成都市某大盤營銷方案

成都市*****大盤全程營銷方案一、區(qū)域市場報告及定位結(jié)論部分二、營銷策劃及推廣部分三、合作方式及取費(fèi)部分一、區(qū)域市場報告及定位結(jié)論部分目錄：第一章：市場調(diào)研及策劃的依據(jù)＆原則一、什么是市場調(diào)查二、市場調(diào)查及研究(marketsurvry)的方法與原則三、本項目市場調(diào)研、市場策劃數(shù)據(jù)群資料獲取來源第二章：**投資環(huán)境一、**核心信息二、**基礎(chǔ)信息三、**總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊第三章、成都房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研一、成都房地產(chǎn)市場的沿革及現(xiàn)狀二、近期國家及成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)三、成都土地市場分析四、近年**房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行狀況五、**房地產(chǎn)市場發(fā)展分布分析六、**房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)論綜述及其對本項目投資開發(fā)啟示第四章、項目概況與所在街區(qū)功能分析一、區(qū)位、所屬地、街道調(diào)查二、臨界狀況分析三、周邊市政配套調(diào)查四、道路交通及生態(tài)環(huán)境狀況分析五、地塊現(xiàn)狀簡況及規(guī)劃條件描述六、地塊及區(qū)域原生價值發(fā)現(xiàn)與分析七、本項目對應(yīng)成都類比樓盤調(diào)研八、本項目對應(yīng)區(qū)域類比樓盤深度調(diào)研第五章、項目前期市場策劃結(jié)論與綜合定位建議一、項目綜合定位依據(jù)及說明二、項目市場SWOT分析三、項目總體概論定位四、項目目標(biāo)市場（購房消費(fèi)者）定位分析五、項目產(chǎn)品定位分析六、項目各物業(yè)形態(tài)價格定位建議七、項目戶型總價對應(yīng)分布八、項目開發(fā)節(jié)奏建議第一章：市場調(diào)研及策劃的依據(jù)＆原則一切科學(xué)和正確的結(jié)論及建議，在“信息爆炸”和市場激烈競爭的今天，都依賴于系統(tǒng)的決策思維方法和必要的科學(xué)手段為前提。方法的正確科學(xué)與否，很大程度上決定了我們所需決策支撐（結(jié)論或建議）的正確與否。----****精要提示：市場調(diào)研及策劃原則、專題問卷設(shè)計、數(shù)據(jù)群的提取來源、數(shù)據(jù)群的誤差修正。一、什么是市場調(diào)查市場調(diào)查（MarketInvestigation）：系以科學(xué)方法（例如抽樣設(shè)計）搜集市場資料，并運(yùn)用統(tǒng)計方法，產(chǎn)生市場資訊的一系列過程。二、市場調(diào)查及研究(marketsurvry)的方法與原則市場調(diào)研的方法1、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)采用的一般方法☆詢問法；☆專家訪談法；☆觀察法；☆試驗法；☆抽樣調(diào)查法。在具體房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研中，一般是對上述方法的綜合應(yīng)用。市場策劃的具體方法☆頭腦風(fēng)暴法；☆德爾斐法；☆線性規(guī)劃法；☆策劃樹法；☆系統(tǒng)分析法；☆綜合分析法；☆邏輯分析法；☆排除法；☆逆向思維法。2、市場調(diào)研的原則☆客觀性；☆系統(tǒng)性；☆相關(guān)性；☆時效性；☆準(zhǔn)確性。3、抽樣調(diào)查及問卷設(shè)計a、抽樣調(diào)查（SamplingInvestigation）；b、有效抽樣調(diào)查三原則：客觀、有效、可測量；c、抽樣調(diào)查可分為二種：隨機(jī)抽樣調(diào)查+非隨機(jī)抽樣調(diào)查；d、常用的非隨機(jī)抽樣主要有：◆任意抽樣（便利抽樣）；◆判斷抽樣；◆配額抽樣。針對本項目的特性，我們擬采用非隨機(jī)抽樣方法中的“判斷抽樣+配額抽樣”，同時結(jié)合“個體樣本抽樣+群體樣本抽樣”的關(guān)聯(lián)調(diào)查及交互式分析方法，其目的就是以較短的時間，獲取針對性極強(qiáng)的所需資訊。三、本項目市場調(diào)研、市場策劃數(shù)據(jù)群資料獲取來源=1\*GB4㈠、2008年1月8日——2008年1月11日，我公司市調(diào)專員對及類比區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場進(jìn)行針對性調(diào)查：30%；=2\*GB4㈡、2008年1月9日——2008年1月12日，我公司市調(diào)專員對類比區(qū)域在售樓盤消費(fèi)群體樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)采集；對類比樓盤售樓部外及重點(diǎn)區(qū)域潛在典型消費(fèi)者進(jìn)行針對性需求問卷調(diào)查：30%；=3\*GB4㈢、2008年1月10日——2008年1月12日，類比區(qū)域高品質(zhì)樓盤調(diào)研：20％；=4\*GB4㈣、其它途徑調(diào)查數(shù)據(jù)：約10%；㈤、采用了成都市、**縣等政府部門以及統(tǒng)計局、規(guī)劃局、國土局等相關(guān)政府職能部門的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料：10%。