北京房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與預(yù)測(cè)

2008北京房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年北京市經(jīng)濟(jì)增速回落，1-3季度GDP同比漲幅為9.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）受國(guó)際金融危機(jī)的影響，外需大幅減弱，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策等因素的影響下，2008年以來(lái)北京經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落走勢(shì)；2000-2007年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅均超過(guò)10%，但2008年下半年來(lái)，北京市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落現(xiàn)象；2008年1-3季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7586.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)9.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值73.9億元，增長(zhǎng)0.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1927億元，增長(zhǎng)4.1%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1630億元，增長(zhǎng)4.9%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5585.3億元，增長(zhǎng)11.1%。人均可支配收入持續(xù)增加，但消費(fèi)者支出同比減少數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）隨著北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人均可支配收入不斷增加；2008年1-9月,北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18577元，同比增長(zhǎng)12.2%，扣除物價(jià)因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)5.8%；而城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為12101元，同比增長(zhǎng)5.7%，扣除物價(jià)因素影響，實(shí)際下降0.3%。居民人均支配收入同比上漲，而人均消費(fèi)性支同比卻下降，可見(jiàn)2008年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的熱情有所下降，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的信心不足；國(guó)家下半年以來(lái)不斷出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的政策，有望使消費(fèi)者逐步恢復(fù)信心。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍呈下降趨勢(shì)，帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資回落數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%；2008年以來(lái)房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢(shì)，較上年同期下降7.1%。正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少，使得北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。企業(yè)籌集資金的壓力加大，定金及預(yù)付款占比下降，自籌資金上升數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京房地產(chǎn)資金來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款占比為28.32%，較去年同期基本持平，稍上漲0.18個(gè)百分點(diǎn)，但自籌資金占比達(dá)到25.41%，較去年同期上升了6.61個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中，定金及預(yù)付款占比28.98%,較去年同期的35.81%下降了6.82個(gè)百分點(diǎn)。由于2008年北京房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度，進(jìn)一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地購(gòu)置面積大幅上漲數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年土地市場(chǎng)由于受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，北京土地交易日益蕭條，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地購(gòu)置和開發(fā)面積都有較大幅度的上漲；其中2008年1-11月土地購(gòu)置面積達(dá)到577.1萬(wàn)平方米，較去年同期上漲41.1%，遠(yuǎn)超過(guò)2007年整年的391.6萬(wàn)平方米；而2008年1-11月的土地開發(fā)面積基本與2007年整年數(shù)值相當(dāng)，為246.6萬(wàn)平方米，較去年同期上漲7.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房供應(yīng)指標(biāo)同比持續(xù)下滑，2008年新開工面積、竣工面積同比均持續(xù)下降2008年1-11月北京商品房新開工面積2053.5萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；實(shí)現(xiàn)竣工面積1572.8萬(wàn)平方米，同比下降13.6%。新開工面積自2004年以來(lái)，僅2006年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份同比均出現(xiàn)下滑，2007年同比降幅達(dá)到最大為19.6%，2008年持續(xù)2007年的下降趨勢(shì)，1-11月同比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保持高速增長(zhǎng)，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達(dá)到13.6%。