某房地產(chǎn)營銷總體計(jì)劃

碧桂園營銷總體計(jì)劃偉業(yè)顧問缺乏現(xiàn)代的營銷推廣系統(tǒng)A、B區(qū)已銷售完畢，但缺乏良好的市場形象價(jià)格提升空間不足限制市場美譽(yù)度的提升制約公司形象發(fā)展阻礙品牌建立無法保證持續(xù)的高速銷售目前碧桂園面臨的問題D區(qū)、A3區(qū)、E區(qū)的持續(xù)開發(fā)問題C區(qū)的銷售問題我們的任務(wù)不僅要完成銷售任務(wù)；更要確立C區(qū)的產(chǎn)品形象；進(jìn)而用C區(qū)帶動(dòng)大盤的整體品質(zhì)提升。提升產(chǎn)品品質(zhì)完成銷售任務(wù)帶動(dòng)整體大盤品質(zhì)提升產(chǎn)品價(jià)格提升C區(qū)的任務(wù)提升產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格的基礎(chǔ)項(xiàng)目客群分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目形象定位A、B區(qū)客戶簡析A區(qū)開盤時(shí)間為2001年6月，當(dāng)時(shí)整個(gè)房山地區(qū)的房地產(chǎn)還處于起步階段,尚未進(jìn)入市場化運(yùn)做模式，完全是自發(fā)性購買，并且還有部分回遷戶(130戶).隨著小區(qū)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大、交通可達(dá)性的增強(qiáng),本項(xiàng)目也吸引了一批北京城區(qū)的客戶，這批客戶從居住區(qū)域上上看，大部分是宣武區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)南部區(qū)域的,吸引他們購買的主要原因還是本項(xiàng)目較低的價(jià)格.項(xiàng)目客戶定位北京新城市規(guī)劃的提出，進(jìn)一步推動(dòng)了房山成為房地產(chǎn)開發(fā)及購房者購房的新熱點(diǎn)地區(qū)，客群進(jìn)一步擴(kuò)大，市區(qū)客戶比例增大。針對周邊項(xiàng)目成交客戶情況及本項(xiàng)目前期成交客戶情況，結(jié)合本案區(qū)位特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶群應(yīng)該分為兩部分，分別具有以下特質(zhì)：C區(qū)客群定位項(xiàng)目客戶定位房山區(qū)域內(nèi)的高收入人群；客戶的購買目的基于置業(yè)升級(jí)；購買房屋主要用于自住，包括自己居住和子女為父母購買等。針對該類客戶主要通過產(chǎn)品刺激其購買欲望。（一）房山本區(qū)域客戶，特點(diǎn)如下：項(xiàng)目客戶定位1、原籍為北京的客戶群經(jīng)濟(jì)能力有限住房緊張，父母前往郊區(qū)，為兒女提供更大的居住空間老齡化人群無力支付養(yǎng)老費(fèi)用，賣掉原市內(nèi)住房前往郊區(qū)，把差價(jià)作為養(yǎng)老費(fèi)；宣武、豐臺(tái)、崇文、石景山等地沒有買到經(jīng)濟(jì)適用房的拆遷戶。鑒于老北京根深蒂固的區(qū)域觀念及本案所處位置，這部分客戶所占比例不會(huì)高。2、工作、生活在北京的外地人工作、生活在北京西南地區(qū)；家庭月收入5000元左右；一般為公司內(nèi)的普通白領(lǐng)階層；在六里橋、木樨園等地區(qū)從事個(gè)體經(jīng)營的小私營業(yè)主；努力工作，又會(huì)享受生活，注重生活質(zhì)量。我們預(yù)計(jì)這部分人群將會(huì)占到成交客戶的很大比例，所以針對他們的工作到位與否將是決定銷售成敗的關(guān)鍵所在。（二）房山區(qū)域外的客戶，具體又細(xì)分為兩類：項(xiàng)目客戶定位碧桂園C區(qū)概概況共計(jì)14棟樓樓總面積238953.58平米，已售29993.19平平米可售約203285.73平米可售套數(shù)2011套2007年5月31日前前入??；全區(qū)6個(gè)月的的23萬平米米與我們C區(qū)區(qū)的20萬平平米我們在市場中中的位置數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)C區(qū)產(chǎn)品分析析及定位貨量分析析樓號(hào)面積套數(shù)戶型（住宅）已售現(xiàn)貨值總面積商業(yè)面積住宅面積總套數(shù)商業(yè)套數(shù)住宅套數(shù)1居2居3居4居459825.091105.328719.77901080

80

9825.094612243.66

12243.66128

12818110

12243.664713048.20236.6912811.511981818060120

13048.204810186.24

10186.2486

86

788942.609243.644916908.98

16908.98198

19855143

149.1316759.855010723.79

10723.7990

90

8191805.368918.435114246.78

14246.78154

154

154

14246.785214878.161177.1113701.0512010110

991112677.012201.155322532.22

22532.22180

180

180

3186.7219345.505422943.49

22943.49180

180

165151881.9921061.505523368.581499.521869.0821014196

14056

9350.3814018.205623132.101332.8621799.24222132093060119

23132.105712353.1

12353.10128

128181037

12353.105826888.531565.8425322.69256132433060119

26888.53合計(jì)233278.926917.32226361.6022407821622118909844329993.19203285.73C區(qū)產(chǎn)品分析析及定位由上述數(shù)據(jù)結(jié)結(jié)合C區(qū)客觀觀地貌環(huán)境,我們可以得得出如下結(jié)論論：1.主力產(chǎn)品品為面積在80-120平米的舒適適型2.3居居2.產(chǎn)品優(yōu)劣劣性基本以平平層密度,鐵鐵路影響,景景觀效果為劃劃分3.產(chǎn)品均好好性明顯,但但硬傷同樣明明顯C區(qū)產(chǎn)品分析析結(jié)論C區(qū)是承接A、B區(qū)向D、E區(qū)，低低端向高端的的過渡產(chǎn)品；；是打開“碧碧桂園”項(xiàng)目目從郊區(qū)走向向市里的重要要通路；是確確立整個(gè)項(xiàng)目目在北京樓市市江湖地位乃乃至外阜擴(kuò)展展的重要標(biāo)志志!C區(qū)產(chǎn)品地位位分析（一）優(yōu)勢?交交通便捷:公公共交通方面面；321路路月票車直達(dá)達(dá)小區(qū)，917，971，922，，759，993，小45，小75等多路公交交車經(jīng)過小區(qū)區(qū)，規(guī)劃中從從永定門至良良鄉(xiāng)的輕軌從從小區(qū)旁邊經(jīng)經(jīng)過。駕車由由小區(qū)至六里里橋僅需20分鐘。?社社區(qū)規(guī)模大、、內(nèi)部商業(yè)配配套齊全：作作為一個(gè)百萬萬平米的大型型社區(qū)，在該該地區(qū)獨(dú)一無無二，而其本本身商業(yè)配套套給業(yè)主提供供了便捷舒適適的生活環(huán)境境，更是周邊邊項(xiàng)目難以實(shí)實(shí)現(xiàn)的。?教教育條件優(yōu)越越：房山縣長長陽學(xué)校就在在小區(qū)內(nèi)，涵涵蓋了從學(xué)前前班到中學(xué)的的各階段班級(jí)級(jí)，很好地解解決了業(yè)主子子女的就學(xué)問問題。?區(qū)區(qū)域內(nèi)特有的的溫泉資源；；溫泉入戶不不但可以成為為客戶提供更更高品質(zhì)的生生活，更可成成為本案的一一大賣點(diǎn)。?碧碧桂園的品牌牌在房山區(qū)乃乃至北京市擁擁有較高的知知名度。?項(xiàng)項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)、開發(fā)周期期長，可塑造造高潛力升值值空間。分析（二）劣勢?