特別說明：由于本次調(diào)查時間緊、任務(wù)重；所列數(shù)據(jù)我司已在有限的時間內(nèi)做到翔實核查，但不排除有部分錯誤之處、但以不影響大方向為前提的原則，請發(fā)展商諒解！??！第二章：**投資環(huán)境房地產(chǎn)項目特有的地域?qū)傩?，決定了我們對每個調(diào)研的房地產(chǎn)項目所處的城市投資環(huán)境均要站在全景式和歷史感的高度，對其城市區(qū)位、城市現(xiàn)狀、人文歷史、發(fā)展規(guī)劃、社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等資訊進(jìn)行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研。其目的只有一個：只有對項目所處區(qū)域相關(guān)歷史文化及城市信息充分把握，方能在未來的房地產(chǎn)項目經(jīng)營決策中得到全景式的感性及理性支撐以及時空上的有機(jī)聯(lián)系?！?***精要提示：**城市地位、城市結(jié)構(gòu)、城市功能、城市發(fā)展方向、城市特色、城市規(guī)模、城市交通、城市發(fā)展目標(biāo)、城市文脈、城市建設(shè)及近期發(fā)展規(guī)劃、城市國民經(jīng)濟(jì)等。**核心信息城市區(qū)位及地位：**縣位于四川盆地西部、成都南部，距成都市區(qū)28公里，距西南航空港18公里，古有“南方絲綢古道第一站”之譽(yù)，今有“成都南大門”之稱。自北周定名，相襲至今，已有1450年歷史。全縣幅員面積331平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?9.66萬。城市性質(zhì)：**----中國西部民營經(jīng)濟(jì)高地城市結(jié)構(gòu)：**，是一片投資興業(yè)的熱土。**交通便捷，成昆鐵路、川藏公路、成雅高速公路、大件公路以及正在建設(shè)的“綿陽－成都－峨眉”城際鐵路穿境而過，屬于成都市一刻鐘經(jīng)濟(jì)圈范圍，是川西地區(qū)重要的物資集散地和交通樞紐。**有西部對臺交流合作的平臺四川**臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園，有省級開發(fā)區(qū)四川**工業(yè)園區(qū)，并正在積極打造成都南部物流中心，為承接外資西移、內(nèi)資西進(jìn)提供了良好載體。**堅持奉行“親商、安商、扶商、富商”的發(fā)展理念，對落戶企業(yè)在用地、能源、進(jìn)出口和規(guī)費(fèi)等方面量身制定優(yōu)惠政策，積極扶持企業(yè)做大做強(qiáng)。同時，對落戶項目實行全程代理“一站式”服務(wù)，切實把方便讓給企業(yè)、把麻煩留給政府，營造了開放、開明、公平、文明的投資環(huán)境，先后被評為全國“浙商投資潛力城市”和全省“軟環(huán)境建設(shè)示范區(qū)”，吸引了納愛斯、開利、秀峰、通威、成化等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)相繼落戶。城市功能定位：近年來，**始終堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為主線，先后被列入全國鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國家軟件產(chǎn)業(yè)化基地、國家級出口加工區(qū)、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、國家生態(tài)示范區(qū)、全國蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范等。城市發(fā)展方向：目前，**在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞縣第12次黨代會提出的“融入大都市、經(jīng)濟(jì)再翻番、領(lǐng)先三圈層”宏偉目標(biāo)，大力實施“工業(yè)強(qiáng)縣、三產(chǎn)興縣、城建靚縣”發(fā)展戰(zhàn)略，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，深入推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新突破，為建設(shè)更具實力、活力、魅力的和諧**而奮力前進(jìn)！。城市特色：全國鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國家生態(tài)示范區(qū)、全國交通現(xiàn)代化試點(diǎn)縣、綜合經(jīng)濟(jì)實力連續(xù)7年進(jìn)入四川省“十強(qiáng)縣”。城市規(guī)模：全縣幅員面積331平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?9.66萬。近年,**人口由于外來人口的增多,還在不停地增加。城市交通：**縣位于成都平原南端,是川西南交通樞紐。距雙流國際機(jī)場18公里，交通條件便利，有國、省市級公路7條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境。川藏、成樂、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。**縣縣城現(xiàn)有城市道路48條，總長42.88公里，總面積23.71萬平方米。大件路、**東路、**西路、**南路、**北路、武陽東路、武陽中路、武陽西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。(九)、城市自然條件：全縣森林面積為4974.7hm2，森林覆蓋率為26％。全縣現(xiàn)有活立木蓄積量221296m3。

