某地區(qū)酒店式公寓及市場管理知識報告

智圓行方大功畢成沈陽酒店式公寓分析報告方大置業(yè)2010年11月6日目錄酒店式公寓基本概念酒店式公寓發(fā)展歷程沈陽市酒店式公寓市場分析重點個案分析酒店式公寓的機遇和挑戰(zhàn)酒店式公寓專題研究結(jié)論酒店式公寓基本概念☆定義☆特點☆分類☆動因酒店式公寓基本概念概念解析定義

“酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。

簡單定義其概念歸結(jié)為三點：統(tǒng)一經(jīng)營售后回租完整產(chǎn)權(quán)

解釋：它一般是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。

由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。酒店式公寓基本概念概念解析特點酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)酒店式公寓必須具有居家的氛圍相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢

酒店式公寓基本概念概念解析與傳統(tǒng)概念的區(qū)別

酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務(wù)外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務(wù)，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道。

酒店式公寓是既提供了專業(yè)服務(wù)，同時又擁有私人公寓的私密性和生活風格的私人物業(yè)；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因其經(jīng)營本質(zhì)不同所決定的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。

它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的青睞酒店式公寓基本概念概念解析分類：按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分只租不售的“酒店式公寓”商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”

其特征是并不對外出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統(tǒng)一經(jīng)營。稱其為“公寓式酒店”更為合適，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準最高的。

顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。該類物業(yè)可對小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進行“酒店”經(jīng)營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。

這是目前北京市場上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，也決定了它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。更準確的說，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務(wù)來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。酒店式公寓基本概念概念解析產(chǎn)品類比分析

地理位置區(qū)域環(huán)境建筑形式配套標準服務(wù)標準目標客群范圍市場認可度服務(wù)式公寓★★★★★★★★★★★★★★無無酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)權(quán)式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★項目名稱對比因素

服務(wù)式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營，而產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)回報率，且對開發(fā)商和酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作能力要求較高，本專題不作重點研究。本專題將現(xiàn)實意義下的酒店式公寓作為主要研究對象。酒店式公寓基本概念概念解析發(fā)展動因

酒店式公寓在一個城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本原因就是這個城市的經(jīng)濟發(fā)達程度。因為酒店式公寓的需求者和消費者一般都是生活在這個城市的政府官員和高級商務(wù)人士。這些消費者一般都有豐厚的住房補貼。一個城市只有經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，高端住宅消費能力的消費者才會形成一定的規(guī)模。在他們的需求中孕育著良好的商機，此時適應(yīng)他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應(yīng)運而生，并且有良好的發(fā)展前景。

從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，酒店式公寓是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后長期存在的一種物業(yè)類型。酒店式式公寓寓發(fā)展歷歷程☆起源源☆現(xiàn)狀狀☆發(fā)展展酒店式式公寓寓發(fā)展展歷程程公寓發(fā)發(fā)展起源源酒店式式公寓寓，最最早源源于歐歐洲，，是當當時旅旅游區(qū)區(qū)租給給旅客客供其其臨時時休息息的物物業(yè)，，由專專門管管理公公司統(tǒng)統(tǒng)一上上門管管理，，既有有酒店店的性性質(zhì)，，又有有相當當于個個人““臨臨時住住宅””的特特色。。最早早提出出“時時權(quán)酒酒店（（TimeshareHotel）”概概念的的是瑞瑞士企企業(yè)家家亞力力山大大。1976年第一一批真真正意意義上上的時時權(quán)酒酒店在在法國國阿爾爾卑斯斯山脈脈地區(qū)區(qū)興起起，并并很快快在歐歐洲其其他地地區(qū)流流行了了，這這是酒酒店式式公寓寓的雛雛形。。酒店式式公寓寓發(fā)展展歷程程發(fā)展展公寓發(fā)發(fā)展

酒店式式公寓寓真正正發(fā)揚揚光大大則是是在紐紐約，，在一一些國國際大大都市市，人人流量量很大大，也也有很很多商商機。。許多多外來來商務(wù)務(wù)人士士必須須長期期住在在這些些城市市，但但是由由于買買房負負擔太太重，，所以以很多多人選選擇住住在酒酒店式式公寓寓。因因為酒酒店價價錢比比較貴貴而且且沒有有家的的感覺覺，酒酒店式式公寓寓就這這樣于于1980年在紐紐約應(yīng)應(yīng)運而而生，，并且且成為為一種種潮流流，也也成為為紐約約大量量開發(fā)發(fā)商的的主打打項目目。

酒店式式公寓寓在國國外流流行10多年后后最早早在上上世紀紀九十十年代代初流流入深深圳、、廣州州、北北京、、上海海等城城市。。北京京酒店店式公公寓雛雛形是是北京京建國國飯店店在六六至九九層長長包房房里增增設(shè)廚廚房，，推出出超出出酒店店客房房概念念的居居所，，當時時一經(jīng)經(jīng)推出出立即即被美美國駐駐華大大使館館全部部租用用（當當時美美國駐駐華大大使館館成立立之初初，使使館區(qū)區(qū)還在在建造造之中中），，成為為外交交官員員公寓寓。酒店式式公寓寓發(fā)展展歷程程公寓發(fā)發(fā)展產(chǎn)品市市場變變革上世紀紀九十十年代代初2003年起2005年起2006年起服務(wù)式式公寓寓小戶型型公寓寓酒店式式公寓寓產(chǎn)權(quán)式式酒店店

酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)自自持性性物業(yè)業(yè)，公公建立立項，，以外外籍租租客為為主要要服務(wù)務(wù)對象象。

小戶型型公寓寓產(chǎn)品品，住住宅立立項，，普遍遍帶有有裝修修。以以年輕輕人自自住、、家庭庭投資資為主主要購購買目目的，，對產(chǎn)產(chǎn)品舒舒適度度要求求不高高。

介于酒酒店與與住宅宅之間間的產(chǎn)產(chǎn)品，，公建建或住住宅立立項。。對于于配套套要求求及物物業(yè)服服務(wù)的的要求求較高高，單單價較較高，，后期期生活活費用用較高高。

