房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理承包方式探究

某某房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目管理承包方式探究編制：編制時(shí)間：二○一三年四月四日目錄TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc26428一、前提1HYPERLINK\l_Toc16359二、營運(yùn)部管理班子核心成員的組成和營運(yùn)部的運(yùn)行1HYPERLINK\l_Toc30823三、風(fēng)險(xiǎn)抵押1HYPERLINK\l_Toc2580四、實(shí)施細(xì)則2HYPERLINK\l_Toc234131、實(shí)施主體2HYPERLINK\l_Toc277202、實(shí)施時(shí)間2HYPERLINK\l_Toc87933、承包方式：2HYPERLINK\l_Toc82474、資金運(yùn)作：3HYPERLINK\l_Toc310675、內(nèi)部效益審計(jì)。3HYPERLINK\l_Toc73926、項(xiàng)目分紅考評4HYPERLINK\l_Toc286597、薪酬激勵(lì)和升職等。4HYPERLINK\l_Toc7815五、核心管理成員的廉潔自律要求4一、前提根據(jù)某某公司董事長的要求和某某公司爭創(chuàng)“百年老店”這一長期發(fā)展戰(zhàn)略的安排，公司內(nèi)部擬推行項(xiàng)目承包方式進(jìn)行工程管理，有利于公司管理核心層團(tuán)結(jié)一心，在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目步入“中低速增長”的情況下，讓某某公司走出窘境；董事長考慮對管理團(tuán)隊(duì)的信任問題，管理班子核心成員需實(shí)行“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的原則，要求管理班子核心成員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)抵押。營運(yùn)部管理班子核心成員的組成和營運(yùn)部的運(yùn)行管理班子核心成員共5人某某公司總經(jīng)理——項(xiàng)目經(jīng)理，工程項(xiàng)目的審批權(quán)。某某公司總經(jīng)理助理（工程）——項(xiàng)目副經(jīng)理，日常事務(wù)管理的審核權(quán)。某某公司工程管理部經(jīng)理——項(xiàng)目主管，日常事務(wù)管理。某某公司資產(chǎn)管理部經(jīng)理——項(xiàng)目副主管，材料、設(shè)備采購和勞務(wù)等費(fèi)用監(jiān)管。某某公司資產(chǎn)管理部采購員——項(xiàng)目采購員。營運(yùn)部管理班子是相對固定、半松散的集體，所有成員除確保經(jīng)營項(xiàng)目的正常有序?qū)嵤€要負(fù)責(zé)完成在公司職責(zé)范圍內(nèi)的其他事務(wù)。項(xiàng)目具體實(shí)施的管理人員相對固定，通常情況在所在的工程項(xiàng)目上班，具體包括：責(zé)任工長、施工員、安全員、內(nèi)業(yè)技術(shù)員和預(yù)算員等。項(xiàng)目部管理人員視公司工程項(xiàng)目的情況確定去留，其工資待遇與市場接軌甚至略高于市場價(jià)格。風(fēng)險(xiǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)抵押總金額為50萬元；其中總經(jīng)理30萬元，其余4位成員各5萬元。每位成員繳納風(fēng)險(xiǎn)抵押金后，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)部出具收據(jù)。實(shí)施細(xì)則實(shí)施主體以某某公司擬待開發(fā)的青山逸品小型酒店、古堰逸品產(chǎn)權(quán)式酒店、成青逸品度假式酒店和某某公司施工的重慶項(xiàng)目等工程為管理目標(biāo)。實(shí)施時(shí)間以3~5年為期限。承包方式：1）擬定管理目標(biāo)安全管理目標(biāo)：杜絕死亡和重傷事故、輕傷頻率控制在3%以內(nèi)。質(zhì)量管理目標(biāo)：質(zhì)量合格，為交鑰匙工程。文明施工管理目標(biāo)：達(dá)到市級(jí)以上“文明工地”標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)度管理目標(biāo)：符合公司的總進(jìn)度計(jì)劃。