中普文化路項目前期策劃報告改

中普文化路項目思路報告2007年7月深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司鄭州分公司通過與發(fā)展商前期溝通，本次匯報將通過對當(dāng)前市場分析及未來市場展望，分析項目自身優(yōu)劣勢，并在此基礎(chǔ)上提出項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議，并就建筑規(guī)劃、戶型等提出建議，作為發(fā)展商開發(fā)本項目的參考因素之一。我們的目標(biāo)是，將本項目打造為鄭州專業(yè)市場及小戶型開發(fā)典范，成為鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)的標(biāo)桿之作，在保證發(fā)展商收益最大化的同時，優(yōu)化消費(fèi)者購物環(huán)境，提升經(jīng)營戶經(jīng)營收益，確保投資者利潤，并以此項目在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)中推出中普置業(yè)品牌，達(dá)到多方共贏之局面！

前言1、地塊位置：本項目地塊位于東風(fēng)路與文化路交匯處向西約250米；2、地塊四至：地塊北面臨匯寶花園小區(qū)住宅（7層），西臨匯寶花園小區(qū)住宅（6層及15層），東臨匯寶大廈（12層），南面正臨文化路（與電子大廈二手市場斜對）；3、地塊規(guī)劃：地塊面積約5畝，總建筑面積約為7萬平米，其中-1層~5層為商業(yè)用房（約1.6萬平米），6~28層為商住用房（約4.4萬平米）。一、地塊思考—項目現(xiàn)狀新科電子大廈匯科電子大廈一、地塊思考—區(qū)域現(xiàn)狀自然條件：項目南面正臨東風(fēng)路，北、東、西面為已建建筑所圍合；交通條件：正臨東風(fēng)路，距東風(fēng)路與文化路交叉口約250米，交通便利，但此區(qū)域堵車情況較為嚴(yán)重；周邊配套：區(qū)域內(nèi)日常生活、餐飲、商業(yè)、休閑娛樂配套設(shè)施較成熟；產(chǎn)業(yè)狀況：處于鄭州市科技市場商圈內(nèi)，但商圈核心處于文化路以西，受文化路及臨近商住樓區(qū)隔，往項目地塊方向電子市場氛圍漸淡；地產(chǎn)板塊：東風(fēng)路科技市場商業(yè)區(qū)；“東風(fēng)路—農(nóng)業(yè)路”，花園路商住區(qū)。

市場名稱調(diào)研內(nèi)容創(chuàng)新大廈開業(yè)時間1999年經(jīng)營定位以IT、數(shù)碼等全業(yè)態(tài)零售為主的賣場經(jīng)營管理公司1－3層賽博管理，4－5層創(chuàng)新公司管理經(jīng)營規(guī)?？偯娣e：17000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：210戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f：品牌電腦、數(shù)碼、筆記本、OA2f：品牌電腦、數(shù)碼、筆記本、精品外設(shè)3f：DIY、配件、耗材、數(shù)碼4f：品牌機(jī)專賣及耗材通道規(guī)劃主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一層180二層160三層130四層90市場情況中庭100平方米左右公建裝修地面地板磚，裝修較為陳舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者零售分銷商為主消費(fèi)者學(xué)生，個人，企業(yè)為主配套情況電梯設(shè)置客梯：2個扶梯：1個貨梯：2個停車場停車位：約200個影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計1~3層有中央空調(diào)，但效果不好，賣場通透性較差業(yè)態(tài)設(shè)計業(yè)態(tài)分區(qū)執(zhí)行較差，經(jīng)營比較的混亂，。

二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容河南科技市場開業(yè)時間1999年經(jīng)營定位以O(shè)A、耗材、配件為主的河南IT產(chǎn)品批發(fā)集散地經(jīng)營管理公司科技市場管理處經(jīng)營規(guī)?？偨ㄖ娣e：約26000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：190戶分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)：耗材，品牌電腦B區(qū)：電腦配件C區(qū)：電子科技產(chǎn)品