純投資資性產(chǎn)產(chǎn)品，，對于于區(qū)域域位置置、周周遍高高端商商務(wù)人人群、、產(chǎn)品品裝修修標準準、配配套設(shè)設(shè)置有有很高高的要要求，，且對對酒店店公司司的運運營能能力有有一定定要求求，售售價高高于其其它產(chǎn)產(chǎn)品，，市場場受眾眾面窄窄。酒店式式公寓寓發(fā)展展歷程程公寓發(fā)發(fā)展沈陽公公寓區(qū)區(qū)域分分析五里河河商圈圈中街商商圈：：太原街街商圈圈：沈陽金金廊：：北站商商圈：：區(qū)域分分布項目規(guī)規(guī)模：商務(wù)務(wù)公寓寓因多多數(shù)選選址市市內(nèi)中中心繁繁華地地段，，占地地多在在5萬平米米以下下，少少數(shù)在在5萬-6萬之間間。面積區(qū)區(qū)間：：商務(wù)公公寓的的面積積區(qū)間間設(shè)計計多以以小戶戶型為為主，，戶均均面積積為40-120平方米米。但但“麻麻雀雖雖小，，五臟臟俱全全”，，小面面積公公寓功功能區(qū)區(qū)間更更為齊齊全。。價格區(qū)區(qū)間：從目目前市市場上上的價價格來來看，，全市市商務(wù)務(wù)公寓寓精裝裝修產(chǎn)產(chǎn)品的的價格格多在在8000元以上上，一一般能能達到到8000元左右右，少少數(shù)樓樓層、、采光光較好好的達達到9000元/平方米米以上上，價價格區(qū)區(qū)間比比較集集中。。由于于商務(wù)務(wù)公寓寓多以以商務(wù)務(wù)人群群為主主，功功能上上也偏偏重于于商務(wù)務(wù)性，，因此此價位位較高高也就就不足足為奇奇。沈陽市市酒店店式公公寓市場分分析☆建筑筑形式式☆容積積率☆供應(yīng)應(yīng)量☆項目目分布布☆價格格☆戶型型☆裝修修標準準☆物業(yè)業(yè)管理理☆客戶戶分析析☆小結(jié)結(jié)沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析專項調(diào)調(diào)研調(diào)研目目的：：本次調(diào)調(diào)研主主要針針對沈沈陽公公寓類類產(chǎn)品品的經(jīng)經(jīng)營方方式、、產(chǎn)品品特征征、購購買人人群等等方面進行行深入入調(diào)查查，以以期通通過對對沈陽陽公寓寓市場場的研研究，，對同同方聯(lián)聯(lián)合項項目的的公寓寓產(chǎn)品給給出可可行性性的發(fā)發(fā)展建建議。。調(diào)研時時間：：2010年10月20日—10月27日調(diào)研項項目界界定：：1、與項項目體體量接接近2、城市市綜合合體下下的公公寓產(chǎn)產(chǎn)品項項目3、渾南南、五五里河河、金金廊沿沿線、、以及及沈陽陽市其其它區(qū)區(qū)域的的代表表性公公寓項項目沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析區(qū)域分分析從區(qū)域域位置置上來來看，，受政政府建建設(shè)““金廊廊銀帶帶”利利好政政策鼓鼓勵，，金廊廊沿線線板塊塊的酒酒店式式公寓寓在售售項目目最多多，其其次是是知名名公司司辦公公地的的五里里河板板塊。。這這都是是沈陽陽目前前高端端商務(wù)務(wù)人群群最集集中的的區(qū)域域，再再次證證明了了酒店店式公公寓對對地段段和客客戶的的天生生偏好好。沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析市場供供應(yīng)量量分析析序號名稱體量1浦江國際公寓1224792SR國際新城5800003億豐時代廣場200000

4皇朝萬鑫2500005茂業(yè)中心340000

6世茂五里河

16000007佳兆業(yè)5600008華強廣場180000

9新華天璽270000

10領(lǐng)先國際300000

11裕景中心1500000

12嘉里中心1100000

13盛華公館---

14華府天地1300000

15東森總部商務(wù)廣場80000016地王國際白金公寓180000

17新北市70000

18泰元中心8000019紅星國際15058320鐵西萬達廣場公寓

7381321豐瑞威士頓廣場7381322天潤廣場31000023中糧大悅城D區(qū)38215從供應(yīng)應(yīng)體量量上看看，94%的在售售項目目中建建面都都在10萬平米米以上上，酒酒店式式公寓寓大多多屬于于中型型體量量項目目，近近年酒酒店式式公寓寓的發(fā)發(fā)展趨趨勢是是超百百萬平平米項項目逐逐漸增增多。。沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析容積率率分析析序號名稱容積率1浦江國際公寓6.18

2SR國際新城3.85

3億豐時代廣場5.3

4皇朝萬鑫15

5茂業(yè)中心15.6

6世貿(mào)五里河

5

7佳兆業(yè)10

8華強廣場7.2

9新華天璽9.3

10領(lǐng)先國際6.6

11裕景中心14.2

12嘉里中心14.2

13盛華公館---

14華府天地8.64

15東森總部商務(wù)廣場8.5

16地王國際白金公寓3

17新北市4

18泰元中心12

19紅星國際

3.820鐵西萬達廣場公寓

3.7821豐瑞威士頓廣場

7.7

22天潤廣場

10.323中糧大悅城D區(qū)

9.4從容積積率看看，有有69%的在售售項目目容積積率在在6以上，，這和和酒店店式公公寓的的地段段位置置規(guī)劃劃有直直接的的關(guān)系系，強強調(diào)回回報，，不強強調(diào)舒舒適性性。沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析建筑類類型分分析序號名稱建筑類型1浦江國際公寓高層2SR國際新城高層3億豐時代廣場小高層、高層4皇朝萬鑫超高層5茂業(yè)中心超高層6世貿(mào)五里河高層7佳兆業(yè)超高層8華強廣場高層9新華天璽高層10領(lǐng)先國際高層11裕景中心超高層12嘉里中心高層13盛華公館高層14華府天地高層15東森總部商務(wù)廣場高層16地王國際白金公寓高層17新北市高層18泰元中心超高層19紅星國際高層20鐵西萬達廣場公寓高層21豐瑞威士頓廣場高層22天潤廣場高層23中糧大悅城D區(qū)高層公寓住宅住宅住宅寫字樓寫字樓從建筑筑形式式上看看幾乎乎清一一色的的都為為高層層，且且外立立面多多為具具有公公建特特征的的玻璃璃幕墻墻，成成為有有特色色的區(qū)區(qū)域地地標性性建筑筑是所所有項項目的的夢想想。沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析裝修情情況分分析序號項目名稱裝修標準1億豐時代廣場室內(nèi)清水公共部分裝修2SR國際新城室內(nèi)清水公共部分裝修3浦江國際公寓室內(nèi)清水公共部分裝修4皇朝萬鑫室內(nèi)3000－4000元標準精裝公共部分精裝5世茂五里河未定6茂業(yè)中心未定7佳兆業(yè)室內(nèi)及公共部分精裝8華強廣場室內(nèi)清水大堂裝修9新華天璽室內(nèi)5000元/平米精裝修10領(lǐng)先國際室內(nèi)2000元/平米精裝修11裕景中心未定12嘉里中心未定13盛華公館精裝標準2000元/平米14華府天地裝修標準：1500元/㎡15東森總部商務(wù)廣場

