揚(yáng)州市老城區(qū)號(hào)街坊A地塊設(shè)計(jì)前期

一個(gè)項(xiàng)目的定位必須符合政府規(guī)劃要求以及看準(zhǔn)市場競爭環(huán)境結(jié)合本項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢來給項(xiàng)目一個(gè)避短揚(yáng)長的定位。規(guī)劃要求一、《揚(yáng)州市老城區(qū)4號(hào)街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃文本》要求摘要:（一）規(guī)劃原則1、遵循“整體控制、積極保護(hù)、合理保留、全面改善”的方針，體現(xiàn)全面保護(hù)老城區(qū)風(fēng)貌的基本原則與要求。2、遵循保護(hù)與發(fā)展并重的原則，盡量保持街坊原有格局和空間形態(tài)，根據(jù)實(shí)際需要適時(shí)調(diào)整用地功能，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，方便居民生活。（二）規(guī)劃重點(diǎn)與目標(biāo)1、合理確定人口密度，降低建筑密度，改善居住條件，提高環(huán)境質(zhì)量。2、完善街坊的基礎(chǔ)設(shè)施和改善交通條件，適應(yīng)現(xiàn)代化城市功能生活要求。3、完善城市功能，保護(hù)歷史文化遺存，實(shí)現(xiàn)老城區(qū)功能結(jié)構(gòu)與空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢。4、保護(hù)宋大城雙甕城及瓊花觀周邊環(huán)境，打造古街巷風(fēng)貌。5、通過老城區(qū)的建筑風(fēng)貌與歷史文脈的整合，提高老城區(qū)景觀品質(zhì)，突出城市地方特色。（三）土地使用適建范圍規(guī)定考慮到規(guī)劃的彈性和可操作性，在特定的條件下，用地性質(zhì)可根據(jù)實(shí)際情況需要做適當(dāng)調(diào)整，但應(yīng)符合《揚(yáng)州市老城區(qū)街坊土地使用適建范圍規(guī)定表》的規(guī)定。土地使用適建范圍規(guī)定表用別