社區(qū)區(qū)周邊市政配配套不成熟，，尚缺少較大大型的餐飲、、購物、娛樂樂配套設(shè)施，，將在一定程程度上增大項(xiàng)項(xiàng)目營銷推廣廣難度。?

小區(qū)區(qū)東側(cè)距京廣廣鐵路只有100米左右右，每小時(shí)會(huì)會(huì)有3、4趟趟列車通過，，噪音會(huì)給居居住帶來不良良影響。?

外立立面、園林景景觀設(shè)計(jì)尚需需完善。?

A、B區(qū)產(chǎn)品的市市場形象一般般，給C區(qū)銷銷售推廣增加加了難度。?

原有有銷售系統(tǒng)不不能支持C區(qū)區(qū)的順暢銷售售。分析（三）威脅?市市場競爭激烈烈，競爭區(qū)域域擴(kuò)大豐豐臺(tái)（如沸沸城、中體奧奧園、珠江御御景等）、房房山（如加州州水郡、綠城城百合等項(xiàng)目目）對本案客客戶的截留、、分流形勢嚴(yán)嚴(yán)峻。?未未來該地區(qū)及及周邊地區(qū)可可供開發(fā)的土土地增量大。。?政政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)隨時(shí)存在。。分析（四）機(jī)會(huì)?以以豐臺(tái)區(qū)為中中心的西南板板塊正迅速成成為北京市房房地產(chǎn)市場的的第二大熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，為本本案提供了良良好的市場氛氛圍。若運(yùn)作作得當(dāng)，可以以借此東風(fēng)以以較短的時(shí)間間完成銷售，，并力求利潤潤最大化。?項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)的啞啞巴河目前幾幾近干涸，如如整治得當(dāng)并并加以利用，，可又行成一一項(xiàng)目優(yōu)勢。。?該該區(qū)域缺少大大型的餐飲、、購物、娛樂樂設(shè)施，而本本案又有10萬平方米的的商業(yè)配套，，正可填補(bǔ)地地區(qū)不足。?

