杭州旅游地產(chǎn)長板巷金松豪宅項目營銷推廣策略-

第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）第二篇、城市坐標焦點價值（市場價值點分析）第三篇、城市領(lǐng)地群雄逐鹿（競品項目分析）第四篇、中央坐標高端領(lǐng)地（市場定位）第五篇、城市中央創(chuàng)造夢想（產(chǎn)品定位）第六篇、都市新貴現(xiàn)代紳士（客群分析）第七篇、極致英倫光彩四射（價值元素梳理）第八篇、創(chuàng)“士”紀（形象定位、策略及執(zhí)行）第九篇、紳“視”界（創(chuàng)意及視覺表現(xiàn)）（1）逆市開盤群雄紛爭關(guān)鍵詞（需求旺盛，主城區(qū)供應(yīng)量不可忽視）

2007年上半年，杭州市七區(qū)(不包括蕭山區(qū))商品住宅供求(面積)比為0.53：1，杭州市六區(qū)(不包括余杭區(qū)、蕭山區(qū))商品住宅供求(面積)比為0.58:1。購房需求量略大于供應(yīng)量，杭州樓市出現(xiàn)普遍回暖現(xiàn)象。從07年未來推盤量分析，濱江由于整體開發(fā)周期長、在售規(guī)模大的特性，仍然成為杭州供應(yīng)主角。其次是位于主城的上城、下城、西湖三區(qū)，總體供應(yīng)也將達到69.66萬㎡，可見激烈的市場競爭不僅僅在濱江區(qū)，隨著今年大幅度的土地放量，包括主城區(qū)在內(nèi)的各區(qū)域競爭激烈程度可能加劇。第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）杭州房地產(chǎn)市場走勢分析

1（2）主城市場需求穩(wěn)定關(guān)鍵詞（樓市銷售量上升、主城區(qū)實力買家仍然集中）

從07年1-7月各區(qū)銷售情況分析，基本與06年全年銷售量持平。主城區(qū)總體銷量分析，雖然有價格高昂的特征，但銷售體量也呈上升狀，充分說明主城區(qū)的實力買家仍然最為集中。

第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）（3）城區(qū)價格居高不下

關(guān)鍵詞（主城區(qū)高端物業(yè)聚集、土地稀缺、地價走高導致成交均價占據(jù)高點）

從07年7月各區(qū)成交均價數(shù)據(jù)顯示,主城區(qū)的土地稀缺價值及新盤定位高端，帶動整個市場形象上行，加之地價的飆升使得成交均價占據(jù)高點位置。第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）（4）豪宅輩出高端時代關(guān)鍵詞（樓市銷售量上升，主城區(qū)實力買家仍然集中）項目名稱區(qū)域銷售面積銷售套數(shù)銷售金額（萬元）成交均價（元/㎡）平均單套總價（萬元）銷售套均面積（㎡）九樹公寓之江5151.431316788.03325891291.39396.26金色海岸上城32753.9111469841.6821323612.65287.32深藍廣場下城698.2161458.2220885243.04116.37晴園西湖3656.78237409.4320262322.15158.99仙林福座下城948.51141641.1317302117.2267.75檀香園上城22062.9718337563.8717026205.27120.56東方潤園江干48654.2717082719.5117001486.59286.2世貿(mào)麗晶城西湖19185.6920232540.0116961161.0994.98瑞豐格林苑上城978.9266454.1816221248.24153.03西子中心下城9801.0720815894.421621776.4247.12依托主城絕版地段，高價樓盤價格不斷刷新，豪宅物業(yè)逐漸走入人們視野，杭州正進入一個城市的高端物業(yè)集中上市的歷史時期。第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）分析

杭州主城區(qū)三面環(huán)山、一面臨江，可供開發(fā)的面積不過百余平方公里，相對而言嚴重不足，而在未來的主城物業(yè)中，受到地價飆升的烘托，城市住宅建筑成本的大幅提高，將造成城市商品房價格的必然走高，而形成高端物業(yè)高度聚集主城區(qū)的格局。而從以上分析中得出，財富人群對主城區(qū)高端物業(yè)的需求仍然高度聚集，而成為主城區(qū)價格走高的有利支撐。財富人群對產(chǎn)品的品級以及居住模式的更替，對發(fā)展商打造高端產(chǎn)品、營造高端生活模式提供必然的市場開發(fā)空間。第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）（1）競爭升級地王頻現(xiàn)

時間地塊編號地塊坐落出讓面積（萬㎡）容積率建筑面積（萬㎡）樓面地價（元/㎡）成交總價（萬元）競得單位2007年［2007］23西湖區(qū)3.612.69.38615726147600寧波雅戈爾置業(yè)有限公司2007年［2007］17錢江新城8.433.2-4.526.98—37.9411759349000杭州葛洲壩實業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、杭州康居投資管理有限公司2007年[2007]20號拱墅區(qū)4.093.213.08812245160100浙江旅游西城房地產(chǎn)有限公司2006年[2006]20號拱墅區(qū)10.410870363000綠城與濱江聯(lián)手取得第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）杭州土地市場分析

