某市房地產(chǎn)市場結(jié)論

昆山市情況介紹——新聚仁機構(gòu)

昆山城市現(xiàn)狀區(qū)位昆山處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界?？偯娣e921.3平方公里，其中水域面積占23.1%，轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。扼守上海與蘇州兩大城市咽喉之地，是環(huán)上海經(jīng)濟圈中一個重要的新興工商城市。交通京滬鐵路穿越市區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站；區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機場路、312國道連接上海、蘇州；市內(nèi)三橫三縱，路網(wǎng)健全。多條道路連通上海、蘇州，便捷的交通為經(jīng)濟的發(fā)展提供了有利保障。城市人口昆山現(xiàn)有戶籍人口63.7萬現(xiàn)有流動人口62.5萬平均每年新導(dǎo)入人口約10萬長三角流動人口比最大的城市，每天往返于昆山和周邊城市的人口達10萬之眾，這批流動人群大部分具備中高檔消費能力，如何讓這批人長留在昆山是目前需要解決的一大問題。經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力快速增長，2004年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值570億元，比上年增長24.5%；按戶籍人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達10961美元，遠(yuǎn)高于上海的6684美元；全市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。經(jīng)濟園區(qū)外資投資項目三資企業(yè)世界五百強私營企業(yè)11370016762612634企業(yè)臺資企業(yè)占昆山外資企業(yè)總數(shù)的60%，達到2100多家，占全國臺資企業(yè)1/10；臺資數(shù)量占外資總量的60%，超過了160億美元，以IT產(chǎn)業(yè)為主。昆山已形成了以國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，包括昆山出口加工區(qū)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合示范園、省級高科技工業(yè)園、國際商務(wù)區(qū)、華揚科學(xué)工業(yè)園、京阪工業(yè)園、中科昆山高新技術(shù)（傳感器）產(chǎn)業(yè)基地、昆山軟件園等在內(nèi)的眾多經(jīng)濟園區(qū)。昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1985年，1991年1月被江蘇省人民政府列為省重點開發(fā)區(qū)，1992年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)位于城區(qū)東側(cè)，規(guī)劃控制面積115平方公里，已基本形成一個核心區(qū)、二個城市副中心。截至2004年6月，累計引進外資項目1123個，投資總額120.71億美元，合同外資86.05億美元，實際到帳資金42.78億美元，在全國45個國家級開發(fā)區(qū)中名列前茅。來開發(fā)區(qū)投資合作的有日本、韓國、歐美、臺灣等36個國家和地區(qū)的客商。引進項目呈規(guī)模大、獨資多、層次高、技術(shù)新的特點。進區(qū)項目平均投資規(guī)模1050萬美元，1000萬美元以上的項目270個，高新技術(shù)項目占總數(shù)的40%。世界500強有18家在開發(fā)區(qū)興辦項目。2004年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值410億元，比上年增長50.6%；各項主要指標(biāo)在全國經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中排名前三位。昆山經(jīng)濟高速速增長，臺資資企業(yè)密集，，以高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主形成成完整產(chǎn)業(yè)鏈鏈；特色園區(qū)眾多多，其中國家家級昆山經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)在全市經(jīng)濟濟比例中所占占比例極高，，04年對昆昆山GDP貢貢獻占全市72%。企業(yè)數(shù)量增長長迅速，催生生大量中高端端人群；昆山資源自然資源人文資源市政配套自然資源淀山湖：位于上海市青青浦區(qū)西面，，距市區(qū)50公里。淀山山湖面積62平方公里，，與江蘇、浙浙江交界，屬屬太湖水系。。著名的淀山湖湖旅游風(fēng)景區(qū)區(qū)，包括大觀觀園，東方綠綠洲、水上運運動場、游艇艇俱樂部、高高爾夫球場、、釣魚俱樂部部等休閑娛樂樂設(shè)施，以及及豐富的歷史史人文景觀資資源。陽澄湖：陽澄湖位于太太湖東北15公里，整個個湖面屬昆山山、吳縣、常常熟，湖面面面積16萬萬多畝，是著著名的旅游風(fēng)風(fēng)景度假區(qū)。。陽澄湖周邊主主要景點有大大上海高爾夫夫俱樂部、陽陽澄湖水上風(fēng)風(fēng)情園、彩彈彈射擊中心、、垂釣中心等等。陽澄湖大閘蟹蟹是著名的水水產(chǎn)品，每年年的吃蟹季節(jié)節(jié)，都會有大大量人流涌入入陽澄湖景區(qū)區(qū)，成為旅游游旺季。