杭州商業(yè)綜合體市場調(diào)研報告

杭州萬象城市場調(diào)研報告

商業(yè)篇地塊分析萬象簡介區(qū)域分析錢江新城規(guī)劃區(qū)域位置—錢江新城規(guī)劃

功能定位是未來杭州行政、經(jīng)濟、文化活動的中心；是城市經(jīng)濟、旅游發(fā)展的新增長點；是開辟錢塘江時代，帶動錢塘江兩岸城市開發(fā)的重要因素；是杭州現(xiàn)代化大都市形象的標志區(qū)位情況地理、交通：萬象城位于錢江新城的CBD區(qū)域，北靠錢江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號線中的江錦路站、地鐵2號線的錢江路站均與萬象城接駁，項目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線。周邊配套：杭州大劇院、國際會議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來這里將成為商務辦公、購物、文化娛樂的中心。

本項目周邊都是城市標志性的建筑，區(qū)域價值已被認可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)。萬象城規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米，首期已建成建筑面積達24萬平方米的大型購物娛樂中心。與三棟建筑面積達14萬平方米超高層住宅（悅府）；二期將建設建筑面積達25萬平方米的酒店式寫字樓（預計2013年交付）公寓（2011年預計交付）；三期將建設建筑面積達11萬平方米的超高層寫字樓與6萬平方米的超五星級酒店（預計2013年交付）。區(qū)域SWOT分析

區(qū)域優(yōu)勢Strength錢塘江畔，自然景觀條件佳政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤?，嚴格控制管理區(qū)域交通便捷區(qū)域劣勢Weakness背臨錢塘江，發(fā)展空間受限尚未成型，需要一定時間的人氣積累多家不同背景開發(fā)商實施建設，良莠不齊，增加了同質(zhì)開發(fā)的潛在危險就規(guī)劃本身而言，杭州錢江CBD的規(guī)劃是相當?shù)轿缓途咔罢靶缘模诮刂鼓壳暗腻X江新城建設的過程里我們也不難看出，政府的決心是堅定的。但由于杭州傳統(tǒng)的商務區(qū)的潛在競爭，與隔江相望的錢江世紀城能不能形成合力等問題，并且隨著杭州地緣經(jīng)濟地不斷被邊緣化，錢江新城CBD形成過程是漫長而艱苦的，隨之而來的不確定因素也相當復雜。商業(yè)篇區(qū)域分析萬象簡介地塊分析地塊周邊環(huán)境項目東側的住宅區(qū)在人氣聚集期后極可能形成杭州頂尖的高檔住宅區(qū)。南側規(guī)劃為精品商業(yè)區(qū)。西側的規(guī)劃高度300米標志性辦公樓，可能對商業(yè)項目的購物舒適感和親和力帶來不利影響。北側的規(guī)劃的文化娛樂用地的具體用途未完全決定，對本項目未來環(huán)境帶來了不確定因素。地鐵鐵交交通通分分析析其中中2號號線線、、5號號線線經(jīng)經(jīng)本本項項目目地地塊塊，，并并將將在在地地塊塊周周邊邊形形成成換換乘乘樞樞紐紐中中心心站站點點經(jīng)錢錢江江新新城城并并在在其其中中設設有有站站點點的的線線路路有有三三條條線線路路這對對項項目目的的可可達達性性和和客客流流的的匯匯集集起起到到了了極極大大的的促促進進作作用用錢江江新新城城規(guī)規(guī)劃劃交通通組組織織老城城區(qū)區(qū)交交通通連連接接有清清江江路路、、解解放放東東路路、、慶慶春春東東路路、、鳳鳳起起東東路路等等交交通通主主干干道道。。過江江網(wǎng)網(wǎng)絡絡杭州州市市將將在在目目前前（（已已建建和和在在建建））六六座座跨跨錢錢塘塘江江大大橋橋的的基基礎礎上上，，再再增增添添““四四橋橋一一隧隧””，，形形成成““十十橋橋一一隧隧””加加密密過過江江網(wǎng)網(wǎng)絡絡。。本項項目目必必須須利利用用地地塊塊自自身身的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，合合理理地地規(guī)規(guī)劃劃，，規(guī)規(guī)避避主主干干道道過過寬寬及及周周邊邊大大樓樓的的壓壓制制，，全全力力打打造造強強勢勢商商業(yè)業(yè)中中心心，，為為項項目目的的最最終終贏贏利利打打下下堅堅實實的的基基礎礎。。因?qū)憣懽肿謽菢琼楉椖磕繀^(qū)區(qū)位位不不具具優(yōu)優(yōu)勢勢，，需需避避免免錢錢江江新新城城內(nèi)內(nèi)部部的的不不必必要要無無效效競競爭爭。。