D區(qū)：電腦耗材E區(qū)：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品F區(qū)：數(shù)碼科技G區(qū)：品牌電腦通道規(guī)劃主通道5米次通道3米平均租金（元/平米·月）一層60二層25三層20客戶構(gòu)成經(jīng)營者以零售分銷商為主，形象展示。消費(fèi)者以渠道客戶為主，主營批發(fā)配套情況電梯設(shè)置無停車場門前停車卸貨區(qū)后面有個物流中心，約有8個物流公司，運(yùn)往省內(nèi)各地區(qū)。影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃比較混亂，以房型布陣排列，環(huán)境較差，但物流較好。業(yè)態(tài)設(shè)計專業(yè)市場經(jīng)營比較混雜，但辦公設(shè)備、辦公耗材、網(wǎng)絡(luò)架設(shè)較有特色。二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容中關(guān)大廈開業(yè)時間1999年經(jīng)營定位以配件、耗材為主的零售賣場經(jīng)營管理公司科技市場管理處經(jīng)營規(guī)?？偨ㄖ娣e：16800㎡經(jīng)營戶數(shù)量：約150戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f：小配件、耗材2f：DIY、配件、二手電腦3f：連鎖賣場、品牌機(jī)、批發(fā)中心通道規(guī)劃主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一層120二層80三層60市場情況中庭無公建裝修有中央空調(diào)，整體裝修較為破舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者以零售分銷商為主，小配件商戶較多消費(fèi)者輻射公司、家庭、學(xué)生客戶配套情況電梯設(shè)置客梯：3個扶梯：1個貨梯：1個停車場停車位：約100個影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計老市場，規(guī)劃較早，賣場內(nèi)環(huán)境較差業(yè)態(tài)設(shè)計一層小配件、耗材較為集中，（數(shù)據(jù)線、網(wǎng)絡(luò)工具等較有特色）二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容河南科技市場數(shù)碼港開業(yè)時間2007年經(jīng)營定位集電腦、手機(jī)、數(shù)碼等，是信息時代3C產(chǎn)品的全方位賣場。經(jīng)營管理公司賽博管理公司經(jīng)營規(guī)模總面積：12500㎡經(jīng)營戶數(shù)量：200戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f:國際品牌形象館（筆記本電腦、相機(jī)）2f：國內(nèi)外臺式機(jī)（手機(jī)賣場）3f：DIY大世界（殺毒軟件）4f：精品超市、辦公用品、監(jiān)控耗材網(wǎng)絡(luò)通道規(guī)劃主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一層150二層120三層90四層70市場情況中庭無公建裝修中央空調(diào)，地面地板磚客戶構(gòu)成經(jīng)營者以各市場商戶新增經(jīng)營為主消費(fèi)者輻射各階層用戶，范圍較廣配套情況電梯設(shè)置電梯：6部扶梯：1個貨梯：2個停車場停車位：100個影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計新市場規(guī)劃較為全理，扶梯、中央空調(diào)，賣場環(huán)境較好業(yè)態(tài)設(shè)計業(yè)態(tài)分區(qū)較為合理，管理較好，分區(qū)嚴(yán)格二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容百腦匯開業(yè)時間2004年經(jīng)營定位集電腦、手機(jī)、數(shù)碼、餐飲等，3C產(chǎn)品行銷通路的全方位賣場經(jīng)營管理公司百腦匯管理公司經(jīng)營規(guī)?？偨ㄖ娣e：30000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：430各層業(yè)態(tài)規(guī)劃-1f：美食廣場、電玩1f：國際品牌形象區(qū)，筆記本2f：數(shù)碼，耗材，OA3f：DIY大世界4f：電腦醫(yī)院，河南省首個IT批發(fā)基地。