揚州市某房地產抵押估價報告

房地產抵押估價報告估價項目名稱：A位于硯池小區(qū)5幢501室的房地產抵押價值評估報告委托估價方：A受托估價方：揚州市A房地產評估咨詢有限公司估價人員：***估價日期：2007年1月15日至2007年1月19日估價報告編號：揚新評報字(2007)第205號目錄一、致委托方函…………………3二、估價師聲明…………………4三、估價的假設和限制條件……6四、房地產估價結果報告………8五、房地產評估技術報告………15六、附件…………21致委托方函XXX：我公司接受委托，秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對您委估的位于硯池小區(qū)5幢501室的居住用房地產進行了市場價格和抵押價格評估，估價時點為2007年1月15日，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)。本公司根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，結合估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房產市場因素進行分析，確定估價對象可能實現(xiàn)的價值如下：1、市場價值：委估房地產建筑面積為102.92平方米，評估總價為人民幣34.91萬元，大寫：人民幣叁拾肆萬玖仟壹佰圓整。2、抵押價值：委估房地產建筑面積為102.92平方米，評估總價為人民幣34.91萬元，大寫：人民幣叁拾肆萬玖仟壹佰圓整。委估方在使用本報告時，務請注意本評估結果報告中的估價的假設和限制條件，并且，報告的全文作為一個不可分割的整體，僅有部分內容則不能成為有效的評估報告。法定代表人（簽章）：揚州XX房地產咨詢評估有限公司二零零七年一月十九日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的；2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3.我們與委托方?jīng)]有利害關系，與有關當事人沒有個人利害關系或偏見；4.我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告；5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6.本次評估中沒有人對本估價報告提供主要專業(yè)幫助。7.本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。8.9.本評估結果反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)國家、地方現(xiàn)行政策規(guī)定，按房地產評估程序和公認的評估方法確定的現(xiàn)行價格，沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格對其評估價的影響；不考慮假定該房地產到市場變現(xiàn)時因特殊的變現(xiàn)方式和價格折扣而引致的價格變化；也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產價格的影響。當前述條件在評估結果有效期內發(fā)生明顯變動時，上述評估結果在未作相應修正的情況下不再生效，如需使用，須重新委托評估。10.估價時點后、估價報告有效期內，隨著時間的推移，本報告所評估的價值會隨著房地產建筑市場狀況、房地產市場行情、政府規(guī)劃條件、開發(fā)條件以及估價對象自身情況等條件的變化而變化。在抵押存續(xù)期間，抵押權人應當加強對抵押物市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押物價值的變化情況，對這些變化導致抵押物的價值減損保持關注。如果這種變化對估價對象估價價值產生明顯影響時不能直接使用本估價結論，如需使用，須重新委托評估。11.委托估價方在進行待估房地產抵押時，抵押權人應仔細閱讀本報告全文，以對抵押物價值有全面了解。抵押權人應在評估的抵押物市場價值基礎上，充分考慮估價的假設和限制條件，并考慮抵押權實現(xiàn)時，處分時點與抵押權設定日不一致帶來的年期減少、市場變化等風險因素及交易時點的政府稅費與各項中介費，再根據(jù)抵押人的資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限給予相應比例的貸款。12.本報告所提供的抵押價值未扣除當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)并在處分抵押物過程中所發(fā)生的訴訟費用、各項中介費用（如變現(xiàn)費用、評估費用等）、以及按照政府規(guī)定須繳納的相關稅費。13.本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。14.參加本次估價的注冊房地產估價師姓名簽名（蓋章）估價的假設和限制條件本估價報告中分析、意見和結論是我們自己公正的分析、意見和結論，但受以下及本次估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：一、估價的假設條件1.本報告是根據(jù)評估基準日委估房地產現(xiàn)狀進行的評估。2.本報告提出的評估結果，是假設估價對象的現(xiàn)狀用途均合法、按其現(xiàn)狀用途持續(xù)使用、產權完整合法為前提。