房地產(chǎn)項目開工前期準備工作

碧桂園開工準備的9大工作看點資料準備：項目資料；地下管線資料；擴建市政配套；圖紙會審3通1平：測量資料；場地平整；臨時道路；水、電實施2大會議：質監(jiān)、安監(jiān)交底會議；第一次工地會議一個好的開始是成功的一半，在項目開工前做好充分的準備是非常必要的。千億黑馬碧桂園的項目開發(fā)可謂是神一樣的速度，其在開工前都會做好哪些準備工作，以確保項目的高效率且處于受控狀態(tài)？一起來了解一下。一、設計文件和資料準備1.項目相關資料工程管理部、前期開發(fā)部、市政配套部管理人員需對本項目的基本情況進行了解，取得包括項目位置、用地范圍、規(guī)劃條件、建設規(guī)模、項目策劃定位、項目建設計劃、項目所在地工程（或監(jiān)理）招投標備案要求、項目所在地施工圖紙交叉審核要求、項目所在地項目報建要求、工程質量和安全監(jiān)督要求、市政管線現(xiàn)狀和市政管線施工圖紙報建要求等相關資料及當?shù)貧夂蚝偷刭|特征資料；2.報建要求發(fā)送設計院工程管理部將以上當?shù)貓D審報建要求，當?shù)貧夂蚝偷刭|特征資料，電力、管道煤氣、供暖、自來水各行業(yè)的計量要求，電信和電視在小區(qū)、組團和建筑單體內(nèi)的布置要求及市政管線現(xiàn)狀和報建要求書面整理保存并發(fā)送設計院，作為設計或申請工程管線接口的依據(jù)；各種市政管線資料要列入受控文件范圍保存。3.地下管線資料工程管理部、市政配套部管理人員需向有關部門了解本地塊內(nèi)部及周邊道路的地下管線和可能的地下洞室、障礙物等情況并取得相應圖紙資料（地下管線是指電力、電信、管道煤氣、供暖、自來水、排水、有線電視及軍用通信線路等）；當遇到地下管線影響施工的情況時，需向有關主管部門提出遷移申請或采取其他保護或避讓措施。4.擴建市政配套配套部根據(jù)本地塊內(nèi)部及周邊市政管線配套現(xiàn)狀情況，結合本項目建設規(guī)模、項目定位、項目建設計劃，以碧桂園集團名義（或以項目公司名義，因根據(jù)困難大小和重要程度而定）分別給當?shù)馗魇姓芫€配套主管部門打書面報告，并與各市政管線配套主管部門協(xié)調(diào)，要求盡快擴建市政配套或列入近期實施計劃，特別急需落實的是電力、自來水和排水、排污的接入。5.施工圖紙會審工程管理部負責與設計院就施工圖紙設計的協(xié)調(diào)、組織施工圖紙的第三方交叉審核（含選擇確定施工圖紙第三方交叉審核單位）、組織施工圖紙內(nèi)部審核和施工圖紙會審；前期開發(fā)部負責施工圖紙的消防審核；工程管理部負責將前述圖紙審核的意見書面匯總后發(fā)送設計院。二、紅線測量定位和地形測量1.勘測定位由工程管理部委托當?shù)匾?guī)劃或土管部門認可的勘測部門對本地塊道路紅線或規(guī)劃紅線及征地紅線進行定位測量，定位點應做好可靠保護，防止破壞；對勘測單位提供的標高引測點（坐標和高程）應做好記錄；勘測定位資料需列入受控文件范圍保存。2.地形測量由工程管理部委托當?shù)匾?guī)劃或土管部門認可的勘測單位對本地塊地形做測量（重要設施應測坐標和高程），地形測量資料需列入受控文件范圍保存并備份給設計院，供設計院做土方平衡方案和設計布置參考。三、場地平整和臨時道路、施工用水、電的實施1.測量原土標高工程管理部結合地形測量資料和施工（或規(guī)劃）總平面圖，組織監(jiān)理、場地平整施工單位對場地原土標高進行測量（高低起伏大的測量點應付坐標），形成書面資料。2.場地平整場地平整施工開工前，工程管理部將場地平整質量要求和需配備的機械設備應書面明確，場地平整時的重要分界點應測坐標和高程。需注意場地平整質量事項如下：（1）規(guī)劃為永久性道路和將要作施工臨時道路的地方，盡量不要挖土，填土時考慮道路荷載；（2）應先清除原始地表植被及垃圾；（3）對場內(nèi)土質較差的部位應采取另外處理措施，河塘回填前應先排除塘內(nèi)積水，河塘底部若有淤泥層應采取相應技術措施加以處理（如：清淤，土層置換等）；（4）嚴格控制回填材料質量和直徑，以防影響工程施工；（5）回填材料必須按設計要求分層壓實并及時測定密實度；（6）場地平整的同時應做好場地排水設施；3.