通道規(guī)劃主通道3.5m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一層170二層130三層100四層70公建裝修有中央空調(diào)，地板磚客戶構(gòu)成經(jīng)營者從各個市場新增商戶，白廟拆遷也將部分商戶引至百腦匯消費(fèi)者有較多學(xué)生用戶，兼顧其它消費(fèi)群體配套情況電梯設(shè)置客梯：4個扶梯：2個貨梯：2個停車場停車位：約340個影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計有中央空調(diào)，規(guī)劃較好，賣場環(huán)境舒適業(yè)態(tài)設(shè)計較為合理，并在負(fù)一層設(shè)置餐飲區(qū)及電玩二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容電子大廈開業(yè)時間2001年經(jīng)營定位二手電腦、數(shù)碼市場經(jīng)營管理公司電子大廈管理處經(jīng)營規(guī)?？偯娣e：12000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：150戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f：二手機(jī)箱、顯示器2f：數(shù)碼、配件、DIY3f：二手筆記本4f：淘寶通道規(guī)劃主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一層100~120二層60~100三層60~70四層60市場情況中庭無公建裝修地板磚，較為陳舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者科技市場轉(zhuǎn)過去，或由技術(shù)員工變?yōu)槔习逑M(fèi)者主要由河南各地市二級二手電腦經(jīng)營戶配套情況電梯設(shè)置扶梯：1個（只上不下）停車場停車位：約30個影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計項目上下交通規(guī)劃較差，扶梯只上不下，對高樓層經(jīng)營有影響業(yè)態(tài)設(shè)計以二手電腦、數(shù)碼專業(yè)市場，專業(yè)化經(jīng)營二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容新科電子大廈開業(yè)時間預(yù)計2007年7月經(jīng)營定位二手市場經(jīng)營管理公司鄭州安廣物業(yè)管理有限公司經(jīng)營規(guī)模總面積：2000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：約80戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃尚未投入經(jīng)營，業(yè)態(tài)規(guī)劃預(yù)計與電子大廈類似，作二手電腦、數(shù)碼等通道規(guī)劃主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）負(fù)一層25一層50二層40三層30市場情況中庭無公建裝修地板磚，較為陳舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者主要靠吸引電子大廈二手電腦商戶進(jìn)駐消費(fèi)者與電子大廈相似，但目前尚未投入經(jīng)營配套情況電梯設(shè)置無停車場停車位：約30個影響贏利的風(fēng)險因素規(guī)劃設(shè)計市場規(guī)模較小，規(guī)劃不太合理，業(yè)態(tài)設(shè)計項目被住宅包圍，交通較差，靠電子市場經(jīng)營二、市場解析—專業(yè)市場新科電子大廈匯科電子大廈最早的市場場之一，也也是目前人人氣最火的的市場，全全業(yè)態(tài)經(jīng)營營，市場面面臨拆遷以二手電腦腦、數(shù)碼為為主體的市市場，以差差異化在鄭鄭州市場運(yùn)運(yùn)營；旁邊邊的新科電電子大廈也也將依托其其生存最早的市場場之一，中中關(guān)大廈主主要經(jīng)營電電腦配件、、耗材，桌桌椅區(qū)為鄭鄭州最大桌桌椅市場河南本土品品牌賣場，，是多個IT品牌河河南一級代代理商，其其電腦醫(yī)院院有一定特特色`鄭州新興3C市場代代表之一，，業(yè)態(tài)齊全全，品牌管管理，經(jīng)過過三年培育育，市場日日漸成熟，，-1層設(shè)置置餐飲、電電玩鄭州新興3C市場代代表之一，，業(yè)態(tài)齊全全，品牌管管理，新開開業(yè)，隨著著市場拆遷遷，帶來眾眾多商戶進(jìn)進(jìn)駐最早的市場場之一，主主要經(jīng)營辦辦公設(shè)備、、耗材，市場面臨拆拆遷本案二、市場解析—專業(yè)市場商戶姓名：：孫浩目前經(jīng)營場場所：創(chuàng)新新大廈四樓樓Z區(qū)，另另在新科電電子大廈租租有商鋪從業(yè)時間：：5年經(jīng)營業(yè)態(tài)：：配件對本項目看看法：1、位置偏偏了一點(diǎn)，，但還算可可以，作新新手或二手手都應(yīng)該不不錯；2、建筑規(guī)規(guī)劃要好，，商鋪不能能有死角，，要有足夠夠的電梯，，方便消費(fèi)費(fèi)者；3、對商場場業(yè)態(tài)要規(guī)規(guī)劃好，不不能混亂經(jīng)經(jīng)營；4、餐飲可可以不需要要，但消防防得通過；；5、市場要要有宣傳；；6、停車場場需要100~200個。