**縣屬亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，由于人為活動頻繁和五十年代的“大砍大伐”致使原始植被徹底破壞，目前所能見到的都是經(jīng)過“大砍大伐”后殘留下來的次生林分和通過人工營造的人工林分。

**縣氣候溫暖，土壤肥沃，適宜生長多種植物。全縣現(xiàn)有木本植物49科137種，草本植物30種。主要喬木樹種有馬尾松、濕地松、柏木、青岡、楓楊、喜樹、桉樹、榿木、楊樹等，主要經(jīng)濟(jì)樹種有柑桔、枇杷、桃、李、梨等，主要珍稀名木古樹有楨楠、銀杏、黃桷樹、柏木等。慈竹林分布于農(nóng)村宅院，林中混生少量楓楊等鄉(xiāng)土樹種，林下草本植物分布極少。

**縣地帶性植被為常綠闊葉林帶，主要有：

馬尾松、青岡林—主要分布于永商鎮(zhèn)、普興鎮(zhèn)等淺丘區(qū)，為天然次生林，針闊混交林，少有純林，優(yōu)勢樹種為馬尾松、青岡，林下植被主要為莎草科草本植物。

濕地松、柏木林—主要分布于永商鎮(zhèn)、鄧雙鎮(zhèn)等丘陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)，多為人工純林，優(yōu)勢樹種為濕地松、柏木，林下植被主要為莎草科草本植物。

慈竹林—分布于農(nóng)村宅院，林中混生少量楓楊等鄉(xiāng)土樹種，林下草本植物分布極少。

道教勝地——老君廟。為市級文物保護(hù)單位，座落于城南稠梗山巔，廟宇始創(chuàng)于漢代，廟內(nèi)楹聯(lián)石刻、匾額均出自名家之手。

鶴的王國——斑竹林。為成都平原僅有的市級森林公園，位于興義鎮(zhèn)，背枕羊馬河，距縣城8.9公里，現(xiàn)有面積38.9畝。園中有省二級重點(diǎn)保護(hù)樹木楨楠近200株，有國家一、二類保護(hù)動物白鶴和灰鶴萬余只，是開展森林旅游、賞鶴、垂釣的好去處。

寶資山森林公園——與縣城僅一河之隔，占地360余畝，屬人工與自然景觀相結(jié)合的園林，其四季花卉、盆景、文化設(shè)施和森林植被已頗具規(guī)模。

梨花溪風(fēng)景區(qū)——位于永商鎮(zhèn)梨園村、馬鞍村，梨樹眾多，花開時如云似雪，奇香四溢。景區(qū)內(nèi)茂林修竹，山泉淙淙，環(huán)境幽靜清爽。

