房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之關(guān)系理論與實證

房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之關(guān)系理論與實證研究【摘要】文章從理論和實證的角度，分析研究了房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系、房地產(chǎn)價格與居民可支配收入的合理比例問題以及房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之間互為影響的關(guān)系，得出房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)投資；房價收入比近幾年來我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別是2003年以來GDP以高于9%的年增長率增長，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動功不可沒。同時，房地產(chǎn)價格也以年均20%的增長率快速增長，增長勢頭快于房地產(chǎn)投資。目前來看，單獨研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長作用或者房地產(chǎn)價格的研究文獻較為豐富，但研究房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)價格影響的文獻較少，僅見于王太翌（2005）的“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)價格與投資的理性思考”，[1]吳老二、祝平衡（2006）“房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)”。[2]王太翌主要從理論和實證兩方面分析了房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)投資的影響，而吳老二等主要分析了房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的影響，這二篇論文對我們所要進行的研究有一定的啟發(fā)意義。本文研究的創(chuàng)新點在于論證房地產(chǎn)投資開發(fā)與房地產(chǎn)價格互為影響的關(guān)系，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。房地產(chǎn)投資增長速度高于國民經(jīng)濟增長速度，房地產(chǎn)價格增長速度也大大高于國民收入增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房價同時脫離正常增長，長期的不協(xié)調(diào)勢必影響經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展。從長期來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展、居民收入水平相適應(yīng)，GDP與居民收入水平的增長要在區(qū)域間保持一致，短期增長與可持續(xù)長期增長保持一致，即達到經(jīng)濟增長和社會全面持續(xù)發(fā)展保持一致。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價格理論（一）房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟增長協(xié)調(diào)發(fā)展著名經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯認(rèn)為通過擴大政府投資可以彌補私人投資和消費的不足，從而達到提高國民收入、促進經(jīng)濟增長。哈羅德-多馬模型發(fā)展了凱恩斯的投資理論強調(diào)了投資在供給方面對于國民經(jīng)濟持續(xù)增長的作用，認(rèn)為高投資率可帶來高經(jīng)濟增長率，有保證的經(jīng)濟增長率與合意的儲蓄率成正比，儲蓄全部轉(zhuǎn)化為投資，經(jīng)濟得以穩(wěn)定增長。新古典綜合派發(fā)展了凱恩斯學(xué)說，提出總需求是由消費、投資、出口共同決定的，投資仍然在經(jīng)濟增長中起重要的作用，索洛和斯旺建立的新古典增長模型認(rèn)為，較高的投資率對短期的經(jīng)濟增長確有促進作用；但長期看，經(jīng)濟增長主要依賴于技術(shù)進步。20世紀(jì)80年代，羅默和盧卡斯的內(nèi)生增長理論用包括人力資本投資、研究與開發(fā)費用等在內(nèi)的投資新概念，替代了傳統(tǒng)意義的投資概念，再次得出高投資率帶來高經(jīng)濟增長率的結(jié)論。從上述西方經(jīng)濟理論的主要觀點看，擴大投資對于促進GDP增長能夠發(fā)揮重要作用。這種作用在經(jīng)濟增長中，通過乘數(shù)———加速數(shù)機制來實現(xiàn)經(jīng)濟增長，投資支出是總需求的構(gòu)成部分，通過乘數(shù)來增加生產(chǎn)，這又回過頭來在加速數(shù)的作用下引發(fā)進一步的投資，如此反復(fù)循環(huán)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。