適建建筑類別居住用地R公共建筑用地C工業(yè)用地M

行政辦公C1金商融業(yè)貿(mào)服易務(wù)務(wù)C2文化娛樂C3體育C4醫(yī)療衛(wèi)生C5教育科研C6

低層住宅

///////商住綜合樓//

/////單身宿舍

//#///

幼托

/////

/派出所、居委會(huì)、房房管所

////#/衛(wèi)生所、保健中中心

///

#/小區(qū)配套文體設(shè)施施

/

##/小型農(nóng)貿(mào)商品市場場#/

///#/綜合型商場//

/////金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)/

/////小型旅館設(shè)施/

/////辦公、商業(yè)寫字樓樓/

/////小型市政公用設(shè)施施/######

對(duì)環(huán)境無干擾工廠廠////////普通倉庫//#////

社會(huì)停車場、庫//#/////注：#/

#/

允許設(shè)置不得設(shè)置符合有關(guān)規(guī)定，取得有關(guān)部門允許，可以設(shè)置（四）可改造用地：指那些危舊棚戶相對(duì)集中或者整體風(fēng)貌與老城區(qū)很不協(xié)調(diào)的地段，如近年來插建新建的多層建筑較集中的地段，納入可改造用地范圍，一般包括四類風(fēng)貌地段和部分三類風(fēng)貌地段。要求：對(duì)于可改造用地內(nèi)的建筑，由于基本不具備傳統(tǒng)風(fēng)貌特征甚至與老城區(qū)有較大的沖突，最終應(yīng)進(jìn)行改造以取得與老城區(qū)整體風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。質(zhì)量和環(huán)境很差的地段應(yīng)逐步進(jìn)行整體改造，部分大體量建筑物可暫留，留待今后條件成熟時(shí)改造；地段內(nèi)零星的具有歷史價(jià)值的傳統(tǒng)建筑物應(yīng)按相應(yīng)的保護(hù)要求進(jìn)行保護(hù)，周邊的改造建筑應(yīng)處理好與這些建筑的關(guān)系。本規(guī)劃范圍內(nèi)可改造用地主要分布在鹽阜路南，泰州路西側(cè)，市一中，大草小區(qū)，揚(yáng)大商學(xué)院，面積為20.38公頃，占規(guī)劃總用地的84.2%。（五）更新a、翻新：指在具有一定傳統(tǒng)城市肌理特征的地段，建筑體量符合傳統(tǒng)風(fēng)貌要求，但建筑質(zhì)量較差，可按傳統(tǒng)建筑的特征要求對(duì)建筑進(jìn)行原地翻建。原則上翻新用地內(nèi)不得增加任何新的建筑面積和建筑占地，新建建筑必須服從文本中規(guī)定的建筑高度和退讓等要求，同時(shí)鼓勵(lì)居民合作自建，將分布較散亂的零星建筑整合為一體，在延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌的前提下，逐步改善居住環(huán)境。主要包括：東關(guān)街兩側(cè)以及新古一巷與羊巷之間的民居。b、改造：針對(duì)不具備歷史價(jià)值及地方特色的簡易房、危舊房以及與傳統(tǒng)風(fēng)貌沖突較大的現(xiàn)代建筑，應(yīng)嚴(yán)格控制任何新的建設(shè)活動(dòng)，以保證下一步改造的順利實(shí)施。主要包括：揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院及周圍建筑以及市一中及周圍建筑。（六）建筑高度規(guī)定1、建筑高度：指檐口至室外地坪的高度。2、建筑高度應(yīng)按地塊圖則列表中規(guī)定的數(shù)據(jù)進(jìn)行控制，建筑高度的取值為最大值，實(shí)際建設(shè)時(shí)不應(yīng)超出該值。建筑高度分區(qū)1、一類高度區(qū)：建筑高度控制在3.6米以內(nèi)，絕對(duì)高度控制在6.5米以內(nèi)（高度超過3.6米的建筑用地不得超過20%）2、二類高度區(qū)：建筑高度控制在6.5米以內(nèi)，絕對(duì)高度控制在10米以內(nèi)（高度超過6.5米的建筑用地不得超過20%）3、三類高度區(qū)：建筑高度控制在10米以內(nèi)。4、四類高度區(qū)：建筑高度以12米為主，絕對(duì)控制在16米以內(nèi)5、五類高度區(qū)：建筑高度以16.0米以內(nèi)為主，原則控制在20.0米以內(nèi)，個(gè)別地段絕對(duì)控制在24.0米以內(nèi)。（七）建筑退讓道路紅線規(guī)定建筑退讓老城區(qū)城市道路距離根據(jù)道路寬度確定，不得小于標(biāo)注數(shù)值；街坊內(nèi)部道路兩側(cè)建筑不規(guī)定退讓道路紅線距離（街坊內(nèi)部道路寬度即建筑紅線寬度），在滿足道路最小距離的前提下，可根據(jù)現(xiàn)狀建筑和用地情況進(jìn)行一定退讓，要求街道空間曲折和進(jìn)退有機(jī)變化。建筑間距控制規(guī)定1、改造類建筑住宅日照間距不低于1：1.2。街坊內(nèi)增建的托兒所、幼兒園的日照間距不低于1：1.5，住宅建筑和其它性質(zhì)建筑其間距應(yīng)符合消防、抗震、環(huán)境衛(wèi)生、工程管線埋設(shè)和文物保護(hù)等的規(guī)定、要求。2、翻新類建筑間距可參照?qǐng)?zhí)行現(xiàn)行民房管理規(guī)定。（八）可改造用地控制指標(biāo)一般性規(guī)定序號(hào)高度分區(qū)容積率建筑密度(%)建筑高度(m)綠地率備注主體極限1一類0.5503.66.5——

2二類0.8456.51015

3三類1.0(1.5))35(50)1020(10)括號(hào)內(nèi)數(shù)字為沿街街建筑或小地地塊的指標(biāo)4四類1.5(1.8))35(60)121625(10)同上5五類2.560162410

