房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作流程

項(xiàng)目運(yùn)作流程圖其他部門(mén)信息源其他部門(mén)信息源與甲方合同磋商總經(jīng)理評(píng)審立項(xiàng)高層領(lǐng)導(dǎo)信息源市場(chǎng)部與策劃部協(xié)作調(diào)查經(jīng)營(yíng)副總與甲方合同磋商總經(jīng)理評(píng)審立項(xiàng)高層領(lǐng)導(dǎo)信息源市場(chǎng)部與策劃部協(xié)作調(diào)查經(jīng)營(yíng)副總初步意向初步意向其他信息渠道統(tǒng)籌其他信息渠道統(tǒng)籌反饋評(píng)審反饋評(píng)審總經(jīng)理簽合同否定補(bǔ)充市場(chǎng)部專(zhuān)業(yè)調(diào)查總經(jīng)理簽合同否定補(bǔ)充市場(chǎng)部專(zhuān)業(yè)調(diào)查市場(chǎng)部跟進(jìn)市場(chǎng)部跟進(jìn)行政副總預(yù)算報(bào)批市場(chǎng)部調(diào)查有效信息行政副總預(yù)算報(bào)批市場(chǎng)部調(diào)查有效信息不成立不成立組織各部門(mén)立項(xiàng)論證評(píng)審評(píng)審持續(xù)跟進(jìn)市場(chǎng)部分析處理息組織各部門(mén)立項(xiàng)論證評(píng)審評(píng)審持續(xù)跟進(jìn)市場(chǎng)部分析處理息成功與甲方協(xié)調(diào)跟蹤失敗成功與甲方協(xié)調(diào)跟蹤失敗策劃部方案否決策劃部方案否決競(jìng)選項(xiàng)目組長(zhǎng)競(jìng)選項(xiàng)目組長(zhǎng)不立項(xiàng)協(xié)調(diào)失敗不可行不立項(xiàng)協(xié)調(diào)失敗不可行人員人員組建項(xiàng)目組暫無(wú)價(jià)值價(jià)值行政人力資源部組建項(xiàng)目組暫無(wú)價(jià)值價(jià)值行政人力資源部部支持監(jiān)督支持監(jiān)督銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作報(bào)告?zhèn)浒复鏅n銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作報(bào)告?zhèn)浒复鏅n后續(xù)事宜后續(xù)事宜財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部支持溝通協(xié)作合作我方廣告公司甲方廣告公司簽證確認(rèn)賬款催收甲方支持監(jiān)督反饋策劃部說(shuō)明：本圖僅為“基于過(guò)程的管理、基于事實(shí)的判斷、過(guò)程受控、過(guò)程糾錯(cuò)等”及降低“累計(jì)誤差”提供圖示依據(jù)，至于具體的運(yùn)作流程參見(jiàn)《項(xiàng)目運(yùn)作流程細(xì)則》文件，具體的部門(mén)作業(yè)規(guī)范和指南參照相關(guān)文本。結(jié)算支付項(xiàng)目結(jié)算正式運(yùn)作期間項(xiàng)目組長(zhǎng)與各相關(guān)方歸口對(duì)接支持溝通協(xié)作合作我方廣告公司甲方廣告公司簽證確認(rèn)賬款催收甲方支持監(jiān)督反饋策劃部說(shuō)明：本圖僅為“基于過(guò)程的管理、基于事實(shí)的判斷、過(guò)程受控、過(guò)程糾錯(cuò)等”及降低“累計(jì)誤差”提供圖示依據(jù)，至于具體的運(yùn)作流程參見(jiàn)《項(xiàng)目運(yùn)作流程細(xì)則》文件，具體的部門(mén)作業(yè)規(guī)范和指南參照相關(guān)文本。結(jié)算支付項(xiàng)目結(jié)算正式運(yùn)作期間項(xiàng)目組長(zhǎng)與各相關(guān)方歸口對(duì)接項(xiàng)目組市調(diào)項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目結(jié)束項(xiàng)目組市調(diào)項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目結(jié)束項(xiàng)目運(yùn)作流程項(xiàng)目開(kāi)拓（一）、項(xiàng)目信息收集處理1、市場(chǎng)部進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的調(diào)查，獲取項(xiàng)目信息，并進(jìn)行分析處理：①、對(duì)于有效信息，持續(xù)跟進(jìn)；②、暫無(wú)價(jià)值的信息存檔，但必須持續(xù)跟蹤。2、市場(chǎng)部跟進(jìn)項(xiàng)目的相關(guān)要素，包括：①、項(xiàng)目概況、區(qū)域情況及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)（顯在及潛在）等；②、開(kāi)發(fā)商的背景、相關(guān)要素、決策人、談判切入點(diǎn)、談判關(guān)鍵人等；③、與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的規(guī)劃單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、廣告公司等；④、與我方競(jìng)爭(zhēng)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或銷(xiāo)售代理的要素、介入項(xiàng)目的程度等；⑤、與項(xiàng)目相關(guān)的關(guān)鍵要素和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等；⑥、其他影響項(xiàng)目及影響我方介入的因素。