酒店店在在規(guī)規(guī)劃劃設設計計中中必必須須力力求求更更貼貼近近核核心心輻輻射射區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的企企事事業(yè)業(yè)單單位位和和政政府府機機構構的的實實際際需需求求，，與與新新城城內(nèi)內(nèi)大大量量的的酒酒店店形形成成錯錯位位互互補補，，在在商商務務配配套套方方面面真真正正達達到到CBD的的要要求求。。地塊塊SWOT分分析析區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢Strength區(qū)域域劣劣勢勢Weakness項目目兩兩面面臨臨寬寬闊闊的的主主干干道道，，一一定定程程度度影影響響商商業(yè)業(yè)人人氣氣西側側的的規(guī)規(guī)劃劃中中的的300米米摩摩天天高高樓樓，，使使得得本本地地塊塊項項目目受受到到高高度度壓壓迫迫感感距離離錢錢塘塘江江較較遠遠，，親親水水性性欠欠缺缺處于于核核心心區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)左左右右逢逢源源的的區(qū)區(qū)位位位位置置，，可可同同時時吸吸引引來來自自寫寫字字樓樓和和居居民民區(qū)區(qū)的的多多樣樣化化消消費費群群體體東側側住住宅宅已已大大面面積積動動工工，，將將帶帶來來大大量量人人氣氣建設設中中的的過過江江隧隧道道更更能能進進一一步步提提升升地地塊塊價價值值地鐵鐵的的規(guī)規(guī)劃劃，，將將提提升升區(qū)區(qū)域域價價值值商業(yè)業(yè)篇篇區(qū)域分析地塊分析萬象象簡簡介介基本本概概況況。2005年年8月月，，華華潤潤集集團團攜攜手手新新鴻鴻基基地地產(chǎn)產(chǎn)拿拿下下錢錢江江新新城城E－－06、、07、、08地地塊塊，，總總占占地地面面積積近近10萬萬平平方方米米，，包包括括了了商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公及及住住宅宅等等多多種種用用途途，，當當時時業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)為為之之一一震震，，““杭杭州州將將出出現(xiàn)現(xiàn)萬萬象象城城了了””規(guī)劃杭州錢江新城城項目地面積積約150畝畝，規(guī)劃建筑筑面積55萬萬平方米。總投資預計超超過40億元元人民幣。建筑面積近20萬平方米米2005年8月，華潤集集團攜手新鴻鴻基地產(chǎn)拿下下錢江新城E－06、07、08地地塊，總占地地面積近10萬平方米，，包括了商業(yè)業(yè)、辦公及住住宅等多種用用途，當時業(yè)業(yè)內(nèi)為之一震震，“杭州將將出現(xiàn)萬象城城了”。萬象城商城總總平圖地下三層，地地上六層空中花園→下層式廣場場各層品牌介紹紹分布解析重點項目分析析1層總服務臺臺貴賓卡B1層千味刷刷3層嘉禾電影影廣場4層溜冰場分布解析B人氣較高的場場所2005年8月，華潤集集團攜手新鴻鴻基地產(chǎn)拿下下了錢江新城城地塊，把中中國第二個萬萬象城的夢想想扎根在了杭杭州。2006年12月，萬象象城正式動工工，把10萬萬平方米的土土地上將建設設一個80萬萬平方米的都都市綜合體項項目。杭州萬象城商業(yè)市場分析析杭州萬象城商業(yè)市場分析析

購物中心輻射射商圈分析輻射商圈范圍圍界定綜合考慮各區(qū)區(qū)域人口消費費特征，商圈圈輻射定位如如下：u第一（核心））商圈：錢江江新城周邊居居民及錢江新新城中辦公群群體和政府機機構。u第二商圈：杭杭州其他市區(qū)區(qū)，重點為濱濱江區(qū)。u第三商圈：杭杭州下屬縣市市及杭州市外外來人口。商業(yè)市場分析析主要商圈比較較武林、延安商商圈表現(xiàn)為綜綜合商圈，本本地居民、商商旅客、外來來人口均占有有一定比例；；慶春商圈則則主要表現(xiàn)為為生活配套商商圈。本地居居民較多。客源比較之客客源構成商業(yè)市場分析析主要商圈比較較延安、武林、、吳山商圈的的出租車及自自備車的比例例略高；公交交和自行車/助動車仍是是杭州市居民民購物出行的的主要方式。。客源比較之出出行方式比較較經(jīng)營商戶需求求分析普通經(jīng)營商戶戶分析u商鋪樓層選擇普通經(jīng)營商戶戶的樓層選擇擇傾向性也十十分明顯，80%的被訪訪者表示只要要沿街一層鋪鋪面。需要2層和一通二二商鋪的分別別為9%和7%。購物中心輻射射商圈分析商圈人文經(jīng)濟濟環(huán)境分析u人口數(shù)量分析析錢江新城周邊邊目前總計約約有728萬萬平方米住宅宅，目前周邊邊區(qū)域約有100萬平方方米住宅在建建，約1/2集中于錢江江新城東南側側；此外，未未來在錢江新新城西北側將將有約100萬平方米的的住宅。購物中心輻射射商圈分析商圈人文經(jīng)濟濟環(huán)境分析濱江區(qū)現(xiàn)有人人口12.5萬，沿江新新建小區(qū)較多多，約96萬萬平方米；未未來住宅供應應量預計在200萬平方方米以上。