3.合法性是指委托估價方必須對估價對象擁有合法產權，估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分。本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關資料，本次評估設定委托方提供的情況都是真實的，有關資料都是合法有效的。根據(jù)委托方要求，本報告估算估價對象當前狀態(tài)于估價時點的客觀市場價格，即估價對象不存在擔保以及其他對其權利發(fā)生限制的他項事項。設定委托方在能合法取得土地使用證、房屋所有權證，并以所確認的房屋用途和土地用途評估估價對象的價值。4.最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、規(guī)劃許可，能使估價對象產生最大效應的使用。5.估價時點假設。即要求估價結果是估價對象于當前狀態(tài)、于估價時點、于當時市場的客觀合理價格。估價時點后、估價報告有效期內，隨著房地產建筑市場狀況、市場行情、規(guī)劃條件、開發(fā)條件、估價對象自身情況的變化，均會對估價結果產生較大的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應對本估價結論進行必要的調整。6.本報告房屋面積是以委托方提供的由揚州市房地產管理局核發(fā)的《房屋所有權證》上的面積為依據(jù)，土地面積以揚州市國土資源局核發(fā)的《國有土地使用證》為依據(jù)。7.其他因素假設。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：（1）估價結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。（2）本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。（3）估價時點后、估價報告有效期內，估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產生明顯影響時不能直接使用本估價結論。8.評估價值中已包含該房地產享有的合理分攤的公共配套設施，如水、電、通訊以及道路交通等使用的權益，以及相應的土地使用權價值，未考慮抵押權實現(xiàn)時的價值減損和處置成本。二、估價的限制條件1.本報告估價結論僅為委托方在上述已有假設條件下用于抵押提供價格參考，不得做其他用途。2.估價報告應用的有效期自提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。隨著時間的推移，本報告所評估的價值隨著時間、房地產建筑市場狀況、市場行情、規(guī)劃條件、開發(fā)條件、估價對象自身情況的變化，估價對象的價值將發(fā)生變化，評估結果也需要根據(jù)市場情況的變化作出相應的調整。3.本評估報告的報告解釋權為本評估機構所有。本評估報告的全文或部分內容公布以前，需征得本公司書面同意；未經(jīng)本評估機構書面同意，其全部或其部分內容不得在任何公開文件或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者提供報告全文或其中內容，國家法律有規(guī)定的除外。4.根據(jù)委托方的要求，本次評估僅對現(xiàn)狀房地產進行價格評估，不涉及權屬的復核和確認。因此，本評估報告僅對估價對象在上述已有假設條件下的抵押價格進行估測，不作為權屬確認的依據(jù)。估價結果報告（一）委托估價方XXX（二）受理估價方機構名稱：揚州XX房地產咨詢評估有限公司機構地址：揚州市XX路資質級別：土地評估貳級資質；房地產評估貳級資質資質證號：蘇房估字第XXX號聯(lián)系電話：0514-789XXXX郵政編碼：225009（三）估價對象1.地理位置估價對象位于硯池小區(qū)5幢501室，距揚州市中心（文昌閣）約約6分鐘車程。估價對象所在區(qū)域有在建中的學府大街和景悅花苑，周邊各項公共配套設施完善，居住環(huán)境理想。估價對象位于一般繁華地帶，商業(yè)繁華程度一般。估價對象所在區(qū)域內有育才小學，揚州中學，揚州大學等文化教育設施，有荷花池公園，農工商超市，荷花菜菜市場等生活服務設施。該區(qū)域內道路通達狀況好，主干道江陽路和大學南路，交通狀況優(yōu)。區(qū)域內基礎設施完善，供電、供水、通訊和排水保證率均較高。2.建筑物狀況本次估價對象為XXX位于硯池小區(qū)5幢501室的一處住宅，建于1998年，混合結構，總層數(shù)為5層，估價對象位于第5層，建筑筑面積為102.92m2，附設閣樓。委托方于2004年辦理了房屋所有權證，2004辦理了國有土地使用權證，房屋所有權證號為揚房權證維字第4012003778號，國有土地使用權證號為揚國用（04Z）第04959號。根據(jù)委托方提供的資料，委估房產的登記用途為居住用房，土地登記用途為住宅，土地使用權類型為出讓，終止日期為2068年2月25日。根據(jù)估價師實地查勘，待估房地產實際用途為居住用房。兩臥朝南，采光、通風條件優(yōu)，視野開闊，室內未裝修，為毛坯房；另可通過木樓梯到達閣樓。估價對象所在小區(qū)人文環(huán)境較優(yōu)。3.委估對象所在宗地狀況（1）宗地的位置：揚州市硯池小區(qū)5幢501室。（2）宗地的用途：登記用途為住宅用地，現(xiàn)狀用途為住宅用地。（3）宗地的面積：登記面積60.7m2（分攤土地面積）。04Z04959（5）登記時間：（6）土地所有權：國有。