某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提報(bào)告

三福地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提報(bào)峰尚地產(chǎn)機(jī)構(gòu)時(shí)間版本2010.06.28PART1住宅部分【衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)分析】市場(chǎng)環(huán)境關(guān)鍵詞整理AGDP

——全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值548.8億元，比上年增長(zhǎng)7.6%,人均GDP達(dá)12971元。三大產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：第一產(chǎn)業(yè)增加值98.5億元，增長(zhǎng)4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值285.6億元，增長(zhǎng)7.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值164.7億元，增長(zhǎng)9.8%。三大產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為18%、52%和30%。市場(chǎng)環(huán)境關(guān)鍵詞整理B3450元/平米——34502010年據(jù)國(guó)家相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，衡水市區(qū)整體商品房銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)3450元/㎡。3450的均價(jià)證明衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏利空間大！市場(chǎng)環(huán)境關(guān)鍵詞整理C50處樓盤(pán)——據(jù)衡水統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2009年底衡水市樓盤(pán)供應(yīng)量43處；2010年，樓盤(pán)供應(yīng)量約50處，開(kāi)工面積180萬(wàn)㎡。針對(duì)于衡水市區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而言，樓盤(pán)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈！九派香鄰項(xiàng)目位置：中華南大街與靜安路交叉口西北

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積3.68萬(wàn)平米；總建筑面積：11.59萬(wàn)㎡；

6棟高層主力戶(hù)型：兩室（95㎡）三室（130㎡）銷(xiāo)售均價(jià)：3400元/㎡推廣主線(xiàn)：人文社區(qū)，享閱上善生活優(yōu)越區(qū)位：黃金地帶，人文與時(shí)尚氣質(zhì)并存品牌實(shí)力團(tuán)隊(duì)：品牌開(kāi)發(fā)商-河北九派；品牌規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)-創(chuàng)越設(shè)計(jì)；品牌景觀設(shè)計(jì)-深圳紫月設(shè)計(jì)公司完善配套：時(shí)尚鮮活底商；國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理主題景觀規(guī)劃：在公園中造房，超高綠化率，多重景觀主題，步移景異。朝陽(yáng)家園項(xiàng)目位置：人民西路怡水公園東500米電廠家屬院西側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：4棟高層一梯兩戶(hù)戶(hù)型區(qū)間：98—181㎡多種戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)：3300元/平米推廣主線(xiàn)：開(kāi)發(fā)商品牌：滄州市匯到房地產(chǎn)發(fā)展新城區(qū)：位于城市西部，發(fā)展主方向緊鄰城市主干道人民路。完善配套：瀕臨怡水公園和衡水大學(xué)區(qū)人車(chē)分流：社區(qū)采用人車(chē)分流的設(shè)計(jì)理念朝陽(yáng)社區(qū)位于城市發(fā)展主方向，緊鄰城市主干道人民路，處于上風(fēng)上水的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)猶如噴薄而出的額朝陽(yáng)！享受生活從朝陽(yáng)開(kāi)始盛世桃城項(xiàng)目位置：人民西路市國(guó)稅局附近項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積：60萬(wàn)平米主力戶(hù)型：兩室（97㎡）三室（120-140㎡）銷(xiāo)售均價(jià)：3300元/㎡（6月份開(kāi)盤(pán)）推廣主線(xiàn)：島式坡地園林社區(qū)半島景觀：猶如雙龍戲珠蜿蜒纏繞，與岸邊木草、建筑營(yíng)造出層次豐富高科技元素：節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)完善配套：專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理、高檔會(huì)所、老年活動(dòng)中心等麗景名苑項(xiàng)目位置：前進(jìn)街與人民路交叉口東南角

項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積：29萬(wàn)平米；

14棟，一期10棟高層，2棟6