購物中心輻射射商圈分析商圈人文經(jīng)濟濟環(huán)境分析根據(jù)以上調(diào)查查數(shù)據(jù)，預測測錢江新城周周邊及濱江區(qū)區(qū)人口將有較較大幅度的增增長，預計中中遠期錢江新新城周邊可達達到人口33.8萬，濱濱江區(qū)人口達達到20.2萬。購物中心輻射射商圈分析商圈人文經(jīng)濟濟環(huán)境分析u人口結構分析析之家庭人口口分析錢江新城周邊邊居民顯現(xiàn)為為單身家庭及及兩口之家比比例稍高；濱濱江區(qū)三口之之家比例較高高，其次為四四口之家。九九堡目前的的居住比例較較低。購物中心輻射射商圈分析商圈人文經(jīng)濟濟環(huán)境分析u人口結構分析析之家庭收入入分析比較發(fā)現(xiàn)，錢錢江新城居民民平均收入較較低，而濱江江區(qū)基本為新新建小區(qū)，因因此高收入人人群比例較大大?？偨Y杭州萬象城市市場調(diào)研報告告住宅部分杭州萬向成市市場調(diào)研住宅篇悅府。地理、交通：：萬象城位于于錢江新城的的CBD區(qū)域域，北靠錢江江路，西鄰江江景路，南臨臨富春路，東東依慶春路，，其中地鐵4號線中的江江錦路站、地地鐵2號線的的錢江路站均均與萬象城接接駁，項目周周邊還覆蓋了了多條BRT快速公交路路線。周邊配套：：杭州大劇院院、國際會議議中心、市民民中心、波浪浪文化城近在在咫尺，規(guī)劃劃有未來這里里將成為商務務辦公、購物物、文化娛樂樂的中心。本項目目周邊邊都是是城市市標志志性的的建筑筑，區(qū)區(qū)域價價值已已被認認可，，有一一定的的升值值空間間；配配套成成熟、、生活活便利利，體體現(xiàn)高高檔的的生活活品質(zhì)質(zhì)?；厩闆r區(qū)位情況項目名名稱數(shù)數(shù)量量總建筑筑面積積140000平平方米米建筑容容積率率5.53綠化率率30%建筑類類別住住宅宅普通通住宅宅車位配配比1：：1，，管管理費費100裝裝修狀狀況精精裝裝修開盤均均價28000元元開盤時時間8月月21日、、9月月3日日、9月17日日交付時時間2009-081已已開房房源2#樓、、1#樓、、3#樓推推出房房源一一期期：161套二期：：160套套三期：：301套套萬象城城“悅悅府””規(guī)劃建筑風風格景觀規(guī)規(guī)劃悅府1#、、2#樓的的主力力戶型型為190~230方的的大戶戶型，，3#樓主主力戶戶型以以90方為為主，，有部部分135方~140方方房源源。所有有戶型型力求求舒適適，3.1米層層高、、全明明設計計、方方正、、通透透，戶戶型越越大也也便將將舒適適性發(fā)發(fā)揮得得越大大。所所有戶戶型特特別突突出主主臥與與客廳廳部分分的舒舒適性性設計計，讓讓主人人有一一種尊尊崇感感。與項項目所所在錢錢江新新城CBD區(qū)域域的區(qū)區(qū)域價價值，，和整整個萬萬象城城高檔檔的生生活配配套相相比，，戶型型設計計并不不是本本項目目的亮亮點，，不是是吸引引購房房者的的重點點。90方方戶型：：全明明、通通透，，但是是臥室室面寬寬過小小，面面積局局促，，居住住舒適適性不不強，，3.2米米客廳廳面寬寬，影影響使使用功功能140方戶型型：全全明、、通透透，主主臥、、客廳廳功能能突出出、舒舒適性性較好好，但但是其其余房房間面面寬、、面積積都比比較小小，這這樣的的三房房有些些顧此此失彼彼195方戶型型：主主臥、、客廳廳等功功能突突出、、舒適適性較較好，，但是是其余余房間間面寬寬、面面積都都比較較小，，這個個戶型型面積積浪費費比較較大，，犧牲牲房間間面積積使公公共部部舒適適性得得到滿滿足230方戶型型：主主臥、、客廳廳等功功能突突出、、舒適適性較較好，，戶型型面積積比較較大、、戶型型使用用功能能齊全全、房房間數(shù)數(shù)量多多，居居住舒舒適性性基本本能滿滿足悅府精精裝修修標準準為6000元元/m2，，現(xiàn)場場無樣樣板房房，效效果圖圖稱得得上富富麗堂堂皇，，裝修修用材材考究究均采采用國國際知知名品品牌，，具體體用材材情況況詳見見附表表。大堂梯廳客客廳臥室悅府廣廣告形形象獨獨特、、新穎穎，一一支筆筆、一一排鐘鐘、一一枚鑰鑰匙給給人留留下深深刻的的印象象。每一一次的的廣告告詞都都能抓抓住一一個賣賣點：：CALLISO設設計事事務所所、柏柏悅酒酒店、、3期期精裝裝修住住宅，，步步步推進進，加加深印印象。。廣告告突出出的是是“城城”的的概念念，從從描繪繪杭州州萬象象城、、柏悅悅選擇擇杭州州萬象象城、、深圳圳萬象象城，，以萬萬象城城作為為悅府府的最最大賣賣點,推銷銷悅府府同時時宣傳傳了杭杭州萬萬象城城?？