22007年上半年杭州市國土資源局總共掛牌59宗地塊，總占地面積3367畝，可供建筑面積457萬㎡，略高于2006年全年3672畝的土地出讓總量；僅半年來，杭州土地市場就頻頻刷新記錄，標王接連出現(xiàn)?！鐾恋仞嚳市?yīng)的集中體現(xiàn)部分發(fā)展商的項目都處于尾盤期，急需拿地。而同時操作多個項目的發(fā)展商，加速了土地儲備的步伐，從而掀起了土地市場的新一輪的拿地熱潮?！鰪姆忾]式內(nèi)向市場轉(zhuǎn)向開放式國際資本角逐市場的競爭局面因此，從過去十年的行業(yè)環(huán)境分析，杭州是一個浙商為主導的開發(fā)企業(yè)和營造模式占據(jù)主動地位的封閉型市場。從近兩年開始，不斷的外部品牌發(fā)展商（例如：中海、萬科、凱德、世貿(mào)、中海、華潤、新鴻基）著陸杭城。想要在杭州布點的他們，幾乎出現(xiàn)在每次土地拍賣會現(xiàn)場，資金實力雄厚的外來地產(chǎn)商，碰上同樣實力不小又謀求更高發(fā)展層面的浙江民企，自然免不了一場爭奪，正式引發(fā)了杭州競爭格局的質(zhì)變，促使競爭平臺由內(nèi)向型轉(zhuǎn)向開放式的角逐。■城市品級提升的“后上海效應(yīng)”我們肯定地說，杭州的城市品級和競爭格局已經(jīng)大大提升，除開發(fā)規(guī)模和個案絕對價值與上海還有很大差距，但是在一些典型區(qū)塊和價值分布情況而言，已經(jīng)有越來越明顯的趨同現(xiàn)象存在，這就是我們所說的“后上海效應(yīng)”。豪宅項目將成為另外一種高度同質(zhì)化競爭的主流產(chǎn)品。第一篇、杭城地產(chǎn)高端時代（宏觀市場分析）（2）地地價價暴暴漲漲成成本本高高昂昂2003年至至2007年，，從從項項目目及及文文教教區(qū)區(qū)域域的的樓樓面面地地價價長長勢勢分分析析，，07年成成交交的的兩兩宗宗土土地地樓樓面面價價達達到到平平均均1.39萬元元，，是是06年的的將將近近一一倍倍之之多多。。一一方方面面反反映映城城市市土土地地的的稀稀缺缺價價值值，，另另一一方方面面反反映映市市場場對對本本案案所所在在城城市市住住宅宅區(qū)區(qū)塊塊的的預(yù)預(yù)期期值值高高于于其其他他板板塊塊。。高昂昂的的樓樓面面價價告告訴訴我我們們，，只只有有站站在在更更高高的的視視角角整整合合城城市市資資源源、、土土地地價價值值及及稀稀缺缺價價值值等等一一系系列列關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素。。提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品綜綜合合價價值值才才能能不不被被成成本本劣劣勢勢困困擾擾而而淹淹沒沒在在豪豪宅宅旗旗幟幟下下的的同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭。。第一一篇篇、、杭杭城城地地產(chǎn)產(chǎn)高高端端時時代代（（宏宏觀觀市市場場分分析析））項目周邊地塊樓面地價表時間項目樓面價2003年文菁苑45252003年發(fā)展·今日嘉園51792003年銀馬公寓52182003年楓華府第53262003年中豪·晴園46502004年梧桐公寓52842005年金都·城市芯宇70012006年濱江·金色藍庭73302007年商學院地塊157262007年金松地塊12245第一一篇篇、、杭杭城城地地產(chǎn)產(chǎn)高高端端時時代代（（宏宏觀觀市市場場分分析析））第一一篇篇、、杭杭城城地地產(chǎn)產(chǎn)高高端端時時代代（（宏宏觀觀市市場場分分析析））第二二篇篇、、城城市市坐坐標標焦焦點點價價值值（（市市場場價價值值點點分分析析））第三三篇篇、、城城市市領(lǐng)領(lǐng)地地群群雄雄逐逐鹿鹿（（競競品品項項目目分分析析））第四四篇篇、、中中央央坐坐標標高高端端領(lǐng)領(lǐng)地地（（市市場場定定位位））第五五篇篇、、城城市市中中央央創(chuàng)創(chuàng)造造夢夢想想（（產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位））第六六篇篇、、都都市市新新貴貴現(xiàn)現(xiàn)代代紳紳士士（（客客群群分分析析））第七篇篇、極極致英英倫光光彩彩四射射（價價值元元素梳梳理））第八篇篇、創(chuàng)創(chuàng)“士士”紀紀（（形象象定位位、策策略及及執(zhí)行行）第九篇篇、紳紳“視視”界界（創(chuàng)創(chuàng)意及及視覺覺表現(xiàn)現(xiàn)）反復觀察本本案可以發(fā)發(fā)現(xiàn)兩條城城市軸線，，一條是東東西向的軸軸線，以文文一、文二二以及德勝勝路為構(gòu)成成；一條是是南北向的的軸線，以以上塘高架架向南直到到錢江新城城為指向，，兩條交叉叉軸線構(gòu)成成本案的價價值評估坐坐標，恰好好將本案所所有的競品品資源放置置在同一體體系進行研研究，對正正確得出本本案的合理理價值作用用很大，分分析如下：：第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）杭州東西軸軸線綿延40公里，是杭杭州最長的的、最主要要、連接區(qū)區(qū)塊最多的的城市交通通主干道，，本案處于于這條軸線線的城市核核心區(qū)段。。第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）水平軸線價值分析

1水平區(qū)域關(guān)系表板塊西溪文教項目區(qū)域德勝區(qū)域九堡下沙依托資源西溪濕地自然生態(tài)環(huán)境商業(yè)、交通傳統(tǒng)優(yōu)勢地段，教育文化產(chǎn)業(yè)區(qū)域支撐武林商圈，中心城區(qū)的緊鄰性便利交通條件地鐵、快速路交通條件及政策發(fā)展引導教育產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)域不足生活配套欠缺，區(qū)域價值尚未最大的體現(xiàn)人口密集、擁擠嘈雜開發(fā)空間有限，高開發(fā)與購房成本也在承受風險的考驗區(qū)域配套暫不成熟。周邊規(guī)劃建設(shè)有待實現(xiàn)，區(qū)域價值尚未被市場低估。生活配套欠缺，區(qū)位環(huán)境不夠成熟，開發(fā)水平單一化區(qū)域環(huán)境冷熱差異大，區(qū)域發(fā)展不盡成熟，一定程度上影響市場現(xiàn)有價格的后市走勢幅度。區(qū)域配套不均衡，生活環(huán)境尚不成熟，區(qū)域市場價格增勁有限主要產(chǎn)品別墅及中高檔住宅高檔住宅及高等級公寓目前中端產(chǎn)品或單身公寓為主小高層、高層普通住宅小高層、高層中檔產(chǎn)品小高層、高層普通住宅主力面積范圍公寓：90—100㎡及100—150㎡；排屋：200—300㎡120—150㎡；150—180㎡40—88㎡130—150㎡80—130㎡及180㎡以上大戶型90—120㎡90—140㎡均價（元/㎡）12000—1500018000—200009000-130008000-100007000-75006000—7000代表樓盤坤和·和家園、大華西溪風情楓華府地、梧桐公寓、銀馬公寓清水公寓勝德欣苑/新年廣場淺水灣花園野風現(xiàn)代景苑金海·香檳灣旅游·紅蘋果野風海天城、夢琴灣第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）從水平方向向的區(qū)位現(xiàn)現(xiàn)狀及市場場特征分析析，文教區(qū)區(qū)憑借高端端樓盤集群群化以及大大量的人氣氣優(yōu)勢。而而從與主城城武林商圈圈的關(guān)系與與距離分析析，本項目目區(qū)域具有有與文教區(qū)區(qū)匹敵的城城市資源。。但本案周邊邊無高端樓樓盤支撐區(qū)區(qū)域價值形形象，舊老老公寓聚集集、品級相相對較低。。德勝橋以以東的項目目如清水公公寓、新青青年廣場等等長期價值值無法與橋橋西臨近文文教區(qū)的項項目等同，，處于明顯顯的價值低低估階段，，因此本案案未來的高高位上市既既存在參照照系明確的的優(yōu)勢，又又存在本區(qū)區(qū)域缺乏高高位上市傳傳統(tǒng)的壓力力。上塘路以東東的德勝區(qū)區(qū)域，則屬屬于城市發(fā)發(fā)展“熱傳傳導”效應(yīng)應(yīng)區(qū)塊，同同樣存在缺缺乏高端產(chǎn)產(chǎn)品支撐的的形象問題題，僅有““野風”占占據(jù)份額，，使得吸納納力單一而而導致區(qū)域域競爭力不不強。第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）價值凹地優(yōu)優(yōu)勢明顯顯從價格、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)類類型分析，，水平軸線線形成了項項目區(qū)域的的價值凹地地。第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）城市脊梁價價值頸椎椎以項目區(qū)域域為龍頭，，由北至南南貫穿主城城區(qū)，直達達錢江新城城區(qū)域，形形成城市垂垂直價值鏈鏈。第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）垂直軸線價值分析