政府有關(guān)關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政政策出臺(tái)與實(shí)實(shí)際產(chǎn)品入市市之間會(huì)有2年左右的調(diào)調(diào)整期，我們們可以充分利利用這段時(shí)間間實(shí)現(xiàn)快速銷銷售。?本本案地處豐臺(tái)臺(tái)、大興、房房山的交界處處，隨著城市市外緣的擴(kuò)大大，區(qū)域的發(fā)發(fā)展前景及潛潛力巨大。提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的基礎(chǔ)———產(chǎn)品分析區(qū)位產(chǎn)品扼守京石高速速，交通便捷捷配套現(xiàn)代都市風(fēng)格格園林景觀主流戶型設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)有較成熟的的生活配套，，未來房山區(qū)區(qū)商業(yè)中心節(jié)約時(shí)間成本本個(gè)性化私密空空間新都市主義規(guī)規(guī)劃輕松舒適的生生活方式賣點(diǎn)賣點(diǎn)闡釋產(chǎn)品整體定位位——賣點(diǎn)梳梳理悠逸的現(xiàn)代都都市生活城關(guān)鍵詞：距離適中大大型社區(qū)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美生活舒舒適關(guān)鍵詞：現(xiàn)代歐洲建筑筑、園林文化化的品牌嫁接。推廣品牌附加加值?，F(xiàn)代都市感的的強(qiáng)調(diào)。新都市主義的的體現(xiàn)。關(guān)鍵詞：形象定位塑造造的生活形態(tài)態(tài)：品質(zhì)。噴泉。。鮮花。悠長的假期。。優(yōu)雅姿態(tài)。。造型園林。午后的陽光與與咖啡。輕松。享受生生活。陽光。城市雕雕塑。幸福的季節(jié)。。熱情的城市市，悠逸的生生活。真正符合人居居環(huán)境和人本本需求的高品品質(zhì)生活形態(tài)態(tài)。地段——最具發(fā)展?jié)摿αΦ姆可絽^(qū)域域，位于良鄉(xiāng)鄉(xiāng)衛(wèi)星城東部部，南鄰良鄉(xiāng)鄉(xiāng)大學(xué)城，地地處豐臺(tái)、大大興、良鄉(xiāng)三三地交界處，，極盡位置置優(yōu)勢。建筑——百萬平米現(xiàn)代代歐式建筑，，陽光客廳+陽光主臥，，功能空間布布局。會(huì)所——主題休閑會(huì)所所，營造都市市輕松生活氛氛圍。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)——建議請知名物物業(yè)公司擔(dān)任任顧問悠逸的現(xiàn)代都都市生活城項(xiàng)目形象定位位基礎(chǔ)園林景觀———組團(tuán)式景觀園園林。產(chǎn)品整體定位位——形象定定位目標(biāo)客群對產(chǎn)品文化需求有所提升產(chǎn)品具有現(xiàn)代風(fēng)格元素悠逸的現(xiàn)代都都市生活城產(chǎn)品整體定位位——形象定定位關(guān)鍵詞：休閑、都市市、輕松、自由、健康、、開放、成熟熟、時(shí)尚、文文化靜態(tài)表現(xiàn)動(dòng)態(tài)表現(xiàn)形象定位品質(zhì)質(zhì)提升需要整整合推廣手段段提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的手段———思路大盤造勢———依托大盤的影影響力和市場場的震撼力，，營造大盤氣氣勢，積蓄勢勢能。文化依托———現(xiàn)代都市生活活渲染，提升升產(chǎn)品形象，，豐富產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵，迎合客客群特征提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的推廣手段段帶動(dòng)大盤品質(zhì)質(zhì)提升現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格格改善視覺系統(tǒng)報(bào)紙廣告戶外廣告樓書模型戶型圖等銷售工具電子樓書（DVD）客戶通訊……改善營銷環(huán)境系統(tǒng)現(xiàn)場環(huán)境布置飾品的運(yùn)用統(tǒng)一廣播廣告風(fēng)格現(xiàn)場桌椅等銷售道具的款式選擇銷售人員服裝活動(dòng)內(nèi)容（風(fēng)格統(tǒng)一，主題多樣）統(tǒng)一銷售說辭……改善客戶系統(tǒng)建立客戶置業(yè)聯(lián)盟設(shè)立聯(lián)盟業(yè)主網(wǎng)站成立專門部門管理定期舉辦活動(dòng)社會(huì)合作公司資源整合……形象提升升案名建議原則則第一要素:獨(dú)獨(dú)特性在眾多項(xiàng)目易易于出位，易易于記憶傳播播。第二要素:相相關(guān)性基于產(chǎn)品基礎(chǔ)礎(chǔ)，契合項(xiàng)目目氣質(zhì)，綜合合反映項(xiàng)目品品質(zhì)。第三要素:延延展性充分考慮案名名在二期與三三期延展及推推廣中的應(yīng)用用和借勢。第四要素:接受度度具時(shí)代性和和地緣性，，符合目標(biāo)標(biāo)客群文化化接受習(xí)慣慣。定位篇新都市生活活標(biāo)準(zhǔn)，悠悠逸的現(xiàn)代代都市生活活城陽光上城（（主推）案名建議陽光，單純純理解，字字義美好，，有高度，，音律上口口，平仄有有序，容易易識(shí)記，凸凸顯項(xiàng)目時(shí)時(shí)代感的同同時(shí)能立即即引起目標(biāo)標(biāo)群體的強(qiáng)強(qiáng)烈共鳴，，迅速在腦腦中形成既既有概念，，從而使產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)知感感倍增；上城用做項(xiàng)項(xiàng)目案名，，呼應(yīng)項(xiàng)目目新都市生生活城的定定位，大氣氣而不失品品位，同時(shí)時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)目目社區(qū)文化化的特征，，易于與周周邊項(xiàng)目區(qū)區(qū)別開來，，樹立自身身的高檔形形象；案名，散發(fā)發(fā)積極樂觀觀的生活感感，現(xiàn)代感感十足，應(yīng)應(yīng)合線條干干凈現(xiàn)代的的建筑，內(nèi)內(nèi)涵深刻。。陽光上城案名詮釋案名延展由于D區(qū)、、A3區(qū)、、商業(yè)部分分的銷售將將陸續(xù)展開開，系統(tǒng)地地考慮案名名延展問題題時(shí)有必要要的。第一種方式式：直接沿沿用陽光上上城，D區(qū)區(qū)、A3區(qū)區(qū)分別定為為陽光上城城Ⅱ、Ⅲ，，商業(yè)部分分可以陽光光易購廣場場命名。采用這種方方式的前提提是經(jīng)過C區(qū)的推廣廣，陽光上上城已形成成較高的知知名度和市市場美譽(yù)度度，在推廣廣中已能夠夠取代碧桂桂園作為主主案名。案名延展第二種方式式：主推陽陽光＊城系系列，根據(jù)據(jù)規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品等特點(diǎn)點(diǎn)，D區(qū)定定為陽光傾傾城或陽光光樂城，A3區(qū)定為為陽光馨園園，商業(yè)部部分定為陽陽光易購廣廣場。這種方式是是C區(qū)現(xiàn)代代都市生活活城的市場場形象定位位、推廣的的有效延續(xù)續(xù)和加強(qiáng)，，但是需要要在案名后后加碧桂園園＊期的后后綴。備選案名推推薦新城·家年年華: 向著幸幸福的方向向前進(jìn)1、環(huán)球嘉嘉年華，時(shí)時(shí)尚、休閑閑的代名詞詞，每年夏夏天都成為為京城最熱熱的游玩地地點(diǎn)，接待待百萬之眾眾，知名度度自不必說說，取嘉年年華的同音音字是為了了在傳播中中起到事半半功倍的效效果，讓人人群迅速認(rèn)認(rèn)知、接受受。2、家年華華，一看便便能聯(lián)想到到是個(gè)生活活氛圍濃郁郁的社區(qū)，，每天回家家都像過節(jié)節(jié)一樣的生生活，誰不不想擁有呢呢？引起思思考，提高高關(guān)注。3、如果說說環(huán)球嘉年年華是“向向著快樂的的方向前進(jìn)進(jìn)”的話，，那么新城城·家年華華就是“向向著幸福的的方向前進(jìn)進(jìn)”，再次次道出對幸幸福的渴望望，在繁華華里找到寧寧靜的天空空，在喧囂囂中找到內(nèi)內(nèi)心的居所所，一切的的一切，向向幸福的方方向前進(jìn)。。新城·家年年華案名詮釋平面表現(xiàn)———視覺覺突現(xiàn)現(xiàn)代代時(shí)尚風(fēng)采采顏色運(yùn)用：：能夠表現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代都市生生活：熱情情、大氣、、開放、休休閑、時(shí)尚尚、文化等等內(nèi)涵的顏顏色。設(shè)計(jì)：表現(xiàn)現(xiàn)代、、時(shí)尚、溫溫馨、生活活元素。平面表現(xiàn)———視覺覺突現(xiàn)現(xiàn)代代生活風(fēng)采采設(shè)計(jì)風(fēng)格以以現(xiàn)代風(fēng)格格為主，融融入輕松、、自由的設(shè)設(shè)計(jì)理念。。平面設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)大氣，具具有視覺沖沖擊力，滿滿足項(xiàng)目要要表達(dá)現(xiàn)代代都市情節(jié)節(jié)的愿望，，但不要落落入俗套。。加入英文字字符，體現(xiàn)現(xiàn)都市、現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格關(guān)鍵詞：大大氣、現(xiàn)代代都市、成成熟、溫馨馨、自由提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——靜態(tài)態(tài)表現(xiàn)售樓處———濃郁現(xiàn)代代都市風(fēng)情情運(yùn)用現(xiàn)代化化元素裝飾飾售樓處，，合理劃分分銷售動(dòng)線線，借助售售樓處整體體印象，引引起客戶的的濃厚興趣趣。加入咖咖啡吧等裝裝飾品使客客戶進(jìn)入售售樓處第一一時(shí)間起，，即感受到到濃郁的現(xiàn)現(xiàn)代都市文文化氛圍，，利用裝飾飾效果客戶戶購買欲望望。關(guān)鍵詞：現(xiàn)現(xiàn)代、都市市、輕松、、自由提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——靜態(tài)態(tài)表現(xiàn)售樓處———濃郁現(xiàn)代代都市風(fēng)情情關(guān)鍵詞：現(xiàn)現(xiàn)代、都市市、輕松、、自由外部環(huán)境營營造：標(biāo)志性現(xiàn)代代風(fēng)格小品品布置，突突出都市味味道。提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——靜態(tài)態(tài)表現(xiàn)售樓處———濃郁現(xiàn)代代都市風(fēng)情情關(guān)鍵詞：現(xiàn)現(xiàn)代、都市市、輕松、、自由內(nèi)部環(huán)境營營造：每個(gè)細(xì)節(jié)處處理都體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情情，營造濃濃郁的現(xiàn)代代都市味道道。提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——靜態(tài)態(tài)表現(xiàn)樣板組團(tuán)———展現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代城市市生活風(fēng)情情關(guān)鍵：現(xiàn)代代都市的生生活場景描描述，強(qiáng)調(diào)調(diào)輕松的生生活氛圍。。樣板設(shè)計(jì)要要注重生活活場景的描描述，表達(dá)達(dá)出樣板間間濃郁的都都市生活風(fēng)風(fēng)情的浪漫漫色彩，突突出生活品品味，刺激激客戶購買買欲望。提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——靜態(tài)態(tài)表現(xiàn)工地圍檔關(guān)鍵詞：活力、現(xiàn)代、品味、視覺張力道旗、燈箱燈尺寸規(guī)格設(shè)計(jì)上有所突破體現(xiàn)時(shí)尚、品味的特點(diǎn)。提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——?jiǎng)討B(tài)態(tài)表現(xiàn)《客戶通訊》時(shí)尚精英FollowMe采風(fēng)