但由于投資能力受經(jīng)濟實力限制，在一定時期會導(dǎo)致投入與產(chǎn)出下跌，以類似方式產(chǎn)生反面效應(yīng)。在實證研究方面，王勉、唐嘯峰得出，國民經(jīng)濟每增長一個百分點，房地產(chǎn)投資增長12.7個百分點；國民經(jīng)濟下降一個百分點，房地產(chǎn)投資也下降12.7個百分點。[3]從國際上看，許多國家都是通過房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長的，如日本、美國、新加坡、香港等，盡管在拉動過程中存在一定的泡沫，但是畢竟讓經(jīng)濟走向了快速繁榮。無論從理論上還是實際上，都證明二者之間存在互動關(guān)系，房地產(chǎn)投資可以作為經(jīng)濟發(fā)展的指示器。但是如果房地產(chǎn)投資增長速度過快，與GDP增長明顯不協(xié)調(diào)，也會導(dǎo)致積累性經(jīng)濟擴張。因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增長率是否高，要看與GDP增長率是否協(xié)調(diào)。按照哈羅德－多馬的經(jīng)濟增長模型理論，G=S/C（G—經(jīng)濟增長率，S—儲蓄率，C—資本產(chǎn)量比率），根據(jù)C不變，并按投資=儲蓄的基本原理，投資率和經(jīng)濟增長率二者應(yīng)成正比關(guān)系，但并不應(yīng)該同比例增長。GDP的增長需要房地產(chǎn)投資的拉動，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)該高于GDP的增長率。按照經(jīng)濟增長理論，房地產(chǎn)業(yè)增長一方面靠技術(shù)進步，另一方面靠消費。消費需求是經(jīng)濟增長的持久拉動力，沒有消費需求支持，投資增長與經(jīng)濟回升是不會持久的。在理想狀態(tài)下，GDP增長要快于居民可支配收入和消費的增長，而居民收入增長要快于價格總水平的增長。但是價格總水平的上升還是有一個度，一般在2％~3%以下，如果滿足上述條件，而經(jīng)濟增長又能保持一定的速度（在歐美國家能達到4％~5%，在新興工業(yè)化國家能達到7%以上）就是一個比較理想的經(jīng)濟增長。[4]（二）房地產(chǎn)價格與居民可支配收入合理比例房地產(chǎn)價格增長率應(yīng)與居民可支配收入增長率同比例增長。根據(jù)世界各國的經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟增長水平存在密切的相關(guān)關(guān)系。一般情況下，人均GDP在800美元~1500美元之間，人均居住面積達到30平方米~35平方米之前，是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期；人均GDP在8000美元，進入住宅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期；人均GDP超過13000美元，住宅產(chǎn)業(yè)進入衰退期。因此，無論從人均GDP指標(biāo)還是人均居住面積分析，我國已步入住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展階段。價格機制還調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)買賣市場和租賃市場的結(jié)構(gòu)。房價過高，消費者就會選擇租房。租金過高，消費者就會選擇買房，租金和房價之間存在一定的合理比值（租價比）。價格機制起著調(diào)節(jié)租價比的作用，使租金和房價維持在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)。一個家庭年收入與一套房屋的價格之比，稱為房價收入比。目前流行“1比4至1比6”的說法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞·荷馬（AndrewHamer）來華進行房改研究時提出，而聯(lián)合國人居中心認(rèn)為房價收入比不應(yīng)超過3∶1。事實上，不同國家房價收入比的離散程度相當(dāng)大。據(jù)聯(lián)合國公布的資料，1998年對96個國家的房價收入比進行統(tǒng)計，區(qū)間為0.8至30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。同年與北京家庭收入水平相當(dāng)?shù)?2個國家的房價收入比為2.1至20，平均值和中位數(shù)分別為9和8.1。究竟多少才是適宜的房價收入比，目前還存在很大分歧。筆者認(rèn)為，能否購買得起住房，不能單看國際上的一個比例。適宜的房價收入比受多種因素影響，如銀行支持力度強，貸款時間長、貸款額度大、還款利率低、還款方式等會影響房地產(chǎn)價格，導(dǎo)致房價收入比不同。因此單純按國際房價收入比標(biāo)準(zhǔn)衡量我國房地產(chǎn)價格是不客觀的。