年江西南豐市某房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃方案

目錄前言總體市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略總結(jié)前言**在接到此案時(shí),立即成立了專項(xiàng)小組,以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ),根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)并加以最大限度的發(fā)揮,以配合貴公司盡快完成項(xiàng)目的開發(fā)并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。第一部分：總體市場(chǎng)調(diào)研分析1．1南豐縣發(fā)展概況南豐地處贛東，總面積1909平方公里，轄五鄉(xiāng)七鎮(zhèn)一場(chǎng)，總?cè)丝?8萬，其中縣城人口近8萬。南豐歷史悠久，人杰地靈。建縣已有1700多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)。位于贛閩兩省八縣要沖，通閩入粵十分便利。昌廈一級(jí)公路穿境而過，在建京福高速公路、衡福高等級(jí)公路建成后將進(jìn)一步改善全縣的交通狀況。南豐山清水秀，風(fēng)光旎麗，境內(nèi)風(fēng)景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐更為國(guó)家電氣化縣，擁有技術(shù)先進(jìn)的電信和郵政網(wǎng)絡(luò)。南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟(jì)生機(jī)勃發(fā)。2002年全縣國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)13.01億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入8060萬元，農(nóng)民人均收入純收入達(dá)2739萬元。農(nóng)業(yè)特色明顯。南豐蜜桔有1300多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到26萬畝，2002年的年產(chǎn)量超過1.5億公斤，2003年更是超過了2.5億公斤。南豐蜜桔不但進(jìn)入了全國(guó)市場(chǎng)，更已進(jìn)入國(guó)外市場(chǎng)。同時(shí)，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機(jī)械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進(jìn)市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積3平方公里、現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10個(gè)城鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)和5個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，群眾消費(fèi)水平不斷提高。尤其近幾年來，南豐城市面貌日新月異。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉(cāng)山路精品街和橘都大道、橘都大市場(chǎng)、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)等城建重點(diǎn)項(xiàng)目的緊鑼密鼓的進(jìn)行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點(diǎn)工程也在著手進(jìn)行興建，必將帶動(dòng)南豐整個(gè)縣城的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為全面建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會(huì)的東風(fēng)，緊緊圍繞“建區(qū)域強(qiáng)縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標(biāo)，落實(shí)“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上，財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%以上，努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動(dòng)一方的明星縣。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重點(diǎn)工作，吸引更多的海內(nèi)外客商來投資興業(yè)，著力抓好六大類產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)規(guī)模和上水平，做大做強(qiáng)富溪工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)以民營(yíng)為主的工業(yè)化；著力做好占地15平方公里、城市人口12萬以上的縣城建設(shè)，大力發(fā)展輕紡城等六大類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；著力抓好面積達(dá)30萬畝以上、年總產(chǎn)3億公斤左右的綠色無公害蜜桔生產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)以蜜桔為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。2004年的“一江兩岸工程”也勢(shì)必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。1．2南豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個(gè)緩慢上升的勢(shì)態(tài)，項(xiàng)目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模不大，而且由于市場(chǎng)低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均收入的提高，市民對(duì)居住條件的改善提出了強(qiáng)烈的要求，致使南豐房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量急劇增加，市場(chǎng)開發(fā)總量達(dá)到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動(dòng)的意向，但是由于自身實(shí)力的約束，及在市場(chǎng)需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)得并不完善，這為本案提供了一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。2002年建筑項(xiàng)目概況：（表1）建筑公司

名稱稱完成建筑

面積(平平方米)未完成建筑面積

((結(jié)轉(zhuǎn)2003年面積)新宇建筑公司2430042530華廈建筑公司2122015712長(zhǎng)紅建筑公司2903016896衡三建筑公司3384877900豐偉建筑公司680014858外地施工隊(duì)伍32804400合計(jì)1184781722962002年——2003年開發(fā)總量指標(biāo)對(duì)比：（表2）時(shí)間總建筑

面積(平方方米)住宅竣工

面積(平平方米)在建

項(xiàng)目數(shù)量全面竣工備注2002年21901859494平方米米53項(xiàng)23項(xiàng)30個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)下下年;

結(jié)轉(zhuǎn)下年建建筑面積:11722966平方米2003年43000063項(xiàng)其中：20%為商商鋪+行政住房；；

80%為商住住；注：2002年總建筑面積：273250平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)）；2002年總建筑面積：219018平方米（為實(shí)際完成數(shù)據(jù)）；2002年完成建筑住宅面積：78188平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)）；2002年完成建筑住宅面積：59494平方米（為實(shí)際完成數(shù)據(jù)）；2003年的開發(fā)總量達(dá)到前四年的總和.2002年相比2001年開發(fā)產(chǎn)值走勢(shì)：（表3）時(shí)間指標(biāo)項(xiàng)目類別與2001年對(duì)比