資料歸檔場地平整完成后，工程管理部應組織復測，驗收，確保標高和質量達到后續(xù)施工要求，并將場地平整資料整理后歸檔，總包施工單位進場后需協(xié)同監(jiān)理單位復測標高，并以書面形式確認交接。4.臨時道路工程管理部委托臨時道路的設計，小區(qū)干道根據(jù)建筑定位總平面圖，可按永久性道路設計，雨水、污水和自來水管按永久性道路預埋，先實施道路基層，面層等建筑交付前實施；小區(qū)支路按施工臨時道路實施，考慮施工車輛載荷；組團內(nèi)部道路由施工總包單位自行負責實施；臨時道路應滿足施工時通過重型車輛的要求，并考慮項目分期分批開發(fā)的整體有效布局；所有工程完工后工程管理部應組織復測，驗收。5.施工用水、電實施（1）根據(jù)建筑定位（或規(guī)劃）總平面圖，結合施工用電負荷指標和用電半徑，工程部協(xié)助市政配套部做施工用電委托申請及現(xiàn)場查勘、定位和實施，審核施工用電電桿、拉線和變壓器安裝位置，避免影響施工和二次返工。（2）根據(jù)建筑定位（或規(guī)劃）總平面圖，結合施工規(guī)范對施工用水水質要求和所在地自來水公司對施工用水開給水頭子要求，工程部協(xié)助市政配套部做施工用水委托申請及現(xiàn)場查勘、定位和實施（給水干管最好按小區(qū)總用水量一次實施到位，自建給水設施的按有利于工程施工的原則也可分點建設），施工用水計量表具應妥善保護。（3）工程部負責在實施施工用水的同時應將生活排水、排污按當?shù)厥姓铜h(huán)保部門要求一并落實完成。（4）施工用水、電的日常檢查、記錄和管理（扣款、違規(guī)使用的罰款、臺帳等）工作，工程部應安排專人負責。（5）工程完工后，工程管理部應做好驗收工作。四、地質勘察地質勘察是指為工程建設的規(guī)劃、設計、施工及綜合治理等，對地形、地質、水文等要素進行測繪、勘探、測試，并提供建設所需的勘察成果的活動。地質勘察可分為初步勘察和詳細勘察兩個階段。初步勘察應滿足初步設計的要求，詳細勘察應滿足施工圖設計的要求。1.選擇地質勘察單位工程管理部組織經(jīng)考察后確定的參加勘察工程投標的單位進行現(xiàn)場踏勘，并會同設計人員及造價管理部對投標單位就招標文件、現(xiàn)場情況和勘察任務書中的有關疑問進行答疑，按技術實力強、合理低價、服務優(yōu)質原則選擇確定地質勘察單位。2.審核勘察組織設計地質勘察開始前，工程管理部應會同設計人員對勘察單位提交的勘察組織設計進行審核：勘察手段、布孔方案和鉆探深度是否滿足勘察任務書的要求；勘察進度是否滿足設計出圖的要求；人員、機械是否達到招投標書的承諾，能否滿足施工要求等。3.檢查勘察成果工程管理部應做好地質勘察過程中的孔位定位、開鉆和結束時間、每孔實際鉆桿數(shù)量和鉆桿長度等檢查、復核和記錄工作，必要時拍攝圖像資料，對勘察過程中出現(xiàn)的特殊情況，如發(fā)現(xiàn)地下洞室、障礙物、承壓水或由于土（巖）層面起伏較大導致的補孔或孔深增加情況及時通知設計單位共同解決，并簽發(fā)聯(lián)系單予以確認?？辈爝^程中，應督促勘察單位對取土孔保留巖石芯樣，以便土建施工時比較、參考。4.審核勘察報告收到勘察成果后，工程管理部應及時會同區(qū)域總工程師和設計人員對勘察報告的內(nèi)容進行審核，如報告中缺少某些設計參數(shù)，則要求勘察單位補充完整。5.地質勘察報告、勘察任務書和勘察書面要求及地質勘察招標文件應列入受控文件范圍保存，做好發(fā)放記錄（資料員留底、工程管理部、設計院、施工單位、監(jiān)理單位、單獨分包的打樁單位、支護設計單位、施工圖紙審核單位、技術咨詢單位等）。五、臨時設施施工工程管理部根據(jù)建筑總平面圖對場內(nèi)的施工圍墻、甲方現(xiàn)場辦公設施和宿舍及會議室、監(jiān)理單位現(xiàn)場辦公設施和宿舍、食堂、浴室、衛(wèi)生間、儲藏間、門樓、保安崗亭等進行布局并上報獲批后組織實施。各項臨時設施完成后，工程管理部應做好驗收工作，資料保存。