層，2棟17層主力戶(hù)型：三室兩廳（114、115㎡）主力戶(hù)型比例：三室75%；兩室20%銷(xiāo)售均價(jià)：3300元/平米（一次性?xún)?yōu)惠3%）推廣主線(xiàn)：人性建筑規(guī)劃：打破傳統(tǒng)布局，多角度欣賞美景和陽(yáng)光、人車(chē)分流等中式景觀園林：自然式山水景園，道路綠化系統(tǒng)完整生活與美景的邂逅萬(wàn)信紫紫金花園項(xiàng)目位置：：自強(qiáng)街與勝勝利路交匯匯處項(xiàng)目規(guī)模：：總建筑面積積：15萬(wàn)平米；；5棟27層主力戶(hù)型：：兩室（85-90㎡）三室（123㎡）銷(xiāo)售均價(jià)：：高層3300元/平米推廣主線(xiàn)：：?jiǎn)⒌仙衅飞钇菲疯b無(wú)限非非凡特色景觀和和路網(wǎng)：5個(gè)風(fēng)情各異異的居住組組團(tuán)景觀。。6米寬闊環(huán)區(qū)區(qū)主干道、、中心S形主干道，，暢通、安安全。本項(xiàng)目基本本信息1、項(xiàng)目位置置開(kāi)發(fā)商：三三福地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司總建筑面積積（除地下下）：69338其中居住面面積：54281商業(yè)面積：：15057容積率：3.52、項(xiàng)目周邊邊配套交通通：坐守城城市絕對(duì)中中心，交通通便捷；教育育：周邊書(shū)書(shū)香氛圍濃濃郁，有人人民路小學(xué)學(xué)、十三、、十四中學(xué)學(xué)、衡水學(xué)學(xué)院等學(xué)府府；醫(yī)療設(shè)施：：市中醫(yī)院院、市第二二醫(yī)院、華華夏醫(yī)院、、哈勵(lì)遜國(guó)國(guó)際和平醫(yī)醫(yī)院等；銀行商超：：市工行、、市建行、、保龍倉(cāng)超超市、衡百百、人民商商場(chǎng)、商貿(mào)貿(mào)中心等購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)；；餐飲娛樂(lè)：：肯德基、、陽(yáng)光大酒酒店、衡水水賓館、工工人俱樂(lè)部部等餐飲娛娛樂(lè)場(chǎng)所環(huán)環(huán)伺左右。。交通核心城市主干道道,比黃金還要要絕版的地地段！商圈核心位于衡百商商圈的核心心位置，周周邊商業(yè)繁繁榮！行政核心緊鄰桃城區(qū)區(qū)政府、桃桃城區(qū)委、、區(qū)工商局局、政府機(jī)機(jī)關(guān)林立??！居住核心項(xiàng)目周邊居居住氛圍濃濃郁，新樓樓盤(pán)不斷出出現(xiàn)，使周周邊的居住住氛圍更加加濃郁！配套核心公園、購(gòu)物物、交通、、銀行、商商超等等一一切配套完完善而奢華華！項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提提煉項(xiàng)目形象定定位文化·生活·典藏家項(xiàng)目原為報(bào)報(bào)社樓，本本身認(rèn)自帶帶的氣質(zhì)，，文化、藝藝術(shù)！文化性、藝藝術(shù)性是本本案最大的的特質(zhì)！具具有不可復(fù)復(fù)制性！即融合了項(xiàng)項(xiàng)目本身的的特質(zhì)，又又與周邊環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)一一致，同時(shí)為項(xiàng)目目增添了內(nèi)內(nèi)涵與神韻韻！生活：居者有其屋屋，快樂(lè)而而幸福的生生活！典藏家：幸福的聚集集地！是信信任、是責(zé)責(zé)任、是愛(ài)愛(ài)！PART2商業(yè)部分衡水商業(yè)發(fā)發(fā)展特征衡水主要商商圈分布愛(ài)特商圈衡百商圈問(wèn)津街商圈大陸裕豐大型百貨對(duì)對(duì)比表名稱(chēng)建成時(shí)間商業(yè)特征區(qū)位描述主要消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)模式衡水百貨大樓1989年5月28日2.63萬(wàn)㎡，衡水地區(qū)第一商圈，最高知名度的商場(chǎng)。地處人民路最繁華地段，匯集旺盛人氣。中高收入人群聯(lián)營(yíng)扣率加保底，最低保底為每年每平方米25000元。（服裝扣25—26個(gè)點(diǎn)）愛(ài)特購(gòu)物中心1994年11月20日2萬(wàn)㎡，在衡水僅次于衡百。是時(shí)尚百貨與傳統(tǒng)百貨相結(jié)合大型綜合商場(chǎng)位于和平路，是衡水主干道之一中高收入人群聯(lián)營(yíng)扣率（服裝扣23個(gè)點(diǎn)）信發(fā)商廈2008年12月2.7萬(wàn)㎡，經(jīng)營(yíng)規(guī)模位居衡水前三，商品以中低檔為主位于商貿(mào)城內(nèi)，依托于整個(gè)衡百商圈中低收入人群自營(yíng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)情況輻射范圍人流量公司介紹共6層，中檔裝修年銷(xiāo)售額2.5億元立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量8000人左右衡百集團(tuán)是一家擁有大型購(gòu)物中心、五家超市、一家家電專(zhuān)營(yíng)店、一家大型休閑娛樂(lè)中心，從業(yè)人員3000多人，營(yíng)業(yè)面積9萬(wàn)多平方米的多業(yè)態(tài)、集團(tuán)化的大型商業(yè)企業(yè)。共4層，中檔裝修年銷(xiāo)售額2億元立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量4000人左右愛(ài)特購(gòu)物中心2002年12月擴(kuò)建重裝，企業(yè)發(fā)展多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，在衡水開(kāi)發(fā)區(qū)建成理念先進(jìn)、設(shè)施齊全的萬(wàn)德福超市?，F(xiàn)雙店?duì)I業(yè)面積30000平方米，員工1000余人。