古鎮(zhèn)周莊：周莊鎮(zhèn)位于蘇蘇州城東南38公里，有有著近九百年年的歷史，被被譽為“中國國第一水鄉(xiāng)””，是江南南水鄉(xiāng)最有影影響的古鎮(zhèn)，，有豐富的文文化蘊涵。周莊人類文明明史可追溯到到五千年前，，春秋時吳王王少子搖的封封地，漢稱貞貞豐里，元明明成為巨富沈沈萬三的發(fā)跡跡地。現(xiàn)因保保護古鎮(zhèn)、旅旅游亮點而聞聞名全國。古鎮(zhèn)千燈：千燈是江蘇省省歷史名鎮(zhèn)之之一，為昆曲曲發(fā)源地之一一，昆曲創(chuàng)始始人顧堅就誕誕生于此。早在吳越爭霸霸時期，此鎮(zhèn)鎮(zhèn)就得名為““千墩”。千千燈至仍今保保留有8萬平平方米的明清清和民國早期期建筑，由一一條“三里石石板街”由南南而北貫穿始始終?！昂咏窒嗯R，，水路行”的的棋盤式格局局透露出古老老的氣息。馬鞍山：昆山唯一的山山峰——馬鞍鞍山位于亭林林公園內(nèi)。山山上景點眾多多，在馬鞍山山南半山腰處處的龍泉池，，白、青、黃黃三個龍頭噴噴出水柱，直直瀉水池，氣氣勢壯觀，景景色誘人。人文資源昆曲：中國的昆劇被被譽為“百戲戲之祖”，被被聯(lián)合國教科科文組織授予予“世界人人類口述與非非物質(zhì)文化遺遺產(chǎn)”，是是中國最古老老的劇種，其其源可以追溯溯到唐宋時期期。奧灶館：奧灶館創(chuàng)始于于咸豐三年(1853)年，至今已已有147年年歷史，國內(nèi)內(nèi)貿(mào)易部授于于中華老字號號餐館，是號號稱“華夏第第一面”的老老店。奧灶館曾幾度度翻建，不斷斷擴展。80年代在半山山橋南堍建成成一座規(guī)模宏宏大的明清仿仿古建筑，與與“一峰獨秀秀”的馬鞍山山遙遙相對，，風(fēng)景絕佳。。顧炎武故居：：顧炎武故居位位于千燈鎮(zhèn)，，原來占地只只有6畝，現(xiàn)現(xiàn)在的占地面面積已經(jīng)擴大大至60畝，，形成了包括括顧炎武起居居生活區(qū)、顧顧炎武祠堂、、顧炎武墓、、和顧園幾個個景點。顧炎武是明末末清初著名的的愛國學(xué)者，，“天下興亡亡、匹夫有責(zé)責(zé)”這句傳世世名言就出自自顧炎武之口口，被當(dāng)代歷歷史學(xué)家評為為兩千年中七七十二位偉人人之一。特產(chǎn)大閘蟹：學(xué)名中華絨螯螯蟹，出產(chǎn)于于陽澄湖水域域，其特征是是紅膏、青背背、白肚，味味道鮮美，具具有很高的營營養(yǎng)價值。在農(nóng)歷九、十十月份，大閘閘蟹進入成熟熟期，這時的的蟹最可口，，于是成了市市場上最熱銷銷的水產(chǎn)品，，每年都有大大量游客為品品嘗正宗大閘閘蟹而大量涌涌入昆山陽澄澄湖。自然生態(tài)及人人文資源豐富富，旅游度假假性較強；周莊、大閘蟹蟹知名度較高高，吸引大量量游客；目前真正能給給昆山市區(qū)帶帶來人流的只只有陽澄湖大大閘蟹，但由由于季節(jié)性較較強，無法對對昆山城市的的發(fā)展起到太太大作用。城市配套公園綠地：昆山在城市綠綠化方面做的的較好，市內(nèi)內(nèi)除較為知名名的“亭林公公園”和““森林公園””外，還有““晨曦公園””、“城市公公園”、“黃黃浦公園”、、“兒童公園園”、“陽澄澄湖公園”等等大小十幾幾個公園，分分布在昆山各各處。森林公園：昆山市城市生生態(tài)森林公園園位于昆山市市西北部，馬馬鞍山路上，，總占地面積積3150畝畝，是昆山最最大的自然生生態(tài)公園。其其綠化和景觀觀資源十分豐豐富，整個個公園分為三三大塊13大大景區(qū)，種植植各類樹木100余種，，80萬株。。亭林公園：亭林公園位于于亭林路、馬馬鞍山路交界界，創(chuàng)于1906年，初初名馬鞍山公公園。為紀(jì)念念明清愛國學(xué)學(xué)者顧炎武先先生，更名為為亭林公園。。亭林公園是是昆山歷史最最悠久、所處處區(qū)位最好、、功能最全的的公園，同時時也是人氣最最旺的公園。。園內(nèi)的““昆山三寶””——昆石、、瓊花、并蒂蒂蓮享譽古今今、蜚聲中外外。體育中心：昆山市體育中中心位于昆山山城區(qū)西部，，森林公園南南側(cè)，前進路路以北，占地地560畝，，將建成昆山山市標(biāo)志性建建筑之一和華華東地區(qū)一流流的體育中心心。包括一個3萬萬人體育場、、一個5000人座位體體育館、一個個棒球場和賓賓館和會議中中心等設(shè)施和和建筑?？梢猿修k國際際、國內(nèi)單項項比賽和省級級綜合性運動動會，及開展展全民健身、、大型文藝演演出、集會、、慶典、商貿(mào)貿(mào)等活動的綜綜合性體育公公園。預(yù)計全全部工程將于于2005年年內(nèi)竣工。大學(xué)城：昆山大學(xué)城位位于昆山西部部森林公園旁旁，占地近12000畝畝，針對昆山山發(fā)達的制造造業(yè)對人才需需求的實際狀狀況，定位為為培養(yǎng)將理論論知識和技術(shù)術(shù)操作相結(jié)合合的“灰領(lǐng)””人才；學(xué)校以高職為為主，已有6所高校簽約約，2所學(xué)校校進駐。展覽中心：昆山目前只有有長江路、前前進路的昆山山科博館一個個展覽館，占占地面積3萬萬㎡,總建筑筑面積28920㎡，其其中展覽館面面積12000㎡，是是昆山市標(biāo)志志建筑物之一一；規(guī)劃將在東部部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)一個個新的國際會會展中心。餐飲酒店：目前昆山全市市大大小小的的酒店共有近近千家，其中中大中型酒店店占據(jù)70%以上的市場場份額。主要要大型餐飲企企業(yè)有“一醉醉大酒店”、、“君豪大酒酒店”、“富富貴大酒店””、“南開酒酒店”等。昆山目前已有有14家星級級酒店，已建建和擬建的星星級酒店達到到33家，其其中五星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3家，4星級標(biāo)準(zhǔn)4家。