注：1、人均公共綠地不小于0.5平方米；2、實(shí)際控制指標(biāo)以圖則為準(zhǔn)。（九）重要圖表：地塊SWOT分析優(yōu)勢：1、揚(yáng)州老城區(qū)成熟旺地；2、緊鄰城市商貿(mào)中心；3、鹽埠路逐漸成為揚(yáng)州集商、游、文、史、景于一體的繁華路段；4、未來政府規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)核心；5、古運(yùn)河、個(gè)園等旅游風(fēng)光伴于項(xiàng)目左右。劣勢：1、控規(guī)詳細(xì)操作靈活性??；2、公共配套基礎(chǔ)設(shè)施差。機(jī)會(huì)：1、揚(yáng)州社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展良好；2、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r較好；3、運(yùn)河兩岸居住氛圍日漸成熟，生活配套日趨完善；4、萊茵苑、凱運(yùn)天地等大型樓盤的落成，提升了區(qū)域品味。威脅：1、整體房產(chǎn)市場發(fā)展形式嚴(yán)峻；2、揚(yáng)州房地產(chǎn)發(fā)展已面臨調(diào)整期；3、附近凱運(yùn)天地等樓盤直接競爭造成客源分流；4、購房者購房行為日益理性。項(xiàng)目定位一、開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)：建設(shè)一個(gè)融入揚(yáng)州老城區(qū)風(fēng)格風(fēng)貌的主題生活社區(qū)1、文化主題：秉承揚(yáng)州歷史人文氣息，凸現(xiàn)老城區(qū)深厚文化底蘊(yùn)，通過建筑外觀、道路流線、人文景觀等表現(xiàn)。與周邊的歷史文化相銜接，街坊的街巷體系及街巷旅游相結(jié)合，形成一條線；2、音樂主題：打造揚(yáng)州一處特色人文社區(qū)。通過小區(qū)背景音樂、音樂幼兒園、古箏形象等塑造。文化與生活相結(jié)合，提升生活的內(nèi)涵和品質(zhì)；音樂與生活相結(jié)合，提升生活的情趣和境界。二、產(chǎn)品定位定位原則：符合《揚(yáng)州市老城區(qū)4號(hào)街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃文本》要求，體現(xiàn)社區(qū)主題。定位：低層聯(lián)排別墅為主體的高檔社區(qū)特點(diǎn)：建筑外觀古今結(jié)合、中心景觀人文化、公共空間社區(qū)化將揚(yáng)州歷史文化的符號(hào)，特征表達(dá)出來，使本項(xiàng)目成為一個(gè)主題鮮明、適合人居住的高檔住宅社區(qū)。三、市場定位定位原則：凸現(xiàn)特色，找準(zhǔn)市場機(jī)遇點(diǎn)。定位：體現(xiàn)揚(yáng)州古城風(fēng)貌特點(diǎn)的高檔樓盤特點(diǎn)：歷史文化景觀與居住環(huán)境有機(jī)結(jié)合；既體現(xiàn)歷史又具有時(shí)代精神。四、客戶定位定位原則：從人群特征和區(qū)域居住特征以及揚(yáng)州市的房產(chǎn)活動(dòng)特征出發(fā)選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：對(duì)老城區(qū)生活習(xí)慣有固定情結(jié)，又具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的客戶。目標(biāo)客戶細(xì)分：居住在4號(hào)街坊范圍內(nèi)的客戶，包括機(jī)關(guān)企事業(yè)人員、經(jīng)商戶、有海外關(guān)系的家庭；揚(yáng)州市區(qū)的其它消費(fèi)和投資者；揚(yáng)州市外的潛在對(duì)揚(yáng)州人居環(huán)境認(rèn)可，愿扎根揚(yáng)州的消費(fèi)者。五、地價(jià)定位房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。其中，土地價(jià)格是影響房價(jià)的重要因素。結(jié)合揚(yáng)州目前房價(jià)，以及開發(fā)成本預(yù)算和產(chǎn)品推出市場后購房者所能接受的定價(jià)。該項(xiàng)目地價(jià)定位最好在200萬/畝左右。項(xiàng)目策劃書一、策劃理念：超越同質(zhì)化：潛在價(jià)值的發(fā)掘，核心價(jià)值的提出引導(dǎo)市場：提煉出創(chuàng)新務(wù)實(shí)的主題定位，引導(dǎo)市場需求全程顧問與解決：深入跟進(jìn)開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)，提出顧問與解決應(yīng)對(duì)的方案提升開發(fā)商的品牌：通過成功的項(xiàng)目操作，打造開發(fā)商在業(yè)界的品牌，為開發(fā)商的后續(xù)發(fā)展開辟道路二、公司運(yùn)作概念流程圖：開發(fā)要求開發(fā)要求政府規(guī)劃條件市場研究專家建筑師、規(guī)劃師地盤分析及研討項(xiàng)目分析市場調(diào)查小組現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場堪察地盤分析提問及研討市場調(diào)查一選定調(diào)查范圍和提綱（包括供求、物業(yè)類型、檔次、消費(fèi)特征等的初步調(diào)查）開發(fā)要求政府規(guī)劃條件市場調(diào)查一選定調(diào)查范圍和提綱（包括供求、物業(yè)類型、檔次、消費(fèi)特征等的初步調(diào)查）開發(fā)要求政府規(guī)劃條件核心內(nèi)容基本假設(shè)草圖檢驗(yàn)肯定/否定市場調(diào)查二更深入的調(diào)查開發(fā)要求政府規(guī)劃條件提出市場報(bào)告市場定位草圖修正檢驗(yàn)肯定/否定相關(guān)銷售手續(xù)辦理工程建設(shè)相關(guān)銷售手續(xù)辦理工程建設(shè)營銷推廣提出方案執(zhí)行方案銷售控制竣工驗(yàn)收物業(yè)管理入住案場的設(shè)置市場調(diào