怎樣辯別房產(chǎn)屬性

怎樣辯別房產(chǎn)屬性？我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記始于解放初期，產(chǎn)權(quán)證由各地印制，格式內(nèi)容并不統(tǒng)一，有建設(shè)部式樣的，有改造建設(shè)部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的；從顏色上看，有紅色的，有褐色的，還有綠色的；從材質(zhì)上看封面上涂塑的，有紙質(zhì)的；印制質(zhì)量也不一致，有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質(zhì)地更是差別甚大。1998年以前的產(chǎn)權(quán)證大多數(shù)沒(méi)有任何防偽措施發(fā)證機(jī)關(guān)極不規(guī)范有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、房管所、房管站，因此，所用印章也不規(guī)范、不統(tǒng)一。那么如何鑒別真假房產(chǎn)證呢？目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有四種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、其它。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的，都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律法規(guī)的保護(hù)，但是在使用和交易方面有著一定的差別。、己購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)識(shí)別方法：己購(gòu)公房指在房屋改革過(guò)程中，已經(jīng)購(gòu)買為私人產(chǎn)權(quán)的原公有住房。此類房屋的建設(shè)用地大多是以劃撥的方式取得的，原單位未支付土地出讓金。個(gè)人購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)里也沒(méi)有包括土地出讓金再轉(zhuǎn)讓時(shí)，需補(bǔ)交土地出讓金俗稱“小產(chǎn)權(quán)”。己購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：根據(jù)購(gòu)買時(shí)支付的價(jià)格不同，有以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買和以成本價(jià)購(gòu)買之分以北京市海淀區(qū)為例以成本價(jià)購(gòu)買的房屋其房產(chǎn)證編號(hào)為“海私成字第XXX號(hào)”。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房屋其房產(chǎn)證編號(hào)為“海私標(biāo)字第X號(hào)”或“海私優(yōu)字第XXX號(hào)”轉(zhuǎn)讓時(shí)須再補(bǔ)交1560(1219)X建筑面積X6%的價(jià)款后方能和以成本價(jià)購(gòu)買的房屋一樣出售(即1560(1219)元X6%X建筑面積)。己購(gòu)公房出售時(shí)還應(yīng)查看房主與原產(chǎn)權(quán)單位簽署的原購(gòu)房協(xié)議這是己購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)必須提供的證件。買房人應(yīng)查看的是產(chǎn)權(quán)證和原購(gòu)房協(xié)議上的物業(yè)地址是否統(tǒng)一，房主名稱是否一致，更重要的是看己購(gòu)公房的原產(chǎn)權(quán)單位是否為中央直屬單位如為中央機(jī)關(guān)直屬房產(chǎn)除了要查驗(yàn)其原產(chǎn)權(quán)單位是否具備交易資格外，最好到藍(lán)島的央產(chǎn)房交易大廳查詢檔案是否已備案，只有在央產(chǎn)房交易辦公室備了案的央產(chǎn)單位的房子才可以上市。、商品房產(chǎn)權(quán)識(shí)別方法：商品房的建設(shè)用地一般是開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓的方式獲得的，開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)向國(guó)家支付了土地出讓金，個(gè)人在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)里亦包含了土地出讓金，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不用再補(bǔ)交土地出讓金，買賣雙方只負(fù)擔(dān)規(guī)定的稅費(fèi)即可，這種產(chǎn)權(quán)即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。以北京市海淀區(qū)為例，此類產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證編號(hào)為“淀私字第XXX號(hào)”。在二手房市場(chǎng)上，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過(guò)的“小產(chǎn)權(quán)”房以及以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公有住房，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，等同于商品房“大產(chǎn)權(quán)”。已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過(guò)的“小產(chǎn)權(quán)”房的房產(chǎn)證編號(hào)為“淀私移字第XXX號(hào)”。還應(yīng)注意的一種房產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為“京私字第XXX號(hào)區(qū)別在于開(kāi)頭的不是區(qū)縣的開(kāi)頭，而是“京”字，這樣的房產(chǎn)一般為北京市屬產(chǎn)權(quán)，應(yīng)配有金黃色的土地證，而一般區(qū)縣權(quán)屬的房產(chǎn)是沒(méi)有土地證的。一般市屬的房子過(guò)戶期限較長(zhǎng)。、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)識(shí)別方法。經(jīng)濟(jì)適用房也是直接從開(kāi)發(fā)商于中購(gòu)買，因此是一種特殊的商品房。