2垂直區(qū)域關(guān)系表板塊項目區(qū)域市中心區(qū)域錢江新城依托資源市中心區(qū)域成熟配套的緊鄰性市中心城市核心配套及地段珍貴價值政策引導，新的CBD概念的逐漸成熟及江景資源區(qū)域不足城市現(xiàn)代配套不成熟，規(guī)劃建設(shè)有待實現(xiàn)，產(chǎn)品價值有待區(qū)域價值的成熟來提升開發(fā)成本高、價格高、產(chǎn)品價值明顯，但風險度也更加明顯，另外可開發(fā)空間更加有限。市場可開發(fā)空間有限，區(qū)域價格接近現(xiàn)時的峰值，市場向好預(yù)期與風險并存。主要產(chǎn)品目前以各類中端住宅、單身公寓為主高檔產(chǎn)品中檔及高檔房產(chǎn)品面積范圍40—88㎡130—150㎡120—160及160以上120—160及160以上均價（元/㎡）9000-1300020000—2500016000—22000（不含部分精裝修房的裝修成本）代表樓盤清水公寓勝德欣苑/新年廣場淺水灣花園鈦合國際、深藍廣場、檀香園金基曉廬、春江花月、東方潤園、金色海岸從區(qū)位屬性性分析，市市中心區(qū)域域具有著毋毋庸質(zhì)疑的的稀缺區(qū)位位價值，承承載著大量量的人流、、物流與商商流的交匯匯，在傳統(tǒng)統(tǒng)價值觀的的認識下引引領(lǐng)價格飛飛速高走；；錢江新城作作為一個““城市新貴貴”地段，，毗鄰市中中心、緊靠靠錢塘江以以及政策引引導的鮮明明指向性，，形成CBD新城價值的的市場共識識；項目區(qū)域與與城市核心心區(qū)域的無無縫連接，，在傳統(tǒng)市市中心核心心區(qū)域難于于躋進之時時，該區(qū)域域的地段價價值難容小小覷。第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）主城房產(chǎn)無無弱市，三三區(qū)中主城城以及錢江江新城均以高高端為主力力割據(jù)市場場，豪宅、、高端則構(gòu)成成其代名詞詞。項目區(qū)域預(yù)預(yù)期價值沒沒有得到挖挖掘，高端端項目也未首首開先例，，使得大量量的城市資資源與高資客客群流失至至周邊，導導致區(qū)域價價格成為整條條縱軸的洼洼地。城市脊梁價價值頸椎椎第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）從產(chǎn)品角度度分析，主主城與文教教兩大高端項目目集群區(qū)域域，為本項項目區(qū)域的整體體形象抬升升奠定了基基礎(chǔ)。觀察橫縱價價值體系，，本項目區(qū)區(qū)域完全可以受受到主城與與文教的高高價帶動，形成成未來的價價值焦點。。第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）價值匯聚黃金焦點

3得出最終市市場價值：：第二篇、城城市坐標焦焦點價值值（市場價價值點分析析）第一篇、杭杭城地產(chǎn)高高端端時代（宏宏觀市場分分析）第二篇、城城市坐標焦焦點點價值（市市場價值點點分析）第三篇、城城市領(lǐng)地群群雄雄逐鹿（競競品項目分分析）第四篇、中中央坐標高高端端領(lǐng)地（市市場定位））第五篇、城城市中央創(chuàng)創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)產(chǎn)品定位））第六篇、都都市新貴現(xiàn)現(xiàn)代代紳士（客客群分析））第七篇、極極致英倫光光彩彩四射（價價值元素梳梳理）第八篇、創(chuàng)創(chuàng)“士”紀紀（形象象定位、策策略及執(zhí)行行）第九篇、紳紳“視”界界（創(chuàng)意及及視覺表現(xiàn)現(xiàn)）【深藍廣場】項目優(yōu)勢綠城的品牌牌效應(yīng)；高精度建筑筑水準、精精裝修以及及相應(yīng)的品品牌物業(yè)服務(wù)務(wù)，形成產(chǎn)產(chǎn)品的高附附加值；市中心區(qū)地地緣價值優(yōu)優(yōu)勢。價格分析產(chǎn)品開發(fā)以以高端定位位出現(xiàn)，以以近20000元/㎡的價格入市市，成為一定意意義上的標標志性項目目。2004——2006年，以該項項目發(fā)售到到收盤，高高端價格調(diào)調(diào)性基礎(chǔ)上上又有著6000元/㎡的單價增幅幅，該項目目的價格走走勢，一定定意義上也也體現(xiàn)出上上塘、朝暉暉區(qū)域的區(qū)區(qū)域價值的的再度提升升。進入二手市市場，深藍廣場的的房產(chǎn)品價價格行情更更有明顯提提升，目前前酒店式公寓寓單價已在在24000—30000元/㎡的價格水平平。第三篇、城城市領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品項項目分析））已建成競品項目分析

1【今日嘉園】產(chǎn)品類型該項目產(chǎn)品品為住宅開開發(fā)用地，，位于文一一路文教區(qū)區(qū)核心地段段。產(chǎn)品開開發(fā)為中高高端的住宅宅及單身公公寓及部分分底商，建建筑形式為為高層和小小高層。項目優(yōu)勢：：地段+園林+低樓面價位于文一路路和教工路路的交叉路路口（原財財經(jīng)學院）），成熟的的商圈、交交通配套條條件及傳統(tǒng)統(tǒng)的地段推推崇心理，，以及地段段的稀缺性性凸現(xiàn)出該該項目價值值。5179元/㎡的樓面地價價隨著目前前區(qū)域價值值的提升，，為本項目目的競價空空間提升不不少。“大景觀””、“大間間距”（最最大棟間距距60米）、“大大空間”園園區(qū)環(huán)境規(guī)規(guī)劃是該項項目的一個個亮點所在在，在推廣廣調(diào)性上也也借助地段段的稀缺性性強調(diào)項目目園區(qū)規(guī)劃劃的大手筆筆概念。該項目120—140㎡、140—160㎡舒適性房型型為主導；；附以90—100㎡、100—120㎡經(jīng)濟型戶型型及160㎡以上豪華型型戶型，另另外單身公公寓的結(jié)合合式開發(fā)，，形成包括括“青年新新貴一族””在內(nèi)全角角度的客群群圈層覆蓋蓋。第三篇、城城市領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品項項目分析））在建、在售項目分析