（7）土地使用權：國有土地使用權，使用權終止日期至2068年2月25日。（8）他項權利：在估價基準日，宗地未設定抵押等他項權利。4.變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。（1）抵押房地產的通用性：根據(jù)估價師現(xiàn)場查勘，委估房地產為居住用房，作為住宅，居住條件較好，具有較好的通用性。（2）抵押房地產的獨立使用性：該房地產位于硯池小區(qū)5幢501室，水電齊全，功能完整，為和，權屬清楚，具有良好的獨立使用性。（3）變現(xiàn)的成本：變現(xiàn)成本主要是指抵押權的實現(xiàn)成本，抵押權實現(xiàn)時一般可采取拍賣、變賣或議價折賣的方式。抵押權實現(xiàn)導致抵押物（房地產）流轉時，除須按政府規(guī)定繳納房地產在流轉過程中的相關稅費外，如果抵押權人向人民法院申請強制執(zhí)行委估房地產時，根據(jù)相關規(guī)定，需支付法院的訴訟費用，如果是采用拍賣形式的，尚需按拍賣成交價的3％～5％支付拍賣機構的拍賣費用。另外，因存在短期內強制處分，潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般要比公開市場價格要低，與評估的市場價值的有一定的差異程度即價值減損。。（4）清償順序：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》和“最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋”，抵押權實現(xiàn)時，首先應支付實現(xiàn)抵押權的費用，然后是支付主債權的利息及主債權。如果同一財產向兩個以上債權人抵押的，且抵押合同均已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。因此，在抵押存續(xù)期間，抵押權人必須及時跟蹤了解抵押人的資產、負債以及經(jīng)濟效益情況，及時了解其納稅情況，并及時了解在抵押權實現(xiàn)過程中的所有變現(xiàn)費用，做好動態(tài)跟蹤和監(jiān)測，以降低房地產信貸風險。（四）估價目的（五）估價時點本項目評估的基準日確定為2007年1月15日。評估基準日的確定是根據(jù)評估目的，由委托方和評估人員共同協(xié)商確定。（六）價值定義：根據(jù)估價對象及委托方要求，本報告評估委估房地產在估價基準日、在現(xiàn)狀利用條件下的抵押價值。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。因抵押權實現(xiàn)方式的不同會導致抵押權實現(xiàn)的處置成本和價值減損不同，因此，本報告所提供的抵押價值未扣除當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)并在處分抵押物過程中所發(fā)生的訴訟費用、各項中介費用（如變現(xiàn)費用、評估費用等）、以及按照政府規(guī)定須繳納的相關稅費。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，房地產抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權應同時抵押?？紤]到揚州市土地管理部門和房屋管理部門的實際情況，結合委托方要求，因此本報告對委估房地產進行房地合一的總價值評估，評估價格中包含土地的使用權價值。（七）估價依據(jù)1.法律、法規(guī)和政策文件1.1《中華人民共和國城市房地產管理法》1.2《中華人民共和國擔保法》1.3《中華人民共和國土地管理法》1.4《中華人民共和國土地管理法實施條例》1.51.6《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》1.7江蘇省人民政府、江蘇省建設廳和江蘇省國土資源廳以及原江蘇省國土管理局頒發(fā)的有關文件1.8揚州市人民政府和揚州市房地產管理局、國土資源局頒發(fā)的其它有關文件2.技術規(guī)程2.1中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）2.2中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）3.其它3.1委估對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》3.2房地產估價師實地踏勘和調查收集的有關估價對象權屬、區(qū)域條件、宗地條件方面的資料3.3房地產估價師收集的與估價對象相近的工程造價信息等方面資料3.4《江蘇省建筑工程綜合預算定額》3.5《江蘇省建筑裝飾工程綜合預算定額》3.6揚州市房地產市場的其它相關資料（八）估價原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則：應以估價對象的合法權益為前提估價。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。2、替代原則：所謂替代原則，即在評估一宗房地產價格時，如附近地區(qū)有相近效用的房地產價格存在，那么可根據(jù)替代原則推斷出估價對象房地產的價格。即要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價值。