16地王國際白金公寓精裝標準800元/平17新北市清水18泰元中心室內(nèi)交房精裝修19紅星國際全精裝修智能化配套20鐵西萬達廣場公寓800元/平21豐瑞威士頓廣場室內(nèi)清水大堂裝修22天潤廣場室內(nèi)清水大堂裝修23中糧大悅城D區(qū)室內(nèi)清水大堂裝修絕大部部分的的酒店店式公公寓項項目都都為精精裝修修酒店式式公寓寓的精精裝修修應(yīng)該該是項項目定定位的的必要要條件件之一一，對對提升升項目目整體體品質(zhì)質(zhì)和銷銷售利利潤有有很重重要的的作用用。特特別是是隨著著裝修修標準準不斷斷提高高，越越來越越多的的項目目是贈贈送全全套家家具家家電，，向著著帶著著牙刷刷牙缸缸就能能入住住的趨趨勢發(fā)發(fā)展。。沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析產(chǎn)權(quán)年年限分分析序號項目名稱產(chǎn)權(quán)年限1億豐時代廣場402SR國際新城503浦江國際公寓404皇朝萬鑫405世茂五里河406茂業(yè)中心407佳兆業(yè)408華強廣場409新華天璽4010領(lǐng)先國際5011裕景中心4012嘉里中心4013盛華公館5014華府天地4015東森總部商務(wù)廣場4016地王國際白金公寓4017新北市5018泰元中心4019紅星國際4020鐵西萬達廣場公寓4021豐瑞威士頓廣場4022天潤廣場4023中糧大悅城D區(qū)40目前在在售酒酒店式式公寓寓的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年年限，，絕大大多數(shù)數(shù)項目目產(chǎn)權(quán)權(quán)為住住宅立立項的的40年，少少部分分的為為50年。從從市場場調(diào)查查的結(jié)結(jié)果看看，客客戶對對產(chǎn)權(quán)權(quán)年限限區(qū)別別并不不是非非常的的敏感感，最最關(guān)心心的還還是位位置和和項目目的品品質(zhì)。。沈陽市市酒店店式公公寓市市場分分析銷售價價格分分析從在售售酒店店式公公寓的的均價價來看看，目目前普普遍的的價格格水平平在6500元/平米至至21000元/平米之之間不不等，，但此此類產(chǎn)產(chǎn)品受受地段段影響響非常常明顯顯，金金廊沿沿線的的兩個個項目目新華華天璽璽與領(lǐng)領(lǐng)先國國際因因為其其顯著著的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢均均價已已經(jīng)分分別站站在了了21000元/平米和和17000元/平米的高位位。沈陽市酒店店式公寓市市場分析銷售情況分分析序號項目名稱銷售率1億豐時代廣場約70%2SR國際新城約80%3皇朝萬鑫約90%4華強廣場約50%5新華天璽約30%6領(lǐng)先國際約85%7璞瑅公寓約20%8東森商務(wù)總部約85%9地王國際白金公寓100%10明城新北市約70%11鐵西萬達廣場約85%12豐瑞威士頓廣場約90%13天潤廣場約50%從以上銷售售情況來看看，酒店式式公寓產(chǎn)品品能被市場場接受，銷銷售率都比比較喜人。。其中地王王國際白金金公寓屬于于沈陽早期期的公寓產(chǎn)產(chǎn)品，開盤盤時間較早早，同時由由于位置好好，現(xiàn)已售售罄。而皇皇朝萬鑫因因其高端定定位及豪華華的檔次受受到追捧，，銷售率約約90%。位置好、、周邊配套套齊、商業(yè)業(yè)氛圍濃厚厚、且檔次次較高的公公寓產(chǎn)品比比較受市場場歡迎。沈陽市酒店店式公寓市市場分析主力戶型分分析序號項目名稱主力面積1億豐時代廣場60－702SR國際新城50－603浦江國際公寓50－604皇朝萬鑫36－665茂業(yè)中心58－1386世茂五里河45－907佳兆業(yè)30－408華強廣場42－739新華天璽60－10010領(lǐng)先國際50－7011璞瑅公寓30－5512東森商務(wù)總部36－6713地王國際白金公寓48－5914明城新北市60－8015紅星國際38－5816鐵西萬達廣場32－5617豐瑞威士頓廣場53－5818天潤廣場30－4519中糧大悅城D區(qū)40－50主力戶型面面積大多集集中在50-60平米之間，，戶型主流流為標準間間型的一室室一廳。少少量住宅性性質(zhì)的公寓寓戶型面積積偏大，且且采光面較較多。不少的酒店店式公寓都都采用了幾幾梯幾十戶戶的集中式式電梯設(shè)置置，電梯的的運載負荷荷極高。同同時大回廊廊式高密度度的平面布布局，不僅僅造成使用用率低于普普通住宅，，同時也使使物業(yè)的識識別性、私私密性較差差，這也對對高端客戶戶的選擇有有直接影響響。沈陽市酒店店式公寓市市場分析主力總價分分析主力總價區(qū)區(qū)間目前沈陽市市場在售酒酒店式公寓寓主力總價價多分布在在40－60萬之間，地地段佳，標標準高的產(chǎn)產(chǎn)品總價則則在70－90萬之間。此此數(shù)據(jù)說明明沈陽的公公寓市場尚尚處于發(fā)展展階段，仍仍有上升空空間。而通通過精裝修修提升項目目附加值則則是項目達達到高總價價的手段之之一。沈陽市酒店店式公寓市市場分析商業(yè)配套分分析序號項目名稱商業(yè)類型1億豐時代廣場集中商業(yè)2SR國際新城底商3浦江國際公寓未定4皇朝萬鑫集中商業(yè)5茂業(yè)中心集中商業(yè)6世茂五里河集中商業(yè)7佳兆業(yè)集中商業(yè)8華強廣場底商9新華天璽集中商業(yè)10領(lǐng)先國際集中商業(yè)11璞瑅公寓底商12東森商務(wù)總部底商13地王國際白金公寓集中商業(yè)14明城新北市底商15紅星國際集中商業(yè)16鐵西萬達廣場集中商業(yè)17豐瑞威士頓廣場集中商業(yè)18天潤廣場集中商業(yè)19中糧大悅城D區(qū)集中商業(yè)目前在售酒酒店式公寓寓近70%是綜合體項項目，除了了公寓之外外還有大量量的集中商商業(yè)，最少少也會有一一定體量的的底商，這這對未來項項目整體投投資環(huán)境的的提升有很很大作用，，但一般來來說在銷售售公寓時商商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)和經(jīng)營方方式都還沒沒有確定，，很難對客客戶的選擇擇產(chǎn)生決定定性影響。。沈陽市酒店店式公寓市場分分析置業(yè)目的及及客群分析析項目客戶億豐時代廣場商業(yè)項目，可掛牌注冊。面積較小，人群以中小型企業(yè)主及投資客為主。SR國際新城實為住宅屬性，因此購買人群以自住為主，少量投資。沈河、和平為主，企業(yè)職員、小私營業(yè)主皇朝萬鑫來自沈河區(qū)、和平區(qū)等經(jīng)濟較為發(fā)達區(qū)域的中青年客戶群體，擁有較強的購買力和豐富的置業(yè)經(jīng)驗。世茂五里河沈河區(qū)、和平區(qū)為主，經(jīng)濟力量較雄厚，私營業(yè)主及企事業(yè)單位職員華強廣場三好街經(jīng)營相關(guān)產(chǎn)業(yè)的業(yè)主及投資客為主新華天璽以沈河、和平為圓心，輻射整個沈陽市，并吸引部分外地置業(yè)者。高端人群，投資兼自用皆有。領(lǐng)先國際客戶以沈河、和平區(qū)為主，皇姑及渾南居次，涵蓋全市，主要為私企業(yè)主及外企職員，購買用途主要為投資兼自住。璞瑅公寓40歲以上的私企業(yè)主、政府公務(wù)員，看中地理位置及項目的升值潛力。地王國際白金公寓30－40歲的中青年為主，自住兼投資，部分在沈工作的外地人用來做暫住場所，看中地段及投資屬性。明城新北市30-40歲之間，以個體業(yè)主為主，白領(lǐng)為輔；主要來自沈河、和平；以投資為主、辦公、自用為輔。紅星國際屬純商業(yè)項目，以吸引中小投資客為主，多來源于鐵西區(qū)內(nèi)，職業(yè)以政府辦公人員和私營業(yè)主為主。鐵西萬達廣場鐵西區(qū)為主要客戶來源，企業(yè)職員、小型企業(yè)主，投資兼自用。豐瑞威士頓廣場客戶購買用途主要以投資為主，另有部分客戶以投資兼自住，客戶來源以和平、沈河、大東為主。天潤廣場購買客戶以中青年客戶群體為主，置業(yè)用途以投資為主，另有少量客戶購買投資使用。中糧大悅城D區(qū)年齡在30-40歲之間，以個體業(yè)主為主，白領(lǐng)、小私企老板為輔；主要來自大東及沈河；以投資為主、辦公、自用為輔。由于40、50平米甚至更更小的戶型型雖然能滿滿足基本的的生活需求求，但其舒舒適度遠遠遠不如普通通住宅，很很大程度上上是一種過過渡性的居居住物業(yè)。。早期的酒店店式公寓能能夠吸引一一定數(shù)量的的自住客源源，很大程程度上是由由于市場上上缺乏類似似的產(chǎn)品，，沒有直觀觀的居住經(jīng)經(jīng)驗，也是是因為低總總價的吸引引。隨著環(huán)環(huán)境和價格格的變化其其作為投資資的功能完完全的體現(xiàn)現(xiàn)出來了，，自住客的的比例進一一步的弱化化，投資性性質(zhì)凸顯。?？蛻魜碓椿疽陨蚝雍印⒑推絽^(qū)區(qū)傳統(tǒng)的富富人聚集區(qū)區(qū)為主，人人群趨向于于年輕化，，以個體業(yè)業(yè)主、企業(yè)業(yè)職員為當當中主力。。沈陽市酒店店式公寓市市場分析小結(jié)