2面積（㎡）套數(shù)比重40—70（單身公寓）180套--------90—10042套22%100—12021套11%120—14087套46%140—16035套18%160㎡以上6套3%今日嘉園價價格走勢：：該項目2006年價格增幅幅明顯，2006年下半年至至2007年6月銷售節(jié)點點上，形成成1500元的單價增增幅，而6—7月間一個月月的時間內(nèi)內(nèi)，單價形形成3000元的猛增。。面積區(qū)間（㎡）套數(shù)去化套數(shù)去化率40—70（單身公寓）180套--------90—10042套42100%100—12021套21100%120—14087套4147%140—16035套2880%160㎡以上6套350%各戶型消化化情況：從戶型去化化分析，120㎡以下戶型購購買成本低低，依然是是受寵的關(guān)關(guān)鍵性因素素；120—140㎡的戶型，去去化近半，，所剩房源源以低層或或中間套為為主；特別是該項項目處于文文教區(qū)的核核心區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，大戶戶型也有較較明顯的市市場支撐，，140—160㎡的28套在售房源源已銷售80%。第三篇、城城市領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品項項目分析））【梧桐公寓寓】產(chǎn)品類型型由六幢多多層、小小高層、、高層組組成，產(chǎn)產(chǎn)品類型型為高檔檔公寓及及多層精精裝修小小戶型公公寓，采采用ArtDeco(裝飾藝術(shù)術(shù)派)建筑風格格，典雅雅、考究究。項目優(yōu)勢勢：地段段+建筑+品質(zhì)位于西湖湖區(qū)文一一路與學學院路交交叉口，，文教區(qū)區(qū)的中心心區(qū)位，，商業(yè)配配套成熟熟，市場場地段認認知度高高，區(qū)域域優(yōu)勢明明顯。建筑設(shè)計計：采用用Deco(裝飾藝術(shù)術(shù)派)建筑風格格，注重重立面的的藝術(shù)美美感，產(chǎn)產(chǎn)品較注注重建筑筑細節(jié)的的裝飾；；主體墻面面采用仿仿石面通通體瓷質(zhì)質(zhì)面磚，，寬大的的基座飾飾以天然然石材，，具有產(chǎn)產(chǎn)品的建建筑質(zhì)感感的品質(zhì)質(zhì)性表現(xiàn)現(xiàn)?？臻g品質(zhì)質(zhì)：注重重產(chǎn)品的的品位性性與實用用性結(jié)合合，產(chǎn)品品戶型設(shè)設(shè)計注重重多元性性表現(xiàn)，，常規(guī)公寓寓面積為為100——200多㎡，形形成最大大范圍的的市場對對接，多多層電梯梯小戶型型精裝修修公寓70多㎡的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計，形成成了與城城市新貴貴的高端端對接。。第三篇、、城市領(lǐng)領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品品項目分分析）戶型配比比梧桐公寓寓戶型以以中小戶戶型構(gòu)成成為主，，體現(xiàn)出出該項目目以城市市新貴為為主的市市場客群群定位特特點，同同時也映映襯了該該項目經(jīng)經(jīng)典城市市公寓的的產(chǎn)品開開發(fā)理念念。第三篇、、城市領(lǐng)領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品品項目分分析）梧桐公寓寓營銷策策略：緊抓美式式精品公公寓形象象，強調(diào)調(diào)都市精精致生活活品位，，迎合都都市白領(lǐng)領(lǐng)需求；；充分整整合地理理位置、、城區(qū)、、建筑風風格、精精裝修、、生活效效率等特特點進行行精品化化訴求模模式；由由于地理理位置較較好，客客戶體量量相對充充足，采采用小眾眾媒體進進行傳播播，例如如高消費費商場、、專業(yè)雜雜志。媒介策略略：高強度投投放成為為該項目目07年主流媒媒體動作作的主要要表現(xiàn)。。以銷售售節(jié)點和和市場熱熱銷期為為基準，，以人文文、品質(zhì)質(zhì)、地段段、稀缺缺強化產(chǎn)產(chǎn)品的高高品位整整合性包包裝，形形成“豪豪華式””的策略略推廣，，樹立產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)印象象。第三篇、、城市領(lǐng)領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品品項目分分析）【檀香園】產(chǎn)品類型型：由五幢幢弧形板板式高層層建筑組組成，產(chǎn)產(chǎn)品為高高檔公寓寓。項目優(yōu)勢勢：地段段+規(guī)劃+小區(qū)空間間城區(qū)項目目，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，鬧鬧中有靜靜，歷史史傳統(tǒng)文文化積淀淀，在老老城區(qū)少少量高檔檔樓盤中中凸現(xiàn)區(qū)區(qū)位的尊尊貴價值值。弧形形產(chǎn)品建建筑形式式，圍合合式的環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃，形成成了園區(qū)區(qū)內(nèi)景觀觀的充分分體現(xiàn)。。140㎡以上寬寬尺度大大宅的產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)，體現(xiàn)現(xiàn)出市中中心區(qū)域域的產(chǎn)品品的尊貴貴價值與與擁有者者的身份份感，檀檀香園的的產(chǎn)品開開發(fā)理念念在市中中心區(qū)塊塊中具有有相應(yīng)的的市場代代表性。。第三篇、、城市領(lǐng)領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品品項目分分析）價格走勢勢：從價格走走勢分析析，檀香香園基本本保持價價格的高高位運行行，市中中心地段段的稀缺缺性，以以及市中中心土地地出讓價價格的上上揚，在在2007年樓市走走熱的大大勢烘托托下，06年底該項項目也形形成了單單價5000多元的漲漲幅。去化情況況：從戶型去去化分析析，140㎡以上產(chǎn)產(chǎn)品去化化率較高高，體現(xiàn)現(xiàn)出即使使在價格格高位的的前提下下，地段段的稀缺缺性、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的驅(qū)動動，產(chǎn)品品也具有有著相應(yīng)應(yīng)的市場場支撐。。第三篇、、城市領(lǐng)領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品品項目分分析）【鈦合國際際】產(chǎn)品類型型：由一幢27層甲級寫寫字樓、、一幢18層酒店式式服務(wù)公公寓及3層商業(yè)廣廣場組成成。項目優(yōu)勢勢：地段段+品質(zhì)+服務(wù)近武林廣廣場市中中心區(qū)域域、商業(yè)業(yè)、辦公公環(huán)境成成熟，區(qū)區(qū)位條件件優(yōu)越。。精裝修酒酒店式服服務(wù)公館館，個性性化選擇擇設(shè)計和和“深度度體驗管管家服務(wù)務(wù)”提升升產(chǎn)品附附加值。。價格走勢勢：該項目目酒店式式精裝公公寓今年年6月均價為為16500元/㎡，8月初推盤盤價格為為18000—19000元/㎡，雖所剩剩房源不不多，但但依然呈呈現(xiàn)2000余元的單單價漲幅幅。8月初，該該項目380余套酒店店式精裝裝公寓中中，銷售售300余套，還還有50余套可供供選擇。。6月開盤至至今兩個個月左右右的時間間內(nèi)，銷銷售80%以上，在在高端價價格站位位的前提提下，依依然取得得了較理理想的產(chǎn)產(chǎn)品去化化。第三篇、、城市領(lǐng)領(lǐng)地群群雄逐鹿鹿（競品品項目分分析）【城市芯宇宇】開發(fā)商：：（金都都房產(chǎn)—品牌、實實力、專專業(yè)）十余年間間在杭州州、嘉興興、衢州州、北京京、武漢漢、廈門門、丹東東等地進進行房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，使金都都房產(chǎn)的的企業(yè)品品牌、產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌逐步提提升。產(chǎn)品概況況：項目總建建筑面積積23萬余㎡，，5幢板式高高層扇形形排列，，5.6米底層架架空，3重景觀系系統(tǒng)，90-200㎡㎡多種高舒舒適性精精英戶型型；參照照國家建建設(shè)部3星級綠色色建筑和和3A住宅性能能標準建建設(shè)，以以22項住宅科科技技術(shù)術(shù)領(lǐng)先應(yīng)應(yīng)用，強強調(diào)產(chǎn)品品的“科科技”開開發(fā)含量量，體現(xiàn)現(xiàn)品牌價價值之時時，更意意在提升升產(chǎn)品的的附加值值。價格預(yù)期：預(yù)期售價為25000元/㎡左右。第三篇、城市市領(lǐng)地群雄雄逐鹿（競品品項目分析））未來競品項目