商品房銷供比逐步回落，供過(guò)于求矛盾日益顯現(xiàn)2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來(lái)首次低于0.7，市場(chǎng)供過(guò)于求的矛盾日益顯現(xiàn)；按照這趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2009年商品房銷售壓力將進(jìn)一步增加，供過(guò)于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。3、商品住宅市場(chǎng)行情保障性住房集中供應(yīng)，大幅增加2008住宅市場(chǎng)供應(yīng)量2008年1-11月住宅供應(yīng)套數(shù)和面積分別達(dá)到131250套、1393.12萬(wàn)平方米，較去年同期相比分別上漲了28.40%和15.01%；從各月上市面積對(duì)比圖來(lái)看，2008年住宅供應(yīng)主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供應(yīng)，其中，9月兩限房集中供應(yīng)16312套和141.25萬(wàn)平方米，占當(dāng)月的比重分別達(dá)到59.08%和53.21%；其他各月表現(xiàn)均穩(wěn)。2008年住宅市場(chǎng)觀望氣氛彌漫，樓市持續(xù)低迷，成交量同比下降幅度將近50%2008年1-11月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為74366套、779.09萬(wàn)平方米，較去年同期相比分別下降34.71%和45.80%；自2007年11月以來(lái)，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實(shí)施，使得2008年一開始就進(jìn)入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌以及國(guó)際金融危機(jī)等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續(xù)下滑，價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)；9月份以來(lái)國(guó)家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)一系列擴(kuò)大內(nèi)需，增加保障性住房供應(yīng)等政策，使得9月份以來(lái)住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲；由于10份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行，11月份北京部分剛性需求得到釋放，成交量環(huán)比大幅上漲，但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套數(shù)同比下降過(guò)百2007年以來(lái)，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2006年的429套下降到2007年的334套，降幅為95套，而進(jìn)入2008年降幅進(jìn)一步加大；2008年1-11月住宅成交套數(shù)為74366套，日成交套數(shù)為223套，較2007年下降了111套；可見(jiàn)2008年住宅市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)需求沒(méi)有得到釋放，成交量持續(xù)低迷。保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近4倍2007上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅112380100%1329.63100%121909100%1531.98100%0.87保障性住房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39經(jīng)濟(jì)適用房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39兩限房00.00%0.000.00%00.00%0.000.00%0.002008:1-111上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅131250100%1393.12100%74366100%779.09100%1.79保障性住房4102931.26%333.9323.97%2163129.09%173.7322.30%1.92經(jīng)濟(jì)適用房1380410.52%102.657.37%1196416.09%91.5511.75%1.12兩限房2722520.74%231.2916.60%966713.00%82.1810.55%2.81注：（單位：套、萬(wàn)萬(wàn)平方米）2007年以來(lái)，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)，2007年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到8238套和87.90萬(wàn)平方米，分別占住宅供應(yīng)的7.33%和6.61%；2008年保障性住房開發(fā)力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷；國(guó)務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建設(shè)；2008年1-11月保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為41029套、333.93萬(wàn)平方米，占別分別為31.26%和23.97%，市場(chǎng)供應(yīng)較2007年整年提高了將近4倍；隨著11月國(guó)務(wù)院計(jì)劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計(jì)劃投入3000多億；2009-2011年，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，屆時(shí)北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。2008年北京上半年房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行，下半年價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價(jià)格從北京房?jī)r(jià)近三年的走勢(shì)來(lái)看，北京上半年房?jī)r(jià)較2007年同期實(shí)現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢(shì)，這種現(xiàn)象一直保持到4月份，進(jìn)入5月份房?jī)r(jià)同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進(jìn)入8月在經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)成交的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下滑；9月份經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房成交面積達(dá)到51.06萬(wàn)平方米，保障性住房占住宅成交比重從8月的22.82%上漲到9月60.57%，住宅成交價(jià)格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交價(jià)格低位運(yùn)行。