成為衡水商業(yè)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。共五層，中低檔裝修開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售額1億元左右主要以市區(qū)人群為主，借力衡百商圈，輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量3000人左右山東信發(fā)集團(tuán)，不屬于衡水本土企業(yè)大型百貨對(duì)對(duì)比表專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)比表表名稱(chēng)建成時(shí)間商業(yè)特征區(qū)位描述主要消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)模式浙江村

2006年12月15000平方米，1500戶(hù)左右商戶(hù)為衡水唯一的服飾市場(chǎng)位于商貿(mào)城內(nèi)，依托于整個(gè)衡百商圈低收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)商貿(mào)城商業(yè)街2006年12月分為東西兩街，南北長(zhǎng)200米，120余個(gè)鋪位。整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般位于衡百商圈內(nèi)，以成為衡百商圈的重要組成部分低收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)大陸裕豐廣場(chǎng)2007年4萬(wàn)平米體量，商業(yè)內(nèi)街格局衡水城市高檔人群聚集地中高收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)問(wèn)津街副食品市場(chǎng)90年代至今逐步形成問(wèn)津街街沿線(xiàn)15335平方米商鋪位于問(wèn)津街沿線(xiàn)中低收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)問(wèn)津街茶葉市場(chǎng)90年代至今逐步形成茶城1920平米、46家茶葉專(zhuān)營(yíng)店臨問(wèn)津街位于人民路、新華路之間中高收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)問(wèn)津街小商品市場(chǎng)90年代至今逐步形成小商品批發(fā)2700平米左右，共有140多家商鋪位于問(wèn)津街于新華路路口處中低高收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)利華裝飾城99年經(jīng)營(yíng)面積10000平米、主營(yíng)地板、壁紙、門(mén)等位于勝利路于育才街交叉口中低高收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)衡水裝飾材料大世界99年經(jīng)營(yíng)面積3500平米、主營(yíng)地板、壁紙、門(mén)等位于人民路寶云街交叉口中低高收入人群個(gè)體經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)情況輻射范圍鋪位租金情況1500余個(gè)鋪位，獨(dú)立鋪位產(chǎn)權(quán)分割年銷(xiāo)售額2億元輻射周邊縣區(qū)鋪位12—24平米左右。一層、二層30—35元/㎡/月、三層20元/㎡/月120個(gè)鋪位，以三層商鋪為主，套面積140平米左右開(kāi)間4米，進(jìn)深12米個(gè)體經(jīng)營(yíng)零售為主主要以市區(qū)人群為主0.5-0.6元/㎡/月越靠近人民路越貴

以?xún)蓪由啼仦橹?，套面積在117—183㎡主力店鋪開(kāi)間6米，進(jìn)深10米近50%招租未入住，在營(yíng)業(yè)店面多家轉(zhuǎn)讓主要以市區(qū)人群為主0.6-0.8元/㎡/月整個(gè)市場(chǎng)310個(gè)鋪位，以住宅底商和單層商鋪為主，低檔裝修個(gè)體經(jīng)營(yíng)，零批兼營(yíng)，批發(fā)為主輻射周邊縣區(qū)

整個(gè)市場(chǎng)46個(gè)鋪位，單層商鋪為主，中檔裝修個(gè)體經(jīng)營(yíng)，零批兼營(yíng)，批發(fā)為主輻射周邊縣區(qū)單鋪面積49平米左右，租金9000元/年整個(gè)市場(chǎng)140個(gè)鋪位，以單層商鋪為主，低檔裝修，單鋪面積10-15平米個(gè)體經(jīng)營(yíng)，零批兼營(yíng)，批發(fā)為主主要以市區(qū)人群為主0.8-1.2元/㎡/月整個(gè)市場(chǎng)80余戶(hù)，中低檔裝修零批兼營(yíng)主要以市區(qū)人群為主單鋪面積100平米左右、單鋪?zhàn)饨?500/年整個(gè)市場(chǎng)100余戶(hù)，中低檔裝修零售為主主要以市區(qū)人群為主8元/平米-25元/平米市中心街街區(qū)臨街街門(mén)店的的情況街區(qū)區(qū)位描述名稱(chēng)商業(yè)特征經(jīng)營(yíng)模式店面面積經(jīng)營(yíng)情況租金價(jià)格人民路中段KAPPA服裝個(gè)體經(jīng)營(yíng)60一般60元/㎡/月中段圖書(shū)超市娛樂(lè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)20一般45元/㎡/月中段遠(yuǎn)大眼鏡百貨個(gè)體經(jīng)營(yíng)30一般42元/㎡/月中段瑞士名表百貨個(gè)體經(jīng)營(yíng)100良好44元/㎡/月中段桃源餃子城餐飲個(gè)體經(jīng)營(yíng)100良好47元/㎡/月人民路西段大陸裕豐商業(yè)街臨街商業(yè)街

110較差42元/㎡/月報(bào)社街南段臨服裝個(gè)體經(jīng)營(yíng)33一般60元/㎡/月中段臨近人民路服裝個(gè)體經(jīng)營(yíng)33一般75元/㎡/月中心街中心街南段柒牌西裝服裝個(gè)體經(jīng)營(yíng)100一般49元/㎡/月中心街南段雨荷音樂(lè)酒樓餐飲個(gè)體經(jīng)營(yíng)80一般45元/㎡/月中心街南段天府足浴休閑個(gè)體經(jīng)營(yíng)80一般42元/㎡/月中心街中段人民路家口北花之林花藝裝飾個(gè)體經(jīng)營(yíng)60良好81元/㎡/月中心街北段華興內(nèi)畫(huà)裝飾個(gè)體經(jīng)營(yíng)30一般48元/㎡/月和平路中段臨近紅旗大街澳柯瑪電動(dòng)車(chē)個(gè)體經(jīng)營(yíng)180上下兩層新開(kāi)業(yè)71元/㎡/月中段臨近自強(qiáng)路370上下兩層招租56元/㎡/月衡水代表表性商圈圈衡衡百商商圈商業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)明顯，，形成百百貨商場(chǎng)場(chǎng)為龍頭頭的分層層次、多多檔次、、業(yè)態(tài)齊齊全的大大型綜合合商圈。。商業(yè)底蘊(yùn)蘊(yùn)豐厚，，一直是是衡水商商業(yè)重中中之重。。樓層

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要品牌AF1品牌化妝品工藝品歐萊雅、歐泊來(lái)、玉蘭油、Za、佰草集、雅芳、美寶來(lái)、蘭冠、羽西、泊美、丁家宜、夢(mèng)妝、資生堂等AF2流行鞋帽接吻貓、百思圖、百麗、星期六、天美意、豪行、希爾頓、夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹、日泰、金利來(lái)、都雷、ATT、紅蜻蜓、康奈、達(dá)芙妮、千百莉、卡帝樂(lè)、奧卡索等時(shí)尚飾品館名品珠寶：周大福、老鳳祥、曼都珊、翠綠、愛(ài)得康、雅福、明牌、愛(ài)迪爾等名品翡翠、玉器：尚珍閣、靈云翠軒、金玉翠福等世界名表、國(guó)產(chǎn)名表：梅花、英納格、依波路、卡西歐、天王、羅西尼等數(shù)碼類(lèi)：佳能、索尼、松下、奧林巴斯等AF3淑女館艾格、ES、依林鳥(niǎo)、森馬、阿依蓮、ONLY、WEROMODA、卓多姿、真維斯、美特斯邦威、黑騎、以純仕女館聲雨竹、玖姿、勁草、珊爾麗雪等AF4西區(qū)雅戈?duì)?、皮爾卡丹、?mèng)特嬌、凱撒大帝、七彩馬、五木、漢維、九賽馬、雅鹿、太子龍等東區(qū)杰克瓊斯、旗牌王、威鵬、夢(mèng)舒雅、志億、曼灑特、羅賓漢、AF5溫馨服飾館名品羊絨衫、精品內(nèi)衣家居生活館家紡、家居、布匹AF6羽絨服廣場(chǎng)雅鹿、波司登、鴨鴨等嬰幼童趣館童裝、婦嬰用品、玩具東F3現(xiàn)代生活館電動(dòng)車(chē)、箱包、小家電、小電子等東F4青春活力館運(yùn)動(dòng)鞋服、跑步機(jī)、按摩椅業(yè)態(tài)比例例目前衡百百商業(yè)主主要以零售為為主，餐飲配套套缺乏。。商圈特點(diǎn)點(diǎn)布局缺少少變化，，建筑及及其設(shè)計(jì)計(jì)千篇一一律。商圈特點(diǎn)點(diǎn)百貨商場(chǎng)場(chǎng)多而集集中商商場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)趨于于雷同信發(fā)樓層層業(yè)態(tài)分分布衡百樓層層業(yè)態(tài)分分布商圈特點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)比較雜雜亂，無(wú)無(wú)統(tǒng)一的的市場(chǎng)管管理環(huán)境臟亂亂差，占占道經(jīng)營(yíng)營(yíng)小商販販阻塞交交通商圈特點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)細(xì)分分發(fā)展緩緩慢專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)正逐步步形成浙江村小小商品批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)特征大型商業(yè)業(yè)多集中中分布于于城市主主干線(xiàn)沿沿線(xiàn),以零售業(yè)為主體；；沿街商業(yè)業(yè)是很重要要的一種種商業(yè)形形態(tài)；專(zhuān)業(yè)化市市場(chǎng)正逐逐步形成成；隨著衡水水地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)擴(kuò)張，新新的大型型項(xiàng)目的的上市，，會(huì)對(duì)傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)格局形成成巨大沖沖擊；日常消費(fèi)費(fèi)商業(yè)仍仍是主體體?？v觀衡水水整個(gè)商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，結(jié)合合本項(xiàng)目目商業(yè)部部分特點(diǎn)點(diǎn)概括來(lái)來(lái)講：體量適中中：本項(xiàng)目商商業(yè)建筑筑面積為為15000萬(wàn)㎡，總總體體量量適中?。菍痈撸海和ㄟ^(guò)對(duì)衡衡水商業(yè)業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前衡水商商業(yè)部分分大部分分為1-2層底商，，3層的項(xiàng)目目就極為為少見(jiàn)，，本項(xiàng)目目為四層層商業(yè)，，樓層高高，對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售形成成一定得得難度。。位置好：：本項(xiàng)目位位于衡水水主干道道，坐守守城市核核心位置置壓力大：：本項(xiàng)目所所在地周周邊商場(chǎng)場(chǎng)云集，，以衡百百為龍頭頭，還有有人民商商場(chǎng)、商商貿(mào)中心心等諸大型商場(chǎng)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力大大客戶(hù)分分流，因因此本案案商業(yè)部部分規(guī)劃劃必須跳跳出市場(chǎng)場(chǎng)！