（三）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格互為影響房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價格互為影響，但不是直接影響，是通過供給需求傳導(dǎo)機制互為影響的。如果需求旺盛→價格上升→刺激供給→供給增加→相對價格下降→需求增加。如圖1所示，根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)供求理論，在非價格因素影響下，房地產(chǎn)供求發(fā)生變動，在圖形上表現(xiàn)為需求曲線與供給曲線的平行移動。供求變化引起均衡價格與均衡數(shù)量的變化?，F(xiàn)實中，價格對房地產(chǎn)需求的影響彈性大于對供給的影響彈性，其原因有以下幾點：（1）當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求根源于經(jīng)濟增長，居民物質(zhì)生活水平提高，需求量大增，進而抬升房地產(chǎn)價格，價格對需求的彈性變化較大。（2）盡管有大量需求，但是供給卻不能迅速增加，其原因有二：一是政府對土地的管制限制，需要按總體規(guī)劃分配的指標(biāo)通過競拍方式獲得土地；二是房地產(chǎn)需要一定的建設(shè)周期，一般至少兩年。因此價格對供給的彈性影響較小，可以說短期內(nèi)供給是剛性的。但長期來看，供給是增加的。供給對價格反應(yīng)的滯后性，可能造成長期供給增加，房地產(chǎn)價格下降，帶來巨大的市場風(fēng)險，如日本、東南亞的經(jīng)濟危機，都是由房地產(chǎn)投資過剩造成的，我們不能不引以為鑒。正鑒于此，我國才進行宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)投資過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供求，其實就是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。根據(jù)蛛網(wǎng)理論的基本假設(shè)條件，又由于房地產(chǎn)供給彈性小于需求彈性，房地產(chǎn)市場從投資到開成價格屬于收斂型蛛網(wǎng)型。即當(dāng)供給彈性小于需求彈性，供給曲線斜率的絕對值大于需求曲線斜率的絕對值時，價格波動對產(chǎn)量的影響越來越小，最后自發(fā)地回復(fù)到原來的均衡點（見圖1）。圖1供給需求示意圖二、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格的互為影響實證分析房地產(chǎn)投資包括一級市場的房地產(chǎn)投資，即房地產(chǎn)開發(fā)投資，還包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓投資。本文所研究的房地產(chǎn)投資與價格分別針對房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房價格。我們以天津市為例來分析房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。（一）天津房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系1.天津房地產(chǎn)投資概況。天津房地產(chǎn)業(yè)從2003年后半年開始快速發(fā)展，特別是隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)商加大了對天津房地產(chǎn)市場的投資力度。2003年以來房地產(chǎn)投資總額每年都以20%以上的速度增長。2005年當(dāng)年實現(xiàn)增加值128.77億元，占全市GDP比重為3.5%，占全市第三產(chǎn)業(yè)比重為8.4%，與1996年相比，總量增加105.29億元，占全市及第三產(chǎn)業(yè)比重分別提高了1.55個百分點和3.12個百分點。我們對2001年至2006年全國和天津市房地產(chǎn)投資增長率作對比（見圖2）得出，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，增幅走向也成上升趨勢。但在2006年略微下降。分析其根本原因在于房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資增長率明顯高于GDP增長率，需要有效控制投資過快增長的勢頭。具體原因如下：一是注重調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，合理安排開發(fā)項目。2006年天津加大了環(huán)外項目開發(fā)，減少了中心城區(qū)項目，使項目的土地購置費用相應(yīng)減少。二是加大住宅開發(fā)力度，減少寫字樓、商業(yè)用房的開發(fā)。三是一些開發(fā)商采取了觀望態(tài)度，放緩了開發(fā)步伐。2006年國家頒布了一系列政策條例控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲過快等問題一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨政策調(diào)控難以為繼，或放棄無力開發(fā)的項目、退出開發(fā)領(lǐng)域或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋求合作經(jīng)營。