中原XXXX年珠海香洲區(qū)項目介紹

香洲區(qū)項目介紹珠海中原事業(yè)部

ZhuHai.05.2010銀行限貸上一波的政策消化周期僅一年,主要是因為中國要應(yīng)對金融風(fēng)暴帶來經(jīng)濟危機,大幅擴大貨幣政策。本次政策嚴(yán)厲程度史無前例.上升至政治層面(民生和諧),甚至是利益集團(tuán)做空市場形成壟斷的謀略.因此本次政策消化期至少2年銀行限貸2007-2009珠海整體市場環(huán)境回顧wholemarketing1-2月2007年5月9月2009年2008年1-2月5月9月1-2月5月9月成交均價（元/平米）成交均價銷售面積房價持續(xù)上漲4000500070008000銷售面積（萬平米）1020304047147677881389134340555849.5652.7414.024.9526.418.3615.96二套房貸政策出臺成交量變化較大房價開始調(diào)整，金融危機成交量出現(xiàn)低谷房地產(chǎn)刺激政策，房價上漲成交開始上升1-2月1249915.114月2007-2009珠海整體市場環(huán)境回顧wholemarketing1-2月2007年5月9月2009年2008年1-2月5月9月1-2月5月9月成交均價（元/平米）成交均價銷售面積房價持續(xù)上漲4000500070008000銷售面積（萬平米）1020304047147677881389134340555849.5652.7414.024.9526.418.3615.96二套房貸政策出臺成交量變化較大房價開始調(diào)整，金融危機成交量出現(xiàn)低谷房地產(chǎn)刺激政策，房價上漲成交開始上升1-2月1249915.11珠海樓市對政策反應(yīng)略緩于一線城市,但發(fā)展的方向不會變,目前珠海成交量明顯下降4月“量在價先”的市場規(guī)律決定房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后有可能趨于下行2010年整體市場兩會召開“動真格”4.14“試一試”房價暴漲，標(biāo)志今年第一年調(diào)控失敗抑制新需求，只是“節(jié)流”的辦法，導(dǎo)致整體樓市觀望，房價僵持，交易量大幅萎縮7月？N個月……短期對國家調(diào)控失去信心長期通過“開源”增加土地供應(yīng)，把存量房推向市場，一旦存量房閑置過多，經(jīng)濟出現(xiàn)危機囚徒困境，持有環(huán)節(jié)稅？保障性住房執(zhí)行？新一輪調(diào)控？2010年整體市場兩會召開“動真格”4.14“試一試”房價暴漲，標(biāo)志今年第一年調(diào)控失敗抑制新需求，只是“節(jié)流”的辦法，導(dǎo)致整體樓市觀望，房價僵持，交易量大幅萎縮7月？N個月……短期對國家調(diào)控失去信心長期通過“開源”增加土地供應(yīng)，把存量房推向市場，一旦存量房閑置過多，經(jīng)濟出現(xiàn)危機囚徒困境，持有環(huán)節(jié)稅？保障性住房執(zhí)行？新一輪調(diào)控？中原觀點：全國一線城市成交量急劇萎縮，價格開始松動，發(fā)展態(tài)勢比2008年更加嚴(yán)峻，不可能在短期內(nèi)回轉(zhuǎn)。項目銷售周期大環(huán)境不容樂觀，做好打硬仗的準(zhǔn)備如何實現(xiàn)突圍?如何轉(zhuǎn)危為機?從奧巴馬獲選看如何突破市場困境這個個被被譏譏諷諷為為““菜菜鳥鳥””和和““零零政政治治家家””的的黑黑人人，，最最終終無無爭爭議議地地戰(zhàn)戰(zhàn)勝勝對對手手，，成成為為了了白白宮宮的的主主人人。。奧奧巴巴馬馬的的勝勝利利，，實實際際上上是是用““Change””來實實現(xiàn)現(xiàn)價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新的的勝勝利利?。∵@個個被被譏譏諷諷為為““菜菜鳥鳥””和和““零零政政治治家家””的的黑黑人人，，最最終終無無爭爭議議地地戰(zhàn)戰(zhàn)勝勝對對手手，，成成為為了了白白宮宮的的主主人人。。