揚(yáng)州市某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：A位于硯池小區(qū)5幢501室的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告委托估價(jià)方：A受托估價(jià)方：揚(yáng)州市A房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司估價(jià)人員：***估價(jià)日期：2007年1月15日至2007年1月19日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：揚(yáng)新評(píng)報(bào)字(2007)第205號(hào)目錄一、致委托方函…………………3二、估價(jià)師聲明…………………4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件……6四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告………8五、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告………15六、附件…………21致委托方函XXX：我公司接受委托，秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)您委估的位于硯池小區(qū)5幢501室的居住用房地產(chǎn)進(jìn)行了市場(chǎng)價(jià)格和抵押價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年1月15日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。本公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，結(jié)合估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值如下：1、市場(chǎng)價(jià)值：委估房地產(chǎn)建筑面積為102.92平方米，評(píng)估總價(jià)為人民幣34.91萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁拾肆萬(wàn)玖仟壹佰圓整。2、抵押價(jià)值：委估房地產(chǎn)建筑面積為102.92平方米，評(píng)估總價(jià)為人民幣34.91萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁拾肆萬(wàn)玖仟壹佰圓整。委估方在使用本報(bào)告時(shí)，務(wù)請(qǐng)注意本評(píng)估結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并且，報(bào)告的全文作為一個(gè)不可分割的整體，僅有部分內(nèi)容則不能成為有效的評(píng)估報(bào)告。法定代表人（簽章）：揚(yáng)州XX房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司二零零七年一月十九日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的；2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制；3.我們與委托方?jīng)]有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)；4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告；5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.本次評(píng)估中沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供主要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8.9.本評(píng)估結(jié)果反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)國(guó)家、地方現(xiàn)行政策規(guī)定，按房地產(chǎn)評(píng)估程序和公認(rèn)的評(píng)估方法確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格對(duì)其評(píng)估價(jià)的影響；不考慮假定該房地產(chǎn)到市場(chǎng)變現(xiàn)時(shí)因特殊的變現(xiàn)方式和價(jià)格折扣而引致的價(jià)格變化；也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件在評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)發(fā)生明顯變動(dòng)時(shí)，上述評(píng)估結(jié)果在未作相應(yīng)修正的情況下不再生效，如需使用，須重新委托評(píng)估。10.估價(jià)時(shí)點(diǎn)后、估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，隨著時(shí)間的推移，本報(bào)告所評(píng)估的價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政府規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)條件以及估價(jià)對(duì)象自身情況等條件的變化而變化。在抵押存續(xù)期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)抵押物市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握抵押物價(jià)值的變化情況，對(duì)這些變化導(dǎo)致抵押物的價(jià)值減損保持關(guān)注。如果這種變化對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)不能直接使用本估價(jià)結(jié)論，如需使用，須重新委托評(píng)估。11.委托估價(jià)方在進(jìn)行待估房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告全文，以對(duì)抵押物價(jià)值有全面了解。抵押權(quán)人應(yīng)在評(píng)估的抵押物市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，充分考慮估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，處分時(shí)點(diǎn)與抵押權(quán)設(shè)定日不一致帶來(lái)的年期減少、市場(chǎng)變化等風(fēng)險(xiǎn)因素及交易時(shí)點(diǎn)的政府稅費(fèi)與各項(xiàng)中介費(fèi)，再根據(jù)抵押人的資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限給予相應(yīng)比例的貸款。12.本報(bào)告所提供的抵押價(jià)值未扣除當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)并在處分抵押物過(guò)程中所發(fā)生的訴訟費(fèi)用、各項(xiàng)中介費(fèi)用（如變現(xiàn)費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用等）、以及按照政府規(guī)定須繳納的相關(guān)稅費(fèi)。