現(xiàn)代藝術(shù)關(guān)鍵詞：現(xiàn)現(xiàn)代都市、、生活、情情感、文化化、升值置業(yè)通訊———倡導(dǎo)導(dǎo)現(xiàn)代生活活的實(shí)用手手冊提升產(chǎn)品品品質(zhì)的手段段——?jiǎng)討B(tài)態(tài)表現(xiàn)活動(dòng)———感受受都市，享享受生活關(guān)鍵詞：舒舒緩、休閑閑、娛樂的的現(xiàn)代城市市生活現(xiàn)代城市生生活，開放放生活情景景現(xiàn)代城市生生活，輕松松生活方式式現(xiàn)代城市生生活，健康康生活氛圍圍價(jià)格策策略產(chǎn)品特性定定價(jià)法：根根據(jù)各產(chǎn)品品在本項(xiàng)目目的供應(yīng)比比重、具體體位置、外外界條件等等原則具體體定價(jià)市場需求定定價(jià)法：根根據(jù)各產(chǎn)品品在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的價(jià)格重重心制定其其基準(zhǔn)價(jià)格格定價(jià)原則目的：充分分體現(xiàn)各產(chǎn)產(chǎn)品特性，，達(dá)到價(jià)格格均衡、合合理，帶動(dòng)動(dòng)銷售速度度的同時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最最大化。樓號(hào)可售面積(平方米）樓面均價(jià)（元/平方米）樓面總價(jià)（元）459825.09385037826596.54612243.664000489746404713048.20375048930750489243.64398036789687.24916759.85388065028218508918.43428038170880.45114246.78408058126862.4522201.15438096410375319345.504200812511005421061.504350916175255514018.204180585960765623132.1044801036318085712353.10488060283128合計(jì)203285.73