3、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)部的跟進(jìn)，通常產(chǎn)生以下兩種結(jié)果：①、獲得甲方的初步意向和要求,進(jìn)入正式市場(chǎng)調(diào)查程序;②、跟進(jìn)失敗,分析總結(jié)原因后存檔,必要時(shí)繼續(xù)跟蹤。4、公司其他部門(mén)、高層領(lǐng)導(dǎo)和其他渠道獲得的項(xiàng)目信息，通知或指令市場(chǎng)部進(jìn)入正式市場(chǎng)調(diào)查程序。（二）、項(xiàng)目初步接洽1、市場(chǎng)部對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目展開(kāi)有組織有計(jì)劃的正式調(diào)查，涉及異地和費(fèi)用使用的項(xiàng)目，向經(jīng)營(yíng)副總申報(bào)方案，審核后報(bào)行政副總核算，辦理款項(xiàng)事宜，費(fèi)用涉及相對(duì)大的調(diào)查呈報(bào)總經(jīng)理審批，按照程序進(jìn)行辦理：①、通過(guò)上一步程序的進(jìn)入下一步；②、沒(méi)有通過(guò)則按照要求返回重做方案。2、通過(guò)審批的方案，稱(chēng)做計(jì)劃，市場(chǎng)部嚴(yán)格按照計(jì)劃所列的要素進(jìn)行客觀真實(shí)的調(diào)查,保證數(shù)據(jù)信息的質(zhì)量,過(guò)程和結(jié)果納入考核；調(diào)查結(jié)束后，涉及費(fèi)用的項(xiàng)目必須當(dāng)天到財(cái)務(wù)部報(bào)銷(xiāo)。3、正式市場(chǎng)調(diào)查主要在原來(lái)的基礎(chǔ)上重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的宏觀微觀經(jīng)濟(jì)情況、房地產(chǎn)供需狀況、客戶(hù)群體特點(diǎn)、項(xiàng)目要素、開(kāi)發(fā)商要素及意圖等作深入系統(tǒng)的調(diào)查分析，對(duì)項(xiàng)目資源的條件進(jìn)行整合及判斷,并對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論，并編制《項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告》，市場(chǎng)部經(jīng)理簽字后送達(dá)策劃部進(jìn)行第一次評(píng)審，經(jīng)營(yíng)副總進(jìn)行第二次評(píng)審，并產(chǎn)生以下三種情形：①、策劃部經(jīng)理簽收或拒收（要求補(bǔ)充調(diào)查分析）；②、經(jīng)營(yíng)副總評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)或糾正調(diào)查側(cè)重點(diǎn)（要求補(bǔ)充調(diào)查分析）；③、經(jīng)過(guò)以上程序，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目本身不可行，市場(chǎng)部總結(jié)后存檔。4、策劃部結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)《項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告》和相關(guān)資料有選擇地編制《項(xiàng)目初次策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目整體定位策劃報(bào)告》、《首期開(kāi)發(fā)模式策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)報(bào)告》、《項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》等報(bào)送經(jīng)營(yíng)副總進(jìn)行第三次評(píng)審：①、通過(guò)評(píng)審，由經(jīng)營(yíng)副總負(fù)責(zé)把編制的外部方案送達(dá)甲方，進(jìn)行協(xié)調(diào)；②、沒(méi)有通過(guò)則按照要求重做方案。5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況：①、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認(rèn)可，進(jìn)入項(xiàng)目論證程序；②、甲方認(rèn)可，但提出其他相關(guān)要求，由市場(chǎng)部與策劃部協(xié)作補(bǔ)充調(diào)查，調(diào)整方案；③、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。