奧奧巴巴馬馬的的勝勝利利，，實實際際上上是是用““Change””來實實現(xiàn)現(xiàn)價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新的的勝勝利利！！中原原的的觀觀點點CHANGE！（改改變變?。。┩ㄟ^過CHANGE，實實現(xiàn)現(xiàn)金金地地紅紅山山樓樓項項目目的的整體體銷銷售售戰(zhàn)戰(zhàn)略略創(chuàng)創(chuàng)新新，從而而突突破破困困局局，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)危危為為機機??！要尋尋求求改改變變,首先先應(yīng)應(yīng)清清楚楚我我們們項項目目面面臨臨情情況況?擁有有什什么么?區(qū)域域情情況況客戶戶群群產(chǎn)品品區(qū)域域整整體體情情況況我們們的的所所在在區(qū)區(qū)域域的的情情況況?Areasituation在售售競競爭爭對對手手項項目目分分析析CHAPTER11未來來競競爭爭對對手手項項目目分分析析品牌牌競競爭爭的的年年代代區(qū)域域市市場場分分析析areamarketing新香香洲洲職職能能定定位位為為：：珠珠海海市市的的行行政政、、文文化化、、體體育育中中心心，，融融市市級級行行政政、、體體育育、、文文化化功功能能和和居居住住功功能能為為一一體體的的城市中心心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯區(qū)域商業(yè)業(yè)、生活活配套較較為完善善，商業(yè)業(yè)主要集集中在人人民西路路一帶區(qū)域市場場分析areamarketing市體育中中心梅溪牌坊坊市地稅局局市圖書館館石溪風(fēng)景景區(qū)市司法局局香洲人民民檢察院院廣播電視視中心珠海電視視臺市人民檢檢察院科技中心心電信大樓樓區(qū)教育局局公汽總站站山場派出出所新聞出版版局結(jié)核病防防治所香洲區(qū)人人民法院院香洲區(qū)人人民政府府市公路局局市武警支支隊前山第二二中學(xué)希望之星星實驗學(xué)學(xué)校市公安局局一中高中中部市交警支支隊恒隆學(xué)校校林業(yè)科研研所競爭項目目分析competition本項目仁恒星園園梅華西路路一帶銀樺路沿沿線人民西路路沿線招商花園園城云頂瀾山山御景國際際中珠上城2期五洲花城2期香山人家華發(fā)云湖翠谷珠江投資尚東領(lǐng)域菁華名苑2期萬科金域華府未售項目目在售項目目仁恒星園園御景國際際招商花園園城云頂瀾山山香山人家家菁華名苑苑2期五洲花城城2期華發(fā)云云湖翠谷谷萬科金金域華府府中珠上城城2期銷售價格格主力戶型型預(yù)計貨量量預(yù)計2011年7月推出預(yù)計2012年推出預(yù)計2011年底推出出預(yù)計2012年推出預(yù)計2010年12月推出預(yù)計2010年8月推出25萬11000元/平米60-160平米150-180平米29萬3.3萬26萬1.5萬12萬30萬2萬未知10500元/平米13000元/平米12000元/平米90-130平米130-220平米未知130-170平米94-132平米81-143平米60-167平米未知未知仁恒星園園御景國際際招商花園園城云頂瀾山山香山人家家菁華名苑苑2期五洲花城城2期華發(fā)云云湖翠谷谷萬科金金域華府府中珠上城城2期銷售價格格主力戶型型預(yù)計貨量量預(yù)計2011年7月推出預(yù)計2012年推出預(yù)計2011年底推出出預(yù)計2012年推出預(yù)計2010年12月推出預(yù)計2010年8月推出25萬11000元/平米60-160平米150-180平米29萬3.3萬26萬1.5萬12萬30萬2萬未知10500元/平米13000元/平米12000元/平米90-130平米130-220平米未知130-170平米94-132平米81-143平米60-167平米在售競爭約70