853951216.9整盤均價(jià)：：4200元/平方方米提價(jià)策策略根據(jù)定價(jià)策策略結(jié)合銷銷售狀況確確立今年“拉高高走低”；；明年“拉拉高走高””大盤操作，，快速出貨貨，應(yīng)采用用“大幅慢慢跑”提價(jià)價(jià)推貨原則：由南向北推推進(jìn)前期引爆市市場，中期期體現(xiàn)產(chǎn)品品優(yōu)勢和相相對價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢，快速速消化，后后期再利用用稀缺小戶戶型及“樓樓王”實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高開高走走東西區(qū)連環(huán)環(huán)銷售利用東西區(qū)區(qū)差異化搭搭配，始終終突出項(xiàng)目目中心景觀觀，抵消東東側(cè)鐵路硬硬傷目的：三區(qū)區(qū)五極，連連環(huán)作用，，突出重點(diǎn)點(diǎn)，優(yōu)劣互互補(bǔ)，快速速銷售的同同時(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤最大化化。銷售策策略低調(diào)入市，，合縱聯(lián)橫橫；以價(jià)格和產(chǎn)產(chǎn)品為先導(dǎo)導(dǎo)，搶占市市場；原則目的強(qiáng)力突破，，在今年內(nèi)內(nèi)形成與珠珠江御景、、綠城百合合的三足鼎鼎立之勢．．偉業(yè)操盤整整體排期計(jì)計(jì)劃6月-7月月8月-10月11月-12月1月-7月月8月-10月2006年年度2007年年度開盤強(qiáng)銷期期二次強(qiáng)銷期期二次強(qiáng)銷持持續(xù)期開盤持續(xù)期期市場預(yù)熱期期銷售額：面積：4231萬萬元1.1萬平平米17180萬元4.4萬平平米11670萬元2.9萬平平米36075元8.4萬平平米18785萬元4萬平米2006年年2007年年6月7月8月月9月月10月11月12月1月2月3月4月5月月6月月7月8月9月10月月11月12月月開盤引爆秋季強(qiáng)勢全現(xiàn)房釋放放春季加溫收官前強(qiáng)勢勢年終升溫“樓王”面面世銷售節(jié)節(jié)奏階段價(jià)價(jià)格789101112385038503900395040004050123456789101112410042004300435043504400445045004550460046504700營銷策略與與推廣手段段推貨策略推貨節(jié)奏價(jià)格策略定價(jià)原則階段價(jià)格提價(jià)措施銷售策略銷售節(jié)奏促銷措施各階段節(jié)點(diǎn)點(diǎn)劃分各階段推廣廣目的各階段推廣廣策略各階段推廣廣主題各階段媒介介策略速度、利潤潤最大化各階段段推廣廣手段段推廣節(jié)奏控控制——銷銷售節(jié)奏06.6～～06.7市場預(yù)熱熱期06.8～～06.10開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期06.11～06.12開盤盤持續(xù)期07.1～～07.7二次強(qiáng)銷期期收官形象引入階段形象建立階段形象完善階段形象成熟階段營銷節(jié)奏控控制——營營銷組合推廣目的——借助大盤造勢，引入形象現(xiàn)代都市風(fēng)格初步引入市場，需要借助各種媒體手段，確立形象，借助項(xiàng)目前期樹立的大盤形象和吸引力，利用現(xiàn)代風(fēng)格，開始提升產(chǎn)品形象。推廣主題：：“啟動(dòng)悠悠逸都市生生活風(fēng)暴………”主要宣傳工工具：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、活動(dòng)、、戶外、報(bào)報(bào)廣、廣播播形象引入期期06年6月月～7月31日銷售任務(wù)：：106套套來電來訪：：1000組推廣費(fèi)用：：316萬萬元營銷節(jié)奏控控制——營營銷組合7月中旬樹樹立戶外廣廣告，7月下旬發(fā)發(fā)布媒體廣廣告（報(bào)紙紙、廣播、、雜志）啟動(dòng)現(xiàn)代都都市生活風(fēng)風(fēng)暴……形象引入期期7月中旬修修改項(xiàng)目網(wǎng)網(wǎng)站及相關(guān)關(guān)網(wǎng)絡(luò)廣告告06年6月月～7月31日營銷節(jié)奏控控制——營營銷組合形象引入期期06年6月月～7月31日準(zhǔn)備工作銷售道具準(zhǔn)準(zhǔn)備客戶積累試水工作以活動(dòng)為主主展開推廣廣新售樓處啟啟動(dòng)現(xiàn)場布布置營銷節(jié)奏控控制——營營銷組合7月中旬前前，完成售售樓處現(xiàn)場場布置、銷銷售人員培培訓(xùn)及銷售售工具的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。。形象引入期期樓書模型戶型圖等銷銷售工具電子樓書（（）客戶通訊現(xiàn)場環(huán)境布布置飾品的運(yùn)用用現(xiàn)場桌椅等等銷售道具具的款式選選擇銷售人員服服裝活動(dòng)內(nèi)容（（風(fēng)格統(tǒng)一一，主題多多樣）統(tǒng)一銷售說說辭06年6月月～7月31日銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備客戶積累準(zhǔn)準(zhǔn)備現(xiàn)有客戶資資源利用：：A、目前擁擁有的現(xiàn)有有200份份客戶資源源利用；B、偉業(yè)入入場近期積積累的客戶戶利用；C、A、B區(qū)已購購房客戶渠渠道利用，，客戶邀訪訪；新客戶開發(fā)發(fā)積累：A、廣告與與活動(dòng)影響響人群及口口碑資源的的利用；B、偉業(yè)““我愛我家家”客戶資資源的利用用時(shí)間安排：：2006年7月集客客手手段段：：1、、對對A、、B區(qū)區(qū)已已購購房房客客戶戶邀邀訪訪，，采采用用老老帶帶新新獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)制制度度，，老老客客戶戶推推薦薦新新客客戶戶成成交交，，實(shí)實(shí)物物獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，，老老客客戶戶自自身身購購買買c區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品，，有有一一定定程程度度優(yōu)優(yōu)惠惠；；2、、利利用用偉偉業(yè)業(yè)““我我愛愛我我家家””資資源源，，在在西西南南區(qū)區(qū)域域門門市市展展開開直直銷銷；；獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)：：老客客戶戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)可可考考慮慮實(shí)實(shí)物物，，價(jià)價(jià)值值在在1500元元左左右右，，比比如如空空調(diào)調(diào)等等，，直直接接擺擺放放在在售售樓樓處處活活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場場，，有有直直接接利利誘誘，，打打動(dòng)動(dòng)老老客客戶戶心心理理；；客戶戶積積累累效效果果通過過客客戶戶積積累累，，達(dá)達(dá)到到組組客客戶戶，，為為試試水水與與開開盤盤積積累累足足夠夠客客戶戶基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，為為開開盤盤引引爆爆打打下下良良好好的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。開盤盤前前預(yù)預(yù)熱熱活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)目目的的：：銷售售：：預(yù)熱熱市市場場，，為為開開盤盤提提前前造造勢勢；；保證證““試試水水””第第一一波波放放量量60套套房房源源順順利利消消化化，，；；為開開盤盤引引爆爆熱熱銷銷積積累累大大量量意意向向客客戶戶；；形象象：：明確確本本項(xiàng)項(xiàng)目目是是站站在在城城市市發(fā)發(fā)展展的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行開開發(fā)發(fā)；；初步步樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目高高品品質(zhì)質(zhì)形形象象，，引引發(fā)發(fā)廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注；；項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃理理念念與與項(xiàng)項(xiàng)目目文文化化的的放放大大與與傳傳播播。。