)查四客戶的跟蹤調(diào)查物管制度的建立開發(fā)要求政府規(guī)劃條件提出更為具體的產(chǎn)品建議書產(chǎn)品定位形成設(shè)計(jì)任務(wù)書檢驗(yàn)肯定/否定市場調(diào)查三更為深入的調(diào)查深化設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)相關(guān)開發(fā)手續(xù)辦理策劃書大綱第一部分揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀環(huán)境目的：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，受宏觀政策的影響比較大，通過較為詳實(shí)的市場調(diào)研，了解和認(rèn)識(shí)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境。有利于開發(fā)商準(zhǔn)確的審時(shí)度勢，做出正確的判斷和決策。內(nèi)容：一、城市特征包括揚(yáng)州市的地理、物產(chǎn)、面積人口、行政、歷史、人文、風(fēng)景、交通等各個(gè)方面特征，全面認(rèn)識(shí)揚(yáng)州、了解揚(yáng)州。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展03年經(jīng)濟(jì)發(fā)展是揚(yáng)州歷年來發(fā)展最迅速和顯著的一年，認(rèn)清揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，有利與房產(chǎn)的下一步開發(fā)。三、城市建設(shè)主要認(rèn)識(shí)了解到揚(yáng)州未來幾年內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展，明確政府決心，城市發(fā)展方向。要求：全面了解我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的方針大政，深刻理會(huì)揚(yáng)州市老城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的要求。及時(shí)把握現(xiàn)階段的發(fā)展動(dòng)態(tài)信息。第二部分揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場概況目的：全面掌握揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的資料與情報(bào)，便于我們?cè)陧?xiàng)目進(jìn)程中做到知己知彼。內(nèi)容：一、整體市場狀況1、開發(fā)保持了快速增長的勢頭2、二手房市場日趨活躍3、房地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)4、房價(jià)上漲較快5、土地市場活躍6、產(chǎn)品類型多樣7、外地有實(shí)力的開發(fā)商紛紛進(jìn)入8、專業(yè)代理理念及代理公司的介入9、房地產(chǎn)發(fā)展過程中的不足二、分區(qū)房地產(chǎn)市場特征1、樓盤區(qū)域分布分析2、現(xiàn)行價(jià)格特點(diǎn)分析3、現(xiàn)行供求關(guān)系分析4、現(xiàn)行建筑形態(tài)分析5、賣點(diǎn)分析三、揚(yáng)州市場各類產(chǎn)品分析四、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場近期發(fā)展形勢分析1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展動(dòng)態(tài)2、近期房地產(chǎn)場發(fā)展宏觀政策分析五、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展展望要求：內(nèi)容詳實(shí)，信息和數(shù)據(jù)獲取的方法正確。對(duì)數(shù)據(jù)的分析和處理客觀。第三部分項(xiàng)目分析目的：為項(xiàng)目定位和項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供切實(shí)可行的依據(jù)。內(nèi)容：一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目產(chǎn)品分析要求：通過專業(yè)認(rèn)證和多方案分析比較，找出在現(xiàn)階段開發(fā)形勢下相對(duì)優(yōu)化的產(chǎn)品方案。第四部分項(xiàng)目定位及形象設(shè)計(jì)目的：在市場中準(zhǔn)確樹立項(xiàng)目的公眾形象，為后期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和營銷打下基礎(chǔ)。內(nèi)容：一、項(xiàng)目定位1、市場定位2、產(chǎn)品定位3、客戶定位二、項(xiàng)目建設(shè)概念設(shè)計(jì)在初步調(diào)研的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的定位，用用地的特點(diǎn)，有有關(guān)技術(shù)規(guī)范范初步進(jìn)行總總平面布置，確確定建筑面積積、停車面積積、綠化面積積、道路面積積及主次入口口等功能布局局等。三、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)計(jì)要求：定位既要考考慮目前市場場和政府規(guī)劃劃的要求，又又要具有一定定的前瞻性。形形象設(shè)計(jì)要能能夠體現(xiàn)項(xiàng)目目的高品質(zhì)，項(xiàng)項(xiàng)目形象和企企業(yè)形象相呼呼應(yīng)。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目推廣策略略目的：是為了充分整合各各方有利資源源，做到房地地產(chǎn)營銷推廣廣具有計(jì)劃性性、系統(tǒng)性、及及時(shí)性