南河竹海風(fēng)光帶——倚城面山的南河段長約8.4公里，河面寬闊，水流平緩，風(fēng)光綺麗，既是連接縣內(nèi)主要旅游景點(diǎn)的紐帶和黃金水道，又是舉辦傳統(tǒng)龍舟競渡的好地方。二、**基礎(chǔ)信息說明：在本章第一部分梳理**核心信息的同時也對**基礎(chǔ)信息進(jìn)行了較多的涉及，因此在本部分著重對**近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息進(jìn)行整理。**是成都南部的經(jīng)濟(jì)高地，在四川的經(jīng)濟(jì)地位也是舉足輕重。經(jīng)濟(jì)社會主要發(fā)展目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值96億元第一產(chǎn)業(yè)增加值13億元第二產(chǎn)業(yè)增加值45億元工業(yè)增加值30億元第三產(chǎn)業(yè)增加值12億元人均地區(qū)生產(chǎn)總值值4200美元地區(qū)生產(chǎn)總值年均均增幅14.5%第一產(chǎn)業(yè)年均增幅幅5%第二產(chǎn)業(yè)年均增幅幅16%工業(yè)增加值年均增增幅18%第三產(chǎn)業(yè)年均增幅幅13%一、二、三次產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值比重重8:57:35單位地區(qū)生產(chǎn)總值值能源消耗比比“十五”期末降低25%城市化率70%固定資產(chǎn)投資增速速25%社會消費(fèi)品零售總總額增速14%地方財政收入10億元地方財政收入年均均增幅18%城市居民人均可支支配收入增幅幅9%農(nóng)民人均純收入增增幅9.5%人口自然增長率3‰以內(nèi)人均期望壽命77歲年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率4%以內(nèi)基本社會保障覆蓋蓋率90%應(yīng)用技術(shù)研究與開開發(fā)資金占縣縣級財政支出出的比例1.8%恩格爾系數(shù)加權(quán)平平均值38%新增勞動力平均受受教育年限13年城市居民人均住房房建筑面積30平方米農(nóng)村居民人均磚混混結(jié)構(gòu)住房面面積35平方米工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)標(biāo)率99%工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)標(biāo)率95%工業(yè)固體廢物綜合合利用率99%城市生活污水集中中處理率90%城區(qū)生活垃圾無害害化處理率100%全縣綠化覆蓋率29%全縣森林覆蓋率22%農(nóng)村飲用水源水質(zhì)質(zhì)達(dá)標(biāo)率80%城區(qū)空氣質(zhì)量Ⅱ1、今年以來，**緊緊圍繞市委、市政府和縣委、縣政府“三新突破年”工作目標(biāo)，積極實施“工業(yè)強(qiáng)縣、三產(chǎn)興縣、城建靚縣”發(fā)展戰(zhàn)略，加大招商引資力度，經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐加快，總體實力進(jìn)一步提高，全縣規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展。1-9月我縣累計完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）65.86億元，按鎖定產(chǎn)值基數(shù)計算增長53.9%，按可比口徑計算增長46.98%。實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值18.7億元，同比增長30.5%，超市目標(biāo)5.5個百分點(diǎn)，對全縣經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為62%，對全且工業(yè)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為94.7%，增幅列全市第6位，三圈層第2位。前三季度**規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)一是規(guī)模企業(yè)戶數(shù)不斷增加，為**工業(yè)的騰飛打下了基礎(chǔ)。截止9月底，我縣規(guī)模企業(yè)個數(shù)由上年末的104家增加到124家，凈增20家。新增規(guī)模企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值10.7億元，凈增9.7萬元，拉動我縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增長22.3個百分點(diǎn)。二是支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)。1－9月，我縣食品、化工、路橋構(gòu)件及機(jī)械三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值56.67億元，占全縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的86％。其中，食品工業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值23.49億元，增長56.6％，占全縣比重35.6％；化工產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值8.88億元，占全縣比重的13.4％；路橋構(gòu)件及機(jī)械產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值24.3億元，增長108.2％，占全縣比重的36.8％。三是園區(qū)工業(yè)發(fā)展迅速。目前，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)在“園區(qū)”落戶的有46家，占規(guī)模企業(yè)總數(shù)的37%，初步形成了食品、化工、機(jī)械、廢舊金屬回收加工等產(chǎn)業(yè)集群，前三季度累計實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值11.62億元，占全縣規(guī)模工業(yè)增加值的62.1%，同比增長了47.8%，。四是工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)。