13.本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。14.參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名簽名（蓋章）估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受以下及本次估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：一、估價(jià)的假設(shè)條件1.本報(bào)告是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行的評(píng)估。2.本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果，是假設(shè)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途均合法、按其現(xiàn)狀用途持續(xù)使用、產(chǎn)權(quán)完整合法為前提。3.合法性是指委托估價(jià)方必須對(duì)估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)，估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分。本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，本次評(píng)估設(shè)定委托方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。根據(jù)委托方要求，本報(bào)告估算估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象不存在擔(dān)保以及其他對(duì)其權(quán)利發(fā)生限制的他項(xiàng)事項(xiàng)。設(shè)定委托方在能合法取得土地使用證、房屋所有權(quán)證，并以所確認(rèn)的房屋用途和土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。4.最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、規(guī)劃許可，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于當(dāng)前狀態(tài)、于估價(jià)時(shí)點(diǎn)、于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后、估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，隨著房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)狀況、市場(chǎng)行情、規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)條件、估價(jià)對(duì)象自身情況的變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。6.本報(bào)告房屋面積是以委托方提供的由揚(yáng)州市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》上的面積為依據(jù)，土地面積以揚(yáng)州市國(guó)土資源局核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》為依據(jù)。7.其他因素假設(shè)。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：（1）估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。（2）本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)后、估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。8.評(píng)估價(jià)值中已包含該房地產(chǎn)享有的合理分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施，如水、電、通訊以及道路交通等使用的權(quán)益，以及相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值，未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值減損和處置成本。二、估價(jià)的限制條件1.本報(bào)告估價(jià)結(jié)論僅為委托方在上述已有假設(shè)條件下用于抵押提供價(jià)格參考，不得做其他用途。2.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。隨著時(shí)間的推移，本報(bào)告所評(píng)估的價(jià)值隨著時(shí)間、房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)狀況、市場(chǎng)行情、規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)條件、估價(jià)對(duì)象自身情況的變化，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值將發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果也需要根據(jù)市場(chǎng)情況的變化作出相應(yīng)的調(diào)整。3.本評(píng)估報(bào)告的報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。本評(píng)估報(bào)告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本公司書(shū)面同意；未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，其全部或其部分內(nèi)容不得在任何公開(kāi)文件或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開(kāi)發(fā)表。本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者提供報(bào)告全文或其中內(nèi)容，國(guó)家法律有規(guī)定的除外。4.根據(jù)委托方的要求，本次評(píng)估僅對(duì)現(xiàn)狀房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，不涉及權(quán)屬的復(fù)核和確認(rèn)。因此，本評(píng)估報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象在上述已有假設(shè)條件下的抵押價(jià)格進(jìn)行估測(cè)，不作為權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托估價(jià)方XXX（二）受理估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：揚(yáng)州XX房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：揚(yáng)州市XX路資質(zhì)級(jí)別：土地評(píng)估貳級(jí)資質(zhì)；房地產(chǎn)評(píng)估貳級(jí)資質(zhì)資質(zhì)證號(hào)：蘇房估字第XXX號(hào)聯(lián)系電話：0514-789XXXX郵政編碼：225009（三）估價(jià)對(duì)象1.