3【杭州商學院地地塊】07年杭州土地新新“地王”，，競拍下的樓樓面地價為15710元/㎡。開發(fā)商：寧波波雅戈爾置業(yè)業(yè)有限公司：：房地產(chǎn)開發(fā)一一級資質(zhì)企業(yè)業(yè)。1992年創(chuàng)建的寧波波雅戈爾置業(yè)業(yè)有限公司迄迄今為止，總總資產(chǎn)已逾50億元人民幣，開發(fā)住住宅、別墅、、商務(wù)樓等各各類物業(yè)達150萬㎡?！竞计l(fā)地塊】06年9月競拍出讓，，競拍樓面價價為10869.70元/㎡。開發(fā)商：綠城城房產(chǎn)集團+濱江房產(chǎn)集團團從去年至今，，上塘、文教教成為近鄰市市中心區(qū)域新新一輪一級市市場角逐的焦焦點地帶，綠綠城、濱江、、外來的雅戈爾等知名名開發(fā)商齊亮亮相，在兩區(qū)區(qū)域不斷暴出出的驚人的樓樓面地價，印印證著兩區(qū)域域的地面不菲菲的開發(fā)價值，現(xiàn)實的的房產(chǎn)熱驅(qū)動動，更說明，，未來而言兩兩區(qū)域具有向向好的市場空空間。第三篇、城市市領(lǐng)地群雄雄逐鹿（競品品項目分析））競品項目特征征總結(jié)01.競爭優(yōu)勢的整整合分析。以地段稀缺概概念形成產(chǎn)品品價值的高位位依托，是競競品項目的優(yōu)優(yōu)勢基本面。。注重產(chǎn)品高品品質(zhì)定位，強強化高檔化產(chǎn)產(chǎn)品屬性，以以建筑、園區(qū)區(qū)、戶型及其其他附加值的的提升手段，，形成產(chǎn)品鮮鮮明個性的整整合化優(yōu)勢，，以贏得產(chǎn)品品的市場主動動與產(chǎn)品高價價值空間。02.主力供應(yīng)面積積和去化特征征分析。定位高端客群群是競品項目目共同的市場場走向。相應(yīng)而言，在在戶型設(shè)計角角度上，與高高端相匹配，，體現(xiàn)“經(jīng)典典別致”、““舒適性”與與“豪華性””是上述項目目的根本立足足點。從戶型型配比上也體體現(xiàn)出高端產(chǎn)產(chǎn)品的基本特特征。120—140㎡的面積區(qū)間占占20—30%的比重，140—160㎡及以上戶型占占30—40%的比重。““舒適性”與與“豪華性””戶型占據(jù)高高檔類房品的的多半比重。。另外，小戶型型產(chǎn)品也占有有一定的份額額比重，如梧梧桐公寓、城城市芯宇、今今日嘉園、深深藍廣場等，，且均以精裝裝小戶型酒店店公寓形式出出現(xiàn)，以強化化“經(jīng)典別致致、個性滿足足”產(chǎn)品的附附加值，提高高產(chǎn)品的利潤潤率。從高檔產(chǎn)品的的戶型供應(yīng)總總體特點看，，“城市年輕輕新貴”與““財富實力人人士”成為目目標客群的主主要層面。第三篇、城市市領(lǐng)地群雄雄逐鹿（競品品項目分析））價格建議區(qū)域權(quán)重因素修正系數(shù)比較系數(shù)比較均價（低）比較均價（高）修正均價（低）修正均價（高）成熟度區(qū)域形象交通條件配套完善度潛力因素12232文教區(qū)0.90.90.90.921.120.946418000200001703618929主城區(qū)11111.91.180.898320000250001796622458項目區(qū)0.90.70.90.821.061750120693經(jīng)過權(quán)重比較較，本項目當當前時點的區(qū)區(qū)域均價，中中低端產(chǎn)品17000元/㎡左右，中高端端產(chǎn)品在20000元/㎡左右。從成本空間估估算，本項目目樓面地價已已達到12245元/㎡，加上建筑成成本及稅金等等支出成本，，單平方面積積開發(fā)成本分分攤約15000元/㎡，利潤率僅有有11%，同時要承受受市場風險、、社會風險及及競爭風險實實不劃算。因此，在土地地成本如此高高昂的前提下下，走高端之之路，挑起區(qū)區(qū)域高端形象象第一大旗又又一次成為本本項目的區(qū)域域重任。第三篇、城市市領(lǐng)地群雄雄逐鹿（競品品項目分析））第一篇、杭城城地產(chǎn)高高端時代（（宏觀市場分分析）第二篇、城市市坐標焦焦點價值（（市場價值點點分析）第三篇、城市市領(lǐng)地群群雄逐鹿（（競品項目分分析）第四篇、中央央坐標高高端領(lǐng)地（（市場定位））第五篇、城市市中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想（（產(chǎn)品定位））第六篇、都市市新貴現(xiàn)現(xiàn)代紳士（（客群分析））第七篇、極致致英倫光光彩四射（（價值元素梳梳理）第八篇、創(chuàng)““士”紀（（形象定位、、策略及執(zhí)行行）第九篇、紳““視”界（創(chuàng)創(chuàng)意及視覺表表現(xiàn)）地塊為原金松松洗衣機廠地地塊，占地面面積40858㎡㎡，容積率3.2，為住宅(設(shè)配套公建)用地，東面和和北面都到上上塘河，南至至長板巷，西西至遠大花園園，容積率為為3.2，建筑密度不不大于28%,綠地率不小于于30%.沿上塘河建筑筑限高90米,其他建筑限高高54米以下.住宅標準層層層高控制在3米以內(nèi),沿商鋪層高控控制在4.5米以內(nèi)，該地地塊套型建筑筑面積90㎡以下住房面積積占其項目的的住宅面積比比例40%以上。土地成成交價格16.01億，折合樓面面地價12245元/㎡。第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）項目所在區(qū)域關(guān)系圖

1S：地段段優(yōu)優(yōu)勢勢城市市配配套套綠化化空空間間擴擴大大地塊塊局局部部視視野野開開闊闊先天天的的客客群群儲儲備備有一一定定品品牌牌積積累累W：缺乏乏城城市市高高端端項項目目的的營營造造經(jīng)經(jīng)驗驗周邊邊居居住住形形象象雜雜亂亂，，且且短短期期內(nèi)內(nèi)無無法法改改變變出入入便便捷捷度度低低主城城高高端端住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)稀稀缺缺主城城地地價價高高走走，，提提升升項項目目利利潤潤預(yù)預(yù)期期城市市品品級級逐逐步步上上升升推推動動區(qū)區(qū)域域價價值值提提升升O：競爭集群威脅脅項目發(fā)展三級市場的潛潛在競爭T：第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）SWOT分析

2思路：適度高高端的產(chǎn)品，，獨特的概念念提煉以及成成本控制下的的高利潤空間間。第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）市場定位策略