今年前三季度我縣新上工業(yè)項目和技改投資3.44億元，1-9月已完成投資17.11億元，10月計劃投資4.41億元；比上年同期增加21個，占全部固定資產(chǎn)投資項目的39.9%，同比增長43.6%，占全部固定資產(chǎn)投資的42.1%。泰華實業(yè)、琪樂塑業(yè)、事豐醫(yī)療、恒力磁材、新筑路橋等龍頭企業(yè)均大力實施技術(shù)改造，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。五是原規(guī)模企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。1-9月，我縣原規(guī)模企業(yè)中有32戶企業(yè)由于技改、新增生產(chǎn)線、價格上漲以及開辟新市場等原因累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值21.54億元，凈增增量達(dá)11.88億元，拉動全縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增長27.4個百分點(diǎn)。2、**農(nóng)業(yè)2000年以來，**縣委、縣政府認(rèn)真貫徹中央和省委、市委有關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針、政策，制定了切實有效的措施，加大了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入力度，農(nóng)村改革繼續(xù)深化，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)民收入大幅增長，消費(fèi)水平明顯提高，生活質(zhì)量不斷改善。農(nóng)民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)已由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，吃講營養(yǎng)、穿講漂亮、住講舒適、行講便捷、閑暇時間追求健康豐富的文化生活成為時尚。一、農(nóng)民收入快速增長，生活消費(fèi)質(zhì)量進(jìn)一步提高二、飲食結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化三、穿衣戴帽成為新時尚四、居住環(huán)境不斷改善五、家庭耐用消費(fèi)品升級換代六、交通通訊更方便于民七、文化教育娛樂消費(fèi)增勢強(qiáng)勁八、醫(yī)療保健消費(fèi)繼續(xù)攀升。3、**第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2007年底，全縣完成第三產(chǎn)業(yè)增加值20.50億元，同比增長10.7%，比上年同期提高2.8個百分點(diǎn)，占全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為35.3%，比上年同期下降1個百分點(diǎn)。一、**縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本特點(diǎn)（一）商業(yè)、飲食服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)大大增加（二）新興服務(wù)業(yè)增長勢頭良好（三）第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增幅較大（四）促進(jìn)就業(yè)成效明顯（五）第三產(chǎn)業(yè)稅收大幅提高（六）餐飲業(yè)獨(dú)具特色三、**總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊根據(jù)**的發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展趨勢，結(jié)合在成都市的定位，逐步形成“一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局，促進(jìn)資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。㈠、**縣城總體規(guī)劃資訊1、規(guī)劃概況三大新城組團(tuán)發(fā)展是**打造山水城市的核心思路，為了突出各組團(tuán)自身特色，**在城市建設(shè)上規(guī)劃了“三大新城”的藍(lán)圖。據(jù)了解，“三大新城”規(guī)劃面積約１３．５平方公里，即以南河為連接帶，將岷江新城、南河新城、河鮮美食城三大新城與中心城區(qū)連成一體。主城區(qū)依托現(xiàn)有老城，向北、向西發(fā)展，成為全縣的文化、商業(yè)、金融中心。在該規(guī)劃中，岷江新城毗鄰大件路和高速路，呈帶狀分布，將發(fā)展為集居家、辦公、休閑為一體的綜合性新城區(qū)。南河新城地處規(guī)劃區(qū)西部，沿南河兩岸分布，依托南河美景，逐步建設(shè)成以高尚住宅為主的生活居住區(qū)。河鮮美食城位于南河上游，與梨花溪景區(qū)自然融合，形成獨(dú)具**特色的旅游休閑美食度假區(qū)。2、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃工業(yè)集中發(fā)展區(qū)即“川浙工業(yè)園”和“臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)基地”工業(yè)集中發(fā)展區(qū)是全縣工業(yè)發(fā)展的主要載體和技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地。㈤、最新規(guī)劃熱點(diǎn)成都市規(guī)劃“全域成都”立體交通網(wǎng)“全域成都”，就是要在全成都范圍內(nèi)把“城”與“鄉(xiāng)”綜合起來統(tǒng)籌考慮，就是要讓占全市絕大多數(shù)人口的鄉(xiāng)村居民享受到與市民一樣的保障與服務(wù)。在“全域成都”理念的指導(dǎo)下，我市破除城鄉(xiāng)二元體制下的各種束縛，在推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化道路上取得了一些成績。在建設(shè)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的今天，“全域成都”的理念更應(yīng)當(dāng)成為我們試驗區(qū)建設(shè)的重要指導(dǎo)思想之一，成為全市各級各部門開展各項工作重要的指導(dǎo)思想之一。