地理位置估價(jià)對(duì)象位于硯池小區(qū)5幢501室，距揚(yáng)州市中心（文昌閣）約約6分鐘車程。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有在建中的學(xué)府大街和景悅花苑，周邊各項(xiàng)公共配套設(shè)施完善，居住環(huán)境理想。估價(jià)對(duì)象位于一般繁華地帶，商業(yè)繁華程度一般。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)有育才小學(xué)，揚(yáng)州中學(xué)，揚(yáng)州大學(xué)等文化教育設(shè)施，有荷花池公園，農(nóng)工商超市，荷花菜菜市場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施。該區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)狀況好，主干道江陽(yáng)路和大學(xué)南路，交通狀況優(yōu)。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電、供水、通訊和排水保證率均較高。2.建筑物狀況本次估價(jià)對(duì)象為XXX位于硯池小區(qū)5幢501室的一處住宅，建于1998年，混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為5層，估價(jià)對(duì)象位于第5層，建筑筑面積為102.92m2，附設(shè)閣樓。委托方于2004年辦理了房屋所有權(quán)證，2004辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，房屋所有權(quán)證號(hào)為揚(yáng)房權(quán)證維字第4012003778號(hào)，國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為揚(yáng)國(guó)用（04Z）第04959號(hào)。根據(jù)委托方提供的資料，委估房產(chǎn)的登記用途為居住用房，土地登記用途為住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2068年2月25日。根據(jù)估價(jià)師實(shí)地查勘，待估房地產(chǎn)實(shí)際用途為居住用房。兩臥朝南，采光、通風(fēng)條件優(yōu)，視野開(kāi)闊，室內(nèi)未裝修，為毛坯房；另可通過(guò)木樓梯到達(dá)閣樓。估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)人文環(huán)境較優(yōu)。3.委估對(duì)象所在宗地狀況（1）宗地的位置：揚(yáng)州市硯池小區(qū)5幢501室。（2）宗地的用途：登記用途為住宅用地，現(xiàn)狀用途為住宅用地。（3）宗地的面積：登記面積60.7m2（分?jǐn)偼恋孛娣e）。04Z04959（5）登記時(shí)間：（6）土地所有權(quán)：國(guó)有。（7）土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)，使用權(quán)終止日期至2068年2月25日。（8）他項(xiàng)權(quán)利：在估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。4.變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。（1）抵押房地產(chǎn)的通用性：根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘，委估房地產(chǎn)為居住用房，作為住宅，居住條件較好，具有較好的通用性。（2）抵押房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性：該房地產(chǎn)位于硯池小區(qū)5幢501室，水電齊全，功能完整，為和，權(quán)屬清楚，具有良好的獨(dú)立使用性。（3）變現(xiàn)的成本：變現(xiàn)成本主要是指抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)成本，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)一般可采取拍賣(mài)、變賣(mài)或議價(jià)折賣(mài)的方式。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致抵押物（房地產(chǎn)）流轉(zhuǎn)時(shí)，除須按政府規(guī)定繳納房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中的相關(guān)稅費(fèi)外，如果抵押權(quán)人向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行委估房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，需支付法院的訴訟費(fèi)用，如果是采用拍賣(mài)形式的，尚需按拍賣(mài)成交價(jià)的3％～5％支付拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的拍賣(mài)費(fèi)用。另外，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分，潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般要比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的有一定的差異程度即價(jià)值減損。。（4）清償順序：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和“最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋”，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，首先應(yīng)支付實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，然后是支付主債權(quán)的利息及主債權(quán)。如果同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，且抵押合同均已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。因此，在抵押存續(xù)期間，抵押權(quán)人必須及時(shí)跟蹤了解抵押人的資產(chǎn)、負(fù)債以及經(jīng)濟(jì)效益情況，及時(shí)了解其納稅情況，并及時(shí)了解在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的所有變現(xiàn)費(fèi)用，做好動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)測(cè)，以降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)本項(xiàng)目評(píng)估的基準(zhǔn)日確定為2007年1月15日。