3（1）項目開發(fā)突突破點——高端產(chǎn)品的開開發(fā)定位現(xiàn)有的產(chǎn)品基基調(diào)帶來客群群、高價、差差異化競爭、、品牌提升空空間與抗風險險能力。因此此，產(chǎn)品營造造是突圍市場場的核心關(guān)鍵鍵，只有在成成本有效控制制的前提下，，打造高利潤潤的高端產(chǎn)品品，并結(jié)合項項目自身的銷銷售體量，走走資金最快化化的市場路線線。爭取高效效率的現(xiàn)金流流開發(fā)更多的的項目，才是是本案的開發(fā)發(fā)價值與市場場定位。（2）產(chǎn)品營造模模式——品牌、概念與與產(chǎn)品個性的的整合濱江·金色海岸：調(diào)調(diào)性定位——強調(diào)頂級品牌牌堆砌的物質(zhì)質(zhì)奢華定位——無與倫比的品品質(zhì)，以及由由此傳遞的理理想生活。以強調(diào)奢華主主義文化為產(chǎn)產(chǎn)品基點，采采用的是將所所有世界知名名品牌進行捆捆綁模式，推推動產(chǎn)品等級級的提升。該該種做法需要要耗費大量的的資金，并提提高產(chǎn)品打造造的精度成本本。第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）東方潤園：主主題——居上流之上定位——強調(diào)氣質(zhì)奢華華的貴族生活活通過室內(nèi)空間間的功能細分分打造貴族生生活品位，推推出高檔的私私人會所級的的軟服務(wù)作為為附加值提升升項目所處的的社會地位。。第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）綠城集團營造模式：完美主義路線線是其秉承的的作風，強調(diào)調(diào)施工精度與與硬件配套。。贏得高端需需求的認可。。第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）第四篇、中央央坐標高端端領(lǐng)地（市場場定位）本項目產(chǎn)品營營造模式：高高端概念+品質(zhì)包裝90㎡以下戶型：采用高品質(zhì)精裝修方式，以高端概念包裝結(jié)合產(chǎn)品空間創(chuàng)新，甚至配以贈送裝修套餐提升總價，拉近消費圈層。90㎡以上/大戶型戶型：高端公寓別墅化，以概念包裝結(jié)合產(chǎn)品空間細化，彰顯高品位生活模式吸引高端消費群。第一篇、杭城城地產(chǎn)高高端時代（（宏觀市場分分析）第二篇、城市市坐標焦焦點價值（（市場價值點點分析）第三篇、城市市領(lǐng)地群群雄逐鹿（（競品項目分分析）第四篇、中央央坐標高高端領(lǐng)地（（市場定位））第五篇、城市市中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想（（產(chǎn)品定位））第六篇、都市市新貴現(xiàn)現(xiàn)代紳士（（客群分析））第七篇、極致致英倫光光彩四射（（價值元素梳梳理）第八篇、創(chuàng)““士”紀（（形象定位、、策略及執(zhí)行行）第九篇、紳““視”界（創(chuàng)創(chuàng)意及視覺表表現(xiàn)）產(chǎn)品定位建議1第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）1、項目產(chǎn)品定定位隨著６月２５５日那一聲槌槌響，本案的的定位也已經(jīng)經(jīng)塵埃落定。。無論是從12245元／㎡的的樓面地地價，還還是地處處杭州市市區(qū)的核核心地段段，土地地屬性已已經(jīng)決定定了該項項目的高高端定位位．結(jié)合文教教、城中中心兩大大區(qū)域的的市場供供應(yīng)及去去化情況況分析。。“精品品小戶型型”50㎡——90㎡㎡與140——160㎡“豪華型產(chǎn)產(chǎn)品”市市場表現(xiàn)現(xiàn)突出，，總體去去化率在在85%以上，120——140㎡舒適性戶戶型總體體去化近近70%。同時，，高端住住宅200㎡㎡左右面積積消化情情況良好好，雖然然大戶型型供應(yīng)體體量不大大，但從從市場反反應(yīng)分析析，若高高端樓盤盤定位的的前提下下，200㎡㎡的豪華戶戶型是市市場相對對空白點點，也是是未來發(fā)發(fā)展趨勢勢。我們所思思考的是是怎樣的的高端產(chǎn)產(chǎn)品才能能在取得得最大化化經(jīng)濟效效益的同同時，又符合旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和商商業(yè)模式式的需求求。東方潤園園2、項目風風格定位位金色海岸岸深藍廣場場銀馬公寓寓現(xiàn)代風格格立面比較較簡約，，對材質(zhì)質(zhì)的要求求比較高高，否則則很難體體現(xiàn)項目目的品質(zhì)感，，因而采采用現(xiàn)代代風格的的同類項項目，立立面選材材大多選選擇造價價較高的“鋁板板、玻璃璃”等現(xiàn)現(xiàn)代材質(zhì)質(zhì)。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））丁香公寓寓綠園而以綠城城為代表表的“新古典主主義”建筑，，無論是是從丁香香公寓，，綠園都都延續(xù)其其一貫風風格，該該類已經(jīng)經(jīng)深深的的打上了了“綠城城烙印””。春江花月月第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））梧桐公寓寓則作為為一種新新風格的的嘗試，，采用ARTDECO風格。在在立面成成本控制制的前提提下，通通過自身身建筑風風格的特特色渲染染，“不不以材質(zhì)質(zhì)而以神神韻論英英雄”，，獲得了了很高的的場評價價。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））通過對現(xiàn)現(xiàn)有類似似項目的的研究，，我司認認為梧桐桐公寓的的定位模模式更符符合本案案需求。。即：通過過強烈建建筑人文文屬性來來提升項項目價值值感的定定位模式式項目風格格判定第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））品質(zhì)屬性性：毫無疑問問，在風風格上要要明顯的的品質(zhì)感感體現(xiàn)，，但這種種品質(zhì)感感來源不不應(yīng)該是是頂級或或創(chuàng)新材材質(zhì)的捆捆綁，正正如梧桐桐公寓，，品質(zhì)來來源于對對建筑美美學的心心理認同同。地緣屬性性：基地周邊邊環(huán)境比比較陳舊舊，并且且在短期期內(nèi)不會會有明顯顯改善。。我們所所要營造造的高端端項目，，他必須須要尊重重地緣環(huán)環(huán)境。他他不是現(xiàn)現(xiàn)代造型型的鋼筋筋水泥怪怪物，他他孤傲、、卓而不不群，他他仿佛是是經(jīng)過了了漫長的的歷史歲歲月但一一直應(yīng)該該在這里里，這個個建筑仿仿佛一直直就在這這里，他他類似于于上海外外灘殖民民時期建建筑，帶帶著一種種歷史厚厚重感，，孤傲的的注視著著你；但但他卻并并不屬于于你，他他仿佛是是夢幻中中國王的的城堡，，掩隱在在高大的的柵欄，，濃密的的森林背背后，只只屬于貴貴胄所有有。經(jīng)濟屬性性從企業(yè)成成本控制制角度出出發(fā)，風風格設(shè)定定不需要要依靠頂頂級材質(zhì)質(zhì)或特殊殊工藝實實現(xiàn)，是是一種可可實現(xiàn)的的建筑夢夢想。品牌屬性性：正如新古古典主義義標志于于綠城、、ARTDECO標志于““錢塘·梧桐公寓寓”，本本案對旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)而言，，他將奠奠定在杭杭州高端端住宅市市場乃至至杭州房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展史的的豐碑項項目。人文屬性性：目前杭州州高端物物業(yè)在建建筑層面面大多陷陷入了““材質(zhì)””困局，，很容易易被后來來的項目目所超越越。他們們忽視了了建筑的的人文價價值思考考，忽視視建筑對對人自我我價值實實現(xiàn)的功功能。他他們可以以稱為““豪宅””，但卻卻不能被被稱為““大宅””。通過過產(chǎn)品人人文附加加值的強強力提升升，也能能使本案案跳出競競爭項目目材質(zhì)競競爭的窠窠臼．真真正將項項目由＂＂豪宅＂＂提升至至＂大宅宅＂．第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））項目風格格定位他系出名名門，只只為貴胄胄之家，，彰顯非非凡氣度度；他取意城城堡及宗宗教，沉沉穩(wěn)而厚厚重，卓卓而不群群；他材質(zhì)自自然，紅紅磚黑瓦瓦，尖頂頂長窗，，驕而不不俗；他將首登登杭城，，但其主主人享譽譽世界，，成為上上流階層層的象征征；他是來自自泰晤士士河畔的的＂英倫倫氣質(zhì)紳紳士大大宅＂1、規(guī)劃指指標分析析地塊經(jīng)濟指標及估算占地面積容積率建筑密度綠地率40858㎡≤3.2≤28%≥30%限高沿上塘河限高90米規(guī)劃層數(shù)28F其他建筑限高54米規(guī)劃層數(shù)16F住宅標準層限高3米

商鋪層高4.5米

戶型限制建筑面積90㎡以下占項目

住宅面積比例40%以上規(guī)劃套數(shù)

（以89㎡計算）580戶樓面地價12245元/㎡從地塊經(jīng)經(jīng)濟指標標條件來來看，在極限容容積率及及建筑密密度要求求下，項項目平均均層數(shù)為為11層，項目目必然是是以高層層、小高高層為主主體建筑筑類型。。通過對項項目北面面及東面面上塘河河沿線高高層建筑筑空間的的充分挖挖掘，可可以降低低項目建建筑密度度，提高高綠地空空間，增增強項目目的舒適適性。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））產(chǎn)品規(guī)劃可行性分析22、地塊價價值分析析-------地塊現(xiàn)狀狀分析類別現(xiàn)狀描繪項目影響評價四界呈東西走向，南北進深適宜東西長有利于建筑迎光面的舒展，

南北進深使項目擁有足夠的縱深感優(yōu)地勢地勢平坦、自然標高與外界齊平地塊內(nèi)不存在建筑限制，土地利用率高

后期可通過地勢改造，豐富地塊層次優(yōu)地面現(xiàn)狀地塊內(nèi)無水系、高壓電線等無明顯抗性，后期須引入景觀水系良地下情況無保護性古建影響；

無地下管線、管線影響便于建筑排布及地下空間的開挖優(yōu)土地完整性僅項目東側(cè)有一規(guī)劃綠地（軌道交通預(yù)留）土地完整性好，同時造成不同產(chǎn)品