二、項(xiàng)目論證1、經(jīng)營(yíng)副總負(fù)責(zé)組織公司各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)論證評(píng)審，并針對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的各個(gè)方面提出質(zhì)問(wèn)，各部門(mén)進(jìn)行答辯，對(duì)于論證結(jié)果由經(jīng)營(yíng)最終裁決：①、市場(chǎng)部主要針對(duì)項(xiàng)目的背景、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)防范、價(jià)格、利潤(rùn)、周期等提出論點(diǎn)和論據(jù)；②、策劃部對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)策略、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略、價(jià)格策略等進(jìn)行初步論證；③、銷(xiāo)售部對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作細(xì)節(jié)部分可能會(huì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行設(shè)想，并提出應(yīng)對(duì)措施；④、行政人力資源部對(duì)于項(xiàng)目組人員在項(xiàng)目所處區(qū)域會(huì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行論證；⑤、財(cái)務(wù)部對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作資金的預(yù)算、經(jīng)濟(jì)收益、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及措施等提出論證。2、經(jīng)過(guò)論證通常出現(xiàn)三種情形：①、通過(guò)論證評(píng)審，報(bào)送總經(jīng)理進(jìn)行最終評(píng)審；②、項(xiàng)目的論證缺少部分依據(jù)，由市場(chǎng)部與策劃部協(xié)作對(duì)其補(bǔ)充調(diào)查，調(diào)整方案，直到各種客觀依據(jù)充分為止，繼續(xù)進(jìn)行論證；③、論證后認(rèn)為項(xiàng)目不成立，進(jìn)行存檔處理。3、總經(jīng)理的評(píng)審過(guò)程，各部門(mén)指派代表參加，主要對(duì)于總經(jīng)理提出的各種與項(xiàng)目有關(guān)的質(zhì)問(wèn)進(jìn)行答辯，并產(chǎn)生如下結(jié)果：①、通過(guò)總經(jīng)理的評(píng)審，項(xiàng)目立項(xiàng)，并進(jìn)入合同洽談程序；②、總經(jīng)理對(duì)于部分方案提出否定，返回論證評(píng)審程序；③、總經(jīng)理否決該項(xiàng)目，總結(jié)后歸檔處理。三、合同訂立1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)與甲方就項(xiàng)目合作事宜的相關(guān)合同條款進(jìn)行磋商：①、磋商成功，相關(guān)條件滿(mǎn)足我方運(yùn)作的各種要素，把甲方或我方草擬的合同樣本送達(dá)律師進(jìn)行審核，進(jìn)入合同簽署程序；②、磋商失敗，對(duì)方的條件不能滿(mǎn)足項(xiàng)目的運(yùn)作，總結(jié)后歸檔處理。2、總經(jīng)理簽署或授權(quán)公司相關(guān)人員與對(duì)方簽署合同，行政副總負(fù)責(zé)調(diào)查甲方的資信后，加蓋“合同專(zhuān)用章”。四、項(xiàng)目籌備1、經(jīng)營(yíng)副總負(fù)責(zé)把內(nèi)部方案和預(yù)算方案送達(dá)行政副總進(jìn)行財(cái)務(wù)核算,編制成本管理方案和人力資源方案后,一并報(bào)送總經(jīng)理審批;①、通過(guò)審批的方案成為計(jì)劃，依據(jù)計(jì)劃執(zhí)行；②、沒(méi)有通過(guò)審批的方案，依據(jù)總經(jīng)理的質(zhì)疑重新修改報(bào)批方案。2、項(xiàng)目組長(zhǎng)實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，行政副總負(fù)責(zé)組織，經(jīng)營(yíng)副總負(fù)責(zé)組長(zhǎng)的評(píng)選，銷(xiāo)售部經(jīng)理參與評(píng)選，最終結(jié)果報(bào)送總經(jīng)理審核。公司內(nèi)部中層管理人員（包括）以下的所有員工有權(quán)參與競(jìng)爭(zhēng)，并按照行政人力資源部的要求詳細(xì)提供如下資料：①、述職報(bào)告②、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案③、資源需求及目標(biāo)職責(zé)④、風(fēng)險(xiǎn)防范及風(fēng)險(xiǎn)控制措施、應(yīng)急措施。項(xiàng)目組長(zhǎng)的評(píng)選工作本著公開(kāi)、公正、公平的原則以答辯會(huì)展開(kāi)。3、入選的項(xiàng)目組長(zhǎng)根據(jù)獲得審批的人力資源計(jì)劃，向行政人力資源部提交人員需求，項(xiàng)目組長(zhǎng)有權(quán)對(duì)行政人力資源部調(diào)配或招聘的人員進(jìn)行評(píng)選，最終組建項(xiàng)目組。