評(píng)估基準(zhǔn)日的確定是根據(jù)評(píng)估目的，由委托方和評(píng)估人員共同協(xié)商確定。（六）價(jià)值定義：根據(jù)估價(jià)對(duì)象及委托方要求，本報(bào)告評(píng)估委估房地產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日、在現(xiàn)狀利用條件下的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的不同會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的處置成本和價(jià)值減損不同，因此，本報(bào)告所提供的抵押價(jià)值未扣除當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)并在處分抵押物過(guò)程中所發(fā)生的訴訟費(fèi)用、各項(xiàng)中介費(fèi)用（如變現(xiàn)費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用等）、以及按照政府規(guī)定須繳納的相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押?？紤]到揚(yáng)州市土地管理部門(mén)和房屋管理部門(mén)的實(shí)際情況，結(jié)合委托方要求，因此本報(bào)告對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行房地合一的總價(jià)值評(píng)估，評(píng)估價(jià)格中包含土地的使用權(quán)價(jià)值。（七）估價(jià)依據(jù)1.法律、法規(guī)和政策文件1.1《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1.2《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》1.3《中華人民共和國(guó)土地管理法》1.4《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》1.51.6《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》1.7江蘇省人民政府、江蘇省建設(shè)廳和江蘇省國(guó)土資源廳以及原江蘇省國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件1.8揚(yáng)州市人民政府和揚(yáng)州市房地產(chǎn)管理局、國(guó)土資源局頒發(fā)的其它有關(guān)文件2.技術(shù)規(guī)程2.1中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）2.2中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）3.其它3.1委估對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》3.2房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、區(qū)域條件、宗地條件方面的資料3.3房地產(chǎn)估價(jià)師收集的與估價(jià)對(duì)象相近的工程造價(jià)信息等方面資料3.4《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額》3.5《江蘇省建筑裝飾工程綜合預(yù)算定額》3.6揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它相關(guān)資料（八）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1、合法原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提估價(jià)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。2、替代原則：所謂替代原則，即在評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格存在，那么可根據(jù)替代原則推斷出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。即要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)值。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)點(diǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。4、最高最佳使用原則：由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)的收益不同，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占用的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。在評(píng)估中應(yīng)充分考慮待房地產(chǎn)的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評(píng)估，得到一個(gè)客觀、公正、科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)格。5、謹(jǐn)慎原則：又稱為保守原則或穩(wěn)健原則，是指房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，在存在不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)參數(shù)的確認(rèn)和計(jì)量的精確性受到影響的情況下，應(yīng)運(yùn)用謹(jǐn)慎的職業(yè)判斷和穩(wěn)妥的評(píng)估方法進(jìn)行處理。充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。（九）估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。不同的估價(jià)方法從不同的角度反映了所估房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀況及一定時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格水平，只是各種方法的適用條件、方法特點(diǎn)、資料要求有所不同，需根據(jù)委估房地產(chǎn)的估價(jià)目的、實(shí)際情況等選擇合適的估價(jià)方法。我們對(duì)委估房地產(chǎn)的文件資料進(jìn)行了必要的審核及分析，并進(jìn)行了認(rèn)真的實(shí)地勘察和調(diào)查了解，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，故本次評(píng)估選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。所謂市場(chǎng)比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即：待估房地產(chǎn)樓價(jià)=比較案例房地產(chǎn)樓價(jià)××××（十）估價(jià)結(jié)果本公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，結(jié)合估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值如下：市場(chǎng)價(jià)值：委估房地產(chǎn)建筑面積為102.92平方米，評(píng)估總價(jià)為人民幣34.91萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁拾肆萬(wàn)玖仟壹佰圓整。