進(jìn)駐意向：：會租賃商商鋪，即使使自己不經(jīng)經(jīng)營，也可可以轉(zhuǎn)租出出去；另朋朋友想買樓上寫字字間，面積積在30~40平米米。商戶訪談1：二、市場解析—專業(yè)市場商戶姓名：：潘經(jīng)理目前經(jīng)營場場所：歐洲洲花園底層層從業(yè)時間：：2年（原原從事多年年房地產(chǎn)研研展工作））經(jīng)營業(yè)態(tài)：：三星、聯(lián)聯(lián)想品牌代代理對本項目看看法：1、位置不不好，開發(fā)發(fā)電子市場場前景估計計不太好；；2、項目交交通不便，，文化路、、東風(fēng)路車車流太大，，過十字路路口需很長長時間；3、物流也也是個問題題，車輛進(jìn)進(jìn)出不便，，發(fā)貨困難難；4、餐飲應(yīng)應(yīng)該不錯，，東風(fēng)路過過文化路餐餐飲生活不不錯，且項項目周邊已已經(jīng)形成了了一定規(guī)模模的餐飲區(qū)區(qū)；5、百腦匯匯、數(shù)碼港港、科技市市場才是核核心區(qū)，而而且老市場場拆了會重重建，市場場競爭激烈烈；6、要作的的話，最多多作三層，，且底層建建議作配套套，如金融融、餐飲，，樓上作1~2層電電子市場。。進(jìn)駐意向：：會考慮租租賃樓上寫寫字樓，目目前租賃歐歐洲花園就就是因為去去數(shù)碼港晚晚了沒租到到，且現(xiàn)在的場所所還有個存存貨的地方方。商戶訪談2：二、市場解析—專業(yè)市場商戶訪談3：商戶姓名：：陸強(qiáng)目前經(jīng)營場場所：電子子大廈二樓樓A區(qū)205從業(yè)時間：：11年（（從電子大大廈開業(yè)就就在市場經(jīng)經(jīng)營，原在在創(chuàng)新幫別別人作）經(jīng)營業(yè)態(tài)：：配件及維維修對本項目看看法：1、位置可可以；2、作什么么都行；3、你們只只管賣，其其它的不用用管；4、我在電電子大廈前前二年生意意也不好，，這幾年市市場火起來來了才好些些；5、停車場場一定要有有，地上不不行可以考考慮地下；；6、最好有有餐飲，方方便。進(jìn)駐意向：：有意向購購買商鋪，，自己不作作也可以租租給別人，，商鋪還會會升值。二、市場解析—專業(yè)市場商戶訪談4：商戶姓名：：貴女士目前經(jīng)營場場所：百腦腦匯二樓從業(yè)時間：：4年經(jīng)營業(yè)態(tài)：：光磁對本項目看看法：1、從創(chuàng)新新大廈搬過過去的，創(chuàng)創(chuàng)新租金太太貴了，前前二年生意意差，現(xiàn)在在好些，但但還是沒有創(chuàng)新新人流大；；2、項目位位置不好；；3、市場不不好作，競競爭激烈，，且市場需需要有個培培育期，百百腦匯也是是搞了二年年多才好起來的的；進(jìn)駐意向：：目前不會會考慮二、市場解析—專業(yè)市場市場集中度度高，鄭州州市IT賣賣場基本集集中在此區(qū)區(qū)域，此區(qū)區(qū)域也為政政府著力打打造的河南南科技一條條街；科技市場8家電子市市場中，6家為一手手電子賣場場，占75%；2家家為二手電電子賣場，，占25%；從賣場環(huán)境境來看，新新開的百腦腦匯、數(shù)碼碼港、匯科科體現(xiàn)了商商場式購物物環(huán)境，其其它市場的的購物環(huán)境境則不盡人人意；新市場培育育期較長，，經(jīng)了解新新市場一般般需經(jīng)過二年的培育育期才能達(dá)到較較好的賣場場人氣；業(yè)態(tài)豐富，，品牌電腦腦、DIY、配件、、耗材、OA、二手手市場等，，業(yè)態(tài)極為為豐富；所有賣場基基本是IT硬件銷售售，而電腦腦軟件、電電腦書籍等等軟件，基基本靠路邊邊的流動攤攤點(diǎn)，此類市場存存在機(jī)會；市場硬件升升級進(jìn)行中中，老市場基基本存在著著賣場環(huán)境境較差，業(yè)業(yè)態(tài)較為混混亂，由老老市場如河河南科技市市場向商場場式賣場提提升；品牌IT賣賣場，如百百腦匯、賽賽博的進(jìn)入入，不僅帶帶來先進(jìn)管管理經(jīng)驗引引進(jìn)，更使使賣場環(huán)境境有大的提提高，給市市場帶來較較大沖擊，，是電子市市場發(fā)展的的方向；隨著城市改改造，市場場拆遷，給給新市場帶帶來市場機(jī)機(jī)會，市場場成功機(jī)會會增大。專業(yè)市場小小結(jié)：二、市場解析—專業(yè)市場項目總建萬㎡樓層租戶數(shù)量商戶類型戶型面積（㎡）電梯（部）停車場（個）出租率租金元/㎡·月管理費(fèi)元/㎡月中央空調(diào)中科信息大廈1.715120主要有二大類：1、以網(wǎng)面制作、網(wǎng)絡(luò)域名、安防、網(wǎng)絡(luò)工程、軟件等為主的中小企業(yè)；2、以走渠道客戶為主的IT商戶；這二大類公司在各個寫字樓混合經(jīng)營50/60/110/15025080%30無有百腦匯712210120/130/190634095%401.35有數(shù)碼港4.41715050/80/4地下100%312有中關(guān)大廈1.7910051/84/104310090%30無無新科電子大廈1.21815052/70/902地面少量停車尚未入駐25無無新派電腦城0.4510030/40/50170100％30包在租金內(nèi)無建設(shè)集團(tuán)0.573040/502路邊停車100％20包在租金內(nèi)無e時代