目前已已運營準(zhǔn)五星星酒店有“君君豪酒店”、、“中信酒店店”、“商貿(mào)貿(mào)酒店（香格格里拉管理））”、“朋德德酒店”。昆山酒店業(yè)的的發(fā)展已完全全超越了一個個縣級市的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，得益于于強悍的經(jīng)濟濟和龐大的流流動人口，酒酒店業(yè)的發(fā)展展在第三產(chǎn)業(yè)業(yè)中處于領(lǐng)先先地位。集中商業(yè)：昆山目前沒有有大型的集中中商業(yè)中心；；昆山商業(yè)主要要集中在市中中心由亭林路路、人民路、、前進路相圍圍的區(qū)域內(nèi)，，為獨立街鋪鋪及百貨公司司組成，經(jīng)營營檔次基本為為國內(nèi)中檔品品牌；昆山最最大百貨公司司，全國150家最大零零售商之一，，“昆山世紀(jì)紀(jì)商廈”目目前在全面整整改中；昆山娛娛樂業(yè)業(yè)十分分發(fā)達達，尤尤其是是夜生生活非非常豐豐富，，有眾眾多咖咖啡廳廳和KTV。東部開開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)將將新建建一座座建筑筑面積積25萬㎡的天天盛華華東MALL綜綜合商商業(yè)中中心，，影響響范圍圍將輻輻射整整個昆昆山甚甚至周周邊地地區(qū)。。大賣場場：目前已已營業(yè)業(yè)的有有長江江北路路上的的“易易初蓮蓮花””和柏柏廬路路上的的“百百潤發(fā)發(fā)”；；樂購、、沃爾爾瑪、、家樂樂福等等賣場場正在在建設(shè)設(shè)或洽洽談中中；另還有有永樂樂家電電、五五星家家電、、港龍龍建材材等專專業(yè)賣賣場。。市區(qū)大大市政政配套套多為為新建建設(shè)而而成，，功能能布局局正在在逐步步完善善；商業(yè)大大多集集中于于舊城城區(qū)，，外資資現(xiàn)代代連鎖鎖大型型綜合合超市市、品品牌專專賣店店才開開始進進入，，現(xiàn)代代化購購物中中心等等新型型業(yè)態(tài)態(tài)尚未未出現(xiàn)現(xiàn)，尚尚未形形成不不同功功能多多層次次商業(yè)業(yè)布局局的新新格局局；昆山對對商業(yè)業(yè)的需需求非非常旺旺盛，，目前的的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀還停停留在在面對對工業(yè)業(yè)發(fā)展展初期期所帶帶來的的商業(yè)業(yè)需求求水平平，商業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)市市場作作為城城市生生活配配套重重要的的一個個環(huán)節(jié)節(jié)，還還有很很發(fā)展展空間間和提提升的的必要要。聚仁對對現(xiàn)有有昆山山城市市的理理解交通便便利，，自然然生態(tài)態(tài)及人人文資資源豐豐富；；經(jīng)濟實實力雄雄厚，，百強強縣排排名第第二；；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達，，外資資企業(yè)業(yè)對經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展起起主導(dǎo)導(dǎo)作用用；城市流流動人人口比比較高高，大大量新新導(dǎo)入入人口口；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中的住住宅和和商業(yè)業(yè)發(fā)展展緩慢慢。聚仁對對現(xiàn)有有昆山山城市市的理理解目前的的昆山山，其其實質(zhì)質(zhì)就是是在一一個舊舊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)上建建立起起來的的龐大大的外外商工工業(yè)區(qū)區(qū)。其龐大大的工工業(yè)生生產(chǎn)力力、高高額的的流動動人口口比例例、反反差明明顯的的外來來人口口和本本地人人口實實力、、落后后的第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀和和城市市面貌貌表明明昆山山在嚴(yán)嚴(yán)格意意義上上還不不能稱稱為一一座城城市，，只是是一個個新興興工業(yè)業(yè)區(qū)。。昆山目目前正正處在在由開開發(fā)區(qū)區(qū)向城城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的的歷史史進程程，幾幾年內(nèi)內(nèi)，昆昆山的的城市市面貌貌、城城市功功能、、城市市范圍圍都將將會有有超常常規(guī)的的大幅幅度發(fā)發(fā)展，，昆山的的第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展，特特別是是針對對中上上層階階級的的第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)，是是目前前城市市亟待待解決決的問問題。。未來昆昆山規(guī)規(guī)劃走走向未來城城市發(fā)發(fā)展“三年年再造造一個個昆山山”政府提提出口口號，，具體體是擴擴大城城市規(guī)規(guī)模，，在市市區(qū)周周邊建建立數(shù)數(shù)個城城市副副中心心，同同時擬擬在五五年內(nèi)內(nèi)使昆昆山開開發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)濟濟總量量翻番番。城市功功能分分布規(guī)規(guī)劃東北向貨運軸片區(qū)