特別是順馳，天津著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未能經(jīng)受住考驗，將55%的股權(quán)出售給香港路勁基建公司?？梢哉f2006年是房地產(chǎn)企業(yè)開始進入優(yōu)勝劣汰“洗牌”的一年。圖2全國和天津市房地產(chǎn)投資增長率對比圖2.天津房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)性分析。以GDP表示我國經(jīng)濟發(fā)展水平，房地產(chǎn)投資與GDP增長率的對比反映了經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)投資的彈性。如圖3，以2001年~2006年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，全國房地產(chǎn)投資增長率從2001年開始達到20%以上，天津2003年以后才達到20%以上，且以后每年基本低于全國水平（2005年除外）。房地產(chǎn)投資與GDP是否協(xié)調(diào)，要看房地產(chǎn)投資對GDP的彈性。一般來說，房地產(chǎn)投資與GDP增長率的比值大于2說明房地產(chǎn)投資增長速度過快，要避免社會資源向房地產(chǎn)業(yè)過度傾斜，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。通過圖2可以看出，從全國水平來看，2001年至2006年都超過了2，但有逐年減少的趨勢。這一方面說明目前全國房地產(chǎn)投資增長速度過快，與GDP增長不夠協(xié)調(diào)；另一方面表明國家通過宏觀調(diào)控正在扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資過熱傾向，并取得了良好成效。同期天津的變化幅度在0.79~1.66之間，并有逐年上升趨勢，表明天津房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率比較協(xié)調(diào)。另外，由于天津濱海新區(qū)正處在發(fā)展的特殊時期，房地產(chǎn)業(yè)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還應(yīng)該是先導(dǎo)從這點來講，房地產(chǎn)投資與GDP增長率比值近幾年逐年增長也是合理的，天津市房地產(chǎn)業(yè)還有進一步發(fā)展投資的空間（見圖3）。圖3全國和天津市房地產(chǎn)投資增長率對GDP彈性圖（二）天津房地產(chǎn)價格與居民可支配收入1.天津房地產(chǎn)價格水平分析。近幾年房地產(chǎn)價格大幅度增長，房地產(chǎn)政策頻頻出臺，是多年來經(jīng)濟熱點問題。天津市自2003年“非典”過后，房地產(chǎn)市場迅速活躍，需求旺盛，房地產(chǎn)價格迅速攀升（見圖4）。2003年至2006年間上漲64.58%，其中2005年漲幅最高，達到25.14%，大大高于全國平均水平；2006商品房價格漲幅降低，但也高于全國平均水平。從房地產(chǎn)價格變化規(guī)律來看，近年房地產(chǎn)價格總體趨勢仍然是上漲，2005年后半年增長放緩，2006年受宏觀調(diào)控政策影響，住宅價格出現(xiàn)小幅波動。2.天津房地產(chǎn)價格影響因素分析（1）從國際房地產(chǎn)形勢看我國房地產(chǎn)價格。近年美國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房屋價格不斷上揚。據(jù)報道，紐約著名商業(yè)區(qū)曼哈頓區(qū)一平米房價超1萬美元，創(chuàng)下歷史最高記錄。[5]英國房價也在大幅攀升，特別是倫敦，2002年、2003年兩年均以20%左右的速度上漲。[6]受日本經(jīng)濟觸底反彈影響，日本各大城市地價出現(xiàn)回升勢頭，日本首都圈每平米公寓均價2005年達到54.5萬日元，比2004年增長6.2%。香港經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，研究普遍認(rèn)為房價會漲上。[7]臺灣2005年房地產(chǎn)價格開始返彈并迅速攀升，據(jù)有關(guān)報道稱，全臺灣住房價格返彈14%以上。[8]通過上述對幾個具有代表性的國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的研究分析表明，世界經(jīng)濟形勢有利于房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)價格進入走高時期。中國是開放的中國，與世界經(jīng)濟周期有同步發(fā)展趨勢。（2）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟高速增長時期，房地產(chǎn)價格必然上漲。20世紀(jì)90年代我國經(jīng)濟進入“起飛”時期，這一時期不動產(chǎn)需求旺盛，房價增長迅速。從更長時間看“，后起飛”時代要實現(xiàn)中等發(fā)達國家的目標(biāo)。對土地、房屋的需求會更高，所以房價也不會低。