廣場21218060/90/120/14025085%351.35無匯寶大廈0.91360118/200/2252100100％301.1有二、市場解析—寫字樓部分商戶租租賃周邊居居住小區(qū)住住房作為辦辦公之用，，主要調(diào)查查如下：小區(qū)名字租戶數(shù)戶型面積區(qū)間㎡租金元/㎡·月商戶特點(diǎn)萬芳小區(qū)60兩房、三房60－13015售后歐洲花園110三房130－15030渠道天成苑小區(qū)20兩房、三房60－13012售后二、市場解析—寫字樓新科電子大廈匯科電子大廈萬發(fā)小區(qū)天成苑E時代廣場二、市場解析—寫字樓科技市場周邊邊存在數(shù)量不不小的寫字樓樓，但出租情情況均較為理理想；戶型面積以30~150平米為主，，但在調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主主多會對面積積進(jìn)行分割，，以小面積出出租，以50平米左右為為主，市場也也較接受；租客以各市場場經(jīng)營商戶為為主，適合中中小企業(yè)；部分走渠道客客戶甚至不需需在市場中租租賃商鋪，只只通過寫字樓樓作渠道客戶戶；除百腦匯、數(shù)數(shù)碼港外，其其它樓宇電梯梯配備較少；；租金集中在30~40元元/平米·月月，管理費(fèi)集集中在1~2元/平米··月，部分甚甚至不收管理理費(fèi)；部分商戶租賃賃周邊小區(qū)住住宅作為辦公公之用。寫字樓市場小小結(jié)：二、市場解析—寫字樓項目物業(yè)類型建筑面積萬㎡均價元/㎡推出房源銷售情況裝修標(biāo)準(zhǔn)思達(dá)數(shù)碼國際公寓高層14.464003000多套40%精裝修天明國際公寓高層2.55000420套——毛坯鄭州國貿(mào)中心高層4860003000多套未開盤精裝修非常男女高層842001200多套33%毛坯博客公社小高層4.34300434套65％精裝修花半里高層54300470套70％精裝修1、市場推盤盤量較大2、小戶型銷銷售受項目位位置影響較大大3、帶精裝修修的項目比毛毛坯房價格有有較大提升二、市場解析—小戶型戶型思達(dá)數(shù)碼公寓天明森林公寓非常男女國貿(mào)中心博客公社花半里米蘭陽光單房23.7㎡39㎡------21㎡28㎡------------一房一廳38.6㎡47㎡42㎡40㎡33㎡54㎡32.98㎡40.9㎡46㎡48.52㎡一房兩廳58.18㎡61㎡61.8㎡60㎡65㎡63㎡-----70㎡兩房70.37㎡80㎡71.8㎡82㎡70㎡92㎡71.83㎡78.73㎡1、以38~48平米一一房一廳及70~80平平米小二房為主2、單房面積積基本在30平米以內(nèi)，，一房兩廳面積多在60平米左右右二、市場解析—小戶型項目凸窗轉(zhuǎn)角窗獨(dú)立衛(wèi)浴空中花園入戶花園落地窗多陽臺挑高陽臺思達(dá)數(shù)碼國際公寓★★★★★天明森林國際公寓★★★★★鄭州國貿(mào)中心★★★★非常男女★★博客公社★★★花半里★★★金陽光居易★★創(chuàng)新夾層1、受面積限限制，戶型創(chuàng)創(chuàng)新較少2、以凸窗設(shè)設(shè)計為主二、市場解析—小戶型項目建筑風(fēng)格外立面思達(dá)數(shù)碼國際公寓現(xiàn)代主義白色，鶴黃色天明森林國際公寓后現(xiàn)代主義厚重咖啡色鄭州國貿(mào)中心現(xiàn)代主義鶴黃，淡藍(lán)色非常男女現(xiàn)代主義主力白色博客公社現(xiàn)代主義白色，灰色項目形象定位客戶群體思數(shù)碼國際公寓一個人的宮殿，一座城的榮耀大學(xué)老師，公務(wù)員，投資者居多天明森林國際公寓城市精髓，品質(zhì)LOHAS老師，白領(lǐng)階層，居住型居多鄭州國貿(mào)中心中原首家分戶計量的中央空調(diào)化酒店式公寓投資客戶居多，企業(yè)辦公非常男女北區(qū)首席青春派時尚新銳社區(qū)輕院老師，周邊居民1、建筑風(fēng)格格多以現(xiàn)代主主義風(fēng)格為主主2、外立面色色彩多以明快快色調(diào)1、形象定位位以時尚、高高端為主2、現(xiàn)場介紹紹突出商住二二用3、目標(biāo)客戶戶瞄準(zhǔn)投資客客二、市場解析—小戶型項目名稱社區(qū)配套思達(dá)數(shù)碼國際公寓酒店式管理，商業(yè)街，會所，酒吧，健身房，百貨等天明森林國際公寓會所，茶座，活動中心鄭州國貿(mào)中心酒店式管理，商場，寫字樓，中央分戶空調(diào)，音樂房，游戲室等非常男女坐擁一期成熟景觀,與二三期景觀形成組團(tuán)式花園博客公社會所，超市花半里由深圳“花樣年”物管擔(dān)綱物管顧問1、大社區(qū)里里小戶型，可可以共享社區(qū)區(qū)配套，提升升小戶型品質(zhì)質(zhì)2、酒店式公公寓項目較多多，適合SOHO一族二、市場解析—小戶型項目位于鄭州州市科技市場場商圈內(nèi)，但但與商圈核心心區(qū)域尚有一一段距離，人人氣漸弱，開開發(fā)專業(yè)市場場如何吸引人人氣；本項目-1~5層商業(yè)如如何處理，業(yè)業(yè)態(tài)如何合理理規(guī)劃；如何處理商業(yè)業(yè)與住宅的關(guān)關(guān)系，住宅戶戶型如何規(guī)劃劃；項目配套如何何設(shè)置、創(chuàng)新新。