目前沈陽酒酒店式公寓寓市場已經(jīng)經(jīng)進入較理理性發(fā)展階階段，客戶戶開始對項項目的品質(zhì)質(zhì)、區(qū)位、、背景、經(jīng)經(jīng)營方式、、回報率進進行綜合的的分析。地地理位置佳佳、商業(yè)氛氛圍濃、配配套齊全的的公寓產(chǎn)品品受到市場場追捧。同同時客戶對對于精裝修修公寓的接接受程度較較好，喜歡歡其所帶來來的附加價價值。

從目前公寓寓產(chǎn)品的供供應(yīng)面積上上看，40－50平的小面積積產(chǎn)品由于于面積小總總價低，宜宜商宜住，，市場接受受較高。而而大面積產(chǎn)產(chǎn)品則需要要較長的消消化周期。。

隨著沈陽行行政中心的的南移戰(zhàn)略略，越來越越多的置業(yè)業(yè)者選擇渾渾南區(qū)域，，其中很大大一部分為為城市中高高端置業(yè)人人群。因此此渾南新區(qū)區(qū)的公寓類類產(chǎn)品在逐逐漸增加，，并逐步得得到市場認認可，未來來預(yù)計市場場放量會進進一步增加加，品質(zhì)也也會有所提提高，競爭爭將加劇。。必須注意意的是如何何保證打造造項目優(yōu)良良的品質(zhì)被被高端人群群接受，必必須要在物物業(yè)管理和和整體環(huán)境境配套環(huán)節(jié)節(jié)多下功夫夫。重點個案分分析☆皇朝萬鑫鑫☆領(lǐng)先國際際☆鐵西萬達達廣場公寓寓☆世茂五里里河☆浦江國際際公寓☆新華天璽璽☆中糧大悅悅城D區(qū)重點個案分分析浦江國際公公寓基本信息開發(fā)商沈陽新洲實業(yè)股份有限公司物業(yè)地址渾南新區(qū)沈陽渾南新區(qū)三義街2號建筑形態(tài)公寓,寫字樓經(jīng)營形式出售總占地面積17173平方米總建筑面積122479平方米總套數(shù)－－－層高平層3米容積率6.18面積區(qū)間40—100平米主力面積50-60平米商業(yè)形式未定車位205個車位比價格未定渾南核心區(qū)區(qū)最具標志志性海派建建筑，獨享享金廊、銀銀帶交匯坐坐標，融聚聚五里河商商貿(mào)區(qū)、渾渾南CBD商務(wù)區(qū)，蘊蘊含無限商商機。重點個案分分析浦江國際公公寓產(chǎn)品信息產(chǎn)品立面以以玻璃幕墻墻為主，強強調(diào)現(xiàn)代都都市風格的的立面效果果，能充分分表現(xiàn)出項項目形象與與氣質(zhì)。面面積區(qū)間40－100平米，主力力50－60平米。立面：幕墻、墻墻磚相結(jié)合合室內(nèi)交房標標準：衛(wèi)生間、、墻面、地地面大堂裝修：：大理石地面面、墻面電梯配備：：4部客梯重點個案分分析浦江國際公公寓周邊配套學校：省實實驗、沈陽陽市第38中學、和平平三校、沈沈鐵四校、、市20中學、市108中學醫(yī)院：陸軍軍總院渾南南分院、沈沈陽市交通通醫(yī)院、沈沈陽市口腔腔醫(yī)院、醫(yī)醫(yī)大一院銀行：浦發(fā)發(fā)銀行、光光大銀行、、交行、興興業(yè)銀行、、中信銀行行、工行、、建行商場：中國國女人街，，三好街、、北京華聯(lián)聯(lián)超市酒店：鳳翔翔大酒店依托渾南建建設(shè)發(fā)展新新建配套，，目前配套套較為缺失失，生活氛氛圍較低。。重點個案分分析浦江國際公公寓客戶分析需求情況購買目的來自區(qū)域家庭資產(chǎn)職業(yè)年齡30-50歲為主個體業(yè)主為為主，白領(lǐng)領(lǐng)與小私企企老板為輔輔家庭資產(chǎn)在在100萬以上，月月收入在8000以上沈河區(qū)、和和平區(qū)、渾渾南區(qū)為主主以投資為主主，辦公、、自用為輔輔青睞于50-70㎡中小面積戶戶型，總價價在50-60萬之間年齡在30-50歲之間，以以個體業(yè)主主為主，白白領(lǐng)、小私私企老板為為輔；主要要來自沈河河、和平、、渾南區(qū)域域。重點個案分分析皇朝萬鑫基本信息開發(fā)商沈陽皇朝萬鑫房屋開發(fā)有限公司物業(yè)地址沈陽和平區(qū)青年大街390號建筑形態(tài)公寓、寫字間、酒店經(jīng)營形式酒店式公寓總占地面積