增增長(zhǎng)幅度2002年施工總產(chǎn)值66.50%新開工施工產(chǎn)值223.70%實(shí)際完成建筑產(chǎn)值值44.90%2001年——2003年南豐縣城GDP及樓盤價(jià)格走勢(shì)：（表4）時(shí)間GDP數(shù)值(元))房產(chǎn)價(jià)格居民存款(元)2001年11.16億400元/平方米米7.8億2002年13億500元/平方米米8.4億2003年600元/平方米米1．3南豐現(xiàn)有樓盤概況南豐琴城鎮(zhèn)以北是南豐縣政府所在地，是屬于新開發(fā)區(qū)，桔都大道貫穿南北，政府大部分職能部門分布在該大道兩側(cè)，還有醫(yī)院和部分較現(xiàn)代的娛樂場(chǎng)所，該大道約1000多米，有幾處新樓盤在開發(fā)當(dāng)中或已建成，我公司對(duì)這塊區(qū)域的樓盤作了一次深入細(xì)致的調(diào)查摸底，在該大道與交通路交匯處東北方向，距交通路約一兩百米處有一片較大的區(qū)域內(nèi)，約有三到四個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)當(dāng)中，開發(fā)商以本地的居多。樓盤有千僖花園、美食街住宅區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約7萬㎡的建筑面積，都是多層建筑（6-7層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為130㎡-160㎡左右，頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積大約為200㎡/套，物業(yè)管理費(fèi)用26元/戶/月，房?jī)r(jià)最低為550元左右，沿中心廣場(chǎng)的物業(yè)價(jià)格約為700元左右，明年12月底交房，從整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設(shè)計(jì)不甚理想，小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達(dá)80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達(dá)到了60000平方米，此樓盤在當(dāng)?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個(gè)樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達(dá)80%左右，離交通路較遠(yuǎn)處（約700米），有一個(gè)樓盤—桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個(gè)開發(fā)商，橘都大道中段以西一個(gè)桔子市場(chǎng)正在建設(shè)當(dāng)中，市場(chǎng)的西側(cè)有一小片已建成別墅，無整體規(guī)劃，多為私人建筑。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進(jìn)行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設(shè)當(dāng)中，項(xiàng)目名稱為街心花園，已建至3-5層，該項(xiàng)目面積不大，整個(gè)項(xiàng)目由5棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理。據(jù)我公司人員調(diào)查，城中心在建或已建成的項(xiàng)目，銷售率基本上都達(dá)到70%——80%左右。1．4南豐縣市場(chǎng)需求分析目前南豐縣住房情況比較寬裕，甲魚養(yǎng)殖、蜜橘種植，外出打工、摩托車經(jīng)銷等經(jīng)商者高收入階層住房多在150平方米以上，因?yàn)榭h政府還允許部分土地私建住房，他們中的一部分已經(jīng)建有別墅。老城區(qū)部分居民收入相對(duì)較低，沒有寬裕的經(jīng)濟(jì)能力，目前住房面積在70—100平方米左右，短時(shí)間沒有能力改變住房條件，住房情況相對(duì)緊張。目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房型都集中在2房和3房，面積比較大，但是住宅外觀設(shè)計(jì)很差，外立面沒有特色，戶型設(shè)計(jì)落后，配套設(shè)施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。隨著老城區(qū)城墻路大面積拆遷，目前還有部分居民靠租房住。而當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)相對(duì)較高，特別是把住房的消費(fèi)列在首位。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨(dú)立的住房，同時(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)很好的居民都想進(jìn)城居住，外出務(wù)工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場(chǎng)帶來了無限生機(jī)。市場(chǎng)需求調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)需求量還是很大的。縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：每年的住房需求量在一千套以上。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析2．1南豐縣現(xiàn)有樓盤分析規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側(cè)，規(guī)模相對(duì)較小地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設(shè)施齊全，交通比較便利建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：該區(qū)域樓盤多為本地開發(fā)商開發(fā)，總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)比較落后，物業(yè)的布局不合理，社區(qū)配套較少，外立面及戶型設(shè)計(jì)比較單一景觀設(shè)計(jì)：沒有突出的景觀設(shè)計(jì)，人性化的部分考慮不多，難以體現(xiàn)出一個(gè)高檔次居住的環(huán)境形象包裝及推廣：沒有系統(tǒng)的形象包裝，包裝及推廣手法陳舊，難以樹立起品牌形象物業(yè)管理：沒有規(guī)范的物業(yè)管理公司管理價(jià)格：一般在550元到750元之間房型：以多層為主，私人建有少量別墅銷售狀況：樓盤銷售狀況基本良好，達(dá)到60%——80%從我們對(duì)樓盤的實(shí)地考察和當(dāng)?shù)鼐用穹从车那闆r來看，南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)作還處于發(fā)展初級(jí)階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實(shí)存在較多問題。一部分居民對(duì)住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)滯后，所以存在著“市民想買好房，市場(chǎng)沒有好房”的現(xiàn)狀。2．2項(xiàng)目可行性分析2．2．1項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于盱江西岸，即南豐大橋至南建公路橋以西，長(zhǎng)約2300米，寬由河西岸至206國(guó)道、總面積近44萬平方米。其中沿江2300米，縱深50米的區(qū)域用于建防洪墻、河堤、道路及綠化，其余皆規(guī)劃為商住區(qū)。該地塊離老城區(qū)較近，土地平整，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是政府重點(diǎn)扶持的開發(fā)項(xiàng)目。2．2．2項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：（Strongpoint）地段優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目地處縣城老城區(qū)旁，是政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，未來將成為縣城的副中心地帶。而且地塊地處江邊，擁有很好的水景優(yōu)勢(shì)，如充分利用這點(diǎn)做文章，將會(huì)提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，使其成為南豐第一座大規(guī)模現(xiàn)代化的水景星城。交通優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目所處區(qū)域交通便利，西起南豐大橋，東延伸至南建公路橋以西，東靠盱江西岸，并與南豐最重要的交通命脈206國(guó)道緊緊相依政策優(yōu)勢(shì)：由于該項(xiàng)目為南豐縣重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府在政策上給予很多優(yōu)惠，為項(xiàng)目開發(fā)提供了便利。