房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精要總結(jié)

成本控制要點應(yīng)用指南我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點應(yīng)用指南》。其中有三點需要說明：第一：控制要點是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?。目錄目錄目錄第一項………?REF_Ref484587871\h立項成本控制要點點應(yīng)用指南第二項………….REF_Ref486643698\h規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制制要點應(yīng)用指指南第三項………….REF_Ref484588164\h招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控控制要點應(yīng)用用指南第四項………….REF_Ref484588177\h施工環(huán)節(jié)成本控制制要點應(yīng)用指指南第五項………….REF_Ref484588187\h材料及設(shè)備采購環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點應(yīng)用指指南第六項………….REF_Ref484588198\h銷售環(huán)節(jié)成本控制制要點應(yīng)用指指南第七項………….REF_Ref484588209\h

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成成本控制要點點應(yīng)用指南第八項………….REF_Ref484588220\h期間費(fèi)用的成本控控制要點應(yīng)用用指南第九項………….REF_Ref484588240\h物業(yè)管理成本控制制要點應(yīng)用指指南附件………….北京公司規(guī)范化管管理系列文件件第一項第一項立項成本控制要點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭爭減免項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本本控制要點說說明中項目開開發(fā)成本構(gòu)成成表、附表一一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆拆遷安置費(fèi)用用項目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司司工程體系走走；交政府部部分按有關(guān)規(guī)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計部和和審算部負(fù)責(zé)責(zé)自建部分；；工程部負(fù)責(zé)責(zé)交政府部分分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大大化，合理提提高容積率，降降低土地成本本項目部、設(shè)計部負(fù)負(fù)責(zé)買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)細(xì)項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本本控制要點說說明中項目開開發(fā)成本構(gòu)成成表、附表一一、附表二及及買斷方式的的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利利益項目部負(fù)責(zé)付款時間周期長、次數(shù)多項目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的的標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)細(xì)工程部、項目部負(fù)負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直直接掛鉤。項目部負(fù)責(zé)合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有有利于北京公公司；項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本本控制要點說說明中項目開開發(fā)成本構(gòu)成成表、附表一一、附表二及及合作開發(fā)的的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負(fù)責(zé)交房時間盡可能地延后交房房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房房標(biāo)準(zhǔn)項目部負(fù)責(zé)付款總額付款時間選擇有利于公司利利益的方式項目部負(fù)責(zé)項目部負(fù)責(zé)第二項第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計計市場信息搜集和分分析市政狀況信息分析析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任任務(wù)書可行性性設(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目目、審算、銷銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參參考文件，以以下同（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評評審委員會，對對方案進(jìn)行評評審、確定。未通過的方案進(jìn)入入可行性設(shè)計計變更環(huán)節(jié)，再再重新評審。由項目、設(shè)計、工工程、審算、財財務(wù)、銷售等等各部門組成成評審委員會會，總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計計根據(jù)實際情情況進(jìn)行細(xì)節(jié)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前前確定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程部配合根據(jù)提交的設(shè)計成成果進(jìn)行投資資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計計部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運(yùn)營營的情況和市市場分析制訂訂設(shè)計任務(wù)書書設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目目部、銷售部部協(xié)作方案設(shè)計招投標(biāo)設(shè)計部方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完完善自身報批批規(guī)范性，材材料完整項目部負(fù)責(zé)，設(shè)計計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會會各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投投標(biāo)方案和設(shè)設(shè)備選型、實實體研究、環(huán)環(huán)境方案等因因素對總成本本作出概算設(shè)計部與工程部負(fù)負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料料自己專業(yè)人員勘察察設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上上形式由專家進(jìn)行樁基形形式和樁基結(jié)結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計計、樁基設(shè)計計、功能設(shè)計計及配套設(shè)施施等因素，在在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上確立施工工圖設(shè)計要求求建安施工圖中結(jié)構(gòu)構(gòu)造價、建筑筑造價和環(huán)境境設(shè)施費(fèi)等約約占總造價70%的部分屬于于設(shè)計方可控控部分，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格審核。