三、地塊思考—開發(fā)難點(diǎn)

三、地塊思考—客戶群分析經(jīng)營群體：電電子市場代理理商/分銷商商，過萬家經(jīng)經(jīng)營商戶;寫字樓群體：：專業(yè)市場成成熟商戶/配配套行業(yè)商戶戶/新進(jìn)入行業(yè)公公司，中小型型公司為主;居住群體：政政府公務(wù)員/企事業(yè)單位工作作人員/學(xué)校校家屬區(qū)/私營企業(yè)老老板/職業(yè)投資客，，投資價值增增大;群體變化趨勢勢：各類企業(yè)業(yè)有不同程度度的發(fā)展需求求;購房面面積以小面積積為主;對品質(zhì)、軟硬硬件要求更高高；群體投資資意識提升。。

三、地塊思考—綜合價值提練電子市場商圈圈寫字樓、商住住樓集中區(qū)客群方向?qū)W校、居住區(qū)區(qū)

三、地塊思考—綜合價值提練項目位于鄭州州市科技市場場商圈內(nèi)，面面對河南乃至至周邊省市；；項目潛在客戶戶量大，項目目成功開發(fā)有有堅實基礎(chǔ)；；地塊銜接專業(yè)業(yè)市場與學(xué)校校、居住區(qū)，，消費(fèi)群更廣廣泛；新商業(yè)規(guī)劃，，賣場環(huán)境可可以有較大的的特色；電子市場硬件件銷售完善，，但軟件方面面欠缺，出現(xiàn)現(xiàn)市場機(jī)會；；老市場拆遷，，提供市場機(jī)機(jī)會；住宅客戶面廣廣，投資價值值高；28層建筑規(guī)規(guī)劃，科技市市場地標(biāo)性建建筑。SWOTSWOTSWOTSWOT區(qū)域1：鄭州核心商商業(yè)區(qū)，客戶戶區(qū)域認(rèn)同度度高區(qū)域2：與電子大廈廈斜對，有市市場先行者消費(fèi)群體：成熟市場培培育了眾多消消費(fèi)者配套：周邊配套齊齊全，居住、、辦公氛圍較較好性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)商鋪的的稀缺性市場1：河南人口基基數(shù)大，且消消費(fèi)層次不一一市場2：中部崛起，，河南將是重重要的區(qū)域之之一市場3：老科技市場場面臨拆遷，，眾多商戶需需要經(jīng)營場所所政策：政府規(guī)劃把把東風(fēng)路此區(qū)區(qū)域打造成科科技一條街政策影響：住宅禁商，，商住樓前景景不明潛在競爭：老市場將重重建，市場競競爭仍然激烈烈商圈競爭：花園路商圈圈國貿(mào)中心、、中原數(shù)碼港港體量不小的小戶型型住宅及寫字字樓，競爭激激烈環(huán)境1：與市場核心心區(qū)域尚有一一段距離，人人氣較淡環(huán)境2：相對住宅，，項目體量小小，景觀缺乏乏交通：東風(fēng)路、文文化路車流量量大，物流受受限發(fā)揮優(yōu)勢：借助科技市場場及電子市場場人氣，充分挖掘項目目商業(yè)資源。規(guī)避劣勢：建筑規(guī)劃設(shè)計計保持先進(jìn)性性，確保賣場場舒適購物環(huán)境；；業(yè)態(tài)規(guī)劃合合理，以特色色吸引消費(fèi)者，增增強(qiáng)經(jīng)營戶、、投資都信心心。利用機(jī)會：多渠道宣傳本本項目商業(yè)賣賣點(diǎn)，充分吸引各方方面買家應(yīng)對威脅：戶型規(guī)劃，配配比合理化，，加快建設(shè)速度度，縮短開發(fā)發(fā)周期。