萬平米未來競爭約70

萬平米未知未知仁恒星園御景國際招商花園城城云頂瀾山香山人家菁華名苑2期五洲花城2期華發(fā)云湖湖翠谷萬科金域域華府中珠上城城2期銷售價格格主力戶型型預(yù)計貨量量預(yù)計2011年7月推出預(yù)計2012年推出預(yù)計2011年底推出出預(yù)計2012年推出預(yù)計2010年12月推出預(yù)計2010年8月推出25萬11000元/平米60-160平米150-180平米29萬3.3萬26萬1.5萬12萬30萬2萬未知10500元/平米13000元/平米12000元/平米90-130平米130-220平米未知130-170平米94-132平米81-143平米60-167平米在售競爭約70

萬平米未來競爭約70

萬平米品牌云集，推貨量大，區(qū)域競爭十分激烈未知未知政府重點點打造區(qū)區(qū)域，市市場規(guī)劃劃有力，，高尚生生活區(qū)品牌發(fā)展展商云集集，樓盤盤品質(zhì)提提升快、、未來推推盤量大大，競爭爭激烈需求量大大，中大大戶型為為主中產(chǎn)階級級聚集地地，公務(wù)務(wù)員聚集集地區(qū)域市場場分析小小結(jié)在售競爭爭對手項項目分析析案例佐證證：3A住宅，以以高品質(zhì)質(zhì)建筑質(zhì)質(zhì)量著稱稱，吸引引業(yè)內(nèi)人人士購買買，依靠靠口碑傳傳播，進(jìn)進(jìn)一步吸吸納珠海海本地中中高收入入人士購購買資源:景觀資源源交差，，背靠仙仙峰山墓墓園有一一定影響響銷售情況況:94-132平米兩房房、三房房，5月加推26棟共106套，已售售50%，實際成成交均價價12000產(chǎn)品定位位:舒適居家家“兩代代居”戶戶型區(qū)域交通通:緊鄰人民民西路，，新香洲洲華潤萬萬佳商圈圈，配套套完善，，交通便便利客戶特點點:珠海本地地政府公公務(wù)員及及企業(yè)的的高級管管理人員員，自住住為主廣告訴求求:闊宅闊生生活社區(qū)配套套:小區(qū)外圍圍綜合商商業(yè)購物物中心推廣活動動:推廣的頻頻次較少少，渠道道選擇比比較常規(guī)規(guī)，在營銷的的各時間間節(jié)點時時發(fā)出短短信消息息，直接接明確。。09年8月推出樓樓王平墅墅時，舉舉辦過紅紅酒品鑒鑒會樓盤特特色色銷售現(xiàn)現(xiàn)狀狀推廣營營銷銷仁恒星園園價格策略略:低開熱銷銷，高檔檔盤賣中中檔盤的的價格三期B組團(tuán)發(fā)售三期B組團(tuán)VIP登記5.84.93.273.112.2409.12.1211.138.298.136.265.25三期二批發(fā)售三期二批登記19、29棟接受認(rèn)籌三期發(fā)售樣板房開放平墅（樓王）紅酒品鑒平墅（樓王）接受誠意認(rèn)購17棟上市，二期最后一批四房接受誠意認(rèn)購二期精品4房發(fā)售4.10二期接受VIP登記3.27一期車位認(rèn)購07.11一期二批單位售罄，發(fā)售商鋪9.16一期二批單位發(fā)售6一期第二批誠意登記5.19一期第一批發(fā)售仁恒星星園推推售節(jié)節(jié)奏分期分分批小小量快快節(jié)奏奏推出出，不不斷加加推開開盤持持續(xù)市市場熱熱點招商花花園城城案例佐佐證：：40萬平米米溫情情大社社區(qū)，，由于于捂盤盤時間間太長長，加加上新新政措措施限限制，，一次次性推推量太太大，，利用用高價價繼續(xù)續(xù)捂盤盤，銷銷售情情況較較差資源:無自然景觀觀資源銷售情況:一期1070戶，成交均均價10500，銷售率20%產(chǎn)品定位:40萬平米區(qū)域交通:交通便利，，周邊生活活配套齊全全客戶特點:珠海本地客客戶居多，，婚房目的的的剛性需求求客戶；廣告訴求:家在情在社區(qū)配套:會所、幼兒兒園、泳池池、花園城城商業(yè)中心心、室外大大型運動專專區(qū)等推廣活動:前期品牌發(fā)布布會，在09年推廣較多，，如房展、電電視廣告、戶戶外廣告等，，因開盤時間間一直后延，，在后期基本本無營銷動作作，開盤前夕夕也無任何宣宣傳樓盤特色色銷售現(xiàn)狀狀推廣營銷銷價格策略:利用價格調(diào)控控銷售范圍，，價格失準(zhǔn)導(dǎo)導(dǎo)致銷售較差差參加電視臺房房展，開始VIP登記正式開盤注：開盤并未未提前通知，，屬于突擊開開盤，4月24日晚上現(xiàn)場排排隊拿選房順順序號，先到到先得。