10600㎡總建筑面積

250000㎡總套數(shù)

447戶總層數(shù)

A棟48層B、C

棟37層

層高3.2M容積率

15面積區(qū)間

36-300㎡主力面積

36-66㎡商業(yè)形式底商，1-5F，自營為主車位

1000個車位比價格起價：21000元/㎡（寫字間），均價12000元/㎡（公寓）

(含裝修：3000-4000元/㎡)，車位：半地下自動化車位585個；金廊與銀帶帶交匯處，，擁有一流流高端市政政配套，區(qū)區(qū)位優(yōu)越。。重點個案分分析皇朝萬鑫產(chǎn)品信息外立面為玻玻璃幕墻，，檔次高端端，大堂及及公共部分分精裝修，，裝修標準準為五星級級酒店標準準。立面：幕墻室內(nèi)交房標標準：衛(wèi)生間、、墻面、地地面大堂裝修：：大理石地面面、墻面電梯配備：：4部客梯重點個案分分析皇朝萬鑫產(chǎn)品信息從面積分布布情況來看看，南向主主要分布大大面積產(chǎn)品品，大面積積戶型面積積區(qū)間集中中在200-375平方米之間間；北向、東北北向則是小小面積戶型型較為集中中，北向戶戶型的面積積區(qū)間為35-66平方米之間間，其中以以35-49平方米面積積為主；東東北向的戶戶型面積區(qū)區(qū)間在36-65平方米之間間，其中以以36-55平方米為主主；東南向的面面積分布主主要以小戶戶型為主，，面積區(qū)間間在35-48平方米之間間，其中以以48.8平方米為主主；西南朝向則則差異很大大的產(chǎn)品存存在即：55平方米的小小戶型產(chǎn)品品，102-360平方米的大大戶型產(chǎn)品品，根據(jù)位位置的不同同，產(chǎn)品類類型的分布布也存在差差異。公寓類產(chǎn)品品以中小戶戶型為主，，既可滿足足自住辦公公的需要，，亦可滿足足投資需要要。重點個案分分析皇朝萬鑫周邊配套購物：西武百貨、、家樂福；；金融：農(nóng)業(yè)銀行、、中國銀銀行、工工商銀行；；其他：皇朝萬豪酒酒店、沈沈陽市華人人大酒店、、沈陽市市圖書館、、沈陽市市科學宮；；交通：286、214、333、238、126、地鐵二號號線；五里河區(qū)域域地標性建建筑，周邊邊配套較齊齊全，商業(yè)業(yè)氛圍較好好。重點個案分分析皇朝萬鑫客戶分析客戶來源沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑等市內(nèi)區(qū)域在外地工作的沈陽人在沈陽工作的外地人周邊城市往來于沈陽辦理事務(wù)（大連、鞍山、撫順）租/購寫字間的國內(nèi)外大中型企業(yè)所占比例25%5%10%10%50%置業(yè)用途方便在市內(nèi)的工作、交際活動兼投資房產(chǎn)升值潛力短期居住或為父母購買兼投資房產(chǎn)升值潛力短期居住兼投資房產(chǎn)升值潛力不定期居住兼投資房產(chǎn)升值潛力做為高級管理者暫住用途年齡層次40-50歲之間30-40歲之間35-45歲之間30-40歲之間————消費屬性二次或以上置業(yè)，具備專業(yè)的投資目光二次或以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗二次或以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗二次或以上置業(yè)，具有一定的投資眼光企業(yè)發(fā)展的需要，領(lǐng)導(dǎo)人具有投資目光客戶屬性在北部或者南部區(qū)域有別墅，需要在市內(nèi)有高檔居所方便辦理事務(wù)工作地點在外地，過年過節(jié)放假需要短期居住在沈陽且居住檔次要求高水準一般為企業(yè)高層、外派管理人員，需要短期居住在沈陽頻繁往來于沈陽政府或者其他單位處理業(yè)務(wù)問題，需要不定期居住在沈陽企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)常有外派人員到訪或直接給外派人員短期居住目標客戶主主要是來自自沈河區(qū)、、和平區(qū)等等經(jīng)濟較為為發(fā)達區(qū)域域的中青年年客戶群體體，擁有較較強的購買買力和豐富富的置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗。重點個案分分析世茂五里河河基本信息開發(fā)商沈陽世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司沈陽世茂新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址沈陽和平區(qū)青年大街390號建筑形態(tài)住宅、公寓、商場、寫字樓經(jīng)營形式出售總占地面積