腿呵闆r況客戶來來源主要客客戶：多多數(shù)是杭杭州本地地人次要客客戶：30%左左右的港港澳客戶戶及一部部分外籍籍人士，，和少數(shù)數(shù)省內(nèi)溫溫州州、寧波波等地客客戶購買目目的購買大大戶型的的客戶,一般以以自住為為主投資資為輔,只有少少部分人人以純投投資為目目的購買買,主要要是大戶戶型總價價基本在在500萬以上上,高達達40%的首付付,投資資成本過過高購買90方小小戶型的的客戶,以純投投資為目目的占了了50%左右客戶看看重點看好整整個錢江江新城區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展前景景項目地地處錢江江新城核核心區(qū)，，周邊都都是高尚尚住宅,城市標標桿性建建筑,區(qū)區(qū)域價值值突出交通優(yōu)優(yōu)勢明顯顯,地鐵鐵1號線線、2號號線、4號線都都在萬象象城設有有站點萬象城城的概念念已深入入人心,所有物物業(yè)配套套高檔,體現(xiàn)高高檔的生生活品質(zhì)質(zhì)銷售情況況開盤時間8月21日、9月3日、9月17日 主力戶型1#、2#樓以190~230方為主，3#樓以90方為主 推盤數(shù)量總房源622套，2#樓：161套，1#樓：160套，3#樓：301套 開盤價格28000元/平方 銷售進度共成交507套，成交率達82%。1＃樓成交146套，成交均價28240元/平方2＃樓成交150套，成交均價27132元/平方3＃樓成交211套，成交均價27490元/平方 銷售分析析萬象城城的銷售售情況相相當火爆爆,一期期所推的的2#樓樓和二期期所推的的1號開開盤當天天銷售均均在90%以上上,3期期開盤當當天預定定達60%以上上，雖逢逢逆市開開盤，但但一期、、二期30天銷銷售率均均達到70%以以上，逆逆市取得得了較突突出的銷銷售業(yè)績績。截止10月3日，據(jù)據(jù)透明售售房網(wǎng)數(shù)數(shù)據(jù)表明明：309套190~230方戶型型，已成成交296套，，成交率率達96%，129套套130~140方戶戶型，已已成交109套套，成交交率達85%，，172套90方戶型型，已成成交102套，，成交率率達60%，項項目主力力戶型以以大戶型型為主，，因此大大戶型去去化表現(xiàn)現(xiàn)更好一一些，消消費人群群對總價價敏感性性不高，，更加注注重產(chǎn)品品的豪華華、舒適適性及配配套。悅府的的銷售雖雖受低迷迷樓市的的影響，，后兩期期開盤價價格做了了適當調(diào)調(diào)整，從從成交均均價上來來看，二二期、三三期的成成交均價價明顯低低于一期期，但并并不影響響9月份份51%的銷售售份額。。項目的的區(qū)域和和自身的的配套是是購房看看中的重重點，前前有深圳圳萬象城城等成功功案例作作為參考考，使本本項目更更受關注注，很大大程度上上增加購購房者的的熱情。。THEEND9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:08:3821:08:3821:081/5/20239:08:38PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2321:08:3821:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:08:3821:08:3821:08Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2321:08:3821:08:38January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20239:08:38下下午午21:08:381月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月239:08下下午午1月月-2321:08January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/521:08:3821:08:3805January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。9:08:38下午9:08下下午21:08:381月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。21:08:3821:08:3821:081/5/20239:08:38PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2321:08:3821:08Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。21:08:3821:08:3821:08Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2321:08:3921:08:39January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20239:08:39下午21:08: