年南京某別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告

別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告一、南京別墅市場綜述從近十年的發(fā)展來看，南京別墅市場的發(fā)展呈曲線上升勢(shì)頭，經(jīng)歷了高潮——低潮——升溫——熱潮四個(gè)階段，目前正處于別墅開發(fā)的第二個(gè)熱潮，并隨著南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步開放，別墅必將成為城市郊區(qū)化擴(kuò)張的市場主導(dǎo)產(chǎn)品。目前南京別墅市場類型分為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅及疊加式別墅等幾種。建筑形式上出現(xiàn)最多的是聯(lián)排別墅，占據(jù)市場份額也是最大的，聯(lián)排別墅又稱Townhouse為目前南京別墅市場的主導(dǎo)產(chǎn)品類型。1、別墅市場劃分目前南京別墅市場可分為城東、江寧二大別墅相對(duì)集中區(qū)域，在這兩大區(qū)域中，城東由于自然景觀優(yōu)勢(shì)、道路優(yōu)勢(shì)及距主城較近開發(fā)較早，已形成了規(guī)模。該區(qū)域由地域界限，又可劃分為紫金山亞東板塊、麒麟湯山板塊。而江寧板塊由于近年來政府政策的傾斜，道路的改善以及獨(dú)特的自然景觀優(yōu)勢(shì)，吸引了大批開發(fā)商前來開發(fā)，近兩年異軍突起，成為新的別墅集中地，從中可分為百家湖岔路口板塊、翠屏山板塊——銀杏湖風(fēng)景區(qū)板塊（本案屬于其中）。城東：紫金山亞東板塊該別墅板塊是以紫金山、月牙湖為中心，向周邊輻射，月牙湖周邊以其獨(dú)特的地理位置加上政府的大力開發(fā)使得它已經(jīng)成為離城市最近的都市富人圈。由于土地緊缺，極政府有意識(shí)的保護(hù)該區(qū)域的景點(diǎn)。該板塊開發(fā)較早，有月牙湖花園、大邦花園、金陵御景園，現(xiàn)已無在售別墅項(xiàng)目。亞東近年來，由于仙林大學(xué)城興建使該地區(qū)聲名鶴起，良好的人文環(huán)境及清新的郊區(qū)風(fēng)光，使部分開發(fā)商將此地視為興建高檔別墅的首選。這一地區(qū)的亞東花園城、聽泉山莊和金陵家天下在南京的別墅中均具有相當(dāng)知名度。該區(qū)域的別墅物業(yè)類型雙拼占絕大比重。城東：麒麟湯山板塊這一板塊在行政區(qū)劃分上屬江寧，但從區(qū)位上仍屬城東板塊。與江寧其他板塊相比，麒麟湯山板塊則顯得與眾不同，它位與南京的東郊，周邊自然景觀中等，房價(jià)低廉。由于地處一直被人們認(rèn)為風(fēng)水較好的南京東郊，地出旅游景觀區(qū)（陽山碑才、古猿人遺址），擁有獨(dú)特的景觀和地理優(yōu)勢(shì)。目前該區(qū)域土地儲(chǔ)備較大，土地有一定升值空間。但該地區(qū)目前缺少政策利好的沖擊，幾乎沒有上規(guī)模、上等級(jí)的高品質(zhì)樓盤。而湯山的溫泉是該板塊別墅的主打“王牌”，像碧水華庭、養(yǎng)龍山莊、東湖麗島皆在溫泉上做足了文章。但由于溫泉的不可再生性，溫泉在房產(chǎn)開發(fā)中被限制開采，在加上交通不便，該板塊將失去其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。該區(qū)域別墅類型以獨(dú)立、雙拼為主，配以少量聯(lián)排。江寧：百家湖岔路口板塊江寧的人沒有幾個(gè)不知道百家湖的，其自身的景觀資源和周邊的成熟配套吸引了無數(shù)置業(yè)者。從各家樓盤的宣傳資料中也能看出，該地區(qū)100%的樓盤主要賣點(diǎn)便是優(yōu)美的自然環(huán)境、自然風(fēng)光。離南京最近的地區(qū)，地處主城區(qū)與江寧交界的咽喉要道，距中華門僅4公里，新街口11公里，15分鐘車程。區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通便捷。隨著江寧經(jīng)濟(jì)文化等發(fā)展速度的加快，其與南京市區(qū)的交流聯(lián)系日趨頻繁。本區(qū)域的地理優(yōu)勢(shì)也將日顯突出，承接著南京與周邊城市聯(lián)系的樞紐。該板整體塊規(guī)劃合理，且依托百家湖的天然水景，自然優(yōu)勢(shì)突顯，道路的規(guī)整也是此板塊值得一提之處。開發(fā)商依托著百家湖的自然環(huán)境，在以公寓為主導(dǎo)產(chǎn)品的情況下，也開始試探性的開始開發(fā)別墅，這其中以百家湖和湖濱世紀(jì)花園為先驅(qū)代表，并取得不錯(cuò)效果，湖濱世紀(jì)花園及百家湖先期別墅產(chǎn)品均以銷售完畢，現(xiàn)階段并無新別墅項(xiàng)目面市。江寧：翠屏山板塊——銀杏湖板塊翠屏山——銀杏湖板塊位于江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是南京近郊不可多得的“高尚住宅區(qū)”。正德學(xué)院、河海大學(xué)分校、南航江寧校區(qū)等知名高等學(xué)府毗鄰周圍，其優(yōu)美的自然景觀資源和周邊濃郁的學(xué)術(shù)氛圍吸引大量投資者和高級(jí)白領(lǐng)。客層大致可分為三大類：1、年輕的客戶群體，花很少的錢享受別墅的環(huán)境；2、中青年客戶群體，購置第二居所、投資；3、中老年客戶群體，享受生活、享受自然，安度晚年。該區(qū)域樓市一直處于穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，特別是在共青團(tuán)路的開通和機(jī)場高速的開發(fā)管理后，這一片區(qū)受到了業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注。目前，該地區(qū)已經(jīng)形成了一個(gè)高檔住宅區(qū)的雛形。2、別墅產(chǎn)品形式目前南京市場上流型的各式別墅，按組合形式來分有獨(dú)立別墅，雙拼別墅，錯(cuò)位雙拼別墅，聯(lián)排別墅以及疊拼別墅等幾種。在建筑形式上，目前出現(xiàn)得最多的是聯(lián)排式，理論上講這種形式的別墅是屬于一種經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，有一定的私密性，但在采光通風(fēng)等方面并不能達(dá)到最優(yōu)化，由此演變出的錯(cuò)位雙拚別墅的形式解決了這方面的問題，是目前的聯(lián)排別墅發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)；另外還有一種疊拼式別墅，這種形式和聯(lián)排相比，其立面造型可以更加豐富，能取得較高的容積率，但由于這種形式仍屬于多層公寓的一個(gè)變化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；雙拼別墅的形式克服了聯(lián)排別墅的采光通風(fēng)問題，以小于單體別墅的面積靈活地適應(yīng)了市場，以僅次于獨(dú)立別墅的高端產(chǎn)品形象出現(xiàn)；單體別墅擁有較大的面積，優(yōu)良的建筑形式和自然綠化配套，一直是提供給極少數(shù)人的高端產(chǎn)品。

在建筑形式上，九十年代后期，仿歐式別墅開始風(fēng)行，同一時(shí)間，仿港式、仿西班牙式別墅也逐漸出現(xiàn)。這其中，金陵御花園、明湖山莊、百家湖花園等成為其中的佼佼者。再往后，南京別墅的發(fā)展逐漸趨向?qū)嵱茫L(fēng)格也更加多樣化，先是聯(lián)排別墅逐漸顯山露水，接著“中國人家”直接將中國氣派融入Townhouse，使這種發(fā)端于歐美的經(jīng)濟(jì)型別墅與古風(fēng)猶存的金陵人家貼得更近。而位于百家湖別墅圈的武夷花園別墅則是又一個(gè)特例，它以多達(dá)十幾期的規(guī)劃將別墅與公寓巧妙地糅合到了一起，使公寓享受到了別墅區(qū)精致的物業(yè)管理，也為相對(duì)冷清的別墅區(qū)注入了旺盛的人氣而顯得更加可親、可靠。近來，一些開發(fā)商又相繼引進(jìn)美國、加拿大和北歐一些成熟的實(shí)用型別墅樣式，使南京別墅的風(fēng)格更加趨于多樣化。近來一些新建別墅在樣式上的選擇已具有了南京別墅未來發(fā)展方向的苗頭；從注重外表的豪華到注重內(nèi)容的實(shí)用，從空殼房到簡裝房再到精裝房，發(fā)展的曲線較為健康。此外，從現(xiàn)有的別墅銷售情況來看，單套別墅面積在250—350平方米的最為好銷。3、南京別墅購買人群

按照目前南京市場別墅消費(fèi)需求的角度可將別墅歸納為４類：（１）．居家型，也就是把別墅作為第一居所的需求。（２）．休閑型，也就是業(yè)主擁有兩套甚至更多住房，日常生活和工作在市區(qū)范圍進(jìn)行，在周末或休息時(shí)間到郊區(qū)別墅。（３）．投資型，很多外企的高級(jí)主管或員工，由于制度規(guī)定他們不允許在境外置業(yè)，因此一般選擇承租，由于享受公司高額的住房補(bǔ)貼，在經(jīng)濟(jì)上他們并沒有太大的負(fù)擔(dān)。面對(duì)這樣的市場，很多業(yè)主把購房出租作為一個(gè)很重要的投資手段。

（４）．辦公型，一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買來自用，既有了辦公場所，又有了高級(jí)管理人員的寓所。權(quán)威部門的一份分析資料表明，目前南京居民住房消費(fèi)形式已由原先的“金字塔形”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴蠙煨汀?，即中高檔公寓與經(jīng)濟(jì)型別墅開始成為住房消費(fèi)的主要對(duì)象。這種消費(fèi)方式已接近歐美發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)模式。住房消費(fèi)形式上的這種轉(zhuǎn)變，與南京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅猛有直接的關(guān)系。目前，南京別墅的消費(fèi)人群已從最初的外資企業(yè)經(jīng)理、私營企業(yè)主向金融業(yè)、IT業(yè)、商貿(mào)業(yè)及文體界的杰出人士匯集，在這其中，中低檔別墅雖然有被當(dāng)作第一、第二居所之分，但絕大部分是用來居住的。目前來看，南京別墅這紀(jì)念銷售的別墅中，頂級(jí)別墅鐘山國際高爾夫售價(jià)在2000萬/棟起，鐘山美廬售價(jià)在800萬元/棟左右，招商依云溪谷售價(jià)在14800元/平方米綠城玫瑰園售價(jià)為650萬/棟。中高檔別墅山河水在400萬/棟起，瑪斯蘭德.上院售價(jià)在17000元/平米，世外邊城均價(jià)為270萬元/套，山水華門售價(jià)為均價(jià)17000元/平米。而與本案鄰近的經(jīng)濟(jì)型別墅奧斯博恩售價(jià)在10000萬/平米左右。二、本案的可行性結(jié)論1、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將軍路西南側(cè)，北靠翠屏山、牛首山、將軍山，南面銀杏湖，處于銀杏湖自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，是江寧屈指可數(shù)的風(fēng)水寶地。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地：150畝容積率：？？？綠化率：？？？2、項(xiàng)目可行性項(xiàng)目周遍情況：（1）、交通配套：項(xiàng)目緊鄰將軍大道路，交通方便，距新街口約30分鐘車程。如果以將軍大道作為交通主干道通向市區(qū)，進(jìn)入市區(qū)以前的車流量小，車行交通質(zhì)量較高。周邊交通路線有１０５路公交車路線到達(dá)。（2）、生活配套：項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施缺乏，沿街部分沒有大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。但以銀杏湖高爾夫俱樂部為主題的休閑娛樂場所，可以作為項(xiàng)目的支撐和賣點(diǎn)。（3）、景觀配套：周邊環(huán)境優(yōu)美，將軍山，翠屏山，韓府山等山景，附近水景有高湖，牛首山河。還有鄭和公園（跑馬場、中華蝴蝶園），南唐二陵，千盛農(nóng)莊。（4）、周邊單位：將軍路沿線南京東大科技園，河海大學(xué)分校，南京航空航天大學(xué)分校，私立正德學(xué)院，私立英華學(xué)校，開發(fā)區(qū)管委會(huì)等，另外江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)還有大量有效客戶單位。3、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：（1）、地理位置：本案緊依銀杏湖，有較好的天然景觀優(yōu)勢(shì)。另有銀杏湖高爾夫俱樂部，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和市場形象有良好的支撐作用，是項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)所在。（2）、周邊環(huán)境：附近整體形象較高，軟環(huán)境優(yōu)美，無廉價(jià)居民區(qū)，無重型、污染型企業(yè)，人文環(huán)境較好，如南京東大科技園、河海大學(xué)分校、南京航空航天大學(xué)分校、私立正德學(xué)院、私立英華學(xué)校、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等，校區(qū)和政府機(jī)關(guān)有序分布，視線好，無任何遮擋，附近未來也會(huì)有高大建筑物及吵雜的企業(yè)。屬南京上風(fēng)向地區(qū)，空氣清新、無污染。（3）、將軍路地塊已經(jīng)預(yù)熱并逐步成型，以翠屏國際城為中心的將軍路沿線及輻射區(qū)項(xiàng)目如：江南文樞苑、瑞景文華、美麗新世界、愛濤、江南雅苑、奧斯博恩等通過各自的定位、包裝、炒作，將目標(biāo)客戶的吸引力和關(guān)注程度與日俱增。項(xiàng)目周邊樓盤廣告投放量都比較大，能吸引人氣，來此路段的人們素質(zhì)普遍較高，對(duì)本路段的交通、環(huán)境、景觀、生態(tài)都較為認(rèn)同，購房人群目標(biāo)性較強(qiáng)，容易吸引項(xiàng)目的有效客戶群體。（4）、銀杏湖周遍暫時(shí)沒有其他別墅項(xiàng)目，本案作為唯一在開發(fā)的項(xiàng)目，暫時(shí)沒有潛在的競爭對(duì)手。（5）、項(xiàng)目內(nèi)部地勢(shì)有起伏，內(nèi)部有樹林、池塘等可利用的天然資源，可以因勢(shì)利導(dǎo)地加以應(yīng)用。（6）、適合做第一居所，經(jīng)濟(jì)生活圈大都在十五分鐘以內(nèi)，并且社區(qū)內(nèi)配備的會(huì)所功能強(qiáng)大，包括休閑、娛樂、餐飲為一體的生活設(shè)施。占南京別墅市場６０％以上份額的江寧別墅市場的這一特征，造成的一個(gè)直接后果就是促進(jìn)了別墅市場的“平民化”，別墅產(chǎn)品在江寧地區(qū)比比皆是。這樣