【商業(yè)定位位建議】項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位“核能量”引擎衡水水地產(chǎn)在地段、、地段、、還是地地段的地地產(chǎn)黃金金定律下下，本案案無(wú)疑具具備了關(guān)關(guān)鍵要素素之一?。〉钦加杏泻玫氐氐囟?，但但是規(guī)劃劃不合理理同樣不不能使本本案能力力爆發(fā)??！因此峰尚尚觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為，必必須對(duì)本本案充分分剖析，，在發(fā)掘掘項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)的同同時(shí)，更更應(yīng)該認(rèn)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目難難點(diǎn)！綜綜合分析析之后，，確定科科學(xué)合理理的政策策！使本本案最終終成為能能夠徹底底爆發(fā)核能能量，引引擎衡水水地產(chǎn)的的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)主體體定位項(xiàng)目位于于衡水市市中心位位置，有有很濃的的商業(yè)氛氛圍。本本項(xiàng)目為為臨街式式商業(yè)、、購(gòu)物和和住宅相相結(jié)合，，本案商商業(yè)定位位與衡水水樓市市市場(chǎng)相聯(lián)聯(lián)系近年來(lái)韓韓國(guó)風(fēng)格格席卷全全國(guó)，位位于衡百百商圈的的本案，，可針對(duì)對(duì)時(shí)尚、、家居等等韓國(guó)主主題對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，，而衡水水龐大的的消費(fèi)市市場(chǎng)決決定了本本案發(fā)展展巨大的的空間??！衡水第一一個(gè)韓國(guó)國(guó)主題的的步行街街韓國(guó)風(fēng)登錄衡水水！將本項(xiàng)目目的形象象定位為為：20000平方米的的韓國(guó)主主題步行行街傳統(tǒng)市場(chǎng)場(chǎng)的終結(jié)結(jié)者！形象定位位作為項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃的重要要組成部部分。好好的形象象定位能能給消費(fèi)費(fèi)者帶來(lái)來(lái)“市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)分””和“親親和度””樹(shù)立項(xiàng)目目的“唯唯一性””。提升升宗地項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)的綜合合檔次，，有利于于將來(lái)的的價(jià)格提提升。樹(shù)立形象象，提高高品牌知知名度通過(guò)一定定的推廣廣手段樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目的品牌牌形象，，給當(dāng)?shù)氐厝藗児喙噍斠环N種“專(zhuān)業(yè)業(yè)、專(zhuān)場(chǎng)場(chǎng)”的理理念，起起到引導(dǎo)導(dǎo)的作用用，同時(shí)時(shí)在當(dāng)?shù)氐靥岣咧?，，從而達(dá)達(dá)到經(jīng)營(yíng)營(yíng)旺盛的的局面。。建筑設(shè)計(jì)計(jì)及裝修修表現(xiàn)形形象文化化從形狀、、結(jié)構(gòu)、、顏色等等外觀和和櫥窗設(shè)設(shè)計(jì)、POP廣告設(shè)計(jì)計(jì)以及項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)志志性的小小品等方方面表現(xiàn)現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)業(yè)統(tǒng)一風(fēng)風(fēng)格和當(dāng)當(dāng)?shù)厝宋奈奈幕氐貎?nèi)涵。。購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美美優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)環(huán)境能夠滿(mǎn)足足人們購(gòu)物的的心理需求，，從而達(dá)到對(duì)對(duì)消費(fèi)者心情情的釋放、延延長(zhǎng)停留時(shí)間間的目的。目標(biāo)客戶(hù)群體體定位目標(biāo)客戶(hù)群體體包括：A:目標(biāo)投資小業(yè)業(yè)主B:目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)戶(hù)群投資者一般都具具有超前的眼眼光和投資理理念，是我們們回籠資金的的主要客戶(hù)源源。具體分類(lèi)類(lèi)如下：第一類(lèi)政府機(jī)機(jī)關(guān)等部門(mén)管管理階層的人人；第二類(lèi)本地富富裕的市民和和中小公司的的老板；第三類(lèi)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)扎實(shí)，收收入豐厚的白白領(lǐng)階層專(zhuān)業(yè)業(yè)人士第四類(lèi)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)一般，但但有穩(wěn)定的收收入和一定的的積蓄的工薪薪階層。