3套樣板房開放放，VIP再升級級在珠海海度假假村千千禧宮宮舉行行品牌牌發(fā)布布會VIP客戶驗驗資升升級沃爾瑪瑪正式式簽約約入駐駐二期期10年4月20日4月24日4月25日11月28日8月7日09年5月1日招商花花園城城推售售節(jié)奏奏長時間間捂盤盤讓客客戶失失去信信心，，不斷斷拔高高預(yù)計計價位位，超超出客客戶心心理承承受價價值御景國國際案例佐佐證：：以22萬平米米國際際社區(qū)區(qū)為主主要訴訴求點點，一一期熱熱銷，，后續(xù)續(xù)單位位價格格偏高高，銷銷售滯滯緩資源:無自然然景觀觀資源源，臨臨路邊邊銷售情情況:共1352戶，現(xiàn)現(xiàn)主主推89-140三房，，已推推1、2、6、7棟約500多套，，已售售90%，現(xiàn)在在均價價13000產(chǎn)品定定位:大社區(qū)區(qū)，贈贈送面面積多多，中中高檔檔樓盤盤區(qū)域交交通:臨梅梅華華西西路路，，交交通通較較為為便便利利，，周周邊邊生生活活配配套套完完善善，，新新香香洲洲華華潤潤萬萬佳佳商商圈圈客戶特點:珠海本地客客戶居多，，置業(yè)目的的多以投資資為主，主主要是因為為2萬元認(rèn)籌，，開發(fā)商允允許無限制制更名廣告訴求:心御景，見見未來社區(qū)配套:一個休閑配配套中心，，泳池，球球場推廣活動:報紙、電視視廣告、戶戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、車身廣廣告、框架架廣告、銀銀行圈層活活動樓盤特特點銷售現(xiàn)現(xiàn)狀推廣營營銷價格策略:高開高走，，1期1、2批熱銷，3批滯銷云頂瀾山資源:毗鄰農(nóng)科奇奇觀、南溪溪公園，景景觀較為開開闊銷售情況:共3500戶，春節(jié)節(jié)前推出200套61-87單位，內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購,均價8900(含2000裝修),層差價格60元/m2,銷售90%，5.1加推120-160m2的單位，現(xiàn)均均價11000產(chǎn)品定位:罕有新香洲超超大社區(qū)，贈贈送面積多區(qū)域交通:位于旅游路梅溪牌牌坊對面，交交通較方便，，周邊生活配配套較差客戶特點:主要是外地客客戶,首批單位客戶戶主要是投資資客戶,且以團(tuán)購為主主。廣告訴求:珠海又一山社區(qū)配套:一個休閑會所所推廣活動:報紙、電視廣廣告、戶外、、網(wǎng)絡(luò)、車身身廣告、框架架廣告樓盤特點點銷售現(xiàn)狀狀推廣營銷銷價格策略:低價熱銷案例佐證：以39萬平米自然大大社區(qū)為主要要訴求點，低低價暗銷，工工地現(xiàn)場強大大陣勢，用實實力吸引客戶戶在售競爭對手手與本案擂臺臺戰(zhàn)表產(chǎn)品對壘本案仁恒星園招商花園城同質(zhì)化凸顯建筑賣點裝修溢價完勝品牌對壘本案御景國際云頂瀾山完勝未來競爭對手手項目分析香山人家資源:紅門樓水庫，，臨路邊銷售情況:共154戶，面積是130、140、180平米的大戶型型面積產(chǎn)品定位:中式風(fēng)水大宅宅區(qū)域交通:位于旅游路梅溪牌牌坊對面，交交通較方便，，周邊生活配配套較差客戶特點:珠海本地客戶戶居多，針對對換房客戶廣告訴求:厚德載物人文福邸社區(qū)配套:無推廣活動:戶外、網(wǎng)絡(luò)、、車身廣告樓盤特點點產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)狀推廣營營銷價格策略:跟隨區(qū)域市市場價格定定價案例佐證：：即將在今年年的7月認(rèn)籌，8月中旬發(fā)售售，體量不不大，屬于于小型項目目，但是位位置最為靠靠近本案菁華名苑2期資源:無景觀資源源，2期只有3棟樓，嶺南南風(fēng)情園林林共145套，一層架架空，頂層層復(fù)式1棟：兩梯三三戶，2套三房、1套四房，32層；其中有有套三房帶帶個小的儲儲物間或工工人房。