4、項(xiàng)目組長(zhǎng)根據(jù)獲得審批的物資需求計(jì)劃，向行政人力資源部提交申請(qǐng)，并按照計(jì)劃開(kāi)展各項(xiàng)工作，所涉及的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方面的事宜必須按照要求定期或不定期（突發(fā)事件）如實(shí)報(bào)送銷(xiāo)售部經(jīng)理，銷(xiāo)售部經(jīng)理填寫(xiě)傾向性意見(jiàn)后報(bào)送經(jīng)營(yíng)副總審核。五、項(xiàng)目運(yùn)作(一)、銷(xiāo)售準(zhǔn)備1、項(xiàng)目組與甲方、策劃部等建立正式的書(shū)面送達(dá)簽證制度。2、項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查由項(xiàng)目組負(fù)責(zé)，策劃部負(fù)責(zé)編制調(diào)查計(jì)劃，送達(dá)項(xiàng)目組長(zhǎng)實(shí)施，并對(duì)調(diào)查過(guò)程和結(jié)果提供支持。3、該階段策劃部負(fù)責(zé)與項(xiàng)目組、甲方、甲方廣告公司、我方廣告公司深度溝通后，根據(jù)實(shí)據(jù)情況有選擇的編制：①、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃》：VI，推廣的主題、方式、渠道、策略、步驟，包裝的類(lèi)型、風(fēng)格和銷(xiāo)售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷(xiāo)手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署；②、《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》：造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表；③、《項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整；④、《項(xiàng)目的物業(yè)模型》：配合營(yíng)銷(xiāo)推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合；⑤、《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算；⑥、《項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》：VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷(xiāo)售中心、樓書(shū)、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算；⑦、《項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計(jì)劃》：戶(hù)外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算；⑧、《項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)策劃報(bào)告》：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷(xiāo)會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算；⑨、《裝修服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。以上方案由策劃部按照程序報(bào)送經(jīng)營(yíng)副總審核，涉及費(fèi)用的按照程序呈報(bào)總經(jīng)理審批，然后由經(jīng)營(yíng)副總送達(dá)甲方簽字認(rèn)可后組織實(shí)施。4、項(xiàng)目組長(zhǎng)按照工作計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目組成人員進(jìn)行培訓(xùn)考核，并對(duì)案場(chǎng)的包裝布景向策劃部提出書(shū)面建議。（二）、銷(xiāo)售實(shí)施階段1、項(xiàng)目組長(zhǎng)負(fù)責(zé)所簽收的各類(lèi)執(zhí)行文件的具體落實(shí)，策劃部對(duì)執(zhí)行的過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)提供支持。2、項(xiàng)目組定期或不定期（突發(fā)事件）向策劃部客觀真實(shí)地反饋銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向，策劃部適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，并報(bào)經(jīng)營(yíng)副總簽字，然后具體落實(shí)。3、項(xiàng)目組長(zhǎng)負(fù)責(zé)按照行政人力資源部的要求定期報(bào)告人員管理、物品使用管理方面的報(bào)表。4、行政人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目組的工作進(jìn)行全方位的后勤支持，并進(jìn)行監(jiān)督。5、項(xiàng)目組長(zhǎng)負(fù)責(zé)定期與甲方的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行簽證確認(rèn)，并與甲方其他歸口對(duì)接人員溝通協(xié)作好。