3、估價時點原則：要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理的價值。同一宗房地產在不同時點往往會有不同的價格，所以在評估一宗房地產價格時，必須假定市場情況靜止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況也是以其在該時點的狀況為準。4、最高最佳使用原則：由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來的收益不同，且房地產權利人都期望從其所占用的房地產上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據(jù)，所以房地產的價格是以該房地產的效用作最有效發(fā)揮為前提的。在評估中應充分考慮待房地產的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、科學的房地產價格。5、謹慎原則：又稱為保守原則或穩(wěn)健原則，是指房地產估價師進行抵押價值評估時，在存在不確定因素和風險、估價參數(shù)的確認和計量的精確性受到影響的情況下，應運用謹慎的職業(yè)判斷和穩(wěn)妥的評估方法進行處理。充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。（九）估價方法房地產估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等。不同的估價方法從不同的角度反映了所估房地產在一定權利狀況及一定時間點的價格水平，只是各種方法的適用條件、方法特點、資料要求有所不同，需根據(jù)委估房地產的估價目的、實際情況等選擇合適的估價方法。我們對委估房地產的文件資料進行了必要的審核及分析，并進行了認真的實地勘察和調查了解，考慮估價對象的實際情況，故本次評估選用市場比較法進行估價。所謂市場比較法，是指將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。即：待估房地產樓價=比較案例房地產樓價××××（十）估價結果本公司根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，結合估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房產市場因素進行分析，確定估價對象可能實現(xiàn)的價值如下：市場價值：委估房地產建筑面積為102.92平方米，評估總價為人民幣34.91萬元，大寫：人民幣叁拾肆萬玖仟壹佰圓整。抵押價值：委估房地產建筑面積為102.92平方米，評估總價為人民幣34.91萬元，大寫：人民幣叁拾肆萬玖仟壹佰圓整。因抵押權實現(xiàn)方式的不同會導致抵押權實現(xiàn)的處置成本和價值減損不同，因此，本報告所提供的抵押價值未扣除當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)并在處分抵押物過程中所發(fā)生的訴訟費用、各項中介費用（如變現(xiàn)費用、評估費用等）、以及按照政府規(guī)定須繳納的相關稅費。（十一）估價人員注冊房地產評估師李加龍（簽章）：注冊房地產評估師趙松原（簽章）：（十二）估價作業(yè)日期2007年1月15日至2007年1月19日（十三）估價報告應用的有效期在房地產市場和委估對象情況變化不大的情況下，估價報告應用的有效期自提交估價報告之日2007年1月19日起原則上為一年。揚州XX房地產咨詢評估有限公司二零零七年一月十九日估價技術報告(一)個別因素分析詳見《估價結果報告》中“三、估價對象”(二)區(qū)域因素素分析(1)交通條件：：估價對象位位于硯池小區(qū)區(qū)5幢501室，距揚州市市中心（文昌昌閣）約約6分鐘車程。該該區(qū)域內道路路通達狀況好好，主干道江江陽路和大學學南路，交通通狀況優(yōu)。有有19路；29路等公交車車可直接到達達。(2)生活服務設設施：有荷花花池公園，農農工商超市，荷荷花菜菜市場場等生活服務務設施。區(qū)域域內基礎設施施完善，供電電、供水、通通訊和排水保保證率均較高高。(3)教育配套設設施：估價對象所在在區(qū)域內有育育才小學，三三元橋小學，揚揚州中學，揚揚州大學等文文化教育設施施。(4)環(huán)境質量：：估價對象周圍圍沒有大的噪噪聲污染，空空氣質量良好好，斜對面是是免費開放的的荷花池公園園，綠化率較較高。(三)市場背景分析在建立誠信房產市市場的前提下下，過去幾年年，隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展，基基礎設施條件件的改善和房房地產基本制制度與政策不不斷完善，市市區(qū)內的房地地產交易日益益活躍，房地地產市場日新新月異，揚州州房地產業(yè)的的快速發(fā)展已已成為拉動國國民經(jīng)濟快速速增長的重要要一環(huán)；今年，揚州的房地地產市場雖受受到國家宏觀觀政策的影響響，但還是保保持良好的發(fā)發(fā)展趨勢，房房地產市場仍仍然呈現(xiàn)健康康、快速發(fā)展展的態(tài)勢，房房地產市場出出現(xiàn)購銷兩旺旺的喜人局面面，房地產市市場開發(fā)投資資出現(xiàn)理性回回落，房地產產市場供應結結構基本合理理，商品房價價格有升有降降；從目前的市場經(jīng)濟濟分析看，揚揚州的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展已步入快快車道，國民民經(jīng)濟的持續(xù)續(xù)發(fā)展推動房房地產業(yè)的快快速發(fā)展，而而房地產的發(fā)發(fā)展又會推動動經(jīng)濟的發(fā)展展，二者相輔輔相成。