需注意的是2004年5月1日，北京市政府重新規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的上市管理辦法，即：己購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)出售單價(jià)不得高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)。己購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款。因此在購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，應(yīng)查看產(chǎn)權(quán)證的下發(fā)日期或契稅交納日期，以確認(rèn)是否符合上市條件。、使用權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)等其它產(chǎn)權(quán)的房屋由于產(chǎn)權(quán)并不是由國(guó)家統(tǒng)一編制所以樣式各有不同，并沒(méi)有相應(yīng)防偽措施。需要在日常工作中多接觸用經(jīng)驗(yàn)來(lái)鑒別。104、怎樣辨別產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)?？商品房?998年國(guó)家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化制度下的產(chǎn)物，而建設(shè)部正是在1998年統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，因此大多數(shù)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證規(guī)格、樣式統(tǒng)一，由中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。首先必須仔細(xì)查辨房主的身份與產(chǎn)權(quán)證及原購(gòu)房協(xié)議是否一致。由代理人代理的房產(chǎn)務(wù)必要求見(jiàn)到房主本人，或合法受托人。其次在以下幾個(gè)特征可以辨別真?zhèn)危旱谝?，從外觀上，產(chǎn)權(quán)證印制質(zhì)量上乘。封面封皮為紅色（他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色），印有金色國(guó)徽。材質(zhì)為進(jìn)口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國(guó)國(guó)徽，下部第一行字“中華人民共和國(guó)”是用圓體字印制第二行字“房屋所有權(quán)證”是用黑體字印制內(nèi)頁(yè)為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。真的房產(chǎn)證是流水線生產(chǎn)的，因此墨色均勻，紙張光潔、挺實(shí)，假證多數(shù)是手工制作，線條不齊，油墨不均勻。對(duì)于2000年版的房產(chǎn)證真?zhèn)舞b別還有以下幾種方法：第一看建房注冊(cè)號(hào)。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)真房產(chǎn)證上代表編號(hào)的阿拉伯?dāng)?shù)字跟第四套人民幣兩角上面的阿拉伯?dāng)?shù)字字體粗細(xì)都是一樣的，而假證卻五花八門。第二，所用紙張為印鈔紙，淺粉底色。將紙對(duì)著光亮處，則可見(jiàn)高層或多層水印房屋。真證內(nèi)頁(yè)紙張里的水印圖案，只有在燈光下才能看出來(lái)，而假證的水印圖案平鋪著就能明顯地顯示出來(lái)。第三，印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印，真房產(chǎn)證的防偽底紋是浮雕“房屋所有權(quán)證”字樣，字跡清晰，而假證則沒(méi)有；在放大鏡下，還可以看到真證的內(nèi)頁(yè)底線里藏有微縮文字。第四，在封面里頁(yè)有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花，線條流暢，紋理清晰，防偽團(tuán)花中的綠色花瓣是雙線構(gòu)成首頁(yè)，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁(yè)有上下等寬對(duì)稱和左右等寬、對(duì)稱的咖啡色花紋邊框。真證的花紋細(xì)膩、清晰而假證不具有上述特征。第五，是發(fā)證機(jī)關(guān)（蓋章），這里要注意兩個(gè)方面：第一是真正的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局）或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無(wú)權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法的、無(wú)效的。由于產(chǎn)權(quán)證采用的是一級(jí)發(fā)證，二級(jí)管理的方式，所以在產(chǎn)權(quán)證首頁(yè)下的發(fā)證機(jī)關(guān)處均蓋有北京市國(guó)土資源局和房屋管理局的紅色公章在第二頁(yè)的填發(fā)單位處應(yīng)蓋有區(qū)、縣填發(fā)單位的公章。另外，在首頁(yè)花邊框內(nèi)上端印有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的需冊(cè)、檔案記載載相一致，填寫的第一個(gè)字，均應(yīng)為發(fā)證機(jī)關(guān)所在區(qū)縣名稱的第一個(gè)字的字頭例如北京市海淀區(qū)發(fā)放的房屋所有權(quán)證取“海”字，在首頁(yè)頁(yè)眉上所填的第二個(gè)字則代表房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，常見(jiàn)的有“標(biāo)”字，表示此房屋是按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買；“成”字表示此房屋是按成本價(jià)購(gòu)買的：“私優(yōu)”，表示私產(chǎn)按優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買的。這是分辨商品房與己購(gòu)公房最主要的標(biāo)致經(jīng)濟(jì)適用房或房改房都會(huì)在“附記”欄中有所注明或在首頁(yè)蓋有小條章。第二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，與手工蓋印區(qū)別很大。除了以上特征，還需辨另《房地產(chǎn)所有權(quán)證》與《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》的區(qū)別。通