抵押價(jià)值：委估房地產(chǎn)建筑面積為102.92平方米，評(píng)估總價(jià)為人民幣34.91萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁拾肆萬(wàn)玖仟壹佰圓整。因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的不同會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的處置成本和價(jià)值減損不同，因此，本報(bào)告所提供的抵押價(jià)值未扣除當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)并在處分抵押物過(guò)程中所發(fā)生的訴訟費(fèi)用、各項(xiàng)中介費(fèi)用（如變現(xiàn)費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用等）、以及按照政府規(guī)定須繳納的相關(guān)稅費(fèi)。（十一）估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師李加龍（簽章）：注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師趙松原（簽章）：（十二）估價(jià)作業(yè)日期2007年1月15日至2007年1月19日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在房地產(chǎn)市場(chǎng)和委估對(duì)象情況變化不大的情況下，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自提交估價(jià)報(bào)告之日2007年1月19日起原則上為一年。揚(yáng)州XX房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司二零零七年一月十九日估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)個(gè)別因素分析詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》中“三、估價(jià)對(duì)象”(二)區(qū)域因素素分析(1)交通條件：：估價(jià)對(duì)象位位于硯池小區(qū)區(qū)5幢501室，距揚(yáng)州市市中心（文昌昌閣）約約6分鐘車程。該該區(qū)域內(nèi)道路路通達(dá)狀況好好，主干道江江陽(yáng)路和大學(xué)學(xué)南路，交通通狀況優(yōu)。有有19路；29路等公交車車可直接到達(dá)達(dá)。(2)生活服務(wù)設(shè)設(shè)施：有荷花花池公園，農(nóng)農(nóng)工商超市，荷荷花菜菜市場(chǎng)場(chǎng)等生活服務(wù)務(wù)設(shè)施。區(qū)域域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施施完善，供電電、供水、通通訊和排水保保證率均較高高。(3)教育配套設(shè)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在在區(qū)域內(nèi)有育育才小學(xué)，三三元橋小學(xué)，揚(yáng)揚(yáng)州中學(xué)，揚(yáng)揚(yáng)州大學(xué)等文文化教育設(shè)施施。(4)環(huán)境質(zhì)量：：估價(jià)對(duì)象周圍圍沒(méi)有大的噪噪聲污染，空空氣質(zhì)量良好好，斜對(duì)面是是免費(fèi)開(kāi)放的的荷花池公園園，綠化率較較高。(三)市場(chǎng)背景分析在建立誠(chéng)信房產(chǎn)市市場(chǎng)的前提下下，過(guò)去幾年年，隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，基基礎(chǔ)設(shè)施條件件的改善和房房地產(chǎn)基本制制度與政策不不斷完善，市市區(qū)內(nèi)的房地地產(chǎn)交易日益益活躍，房地地產(chǎn)市場(chǎng)日新新月異，揚(yáng)州州房地產(chǎn)業(yè)的的快速發(fā)展已已成為拉動(dòng)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速速增長(zhǎng)的重要要一環(huán)；今年，揚(yáng)州的房地地產(chǎn)市場(chǎng)雖受受到國(guó)家宏觀觀政策的影響響，但還是保保持良好的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，房房地產(chǎn)市場(chǎng)仍仍然呈現(xiàn)健康康、快速發(fā)展展的態(tài)勢(shì)，房房地產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺旺的喜人局面面，房地產(chǎn)市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資資出現(xiàn)理性回回落，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)基本合理理，商品房?jī)r(jià)價(jià)格有升有降降；從目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析看，揚(yáng)揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展已步入快快車道，國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)發(fā)展推動(dòng)房房地產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展，而而房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展又會(huì)推動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，二者相輔輔相成。根據(jù)據(jù)這種形勢(shì)分分析，預(yù)測(cè)將將來(lái)?yè)P(yáng)州市房房地產(chǎn)將會(huì)出出現(xiàn)穩(wěn)中有升升的局面。（四）最高最佳使使用分析房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)價(jià)對(duì)象的最高高最佳使用為為前提進(jìn)行估估價(jià)。最高最最佳使用是指指法律上允許許、技術(shù)上可可能、經(jīng)濟(jì)上上可行，經(jīng)過(guò)過(guò)充分合理論論證，能使估估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生生最高價(jià)值的的使用。另外外，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格受土地與與建筑物組合合狀態(tài)的影響響，兩者的配配合適當(dāng)均衡衡時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)效用才能高高度發(fā)揮，達(dá)達(dá)到最高最佳佳使用狀態(tài)。