根據(jù)據(jù)這種形勢分分析，預測將將來揚州市房房地產將會出出現(xiàn)穩(wěn)中有升升的局面。（四）最高最佳使使用分析房地產應當以估價價對象的最高高最佳使用為為前提進行估估價。最高最最佳使用是指指法律上允許許、技術上可可能、經(jīng)濟上上可行，經(jīng)過過充分合理論論證，能使估估價對象產生生最高價值的的使用。另外外，房地產價價格受土地與與建筑物組合合狀態(tài)的影響響，兩者的配配合適當均衡衡時，房地產產效用才能高高度發(fā)揮，達達到最高最佳佳使用狀態(tài)。該估價對象地理位位置優(yōu)越，建建筑設計合理理，配套設施施齊全，交通通條件便利，居居住環(huán)境理想想，區(qū)位條件件較為優(yōu)越；；估價對象為為居住用房，混混合結構，面面積、層高、布布局均適合作作為居住用房房。本次估價價目的為抵押押評估，土地地登記用途為為住宅用地，根根據(jù)估價人員員分析，本報報告中的使用用功能以現(xiàn)狀狀用途為最高高最佳使用。（五）估價方法選選用房地產估價方法主主要有市場比比較法、收益益法、成本法法、假設開發(fā)發(fā)法等。不同同的估價方法法從不同的角角度反映了所所估房地產在在一定權利狀狀態(tài)及一定時時間點的價格格水平，只是是各種方法的的適用條件、方方法特點、資資料要求有所所不同，需根根據(jù)委估房地地產的估價目目的、實際情情況等選擇合合適的估價方方法。我們對對委估房地產產的文件資料料進行了必要要的審核及分分析，并進行行了認真的實實地勘察和調調查了解，考考慮估價對象象的實際情況況，故本次評評估選用市場場比較法進行行估價。所謂市場比較法，是是指將估價對對象與在估價價時點的近期期有過交易的的類似房地產產進行比較，對對這些類似房房地產的成交交價格做適當當?shù)男拚?，以以此估算估價價對象的客觀觀合理價格或或價值的方法法。即：待估房地產樓價==比較案例房房地產樓價××××（六）估價測算過程1.選擇交易案例進行行比較本次評估，我們選選擇委估對象象附近相同或或相似類型的的交易案例進進行比較：實例1：硯池小區(qū)住宅用房房，混合結構構，建筑面積積為148平方米米，與估價對對象戶型相似似，總層數(shù)55層，所在層層數(shù)為5層，高裝，成交日期為2006年07月，成交交單價為3588元/㎡。實例2：硯池小區(qū)住宅用房房，混合結構構，建筑面積積為126平方米，與與估價對象戶戶型相似，總總層數(shù)為5層，所在層數(shù)數(shù)為5層，中裝，成成交日期為2006年09月，成交交單價34997元/㎡。實例3：硯池小區(qū)住宅用房房，混合結構構，建筑面積積為127平方米，與與估價對象戶戶型相似，總總層數(shù)為5層，所在層數(shù)數(shù)為4層，高裝，成交日期期為2006年11月，成交單單價為35335元/㎡。2.進行交易情況況修正交易情況修正，是是排除交易行行為中的一些些特殊因素所所造成的交易易價格偏差，它它是對可比實實例價格本身身是否正常的的修正。由于于所選取的案案例均屬正常常交易，故交交易情況無須須進行修正。3.進行交易日期修正正交易日期修正，是是指將可比實實例在其成交交日期的價格格修正到估價價時點的價格格。由于所選選取的案例成成交價均為2006年下半年的成交交價格，揚州州市在此期間間房地產市場場穩(wěn)定增長，無無大的價格波波動，故交易易日期修正幅幅度較小。4.進行區(qū)域因素修正正區(qū)域因素修正，是是將可比實例例相對于估價價對象在外部部環(huán)境方面的的差別所產生生的交易價格格差別排除掉掉。5.進行個別因素素修正個別因素修正，是是指將可比實實例相對于估估價對象在本本身的使用功功能、質量好好壞等方面的的差別所產生生的交易價格格差別排除掉掉?？杀冉灰滓讓嵗c估價價對象的個別別因素差異，主主要體現(xiàn)在：：狀、結構、朝朝向、房屋成成新度與樓層層等。以待估估對象的個別別因素為基準準，設為100，交易案例例與之比較評評分。6.估價對象與可比實實例的情況因因素說明（見見表1）7.因素條件指數(shù)表（見見表2）8.比較因素條件指數(shù)數(shù)表（見表3）1因素情況說明表估價對象實例1實例2實例3交易情況正常正常正常正常交易價格（元/㎡㎡）358834973557交易時間2006年2006年2006年區(qū)域因素基礎設施狀況齊全齊全齊全齊全況/150150150150兩條兩條兩條兩條優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)施較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個別因素混合混合混合混合5/55/55/54/5朝南朝南朝南朝南一般一般一般一般毛坯高裝中裝高裝0.850.850.850.85表2因素條件指數(shù)表表估價對象實例1實例2實例3交易情況正常正常正常正常交易價格（元/㎡㎡）358834973557交易時間999999區(qū)域因素基礎設施狀況100100100100況100100100/100100100100100100100100100100100100施100100100100個別因素100100100100層次狀況100100100101100100100100100100100100裝修狀況100103102103100100100100表3比較因素條件指