東向運輸廊片區(qū)

陽澄湖休閑片區(qū)

中心城片區(qū)

淀山湖旅游片區(qū)

生活新鎮(zhèn)片區(qū)生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)昆山未未來城城市格格局已已全面面規(guī)劃劃，在在老城城區(qū)周周邊規(guī)規(guī)劃了了各類類城市市副中中心，，顯示示昆山山未來來希望望從工工業(yè)區(qū)區(qū)向一一個城城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變未來第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展大手筆筆市政政配套套建設(shè)設(shè)：造造公園園、造造大學(xué)學(xué)城、、造體體育新新城政府大大力發(fā)發(fā)展住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大力引引進品品牌開開發(fā)商商，規(guī)規(guī)劃高高品質(zhì)質(zhì)住宅宅開發(fā)景景區(qū)別別墅大力開開發(fā)大大規(guī)模模新型型商業(yè)業(yè)昆山未未來第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展將將全面面鋪開開，高高檔住住宅、、別墅墅、大大型商商業(yè)中中心在在未來來幾年年將會會大量量涌現(xiàn)現(xiàn)聚仁對對未來來昆山山的理理解新城市市規(guī)劃劃全面面鋪開開，規(guī)規(guī)劃多多個城城市新新功能能區(qū)；；政府大大手筆筆造公公園、、體育育城、、大學(xué)學(xué)城、、會展展中心心等;大規(guī)模模大盤盤開發(fā)發(fā)，品品牌開開發(fā)商商大量量引進進；昆山目目前正正處在在由開開發(fā)區(qū)區(qū)向城城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的的歷史史進程程，幾幾年內(nèi)內(nèi)，昆昆山的的城市市面貌貌、城城市功功能、、城市市范圍圍都將將會有有超常常規(guī)的的大幅幅度發(fā)發(fā)展，，目前前較為為薄弱弱的第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展將有有顯著著提高高。昆山房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析價格分分析昆山房房價持持續(xù)保保持較較快增增長目前市市中心心公寓寓價格格在4000元元/㎡㎡左右右受宏觀觀調(diào)控控影響響，價價格增增速將將有所所放緩緩目前市市場對對價格格敏感感度較較高市場供供應(yīng)分分析中心城城區(qū)為為目前前昆山山主力力供應(yīng)應(yīng)市場場，但但其后后續(xù)供供應(yīng)已已明顯顯減少少，未未來供供應(yīng)主主力集集中在在市區(qū)區(qū)周邊邊幾個個城市市副中中心；；在經(jīng)歷歷了連連續(xù)數(shù)數(shù)年的的開發(fā)發(fā)時候候，目目前市市場供供求狀狀況已已由原原來的的供求求基本本平衡衡變?yōu)闉楣┐蟠笥谇笄?。市場需需求分分?3、、04年銷銷售面面積基基本持持平，，市場場逐漸漸趨于于飽和和。05年年1-5月月，現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售面面積65.04萬㎡㎡，同同比增增長73.5%，平平均售售價3713元元/㎡㎡；期期房銷銷售面面積97.45萬㎡㎡，同同比下下降44.1%，平平均售售價3664元元/㎡㎡?？驮捶址治隼ド绞惺袌隹涂驮创蟠蟛糠址仲彿糠孔鳛闉樽宰∽∮猛就?，公公寓市市場自自住比比例更更高；；外地地在在昆昆山山工工作作者者為為公公寓寓購購房房主主力力；；隨著著昆昆山山經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展、、知知名名度度不不斷斷提提高高，，市市場場投投資資客客、、外外地地客客比比例例不不斷斷增增加加。?？傮w市場客源比例昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析結(jié)結(jié)論論目前前主主力力價價格格3000——4000元元/㎡㎡，，仍仍有有較較大大上上升升空空間間供求求關(guān)關(guān)系系向向供供大大于于求求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，未未來來供供應(yīng)應(yīng)主主力力集集中中在在市市區(qū)區(qū)周周邊邊幾幾個個城城市市副副中中心心，，市市場場競競爭爭加加劇?。?；只要要產(chǎn)產(chǎn)品品好好，，基基本本就就可可沖沖擊擊目目前前昆昆山山高高檔檔住住宅宅，，昆昆山山開開始始出出現(xiàn)現(xiàn)高高級級公公寓寓，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品品品不不高高；；昆山山目目前前住住宅宅市市場場主主力力客客源源以以本本地地為為主主，，而而較較高高端端的的外外地地在在昆昆人人士士以以及及上上海海客客源源購購房房比比例例較較低低，，導(dǎo)導(dǎo)致致昆昆山山住住宅宅市市場場始始終終停停留留在在較較低低層層面面階階段段。。05年年以以來來，，受受宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響，，期期房房銷銷售售面面積積降降幅幅較較大大，，現(xiàn)現(xiàn)房房成成交交活活躍躍；；昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場區(qū)區(qū)域域分分布布示示意意圖圖東部片區(qū)中心（花橋、陸家）吳淞江工業(yè)園片區(qū)中心（張浦鎮(zhèn)）淀山湖別墅區(qū)城北居住片區(qū)城南居住片區(qū)城西居住片區(qū)北部片區(qū)中心（周市、陸楊）

