物業(yè)管理的物業(yè)費調(diào)查報告

物業(yè)管理的物業(yè)費調(diào)查報告一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索開展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、中不可或缺的有機組成部分。但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理效勞情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的怠工，提供的效勞達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理難度較大，根本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進展物業(yè)管理時，只能實行根本效勞（如簡單的保潔和維修等工程）和低收費。05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理效勞工作根本能夠維持正常。如光亮?陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建立的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)效勞費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理效勞費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。二、 小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)效勞知識競賽活動、物業(yè)效勞進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)效勞知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。三、 小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，根本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)邙日光佳苑、巨鑫雅苑）于xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有到達80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。四、 物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理（負責(zé)光亮?陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理（負責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率缺乏80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率缺乏80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。五、 物業(yè)管理效勞情況目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理效勞已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，根本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。六、 物業(yè)效勞管理費用收取及管理使用情況目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理效勞費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資根本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ǜ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是根本持平。七、 我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較。全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自XX年建成以后，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的效勞越來越不滿意，最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)根本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修根本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費根本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，缺乏100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買效勞”的意識比較死板，比方說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的效勞而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況根本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放到達30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。3、集資房小區(qū)成政府包袱。某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍缺乏。由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購置私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備缺乏。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。八、造成問題的主要原因1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比方擅改房屋構(gòu)造、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理那么理不理，一不快樂就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是效勞，花錢買效勞”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。許多小區(qū)當(dāng)時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購置大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進展修周自旭（寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院11級房地產(chǎn)開發(fā)與管理）調(diào)查對象概況1.1金鳳區(qū)萬達廣場區(qū)位、交通：銀川金鳳萬達廣場工程位于銀川市金鳳區(qū)正源北街西側(cè)，上海路以南、育安巷以北、正源西街以西。周邊配套設(shè)施豐富，根底設(shè)施好。位于核心地段該廣場將提升金鳳區(qū)城市形象并加強區(qū)域城市設(shè)施的完備性。交通狀況：27路30路34路45路49路301路公交途徑萬達廣場表一金鳳區(qū)萬達周邊配套設(shè)施圖一萬達廣場地理位置規(guī)模：銀川金鳳萬達廣場作為城市標(biāo)志性的商業(yè)綜合體，由購物中心、寫公樓及室外步行街等組成?？偨ㄖ娣e約28.5萬平方米。其中地上部分21.5萬平方米，地下部分7萬平方米?？傄?guī)劃用地面積7.03萬平方米。其中建立用地56667平方米，其他代征綠化用地13000平方米。本工程總建筑面積約285000平方米。其中地上部分28層215000平方米，地下部分2層70000平方米，建筑高度100米。工程介紹：作為銀川首個大型城市綜合體工程，萬達廣場不僅可以滿足市民一站式消費和多元化效勞的需求，而且大幅度地促進了金鳳區(qū)商圈的升級換代，填補了金鳳區(qū)無大型商業(yè)中心的空白。金鳳區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，根底設(shè)施完善，行政文化資源集中，已日益成為銀川市的文化行政中心區(qū)、最正確人居環(huán)境區(qū)、湖城生態(tài)景觀區(qū)和最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的核心區(qū)。銀川金鳳萬達廣場工程是金鳳區(qū)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟開展方式、加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)的重要舉措。銀川金鳳萬達廣場將建立大型商業(yè)中心、室內(nèi)外步行街、SOH0公寓等多種物業(yè)類型，它的落戶建成將提升金鳳區(qū)的商業(yè)水平，成為銀川市新的市級商業(yè)中心。xx年年底，銀川金鳳萬達廣場開業(yè)后，將為銀川市創(chuàng)造近萬個穩(wěn)定就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生巨額稅收，產(chǎn)生宏大的經(jīng)濟和社會效益，持續(xù)提升金鳳區(qū)的品質(zhì)和影響力，為提速銀川現(xiàn)代化都市的進程做出積極奉獻。規(guī)劃布局：該工程是xx年自治區(qū)重點招商引資工程，總投資30億元，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬m的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機結(jié)合在萬達廣場內(nèi)聚集吃、玩、樂、購、住等5大流行時尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城，為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷效勞，滿足各項商務(wù)、生活、娛樂體驗需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。建成后該廣場將提升金鳳區(qū)城市形象并加強區(qū)域城市設(shè)施的完備性。物業(yè)公司：物業(yè)效勞屬萬達商業(yè)管理管轄，萬達商業(yè)管理系大連萬達集團的核心子公司之一，也是中國最大的全國性連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，擁有一支近萬人的商業(yè)管理團隊，主要負責(zé)經(jīng)營管理萬達商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的大型商業(yè)購物中心以及住宅、公寓和寫字樓等多種類型物業(yè)工程。萬達商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源，強大的運營管理能力，物業(yè)管理面積已超過1000萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀(jì)錄，已成為萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢之一。