該估價(jià)對(duì)象地理位位置優(yōu)越，建建筑設(shè)計(jì)合理理，配套設(shè)施施齊全，交通通條件便利，居居住環(huán)境理想想，區(qū)位條件件較為優(yōu)越；；估價(jià)對(duì)象為為居住用房，混混合結(jié)構(gòu)，面面積、層高、布布局均適合作作為居住用房房。本次估價(jià)價(jià)目的為抵押押評(píng)估，土地地登記用途為為住宅用地，根根據(jù)估價(jià)人員員分析，本報(bào)報(bào)告中的使用用功能以現(xiàn)狀狀用途為最高高最佳使用。（五）估價(jià)方法選選用房地產(chǎn)估價(jià)方法主主要有市場(chǎng)比比較法、收益益法、成本法法、假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法等。不同同的估價(jià)方法法從不同的角角度反映了所所估房地產(chǎn)在在一定權(quán)利狀狀態(tài)及一定時(shí)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格格水平，只是是各種方法的的適用條件、方方法特點(diǎn)、資資料要求有所所不同，需根根據(jù)委估房地地產(chǎn)的估價(jià)目目的、實(shí)際情情況等選擇合合適的估價(jià)方方法。我們對(duì)對(duì)委估房地產(chǎn)產(chǎn)的文件資料料進(jìn)行了必要要的審核及分分析，并進(jìn)行行了認(rèn)真的實(shí)實(shí)地勘察和調(diào)調(diào)查了解，考考慮估價(jià)對(duì)象象的實(shí)際情況況，故本次評(píng)評(píng)估選用市場(chǎng)場(chǎng)比較法進(jìn)行行估價(jià)。所謂市場(chǎng)比較法，是是指將估價(jià)對(duì)對(duì)象與在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期期有過(guò)交易的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)對(duì)這些類似房房地產(chǎn)的成交交價(jià)格做適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚砸源斯浪愎纼r(jià)價(jià)對(duì)象的客觀觀合理價(jià)格或或價(jià)值的方法法。即：待估房地產(chǎn)樓價(jià)==比較案例房房地產(chǎn)樓價(jià)××××（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.選擇交易案例進(jìn)行行比較本次評(píng)估，我們選選擇委估對(duì)象象附近相同或或相似類型的的交易案例進(jìn)進(jìn)行比較：實(shí)例1：硯池小區(qū)住宅用房房，混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，建筑面積積為148平方米米，與估價(jià)對(duì)對(duì)象戶型相似似，總層數(shù)55層，所在層層數(shù)為5層，高裝，成交日期為2006年07月，成交交單價(jià)為3588元/㎡。實(shí)例2：硯池小區(qū)住宅用房房，混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，建筑面積積為126平方米，與與估價(jià)對(duì)象戶戶型相似，總總層數(shù)為5層，所在層數(shù)數(shù)為5層，中裝，成成交日期為2006年09月，成交交單價(jià)34997元/㎡。實(shí)例3：硯池小區(qū)住宅用房房，混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，建筑面積積為127平方米，與與估價(jià)對(duì)象戶戶型相似，總總層數(shù)為5層，所在層數(shù)數(shù)為4層，高裝，成交日期期為2006年11月，成交單單價(jià)為35335元/㎡。2.進(jìn)行交易情況況修正交易情況修正，是是排除交易行行為中的一些些特殊因素所所造成的交易易價(jià)格偏差，它它是對(duì)可比實(shí)實(shí)例價(jià)格本身身是否正常的的修正。由于于所選取的案案例均屬正常常交易，故交交易情況無(wú)須須進(jìn)行修正。3.進(jìn)行交易日期修正正交易日期修正，是是指將可比實(shí)實(shí)例在其成交交日期的價(jià)格格修正到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格格。由于所選選取的案例成成交價(jià)均為2006年下半年的成交交價(jià)格，揚(yáng)州州市在此期間間房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，無(wú)無(wú)大的價(jià)格波波動(dòng)，故交易易日期修正幅幅度較小。4.進(jìn)行區(qū)域因素修正正區(qū)域因素修正，是是將可比實(shí)例例相對(duì)于估價(jià)價(jià)對(duì)象在外部部環(huán)境方面的的差別所產(chǎn)生生的交易價(jià)格格差別排除掉掉。5.進(jìn)行個(gè)別因素素修正個(gè)別因素修正，是是指將可比實(shí)實(shí)例相對(duì)于估估價(jià)對(duì)象在本本身的使用功功能、質(zhì)量好好壞等方面的的差別所產(chǎn)生生的交易價(jià)格格差別排除掉掉。可比交易易實(shí)例與估價(jià)價(jià)對(duì)象的個(gè)別別因素差異，主主要體現(xiàn)在：：狀、結(jié)構(gòu)、朝朝向、房屋成成新度與樓層層等。以待估估對(duì)象的個(gè)別別因素為基準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)為100，交易案例例與之比較評(píng)評(píng)分。6.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)實(shí)例的情況因因素說(shuō)明（見(jiàn)見(jiàn)表1）7.因素條件指數(shù)表（見(jiàn)見(jiàn)表2）8.比較因素條件指數(shù)數(shù)表（見(jiàn)表3）1因素情況說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格（元/㎡㎡）358834973557交易時(shí)間2006年2006年2006年區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況齊全齊全齊全齊全況/150150150150兩條兩條兩條兩條優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)施較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè)別因素混合混合混合混合5/55/55/54/5朝南朝南朝南朝南一般一般一般一般毛坯高裝中裝高裝0.850.850.850.85表2因素條件指數(shù)表表估價(jià)對(duì)象實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格（元/㎡㎡）358834973557交易時(shí)間999999區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100況100100100/100100100100100100100100100100100100施100100100100個(gè)別因素100100100100層次狀況100100100101100100100100100100100100裝修狀況100103102103100100100100表3比較因素條件指