房地產(chǎn)評估市場法

2023/1/301第四章市場法第一節(jié)市場法基本原理第二節(jié)搜集交易實(shí)例第三節(jié)選取可比實(shí)例第四節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)第五節(jié)交易情況修正第六節(jié)交易日期調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第八節(jié)求取比準(zhǔn)價格第九節(jié)市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例2023/1/302第一節(jié)市場法的基本原理一、市場法的概念是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。2023/1/303二、市場法的理論依據(jù)替代原則：在同一供給需求圈內(nèi)，市場上相似的產(chǎn)品應(yīng)該有相近的價格。大數(shù)法則。2023/1/304三、市場法適用的對象和條件適用的對象：是具有交易性的房地產(chǎn)。適用條件：是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點(diǎn)的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。三方面的價格差異：1、實(shí)際交易情況與正常交易情況不同（情況修改）2、成交日期與估價時點(diǎn)不同（交易日期調(diào)整）3、可比實(shí)例與估價對象房地產(chǎn)不同（房地產(chǎn)狀況調(diào)整）還可用于房地產(chǎn)市場租金及成本收益法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新構(gòu)建價格、房地產(chǎn)價格各項(xiàng)構(gòu)成、收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。2023/1/305四、市場法的操作步驟（一）搜集交易實(shí)例（二）選取可比實(shí)例（三）對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理（四）求出比準(zhǔn)價格2023/1/306第二節(jié)搜集交易實(shí)例一、搜集大量交易實(shí)例的必要性至少10個，其中3個是最基本的比較實(shí)例；已經(jīng)發(fā)生的交易。二、搜集交易實(shí)例的途徑1.查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料2.查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告和信息3.以購房者身份與租售房地產(chǎn)者洽談，從中了解有關(guān)信息4.參加房地產(chǎn)交易展示會5.同行之間的交流6.其它途徑三、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性四、建立交易實(shí)例庫2023/1/307第三節(jié)選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例必要性用于參照比較的交易實(shí)例稱為可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求1、處于同一個供求范圍內(nèi)2、用途相同3、規(guī)模相當(dāng)4、建筑結(jié)構(gòu)相同5、檔次相同6、權(quán)利性質(zhì)相同7、成交日期與估價時點(diǎn)接近8、交易類型相同9、應(yīng)該是正常市場價格或者可修正為正常市場價。三、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求3個以上，10個以下。2023/1/308第四節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)一、統(tǒng)一付款方式復(fù)利計(jì)息：利息生息In=P[（1+i）n—1]n個計(jì)息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n求現(xiàn)值的公式：P=Fn/(1+i)n某房地產(chǎn)企業(yè)貸款100萬，期限3年，年利率為10%，采用復(fù)利計(jì)息，3年后企業(yè)應(yīng)還款額為F=100×（1+10%）3=133.1（萬元）2023/1/309某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首付20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價格。2023/1/3010某宗房地產(chǎn)的交易總價款是80萬元，合同約定分期付款，成交日期首付40萬，半年后支付20萬，一年后再付20萬，作以下幾種假設(shè)，年利率為6%、半年利率為3%、季度利率為1.5%、月利率為0.5%，試計(jì)算將其付款方式統(tǒng)一到成交日期一次性付清價格分別為多少？2023/1/3011假設(shè)年利率為6%，則在其成交日期一次性付清的價格為：假設(shè)半年利率為3%，則一次性付清的價格為假設(shè)季度利率為1.5%，則一次性付清的價格為：假設(shè)月利率為0.5%，則一次性付清的價格為：2023/1/3012五、統(tǒng)一面積單位1畝=666.67平米，1公頃=10000平米，1平米=10.764平方英尺，1平米=0.303坪2023/1/3013第五節(jié)交易情況修正一、交易情況修正的含義如果交易情況是不正常的，修正為正常情況下的價格。2023/1/3014二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素1.有利害關(guān)系人之間的交易2.急于出售或急于購買的交易3.不了解市場行情的交易4.特別動機(jī)或偏好的交易5.特殊交易方式的交易6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易2023/1/3015三、交易情況修正的方法以正常的市場價格為基準(zhǔn)。正常價格=實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)=實(shí)例價格×1/(1±s%）=實(shí)例價格×100/(100±s)例如：某可比實(shí)例成交價格為5000元/平米，在估價調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格低5%左右，則進(jìn)行交易情況修正的計(jì)算過程為：正常價格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米2023/1/3016有時得到的數(shù)據(jù)是買方付出的包含了交易稅費(fèi)在內(nèi)的實(shí)際價格（買方付出），或者是賣方得到的不需要支付稅費(fèi)的凈收入（賣方凈得）。