開盤盤前前預(yù)預(yù)熱熱活活動(dòng)動(dòng)安安排排：：日期期：：2011年年7月月日日主題內(nèi)容容：西西南南板塊崛崛起房山區(qū)域域的發(fā)展展?jié)摿Ρ坦饒@新新都市主主義規(guī)劃劃碧桂園““現(xiàn)代都都市生活活城”啟啟動(dòng)“西南年年新新居住””發(fā)展論論壇暨碧碧桂園啟啟動(dòng)新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)專家、學(xué)學(xué)者啟動(dòng)動(dòng)論壇及及活動(dòng)，，造就影影響力客戶與專專家（篩篩選第一一批意向向客戶））客戶與專專家互動(dòng)動(dòng)客戶與客客戶：第第一批與與第二批批意向客客戶互動(dòng)動(dòng)輔助活動(dòng)動(dòng)：產(chǎn)品品推薦交交流客戶與客客戶交流流論壇活動(dòng)動(dòng)執(zhí)行行說明（1）推推廣時(shí)間間：2006年年7月？？日，在在知名度度、認(rèn)可可度較高高的場所所舉行（（如人民民大會(huì)堂堂、中國國大飯店店等），，以此作作為開盤盤活動(dòng)的的新聞點(diǎn)點(diǎn)，放大大后通過過媒體傳傳播持續(xù)續(xù)積累素素材。（2）在在各相關(guān)關(guān)媒體發(fā)發(fā)布“西西南年新新居居住”論論壇的信信息。參參加論壇壇活動(dòng)活活動(dòng)者，，購買本本項(xiàng)目時(shí)時(shí)可享受受一定的的優(yōu)惠。。（3）可可考慮和和紅地產(chǎn)產(chǎn)互動(dòng)聯(lián)聯(lián)合，由由其牽頭頭，邀請請地產(chǎn)界界專業(yè)人人士，共共同組織織。執(zhí)行篇引爆項(xiàng)目目熱點(diǎn)———盛大大開盤活活動(dòng)活動(dòng)目的的：銷售：順利引爆爆開盤熱熱銷局面面；同時(shí)積累累其他更更多的意意向客戶戶，客戶戶完成““由點(diǎn)到到面”的的積累形象：本項(xiàng)目成成為市場場關(guān)注的的焦點(diǎn)突出本項(xiàng)項(xiàng)目的高高品質(zhì)特特性基本確立立本項(xiàng)目目為房山山地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的中中的地位位加深了本本項(xiàng)目的的品牌內(nèi)內(nèi)涵碧桂園盛盛大開盤盤儀式活動(dòng)目的的：告知知進(jìn)入全全面熱銷銷，引爆爆全城關(guān)關(guān)注活動(dòng)時(shí)間間：2006年年7月29日活動(dòng)形式式:領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)講話話、大大型主題題式演出出、客戶戶答謝酒酒會(huì)專專家現(xiàn)場場講解媒體宣傳傳：1、活動(dòng)動(dòng)前通過過各種媒媒體，進(jìn)進(jìn)行全方方面的宣宣傳，預(yù)預(yù)告項(xiàng)目目即將開開盤的信信息。隱隱性透露露出項(xiàng)目目開盤漲漲價(jià)的消消息，促促進(jìn)客戶戶購買。。2、活動(dòng)動(dòng)中進(jìn)行行各大網(wǎng)網(wǎng)站、電電臺(tái)、電電視等媒媒體的現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)時(shí)時(shí)報(bào)道。。3、活動(dòng)動(dòng)后利用用各種媒媒體進(jìn)行行宣傳炒炒做，用用事件的的持續(xù)影影響力和和口碑帶帶動(dòng)下階階段銷售售。目的：1、聚斂斂現(xiàn)場人人氣，發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目最大價(jià)價(jià)值，呼呼應(yīng)客群群的重要要情感；；２、客戶戶重視：：通過在在現(xiàn)場舉舉辦活動(dòng)動(dòng)，使客客戶強(qiáng)烈烈感受項(xiàng)項(xiàng)目都市市風(fēng)情生生活人員邀請請：１、以請請柬形式式邀請前前期積累累客戶2、邀請請央視知知名主持持人主持持活動(dòng)，，邀請知知名演藝藝界明星星到場助助興表演演3、邀請請相關(guān)媒媒體資源源記者追追蹤報(bào)道道；活動(dòng)形式式：銷售售現(xiàn)場活活動(dòng)，從從看房通通道開始始鋪設(shè)紅紅地毯，，營造足足夠星光光大道氣氣氛,現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝現(xiàn)代、、時(shí)尚、、璀璨、、熱烈。?；顒?dòng)主題題：冰爽爽激夏盛盛情情共邀———開盤盤活動(dòng)慶慶典開盤活動(dòng)動(dòng)：活動(dòng)原則則：是目標(biāo)客客群到達(dá)達(dá)現(xiàn)場感感受項(xiàng)目目的重要要時(shí)間，，項(xiàng)目的的品牌形形象也將將通過現(xiàn)現(xiàn)場格調(diào)調(diào)、氛圍、服服務(wù)充分分表現(xiàn)?！，F(xiàn)場公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)更是延延伸表達(dá)達(dá)。因此此，公關(guān)關(guān)活動(dòng)應(yīng)應(yīng)符合項(xiàng)項(xiàng)目的調(diào)調(diào)性原則方方能神形形合一。。第一：純純粹。徹徹底表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目氣氣質(zhì)，現(xiàn)現(xiàn)場活動(dòng)動(dòng)璀璨而而時(shí)尚，，與項(xiàng)目目定位要要求相匹匹配；第二：高高品質(zhì)。。能夠表表現(xiàn)項(xiàng)目目在房山山市場內(nèi)內(nèi)的地位位，與項(xiàng)項(xiàng)目所追追求的意意境互為為映襯，，相輔相相成。（（邀請的的目標(biāo)明明星既是是此類行行為，達(dá)達(dá)到理想想效果須須表演方方傾情演演繹）活動(dòng)原則則：第三：服服務(wù)。表現(xiàn)項(xiàng)目目優(yōu)越的的服務(wù)享享受。因因此現(xiàn)場場的組織織環(huán)節(jié)、、服務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)、保保安環(huán)節(jié)節(jié)甚至停停車環(huán)節(jié)、衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)節(jié)節(jié)都需要要經(jīng)過仔仔細(xì)規(guī)劃劃與保證證。這些些細(xì)節(jié)服服務(wù)雖與與最終物物業(yè)服務(wù)務(wù)無關(guān)，，但在當(dāng)天天，絕對對能夠影影響意向向客戶對對于未來來項(xiàng)目服服務(wù)態(tài)度度的聯(lián)想想。最后，是是否享受受活動(dòng)全全程要根根據(jù)客戶戶的時(shí)間間和興趣趣，但對對于項(xiàng)目目的格調(diào)調(diào)、服務(wù)務(wù)的認(rèn)可可，使本本次開放放日特殊殊意義得得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)?；顒?dòng)內(nèi)容容：（1）開開盤儀式式建議邀邀請明星星進(jìn)行共共同演繹繹，力求求展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目定位位高檔、、時(shí)尚現(xiàn)現(xiàn)代的開開盤儀式式。（2）開開盤儀式式結(jié)束后后，現(xiàn)場場將安排排小型酒酒會(huì)和小小型藝術(shù)術(shù)表演。。同時(shí)客客戶注意意力轉(zhuǎn)為為對項(xiàng)目目了解咨咨詢中，，銷售人人員負(fù)責(zé)責(zé)給與客客戶進(jìn)一一步介紹紹。（3）建建議準(zhǔn)備備一套““知己薦薦知己””客戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃劃（銷售售計(jì)劃）），在活活動(dòng)現(xiàn)場場同時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)達(dá)給客客戶，進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶帶客戶戶的成交交成果。?；顒?dòng)與銷銷售結(jié)合合核心亮亮點(diǎn)：意義：本次活動(dòng)動(dòng)是論壇壇活動(dòng)之之后的一一次連續(xù)續(xù)的銷售售活動(dòng)。。通過傾傾情演出出的方式式，即表表明項(xiàng)目目的大盤盤大手筆筆，也通通過禮品品調(diào)節(jié)銷銷售速度度實(shí)現(xiàn)銷銷售效果果最大化化的營銷銷手段?！，F(xiàn)場活動(dòng)動(dòng)構(gòu)成：：（1）根根據(jù)成交交時(shí)間的的快慢，，評(píng)選出出“一見見傾情””的最快快成交獎(jiǎng)獎(jiǎng)（可以以是數(shù)名名），并并由發(fā)展展商給與與頒獎(jiǎng)；；（2）邀邀請知己己（業(yè)主主代表））對于項(xiàng)項(xiàng)目傾心心之處進(jìn)進(jìn)行發(fā)言言；營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象建立立階段8月1日日～10月31日推廣目的——樹立現(xiàn)代都市生活形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)在現(xiàn)代都市生活形象已經(jīng)引入市場的前提下，本階段需要通過對項(xiàng)目所倡導(dǎo)的輕松、自由、休閑、都市等生活狀態(tài)的描述著重詮釋現(xiàn)代都市生活風(fēng)格，通過對細(xì)節(jié)的闡述來提升產(chǎn)品自身品質(zhì)。