陽澄湖別墅區(qū)城東居住片區(qū)城市市副副中中心心城北北居居住住片片區(qū)區(qū)：：位于于昆昆山山市市區(qū)區(qū)北北部部，，以以長長江江北北路路為為軸軸心心定位位：：高高檔檔生生活活區(qū)區(qū)計劃劃導(dǎo)導(dǎo)入入人人口口：：10萬萬人人區(qū)域域樓樓盤盤數(shù)數(shù)量量：：7個個區(qū)域域平平均均價價格格：：3500——4500元元/㎡㎡未來來供供應(yīng)應(yīng)量量：：80萬萬㎡㎡江南南明明珠珠苑苑（（五五期期））地址柏廬南路東側(cè)、中華園路南側(cè)物業(yè)形態(tài)

別墅50、多層37、小高層10（五期為16棟小高層）總占地

68700總建筑面積

122800容積率

1.7綠化率

40％

物業(yè)管理費1.6元/平米/月總戶數(shù)900（五期）公寓價格均價4400元/㎡面積二房80㎡—100㎡三房120㎡－130㎡昆山山最最早早的的高高檔檔社社區(qū)區(qū)，，歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格，，品品質(zhì)質(zhì)較較高高，，綠綠化化較較好好；；5月月初初推推出出264套套房房源源，，售售出出10%左左右右；；以本本地地客客源源為為主主，，絕絕大大部部分分為為自自住住用用途途。。巴比比倫倫花花園園地址長江北路

物業(yè)形態(tài)

小高層總占地

100畝總建筑面積

13.6萬平方米容積率

1.8綠化率

41.5％總戶數(shù)910戶公寓4500元/㎡面積二房87㎡三房110㎡-142㎡四房136㎡-178㎡全小小高高層層社社區(qū)區(qū)，，創(chuàng)創(chuàng)新新空空中中花花園園戶戶型型；；4月月16日日開開盤盤，，推推出出181套套房房源源，，至至5.1去去化化150套套（（83%）），，平平均均10套套/天天；；第二二批批房房源源5月月1日日推推出出，，共共80套套，，至至5月月底底去去化化18套套（（22.5%）），，平平均均0.6套套/天天；；一期期客客源源以以昆昆山山本本地地為為主主，，上上海?？涂驮丛凑颊?9%左左右右。。城南南居居住住片片區(qū)區(qū)：：位于于昆昆山山市市區(qū)區(qū)南南部部，，以以柏柏廬廬路路為為軸軸心心定位位：：CBD商商務(wù)務(wù)居居住住區(qū)區(qū)計劃導(dǎo)入入人口：：10萬萬人區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：2區(qū)域平均均價格：：4500—5000元/㎡㎡未來供應(yīng)應(yīng)量：150萬萬㎡吉田國際際廣場公寓價格均價4900元/㎡面積三房140㎡—170㎡四房175㎡－190㎡復(fù)式200㎡—350㎡地址昆山市柏廬路、中華園路

物業(yè)形態(tài)

高層住宅（16棟）、酒店式公寓、辦公樓總占地

15.6萬㎡總建筑面積

近70萬㎡容積率

4.5

綠化率

46％

物業(yè)管理費1.5元/平米/月全高層、、小高層層社區(qū)，，41層層地標(biāo)建建筑；配套10萬㎡商商業(yè)面積積，包括括5萬㎡㎡大賣場場；一期226套（（05.5開盤盤），三三房153㎡、、四房177.43、、193.18㎡，均均價4900元元/㎡；；開盤1個個月去化化10%左右，，客源昆昆山30%（企企業(yè)總經(jīng)經(jīng)理級）），臺商商40%；外籍籍、其他他：30%。。城東居住住片區(qū)：：位于東部部經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，，以前進進東路、、太湖路路為軸心心定位：開開發(fā)區(qū)配配套中心心計劃導(dǎo)入入人口：：10萬萬人區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：3個區(qū)域平均均價格：：3500元/㎡左右右未來供應(yīng)應(yīng)量：250萬萬㎡嘉業(yè)陽光光水世界界公寓價格3000—3500元/㎡面積二房87、93、107㎡三房117㎡四房136、185㎡地址昆山市震川路、太湖南路口物業(yè)形態(tài)