土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)：由于本地塊土地成本較低，開發(fā)的利潤(rùn)空間相對(duì)較大規(guī)模及成本優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目是南豐縣目前最大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，大規(guī)模的開發(fā)必將降低開發(fā)成本，并為項(xiàng)目的整體規(guī)劃，合理布局提供了先決條件。實(shí)力優(yōu)勢(shì)：較本地開發(fā)商而言，該項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚，為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了強(qiáng)大的資金后盾；同時(shí)，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進(jìn)的開發(fā)理念必將在本地市場(chǎng)起新的一輪住宅革命，而且將推動(dòng)整個(gè)南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。劣勢(shì)分析：(Weakness)目前南豐當(dāng)?shù)貨]有住房的居民經(jīng)濟(jì)收入普遍較低，并且不具備當(dāng)?shù)刈》抠J款所需的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保能力。項(xiàng)目規(guī)模很大，規(guī)劃容納居民上萬人，必將導(dǎo)致開發(fā)周期拉長(zhǎng)，項(xiàng)目一旦遇到銷售阻力，在某種程度上可能會(huì)造成一定的財(cái)務(wù)壓力。當(dāng)?shù)氐恼w房?jī)r(jià)水平偏低，居民在購(gòu)房時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)又比較敏感，這對(duì)本案的價(jià)格定位將是一個(gè)考驗(yàn)當(dāng)?shù)乜h政府對(duì)土地管理不很嚴(yán)格，允許私人批地建房，這在一定程度上可能分化掉部分潛在客戶。開發(fā)商剛進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境不太了解，并且尚未被當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)知、認(rèn)同，這就要求我們?nèi)谌氘?dāng)?shù)厥袌?chǎng)，逐步建立起形象，在當(dāng)?shù)鼐用裰行纬梢欢ǖ目诒瑸轫?xiàng)目的開發(fā)成功聚集人氣。當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)為此地塊地勢(shì)較低，存在隱患，信心指數(shù)偏低，需要一個(gè)誘導(dǎo)及說服的周期。這對(duì)工程的質(zhì)量與市場(chǎng)的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。機(jī)會(huì)分析：(Opportunity)當(dāng)?shù)卮嬖诤芏噢r(nóng)村進(jìn)城置業(yè)者，縣城現(xiàn)在正在大面積搞拆遷，政府以貨幣進(jìn)行補(bǔ)償，這一切都預(yù)示了買方市場(chǎng)將不斷地?cái)U(kuò)大。南豐縣城目前沒有成熟的小區(qū)，如果我們?cè)谇捌谝?guī)劃設(shè)計(jì)及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項(xiàng)目成功的周期將會(huì)大大縮短。不斷增長(zhǎng)的住房需求，（每年一千套的住宅需求量）居民生活質(zhì)量的不斷提高和對(duì)新鮮事物的追求，都為該項(xiàng)目樓盤的去化提供了有力的保障。當(dāng)?shù)氐臉潜P從開發(fā)到銷售基本都由開發(fā)商自行操作，缺乏一個(gè)專業(yè)性和整體性；本項(xiàng)目從樓盤建設(shè)到宣傳、包裝，再到整體策劃、銷售都由專業(yè)的策劃公司進(jìn)行操作，就項(xiàng)目本身而言，就已占有先機(jī)，為銷售的成功打下基礎(chǔ)。威脅分析：(Threat)1、2001年的大水淹沒了縣城很多建筑，而項(xiàng)目本身就處在河堤旁，和老城區(qū)一樣地處低洼地帶，很多潛在客戶在心理上存在一定的顧慮。2、目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對(duì)較大，在一定程度上充實(shí)了市場(chǎng)供給，同時(shí)由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對(duì)較低，因此在銷售價(jià)格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生了一定的價(jià)格威脅。3、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施十分缺乏，現(xiàn)階段在當(dāng)?shù)鼐用裥闹袑儆谳^偏的區(qū)域，如何蓄積人氣將對(duì)該項(xiàng)目后期的推廣工作提出了很高的要求。4、南豐居民居住消費(fèi)心理不成熟，是否能在較快時(shí)間內(nèi)接受項(xiàng)目帶來的全新理念將是考驗(yàn)。3項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析2．3．1目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分南豐縣以甲魚和蜜橘聞名，特別是蜜橘已經(jīng)形成一個(gè)成熟的市場(chǎng)，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)，隨之帶動(dòng)了一系列經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭。我們對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)作如下細(xì)分：運(yùn)輸業(yè)——很多居民早期從事貨運(yùn)賺了很多錢；養(yǎng)殖業(yè)方面——以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯(cuò)；種植業(yè)方面——有全國(guó)文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽(yù)“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會(huì)效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當(dāng)?shù)鼐用褚步?jīng)營(yíng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益；同時(shí)，當(dāng)?shù)氐膭趧?wù)輸出也很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購(gòu)買。縣城的公務(wù)員是另一不可忽視的群體，他們工資雖然不高，一般在600—800左右，但基本都從事第二產(chǎn)業(yè)，此項(xiàng)副業(yè)給他們帶來的經(jīng)濟(jì)收入是不可估計(jì)的。以上這部分群體都有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活質(zhì)量都有較高的要求，他們對(duì)住房的要求已經(jīng)不滿足單純的居住，而對(duì)設(shè)計(jì)美觀、配套設(shè)施齊全、管理規(guī)范的大社區(qū)有強(qiáng)烈的追求欲望。針對(duì)南豐縣城目前的消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)，可以把目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定為：農(nóng)村進(jìn)入城市人員、外出務(wù)工人員、出外做生意人員、個(gè)體城鄉(xiāng)私營(yíng)業(yè)主、各城鄉(xiāng)種植及養(yǎng)殖業(yè)主、事業(yè)單位公務(wù)員、城鎮(zhèn)拆遷及二次置業(yè)業(yè)主。2．3．2消費(fèi)群體心理分析調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購(gòu)房群體對(duì)當(dāng)前房市的看法及其消費(fèi)取向主要集中在以下幾方面：面積——喜歡大戶型，面積120㎡以上的戶型受歡迎區(qū)域——喜歡住在人口較集中的地帶價(jià)格——總房?jī)r(jià)能接受的范圍7——10萬元公共設(shè)施——比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好環(huán)境、質(zhì)量——對(duì)社區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)量較重視樓層——4、5層的房子比較好賣，房?jī)r(jià)也最高，這和當(dāng)?shù)鼐用裨?jīng)被水淹而產(chǎn)生的想住在稍微高的地方的心理有關(guān)動(dòng)機(jī)——自住為主第三部分：項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目主題定位思路本案東臨南豐境內(nèi)的盱江,是不可多得的天然資源,從經(jīng)驗(yàn)看,水岸樓盤比一般樓盤的價(jià)格高出5%——10%，所以如何做好水文章，將是本案成敗的關(guān)鍵，我司經(jīng)過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，一致認(rèn)為本案的主題定位應(yīng)是：純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)。