北京中房住宅指數(shù)2008年以來(lái)表現(xiàn)平穩(wěn)，與住宅成交價(jià)格基本吻合中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從2007年1月的1578點(diǎn)，持續(xù)上漲到2008年3月的2300點(diǎn)，漲幅度達(dá)到45.78%；而住宅實(shí)際成交價(jià)格從2007年1月的8726元/平方米上漲到2008年3月的13506元/平方米，漲幅度為54.78%；中房北京住宅指數(shù)與住宅實(shí)際成交價(jià)格走勢(shì)基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場(chǎng)整體低迷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加，但房?jī)r(jià)收入比仍然過(guò)高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個(gè)百分點(diǎn)；然而北京2008年1-11月住宅價(jià)格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了5.54個(gè)百分點(diǎn)；依次測(cè)算2008房?jī)r(jià)收入比仍然為16，仍高于合理水平。4、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況面對(duì)當(dāng)前低迷樓市，北京房企兩級(jí)分化明顯2008年下半年以來(lái)北京樓市正處于下降通道，一直堅(jiān)挺的樓市成交價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，樓市成交持續(xù)低迷，開發(fā)企業(yè)銷售回款壓力巨大；面對(duì)北京當(dāng)前的樓市，開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)各異，一部分資金緊張的開發(fā)企業(yè)退地，拖欠政府出讓金，大幅降價(jià)等方式來(lái)緩解壓力；而那些資金實(shí)力雄厚的企業(yè)則看好房地產(chǎn)發(fā)展，乘機(jī)收購(gòu)新的項(xiàng)目。比如：SOHO中國(guó)一直看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的發(fā)展，看好中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展；SOHO中國(guó)在過(guò)去一年時(shí)間里，一共購(gòu)進(jìn)4個(gè)項(xiàng)目，總額約88億元人民幣。未來(lái)的一年，雖然SOHO中國(guó)認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低潮期，但他們?nèi)源蛩阗?gòu)進(jìn)100億人民幣左右的項(xiàng)目和土地。面對(duì)金融海嘯對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的影響，部分開發(fā)企業(yè)采取放緩的營(yíng)銷策略2008年整個(gè)市場(chǎng)受到國(guó)際形勢(shì)影響，中國(guó)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也包括房地產(chǎn)產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響；2009年金融危機(jī)的影響深度、廣度有可能進(jìn)一步蔓延，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響可能會(huì)進(jìn)一步的加大；面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定，中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷是——真正的冬天還沒(méi)到，其未來(lái)對(duì)目前及未來(lái)相當(dāng)時(shí)間里的營(yíng)銷策略是“放緩”，即對(duì)于正在洽談的項(xiàng)目停止；對(duì)于已經(jīng)談成的，尚未開始投資的可以暫時(shí)不投了；對(duì)于沒(méi)有開盤的，要研究開盤的合適時(shí)機(jī)；對(duì)已經(jīng)開盤的，要采取促進(jìn)銷售，促進(jìn)成交的一些手段和辦法。5、2009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及預(yù)測(cè)政策性住房比例進(jìn)一步加大，占比達(dá)到43%按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求，2009-2011年，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造，計(jì)劃總投資9000億元，平均每年計(jì)劃投入3000多億。9000億保障性住房投資計(jì)劃的入市，將極大增加全國(guó)各地方政策性住房供應(yīng)面積；北京2009年建設(shè)規(guī)劃中表明，2009年政策性住房占住宅的比重將達(dá)到43%。2009年北京土地供應(yīng)將充足，土地價(jià)格將回落2008年由于受到樓市整體低迷的影響，項(xiàng)目樓盤銷售金額大幅回落，開發(fā)商資金緊張，加上開發(fā)企業(yè)對(duì)保障性住房建設(shè)熱情不高，使得2008年北京土地成交低迷，2008年未被消化的土地將集中在2009年供應(yīng)，因此2009年的土地供應(yīng)將十分充足；2009年土地成交價(jià)格將出現(xiàn)回落，一方面是因?yàn)橥恋毓?yīng)充裕，開發(fā)商面對(duì)低迷的市場(chǎng)，對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)并不明朗，使得開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)將更加理性,爭(zhēng)奪“地王”的現(xiàn)象不會(huì)再現(xiàn)；另一方面是2009年推出的土地絕大部分是保障性住房用地，不僅會(huì)拉底全市土地成交價(jià)格，也會(huì)對(duì)周邊商品房用地的土地價(jià)格產(chǎn)生影響。樓市供應(yīng)量將有所減少，成交將持續(xù)低迷因08年底以來(lái)，尤其是08年下半年北京樓市持續(xù)低迷，住宅銷售量大幅縮水，又加上08年住宅供應(yīng)量同比大幅上漲，08年供過(guò)于求現(xiàn)象突顯；2009年北京樓市并不明朗，開發(fā)商入市將更加謹(jǐn)慎，土地開發(fā)及項(xiàng)目開盤都往后延遲，使得住宅新增供應(yīng)量或許大幅下降；但又因?yàn)檎咝宰》勘壤黾樱徚讼陆档姆?。而成交量方面，由于樓市持續(xù)低迷，消費(fèi)者買漲不買跌的心理，市場(chǎng)觀望氣氛仍將持續(xù)，估計(jì)成交量暫時(shí)難以出現(xiàn)大的回升；由于國(guó)家10月份以來(lái)出臺(tái)的降息、降稅、放寬二套房購(gòu)房政策等落實(shí)，對(duì)樓市成交有一定的促進(jìn)作用，部分購(gòu)房剛性需求也將會(huì)在2009年得到釋放，但出現(xiàn)大幅回升有一定困難。2009年北京房?jī)r(jià)下跌有限，住宅成交價(jià)格將保持2