32條路年內(nèi)將建成27條，中心城與外圍組團(tuán)間多通道、快走廊的交通格局基本形成；18條路將延伸至二三圈層，共聯(lián)結(jié)14個新城，25個重點(diǎn)鎮(zhèn)，無需繳納任何通行費(fèi)；下一步穿越成都連周邊今后簡陽、德陽、眉山、雅安、汶川等離成都將更“近”。近日，大件路已全面動工，預(yù)計今年5月完工，屆時，位于迎賓大道的本項目將首先享受超前規(guī)劃帶來的大成都客戶。第三章、成都房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研精要提示：成都房地產(chǎn)市場的沿革和現(xiàn)狀、最新房地產(chǎn)業(yè)政策、成都土地市場分析、成都房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行狀況、成都房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析一、成都房地產(chǎn)市場的沿革及現(xiàn)狀=1\*GB4㈠、成都房地產(chǎn)市場沿革成都房地產(chǎn)市場起步于20世紀(jì)90年代初期，基本與全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展，同樣經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的泡沫與低谷時期，直到1998年伴隨著全國房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇后，由1999年起得到穩(wěn)步快速發(fā)展。目前，成都房地產(chǎn)市場經(jīng)過約15年的發(fā)展，達(dá)到了第二輪發(fā)展的頂峰時期，市場已經(jīng)基本成熟，法規(guī)較為規(guī)范，競爭已經(jīng)異常激烈，處于“資本為大”的階段。=2\*GB4㈡、成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、主要房地產(chǎn)指標(biāo)2007年1月—2007年12月成都房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)指同比2005年6月——2007年2月商品房竣工面積（萬萬平米）462．9837．2%＃住宅310．0268．1%商品房施工面積（萬萬平米）3600．5831．7%＃住宅2915．7738．9%商品房新增供應(yīng)面面積（萬平米米）533．426．4%＃住宅414．2917．2%商品房銷售面積（萬萬平米）520．6623%＃住宅439．531．1%商品房銷售額（億億元）265．8236．2%＃住宅203．1951．3商品房均價（元//平方米）48758．5%＃住宅453415．4%2、2007年成都房產(chǎn)市場運(yùn)行分析（1）、2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年1月—11月，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資933.56億元，同比增長46.4%；其中住宅完成投資766.07億元，同比增長45.2%。（2）、2007年全市商品房供求總量情況2007年，全市供應(yīng)商品房3235.45萬平方米，增長37.0%；全市成交商品房3004.24萬平方米，同比增長33.8%。2007年五城區(qū)供應(yīng)商品房1597.82萬平方米，增長34.6%，成交商品房1407.80萬平方米，增長31.0%，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。分區(qū)域供求情況20077年，城西商商品住宅供需需量均為最大大，全年供應(yīng)應(yīng)住宅304.009萬平方米，同同比大幅增長長37.7%，成交住宅271.556萬平方米，同同比增長20.7%。分環(huán)域住宅供銷情情況2007年三環(huán)路路以內(nèi)住宅供供應(yīng)大幅萎縮縮，市場供需需明顯向三環(huán)以外延伸伸。從各環(huán)域域住宅市場所所占市場份額額來看，一環(huán)環(huán)路以內(nèi)區(qū)域域住宅供應(yīng)僅僅占總量的3.6%，成交量僅占7.6%；一環(huán)至二二環(huán)路區(qū)域住住宅供應(yīng)占總總量的9.0%，成交量占12.3%；二環(huán)至三三環(huán)路區(qū)域住住宅供應(yīng)占總總量的58.9%，成交量占56.2%，三環(huán)路以以外區(qū)域住宅宅供應(yīng)和成交交占比已分別別快速躍升至至28.5%、24.0%。二環(huán)以外外成為住宅市市場主力供求求區(qū)域，區(qū)域域住宅供應(yīng)和和成交量分別別占總體市場場的87.4%、80.1%。分套型供銷情況2007年，成都都市五城區(qū)90平方米以下下中小套型住住宅供應(yīng)面積積為310.72萬平方米，占占全年五城區(qū)區(qū)新增供應(yīng)住住宅面積的333.2%；全年90平方米以下下住宅成交面面積為267.28萬平方米，占占比38.1%；90—120平方米住宅宅供應(yīng)237.449萬平方米，成成交243.662萬平方米，供供應(yīng)和成交占占比分別為26.1%、26.6%。120—140平方米住宅宅供應(yīng)與需求求量最為突出出，全年供應(yīng)應(yīng)量達(dá)到349.998萬平方米，占占比26.8%，成交面積積達(dá)到217.996萬平方米，占占比為25.2%。去年，五五城區(qū)120平方米以下下套型住宅供供求關(guān)系得到到了緩解，而而120平方米以下下套型住宅供供求關(guān)系趨于于合理。分價位供求情況2007年，五城城區(qū)商品房價價格大幅度上上揚(yáng)，同比22007年統(tǒng)統(tǒng)計的3680元/平米上揚(yáng)至5000元/平米，上漲漲幅度達(dá)25％，這是成成都房地產(chǎn)市市場高速發(fā)展展5年來的一個個頂峰，現(xiàn)階階段由于國家家一系列關(guān)于于土地、開發(fā)發(fā)程序、資金金鏈、利息等等一系列宏觀觀手段的調(diào)控控，成都房地地產(chǎn)市場進(jìn)入入11月以后交易易量大幅度萎萎縮，但由于于成都市為中中國西部中心心核心城市，剛剛性需求極大大，相信這是是一個較為理理性的調(diào)控階階段，2008年成都市場場將趨于平穩(wěn)穩(wěn)健全，隨著2008年奧運(yùn)會的的開幕，成都都房產(chǎn)市場的的寒冬將很快快過去。㈢、郊區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀①郊縣市場總概