1．純現(xiàn)代：建筑風(fēng)格倡導(dǎo)現(xiàn)代美學(xué)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑文化的精髓，把建筑與藝術(shù)有機(jī)地融合，以達(dá)到完美的統(tǒng)一2．自然生態(tài)：小區(qū)內(nèi)保留原地塊上的部分桔林，不但是小區(qū)內(nèi)一道靚麗的風(fēng)景3．水景：小區(qū)邊上的盱江以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，使整個(gè)小區(qū)住戶都有靠水而居的感覺4．花園住宅：合理的景觀園林設(shè)計(jì)，讓每一個(gè)業(yè)主推窗而望，滿目翠綠花色生香3.2項(xiàng)目的形象定位根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)及消費(fèi)群體的分析，我司認(rèn)為該項(xiàng)目的形象定位是：建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀的完美結(jié)合——南豐首座純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)通過上述的形象定位，給本案賦予了高素質(zhì)生活的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)了該項(xiàng)目的特點(diǎn)。3．3項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)我司調(diào)查，南豐縣城居民的整體素質(zhì)不高，對(duì)住房的價(jià)格比較敏感，由于市場(chǎng)的總體價(jià)格尚處于一個(gè)較低的水平，消費(fèi)者的住房心理未趨成熟，而且本案所處地塊在當(dāng)?shù)厝诵哪恐休^為偏僻，所以，為了達(dá)到該項(xiàng)目能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的目的，前期的市場(chǎng)導(dǎo)入價(jià)格不宜過高。我司認(rèn)為前期的產(chǎn)品包裝及廣告宣傳攻勢(shì)，可以大大提升項(xiàng)目的形象，以此方式探求市場(chǎng)心理價(jià)格承受的底線，選準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，以低于消費(fèi)心理底線的價(jià)格搶占市場(chǎng)，達(dá)到物業(yè)迅速去化的目的。以現(xiàn)在的市場(chǎng)總體價(jià)格水平分析，建議本案的前期價(jià)格應(yīng)在600元起，通過市場(chǎng)的引導(dǎo)和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價(jià)格，以期實(shí)現(xiàn)整個(gè)住宅均價(jià)達(dá)到800元以上。商鋪前期價(jià)格2500元起，均價(jià)達(dá)到3500元。第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本小區(qū)占地面積近44萬㎡，項(xiàng)目規(guī)劃建成南豐縣大規(guī)模的居住小區(qū)，該地段交通便利，小區(qū)的建成，必然會(huì)為該地段成為南豐未來商業(yè)、居住中心奠定更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，摸清市場(chǎng)上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等問題，同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他樓盤的成熟經(jīng)驗(yàn)，力求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，必須要做好市場(chǎng)定位。具體目標(biāo)如下：1.1、戶型的合理化、多樣化戶型應(yīng)合理、實(shí)用，人性、還要適當(dāng)超前。1.2、建筑藝術(shù)化一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中等及以上收入的階層，這一部分人群素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)生活及居住環(huán)境有一定的品位，所以在本小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要求建筑設(shè)計(jì)本身和整個(gè)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)均藝術(shù)化。1.3質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化為了增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，樹立項(xiàng)目的品牌，為后續(xù)開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，小區(qū)整體以優(yōu)良水平向購(gòu)房者提出“三項(xiàng)承諾”：房屋滲漏，雙倍賠償；面積短缺，缺一賠二;C、質(zhì)量不好，可退可換。1.4、配套完善化由于當(dāng)?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設(shè)施配套，因此配套完善將會(huì)成為本小區(qū)一大賣點(diǎn)。建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)立雙語幼兒園、一到兩個(gè)中型超市、乓乒球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等健身設(shè)施等，極大方便小區(qū)住戶。1.5、建筑環(huán)保化現(xiàn)在社會(huì)上到處都在講環(huán)保，城市也在創(chuàng)建環(huán)保模范城，本小區(qū)要迎合消費(fèi)者和政府的要求，所用建材應(yīng)環(huán)保經(jīng)濟(jì)。1.6、文化型社區(qū)由于縣城居民非常看重子女的文化教育，本小區(qū)應(yīng)加大文化設(shè)施的建設(shè)，提高整個(gè)小區(qū)的品位，“提供與國(guó)際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)的人才”。幼兒園內(nèi)實(shí)施雙語教學(xué)，聘請(qǐng)外籍者教師或國(guó)內(nèi)教師為入園的孩子提供英語啟蒙教育，對(duì)重視孩子教育的家長(zhǎng)具有吸引力。還可建立文化廣場(chǎng)、閱覽室、老年人活動(dòng)中心，使小區(qū)居民能在一個(gè)更好的氛圍中加強(qiáng)交流，并在交流中學(xué)習(xí)互助，共同建設(shè)社區(qū)文化。這需要物業(yè)公司后期的大力引導(dǎo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)2．1建筑密度：2．2容積率：2．3綠化率：2．4建筑間距：2．5規(guī)劃道路：小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于6米，15米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于3米。2．6小區(qū)交通出入口方向：北、東、南2．7停車場(chǎng)配置及停車要求：每4戶住宅配一個(gè)機(jī)動(dòng)車位。2．8小區(qū)配套項(xiàng)目要求：文化廣場(chǎng)：㎡會(huì)所：㎡物業(yè)管理處：㎡雙語幼兒園㎡儲(chǔ)蓄所：㎡電信營(yíng)業(yè)廳：㎡社區(qū)超市中心：㎡變電房：按用電負(fù)荷設(shè)置規(guī)劃構(gòu)想3.1、功能分區(qū)：分居住、運(yùn)動(dòng)、體體閑、娛樂、購(gòu)購(gòu)物、學(xué)習(xí)等等。3.2、環(huán)境結(jié)構(gòu)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)機(jī)的整體，特特點(diǎn)是以綠地地系統(tǒng)為骨架架，以小區(qū)中中心公建群為為整體環(huán)境中中心，配以其其他住宅組團(tuán)團(tuán)綠地，形成成層次分明的的綠化系統(tǒng)，另另外小品與節(jié)節(jié)點(diǎn)處布景是是讓行人駐步步，拉近人與與綠地距離的的最合適方式式，小品設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)動(dòng)靜結(jié)合合，帶狀水面面與小型噴泉泉完美地結(jié)合合成一體，色色彩配置中強(qiáng)強(qiáng)調(diào)大片草坪坪，創(chuàng)造以綠綠色為主色調(diào)調(diào)的同時(shí)，利利用多種花草草樹木點(diǎn)綴以以不同鮮亮色色彩的夜間燈燈光。