設(shè)計部和工程部負(fù)負(fù)責(zé)，其他部部門協(xié)助報建政府部門報批費(fèi)，按按政府有關(guān)政政策交納。項目部報施圖審圖施工配合互審互簽，明確修修改意見，設(shè)設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程協(xié)助，知會會銷售部面積測算設(shè)計圖紙測算與實實際施工時檢檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費(fèi)用控制制施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)經(jīng)營指導(dǎo)書和和實體研究的的結(jié)果確定方方案設(shè)計要求求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定定裝修材料和和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計目標(biāo)標(biāo)成本計劃明明細(xì)表裝飾綜合價格拆分分分析參見深圳公司文件件招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能能的經(jīng)濟(jì)評估估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴(kuò)充建筑筑物功能設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售售、工程部協(xié)協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件件項目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報報批標(biāo)準(zhǔn)確立立環(huán)境設(shè)計方方案目標(biāo)成本本總額設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會會（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智智能化必要性性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部部合作，爭取取雙贏招投標(biāo)小組組織，總總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售售部的信息暢暢通，保障銷銷售承諾與實實際功能的一一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更更洽商流程進(jìn)進(jìn)行設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程、銷售部協(xié)協(xié)助詳見《工程現(xiàn)場變變更管理規(guī)范范》10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確確定材料設(shè)備備，使設(shè)計在在圖紙階段就就考慮了材料料設(shè)備的安裝裝設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會會詳見《設(shè)備材料采采購規(guī)范》其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計審算部第三項招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標(biāo)單位的選擇擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程程監(jiān)理、材料料及設(shè)備供貨貨商名冊及資資料庫。從公司認(rèn)可名冊中中的承建商、供供貨商、監(jiān)理理公司中選擇擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家家投標(biāo)單位報報招投標(biāo)工作作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)監(jiān)理招投標(biāo)合合同；設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)環(huán)境、裝修招招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)設(shè)備招投標(biāo)合合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包包裝招投標(biāo)合合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管管理程序招投標(biāo)工作小組組審核、考察察、評估、篩篩選三家以上上投標(biāo)單位報報招投標(biāo)評審審委員會及主主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評審委員會會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包包含：（1）工期；（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書書必須加蓋投投標(biāo)單位法人人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等等。主辦部門起草、制制定招投標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程程監(jiān)理招投標(biāo)標(biāo)合同；2、設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計計、環(huán)境、裝裝修招投標(biāo)合合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料料設(shè)備招投標(biāo)標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營銷銷、包裝招投投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核核招投標(biāo)評審委員會會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)標(biāo)管理程序控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技技術(shù)評標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)標(biāo)3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審核核廣告包裝費(fèi)費(fèi)詳見招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位位；評定中標(biāo)標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會會審核、評定定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)標(biāo)管理程序第四項施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估定準(zhǔn)避中計核面造能的見以變各為參審算部負(fù)責(zé)計算變變更費(fèi)用（含含可能引起的的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行行修改的工期期評估。審算部成本管理員員負(fù)責(zé)計算變變更后的成本本現(xiàn)狀。詳見《工程變更管管理辦法》——“工程變更的的控制辦法”？？？？（2）變更的審核簽認(rèn)認(rèn)設(shè)成同應(yīng)認(rèn)經(jīng)辦部門？詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第二條、第第十三條。發(fā)生變更項目的負(fù)負(fù)責(zé)人詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第5到第8條。變更單部監(jiān)施同才經(jīng)辦部門詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第九到第第十二條。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后后方可進(jìn)行變變更。主管總經(jīng)理詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第十三條條。施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按照合合同中所約定定的條款執(zhí)行行。經(jīng)辦部門（設(shè)計部部或工程部）（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生生，應(yīng)堅持當(dāng)當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時時簽證的原則則。詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第十條?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)）2、施工現(xiàn)現(xiàn)場簽證（1）簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因因、工程量應(yīng)應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無無涂改、編號號準(zhǔn)、全，并并有監(jiān)理工程程師的簽字確確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計部部或工程部）詳見《工程變更管管理辦法》——“工程變更的的控制辦法”？？？？（2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負(fù)負(fù)責(zé)人詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第5到第8條。后在確確認(rèn)簽證前，應(yīng)應(yīng)按相應(yīng)審批批程序報審，通通過后方可正正式簽證。主管總經(jīng)理詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第十四條條。（3）簽證的反饋期匯析統(tǒng)控更意資料工程師詳見《工程現(xiàn)場簽簽證管理規(guī)范范》第十八、十十九條。3、審圖（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙紙會審圖紙多層次會審會會簽及審批制制度。各專業(yè)互審互簽制制度。力爭在開工前把圖圖紙中的問題題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見《施工環(huán)節(jié)成成本控制要點點》三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定定通過投標(biāo)確定配合合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程程中修改分包包方式、分包包內(nèi)容、范圍圍而增加工程程成本。甲方代表詳見《施工環(huán)節(jié)成成本控制要點點》四、“總分包配合合費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間施工所用的各項材材料的選型應(yīng)應(yīng)在材料招標(biāo)標(biāo)前確定。設(shè)計部主要解決的是材料料供應(yīng)對施工工環(huán)節(jié)成本的的影響，詳見見《施工環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點》五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方方式，通過招招標(biāo)確定相關(guān)關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加限時編制材料計劃劃。材料計劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的的問題，留出出相應(yīng)的時間間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工工程師審核完完成的形象部部位預(yù)算人員審核工程程價值量詳見《付款審批程程序規(guī)范》附附件2：“工程款付款款流程”（1）付款的審批根據(jù)情況由不同級級別人員最終終審批。主管副總或總經(jīng)理理第五項材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進(jìn)場計劃采購招投標(biāo)及訂立立合同時間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺缺運(yùn)輸周期具體與采購點遠(yuǎn)近近相對應(yīng)安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系系2、材料的性能價格格比市場信息日常搜集市場信息息，建立材料料市場信息庫庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參參數(shù)由設(shè)計部部確定或封樣樣。設(shè)計部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料料設(shè)備要制定定招投標(biāo)計劃劃。不需招投投標(biāo)的材料設(shè)設(shè)備，采用三三家以上廠家家報價選擇。審算部詳見《招投標(biāo)管理理規(guī)范》第六六、七條和《設(shè)設(shè)備材料采購購規(guī)范》第四四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總總額進(jìn)度控制制。保修款一般不低于于合同總價的的5%。依據(jù)合同中約定付付款。經(jīng)辦部門（工程部部或設(shè)計部）詳見《付款審批程程序規(guī)范》附附件3“甲供材料付付款流程”和附件7“采購類付款款流程”4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認(rèn)貨到到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)負(fù)責(zé)監(jiān)控驗收收詳見《設(shè)備材料采采購規(guī)范》第第八條質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收收工程部投入使用后的質(zhì)量量驗收物業(yè)公司5、材料保管與保修修材料保管在合同中明確貨物物的卸貨和保保管的責(zé)任承承擔(dān)者工程部詳見《設(shè)備材料采采購規(guī)范》第第九條、第十十三到十六條條材料保修用合同的方式明確確保修責(zé)任和和保修期第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額額項目部詳見《營銷費(fèi)用管管理規(guī)范》（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素素確定具體計計劃和費(fèi)用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見，按按審批流程操操作主管總經(jīng)理詳見《營銷操作流流程規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制制獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和和部門經(jīng)理詳見《營銷包裝操操作規(guī)范》（7）計