新冠疫情下中國物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀及競爭格局分析

新冠疫情下中國物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀及競爭格局分析一、物業(yè)管理行業(yè)概況中國的物業(yè)管理誕生于上世紀(jì)八十年代，發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，并逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。1981年國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司——深圳物業(yè)成立，標(biāo)志著中國物業(yè)管理行業(yè)正式誕生。此后30余年間，物業(yè)管理行業(yè)先后經(jīng)歷了起步探索階段（1981-2003年）、規(guī)范管理階段（2003年-2014年）和市場化運(yùn)作階段（2014年至今）。在起步探索階段，僅有基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，行業(yè)極度分散。隨著2003年6月中國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理?xiàng)l例》的誕生，物管行業(yè)逐步進(jìn)入規(guī)范管理階段。2014年起，物管行業(yè)進(jìn)入市場化運(yùn)作階段。政策逐步向鼓勵(lì)性轉(zhuǎn)型，伴隨著政策的放開和支持，物管行業(yè)上市、并購頻現(xiàn)，集中度加速提升。在過去很長一段時(shí)間，物業(yè)管理行業(yè)作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，屬于勞動(dòng)密集型，存在行業(yè)規(guī)范缺乏，模式單一，企業(yè)盈利良莠不齊等問題，因此受到的關(guān)注度并不高，與資本市場的關(guān)聯(lián)度也很小。但近年來隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量時(shí)代，這為物業(yè)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。對于物業(yè)管理的定位不能停留在以往，物業(yè)管理的內(nèi)容已經(jīng)不再局限于簡單的對住宅及配套的維護(hù)管理，其內(nèi)涵不斷在擴(kuò)大。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物業(yè)管理行業(yè)逐步由勞動(dòng)密集向集約化、自動(dòng)化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺轉(zhuǎn)型。此外，開發(fā)商和社區(qū)住戶多層次的需求也促進(jìn)了增值服務(wù)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)可以縱向介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，也可以橫向整合社區(qū)生活資源，從單一物業(yè)服務(wù)向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，為企業(yè)帶來新的增長點(diǎn)。二、中國房屋銷售面積、房地產(chǎn)新開工面積與竣工面積2019年中國商品房銷售面積為17.16億平方米，截至到2020年1-5月，中國商品房銷售面積為4.87億平方米，同比下降12.25%。2016-2019年，全國商品房銷售面積屢創(chuàng)新高，帶來了新開工面積的快速放量。2019年新開工面積達(dá)到22.72億平米。但是，由于三四線城市銷售比例提高以及房企融資困難拖延決算等原因，竣工面積同比增速持續(xù)下滑，導(dǎo)致開工面積與竣工面積之差同比增速于2016-2018年快速提升。2019年房屋新開工與竣工面積之差同比增速已經(jīng)由2018年的50%滑落至13%。這一趨勢短期內(nèi)仍將延續(xù)，未來兩三年具備大型開發(fā)商背景的物管公司在管面積將會隨著竣工面積的釋放而迎來一輪快速增長。三、中國物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀分析管理總面積方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國物業(yè)管理服務(wù)公司管理總面積為34518億平方米，同比增長0.3%。市場總收益方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場總收益為559億元，同比增長13.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)水平已經(jīng)多年未漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同期的房價(jià)漲幅，也大幅落后于同期的CPI漲幅。這一方面是由于前期的市場化程度不夠，物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)定價(jià)偏低；另一面也是由于目前成立業(yè)主委員會的小區(qū)較少，在沒有業(yè)主委員會的情況下，物業(yè)費(fèi)提價(jià)較為困難。四、中國物業(yè)管理行業(yè)競爭格局分析物管行業(yè)在過去三年的發(fā)展速度遠(yuǎn)勝之前十年，隨著資本市場對行業(yè)認(rèn)識的加深和龍頭物管公司依托內(nèi)生增長、外部收購等方式，龍頭公司獲得了規(guī)模、品牌的明顯成長。