六、建筑單體定位、放線及灰線驗收在取得規(guī)劃許可證后，按建筑定位總平面圖和建筑單體底層平面圖（此二份圖紙應無矛盾），工程管理部負責委托規(guī)劃主管部門認可的勘測單位對建筑物進行現(xiàn)場定位、放線，并取得定位資料，然后委托灰線組（或相關城建職能部門）進行灰線驗收。對定位點，工程管理部應督促施工單位和監(jiān)理單位做好復核和保護工作。對地域較大的項目，根據(jù)建筑總平面圖，工程管理部應委托規(guī)劃主管部門認可的勘測單位在現(xiàn)場設置控制性水準點和坐標點，這些點應設置穩(wěn)固、分布均勻、相互通視、遠離基坑和道路。水準點和坐標點應督促施工和監(jiān)理單位定期檢查、校核，對發(fā)生位移和沉降的點應及時記錄，采取相應措施。七、工程試樁根據(jù)設計單位提出的試樁要求，工程管理部組織試樁施工和靜荷載試驗工作。施工前應檢查樁基施工單位的機械設備證明文件和管理人員及特殊專業(yè)工種人員的資格證明文件。工程部經(jīng)理和技術負責人應檢查試樁情況并取得沉樁參數(shù)記錄，應特別注意貫入度、壓力數(shù)值、充盈系數(shù)、撥管速度、樁底沉渣厚度、混凝土配合比、泥漿比重、極限承載力、樁端沉降等重要參數(shù)的準確性及數(shù)值變化情況。試樁過程現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理及施工方技術負責人應根據(jù)地勘報告內(nèi)容全程跟蹤，以便發(fā)現(xiàn)地質異常變化情況，試樁或靜載試驗結論應由地勘單位和設計單位分別書面明確，試樁或靜載試驗報告應列入受控文件范圍保存。八、施工、監(jiān)理和可能的臨時設施的設備及材料招標工作1.工程部應配合集團招標部做好施工總包單位的招標工作，對當?shù)亟ㄖ袌鲎龊帽匾恼{(diào)研、考察等配合工作和對正在合作的施工單位的現(xiàn)場考評工作，特別是做好現(xiàn)有《施工總包合同》條款執(zhí)行可操作性情況和條款完善情況的建議。2.項目公司應按以下要求配合集團工程管理總部做好監(jiān)理單位的推薦、招標工作。（1）擬監(jiān)理項目的建筑類型和面積分類、明細（如低層建筑、高層建筑、酒店、綜合樓等面積明細）；（2）監(jiān)理工期和監(jiān)理服務期明確；監(jiān)理工期為項目開工至竣工時間，監(jiān)理服務期為項目開工前至少半個月進場作準備，竣工后3-6個月做配合交付和工程決算復核，工程質量問題投訴現(xiàn)場取證、見證和發(fā)函，監(jiān)理服務期的監(jiān)理人員可安排1-2人即可；（3）對擬進場監(jiān)理單位的要求：按1、《碧桂園項目監(jiān)理工作要求》；2、《碧桂園住宅分戶檢驗要求》、《碧桂園工程竣工驗收管理規(guī)定》、《碧桂園項目工程部管理職責》中對監(jiān)理部的管理要求，以及碧桂園項目總辦制定的《工程驗收標準》；（4）碧桂園住宅監(jiān)理合同范本；（5）原則上至少3家監(jiān)理單位參加，按以上要求向碧桂園項目公司作書面承諾并報價。項目公司第一責任人再對各總監(jiān)以往監(jiān)理項目情況了解后，按合理低價原則推薦監(jiān)理人，報集團工程管理總部終審。3.項目公司應做好或配合采購部做好可能的臨時設施的設備及材料招標工作。九、第一次質監(jiān)、安監(jiān)交底和工地會議1.質監(jiān)、安監(jiān)交底會議（1）會議由工程部負責組織，由質監(jiān)站、安監(jiān)站指派本項目監(jiān)督責任人負責交底。（2）會議時間、地點由工程部和質監(jiān)、安監(jiān)單位溝通后確定，并通知各相關單位，參加會議人員由質監(jiān)站、安監(jiān)站、工程部、施工單位、監(jiān)理公司有關人員組成。（3）質檢、安檢交底記錄表、單等應納入受控文件范圍，登記于受控文件清單中。2.第一次工地會議（1）根據(jù)現(xiàn)場實際狀況和外部條件，工程部及時組織召開第一次工地會議。（2）會議由工程部經(jīng)理主持，其主要內(nèi)容為：①建設單位、施工單位和監(jiān)理單位分別介