三、地塊思考—SWOT分析四、項目定位位—案例索引引萬商電腦城1~2層電子子元器件3~5層電腦腦市場MP3、MP4、配件為為主1f：易天手手機(jī)2f：品牌電電腦、筆記本本、數(shù)碼3f：數(shù)碼、、電腦DIY4f：電腦配配件、耗材、、數(shù)碼1~3f：電電子元配件4~5f：儀儀器、精密電電子1f：手機(jī)專專賣2f：配件、、光碟、電腦腦書籍1~2f：電電子元器件3~4f：電電腦配件、品品牌電腦5~8f：電電腦配件1f：手機(jī)/手機(jī)維修/傳真機(jī)/電電話機(jī)/通信信設(shè)備/手機(jī)機(jī)配件2f：手機(jī)配配件/數(shù)碼/維修工具具/手機(jī)皮套套3f：藍(lán)牙產(chǎn)產(chǎn)品/來電閃閃燈/閃燈天天線/手機(jī)飾飾品/手機(jī)電電池/儀器儀儀表4f：手機(jī)電電池/充電器器/彩殼/閃閃燈天線華強(qiáng)北電子市市場四、項目定位—案例索引萬象城位于深圳，總總建筑面積達(dá)達(dá)18.8萬萬平方米，2004年12月9日開開始試營業(yè)。。這座號稱是是“深圳最大大、華南最好好、中國最具具示范效應(yīng)的的超大型室內(nèi)內(nèi)購物中心””華潤中心萬象象城擁有6層層商用樓面，，集零售、餐餐飲、娛樂、、休閑、文化化、康體等諸諸多元素為一一身。其中數(shù)數(shù)碼區(qū)更是重重要賣點(diǎn)之一一···APPLE、、SHARP、戴爾等高高等貨是必擺擺品牌····非富則貴品牌牌機(jī)器·······罕見IT最新新款概念機(jī)········設(shè)計獨(dú)特的各各種聚合體········了解科技發(fā)展展的最快舞臺臺·······四、項目定位—案例索引整體定位中原·潮流IT3C賣賣場引領(lǐng)河南IT消費(fèi)新風(fēng)尚尚定位依據(jù)：1、硬件賣場場眾多，競爭爭激烈2、市場存在在機(jī)會點(diǎn)3、項目區(qū)位位決定需要突突破，達(dá)到開開發(fā)目標(biāo)四、項目定位—商業(yè)主題定位中原首家體驗驗式3C賣場場舒適的賣場環(huán)環(huán)境IT最新科技技的展示點(diǎn)中原最大電腦腦軟件、電腦腦書籍賣場充滿樂趣的大大型DIY賣賣場展示各地風(fēng)味味的味覺廣場場四、項目定位—商業(yè)檔次定位主要服務(wù)鄭州州及河南時尚尚階層的中高高檔潮流IT購物物中心功能定位滿足消費(fèi)者購購物、餐飲、、休閑、娛樂樂、文化、觀觀光等多方面面需求于一體體的3C體驗驗購物中心。。其核心理念念主要體現(xiàn)如如下：>>情景商業(yè)業(yè)—潮流科技技商業(yè)氛圍；；>>體驗式商商業(yè)—深度參參與型消費(fèi)；；>>“全方方位式”商業(yè)業(yè)—滿足吃、、玩、娛、逛逛等多種消費(fèi)需求求。四、項目定位—商業(yè)商圈定位核心商圈———鄭州市次級商圈———河南其它地地市邊緣商圈———河南周邊城城市經(jīng)營者定位主力店經(jīng)營戶戶：國際IT品牌分銷商商散租戶：各市市場老經(jīng)營戶戶期待有所發(fā)展展的新入經(jīng)營營者在寫字樓（住住宅）內(nèi)需要要發(fā)展的經(jīng)營營者四、項目定位—商業(yè)投資者定位個人投資者：：生意人、私私營企業(yè)主政府公公務(wù)員員企事業(yè)業(yè)中高高層管管理者者有剩余余資金金的個個人投投資者者專業(yè)商商鋪投投資者者：專專門從從事商商鋪投投資的的客戶戶經(jīng)營商商戶：：鄭州州本土土經(jīng)營營戶經(jīng)常與與鄭州州科技技市場場有往往來的的經(jīng)營營戶大型購購買者者：基基金、、投行行、大大型經(jīng)經(jīng)營商商家四、項目定位—商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