[9]另外，我國著名房地產(chǎn)專家曹振良教授90年代提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒U曲線理論。根據(jù)該理論，我國目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展曲線的沖頂時期，也決定了房地產(chǎn)價格的快速上漲。（3）城市經(jīng)濟總體發(fā)展帶動房地產(chǎn)價格。①城市建設(shè)速度加快，大規(guī)模拆遷改造帶來住房需求增加；②城市化進程加快，大量農(nóng)村人口進入城市，以及長期異地居住或辦公人數(shù)的增加，加大了住房需求；③城市人口可支配收入增加，購買力增強，許多人希望改善住房條件；④天津確定為北方經(jīng)濟中心，濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，在這種長期利好作用下，房價持續(xù)上漲是必然趨勢；⑤良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件將帶動周圍房價提升，特別是交通條件的改善，方便了長距離出行，推動了城郊房價上漲。（4）從房地產(chǎn)成本構(gòu)成看價格上漲。房地產(chǎn)價格構(gòu)成中以土地取得費用和建筑成本兩項為主。土地資源的稀缺性以及我國土地使用制度的不斷完善，使得土地使用費逐漸提高。建筑材料價格近年逐漸上漲，加之拆遷補償、設(shè)計和宣傳等費用加大以及售后服務(wù)更為周密，建筑成本逐年增大。房地產(chǎn)成本的提升，必然帶來房價總體上漲。（5）從消費者心理看房地產(chǎn)價格上漲。①居民對住宅降價預(yù)期開始消除，不再持幣觀望；②對未來貸款利率提高的預(yù)期，由于中央銀行準(zhǔn)備金率的提高、國際美元利率的提高，以及國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長，預(yù)計中央政府有可能會采取貨幣政策；③房地產(chǎn)區(qū)域價格差別過大，處于低價位城市的開發(fā)商和居民有房價會向高價位城市靠近的心理預(yù)期，造成“高價成交”；④人們的追漲心理以及對國內(nèi)經(jīng)濟形勢普遍看好等。（6）從房地產(chǎn)政策看房地產(chǎn)價格上漲。2004年以前國家出臺房地產(chǎn)政策的方向為推動房地產(chǎn)迅速繁榮，包括：①土地政策，如對土地市場的清理整頓、限制高檔住宅和禁止別墅用地的審批以及招牌掛的實施等；②針對開發(fā)商出臺的一些政策，如提高自有資金率，提高商品房預(yù)售門檻，施工方不再墊付資金等，使開發(fā)商必須有足夠的資金支撐開發(fā)項目，進而影響到房價；③金融政策，如貸款門檻不高，存款的低利率，存款不如買房等。從2005年開始，國家主要出臺了一系列限制性政策，通過金融、土地和稅收等方面的政策限制炒房，保護消費需求，致使2006年商品住宅出現(xiàn)價格波動。3.天津房地產(chǎn)價格與國民收入比例分析。房地產(chǎn)價格水平應(yīng)該在居民可支付范圍之內(nèi)，與居民可支配收入相適應(yīng)。我們分析了天津市居民可支配收入的情況，與全國居民可支配收入比較，天津多年來一直高于全國平均水平，與全國居民可支配收入增長速度基本一致（見圖5、圖6）。這樣的收入水平應(yīng)該對應(yīng)怎樣的房地產(chǎn)價格呢？我們用房價收入比來衡量收入與房地產(chǎn)價格的適應(yīng)性。從銀行支持力度推導(dǎo)房價收入比，假設(shè)銀行貸款期限是n年，貸款月利率是r，貸款總額是L，貸款額度是P，家庭可支配年收入是W，每月還款額=W/m（m≥2），房價收入比是R，房地產(chǎn)總價是T，以月等額還款方式還款。由此公式得知，房價收入比與貸款額度、貸款利率、貸款期限以及還款占家庭收入的比例有關(guān)，從公式中可看出，房價收入比與貸款額度、貸款利率成反比，與還款額占家庭可支配收入的比例成正比。就目前銀行對購房者的最大支持力度來計算房價收入比，我們做以下假設(shè)：①按銀行最高貸款期限30年；②最高貸款額度80%；③目前貸款年利率6.84%，可以下浮15%，為5.814%，月利率為4.845‰；④每月還款額按照銀監(jiān)會出臺的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》不超過月收入的一半，這里按最大值一半計入；⑤每月按等額還款方式還款：月還款額=總貸款×月利率（1+月利率）貸款月數(shù)／（[1+月利率）貸款月數(shù)-1]；⑥戶均可支配收入不發(fā)生變化。根據(jù)上述假設(shè)條件得出：通過上述分析我們可以解釋為什么我國有些城市房價收入比達到10以上還有比較旺盛的需求。特別對于高收入階層恩格爾系數(shù)越低,越能承受高房價收入比。但8.86是對于能貸款30年的購房者來說的，是銀行最大支持力度下的房價收入比一般的銀行支持力度下，我們假設(shè)：①銀行的貸款期限是20年；②貸款額度是70%；③每月還款額占戶均可支配收入1/3，④貸款利率不變，按上述公式計算所得房價收入比為5.62,這個房價收入比是保證人們正常輕松生活的房價收入比。在目前的銀行支持力度下，我國正常適宜的房價收入比應(yīng)該為5.62，可支付的最大房價收入比為8.86。由此，我們分析天津的平均房價收入比情況，2005年城市人均可支配收入為12