6、項(xiàng)目組長(zhǎng)定期向行政副總報(bào)告與甲方財(cái)務(wù)人員的對(duì)帳單，遇到重大特殊事件（涉及商業(yè)機(jī)密）第一時(shí)間與經(jīng)營(yíng)副總報(bào)告。7、策劃部負(fù)責(zé)與甲方、甲方外協(xié)單位（廣告）、我方外協(xié)單位（廣告）等與營(yíng)銷(xiāo)推廣有關(guān)的事宜溝通協(xié)作。8、項(xiàng)目組對(duì)策劃部與各方的接洽有權(quán)監(jiān)督，并有義務(wù)進(jìn)行協(xié)助；負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同的簽定和客戶(hù)信息來(lái)源資料的收集整理。9、項(xiàng)目組長(zhǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面控制，管理好現(xiàn)場(chǎng)的人員和設(shè)備。10、組建銷(xiāo)售信息庫(kù)，包括價(jià)格、付款方式、促銷(xiāo)、廣告宣傳、樓盤(pán)設(shè)計(jì)等，及時(shí)反饋給銷(xiāo)售部經(jīng)理（三）、項(xiàng)目結(jié)算1、項(xiàng)目組長(zhǎng)負(fù)責(zé)匯總有甲方財(cái)務(wù)人員和其他歸口管理人員簽證確認(rèn)的銷(xiāo)售報(bào)表與對(duì)方再次核對(duì)后，與公司財(cái)務(wù)部存底的銷(xiāo)售報(bào)表進(jìn)一步核對(duì)。2、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制結(jié)算報(bào)表和相關(guān)憑證，經(jīng)營(yíng)副總確認(rèn)后，呈報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)，在項(xiàng)目組的協(xié)助下與甲方進(jìn)行結(jié)算，在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格遵循相關(guān)財(cái)務(wù)制度。3、項(xiàng)目組協(xié)助財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬款催收。六、項(xiàng)目結(jié)束行政人力資源部協(xié)助項(xiàng)目組處理各種后續(xù)事宜，必要時(shí)，策劃部協(xié)助進(jìn)行。經(jīng)營(yíng)副總負(fù)責(zé)與甲方的關(guān)系維護(hù)。項(xiàng)目組長(zhǎng)負(fù)責(zé)總結(jié)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并存檔。注意：在整個(gè)項(xiàng)目的所有階段，參與人員涉及的重控文件必須交行政人力資源部存檔，涉及普通的業(yè)務(wù)資料必須在檔案室存檔備份，并嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)保密制度和常規(guī)管理制度。樓盤(pán)銷(xiāo)售代理工作流程草案項(xiàng)目開(kāi)拓階段（一）、主旨：全員營(yíng)銷(xiāo)，公司所有人員有義務(wù)和權(quán)利在待命狀態(tài)下進(jìn)行有組織的項(xiàng)目開(kāi)拓營(yíng)銷(xiāo)。（二）、人員的組織、計(jì)劃、運(yùn)作、統(tǒng)籌管理.1、市場(chǎng)部有組織的進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，搜尋新項(xiàng)目，工作過(guò)程和結(jié)果納入考核；2、其他部門(mén)及個(gè)人如果沒(méi)有作業(yè)安排，在經(jīng)營(yíng)副總的統(tǒng)籌下，各部門(mén)在市場(chǎng)部的指導(dǎo)下有組織地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)拓，遵循過(guò)程受控，有紀(jì)錄的原則，并納入相應(yīng)的考核；3、公司高層領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)各種渠道開(kāi)拓新項(xiàng)目；4、具體營(yíng)銷(xiāo)方案由市場(chǎng)部報(bào)經(jīng)營(yíng)副總審核后，報(bào)總經(jīng)理審批。(三)、作業(yè)內(nèi)容：調(diào)查項(xiàng)目是否有需要代理的意向：如果沒(méi)有或者已經(jīng)被其他公司代理，則繼續(xù)進(jìn)行跟蹤，并及時(shí)進(jìn)行備案存檔；如果確實(shí)沒(méi)有代理的可能性，備案存檔。如果有，則對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場(chǎng)調(diào)查，主要調(diào)查：1、項(xiàng)目所處區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售狀況；2、該項(xiàng)目概況；3、開(kāi)發(fā)商背景；4、項(xiàng)目談判切入點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目資源的條件進(jìn)行整合及判斷,并對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論，形成《**項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，市場(chǎng)部經(jīng)理簽字后送達(dá)策劃部，策劃部經(jīng)理簽收或拒收（補(bǔ)充調(diào)查）。