井然有有序地結(jié)合水水體、植被、色色彩、燈光小小品多種設(shè)計(jì)計(jì)元素，體現(xiàn)現(xiàn)居住區(qū)對(duì)生生態(tài)環(huán)境為主主導(dǎo)的規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想，保證“自然生態(tài)”這一設(shè)計(jì)意意念的實(shí)現(xiàn)。小小區(qū)底層采用用架空設(shè)計(jì)，不不但可以作為為自行車停放放處，還可增增加休閑活動(dòng)動(dòng)區(qū)域，在規(guī)規(guī)劃布局上，嚴(yán)嚴(yán)格按照“公共空間（中中心綠地）—半公共空間間（組團(tuán)綠地地）---私有空間（住住宅）”的體系設(shè)計(jì)計(jì)，形成良好好的居住生活活空間層次，使使區(qū)域性休憩憩活動(dòng)與近域域休憩活動(dòng)有有明顯的界限限，有利于社社區(qū)的安全防防衛(wèi)功能，又又不失社區(qū)的的整體性，將將商業(yè)設(shè)施和和服務(wù)性設(shè)施施沿街布置，對(duì)對(duì)內(nèi)對(duì)外，可可避免了對(duì)居居住寧?kù)o生活活的干擾。3.3、規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)本規(guī)劃以整體效益益、經(jīng)濟(jì)效益益與環(huán)境效益益三者為統(tǒng)一一點(diǎn)，著重刻刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)態(tài)環(huán)境，為居居民塑造都市市中自然優(yōu)美美、舒適便捷捷、衛(wèi)生安全全的居住用地地，營(yíng)造詩(shī)情情畫意的人居居環(huán)境，強(qiáng)調(diào)調(diào)前區(qū)建設(shè)的的整體性，包包括功能分區(qū)區(qū)、分期開發(fā)發(fā)、住宅分布布、道路系統(tǒng)統(tǒng)、綠化系統(tǒng)統(tǒng)、活動(dòng)空間間與市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、統(tǒng)一一規(guī)劃、形成成統(tǒng)一整體。、體現(xiàn)與眾不同的的居住氛圍，創(chuàng)創(chuàng)造既有歐式式氛圍又有現(xiàn)現(xiàn)代氣息的居居住文化。、強(qiáng)調(diào)人車分流，確確保車行與步步行系統(tǒng)的利利用率，避免免交叉干擾。3.4、道路系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)入口本項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)條條型，三條公公路環(huán)繞，考考慮到小區(qū)的的人車分流，且且方便居民的的出入，可在在小區(qū)設(shè)置多多個(gè)人行出入入口，每隔8800米設(shè)置一個(gè)車車行出入口與與外圍路網(wǎng)連連通。、道路系統(tǒng)小區(qū)道路規(guī)劃采用用一種自由的的、具有藝術(shù)術(shù)特色的曲直直相結(jié)合設(shè)計(jì)計(jì)，其設(shè)計(jì)注注重對(duì)景觀的的處理，力求求達(dá)到移步換換景，同時(shí)又又要考慮方便便住戶。本小區(qū)道路系統(tǒng)分分為三級(jí)路網(wǎng)網(wǎng)：第一級(jí)為為小區(qū)級(jí)道路路，路面寬為為7米，雙軌道，第第二級(jí)為小區(qū)區(qū)次干道，路路面寬為4米，第三級(jí)為為宅間小路，分分別進(jìn)入各住住宅，路面寬寬為2米。、步行系統(tǒng)居住區(qū)步行系統(tǒng)的的大部分與綠綠化園林系統(tǒng)統(tǒng)疊合，平均均寬度為2米，分專用步步行道和機(jī)動(dòng)動(dòng)車道的人行行道共同構(gòu)成成。局部可拓拓寬為居民停停留、回旋的的空間，以滿滿足居民散步步時(shí)走走停停停的需求；在在適當(dāng)位置設(shè)設(shè)置休閑坐椅椅、遮雨廊、標(biāo)標(biāo)志和公共設(shè)設(shè)施等；植兩兩排以上行道道樹，以形成成林蔭覆蓋的的步行道。3.5、停車場(chǎng)規(guī)規(guī)劃本居住小區(qū)定位以以中高收入家家庭為主，按按每5戶就配置2個(gè)30平方米的車位位，本小區(qū)的的居住總戶數(shù)數(shù)按處戶計(jì)算，也也就是說，我我們至少要有有個(gè)車位，大大約平方米的停停車場(chǎng)面積，考考慮摩托車和和自行車，把把停車場(chǎng)面積積增加到平方米，就就能滿足需求求。3.6、綠化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃本小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃緊密結(jié)合合建筑布局和和場(chǎng)地內(nèi)部、外外部的自然環(huán)環(huán)境，充分考考慮南豐縣的的氣候、人文文特點(diǎn)，切合合地塊的自身身?xiàng)l件和規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要求，又又要考慮東邊邊盱江的特點(diǎn)點(diǎn)，分析現(xiàn)代代人居住特點(diǎn)點(diǎn)和對(duì)環(huán)境重重視，引入當(dāng)當(dāng)今園林設(shè)計(jì)計(jì)潮流，采用用多景點(diǎn)布局局而又重點(diǎn)突突出，既有寬寬闊的小區(qū)級(jí)級(jí)綠地，又有有精細(xì)組團(tuán)綠綠地和住宅庭庭院綠化，空空中花園和平平臺(tái)花園，從從而形成了一一個(gè)點(diǎn)、線、面面相結(jié)合的層層次分明的、全全方位的整體體綠化系統(tǒng)，其其具體層次劃劃分為：小區(qū)區(qū)級(jí)綠化地---組團(tuán)綠地---住宅庭院綠綠化---道路綠化。3.7、公建設(shè)施施規(guī)劃為了形成令人有歸歸屬感而且適適合消費(fèi)者居居住的康居小小區(qū)，公建配配套設(shè)施的規(guī)規(guī)劃至關(guān)重要要。本小區(qū)規(guī)規(guī)劃應(yīng)在沿街街一層內(nèi)布置置商業(yè)購(gòu)物設(shè)設(shè)施，結(jié)合環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)將文文娛、體育設(shè)設(shè)施與園林綠綠化地復(fù)合設(shè)設(shè)置。、豐富的體育康樂樂設(shè)施本小區(qū)的規(guī)劃在注注重環(huán)境規(guī)劃劃的同時(shí)，應(yīng)應(yīng)配備多種體體育及康樂設(shè)設(shè)施，游泳池池、籃球場(chǎng)等等各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地，位于宅宅旁綠地內(nèi)的的單、雙杠等等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，可可為住戶提供供鍛煉身體和和體閑娛樂的的好地方，同同時(shí)為小區(qū)舉舉行一些體育育比賽，游園園活動(dòng)提供了了場(chǎng)地。、中型商業(yè)購(gòu)物中中心集中設(shè)置置為了提升本小區(qū)的的品牌形象，在在本小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃一到兩個(gè)個(gè)中型的超市市是有必要的的，考慮到本本項(xiàng)目地域跨跨度較大，可可將商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施平均設(shè)設(shè)置于地塊沿沿街，因?yàn)樵撛摰囟卧黾颖乇匾纳虡I(yè)服服務(wù)設(shè)施，不不僅極大的方方便了這里的的居民，而且且將會(huì)有效地地促成該區(qū)域域成為南豐縣縣城又一繁華華地帶。、各種文化教育公公建集中于小小區(qū)本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)區(qū)文化中心（會(huì)會(huì)所）設(shè)在小小區(qū)內(nèi)，其它它的公建也設(shè)設(shè)在小區(qū)的公公建地帶，不不僅方便了居居民使用，同同時(shí)又和中心心綠地連成一一片，使小的的中心綠地變變得更加廣闊闊，內(nèi)容變得得更加豐富，提提升了空間素素質(zhì)，令整個(gè)個(gè)小區(qū)的住宅宅建筑緊緊圍圍繞著這個(gè)中中心，集中的的體現(xiàn)了小區(qū)區(qū)濃厚的文化化氛圍及團(tuán)結(jié)結(jié)友愛的精神神。、日常生活配套于于裙樓內(nèi)集中中布置本小區(qū)內(nèi)各種日常常生活配套如如小型醫(yī)院、小小型菜市場(chǎng)、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所等集沿沿街布置，既既極大地方便便小區(qū)住戶，又又不影響小區(qū)區(qū)幽靜清雅的的生活環(huán)境。