1.2寧夏大學(xué)簡述：寧夏大學(xué)是寧夏回族自治區(qū)與教育部共建的以文、理、工、農(nóng)為主體的綜合性大學(xué)，是國家“211工程”重點建立大學(xué)，教育部本科教學(xué)工作水平評估優(yōu)秀等次學(xué)校，學(xué)校擁有學(xué)士、碩士、博士三級學(xué)位授予權(quán)，是教育部批準(zhǔn)的招收留學(xué)生和中國政府獎學(xué)金來華留學(xué)生培養(yǎng)高校。區(qū)位、規(guī)模：寧夏大學(xué)坐落于賀蘭山下有著“塞上湖城、西夏古都、回族之鄉(xiāng)”美譽的歷史文化名城銀川市?，F(xiàn)有四個校區(qū)，即校部A、B、C區(qū)、南校區(qū)，占地面積2307畝，校舍建筑面積64萬平方米，教學(xué)實驗農(nóng)場1695畝。學(xué)校面向全國28個省、市、自治區(qū)招生，有全日制普通本、?？圃谛Ｉ?8000余人，研究生3000余人，少數(shù)民族預(yù)科生3200余人，成人高等學(xué)歷教育在籍學(xué)生14000余人。面向未來，寧夏大學(xué)將認真實施學(xué)科統(tǒng)領(lǐng)戰(zhàn)略、人才強校戰(zhàn)略、質(zhì)量提高戰(zhàn)略、科研創(chuàng)新戰(zhàn)略、社會效勞戰(zhàn)略和開放辦學(xué)戰(zhàn)略，不斷推進人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、社會效勞協(xié)調(diào)開展、可持續(xù)開展，努力把寧夏大學(xué)建立成為區(qū)域特色鮮明、效勞地方能力較強的高水平教學(xué)研究型大學(xué)。交通：我們走訪的是A.B.C三個校區(qū)。寧夏大學(xué)A區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山西路489號，經(jīng)過A區(qū)的交通路線僅有101路；寧夏大學(xué)B區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)文萃北街217號，路過B區(qū)的有24路，26路，106路；寧夏大學(xué)C區(qū)（北校區(qū)）地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山西路539號，途徑C區(qū)的有26路，101路，106路；物業(yè)公司：現(xiàn)接收寧夏大學(xué)的是中房物業(yè)管理，中房物業(yè)管理，系中央企業(yè)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司旗下的化物業(yè)管理企業(yè)。xx年7月在國家工商局。物業(yè)效勞企業(yè)二級資質(zhì)。公司物業(yè)管理工程已出具規(guī)模。管理包括寫字樓、高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟適用房以及中、小型酒店等多種類型的物業(yè)。其中南京長安國際中心寫字樓被評為南京市優(yōu)。物業(yè)管理根本狀況2.1銀川市西夏區(qū)金鳳萬達物業(yè)管理根本情況及交通管理：萬達平安及交通管理有序，符合商業(yè)寫字樓平安及管理的相關(guān)規(guī)定。詳細表達在一下七點（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語標(biāo)準(zhǔn)，處理突發(fā)事件。（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴格，有登記。（4）停車場停放整齊，場地整潔。（5）危及人身平安處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。綠化及保潔管理：銀川萬達保潔擁有一流的清潔設(shè)備及先進的清潔保養(yǎng)理念；建立了完善的效勞體系，保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)高。綠化面積小，草坪綠化單一，樹種單一。詳細表達在一下8點。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。（2）實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進展衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持干凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識（6）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（7）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（8）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。（9）綠化完好率低，缺乏立體綠化。消防管理：銀川市金鳳萬達貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進展全面的管理。消防器材符合標(biāo)準(zhǔn)要求，布局合理。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、及氣溶膠滅火系統(tǒng)等。2.2寧夏大學(xué)物業(yè)管理根本狀況寧夏大學(xué)A、C區(qū)物業(yè)管理情況總體良好，保潔符合要求，交通平安這一方面抓的緊，管理得當(dāng)，保安素質(zhì)較高，綠化面積大。但仍然存在一系列問題。詳細情況見表二。物業(yè)管理存在主要問題問題物業(yè)管理整改措施保安效勞方面：保安是物業(yè)的門面，加強對保安的的管理，提高保安的管理素質(zhì)是提高物業(yè)效勞水平的必然要求。1）圍繞提高保安的責(zé)任心問題，加強培訓(xùn)教肓，結(jié)合工作考評，考評不合格進展勸退；2）對個別年齡偏大的逐步進展調(diào)整，新進保安限至40歲以下；3）夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不連續(xù)巡查，如車庫，樓道及小區(qū)四周；4）在提高責(zé)任心的同時，加強對保安的監(jiān)視，對晚間保安的值勤情況每周進展一次查崗，對責(zé)任心不強者及時進展處分或辭退5） 門崗對外來人員的電動車一律制止進入小區(qū)，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。車輛管理方面:車輛管理應(yīng)做到以下幾點1）開設(shè)電動車充電和停車收費車庫，設(shè)施己經(jīng)到位，與此同時開設(shè)臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。2）做好停車管理的告示宣傳,即日起，對各樓道公共出入囗的電動車，自行車逐一進勸告和清理，確保環(huán)境整潔有序。物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建立，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進展了調(diào)研。一、小區(qū)物業(yè)管理根本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理工程118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理工程實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理工程中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建立的快速開展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有開展中產(chǎn)生的新情況。詳細表現(xiàn)在以下幾方面：一業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的效勞要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識冷淡；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)效勞不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)效勞質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣闊業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和開展帶來隱患。二企業(yè)對管理效勞的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和效勞理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，效勞態(tài)度不端正，效勞用語不文明，效勞行為不標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理效勞水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。三老舊小區(qū)根底條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建立標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。詳細表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與效勞的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是平安防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)根本上只是對小區(qū)進展維持型管理。四開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進展驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)視，一些工程交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)效勞收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接收物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建立單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力缺乏；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天缺乏的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建立時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處分權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整困難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識冷淡，只有等到市民投訴、辦交辦后才被動維修。六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在平安隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議1、加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建立