(四)、注意點(diǎn)：各部門(mén)員工發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目信息，只向直屬上級(jí)單線匯報(bào)，最終匯集到銷(xiāo)售副總，評(píng)判該項(xiàng)目是否已經(jīng)由公司其他人員在跟蹤，以免重復(fù)。初步接洽階段（一）、由經(jīng)營(yíng)副總組織策劃部與項(xiàng)目方初步接洽，了解對(duì)方的需求和基本情況，并向?qū)Ψ竭f送公司宣傳資料，說(shuō)服對(duì)方給予我方介入項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；（二）、策劃部根據(jù)《**項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》和相關(guān)資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證，并編寫(xiě)《**項(xiàng)目初步策劃報(bào)告》，內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、抗擊風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)及周期等要素分析；2、銷(xiāo)售策略初稿；3、價(jià)格策略初稿；4、廣告推廣策略初稿。如果項(xiàng)目對(duì)于我方不可性，則由對(duì)接人委婉告訴對(duì)方，把資料歸檔；如果項(xiàng)目可行，則由經(jīng)營(yíng)副總簽字后送達(dá)發(fā)展商；如果發(fā)展商提出更高的要求，由策劃部編制《作業(yè)通知書(shū)》，獲得經(jīng)營(yíng)副總簽字后，送達(dá)市場(chǎng)部進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，市場(chǎng)部編制《**項(xiàng)目二次市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》送達(dá)策劃部編制《**項(xiàng)目策劃報(bào)告》（按照程序（一）執(zhí)行），由經(jīng)營(yíng)副總簽字后送達(dá)發(fā)展商，直到對(duì)方滿(mǎn)意為止；(三)、經(jīng)營(yíng)副總統(tǒng)籌安排排與該項(xiàng)目有有關(guān)的人員對(duì)對(duì)項(xiàng)目的跟進(jìn)進(jìn)，跟蹤人員員對(duì)過(guò)程作詳詳細(xì)紀(jì)錄，并并及時(shí)向經(jīng)營(yíng)營(yíng)副總進(jìn)行匯匯報(bào)；（四）、跟進(jìn)獲得得成果，對(duì)方方提出條件后后，經(jīng)營(yíng)副總總根據(jù)初步評(píng)評(píng)估結(jié)果編制制建議書(shū)，提提交總經(jīng)理審審批，沒(méi)有通通過(guò)則修改后后重報(bào)或否決決項(xiàng)目；通過(guò)過(guò)則由公司高高層進(jìn)入簽訂訂合同的談判判程序，最終終簽訂代理合合同;（五）、如果發(fā)生生變更，經(jīng)營(yíng)營(yíng)副總組織各各種資源極力力挽回項(xiàng)目，如如果是客觀原原因，各參與與人員組織研研討會(huì)，總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并并作紀(jì)錄歸檔檔。三、項(xiàng)目運(yùn)作階段段（一）、運(yùn)作準(zhǔn)備備階段1、經(jīng)營(yíng)副總負(fù)責(zé)編編制項(xiàng)目運(yùn)作作方案,送達(dá)常務(wù)副副總進(jìn)行費(fèi)用用預(yù)算,出據(jù)預(yù)算表表單,并呈報(bào)總經(jīng)經(jīng)理審批。沒(méi)有通過(guò)審批，由由常務(wù)副總和和經(jīng)營(yíng)副總協(xié)協(xié)商重新報(bào)批批；通過(guò)審批，則由常常務(wù)副總根據(jù)據(jù)預(yù)算表和方方案進(jìn)行人員員和資金的準(zhǔn)準(zhǔn)備，經(jīng)營(yíng)副副總根據(jù)方案案組建項(xiàng)目組組。2、項(xiàng)目組主管競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)上崗，必須須編制述職報(bào)報(bào)告，內(nèi)容包包括工作計(jì)劃劃、崗位職責(zé)責(zé)、薪資方案案、日常管理理制度、作業(yè)業(yè)流程規(guī)范與與指南等，并并簽訂責(zé)任書(shū)書(shū);3、策劃部全面介入入，與項(xiàng)目組組通力配合，對(duì)對(duì)項(xiàng)目作正式式調(diào)查，必要要時(shí)向市場(chǎng)部部發(fā)出〈作業(yè)業(yè)通知書(shū)〉配配合調(diào)查；4、策劃部根據(jù)調(diào)查查結(jié)果編制〈〈項(xiàng)目整體定定位策劃報(bào)告告〉、〈首期期開(kāi)發(fā)模