、一些有危險(xiǎn)性，不不常用的設(shè)施施疏遠(yuǎn)布置4、樓型設(shè)計(jì)建議為了更好地突出本本小區(qū)的主題題定位，我司司認(rèn)為在樓型型處理上應(yīng)追追求簡(jiǎn)約真實(shí)實(shí)的風(fēng)格，通通過簡(jiǎn)潔明快快的線條，色色塊來反映時(shí)時(shí)代特征，體體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情情；小區(qū)以全全多層推出，各各單元樓結(jié)合合綠地、水景景為組團(tuán)，交交錯(cuò)分布，并并采用了底部部架空的方式式，用以延伸伸綠化，增加加休閑活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，使建筑筑與水景相融融，利用環(huán)境境中曲曲折折折的水系，使使小區(qū)家家戶戶戶都能足不不出戶即可享享受親水新樂樂趣。外墻采采用藝術(shù)石貼貼與柔性涂料料結(jié)合，使建建筑的整體形形象更趨和諧諧。5、戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)宜多多樣化且合理理，面積適中中，功能齊全全，主要房間間全部朝南，并并采用了低凸凸窗臺(tái)和陽光光八角窗，提提高了居室的的通風(fēng)透光能能力和居住的的舒適性。平平面設(shè)計(jì)中，采采用玄關(guān)和儲(chǔ)儲(chǔ)藏室相結(jié)合合的方式；錯(cuò)錯(cuò)層的處理可可使房間干濕濕動(dòng)靜分隔明明了，復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)讓空間更更加開闊。6、戶型面積和戶型型統(tǒng)計(jì)據(jù)我司調(diào)查大戶型型在當(dāng)?shù)剌^受受歡迎，建議議主力戶型以以兩房?jī)蓮d一一衛(wèi)（比例為為）、三房?jī)蓛蓮d兩衛(wèi)（比比例為）為主，主主力戶型面積積為80㎡——130㎡。7、沿江防洪大堤景景觀設(shè)計(jì)建議議沿江防洪大堤景觀觀的建設(shè)，是是整個(gè)項(xiàng)目開開發(fā)中的重要要部分，由于于本項(xiàng)目的性性質(zhì)屬于防洪洪工程開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目，所所以防洪大堤堤及其周邊的的景觀的建設(shè)設(shè)，直接關(guān)系系到小區(qū)的整整體形象，因因?yàn)楸卷?xiàng)目沿沿盱江西岸縱縱深50米的地帶，主主要用于建防防洪墻、河堤堤、綠化帶及及道路，為了了提升整個(gè)小小區(qū)的人氣，使使其成為南豐豐縣城的另一一繁華地帶，我我們認(rèn)為道路路應(yīng)按干道標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，路路寬25米，設(shè)計(jì)為4車道，車道道兩側(cè)為各33米寬的非機(jī)動(dòng)動(dòng)車道?？紤]慮沿街未來的的商業(yè)氛圍及及人流量，我我們建議靠小小區(qū)沿街的人人行道可適當(dāng)當(dāng)拓寬為3米，車道與沿沿江河堤間的的區(qū)域劃分應(yīng)應(yīng)該是沿江河河堤及江邊游游步道、綠化化帶、人行道道；規(guī)劃建議議寬各為3米、10米和3米，考慮到防防洪要求，沿沿江綠化不能能種植深根性性植物，應(yīng)以以灌木草坪為為主，穿插花花壇、小品于于其中，原地地塊上的部分分桔樹，可移移栽到此，即即保護(hù)了原有有的資源，又又體現(xiàn)了南豐豐“桔都”的特色，在在多個(gè)景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)處，可建建簡(jiǎn)易花架，種種植紫薇或凌凌霄等爬藤植植物，內(nèi)設(shè)坐坐凳，為游人人提供一個(gè)休休憩和觀景的的區(qū)域；正對(duì)對(duì)小區(qū)主人行行出入口開放放型半圓廣場(chǎng)場(chǎng)的對(duì)面以同同心圓，遙相相呼應(yīng)建一個(gè)個(gè)半圓型休閑閑廣場(chǎng)，可適適當(dāng)設(shè)幾根文文化柱，使其成為為整體規(guī)劃中中的一個(gè)靚點(diǎn)點(diǎn)，綠化帶間間隔安置景觀觀燈、草坪燈燈，以不同的的組景構(gòu)成沿沿江的一道風(fēng)風(fēng)景線，人性性化的設(shè)計(jì)、合合理的布局必必將使本區(qū)域域成為南豐新新興的商住中中心。企業(yè)理念：創(chuàng)造建建筑與藝術(shù)的的和諧統(tǒng)一，實(shí)實(shí)現(xiàn)理想與現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的完美結(jié)結(jié)合第五部分：項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣策略略1、營(yíng)銷概念構(gòu)想思考方向：以企業(yè)理念為基本本出發(fā)點(diǎn)，在在建筑藝術(shù)、人人文景觀、自自然景觀上探探求產(chǎn)品的支支撐點(diǎn)，結(jié)合合實(shí)際情況，抓抓住重點(diǎn)，尋尋求突破與創(chuàng)創(chuàng)新。2、項(xiàng)目命名構(gòu)想：：在思考方向的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我們對(duì)對(duì)案名建議如如下：重點(diǎn)推薦案名：****參考案名：*****、***、****、****3、總體推廣戰(zhàn)略方針一、推廣主導(dǎo)方針針：整體包裝裝，全方位推推廣。二、只做物業(yè)形象象，用物業(yè)形形象的確立帶帶動(dòng)企業(yè)形象象的提升；三、塑造嶄新的社社區(qū)形象以帶帶動(dòng)銷售；四、品牌先導(dǎo)，銷銷售跟進(jìn)；五、物業(yè)標(biāo)志是該該物業(yè)的眼目目與靈魂，是是一切訴求和和延展的原點(diǎn)點(diǎn)，全部推廣廣活動(dòng)的支點(diǎn)和所有賣賣點(diǎn)的邏輯起起點(diǎn)，因此務(wù)務(wù)求更新和重重新確立。六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略?！岸獭?---市場(chǎng)情況況瞬息萬變，應(yīng)應(yīng)抓住時(shí)機(jī)及及時(shí)出擊；“平”----即價(jià)格要要平，搶占先先機(jī)，快速套套現(xiàn)，以利滾滾動(dòng)發(fā)展；“快”----即建設(shè)進(jìn)進(jìn)度，銷售進(jìn)進(jìn)度都要快，盡盡量避開競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的鋒芒芒，打一個(gè)時(shí)時(shí)間差。4、物業(yè)內(nèi)外包裝實(shí)實(shí)施計(jì)劃4．１、標(biāo)志根據(jù)****的內(nèi)內(nèi)涵及定位設(shè)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：個(gè)性鮮鮮明，特點(diǎn)突突出，清晰易易記，端莊大大氣。4．２、物業(yè)內(nèi)外包包裝實(shí)施:[1]大門口一個(gè)物業(yè)的大門口口，猶如人之之臉面，內(nèi)涵涵、氣質(zhì)、神神韻、建筑品品格，都首先先通過它表現(xiàn)出來。它它向全社會(huì)傳傳達(dá)出該物業(yè)業(yè)的第一直觀觀印象。所以以大門口的設(shè)設(shè)計(jì)和裝璜，是是關(guān)乎全局成成敗的大問題題，務(wù)必傾盡盡全力，按頂頂級(jí)設(shè)計(jì)和施施工進(jìn)行建造造。而且必須先先做，不能后后做。[2]工地圍板工地圍板顯示發(fā)展展商實(shí)力，態(tài)態(tài)度和責(zé)任心心，同時(shí)表現(xiàn)現(xiàn)建筑規(guī)模、檔檔次和水平。因因此，要用好工、好好料、好的宣宣傳（企業(yè)標(biāo)標(biāo)志），插掛掛精工制作的的彩旗。（可可建成藝術(shù)圍圍墻）[3]樣板房是未來房屋成形之之后的模擬，是是整體建筑水水平之代表，是是現(xiàn)實(shí)生活的的切入點(diǎn)，也也是發(fā)展商企企業(yè)理念之窗窗口和聯(lián)系消消費(fèi)者的橋梁梁。精明的發(fā)發(fā)展商懂得，只只有好的樣板板房才能推動(dòng)動(dòng)和刺激人們們最終下決心心購(gòu)買。[4]室內(nèi)展板制作精良的室內(nèi)展展板，可以予予人賞心悅目目的愉快感受受，同時(shí)暗示示出發(fā)展商一一絲不茍的敬敬業(yè)精神，親親切有禮的服服務(wù)態(tài)度和上上乘的水準(zhǔn)。因因此必須要用用電腦噴繪等等手段來精工工制作。[5]電動(dòng)燈光模模型精心設(shè)計(jì)和精工制制作的模型，是是開盤必備條條件之一。模模型是小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的樣樣板，是最直直觀立體的范范形，它可以以給客戶第一一次強(qiáng)烈的視視覺刺激，讓讓客戶對(duì)小區(qū)區(qū)的整體規(guī)劃劃有詳盡全面面的了解和認(rèn)認(rèn)識(shí)，從而激激發(fā)客戶的購(gòu)購(gòu)買欲。[6]大門外路牌牌路牌是一種版面最最大的媒體，按按傳播原理來來說，面積是是和效果成正正比的，面積積越大，效果果越好。