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費(fèi)用管管理規(guī)范》3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公公司信息收集集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見《營銷包裝操操作規(guī)范》（2）招投標(biāo)先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操操作規(guī)范》內(nèi)部評審銷售部詳見《招投標(biāo)管理理規(guī)范》招投標(biāo)評審委員會4、樣板房裝修（1）設(shè)計、裝修市場信息收集制訂裝修目標(biāo)成本本總額設(shè)計部、銷售部詳見《營銷包裝操操作規(guī)范》和和《設(shè)計規(guī)劃劃管理規(guī)范》（2）材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見《設(shè)備、材料料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標(biāo)標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組詳見《招投標(biāo)管理理規(guī)范》（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議議物業(yè)公司、銷售部部祥見《物業(yè)管理規(guī)規(guī)范》（5）材料回收、保管和和再利用建立材料設(shè)備清單單使用登記閑置品評估和處理理設(shè)計部負(fù)責(zé)，物業(yè)業(yè)、銷售部配配合詳見《營銷包裝操操作規(guī)范》控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點待定銷售前臺負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦辦法（2）回款周期待定銷售前臺負(fù)責(zé)，財財務(wù)監(jiān)督詳見《回款管理規(guī)規(guī)范》6、銷售補(bǔ)充條款及及承諾承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計計、工程監(jiān)督督待制訂相關(guān)管理辦辦法（2）設(shè)計變更與承諾諾變更審批與知會制制度承諾變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售售、工程協(xié)助助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處處理與施工隊洽商延長長保修期交房驗收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)責(zé)，銷售前臺臺、物業(yè)公司司協(xié)作詳見《補(bǔ)償管理規(guī)規(guī)范》8、其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其其他費(fèi)用（如如因銷售要求求而發(fā)生的設(shè)設(shè)計洽商變更更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)進(jìn)行主管副總詳見《工程現(xiàn)場變變更管理規(guī)范范》等第七項工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的的審查先由造價比例大的的項目看（地地面、墻面、部部分家具），縮縮小及調(diào)整面面積。注意報價拆分、施施工方法、報報價及招標(biāo)方方法不同會影影響成本的問問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計計部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)關(guān)文件2、鋼筋用量的核實實（1）施工圖中的鋼筋筋用量（2）洽商、變更的鋼鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管管理經(jīng)驗豐富富、職業(yè)道德德良好、工作作認(rèn)真負(fù)責(zé)工工程造價咨詢詢公司進(jìn)行鋼鋼筋量計算工工作財務(wù)部、審算部與與主管副總負(fù)負(fù)責(zé)確定工程程造價咨詢公公司。詳見正在草擬中工工程預(yù)決算管管理規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)抽抽查與核實工工程造價咨詢詢公司的鋼筋筋用量計算工工作工程造價咨詢公司司與審算部相相關(guān)人員必須須下現(xiàn)場了解解乙方綁扎鋼鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費(fèi)用價差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價價差調(diào)整辦法法及時跟蹤價格（材材料、人工、費(fèi)費(fèi)用）變化情情況當(dāng)價格出現(xiàn)異常波波動時，應(yīng)立立即與相關(guān)單單位商量對策策審算部材料組與預(yù)預(yù)算工程師負(fù)負(fù)責(zé)詳見正在草擬中工工程預(yù)決算管管理規(guī)范4、洽商、變更的費(fèi)費(fèi)用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方方對圖紙的修修改（3）現(xiàn)場簽證工程部項目部負(fù)責(zé)責(zé)組織各專業(yè)業(yè)共同審圖，實實行專業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重重大修改之前前，應(yīng)進(jìn)行方方案經(jīng)濟(jì)比較較現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明明確發(fā)生費(fèi)用用的原因和責(zé)責(zé)任設(shè)計部負(fù)責(zé)建筑專專業(yè)圖紙質(zhì)量量的審核工程部負(fù)責(zé)其他專專業(yè)圖紙的審審核工程項目部負(fù)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場簽證的監(jiān)監(jiān)控審算部負(fù)責(zé)審核洽洽商、變更的的合理性、完完整性（負(fù)洽洽商）及經(jīng)濟(jì)濟(jì)性詳見正在草擬中工工程預(yù)決算管管理規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合合同義務(wù)甲方督促乙方履行行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過過程中控制1、工程項目部負(fù)責(zé)責(zé)施工合同中中技術(shù)條款的的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工工合同中合同同條款經(jīng)濟(jì)部部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工工程預(yù)決算管管理規(guī)范（3）配合管理工程部項目經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)各施工方方的配合問題題工程項目部負(fù)責(zé)施施工過程中協(xié)協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩窩工時，工程程部與審算部部及時進(jìn)行停停、窩工費(fèi)用用計算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)費(fèi)用的核實第八項期間費(fèi)用的成本控制要點應(yīng)用指南第八項期間費(fèi)用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)規(guī)模與貸款計計劃制定年度資金計劃劃資金占壓費(fèi)用估算算與控制1、財務(wù)部負(fù)責(zé)年度度資金計劃2、財務(wù)部與審算部部配合控制占占壓資金量詳見付