類型的分隔不容易。優(yōu)地質(zhì)情況目前不詳(土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求)主要是河岸地下水對地下空間影響

地脈原本作為杭州知名企業(yè)金松洗衣機廠無墓地、污染企業(yè)等不利的既往建筑史良風水項目環(huán)繞上塘河環(huán)繞而過可以稱為“宰相環(huán)”貴胄之地良第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））基地狀況況非常優(yōu)優(yōu)秀，是是一塊難難得的美美地，正如一張張空白的的“宣紙紙”，為為旅游房房產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)自己的的建筑理理想，承承載杭州州頂級生生活留下下了廣闊闊的發(fā)揮揮空間。。2、地塊價價值分析析------地塊周邊邊環(huán)境類別現(xiàn)狀描繪改造可能性項目影響交通情況夾城巷作為地塊唯一臨街路面，雙車道；

對街建筑比較陳舊，有一定視覺影響。道路近年內(nèi)無再次整治及拓寬計劃；

對街建筑近期內(nèi)不會拆遷主入口位于夾城巷；噪音狀況項目南端臨街受影響；

項目西端有原始住區(qū)；

項目北端德勝路噪音影響近期內(nèi)不會有很大改善項目南端夾城巷影響最大；

德勝路有一定影響；污染狀況周邊基本為住區(qū)，并不存在大型污染源化工研究院將將改造為行政辦公樓有利于項目周邊景觀狀況周邊無顯著景觀支撐；

上塘河及沿岸對項目有有景觀價值；

地塊東側(cè)規(guī)劃保留綠地有景觀價值；

地塊南端及西端老舊住宅影響景觀價值。上塘河近兩年內(nèi)無整治計劃，5年內(nèi)有整治計劃；河岸及規(guī)劃綠地可以納入項目整體規(guī)劃考慮項目北端沿河及東部