成本管理目標(biāo)：控制在承包合同總價(jià)的95%以內(nèi)。信息管理目標(biāo)：項(xiàng)目預(yù)算、物料管理、財(cái)務(wù)系統(tǒng)的信息使用符合公司規(guī)定要求。2）經(jīng)濟(jì)承包的原則：工程的總價(jià)和清單單價(jià)按照公司對外發(fā)包的同等價(jià)格或大致與發(fā)包相當(dāng)?shù)膬r(jià)格執(zhí)行?？梢赃x用以下的一種承包方式。第一種方式：按建筑面積以每平方米包干的方式，完成施工圖標(biāo)示的所有內(nèi)容，設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目增減的工程量按實(shí)結(jié)算。增加的新項(xiàng)目按單價(jià)包干的預(yù)算書計(jì)費(fèi)方式執(zhí)行，材料及人工調(diào)價(jià)按當(dāng)時(shí)施行的市場價(jià)。第二種方式：按當(dāng)時(shí)施行的定額、材料市場價(jià)和政府的有關(guān)文件結(jié)算。至于采取何種承包管理方式，核心管理成員可與公司商量決定。資金運(yùn)作：1）工程款支付：成立項(xiàng)目承包“專用賬戶”。由于是內(nèi)部管理承包，公司參照對外發(fā)包的方式進(jìn)行，與承包集體簽訂“合同”。合同中約定支付工程預(yù)付款，按照工程進(jìn)度付款，將款項(xiàng)付入專用項(xiàng)目賬戶中。由項(xiàng)目部每月提出資金使用計(jì)劃，該計(jì)劃包括：材料款、人工工資、機(jī)械使用費(fèi)計(jì)劃等，支付款項(xiàng)時(shí)須由核心管理成員審核、簽名；各種款項(xiàng)的支付，最少經(jīng)過1次審核、1次審批程序。2）工程項(xiàng)目的日常運(yùn)行費(fèi)報(bào)銷：材料檢測費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、車輛維保費(fèi)等費(fèi)用按照公司規(guī)定逐級(jí)審批、報(bào)銷后納入工程成本。3）工程稅金的繳納：工程稅金由公司代扣代繳納入工程成本。4）資質(zhì)掛靠費(fèi)：按與掛靠單位的簽訂的合同由項(xiàng)目部逐級(jí)審批支付納入工程成本。5）項(xiàng)目員工工資的發(fā)放方式：營運(yùn)部管理班子核心成員的工資及績效工資由公司發(fā)放，非核心成員的工資由項(xiàng)目部發(fā)放納入項(xiàng)目的成本。6）其他須納入工程成本的費(fèi)用5、內(nèi)部效益審計(jì)。每個(gè)項(xiàng)目均需單獨(dú)做一本資金使用流水賬，該賬目用于與公司財(cái)務(wù)審計(jì)部核對。工程項(xiàng)目按照“交鑰匙”工程驗(yàn)收，工程交接后，項(xiàng)目部開始編制工程結(jié)算，結(jié)算提交后，公司董事長安排公司相關(guān)部門開始進(jìn)行內(nèi)部效益審計(jì)。審計(jì)的內(nèi)容包括：對項(xiàng)目的整體完成情況進(jìn)行審核分析，特別是對利潤等績效需考核的目標(biāo)完成情況進(jìn)行審核分析，并依據(jù)效績考核辦法，出具內(nèi)部效益審計(jì)定量指標(biāo)評價(jià)報(bào)告；對工程項(xiàng)目施工管理過程中工程質(zhì)量、施工進(jìn)度、材料、安全、現(xiàn)場管理、信息管理等進(jìn)行控制的有效性、完整性進(jìn)行評審，并出具評審意見。公司相關(guān)部門完成以上盈虧和現(xiàn)場管理目標(biāo)的審計(jì)后，擬定《項(xiàng)目結(jié)算意見書》由董事長審批。項(xiàng)目分紅考評根據(jù)董事長簽發(fā)的《項(xiàng)目結(jié)算意見書》，在總經(jīng)理——項(xiàng)目經(jīng)理的主持下對承包管理項(xiàng)目實(shí)行分紅。工程項(xiàng)目虧損：按超出“合同”價(jià)的百分比扣除相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)抵押金。發(fā)生重傷以上工傷事故，每例扣罰核心成員風(fēng)險(xiǎn)抵押金額的20%。視事故責(zé)任情況，可以對直接責(zé)任人追加風(fēng)險(xiǎn)抵押金額10~30%罰金。承包管理項(xiàng)目盈利：核心管理班子各成員按風(fēng)險(xiǎn)抵押金金額比例分紅。7、薪酬激勵(lì)和升職等。管理班子核心成員的薪酬激勵(lì)、升職與項(xiàng)目管理承包分紅嚴(yán)格區(qū)分