推廣主題題：“我我的生活活夢想………”宣傳工具具：展會(huì)會(huì)、活動(dòng)動(dòng)、報(bào)紙紙新聞稿稿、報(bào)廣廣銷售任務(wù)務(wù)：423套來電來訪訪：7000組組推廣費(fèi)用用：475萬元元營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象建立立階段推廣手段段：活動(dòng)動(dòng)貫穿、、報(bào)廣輔輔助、軟軟宣炒作作建議于8月初期期舉行““品味好好生活””試駕駕活動(dòng)8月———活動(dòng)主主題意義：客戶的不不斷積累累，現(xiàn)代代都市生生活形象象的引入入及前期期產(chǎn)品良良好的銷銷售勢頭頭需要一一個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)出出現(xiàn)；試駕活動(dòng)動(dòng)同時(shí)能能夠克服服客戶的的對項(xiàng)目目地域的的心理距距離的抗抗性；可以炒熱熱產(chǎn)品帶帶動(dòng)項(xiàng)目目提價(jià)及及品質(zhì)。。8月1日日～10月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象建立立階段9月——活動(dòng)主題咖啡文化展示；經(jīng)典電影回顧；10月——活動(dòng)主題中秋共賞月；重陽登高活動(dòng)；名師講授高考作文平時(shí)：送每位來訪的客戶一支造型別致的水杯契合“碧桂園”項(xiàng)目現(xiàn)代生活主題水杯代表生活化、輕松的生活狀態(tài)8月1日日～10月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象建立立階段展會(huì)會(huì)消化在售售樓座；；積累待售售樓座客客戶；聚集賣場場人氣；；形象展示示；8月1日日～10月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象完善善階段8月推廣廣——商商場巡展展通過前階階段的高高調(diào)推廣廣后，需需要在周周邊區(qū)域域深度挖挖掘客戶戶資源。。以市內(nèi)內(nèi)售樓處處為中心心的銷售售系統(tǒng)啟啟動(dòng)，并并在后期期推廣中中持續(xù)進(jìn)進(jìn)行。西二、三、四環(huán)南三環(huán)金融街巡回賣場8月1日日～10月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象建立立階段報(bào)廣訴求求：進(jìn)入入描述倡倡導(dǎo)的現(xiàn)現(xiàn)代都市市生活狀狀態(tài)描述述階段關(guān)鍵詞：：輕松、、自由、、開放、、休閑、、都市、、時(shí)尚、、簡約、、健康投放建議議：結(jié)合合活動(dòng)時(shí)時(shí)點(diǎn)以《《北青》》半版為為主8月1日日～10月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象建立立階段軟性宣傳傳選題：：碧桂園持持續(xù)熱銷銷；睦鄰友善善的鄰里里生活；；展會(huì)火爆爆熱銷；；現(xiàn)代風(fēng)情情營造都都市生活活；通過時(shí)點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)制制造新聞聞點(diǎn)，通通過軟性性宣傳，，建立項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)代都市市生活內(nèi)內(nèi)涵，豐豐富項(xiàng)目目形象，，并樹立立城市熱熱點(diǎn)樓盤盤概念。。8月1日日～10月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象完善善階段11月1日～12月31日推廣目的——完善形象，挖掘產(chǎn)品特點(diǎn)在現(xiàn)代都市生活形象已經(jīng)初步確立的前提下，并結(jié)合工程形象初步建立，入住工作完成的有利時(shí)點(diǎn)，通過對產(chǎn)品新都市主義的規(guī)劃理念、現(xiàn)代景觀園林、開放的街區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)街等描述反映產(chǎn)品都市風(fēng)情的實(shí)質(zhì)，通過對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的闡述來提升產(chǎn)品自身品質(zhì)。推廣主題題：“原原汁原味味，悠逸逸都市””、宣傳工具具：展會(huì)會(huì)、活動(dòng)動(dòng)、、報(bào)報(bào)廣銷售任務(wù)務(wù)：279套來電來訪訪：5000組組推廣費(fèi)用用：237萬元元營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合推廣思路路：項(xiàng)目目在經(jīng)歷歷了金9銀10的旺銷銷期后，，要進(jìn)入入兩個(gè)月月的平淡淡銷售期期，因此此需要制制造熱點(diǎn)點(diǎn)再次刺刺激市場場，進(jìn)而而完成最最為艱巨巨的銷售售任務(wù)階階段。形象完善善階段繼續(xù)以活動(dòng)為傳統(tǒng)的主要推廣手段，同時(shí)重新整合多路媒體，為二次強(qiáng)銷造勢。推廣手段：保持傳統(tǒng)、整合出擊、圣誕盛大活動(dòng)11月1日～12月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象完善善階段活動(dòng)主題題——圣圣誕、新新年家年年華臨近圣誕誕、新年年等都市市生活不不可缺少少的時(shí)尚尚節(jié)日，，為體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目氣氣質(zhì)，與與業(yè)主互互動(dòng)制造造了良好好機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，為淡淡期銷售售造勢。。11月1日～12月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象完善善階段11月主主題———產(chǎn)品推推介月活動(dòng)選題題——產(chǎn)產(chǎn)品系列列推介新都市主主義的先先進(jìn)理論論介紹；；產(chǎn)品用材材說明；；園林設(shè)計(jì)計(jì)介紹；；商業(yè)街區(qū)區(qū)推介；；平時(shí)：送送每位來來訪客戶戶一本臺(tái)臺(tái)歷契合“碧碧桂園””項(xiàng)目主主題；傳達(dá)生活活氣息傳達(dá)項(xiàng)目目賣點(diǎn)介介紹；11月1日～12月31日12月主主題———報(bào)廣沿沿用11月主題題，參加加評(píng)獎(jiǎng)營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象成熟熟階段評(píng)獎(jiǎng)選擇擇——主主流媒體體《北青》》《新地產(chǎn)產(chǎn)》《新京報(bào)報(bào)》《北京晚晚報(bào)》……提升項(xiàng)目目社會(huì)美美譽(yù)度11月1日～12月31日營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象成熟熟階段07年1月1日日～7月月31日日推廣目的的——挖挖掘客戶戶資源，，創(chuàng)建明明星樓盤盤本階段項(xiàng)項(xiàng)目形象象已經(jīng)確確立，市市場對我我項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知程度度較高，，并積累累大量客客戶資源源，利用用較高的的市場勢勢能和龐龐大的客客戶資源源完成本本階段的的銷售任任務(wù)。