多層、小高層、聯(lián)排、獨棟總占地

73.4萬㎡總建筑面積

61萬㎡（一期7萬㎡）容積率

0.83綠化率

55％（一期42%）物業(yè)管理費1.5元/平米/月東部超大大規(guī)模社社區(qū)，緊緊鄰300畝畝水景公公園和夏夏駕河，，社區(qū)內(nèi)內(nèi)部大面面積集中中水域，，生態(tài)景景觀性較較強；社區(qū)內(nèi)部部設(shè)置大大賣場、、商業(yè)街街、學(xué)校校等，配配套設(shè)施施齊全；；5月27日正式式接受VIP卡卡預(yù)約，，當(dāng)日辦辦理會員員卡近三三百張；；預(yù)定客源源以東部部副中心心的居民民及周邊邊外企的的自住客客占多數(shù)數(shù)，加上上部分昆昆山市區(qū)區(qū)客戶和和上?？涂蛻簦瑫r也有有少量外外籍客戶戶。城西居住住片區(qū)：：位于昆山山市區(qū)西西部，以以馬鞍山山路和前前進西路路為軸心心定位：生生態(tài)居住住區(qū)計劃導(dǎo)入入人口：：10萬萬人區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：4個區(qū)域平均均價格：：4000元/㎡左右右未來供應(yīng)應(yīng)量：150萬萬㎡北部片區(qū)區(qū)中心（（周市、、陸楊））：距昆山市市區(qū)9公公里左右右定位：北北部衛(wèi)星星城計劃導(dǎo)入入人口：：10萬萬人區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：1個區(qū)域平均均價格：：3000元/㎡未來供應(yīng)應(yīng)量：短短期50萬㎡左左右華城美地地地址昆山市長江中路388號物業(yè)形態(tài)多層、疊加、聯(lián)排、獨棟占地835畝容積率1.3公寓價格2900元/㎡面積一房60㎡左右二房80—97㎡三房106—130㎡南加州風(fēng)風(fēng)格，戶戶型面積積設(shè)計偏偏小，配配套齊全全，有占占地20000㎡商業(yè)業(yè)中心；；一期400套已已售完，，二期456套套，5.1上海海房展會會推出30套房房源進行行先期預(yù)預(yù)訂，20套被被上?？涂蛻粲嗁徺?；客源以周周邊開發(fā)發(fā)區(qū)工作作人員為為主，10—15%左左右上海?？驮?。。東部片區(qū)區(qū)中心（（花橋、、陸家））：距昆山市市區(qū)18KM，，緊鄰上上海嘉定定定位：大大上海旁旁的居住住區(qū)計劃導(dǎo)入入人口：：10萬萬人區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：1區(qū)域平均均價格：：3500—4000元/㎡㎡左右未來供應(yīng)應(yīng)量：200萬萬㎡綠地國際際家園地址昆山花橋南復(fù)線、沿江大道物業(yè)形態(tài)多層、疊加、聯(lián)排、獨棟占地4000畝容積率一期0.98公寓價格3500元/㎡左右面積160—180㎡聯(lián)排價格5500元/㎡左右面積180—220㎡獨棟價格8000元/㎡左右面積300—400㎡超大規(guī)模模樓盤，，立面美美觀、品品質(zhì)感較較強；配套完全全依靠社社區(qū)內(nèi)部部建造，，未來規(guī)規(guī)劃較好好，目前前區(qū)域配配套極差差；先期以別別墅為主主，前期期推出房房源已售售出80%左右右；別墅去化化速度較較快，公公寓去化化由于交交通、配配套等因因素，速速度較慢慢；以上?？涂驮礊橹髦鳌卿两すI(yè)園片片區(qū)中心心（張浦浦鎮(zhèn)）：距昆山市市區(qū)15公里左左右，離離上海較較近定位：城城市副中中心計劃導(dǎo)入入人口：：15萬萬人區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：3個區(qū)域平均均價格：：2600—3200元/㎡㎡未來供應(yīng)應(yīng)量：近近期80萬㎡陽澄湖別別墅區(qū)：距昆山市市區(qū)12公里左左右，距距上海市市區(qū)一小小時左右右車程定位：以度假為為主，輔輔以一定定自住性性區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：約10個左右右區(qū)域平均均價格：：6000-7600元元/㎡左左右主力面積積段：260——330㎡主力總價價：200—300萬萬左右未來供應(yīng)應(yīng)：350套左左右（基基本都為為獨棟別別墅）淀山湖別別墅區(qū)：距昆山市市區(qū)20KM左左右，緊緊鄰上海海青浦定位：處于淀山山湖風(fēng)景景區(qū)內(nèi)、、未來最最大的高高檔別墅墅區(qū)區(qū)域樓盤盤數(shù)量：：約5個個左右區(qū)域平均均價格：：4500—5500、8000、10000——15000元/㎡左左右主力面積積段：不不等主力總價價：不等等未來供應(yīng)應(yīng)：近千千套左右右（基本本都為獨獨棟別墅墅）市場由混混沌狀態(tài)態(tài)向開化化狀態(tài)過過渡，主主要大項項目均已已開始正正式運作作，但市市場目前前現(xiàn)狀仍仍然落后后；受宏觀調(diào)調(diào)控影響響，各大大盤市場場銷售速速度均有有不同程程度放慢慢，尤其其是高價價樓盤的的去化已已出現(xiàn)較較大危機機；各主要樓樓盤中已已開始出出現(xiàn)上海?？