180000㎡總建筑面積

1600000㎡總套數(shù)3000總層數(shù)34-58㎡層高

3m容積率

5面積區(qū)間

45-90㎡主力面積

45-90㎡商業(yè)形式底商，1-7層，茂業(yè)百貨車位地下車位比1：0.8價格起價：10000元/㎡，均價：11000元/㎡，最高價：13500元/㎡以上車位：地下：1000個；金廊沿線，，五里河商商圈核心區(qū)區(qū)域，功能能完善的城城市綜合體體，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢和產(chǎn)品品優(yōu)勢突出出。重點個案分分析產(chǎn)品信息世茂五里河河住宅產(chǎn)品以以中大戶型型為主，主主要針對購購買力較強強的高端目目標消費群群體。重點個案分分析周邊配套教學：青年大街小小學、一二二六中學；；商場:家樂福、展展覽館、三三好街、西西武百貨；；銀行:盛京銀行、、農(nóng)業(yè)銀行行、興業(yè)銀銀行、建設(shè)設(shè)銀行；醫(yī)院:醫(yī)大二院、、陸軍總院院。位于金廊沿沿線，五里里河商圈核核心區(qū)域，，擁有城市市高端生活活配套設(shè)施施。世茂五里河河重點個案分分析新華天璽基本信息開發(fā)商沈陽新華房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)地址沈陽市中心城區(qū)的市政府廣場北側(cè)建筑形態(tài)高層經(jīng)營形式物業(yè)公司管理（仲量聯(lián)行）總占地面積27000㎡總建筑面積251100㎡總套數(shù)900總層數(shù)30層層高2.95m容積率9.3面積區(qū)間45－466㎡主力面積60－100㎡商業(yè)形式北側(cè)為4萬平米的高檔生活館，二期南側(cè)5萬平米的大型主題百貨店車位1268個車位比1：1價格公寓：15000－24000元/㎡車位：未定價寫字間：未建沈陽高端項項目，標榜榜世界級豪豪宅標準。。CBD中心地段，，使之擁有有城市中無無法復(fù)制的的優(yōu)勢。重點個案分分析新華天璽產(chǎn)品信息產(chǎn)品立面為為玻璃幕墻墻，檔次感感強。室內(nèi)內(nèi)裝修約5000元/平標準，國國際化大品品牌配備，，公共部分分裝修也采采用豪華標標準，欲打打造沈陽高高端住宅典典范。立面：玻璃幕墻墻室內(nèi)交房標標準：5000元/平面精裝修修浴缸（僅限限I戶型和70㎡以上戶型））、面盆、、坐廁（品品牌：德國國杜拉維特特Duravit）；水龍頭頭（品牌：：德國高儀儀Grohe）；高級淋淋浴屏；熱熱水器（品品牌:阿里斯頓ARISTON/同等品牌））廚房電器器：電陶爐爐或電磁爐爐、吸油煙煙機、微波波爐、嵌入入式消毒柜柜，（品牌牌：意大利利斯麥格Smeg）；；冰冰箱箱（（品品牌牌：：西西門門子子/同等等品品牌牌））；；櫥櫥柜柜品品牌牌：：德德國國海海格格Hacker大堂堂裝裝修修：：近1000平，，9米挑挑空空電梯梯配配備備：：8部智智能能化化高高速速電電梯梯走廊廊裝裝修修標標準準：：大理理石石地地面面相關(guān)關(guān)配配套套：：7200平會會所所，，內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)紅紅酒酒吧吧、、雪雪茄茄吧吧、、水水療療按按摩摩中中心心智能能化化配配套套：：韓國國進進口口COMMAX品牌牌或或同同等等品品牌牌智智能能家家居居系系統(tǒng)統(tǒng)，，擁擁有有家居居安安防防報報警警、、可可視視對對講講及及門門禁禁；；照照明明控控制制，，接接收收短短信信息息發(fā)發(fā)布布，，窗窗簾簾控控制制，，電電梯梯呼呼叫叫功功能能，，物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)功功能能，，房房間間溫溫濕濕度度顯顯示示，，免免提提接接聽聽撥撥打打電電話話等等功功能能，，室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)終終端端機機（（彩彩色色可可視視對對講講機機））。。重點點個個案案分分析析產(chǎn)品品信信息息新華華天天璽璽k戶型型1室1廳1衛(wèi)45.50㎡㎡I戶型型1室1廳1衛(wèi)58.98㎡㎡d戶型型1室1廳1衛(wèi)62.05㎡㎡f戶型型1室1廳1衛(wèi)75.64㎡㎡e戶型型2室1廳1衛(wèi)110.75㎡㎡o戶型型3室2廳2衛(wèi)112.88㎡㎡戶型型面面積積以以60－100平米米中中小小面面積積為為主主力力，，戶戶型型方方正正，，利利于于規(guī)規(guī)劃劃，，辦辦公公自自住住均均可可。。重點點個個案案分分析析周邊邊配配套套醫(yī)院院：：紅紅十十字字會會醫(yī)醫(yī)院院(沈陽陽三三院院)、沈沈河河區(qū)區(qū)中中醫(yī)醫(yī)院院、、市市婦婦嬰嬰醫(yī)醫(yī)院院.學校校：：北北一一經(jīng)經(jīng)小小學學、、中中山山路路小小學學、、(小西西一一小小)回民民小小學學、、165中學學.金融融：：中中國國銀銀行行，，工工商商銀銀行行、、建建設(shè)設(shè)銀銀行行、、盛盛京京銀銀行行，，招招商商銀銀行行、、華華夏夏銀銀行行等等。。文文化化：：市市博博物物館館、、遼遼寧寧大大劇劇院院、、商商業(yè)業(yè)：：卓卓展展購購物物中中心心、、卓卓越越大大廈廈、、北北市市場場、、家家樂樂福福超超市市、、樂樂購購超超市市.餐飲飲：：漁漁夫夫碼碼頭頭，，一一家家村村，，杏杏花花春春酒酒店店，，順順峰峰等等.市府府廣廣場場，，沈沈陽陽市市絕絕版版核核心心地地段段，，毗毗鄰鄰中中街街、、太太原原街街兩兩大大商商圈圈，，商商業(yè)業(yè)政政治治氛氛圍圍皆皆濃濃厚厚，，配配套套齊齊全全豐豐富富。。新華華天天璽璽重點點個個案案分分析析新華華天天璽璽客戶戶分分析析客戶戶多多為為私私營營業(yè)業(yè)主主、、政政府府單單位位職職員員、、企企事事業(yè)業(yè)職職員員投資資與與自自住住皆皆有有，，比比例例約約為為1：1城市市高高端端人人群群，，年年收收入入在在80——100萬元元客群群以以沈沈河河、、和和平平為為中中心心，，輻輻射射整整個個沈沈陽陽市市，，并并吸吸引引部部分分外外地地置置業(yè)業(yè)者者。。高高端端人人群群，，投投資資兼兼自自用用皆皆有有。?？蛻魬舸蟠蠖喽嗍鞘潜槐坏氐囟味渭凹案吒邩藰藴蕼实牡呐渑涮滋孜?，基基本本上上是是投投資資兼兼自自用用。。投投資資與與自自住住的的比比例例大大約約一一半半一一半半。。以沈沈河河跟跟和和平平的的客客戶戶為為主主，，也也有有一一部部分分撫撫順順、、盤盤錦錦的的客客戶戶。。重點點個個案案分分析析領(lǐng)先先國國際際基本本信信息息城市市中中心心地地段段，，大大型型購購物物中中心心之之上上的的公公寓寓項項目目。。入入市市時時間間較較長長，，因因開開發(fā)發(fā)商商原原因因前前期期口口碑碑較較差差。。開發(fā)商沈陽新拓置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)地址沈河青年大街與大西路交匯處(市委對面)建筑形態(tài)高層經(jīng)營形式物業(yè)公司經(jīng)營總占地面積32141㎡總建筑面積299132㎡總套數(shù)500總層數(shù)28層高3.2m容積率6.6面積區(qū)間45－90㎡主力面積50－70㎡商業(yè)形式地下一層，地上五層，上海百聯(lián)打造的購物中心車位近1200個車位比1：1價格公寓：17000元/㎡車位：未定寫字間：18000元/㎡公寓住宅住宅住宅寫字樓寫字樓重點點個個案案分分析析領(lǐng)先先國國際際產(chǎn)品信息2000元/平米精裝修，，標準較高。。外立面全部部玻璃幕墻，，簡潔時尚。。綜合性價比比較高。立面：玻璃幕墻室內(nèi)交房標準準：2000元/平米精裝修，，配備家電，，具體品牌未未定大堂裝修：酒店式大堂電梯配備：3部電梯東芝芝牌走廊裝修標準準：精裝修，具體體標準未定相關(guān)配套：：領(lǐng)仕俱樂部，，近萬平中庭庭花園智能化配套：：未定重點個案分析析領(lǐng)先國際產(chǎn)品信息面積45－97平方米，主力力面積在50－70平方米，宜租租宜住，但部部分戶型由于于立面造型原原因存在硬傷傷。重點個案分析析周邊配套交通：地上交通主干干線（296路、237路、214路、244路、289路、253路、168路……）；