式策策劃報(bào)告〉、〈〈項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃及建筑設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)告〉、〈項(xiàng)目目園林設(shè)計(jì)報(bào)報(bào)告〉、〈項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)報(bào)告〉等，并并附帶《銷(xiāo)售售部包裝費(fèi)用用預(yù)算》和《推推廣方案費(fèi)用用預(yù)算》，經(jīng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)副總審核核后送達(dá)常務(wù)務(wù)副總編制《財(cái)財(cái)務(wù)計(jì)劃》，并并呈報(bào)總經(jīng)理理審批：沒(méi)有通過(guò)審批，修修改后重報(bào)；；通過(guò)審批，則由經(jīng)經(jīng)營(yíng)副總選取取相關(guān)材料送送達(dá)發(fā)展商，并并與對(duì)方建立立正式的工作作簽證制度。5、策劃部編制〈項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方方案〉，報(bào)送送經(jīng)營(yíng)副總簽簽字后形成計(jì)計(jì)劃送達(dá)項(xiàng)目目組，策劃部部與項(xiàng)目組正正式建立信息息溝通的書(shū)面面送達(dá)制度，雙雙方在重大事事項(xiàng)和資源要要求等方面必必須獲得經(jīng)營(yíng)營(yíng)副總的簽字字才能實(shí)施，涉涉及費(fèi)用方面面的情況必須須按照程序呈呈報(bào)總經(jīng)理審審批，在其他他特殊情況下下必須獲得公公司的特別授授權(quán)才能實(shí)施施；6、項(xiàng)目組的銷(xiāo)售文文員直屬公司司行政部管理理，按照行政政部要求定期期或不定期報(bào)報(bào)送相關(guān)資料料，對(duì)項(xiàng)目組組形成初步監(jiān)監(jiān)督機(jī)制，納納入考核；7、派到項(xiàng)目組的策策劃人員除監(jiān)監(jiān)督營(yíng)銷(xiāo)推廣廣方案的執(zhí)行行外，還定期期或不定期向向策劃部經(jīng)理理送達(dá)相關(guān)資資料形成第二二道監(jiān)督機(jī)制制，納入考核核；8、該階段項(xiàng)目組和和策劃部有選選擇地配合完完成的策劃報(bào)報(bào)告主要有：：A、《**項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)整體規(guī)劃》：：VI，推廣廣的主題、方方式、渠道、策策略、步驟，包包裝的類(lèi)型、風(fēng)風(fēng)格和銷(xiāo)售的的入市時(shí)機(jī)、節(jié)節(jié)奏、付款、策策略、附加促促銷(xiāo)手段，如如裝修套餐等等與施工進(jìn)度度相結(jié)合的創(chuàng)創(chuàng)意及其相互互協(xié)調(diào)關(guān)系部部署；B、《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)敏感性分析析報(bào)告》：造造價(jià)、進(jìn)度、售售價(jià)、回報(bào)率率間的變量關(guān)關(guān)系圖表；C、《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格格策略報(bào)告》：：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏敏感性分析結(jié)結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走走勢(shì)的判斷，進(jìn)進(jìn)行價(jià)格的高高低、提升、折折率的編排和和修整；D、《**項(xiàng)目的物物業(yè)模型》：：配合營(yíng)銷(xiāo)推推廣而設(shè)立的的新型物業(yè)管管理概念和""標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模模式的融合；；E、《**項(xiàng)目前期期工作計(jì)劃表表》：文件、合合同、票證、禮禮品、用品等等催辦、設(shè)計(jì)計(jì)和制作計(jì)劃劃安排及費(fèi)用用預(yù)算；F、《**項(xiàng)目包裝裝概念設(shè)計(jì)》：：VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)、銷(xiāo)銷(xiāo)售中心、樓樓書(shū)、展板、模模型、示范單單位（裝修套套餐）等的設(shè)設(shè)計(jì)和制作計(jì)計(jì)劃安排及費(fèi)費(fèi)用預(yù)算；G、《**項(xiàng)目新聞聞炒作提綱和和廣告發(fā)布計(jì)計(jì)劃》：戶(hù)外外廣告、報(bào)刊刊廣告、新聞聞炒作、網(wǎng)上上廣告和炒作作的計(jì)劃安排排及費(fèi)用預(yù)算算。H、《**項(xiàng)目公關(guān)關(guān)活動(dòng)策劃報(bào)報(bào)告》《***項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告告策劃書(shū)》：：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)盤(pán)、封頂、竣竣式、入伙等等的儀式，新新聞發(fā)