而對(duì)對(duì)于樓宇這種種特殊產(chǎn)品來來說，路牌是是塑造品牌形形象最強(qiáng)有力力的工具，也最能打動(dòng)動(dòng)人心、最有有氣勢(shì)的媒體體。因此必須須采用。（縣城其他地方也也需要采用，形形成網(wǎng)絡(luò)。見見后面媒體策策略）5、營(yíng)銷策略及組合5．1售樓處設(shè)計(jì)布置要點(diǎn)-------交通方便，建筑式式樣典雅、美美觀，外觀醒醒目。一般建建在地盤的前前部。強(qiáng)調(diào)建筑的文化品品位。室內(nèi)布置高雅、清清新、宜人、寬寬敞。動(dòng)用一一切手段渲染染出旺氣、人人氣、平和之之氣（燈光、色色彩、音樂、擺擺設(shè)、植物、展展板等）要有精美建建筑模型，通通過立體效果果，制造銷售售氣氛。畫有銷售圖表，顯顯示銷售實(shí)績(jī)績(jī)，激發(fā)購(gòu)買買者決心。選用較好建材，調(diào)調(diào)高屋頂高度度，暢亮通透透，強(qiáng)調(diào)綜合合視覺美感。要有銷售專車，方方便客戶參觀觀樣板房。銷售人員必須經(jīng)過過專業(yè)培訓(xùn)，方方式靈活多變變，服務(wù)態(tài)度度要好，服務(wù)務(wù)質(zhì)量到位。設(shè)立熱線電話。設(shè)置購(gòu)樓客戶聯(lián)絡(luò)絡(luò)卡。5．2公關(guān)活動(dòng)(包括新新聞運(yùn)作)在南豐舉辦有獎(jiǎng)?wù)髡魑幕顒?dòng)一次次，標(biāo)題為“我的理想家家園”，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐匚幕俗髯鳛樵u(píng)委利用節(jié)假日進(jìn)行主主題促銷，召召開二次聯(lián)誼誼會(huì)：1）2）在地盤前組織‘耍耍龍’、‘舞獅’民俗活動(dòng)一一次。5．3、營(yíng)業(yè)推廣（ＳＰＰ）建立導(dǎo)購(gòu)組織，導(dǎo)導(dǎo)購(gòu)小姐要上上街，披綬帶帶，散發(fā)傳單單，制造氣氛氛。設(shè)置‘購(gòu)樓推薦獎(jiǎng)’。在各商場(chǎng)柜臺(tái)設(shè)置置精美宣傳卡卡片，利用別別人的營(yíng)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所為自己宣宣傳。5．4、人員推廣利用親朋好友幫助助宣傳和促銷銷（有償服務(wù)務(wù)）各種直銷方式的活活用。5．5、事件推廣請(qǐng)省內(nèi)著名人士來來****參觀觀題詞并贈(zèng)一一套住房，然然后讓他（她她）把此套住住房拍賣，拍拍賣的錢捐給給‘希望工程’，此一連環(huán)環(huán)作法，已越越出廣告宣傳傳的界線，成成為社會(huì)新聞聞，可謂一箭箭三雕之善舉舉。（具體實(shí)施施方案另作，費(fèi)費(fèi)用單列）找信息臺(tái)，在同一一時(shí)間向本地地每一手機(jī)用用戶傳達(dá)一個(gè)個(gè)信息：“玉帶花都恭祝您生生意興隆，家家庭幸福”。只傳達(dá)一一個(gè)簡(jiǎn)短的信信息，這樣，只只花很少的錢錢，卻可撒出出上萬個(gè)信息息點(diǎn)。其他可資利用的事事件。（以上費(fèi)用單列）6、廣告宣傳策略6．1、廣告目標(biāo)造市：制造銷售熱熱點(diǎn)。造勢(shì)：多種媒體一一起上，掀起起立體廣告攻攻勢(shì)。大范圍、全方位、高高密度傳播售售樓信息，激激發(fā)購(gòu)買欲望望。擴(kuò)大‘****’的知名名度、識(shí)別度度和美譽(yù)度。提升企業(yè)形象。一年之內(nèi)銷售量達(dá)達(dá)到80%以上。6．2、推廣手法密集轟炸與長(zhǎng)線滲滲透相結(jié)合。前重后輕，前密后后疏，前緊后后松，前短后后長(zhǎng)。6．3、廣告主題讓您住上真正的好好房。純現(xiàn)代自然生態(tài)水水景花園住宅宅。一覽盱江美景，共共享現(xiàn)代生活活6．4、廣告句****，夢(mèng)想“都”成真以愛心造屋，圓安安居夢(mèng)想與眾不同，方顯大大家風(fēng)范6．5、廣告內(nèi)容[1]賣實(shí)力標(biāo)榜發(fā)展商，小區(qū)區(qū)規(guī)模，投資資總額，讓客客戶安心入市市，消除爛尾尾憂慮；一體化開發(fā)/專業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理/有實(shí)力和規(guī)規(guī)模的地產(chǎn)公公司（企業(yè)形形象）[2]賣綠地生態(tài)園林/自然水水景/低密度建筑/綠色色園林/置身于大自自然的懷抱；；[3]賣景觀好的景觀，即使處處于偏遠(yuǎn)，也也寧可放棄?mèng)[鬧市的車水馬馬龍；小區(qū)規(guī)劃/建筑風(fēng)格/中央花園/人車分流/綠化道路；[4]賣設(shè)計(jì)美觀的外立面、賞賞心悅目的平平面布局。戶型、低檔、中檔檔、高檔、面面積、布局;6．6、創(chuàng)意策略通過建筑物表現(xiàn)企企業(yè)理念，形形成關(guān)聯(lián)性強(qiáng)強(qiáng)，虛實(shí)結(jié)合合的創(chuàng)意效果果。結(jié)合中華民族傳統(tǒng)統(tǒng)文化塑造企企業(yè)創(chuàng)造建筑筑新文化的新新形象。以天人合一，從追追求自然生態(tài)態(tài)園景、水景景的角度為切切入點(diǎn)。6．7、具體文案生活不再是日出而而作日落而息息，生活是晨晨曦中掛在枝枝頭晶瑩剔透透的露珠，生生活是晚霞里里繪在天際姹姹紫嫣紅的霞霞光，生活是是身邊的那一一片蔥綠，生生活是在休憩憩時(shí)的那份閑閑情，*****，生活從從此改變?。ɡ砝砟睿┙】?、休閑、和睦睦，讓生活與與環(huán)境同步呼呼吸！（環(huán)境境訴求）從****看現(xiàn)代生生活的發(fā)展趨趨勢(shì)（新聞運(yùn)運(yùn)作）建筑也能奏出林園園交響詩(shī)（自自然風(fēng)光）回到家，就是渡假假的開始（建建筑新文化，配配套設(shè)施）環(huán)境影響觀念，藝藝術(shù)改變生活活，*****，環(huán)境與藝藝術(shù)的完美結(jié)結(jié)合，生活從從此改變?。ńńㄖ囆g(shù)，景景觀藝術(shù)）播下一顆種子，收收獲一擔(dān)果實(shí)實(shí)。*****一期精致商商鋪，限量超超值發(fā)售?。ㄍ顿Y商鋪鋪）今天我們?cè)谶@里放放飛希望，明明天我們從這這里收獲夢(mèng)想想！*****一期精致商商鋪，黃金商商機(jī)限量搶購(gòu)購(gòu)（投資商鋪鋪）都市里的明珠-----“****”（交通環(huán)境境、地理位置置）其實(shí)建筑也能收藏藏（親情、回回憶、憂思、快快樂、成功喜喜悅）成功人士的理想歸歸宿（同類物物業(yè)之比較和和選擇）‘根’的思念，‘土’的的眷戀（傳統(tǒng)統(tǒng)觀念）仁者樂山，智者樂樂水（傳統(tǒng)觀觀念）追求生活品質(zhì)，締締造完美人生生（建筑質(zhì)量量）一個(gè)全家幸福的快快樂天堂（家家庭置業(yè)）釋放尊貴性靈，兌兌現(xiàn)終極夢(mèng)想想（安居樂業(yè)業(yè)）與大都市接軌，入入住*****，演繹生活活新觀念（生生活質(zhì)量）有風(fēng)景的人生，才才美滿幸福（景景觀訴求）如果理想與現(xiàn)實(shí)注注定今生只相相逢一次（買買家心理）高質(zhì)低價(jià)奇跡相逢逢（質(zhì)量與價(jià)價(jià)格）實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的黃金機(jī)機(jī)會(huì)（目標(biāo)對(duì)對(duì)象）超大規(guī)模景觀花園園讓你癡情擁擁抱（自然環(huán)環(huán)境）家，園，水，一旦旦擁有，夫復(fù)復(fù)何求？（景景觀，環(huán)境）三成款買一輩子幸幸福人生（價(jià)價(jià)格訴求）在風(fēng)景最多的地方方安個(gè)家（風(fēng)風(fēng)光環(huán)境）綠與靜，心動(dòng)，就就去擁有?。ōh(huán)環(huán)境）生命與自然真誠(chéng)對(duì)對(duì)話（目標(biāo)對(duì)對(duì)象）6．8、廣告分期策略根據(jù)市場(chǎng)行情和物物業(yè)特點(diǎn)，擬擬將廣告分為為四期進(jìn)行推推廣；第一期：試銷階段段（三個(gè)月）行為方式------------新聞運(yùn)作、廣廣告、營(yíng)銷時(shí)間-----------年月——月新聞運(yùn)作是利用新新聞媒介替我我們作宣傳。這這種方式近年年來被明智的的地產(chǎn)商所采采用。新聞的力量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣廣告的影響，而而且少花錢，多多辦事，容易易形成口碑，引引起廣泛注意意。大造聲勢(shì)。利用江江堤建設(shè)開工工的大好時(shí)機(jī)機(jī)，利用新聞聞媒體報(bào)道“為民造福工工程”擴(kuò)大項(xiàng)目的的知名度，配配合媒體宣傳傳，再推出“****”———捐助“希望工程”，一波未平平，一波又起起的造勢(shì)手法法，讓物業(yè)在在群眾中迅速速提升形象，同同時(shí)塑造發(fā)展展商的良好公公眾形象。在首期宣傳中，讓讓4０％的目標(biāo)標(biāo)客戶知道*****的基基本情況，并并在心目中留留下深刻印象象。以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲聲，以優(yōu)惠的的價(jià)格和條件件進(jìn)行首輪銷銷售，銷售量量達(dá)到20%。