正常價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價格正常價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價格P1322023/1/3017第六節(jié)交易日期調(diào)整一、含義：將可比實(shí)例的價格修正為在估價時點(diǎn)的價格。二、交易日期調(diào)整方法可比實(shí)例在成交日期有價格×（1±T%）＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格2023/1/3018（一）交易日期調(diào)整的價格指數(shù)法定基價格指數(shù)，以某年為基期。環(huán)比價格指數(shù)，以上年為基期。P135（二）交易日期調(diào)整的價格變動率法逐期遞增或遞減的，可比實(shí)例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格平均上升或下降的，可比實(shí)例在成交日期的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格P1352023/1/3019某宗房地產(chǎn)在2005年6月的價格為2000元/平米，某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為：99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格。2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8（元/平米）2023/1/3020第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義如果比可實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差異，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。2023/1/3021二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。（二）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容土地使用年限、規(guī)劃限制條件等。（三）實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容土地：面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度和土地平整等。建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等。2023/1/3022三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法（一）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實(shí)例價格作減價調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。（二）房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法百分率法和差額法1、直接比較調(diào)整2、間接比較調(diào)整，修正到標(biāo)準(zhǔn)化。2023/1/3023四、房地產(chǎn)估價狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題1是成交價格所對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。2是不同的影響因素影響權(quán)重不同，注意調(diào)整不同因素的占有比重。2023/1/3024第八節(jié)求取比準(zhǔn)價格一、求取與某個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法1、百分率法下的調(diào)整系數(shù)連乘估價對象價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2、百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加估價對象價格=可比實(shí)例價格×（1＋交易情況修正系數(shù)×日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）3、差額法下的公式估價對象價格=可比實(shí)例價格±交易情況修正數(shù)額±日期調(diào)整數(shù)額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額）2023/1/3025二、最后綜合1.簡單算術(shù)平均：V=2.加權(quán)算術(shù)平均：V=3.中位數(shù)：把一組數(shù)據(jù)從高到低排列，個數(shù)為奇數(shù)個時，選擇位于中間位置的數(shù)字；偶數(shù)個時選擇位于中間位置的兩個數(shù)據(jù)，求其平均數(shù)。4.眾數(shù)：一組數(shù)據(jù)中出現(xiàn)頻率最高的數(shù)據(jù)5.其他方法：以一個為主，其他作參考去掉最高最低數(shù)據(jù)，再求平均數(shù)2023/1/3026第四節(jié)市場比較法應(yīng)用舉例2023/1/3027

需要評估某房地產(chǎn)于2004年3月1日的價格，在采用市場比較法的估價中，所選取的某一可比實(shí)例成交于2003年5月1日，價格為1500美元/平米。經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格在2003年間平均每月遞增1.2%，2004年以來平均每月比上月遞減0.2%；人民幣與美元的市場匯率2003年5月1日為1美元=8.29元人民幣，2004年3月1日為1美元=8.25元人民幣，求2004年3月1日以美元表示的價格。2023/1/3028練習(xí)題采用市場比較法評估某房地產(chǎn)于2004年5月1日的價格，經(jīng)過市場資料搜集及相關(guān)調(diào)查分析，從眾多交易實(shí)例中選取了A、B、C三宗作為可比實(shí)例，歸納綜合資料如下2023/1/3029A為分期付款，于成交日首付15萬元，時隔半年再付15萬元，余款1年后付清。年利率以5%計(jì)；B為一次性付款，C為抵押貸款，首付30%，15年期，利率為5.05%。另據(jù)市場調(diào)查分析獲知，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2003年逐月上漲1.5%，2004年逐月上漲0.8%。美元與人民幣的匯率2003年10月1日為1：8.28，2003年8月1日為1：8.30；2004年5月1日為1：8.26。在表中交易情況為正值表示可比實(shí)例的成交價格高于正常價格，負(fù)值表示低于正常價格；區(qū)域因素與個別因素為正值表示可比實(shí)例的因素比估價對象好；負(fù)值表示比估價對象差。利用上述資料，評估該房地產(chǎn)2004年5月1日的價格。2023/1/30301.首先建立