推廣主題題：“濃濃濃謝意意，深深深敬意””，宣傳工具具：活動(dòng)動(dòng)、報(bào)廣廣、軟宣宣銷售任務(wù)務(wù)：922套來電來訪訪：12000組推廣費(fèi)用用：475萬元元營銷節(jié)奏奏控制———營銷銷組合形象成熟熟階段1月主題題——答答謝客戶戶活動(dòng)主題題：置業(yè)業(yè)聯(lián)盟———嘉年年華報(bào)廣支持持：““濃濃謝謝意，深深深敬意意”軟宣選題題：獲獎(jiǎng)介紹紹；熱銷解密密；感謝支持持；繼往開來來；07年1月1日日～7月月31日日收官官形象引入入階段引入現(xiàn)代代都市生生活理念念形象建立立階段樹立現(xiàn)代代都市風(fēng)風(fēng)情形象象形象完善善階段描述產(chǎn)品品現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格形象成熟熟階段獲獎(jiǎng)、升升華完成銷售任務(wù)提升產(chǎn)品形象價(jià)格提升收官官帶動(dòng)整體體項(xiàng)目的的品質(zhì)提提升新的開始始C區(qū)品質(zhì)質(zhì)提升僅僅僅是一一個(gè)開始始，我們們希望C區(qū)能夠夠成為后后續(xù)地塊塊新的起起點(diǎn)………后續(xù)工作作6月28日前確確定形象象風(fēng)格、、案名；；確定平面面表現(xiàn)元元素；賣場布置置方案；；深度客戶戶訪談；；試銷執(zhí)行行試銷與全全案營銷銷的關(guān)系系6月-7月7月-11月11月-12月月1月-7月7月-10月2006年度2007年度開盤強(qiáng)銷銷期二次強(qiáng)強(qiáng)銷期期二次強(qiáng)強(qiáng)銷持持續(xù)期期開盤持持續(xù)期期市場預(yù)預(yù)熱期期試銷是是開盤盤銷售售的先先遣隊(duì)隊(duì)，可可以敏敏銳捕捕捉市市場信信息，，進(jìn)行行市場場判斷斷。試銷價(jià)價(jià)格樓號(hào)套數(shù)面積均價(jià)３％優(yōu)惠價(jià)45181880.4838683751.9646646121.8339963876.1247332421.2037533640.41以46號(hào)樓樓為主主，主主推64套套，以以45、47號(hào)號(hào)樓為為輔，，全方方位了了解市市場要要求。。THANKS感謝開發(fā)商對我們的信任成功不不是奇奇跡成功是是一種種軌跡跡更是夢夢想和和理想想的驅(qū)驅(qū)動(dòng)力力我們祝祝愿碧碧桂園園為到達(dá)達(dá)終點(diǎn)點(diǎn)而成成就自自己的的事業(yè)業(yè)這中間間的所所有站站點(diǎn)都有著著我們們共同同的諸諸多付付出和和杰出出努力力的表表現(xiàn)?。⊥ㄟ^辛勤勤的工作作獲得財(cái)財(cái)富才是是人生的的大快事事。一個(gè)人一一生可能能愛上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會(huì)明明白以前前的傷痛痛其實(shí)是是一種財(cái)財(cái)富，它它讓你學(xué)學(xué)會(huì)更好好地去把把握和珍珍惜你愛愛的人。。1月-2322:4522:45:40人只有為為自己同同時(shí)代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達(dá)達(dá)到自身身的完善善。每項(xiàng)事業(yè)成功功都離不開選選擇，而只有有不同尋常的的選擇才會(huì)獲獲取不同尋常常的成功。22:45:4022:451月-23論命運(yùn)如何，，人生來就不不是野蠻人，，也不是乞討討者。人的四四周充滿真正正而高貴的財(cái)財(cái)富—身體與心靈的的財(cái)富。人生沒有彩排排，每一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人人員在確定組組織和個(gè)人的的目標(biāo)時(shí)，一一般是現(xiàn)實(shí)主主義的。他們們不是害怕提提出高目標(biāo)，，而是不讓目目標(biāo)超出他們們的能力。管理就是決決策。22:4522:45:401月-23經(jīng)營管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/522:45:40世上并沒有有用來鼓勵(lì)勵(lì)工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)工作成成果的。除了心存感感激還不夠夠，還必須須雙手合十十，以拜佛佛般的虔誠誠之心來領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)員工。。2023/1/522:4522:45:40預(yù)防是解決決危機(jī)的最最好方法。。我們不一定定知道正確確的道路在在哪里，但但卻不要在在錯(cuò)誤的道道路上走得得太遠(yuǎn)。不要把所有有的雞蛋放放在同一個(gè)個(gè)籃子里。。用他他，，就就要要信信任任他他;不信信任任他他，，就就不不要要用用他他。。溝通通再再溝溝通通。。05一一月月2023多掙掙錢錢的的方方法法只只有有兩兩個(gè)個(gè)：：不不是是多多賣賣，，就就是是降降低低管管理理費(fèi)費(fèi)。。我所所做做的的，，就就是是創(chuàng)創(chuàng)辦辦一一家家由由我我管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)并并把把我我們們的的錢錢放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企業(yè)業(yè)。。我我將將保保證證你你們們有有5%的回回報(bào)報(bào)，，并并在在此此后后我我將將抽抽取取所所有有利利潤潤的的50%。請示示問問題題不不要要帶帶著著問問題題請請示示，，要要帶帶著著方方案案請請示示。。匯匯報(bào)報(bào)工工作作不不要要評(píng)評(píng)論論性性地地匯匯報(bào)報(bào)，，而而要要陳陳述述性性的的匯匯報(bào)報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫漫長長的的人人生生旅旅途途中中，，有有時(shí)時(shí)要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無無天天日日的的境境遇遇；；有有時(shí)時(shí)卻卻風(fēng)風(fēng)光光絕絕項(xiàng)項(xiàng)，，無無人人能能比比。。溝通是是管理理的濃濃縮。。1月-2322:45:4022:45員工培培訓(xùn)是是企業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小小，收收益最最大的的戰(zhàn)略略性投投資。。人類被被賦予予了一一種工工作，，那就就是精精神的的成長長。企業(yè)發(fā)發(fā)展需需要的的是機(jī)機(jī)會(huì)，，而機(jī)機(jī)會(huì)對對于有有眼光光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人人來說說，一一次也也就夠夠了。。1月-231月-23發(fā)展和和維護(hù)護(hù)他們們的家家;至于女女子呢呢?則是努努力維維護(hù)家家庭的的秩序序，家家庭的的安適適和家家庭的的可愛愛。猶豫不不決固固然可可以免免去一一些做做錯(cuò)事事的可可能，，但也也失去去了成成功的的機(jī)會(huì)會(huì)。管理是一一種嚴(yán)肅肅的愛。。1月-2322:451月-23選擇?選擇這個(gè)個(gè)詞對我我來說太太奢侈了了。沒有商品品這樣的的東西。。顧客真真正購買買的不是是商品，，而是解解決問題題的辦法法。一個(gè)人被被工作弄弄得神魂魂顛倒直直至生命命的最后后一息，，這的確確是幸運(yùn)運(yùn)。從管理的的角度來來講，兩兩點(diǎn)之間間最短的的距離不不一定是是一條直直線，而而是一條條障礙最最小的曲曲線。22:451月-2322:45:40自覺心心是進(jìn)進(jìn)步之之母，，自賤賤心是是墮落落之源源，故故自覺覺心不不可無無，自自賤心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)執(zhí)行你你的夢夢想，，以便便發(fā)揮揮它的的價(jià)值值，不不管夢夢想有有多好好，除除非真真正身身體力力行，，否則則，永永遠(yuǎn)沒沒有收收獲。。一個(gè)有有堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)心志志的人人，財(cái)財(cái)產(chǎn)可可以被被人掠掠奪，，勇氣氣卻不不會(huì)被被人剝剝奪的的。時(shí)間和結(jié)構(gòu)構(gòu)。22:451月-231月-23南懷懷瑾瑾說說：：““心心中中不不應(yīng)應(yīng)該該被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而應(yīng)應(yīng)海海闊闊天天空空，，空空曠曠得得纖纖塵塵不不染染。。道道家家講講‘‘清清虛虛’’，，佛佛家家講講空空，，空空到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，清清虛虛到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，這這時(shí)時(shí)候候的的智智慧慧自自然然高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，反反應(yīng)應(yīng)也也就就靈靈敏敏。?！薄?2:4522:45:401月月-2322:45你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延將不斷滋滋養(yǎng)恐懼。2023/1/522:45:4022:4522:45:40想法)，而是你是不不是愿意為此此付出一切代代價(jià)，全力以以赴地去做它它一直證明它它是對的。2023/1/522:45:401月-23謝謝各位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、