吸引目標(biāo)對(duì)象注意意，誘導(dǎo)3０％的目標(biāo)標(biāo)顧客采取購(gòu)購(gòu)買行動(dòng)。及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教教訓(xùn)，對(duì)第二二期銷售計(jì)劃劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)調(diào)整和完善。第二期：擴(kuò)銷階段段（三個(gè)月）行為方式-------------新聞、廣告告、營(yíng)銷乘第一期廣告之余余威，保持其其熱度不要降降下來，繼續(xù)續(xù)采取寬正面面立體推廣，鞏鞏固已有成績(jī)績(jī)，吸引目標(biāo)標(biāo)受眾更多的的注意，變潛潛在客戶為準(zhǔn)準(zhǔn)備購(gòu)買群。一期的承諾已經(jīng)兌兌現(xiàn)，要倍加加珍惜已有的的市場(chǎng)口碑，在在藝術(shù)、文化化、景觀的大大主題下，煽煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓鼓勵(lì)和引導(dǎo)更更多的人來買買****。此時(shí)前來看房和參參觀售樓處的的人相應(yīng)增多多，此時(shí)廣告告投其所好，不不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)占有有率。銷售服服務(wù)一定要跟跟上去。繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾眾，使注目率率已達(dá)6０％左右，并并形成一定之之口碑。合力促進(jìn)銷售，引引導(dǎo)3０％的目標(biāo)標(biāo)顧客采取購(gòu)購(gòu)買行為，并并繼續(xù)產(chǎn)生邊邊際效應(yīng)。第三期：強(qiáng)銷階段段（四個(gè)月）行為方式---------------新聞、廣告告、營(yíng)銷充分利用新聞的巨巨大效應(yīng)，變變廣告行為為為新聞行為，讓讓報(bào)紙、廣播播、電視以新新聞方式跟蹤蹤報(bào)道*****的建設(shè)及及銷售情況，各各種評(píng)論、專專訪、報(bào)道、特特寫等新聞手手法要充分加加以利用，以以期達(dá)到在一一定范圍內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)生“****”的社會(huì)效應(yīng)應(yīng)。部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身身說法，談*****的好好處，增加可可信性。市場(chǎng)口碑已逐步建建立，老客戶戶會(huì)引來新客客戶。讓‘****’傳為美談，變變成公眾的社社會(huì)話題。宣傳方面加大投入入量，在廣度度和深度上做做足文章。加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)的軟功變變成硬功，抓抓住后效應(yīng)不不放。調(diào)動(dòng)新聞的一切可可以調(diào)動(dòng)的手手法和載體，進(jìn)進(jìn)行深入宣傳傳。合力吸引目標(biāo)客戶戶，引導(dǎo)３００％目標(biāo)顧客客購(gòu)買。第四期：鞏固階段段（三個(gè)月）行為方式---------------營(yíng)銷、廣告消化剩余樓盤，基基本完成銷售售計(jì)劃。對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)對(duì)不足之處加加以彌補(bǔ)和改改進(jìn)。細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式式的廣告行為為。加強(qiáng)物業(yè)管理，貫貫徹始終的良良好服務(wù)，樹樹立住戶的主主人公觀念。注意后效益和市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)心理貫貫性。完善各項(xiàng)法律手續(xù)續(xù)和文書文件件，規(guī)范，科科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氐乇ＷC客戶各各項(xiàng)權(quán)益。7、媒體策略１、報(bào)紙策略：根據(jù)整體推廣計(jì)劃劃，前三期擬擬采用報(bào)紙為為主要信息載載體之一。第一期多用大中版版面（半版或或三分之一版版）密集發(fā)布布；第二期采用中小版版面，逐漸拉拉大發(fā)布周期期；第三，四期采用小小版面；長(zhǎng)線線滲透。２、電視制作目的：塑造品品牌形象市場(chǎng)目的：造市，促促銷。播出媒體：3、路牌位置：4、售樓書內(nèi)容：：前言小區(qū)效果圖園林規(guī)劃地理環(huán)境、交通狀狀況周邊配套設(shè)施會(huì)所自然景觀沿江美景中央花園雕塑小品綠地道路戶型介紹車輛管理保安裝飾材料物業(yè)管理及社區(qū)服服務(wù)遠(yuǎn)景展望。5、其他印刷品和制制作精美三折頁售樓推薦獎(jiǎng)卡單張傳單POP掛旗指示牌導(dǎo)向牌男女廁牌胸卡姓名卡禮品袋禮品合同書正副文本銷售形勢(shì)表格法律文書所有物料開盤前必必須到位。6、發(fā)布周期配合銷售周期與各各種促銷活動(dòng)動(dòng)，*****的廣告推廣廣時(shí)間安排如如附表。報(bào)紙1）時(shí)間：。周期：從‘****’在項(xiàng)目目開工前一周周開始連續(xù)推推出一個(gè)月，形形成第一個(gè)高高潮；2）配合新聞運(yùn)作，以以新聞運(yùn)作為為主；3）項(xiàng)目預(yù)售期開始始強(qiáng)勢(shì)推出，形形成*****廣告發(fā)布的的第二個(gè)高潮潮。電視形象廣告片：，自自‘****’公開發(fā)售期期前一周開始始連續(xù)推出。發(fā)布密度為：第一一個(gè)月一天兩兩次第二個(gè)月一天一次次第三個(gè)月兩天一次次；第四個(gè)月到第六個(gè)個(gè)月，三天至至四天一次；；專題片（需要與否否與發(fā)展商商商榷）自‘****’公開發(fā)發(fā)售期開始在在售樓處，電電視臺(tái)、廣播播電臺(tái)同時(shí)播播出。路牌發(fā)布時(shí)間為期一年年，從開盤日日起至止。售樓相關(guān)資料公開開發(fā)售日前到到位。8．銷售策略建議8．1．市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)**建議在現(xiàn)階段段利用項(xiàng)目一一切的條件，營(yíng)營(yíng)造濃烈的市市場(chǎng)氣氛，吸吸引買家的關(guān)關(guān)注，為項(xiàng)目目推出時(shí)的銷銷售打下良好好的市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)，具體操作作內(nèi)容包括：：1.硬件塑造⑴告知性工地展示應(yīng)利用樓盤入口圍圍墻包裝，樹樹立項(xiàng)目形象象，營(yíng)造市場(chǎng)場(chǎng)氣氛。并可可通過橫幅，彩彩旗等工具將將項(xiàng)目信息傳傳達(dá)給市場(chǎng)，吸吸引買家。⑵戶外廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)知能力，可可以有效提升升項(xiàng)目的知名名度。在廣告告牌設(shè)置上可可以考慮，公公交車站燈箱箱、車身廣告告等其它戶外外媒體。⑶設(shè)置精美的示范單單位和樣板房房通過對(duì)示范單位和和樣板房的包包裝設(shè)計(jì)，可可有效掩飾平平面中的弱點(diǎn)點(diǎn)，引起客戶戶購(gòu)買沖動(dòng)，促促進(jìn)成交。2.軟性宣傳（1）為區(qū)域造勢(shì)通過報(bào)紙軟性文章章，詳述盱江江大堤建成后后為該區(qū)域帶帶來的種種優(yōu)優(yōu)越之處，以以完善的社區(qū)區(qū)配套、理想想的生活環(huán)境境打動(dòng)買家的的心，爭(zhēng)取潛潛在的客源。（2）為本案住宅造勢(shì)勢(shì)目的：把市場(chǎng)的注注意力拉至本本案住宅，突突出項(xiàng)目形象象，以本案住住宅環(huán)境好，交交通便利的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)吸引買家家。（3）為本案的商鋪造造勢(shì)目的：通過宣傳，為為商鋪蓄積人人氣，營(yíng)造一一個(gè)良好的商商業(yè)氛圍，（4）為樓盤造勢(shì)形式一：軟性廣告告宣傳；把‘一江兩岸工工程’，城市新布布局、沿江大大堤及其景觀觀帶的建設(shè)等等所帶來的利利好因素向市市場(chǎng)傳達(dá)。形式二：置業(yè)調(diào)查查問卷，以抽抽獎(jiǎng)的形式向向中獎(jiǎng)買家提提供額外折扣扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。同時(shí)，留留住部分準(zhǔn)備備置業(yè)的買家家。8．2．促銷手段建議1.增加銷售點(diǎn)**建議本項(xiàng)目銷銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓部外，可可考慮節(jié)假日日在老城中心心地帶設(shè)促銷銷點(diǎn)，并設(shè)專專車接送看樓樓，以加強(qiáng)樓樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的聯(lián)合促銷銷力。2.中型展銷會(huì)選