截止至2019年底，共計(jì)有四家上市物管公司實(shí)現(xiàn)在管面積突破2億平米，包括保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)及綠城服務(wù)，在管面積分別為2.86、2.76、2.34、2.12億平米，2016-2019年在管面積CAGR分別為52%、45%、67%、26%；更大在管規(guī)模的物管公司其優(yōu)勢在收入端有明顯體現(xiàn)，可以明顯的看到，營收規(guī)模突破50億元的公司其在管面積均突破一億方；從過去三年?duì)I業(yè)收入的年均復(fù)合增速來看，部分大公司的增速并不弱于二線物管龍頭公司，如碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)，其2016-2019年?duì)I收CAGR分別為59.9%、60.3%，呈現(xiàn)出大體量、高增速的特點(diǎn)。由于各家公司業(yè)務(wù)分類的口徑不同與模式差異，導(dǎo)致相同業(yè)務(wù)下毛利率也有較大差異，因此選取重點(diǎn)公司的毛利構(gòu)成來進(jìn)一步觀察盈利質(zhì)量。僅基礎(chǔ)服務(wù)毛利占比最高的依舊是碧桂園服務(wù)，這與其收入中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的高占比和高毛利均有關(guān)系；若將基礎(chǔ)服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)結(jié)合來看，保利物業(yè)的占比達(dá)到了83.8%，居行業(yè)第一；此外，永升生活服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)在毛利中占比達(dá)到44.6%，展現(xiàn)出良好的社區(qū)增值服務(wù)滲透率和服務(wù)品質(zhì)。五、新冠疫情下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢分析1、新冠疫情下的中流砥柱，政策補(bǔ)貼助力共克難關(guān)這次新冠疫情相較于之前的非典和甲型流感而言，對于物業(yè)行業(yè)最大沖擊在于全國各地大部分城市都響應(yīng)國家號召，居家隔離，不少疫情嚴(yán)重的城市甚至采用封城政策；同時(shí)此疫情潛伏于回鄉(xiāng)之際，發(fā)生于新年之家，因此大部分區(qū)域小區(qū)居民人數(shù)上較平時(shí)上升許多，物業(yè)企業(yè)的管理難度顯著加大，人手配置也因?yàn)榇汗?jié)用工難而捉襟見肘。短期之內(nèi)對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大壓力。但因此得到政府的高端關(guān)注和支持，一方面協(xié)調(diào)基層組織與所處小區(qū)物業(yè)公司展開全面合作，在街道辦的指導(dǎo)下，小區(qū)居委會和物管公司傾力合作，協(xié)助政府進(jìn)行本小區(qū)居民出入登記和上門體檢等基層服務(wù)工作。另一方面，各省市區(qū)政府陸續(xù)出臺相應(yīng)的支持性政策，這些政策主要分為兩種形式：一是直接或間接為物業(yè)管理企業(yè)提供補(bǔ)貼，比如杭州、寧波、溫州、合肥和紹興皆對參與區(qū)內(nèi)疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按在管面積給予物業(yè)費(fèi)的資金補(bǔ)貼。另一種是直接或間接為物業(yè)管理企業(yè)減免租金和延期支付稅款，比如重慶市就發(fā)布對中小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)免繳養(yǎng)老，失業(yè)及工傷保險(xiǎn)，同時(shí)對大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)則選擇緩交社保費(fèi)用。2、傳統(tǒng)物管服務(wù)物業(yè)費(fèi)與交繳率均有望上升，增值業(yè)務(wù)偶獲發(fā)展契機(jī)長期以來，物業(yè)費(fèi)的收繳和物業(yè)費(fèi)提價(jià)成為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中較大的痛點(diǎn)。一方面，由于物業(yè)提供服務(wù)的同質(zhì)化較高，且業(yè)主有權(quán)在物業(yè)委托管理合同到期時(shí)，主動(dòng)要求更換物業(yè)企業(yè)，因此物管方與業(yè)主較難有議價(jià)能力，另一方面，物業(yè)管理費(fèi)的上漲嚴(yán)格意義上需要物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會提出申請召開全體業(yè)主大會，并且在會上往往需要至少2/3以上戶業(yè)主或者2/3以上居住面積的業(yè)主同意，物業(yè)費(fèi)才可以通過漲價(jià)申請。但由于目前大部分小區(qū)尚未成立成熟的業(yè)主委員會，因此面對日益上漲的人力和運(yùn)營成本，大部分物業(yè)管理企業(yè)均采用靈活用工，同時(shí)積極拓展新開樓盤的物業(yè)管理項(xiàng)目，往往新開樓盤的物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格遠(yuǎn)高于老樓盤，以此維持其利潤率水平。3、增值業(yè)務(wù)有望成為物管公司重要利潤來源增值業(yè)務(wù)整體利潤率遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)。此次新冠疫情使得許多業(yè)主由于居家隔離接受了物業(yè)管理企業(yè)提供的增值服務(wù)，盡管隨著目前疫情逐步得到控制后，諸如口罩預(yù)訂、無接觸送快遞或外賣等服務(wù)有所下降，但