驮?，，但比例例較低，，目前被被上?？涂驮凑J(rèn)可可的僅僅僅是昆山山與上海海交界的的一些區(qū)區(qū)域，未未深入昆昆山市內(nèi)內(nèi)部區(qū)域域；“政府已已搭完臺臺，但好好戲還沒沒開演””；任何何品牌項項目此時時如能良良好運作作，將會會搶占市市場制高高點。昆山和上上海之間間的關(guān)系系距離&交交通昆山距上上海僅五五十五公公里，與與上海嘉嘉定、青青浦兩區(qū)區(qū)接壤；；距上海虹虹橋機場場45公公里（（約半小小時車程程），距距上海浦浦東國際際機場100公公里，（（約1小小時車程程）。滬寧高速速公路、、機場路路、312國道道等9條條公路與與上海相相連；京滬鐵路路連接上上海、昆昆山；規(guī)劃中的的城際鐵鐵路與上上海相連連。兩地距離離較近且且有多條條交通線線路相連連，交通通十分方方便，規(guī)規(guī)劃中快快速城際際鐵路也也將在昆昆山設(shè)置置站點。。城際鐵路路未來15年內(nèi)，，長三角角地區(qū)將將建5條條城際軌軌道，交交通總里里程達815公公里，速速度大約約在每小小時200公里里，每隔隔10公公里左右右有一個個站臺，，形成以以上海、、南京和和杭州為為中心的的“1至至2小時時快速交交通圈””。2010年，途途經(jīng)昆山山的“南南京—鎮(zhèn)鎮(zhèn)江—無無錫—蘇蘇州—上上海線””將率先先開通，，長三角角交通時時間大幅幅縮短。。倫敦是英英國的政政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化和交交通中心心，最大大海港和和首要工工業(yè)城市市，世界界十大都都市之一一。倫敦敦市城內(nèi)內(nèi)的12個市區(qū)區(qū)，稱內(nèi)內(nèi)倫敦，，以外的的20個個市區(qū)，，稱外倫倫敦。倫倫敦城加加上內(nèi)外外倫敦，，合稱大大倫敦市市，面積積1580平方方公里。。倫敦大都都市圈內(nèi)內(nèi)軌道交交通線路路總長3500公里，，其中外外圍都市市區(qū)的郊郊區(qū)鐵路路長2300公公里。倫敦鐵路路系統(tǒng)平平均每天天運送34萬乘乘客從大大倫敦周周邊各區(qū)區(qū)域進入入倫敦中中心。東京地處處日本本本州島東東南部，，南臨遼遼闊的東東京灣，，背依富富饒的關(guān)關(guān)東平原原，面積積2145.49平方方公里，，人口1168.8萬萬，是日日本的政政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、交交通、通通訊和情情報的中中心。東京的工工業(yè)非常常發(fā)達，，產(chǎn)值居居全國首首位，都都市圈輻輻射半徑徑100公里以以上，從從東京沿沿東京灣灣向西到到衛(wèi)星城城橫濱，，是日本本最大的的工業(yè)地地帶———京濱工工業(yè)區(qū)；；向東伸伸展到衛(wèi)衛(wèi)星城千千葉，是是另一個個以東京京為核心心的工業(yè)業(yè)地帶，，全市有有16萬萬家大小小工廠。。市內(nèi)擁有有11條條國有鐵鐵路、12條私私人鐵路路、10條地鐵鐵路、還還有連接接全國各各地的鐵鐵路干線線和高速速公路；；東京大都都市圈共共擁有軌軌道交通通3100公里里，其中中郊區(qū)鐵鐵路2500公公里，在在各交通通出行方方式中，，軌道交交通占總總客流量量的70%左右右。以上海為中心心的長三角地地區(qū)作為世界界第六大都市市圈，面積6340.5平方公里，，而目前只有有2100公公里鐵路長度度，鐵路長度度和運輸量與與其他國際都都市圈相比都都有很大落后后；未來城際鐵路路貫通后，將將大大縮短長長三角城市間間交通時間，，上海到昆山山通行時間縮縮短到20分分鐘左右，使使昆山與上海海之間連成一一體，加速昆昆山的發(fā)展。。房地產(chǎn)市場價價格昆山目前房價價與上海較差差郊縣房價相相當(dāng)，上海市市區(qū)房價較低低4—5倍，，兩地存在巨巨大價格落差差。投資趨勢花橋”綠地國國際家園”,位于昆山與與上海交界處處,在昆山境境內(nèi),客源卻卻以上海客源源為主；上海人異地購購房比例不斷斷增加，昆山山房地產(chǎn)市場場上海客源也也不斷增長。。去年一年上上海人買走昆昆山15%的的樓盤，而在在2005年年一季度上海海人買走了昆昆山25%的的新建商品房房。昆山和上海之之間的關(guān)系昆山在經(jīng)濟實實力、城市功功能、城市環(huán)環(huán)境和整體面面貌上都比上上海的遠(yuǎn)郊各各區(qū)更為發(fā)達達，而房價卻卻與上海郊縣縣相近甚至更更低，作為上上海的返居住住區(qū)優(yōu)勢明顯顯；作為上海的后后花園，已經(jīng)經(jīng)有越來越多多的上海人到到昆山置業(yè)，，昆山正逐步步成為上海的的泛居住區(qū)；；但目前被上上?？驮凑J(rèn)可可的僅僅是昆昆山與上海交交界的一些區(qū)區(qū)域，由于交交通手段單一一且時間較長長，上?？驮丛吹漠惖鼐幼∽∮^念還未深深入昆山市內(nèi)內(nèi)部區(qū)域；未來隨著城際際鐵路的建成成，上海昆山山兩地的交通通時間將大大大縮短，將可可實現(xiàn)上海工工作、昆山居居住的異地生生活模式。