目標(biāo)投資小業(yè)業(yè)主定位主力店：：具有良好的穩(wěn)穩(wěn)定性和自主主的的經(jīng)營(yíng)模模式，在整個(gè)個(gè)市場(chǎng)上起到到了一種龍頭頭作用，能夠夠充分的拉動(dòng)區(qū)域的的形象并且能能夠擴(kuò)大區(qū)域域的人口流動(dòng)動(dòng)性為整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目增添活力力和機(jī)遇，根根據(jù)本項(xiàng)目的情況以以及主力店的的業(yè)態(tài)，我們們可以有選擇擇的對(duì)主力店店進(jìn)行評(píng)估.次主力店：具有一定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，但但是仍然受到到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的的禁錮，有一一定的區(qū)域性性，向?qū)τ谥髦髁Φ瓯容^，除形象象以外同樣具具有相當(dāng)大的的人流聚集功功能，同時(shí)作作為項(xiàng)目的商商業(yè)支撐體之之一，也或多或少的的起到了區(qū)域域的拉動(dòng)作用用.專(zhuān)賣(mài)店：：專(zhuān)賣(mài)店的檔次次和水平參差差不齊，包含含了各種行業(yè)業(yè)，并且屬于于連鎖經(jīng)營(yíng)，，一個(gè)相對(duì)知知名度較高的專(zhuān)賣(mài)店店也能提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔次，，同時(shí)對(duì)于追追求個(gè)人消費(fèi)費(fèi)的客戶(hù)來(lái)說(shuō)說(shuō)也是滿(mǎn)足他他們的一種生活需求求個(gè)體戶(hù)：：經(jīng)過(guò)一段時(shí)期期的運(yùn)營(yíng)，擁?yè)碛凶约旱慕?jīng)經(jīng)營(yíng)體系并且且能夠承擔(dān)一一定的租金，，但是所出售售的商品大多是趨向向于個(gè)人主義義，個(gè)性化鮮鮮明。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)戶(hù)群體定位【商業(yè)產(chǎn)品建議議】空間設(shè)計(jì)建議議外立面建議：：商業(yè)外立面建建議采用玻璃璃幕墻，其優(yōu)優(yōu)勢(shì)是極具現(xiàn)現(xiàn)代感、品質(zhì)質(zhì)感!同時(shí)自然采光光佳，節(jié)省日日后經(jīng)營(yíng)用電電量！環(huán)保又又經(jīng)濟(jì)！主入口和外廣廣場(chǎng)的高度差差：商場(chǎng)入口臺(tái)階階不宜過(guò)高，，臺(tái)階最多不不可超過(guò)3個(gè)，每增加一一個(gè)，客戶(hù)流流失量損失15%預(yù)埋件處理：：在樓體外立面面裝修時(shí)，考考慮到日后經(jīng)經(jīng)營(yíng)中活動(dòng)需需要懸掛彩旗旗、條幅、氫氣球等氣氛氛道具，提前前將預(yù)埋件處處理好，屆時(shí)時(shí)一掛即成！！切記臨時(shí)釘釘釘子，損害外立面！！觀光電梯建議議縱觀衡水商業(yè)業(yè)市場(chǎng)，裙帶帶商業(yè)以2層為主、3層商業(yè)的就極極為少見(jiàn)，因因此本案項(xiàng)目目自身帶4層商業(yè)，面積雖雖然不是很大大，形成一定定規(guī)模。1-2層銷(xiāo)售難度不不大且售價(jià)較較高；3-4層受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)條件及人們們生活、購(gòu)物物習(xí)慣，銷(xiāo)售售難度較大，，并且售價(jià)難難以拉升到最最高！四層商業(yè)部分分建議引入觀觀光光電梯怎樣可以提升升項(xiàng)目品質(zhì)，，拉升銷(xiāo)價(jià)格格？！1.直線(xiàn)交通——從一樓到四樓樓直線(xiàn)交通，，消除客戶(hù)購(gòu)購(gòu)物爬樓的勞勞累心態(tài)！觀光梯起到的的經(jīng)濟(jì)效益2.品質(zhì)升級(jí)——衡水現(xiàn)有商場(chǎng)場(chǎng)中還沒(méi)有一一家是帶觀光光電梯的，獨(dú)一無(wú)二的唯唯一性為促使使商業(yè)部分品品質(zhì)升級(jí)！3.與環(huán)境互動(dòng)——本項(xiàng)目地處城城市黃金地段段，加之步行行街未來(lái)良好好的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。將購(gòu)物與賞景景同時(shí)進(jìn)行?。?.價(jià)格拉升——將以上三點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行整合，得得到最好的直直接效果就是是規(guī)避難點(diǎn)，，降低銷(xiāo)售阻力力，因此有利利于銷(xiāo)售價(jià)格格的提升！兩大部分：步步行街+四層商業(yè)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)商場(chǎng)功能劃分分五大業(yè)態(tài)：名名品天地+時(shí)尚服飾+家居飾品+兒童樂(lè)園+餐飲休閑名品天地時(shí)尚服飾兒童樂(lè)園及休休閑餐飲家居飾品名品天地時(shí)尚服飾家居飾品兒童樂(lè)園及休休閑餐飲此類(lèi)商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“通訊”“購(gòu)物中心”、“銀行”等!其它商業(yè)需求設(shè)施其它商業(yè)需求設(shè)施主要有藥房、診所、餐館、郵局、24小時(shí)便利店、書(shū)店、美容美發(fā)等！【商業(yè)操盤(pán)策略略建議】商業(yè)部分入市市建議商業(yè)銷(xiāo)售對(duì)環(huán)環(huán)境成熟度要要求非常高，，尤其表現(xiàn)在在對(duì)人氣、氣氣場(chǎng)的要求。。因此商業(yè)部分分入市時(shí)間不不宜過(guò)早，在在住宅部分銷(xiāo)銷(xiāo)售到80%以上入市為宜宜！