景觀綠化帶景觀拓展空間大周邊商業(yè)狀況周邊商業(yè)品級較低，

河東路為小型餐飲集中地。

大型超市及賣場狀況由于住區(qū)短期內(nèi)無改造，

商業(yè)升級困難周邊商業(yè)現(xiàn)狀難以支撐

住戶需求，自身高端定位下的商業(yè)主要為社區(qū)配套型。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））項目周邊邊現(xiàn)有環(huán)環(huán)境缺乏乏對高端端定位的的強力支支撐，規(guī)規(guī)劃方面面需要著著重考慮慮項目內(nèi)內(nèi)外空間間的隔絕絕，保證項目目的獨立立完整的的高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)形形象。2、地塊價價值分析析------地塊價值值分級一級地塊塊：項目目東側(cè)腹腹地地塊塊，與外外界良好好隔離，，充分保保證自身身私密性性；二級地塊塊：受西西側(cè)原有有小區(qū)影影響，產(chǎn)產(chǎn)品檔次次提升缺缺乏景觀觀及環(huán)境境支撐；；三級地塊塊：沿夾夾城巷一一側(cè)地塊塊，臨項項目交通通干道，，未來的的主入口口處；且且正對老老久的多多層建筑筑。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））3、規(guī)劃布布局建議議第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））兩大問題題：如何實現(xiàn)現(xiàn)項目與與周邊環(huán)環(huán)境的分分離與融融合？如何實現(xiàn)現(xiàn)項目內(nèi)內(nèi)“大戶戶人家””與“90㎡以下戶型型”不同同社會圈圈層的融融合？使用空間間上完全全的隔斷斷，但這這種隔斷斷在視覺覺上和心心理感受受上要弱弱化。沿夾城巷巷設(shè)置底底商裙樓樓，排布布１１ＦＦ高的板板式小高高層建筑筑，規(guī)劃劃為小戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)．與原原有的６６層建筑筑有一定定銜接，，同時利利用建筑筑隔絕內(nèi)內(nèi)外視線線。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））3、規(guī)劃布布局建議議------（1）、項目目內(nèi)外空空間的組組織英式紅墻墻建筑仿仿佛是城城堡圍墻墻，將內(nèi)內(nèi)外兩個個世界隔隔絕開。。由于周邊邊商業(yè)氛氛圍不足足，底商商建筑設(shè)設(shè)計的景景觀價值值甚至會會高于其其商業(yè)使使用價值值。沿街商鋪鋪按內(nèi)退退指標要要求，打打造“英英倫風情情商業(yè)街街“．利利用小高高層強烈烈的英式式建筑元元素，引引入“英英倫風格格”的外外立面，，街燈，，休閑長長凳及景景觀花壇壇等．為為突出英英式特色色文化，，可以將將紅色電電話亭、、雙層紅紅色巴士士作為文文化亮點點導入。。第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））典型英國國特征文文化符號號項目入口口設(shè)置于于夾城巷巷西端，，考慮到到轉(zhuǎn)換需需求進行行內(nèi)退處處理．主主入口作作為本項項目“英英倫風格格紳士士大宅””的首要要表象，，必須擁擁有強烈烈的精神神標識作作用．一一是要在在入口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換島用用景觀處處理手法法營造項項目案名名的“精精神堡壘壘”，同同時建議議引入““英倫風風格”中中大戶人人家所慣慣用的鎦鎦金大門門。地塊東西西兩側(cè)邊邊界同樣樣也可以以采用鐵鐵制柵欄欄的形勢勢進行分分隔，如如果規(guī)劃劃綠化用用地可以以由旅游游房產(chǎn)規(guī)規(guī)劃，綠綠地邊界界采用此此形式，，對于提提升項目目整體形形象也有有非常大大的幫助助．第五篇、、城市中中央創(chuàng)創(chuàng)造夢想想（產(chǎn)品品定位））（2）、項目內(nèi)不不同物業(yè)空間間的組織ⅰ地勢分隔將項目一級地地塊中東部腹腹地整體抬升升近3米，通過地勢勢的抬高形成成自然的空間間分隔，同時時還能彌補基基地原有地勢勢缺乏變化的的局限，豐富富縱向空間上上的景觀營造造。ⅱ景觀分隔除去利用地勢勢高差形成不不同平面分離離外，在同一一平面內(nèi)還可可以通過景觀觀營造進行分分隔，尤其是是本項目缺乏乏水系，在后后期水系景觀觀營造過程中中，可以充分分發(fā)揮水系景景觀的分隔功功能。ⅲ服務(wù)功能分隔隔不同戶型客戶戶群體對服務(wù)務(wù)功能的需求求是不一樣的的，因此在安安排會所及其其他物業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施時應(yīng)考考慮其需求差差異分別設(shè)立立。ⅳ交通分隔針對東、西兩兩區(qū)不同客群群生活空間，，在夾城巷西西端專為小戶戶型區(qū)域設(shè)置置一小型車行行出入口。在在主入口之后，利用人造造水系可以針針對＂紳士大大宅＂建造一一座英倫風情情的橋梁，實實現(xiàn)對該區(qū)域域的二次交通通分離。第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）將“紳士大宅宅”與“90㎡以下戶型”從從空間上盡可可能采用隱性性的分隔手法法，既保證使使用空間的分分離，又能實實現(xiàn)項目的視視覺上的整體體統(tǒng)一性，尤尤其是實現(xiàn)小小區(qū)集中景觀觀用地的需求求。（3）、建筑規(guī)劃劃布局第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）遵循地塊限高高控制，按照照“南低北高高”的原則設(shè)設(shè)置，南端為為11層的板式公寓寓；地塊西部部及中部的戶戶型逐漸遞進進至16層左右；而沿沿上塘河安排排90米控高的板式式及塔式小高高層。整個項項目建筑階梯梯式上揚，有有明顯的層次次感及天際線線走勢。同時，建筑間間采用圍合式式布局，在滿滿足經(jīng)濟指標標要求的情況況下，盡可能能營造集中式式的景觀空間間．對于地塊塊中心位置的的建筑，可以以采用塔式或或板塔式造型型，在使各個個組團景觀庭庭院視覺通達達性完整的情情況，使住宅宅位于這個項項目的庭院中中心?？紤]到＂紳士士大宅＂對景景觀的需求，，北端利用控控高要求設(shè)置置兩幢大板樓樓，正對兩個個主要的中心心花園．對于于其他＂紳士士大宅＂建筑筑，盡量以塔塔式建筑為主主，以整層獨獨戶或整層兩兩邊套戶型格格局充分優(yōu)化化大宅戶型的的采光面及景景觀．建筑排排布時形成錯錯落，增強視視線的穿透性性．從德勝路或中中河高架向項項目眺望時，，首先看到的的是氣勢恢弘弘的兩幢大板板樓（德勝路路），或是英英倫風格純正正的“大本鐘鐘”式的塔樓樓（中河高架架）．在夜晚晚燈光的映襯襯下，精致的的建筑細節(jié)就就如同象牙般般雕砌而成．．第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）（4）、景觀規(guī)劃劃------園林規(guī)劃“英式園林””的主題要貫貫穿于整個項項目的景觀營營造思路．考考慮到建筑密密度較高，組組團庭院可以以采用自然式式的手法，利利用地勢高差差等，通過自自然樹木或特特色景觀小品品的視覺遮擋擋，營造層次次豐富的景觀觀，強化英式式主題，弱化化建筑影響。。第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）（4）、景觀規(guī)劃劃------景觀附加值機機會點發(fā)掘沿上塘河有大大塊的景觀綠綠地需要營造造，是項目景景觀附加值的的一大機會點點。提起英國，不不由得使人聯(lián)聯(lián)想起泰晤士士河；提起杭杭州，除了西西湖以外必然然會聯(lián)想到京京杭大運河。。如果將運河河的支流——上塘河與英國國泰唔士河實實現(xiàn)視覺對接接，將有利于于項目的產(chǎn)品品文化價值營營造。能否與與市政部門協(xié)協(xié)商，將沿項項目河道綠化化帶的處理納納入小區(qū)景觀觀營造。利用用規(guī)劃綠地的的內(nèi)退，將沿沿河高層建筑筑采用底層架架空。并在受受高壓線塔影影響眼的東北北角設(shè)置＂泰泰晤士會館＂＂，既規(guī)避了了場地外不利利因素影響，，又能將沿河河岸堤充分利利用，結(jié)合高高端會所設(shè)置置沿岸戶外休休閑咖啡廳等等功能．在政政策允許的情情況下甚至可可以將園內(nèi)水水系與上塘河河貫通，引入入“游艇會所所”的概念，，提升項目品品質(zhì)形象。北端河岸露天天咖啡館第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）迷宮式庭院第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）（4）、景觀規(guī)劃劃------東端規(guī)劃綠地地該處綠化對項項目東部住宅宅有著直接的的景觀支撐．．同時如果能能由我方進行行規(guī)劃營造，，利用一些內(nèi)內(nèi)部道路節(jié)點點的控制，后后期輔助以保保安控制，能能將該部分綠綠地直接納入入小區(qū)業(yè)主的的使用空間內(nèi)內(nèi)。即使不能單獨獨使用，采用用英式＂迷宮宮園林＂的特特色綠化控制制，注重邊墻墻的植被特征征和高低層次次布局，項目目英倫概念的的營造和景觀觀品質(zhì)的提升升都很有裨益益。由于建筑密度度較高，公共共空間的景觀觀視野容易受受建筑遮擋影影響，建議建建筑底層采用用架空層結(jié)構(gòu)構(gòu)，保證視覺覺的通達。尤尤其是北端沿沿河的高層板板樓建筑，尺尺度高大的架架空層能充分分體現(xiàn)產(chǎn)品的的高端品質(zhì)，，同時也能保保證視線的穿穿透，充分利利用其景觀價價值，而且架架空層也能為為業(yè)主提供更更多的休閑活活動空間。第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）（4）、景觀規(guī)劃劃-----架空層空間利利用高品質(zhì)的會所所已經(jīng)成為高高端物業(yè)不可可或缺的硬件件設(shè)施，對本本項目而言，，充滿英倫風風情的高端會會所為目標客客戶提供圈層層間舒適的交交流場所將是是產(chǎn)品品質(zhì)提提升的另一個個手段．高端端商務(wù)休閑會會所設(shè)置在地地塊東北角，，采用歐式莊莊園式建筑，，結(jié)合地勢的的抬高打造地地下空間（室室內(nèi)游泳池）），并連通至至河岸處設(shè)置置戶外休閑咖咖啡廳及＂游游艇＂．會所所裝修采用歐歐式宮廷裝修修，盡顯尊貴貴、奢華。第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）（5）、配套設(shè)施施規(guī)劃-----會所建議會所風格示例例結(jié)合地勢的抬抬高打造地下下空間（室內(nèi)內(nèi)游泳池），，成為本項目目的高檔配套套的又一亮點點。交通盡量實現(xiàn)現(xiàn)周界環(huán)線道道路，部分地地塊實行人車車二次分流，，降低人車相相互影響．車車位全為地下下停車位，車車位配比應(yīng)高高于１：１。。第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）（5）、配套設(shè)施施規(guī)劃-----地下游池、交交通及車位配配比建議經(jīng)過對東方潤潤園及金色海海岸成交情況況的長期監(jiān)測測，可以大致致勾勒出目前前杭州高端市市場主流消費費層面：高端：承受能力400—600萬元中端：承受能力在180萬~200萬元結(jié)合市場走勢勢及本地塊成成本，均價以以２萬／㎡計計，則高端產(chǎn)產(chǎn)品面積應(yīng)控控制在２０００～３００㎡㎡左右。結(jié)結(jié)合項目戶型型面積控制指指標，本著總總價控制的原原則，建議本本項目的面積積配比為：９０平方米左左右戶型（以以８９平方米米計）：約約５５８０套２００～２５５０平方米戶戶型：（板式式公寓）約約２００套套（占大戶型型的６０％））２５０～３０００平方米戶戶型（塔式獨獨戶或雙戶公公寓）約約１１００套（占占大戶型的３３０％）３００平方米米以上戶型（（頂層帶閣樓樓公寓）約約３３０套（占占大戶型的１１０％）第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）4、戶型面積分分布建議第五篇、城市市中央創(chuàng)造造夢想（產(chǎn)品品定位）高端市場早已已拋棄了＂大大面積＝房間間多＂的產(chǎn)品品認識，以東東方潤園為代代表現(xiàn)代豪宅宅將頂級高層層公寓的戶型型推進到了＂＂別墅化＂的的程度，并具具有以下幾個個特征：擁有帶獨立衛(wèi)衛(wèi)生間的傭人人房；超高（寬）尺尺度的豪華客客廳；全套房設(shè)計；；中西雙廚；主臥帶轉(zhuǎn)角窗窗或飄窗；主人居住區(qū)的的影音廳或起起居室（公寓寓家庭廳）等等。對客戶的深入入訪談，客戶戶更加傾向于于復式結(jié)構(gòu)的的大戶型公寓寓，平層結(jié)構(gòu)構(gòu)由于同一層層上過于舒張張，居住便利利性不強．同時，公寓客客戶對陽臺＼＼