可借鑒城市發(fā)發(fā)展案例深圳&香港深圳&香港１９７９年３３月，原寶安安縣改為深圳圳市，定位是是把深圳建設(shè)設(shè)成為相當(dāng)水水平的工農(nóng)業(yè)業(yè)結(jié)合的出口口商品生產(chǎn)基基地；建設(shè)成成為吸引港澳澳游客的旅游游區(qū)；建設(shè)成成為新型的邊邊境城市。１９８０年５５月深圳正式式定為“經(jīng)濟濟特區(qū)”?，F(xiàn)現(xiàn)有羅湖、、福田、寶安安、龍崗、鹽鹽田、南山６６個市轄行政政區(qū)，２４個個街道辦事處處，１９個鎮(zhèn)鎮(zhèn)。相似點區(qū)位：深圳緊緊臨香港，鐵鐵路、公路、、水路可達人口：外來人人員為主，增增長速度迅速速。2003年末，常住住人口557.41萬人人，比上年增增加10.50%。戶籍籍人口150.93萬人人，暫住人口口406.48萬人，占占73%。經(jīng)濟構(gòu)成：以以工業(yè)和出口口加工業(yè)為主主，深圳服務(wù)務(wù)、娛樂業(yè)也也十分發(fā)達。。無論區(qū)位、人人口構(gòu)成和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，均均與昆山情況況十分相似。。經(jīng)濟交流2000年實實現(xiàn)GDP1665.24億元，，人均GDP39739元；2004年實現(xiàn)現(xiàn)GDP3422.80億元，人人均GDP59271元；四年內(nèi)內(nèi)分別增長106%和49%。港資一直是深深圳最主要投投資來源，占占外商在深實實際投資金額額的70%多多；港資企業(yè)業(yè)約占深圳外外資企業(yè)的80%左右。。港人去年一年年在深圳的消消費總額高達達8.46億億美元，占香香港年零售總總額的十分之之一。而深圳圳賺錢香港消消費也成為一一種趨勢，由由于交通的便便捷，不受出出行制約的深深圳人到香港港購物已經(jīng)十十分普遍。兩地經(jīng)濟合作作帶來雙贏效效應(yīng)，尤其是是深圳經(jīng)濟，，在短期內(nèi)得得到飛速發(fā)展展。未來隨著著城際鐵路的的建成，昆山山與上海的聯(lián)聯(lián)系也將更為為方便、快捷捷，有利于昆昆山經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展。房地產(chǎn)市場2000年全全市房地產(chǎn)開開發(fā)投資248.20億億元，2004年全市房房地產(chǎn)開發(fā)投投資432.01億元，，4年內(nèi)增長長74%；眾多香港地產(chǎn)產(chǎn)商，包括和和記黃浦、香香港地鐵等，，在深圳大規(guī)規(guī)模開發(fā)，帶帶動地區(qū)市場場及經(jīng)濟發(fā)展展。04年一季度度，香港市民民在深圳購買買住宅２２０００套，總金金額１１億元元，因受香港港客源熱捧及及地皮減少的的影響，深圳圳04年的優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤售價價上漲約１００％－１２％％；深圳是港人到到國內(nèi)置業(yè)投投資房地產(chǎn)的的首選地區(qū)，，港人在深購購房總數(shù)占到到港人在內(nèi)地地置業(yè)總數(shù)的的５成左右。。無論從開發(fā)企企業(yè)還是購買買人群看，深深圳房地產(chǎn)市市場的發(fā)展得得到了香港方方面強有力的的支撐。昆山山作為長三角角新興增長點點，應(yīng)利用上上海后花園的的區(qū)位優(yōu)勢，，效仿深圳模模式進行有針針對性開發(fā)。。給昆山帶來的的啟示利用先天的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢以及及越發(fā)便利的的交通環(huán)境，，大力加強有有針對性的開開發(fā)，與上海海加強各方面面往來。同時，在全國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱潮下，抓抓住宏觀調(diào)控控帶來的機遇遇，利用兩地地市場價差，，進一步吸引引上海客源投投資置業(yè)。提報結(jié)束！敬請指教！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:41:3822:41:3822:411/5/202310:41:38PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:41:3822:41Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:41:3822:41:3822:41Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2322:41:3822:41:38January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月202310:41:38下下午午22:41:381月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2