商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策略本項(xiàng)目與其它它地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目相比具有有一定的地理理優(yōu)勢(shì)，所面面對(duì)的消費(fèi)群群體非常廣泛泛，但也具有有一定的特征征，所以推廣廣除了要符合合大眾營(yíng)銷(xiāo)及及在大眾媒體體上投放適量量的廣告外，，還要有針對(duì)對(duì)性，確定消消費(fèi)群體及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)，用針對(duì)性性地廣告或發(fā)發(fā)放文件或社社會(huì)公關(guān)活動(dòng)動(dòng)或網(wǎng)絡(luò)手段段引起購(gòu)買(mǎi)欲欲望，然后對(duì)對(duì)其進(jìn)行一對(duì)對(duì)一式洽談以以達(dá)到成交目目的。1.商鋪采用以賣(mài)賣(mài)為主，以租租為輔，帶租租約銷(xiāo)售等根根據(jù)具體銷(xiāo)售售狀況而定先進(jìn)行招商工工作確定部分分主力店、次次主力店、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店的進(jìn)駐駐并舉行大型型的簽約儀式式，以此拉升升項(xiàng)目整體形形象提升價(jià)格格以達(dá)到利益益最大化的目目的。2.商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手，與本地區(qū)區(qū)知名商家聯(lián)聯(lián)手舉辦促銷(xiāo)、娛娛樂(lè)等活動(dòng)，，提高本項(xiàng)目目的高檔品牌牌形象與人流流動(dòng)向，帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)的人氣氣，促成銷(xiāo)售售。本地知名名商家如：大大型商場(chǎng)衡百百、愛(ài)特購(gòu)物物中心。面對(duì)衡水屢屢屢推出的樓盤(pán)盤(pán)會(huì)形成激烈烈競(jìng)爭(zhēng)，怎么么樣提高我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，要在項(xiàng)目目的高性?xún)r(jià)比比上大作文章章，以投資高高回報(bào)率及升升值的概念逐逐步滲透到目目標(biāo)消費(fèi)者的的心中，隨著著住宅部分的的銷(xiāo)售過(guò)程，，適時(shí)推出不不同位置的少少量商鋪來(lái)試試探市場(chǎng)，與與客戶(hù)進(jìn)行溝溝通、交流即即“需求+競(jìng)爭(zhēng)”的方法法來(lái)制定開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售的價(jià)格格。推廣策略始終終圍繞著這一一目標(biāo)：感性—理性—感性即使消費(fèi)者形形成由感性地地知道認(rèn)識(shí)項(xiàng)項(xiàng)目，到理性性地思考其投投資價(jià)值，再再到感性地購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為這一一過(guò)程。商業(yè)部分銷(xiāo)售售策略1）“中開(kāi)高走””策略：即以?xún)?yōu)惠甚至至以震撼價(jià)入入市，以?xún)?yōu)質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象象打入市場(chǎng)，，搶占人份額額，獲得市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，聚集集人氣。實(shí)踐踐證明，這種種策略是最為為保險(xiǎn)而且容容易造成熱銷(xiāo)銷(xiāo)效果的方法法。價(jià)格推廣——2）制定科學(xué)合理理的銷(xiāo)控計(jì)劃劃不宜將好的鋪鋪位一窩蜂推推出，應(yīng)結(jié)合合價(jià)格中開(kāi)高高走的策略，，先以較有吸吸引力的價(jià)格格推出位置相相對(duì)較差的鋪鋪位，再隨著著市場(chǎng)的響應(yīng)應(yīng)推出相對(duì)較較好的鋪位，，價(jià)格亦做相相應(yīng)提升。3）“特價(jià)單位””策略：以部分位置極極差且面積較較大的鋪面以以最低起價(jià)出出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)營(yíng)營(yíng)造熱銷(xiāo)、搶搶購(gòu)場(chǎng)面。4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位位促銷(xiāo)策略：：在一定階段對(duì)對(duì)質(zhì)素較差的的單位制定一一套促銷(xiāo)方法法，以低價(jià)限限時(shí)、限量的的形式轟動(dòng)動(dòng)推出，達(dá)到到暢銷(xiāo)的目的的。項(xiàng)目銷(xiāo)售可采采用坐銷(xiāo)和外銷(xiāo)相結(jié)合的方式式展開(kāi)。迅速速達(dá)成項(xiàng)目成成交，回籠開(kāi)發(fā)資金金。銷(xiāo)售推廣——商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理策略物業(yè)管理是一一種專(zhuān)業(yè)性管管理，是為了了更好地為物物業(yè)使用人提提供良好的生生活和工作環(huán)環(huán)境，其核心心在于服務(wù)。。對(duì)于本項(xiàng)目目的大體量的的商業(yè)而言，，由于眾多經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的流動(dòng)動(dòng)性和不確定定性，在項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)初期，，管理公司很很有可能需要要承擔(dān)起大量量的推廣宣傳傳工作，讓商商家（尤其是是租用商業(yè)街街的中小型商商戶(hù)）在長(zhǎng)久久的經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中保持盈利利的狀態(tài)。