建建議14F軟件天地3F配件2FDIY廣場1F科技博覽-1F味覺廣場-2F停車場四、項目定位—商業(yè)四、項目定位—商業(yè)4F軟件天地3F連鎖家電2F連鎖家電1F科技博覽-1F味覺廣場-2F停車場業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建建議2配套規(guī)規(guī)劃建建議配套數(shù)量扶梯2部客梯2部貨梯1部中央空調(diào)有停車場200個四、項目定位—商業(yè)整體定定位鄭州··首個個SOLO概念念小戶戶定位依依據(jù)：：1、本本項目目能夠夠結(jié)合合科技技市場場住宅宅內(nèi)小小型辦辦公盛盛行的的實際情況況。2、靈靈活運(yùn)運(yùn)用““solo”概概念,強(qiáng)調(diào)調(diào)其居居家與與辦公公和諧諧統(tǒng)一一的定位位,使使其成成功鎖鎖定片片區(qū)投投資客客。3、、客客戶戶決決定定購購買買的的因因素素是是科科技技市市場場地地段段,產(chǎn)產(chǎn)品品提提供供的的復(fù)合合多多功功能能屬屬性性,宜租租宜宜住住宜宜辦辦公公,而而高高品品質(zhì)質(zhì)住住戶戶大大堂及及物物管管服服務(wù)務(wù)則則最最大大限限度度挖挖掘掘了了項項目目的的附附加加值值。。四、項目定位—住宅客戶戶：主要要針針對對的的客客戶戶為為投投資資客客、、周周邊邊生生意意人人、、SOHO一一族族和和周周邊邊生生活活的高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)人人士士概念推廣廣：鄭州首個個以國際際高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小戶型型模式———“SOLO”為理理念開發(fā)發(fā)的投資資型服務(wù)式式商住社社區(qū)附加值值：戶型創(chuàng)新新、空中中泛會所所、物業(yè)業(yè)管理、、酒店式式大堂、、獨(dú)創(chuàng)的的“SOLO””理念和智智能化小小戶等設(shè)設(shè)施客戶定位位四、項目定位—住宅

外立面建建議四、項目定位—住宅

目前設(shè)計計方案公共空間間建議挑高大堂堂、電梯梯走廊，，凸顯氣派派和個性性化品位位四、項目定位—住宅

空中花園園規(guī)劃，，立體綠綠化，空中休憩憩、交流流平臺戶型建議議2房60-65平方方米1房30-45平方方米四、項目定位—住宅

配套規(guī)劃劃建議配套內(nèi)容會所小型會議室、商務(wù)中心、桌球室、乒乓球空中景觀室外綠化、休閑桌椅四、項目定位—住宅

商住互動動寫字樓先先行帶動動商鋪商鋪4/6策略略強(qiáng)勢推廣廣住宅拉升升五、營銷推廣匯報到此此結(jié)束，，謝謝??！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。16:38:3916:38:3916:381/7/20234:38:39PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2316:38:3916:38Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。16:38:3916:38:3916:38Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2316:38:3916:38:39January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。07一月月20234:38:39下下午16:38:391月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。