地下交交通干線：地地鐵1、2號線換乘站。。商圈：家樂福（領(lǐng)先先國際店）、、百聯(lián)購物中中心、卓展、、中街商圈、、太原街商圈圈、金融：建設(shè)銀行、盛盛京銀行、浦浦發(fā)銀行、中中信銀行、中中國郵政、工工商銀行、中中國銀行醫(yī)療、教育：：婦嬰醫(yī)院、專專業(yè)綜合性醫(yī)醫(yī)療機構(gòu)、實實驗小學、二二經(jīng)二小、第第七中學、實實驗中學。餐飲娛樂：高登、凱賓斯斯基、青年公公園、市府廣廣場、遼寧歌歌劇院、北圖圖、彩電塔。。青年大街沿線線，城市中心心地段，中街街、太原街兩兩大商圈環(huán)繞繞，配套豐富富齊全。領(lǐng)先國際重點個案分析析領(lǐng)先國際客戶分析入市時間較早早，已步入尾尾盤階段客戶多為二次次以上置業(yè)者者，經(jīng)濟力量量雄厚客戶年齡集中中在30－45歲高端人群，主主要以私營業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)單位職員為為主投資兼自住，，主要看中地地段本案屬商住兩兩用，與寫字字間形成搭配配，最大限度度吸納市場有有效需求。客客戶以沈河、、和平區(qū)為主主，皇姑及渾渾南居次，涵涵蓋全市，購購買用途主要要為投資兼自自住。重點個案分析析鐵西萬達廣場公寓基本信息開發(fā)商沈陽萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址沈遼路與興華街交匯處（原沈陽工業(yè)大學原址）建筑形態(tài)公寓經(jīng)營形式出售總占地面積8041平方米總建筑面積73813平方米總套數(shù)1960套總層數(shù)24/25層高3m容積率3.78面積區(qū)間24.33-66.99㎡主力面積32-56商業(yè)形式1-4F自持大商業(yè)車位地下136車位比1：2價格1#：起價內(nèi)部認購5400元/平、均價5800元/平2#：起價6000元/平、均價6500元/平3#：起價6000元/平、均價6800元/平4#：起價6000元/平、均價6800元/平層差：50元/平；朝向差：400元/平（南、北朝向）裝修：800元/平首付比例：50%位于鐵西百貨貨、九路、滑滑翔三大商圈圈環(huán)繞，緊鄰鄰地鐵沿線，，萬千百貨、、茂業(yè)百貨、、家樂福近在在咫尺，未來來擁有不可限限量的升值空空間。重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓產(chǎn)品信息產(chǎn)品立面表現(xiàn)現(xiàn)形式具有很很強的商業(yè)化化風格，線條條簡潔明快，，現(xiàn)代簡約。。立面：玻璃幕墻室內(nèi)交房標準準：2000元/平米精裝修，，配備家電，，具體品牌未未定重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓產(chǎn)品信息公寓/朝向東南西北合計公寓A4*25=1008*25=2004*25=1004*25=100500公寓B2*25=508*25=2004*25=1006*25=150500公寓C4*24=968*24=1922*24=486*24=144480公寓D4*24=968*24=1924*24=964*24=96480合計3427843444901960所占比例17%40%18%25%——公寓A公寓B公寓C公寓D公寓A公寓B公寓C公寓D4棟公寓產(chǎn)品分分析F組團公寓共計計1960套，公寓A、B各500套，公寓C、D各480套從上表中可以以看出，F(xiàn)組團公寓類產(chǎn)產(chǎn)品主力戶型為南南向產(chǎn)品，占占項目總套數(shù)數(shù)的40%，共計784套；其次為北北向戶型產(chǎn)品品占25%，共計490套；再次為東東、西向產(chǎn)品品各占17%、18%，戶型總數(shù)各各為342套和344套。重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓產(chǎn)品信息鐵西萬達廣場4棟公寓平面分布圖朝向公寓A朝向公寓B朝向公寓C朝向公寓D西向138.23西向138.23北向138.68西向149.68236.14236.14西向243.29249.53343.29343.29343.29349.53443.29443.29南向466.99448.4南向566.99南向566.99551.04南向556.04651.04651.04652.07642.94752.07752.07752.07752.07852.07852.07852.07852.07952.07952.07952.07952.071052.071052.071051.041052.071151.041151.041166.991151.041266.991266.99東向1243.291266.99東向1343.29東向1343.291343.29東向1343.291443.291443.291436.141443.291536.14北向1536.681538.231547.491638.231636.86北向1634.851649.68北向1734.851736.681738.38北向1724.331838.381835.351835.351832.691938.381938.381933.681932.692034.852034.852036.892024.33產(chǎn)品戶型以30－40平為主力。戶戶型規(guī)劃以南南向戶型數(shù)量量最多，但面面積稍大。整整體來說宜商商宜住，投資資性強。從產(chǎn)品面積來來看：1.南向戶型套數(shù)數(shù)比例最多，，面積區(qū)間集集中在51-66平較大戶型；；2.其次為北向戶戶型，面積區(qū)區(qū)間集中在24-38平較小戶型；；3.東、西向戶型型基本一致，，面積集中在在36-49平中戶型；4.產(chǎn)品規(guī)劃較為為完善合理，，南向以大戶戶型吸引經(jīng)濟濟實力較強的的客戶，北向向小戶型可通通過銷售引導(dǎo)導(dǎo)投資客。重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓產(chǎn)品信息1號樓戶型圖戶型面積以30－67平米為主，皆皆為一室一廳廳設(shè)計，可商商可住，較為為靈活。重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓產(chǎn)品信息2號樓戶型圖戶型面積以30－67平米為主，皆皆為一室一廳廳設(shè)計，可商商可住，較為為靈活。重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓產(chǎn)品信息3號樓戶型圖戶型面積以30－67平米為主，皆皆為一室一廳廳設(shè)計，可商商可住，較為為靈活。重點個案分析析鐵西萬達廣場場公寓周邊配套位于鐵百商圈圈附近，屬鐵鐵西區(qū)核心區(qū)區(qū)域，周邊配配套齊全，通通達性好。