維維持租戶(hù)的穩(wěn)穩(wěn)定性，才不不至于流失客客戶(hù)，避免公公司損失，從從而創(chuàng)造更高高的利潤(rùn)空間間。從衡水的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，，衡百、愛(ài)特特商場(chǎng)比較成成功的項(xiàng)目，，均十分注重重項(xiàng)目自身的的經(jīng)營(yíng)管理與與推廣宣傳；；大陸裕豐商商業(yè)街和衡水水商貿(mào)城，后后期缺乏專(zhuān)業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理和物業(yè)管理理，不可否認(rèn)認(rèn)這是其目前前經(jīng)營(yíng)狀況不不佳的一大原原因。因此，本項(xiàng)目目在經(jīng)營(yíng)初期期，切須注重重系統(tǒng)化的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，保保持良好的運(yùn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，階階段性地進(jìn)行行項(xiàng)目的推廣廣宣傳，才能能適應(yīng)商業(yè)的的發(fā)展要求。。經(jīng)營(yíng)管理為主主，物業(yè)管理理為輔項(xiàng)目招商策略略1.租售同步嚴(yán)格來(lái)講，項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作周期期內(nèi)，不再單單獨(dú)設(shè)置“招招商周期”。。在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分對(duì)外發(fā)售售、甚至項(xiàng)目目開(kāi)工建設(shè)之之前，就可以以展開(kāi)招商工工作。建議在營(yíng)銷(xiāo)中中心設(shè)立專(zhuān)人人接待商家客客戶(hù)的來(lái)訪(fǎng)，，并對(duì)意向客客戶(hù)的資料進(jìn)行登記入庫(kù)庫(kù)，便于后期期商業(yè)具體的的業(yè)態(tài)劃分、、租金設(shè)定等等工作的進(jìn)行行。2.形象先行在招商工作的的籌備階段，，建議持續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售的宣傳攻攻勢(shì)，著重于于本項(xiàng)目的整體形象象宣傳，使商商家及廣大的的市民對(duì)項(xiàng)目目的市場(chǎng)形象象有一個(gè)清晰而深刻刻的印象；則則轉(zhuǎn)向針對(duì)商商家宣傳項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)所在使其認(rèn)同項(xiàng)目目的現(xiàn)代設(shè)計(jì)計(jì)與發(fā)展前景景。3.先主力、后散散戶(hù)明確項(xiàng)目大致致的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之后，首先先考慮將目標(biāo)標(biāo)行業(yè)中具有有號(hào)召力的品品牌商戶(hù)、國(guó)國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際際上知名的商商家引入本項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)這些些主力商家可可盡量放寬租租金等條件，，使其確定了了進(jìn)駐的意向向再利用主力力商家的號(hào)召召力，帶動(dòng)其其他較小商家家進(jìn)駐，從而而逐漸使本項(xiàng)項(xiàng)目最終得到到較旺的商機(jī)機(jī)與人氣。在微觀經(jīng)營(yíng)主主體選擇上應(yīng)應(yīng)該遵循如下下策略：核心主力店先先行，輔助店店隨后的原則則；零售購(gòu)物項(xiàng)目目?jī)?yōu)先，輔助助項(xiàng)目配套的的原則；先做人氣，再再做生意的原原則。對(duì)于廣大散戶(hù)戶(hù)，則通過(guò)采采取“意向登登記”的方式式積累商家資資源。4.先收緊、后放放松在遵循“高品質(zhì)、低門(mén)門(mén)檻”的策略下，對(duì)對(duì)散戶(hù)商家的的進(jìn)駐條件適適當(dāng)抓緊，但對(duì)主力商家家可適當(dāng)放松松。而到了項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)業(yè)業(yè)前階段則應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)所有商商戶(hù)適當(dāng)放松松，力爭(zhēng)在商商業(yè)街開(kāi)街達(dá)達(dá)到滿(mǎn)場(chǎng)的效效果，之后可可在后續(xù)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐步淘汰不不適合在本項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商商家。5.制定合理的招招商優(yōu)惠政策策合理的招商優(yōu)優(yōu)惠政策在商商鋪去化量的的工作上可提提供非常大的的幫助，建議議本案針對(duì)不不同時(shí)期的入入駐商戶(hù)制定定合理的招商商優(yōu)惠政策。。視覺(jué)演示謝謝聆聽(tīng),下面進(jìn)入討論論時(shí)間。期待與你的合合作！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:48:24PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線(xiàn)線(xiàn)向前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是