2棟：11＋1層，一梯兩兩戶，都是是三房，書書房較小，，兩個臥室室很大，戶戶型尺寸：：10500×10600，預(yù)計實際際建筑面積積約為130平米，銷售售建筑面積積約為90平米。3棟：17＋1層，一梯兩兩戶，都是是四房，有有兩個房間間相對較小小，2.775開間，客廳廳非常寬敞敞，約4.6米，餐廳也也有3.9米開間。戶戶型尺寸：：15000×11000，預(yù)計實際際建筑面積積約190平米，銷售售建筑面積積約為130平米。區(qū)域交通:緊鄰一中高中部部，交通較較方便，周周邊生活配配套教齊全全社區(qū)配套:無樓盤特特點產(chǎn)品情情況案例佐證：：產(chǎn)品面積段段實用性為為主，90-130三房、四房房，贈送面面積大，約約40%目前處于施施工階段五洲花城2期資源:無景觀資源源總建面39萬，其中住住宅27萬小區(qū)規(guī)劃圍圍合式設(shè)計計，中間兩兩棟樓王30層，頂層為為復(fù)式；周周邊31層兩梯兩戶、、三梯兩戶戶面積區(qū)間130-220平米，平均均面積180平米左右贈送面積約約40%預(yù)計帶裝修修出售區(qū)域交通:交通便利，，生活配套套十分完善善社區(qū)配套:架空層泛會會所，基礎(chǔ)礎(chǔ)娛樂健身身器械樓盤特特點產(chǎn)品情情況目前進(jìn)入打打樁做地基基的階段，，預(yù)計2011年7月推出案例佐證：：產(chǎn)品面積段段大戶型為為主，舒適適三房、四四房，成熟熟大社區(qū)，，贈送面積積約40%華發(fā)發(fā)云云湖湖翠翠谷谷案例例佐佐證證：：一線線山山景景景景觀觀資資源源，，品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商資源源:一線線山山景景，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀觀紅紅門門樓樓水水庫庫總建建面面26萬共30棟2棟兩兩梯梯六六戶戶小小戶戶型型、、2棟兩兩梯梯兩兩戶戶130平米米三三房房，，其其他他兩兩梯梯四四戶戶主力面積積區(qū)間130-170平米預(yù)計帶裝裝修出售售區(qū)域交通通:交通較便便利，生生活配套套較貧乏乏社區(qū)配套套:會所樓盤特特點點產(chǎn)品情情況地塊暫無無動靜，，發(fā)售時時間未知知本地市場場競爭形形成的壁壁壘1：該區(qū)聚聚集較多多大型開開發(fā)商，，普遍知知名度較較高。開發(fā)商品品牌知名名度開發(fā)商品品牌美譽譽度華發(fā)云湖湖翠谷招商花園園城云頂瀾山山五洲花城城2期珠海本土土一線品品牌開發(fā)發(fā)商，品品牌知名名度高，，影響力力大，帶帶動整個個片區(qū)發(fā)發(fā)展在深圳的的品牌知知名度較較高珠海本土土發(fā)開商商，知名名度一般般珠海本土土發(fā)開商商，知名名度偏低低仁恒星園園建筑質(zhì)量量及品質(zhì)質(zhì)已在珠珠海形成成良好的的口碑，，知名度度較高御景國際際珠海本土土發(fā)開商商，知名名度一般般產(chǎn)品質(zhì)量量高，物物業(yè)管理理好，高高檔社區(qū)區(qū)，品質(zhì)質(zhì)的保證證，售價價較高社區(qū)生活活配套齊齊全，但但有部分分回遷單單位，雖雖分開管管理，但但是整體體人員較較雜，區(qū)區(qū)域知曉曉度較高高產(chǎn)品及小小區(qū)環(huán)境境一般，，市場知知曉度一一般大規(guī)模產(chǎn)產(chǎn)品陣勢勢，開發(fā)發(fā)商的實實力給到到客戶信信心戶型產(chǎn)品品一般，，以大社社區(qū)以及及沃爾瑪瑪影響市市場，市市場知曉曉度較高高美譽度高高，雖然然產(chǎn)品設(shè)設(shè)計一般般，但是是在市場場影響力力較大，，物業(yè)管管理口碑碑好，小小區(qū)環(huán)境境優(yōu)越，，主打高高檔小區(qū)區(qū)本地市場場競爭形形成的壁壁壘2：未來放放量大，