金融機構(gòu)：建行、工行、、盛京銀行等等教育資源：172中學、41中學、四中、、工業(yè)大學、、三十一中學學、勛望小學學、興順小學學等醫(yī)療衛(wèi)生：五院、醫(yī)大二二院分院農(nóng)貿(mào)超市：家樂福大型超超市、大東副副食等休閑配套：興華公園、勞勞動公園、仙仙女湖公園等等近在咫尺商業(yè)配套：鐵百商圈、滑滑翔商圈、九九路商圈、國國美、蘇寧電電器等重點個案分析析中糧大悅城D區(qū)基本信息開發(fā)商沈陽神洲天潤置業(yè)有限公司物業(yè)地址大東區(qū)津橋路和大什字街交匯處建筑形態(tài)住宅、公寓、商業(yè)經(jīng)營形式出售：公寓、住宅；商業(yè)：自營為主總占地面積8980㎡總建筑面積38215㎡總套數(shù)696總層數(shù)23層層高2.95m容積率9.4面積區(qū)間32-62㎡（D區(qū)）主力面積40-50㎡（D區(qū)）商業(yè)形式底商，1-5F，自營為主車位地上210；地下122車位比1：2.1價格住宅：起價：10000元/㎡，均價12000元/㎡(含裝修：2500元/㎡)，車位：未定中街商圈之上上，中糧地產(chǎn)產(chǎn)進入沈陽的的首個綜合體體項目，先期期開發(fā)產(chǎn)品已已經(jīng)投入使用用。重點個案分析析中糧大悅城D區(qū)產(chǎn)品信息產(chǎn)品立面表現(xiàn)現(xiàn)形式以涂料料為主，線條條簡潔明快，，沉穩(wěn)大氣，，但檔次稍遜遜于玻璃幕墻墻。立面：涂料室內(nèi)交房標準準：衛(wèi)生間、墻墻面、地面大堂裝修：大理石地面、、墻面電梯配備：4部客梯相關(guān)配套：IMAX影院、商場、、餐飲、超市，中街商圈圈配套重點個案分析析中糧大悅城D區(qū)產(chǎn)品信息52.1562.1236.6736.6741.4341.4341.4341.4362.5049.4350.6950.6949.9362.5052.1561.73戶型面積區(qū)間間35－63平米，其中40－50平米為主力，，皆為一室一一廳戶型設(shè)計計。D區(qū)公寓類產(chǎn)品品以中小戶型型為主，產(chǎn)品品的面積區(qū)間間在35-63平方米之間；；公寓類產(chǎn)品的的使用功能較較為單一；適合成長性企企業(yè)的辦公使使用，也可以以滿足長期投投資租賃的專專業(yè)地產(chǎn)投資資客。重點個案分析析周邊配套中街商圈、大大悅城項目自自身配套設(shè)施施完善，將充充分滿足區(qū)域域內(nèi)消費群體體的日常生活活需要。購物：中街商業(yè)圈、、大悅城四大大主題購物館館、沃爾瑪、、新瑪特、興興隆大家庭、、商業(yè)城；醫(yī)療：大東區(qū)中醫(yī)院院、腫瘤醫(yī)院院、解放軍四四六三醫(yī)院；；金融：工商銀行、建建設(shè)銀行、招招商銀行、交交通銀行；教學：朝陽一校,5中、35中、138中。中糧大悅城D區(qū)重點個案分析析中糧大悅城D區(qū)客戶分析需求情況購買目的來自區(qū)域家庭資產(chǎn)職業(yè)年齡30-40歲為主個體業(yè)主為主主，白領(lǐng)與小小私企老板為為輔家庭資產(chǎn)在100萬以上，月收收入在5000以上大東區(qū)區(qū)、沈沈河區(qū)區(qū)人為為主，，市內(nèi)內(nèi)其它它區(qū)域域及外外埠為為輔以投資資為主主，辦辦公、、自用用為輔輔青睞于于40-70㎡中小面面積戶戶型，，總價價在40-50萬之間間年齡在在30-40歲之間間，以以個體體業(yè)主主為主主，白白領(lǐng)、、小私私企老老板為為輔；；主要要來自自大東東及沈沈河；；以投投資為為主、、辦公公、自自用為為輔。。酒店式式公寓寓的機機遇和和挑戰(zhàn)戰(zhàn)☆挑戰(zhàn)戰(zhàn)☆機遇遇酒店式式公寓寓的機機遇和和挑戰(zhàn)戰(zhàn)機遇遇市政府府南移移帶來來的城城市中中心的的轉(zhuǎn)換換今年2月起，，沈陽陽市作作出東東陵區(qū)區(qū)、渾渾南新新區(qū)、、航高高基地地三區(qū)區(qū)合署署辦公公的重重大決決策，，掀開開了大大渾南南地區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的新新篇章章。而而大渾渾南規(guī)規(guī)劃編編制工工作正正式啟啟動、、規(guī)劃劃區(qū)域域面積積57平方公公里大大渾南南核心心區(qū)定定名為為渾南南新城城，即即將建建設(shè)成成“沈沈陽未未來的的行政政中心心、科科技中中心和和文化化中心心”??！這將將對沈沈陽市市目前前的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場格局局發(fā)生生根本本性的的改變變，本本區(qū)域域?qū)⒚婷媾R飛飛速發(fā)發(fā)展的的機遇遇！酒店式式公寓寓的機機遇和和挑戰(zhàn)戰(zhàn)機遇遇全運會會整體體趨勢勢2008年奧運運會對對整個個北京京樓市市都注注入了了強勁勁的推推動力力；濟濟南全全運會會也改改變了了濟南南該區(qū)區(qū)域的的房地地產(chǎn)市市場格格局，，因此此，2013年的沈沈陽全全運會會也將將為沈沈陽渾渾南新新區(qū)的的房地地產(chǎn)市市場帶帶來新新一輪輪的蓬蓬勃生生機。。由于酒酒店服服務(wù)式式公寓寓與酒酒店相相比具具有很很強的的優(yōu)勢勢：統(tǒng)統(tǒng)一集集中管管理，，提供供專業(yè)業(yè)24小時酒酒店式式服務(wù)務(wù)，同同時可可選用用居家家自助助廚房房、自自助洗洗衣服服務(wù)相相結(jié)合合，為為旅游游、商商務(wù)活活動提提供酒酒店式式日租租服務(wù)務(wù)公寓寓或者者短期期月租租公寓寓，期期限比比較靈靈活，，并且且相對對于高高檔酒酒店更更實惠惠的價價格，，這都都將為為酒店店式公公寓帶帶來充充足的的發(fā)展展機會會。酒店式式公寓寓的機機遇和和挑戰(zhàn)戰(zhàn)機遇遇沈陽公公寓市市場目前沈沈陽酒酒店式式公寓寓的售售價呈呈平穩(wěn)穩(wěn)上升升態(tài)勢勢，中中高端端公寓寓價格格從去去年的的均價價8000-10000元/㎡上升到到目前前的12000-16000元/㎡，最高高價格格已經(jīng)經(jīng)突破破20000元/㎡，投資資價值值明顯顯。酒店式式公寓寓的機機遇和和挑戰(zhàn)戰(zhàn)機遇遇客戶需需求受全運運會利利好因因素的的影響響，渾渾南的的住宅宅市場場及酒酒店式式公寓寓的購購房客客戶比比去年年同期期明顯顯增加加。部分資資金豐豐富的的個人人開始始大批批量在在渾南南購進進物業(yè)業(yè)。中小型型企業(yè)業(yè)和具具備一一定資資金實實力的的投資資客戶戶成為為市場場的主主力軍軍。酒店式式公寓寓的機機遇和和挑戰(zhàn)戰(zhàn)挑戰(zhàn)戰(zhàn)地產(chǎn)的的冬天天來了了嗎？？從4月末以以來，，一系系列針針對房房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)調(diào)控席席卷而而來。。隨著著政策策的不不斷落落實，，二套套房以以上購購房客客戶、、投資資類客客戶及及外地地客戶戶受到到打擊擊尤為為嚴重重，部部分樓樓盤已已經(jīng)出出現(xiàn)退退房現(xiàn)現(xiàn)象……從整體體成交交量來來看，，部分分投資資類產(chǎn)產(chǎn)品成成交量量稍有有減緩緩，但但價格格尚未未出現(xiàn)現(xiàn)松動動跡象象……樓市調(diào)調(diào)整期期一般般分為為三個個階段段：初期價價格微微跌，，成交交量大大降；；二期