近郊郊三大板塊——華陽板塊、溫溫江板塊、龍龍泉板塊，形形成三足鼎立立之勢。隨著各郊縣交通條條件日益改善善人氣不斷提提升，空間距距離不再是阻阻礙置業(yè)的關(guān)關(guān)鍵因素時，郊郊縣住宅與主主城區(qū)的巨大大價格落差將將是促使消費(fèi)費(fèi)流動的重要要杠桿，而郊郊縣較大的地地塊面積和較較低的容積率率也造成其產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)日趨趨多樣化，對對消費(fèi)者的置置業(yè)選擇來說說是進(jìn)一步的的分流，短期期來說以上的的現(xiàn)象是發(fā)展展的大勢所趨趨。從交通條件看，溫溫江、華陽與與主城區(qū)最具具競爭力，而而龍泉等地與與主城區(qū)的心心理距離還需需要進(jìn)一步打打破才能成為為全市性競爭爭區(qū)域。從價格差來看，龍龍泉等地與主主城區(qū)最具競競爭力，但從從利好的因素素看，華陽的的升值空間更更大；溫江的的價格主要依依靠區(qū)域內(nèi)大大盤帶動，市市場的吸納能能力還有待進(jìn)進(jìn)一步驗證。從產(chǎn)品形態(tài)來看，華華陽和溫江的的產(chǎn)品形態(tài)最最為豐富，可可選擇余地最最大，在各類類產(chǎn)品上都有有機(jī)會分流五五城區(qū)客戶的的注意力；龍龍泉等地雖有有一定的特色色產(chǎn)品，但區(qū)區(qū)域?qū)Υ说恼w包裝和推推廣尚顯不足足。㈣、**住房現(xiàn)狀狀和需求依據(jù)**20077年住房狀況況調(diào)查，至2006年底，全縣縣住房總建筑筑面積為639.331萬平方米，實實有住房套數(shù)數(shù)79914套。結(jié)合2007年住房狀狀況及需求調(diào)調(diào)查分析結(jié)論論，按照2010年全縣常住住人口達(dá)到27萬，以及人人均住房使用用面積不低于于28平方米的規(guī)劃劃要求，我們們估算出在未未來規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)，**住房總需需求為550萬平方米。其其中，根據(jù)2005年末**不同收入入水平家庭結(jié)結(jié)構(gòu)比例，規(guī)規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)應(yīng)建設(shè)商品住住房390萬平方米，建建設(shè)拆遷安置置房120萬平方米，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房38.5萬平方米，建建設(shè)廉租住房房1.5萬平方米。文章：**房產(chǎn)市市場動態(tài)（來來源：**公眾信息息網(wǎng)）據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：：2006年1—9月我縣累計計完成房地產(chǎn)產(chǎn)投資228411.17萬元，占全全縣開發(fā)總投投資的56.466%；預(yù)售面積14.63萬平方米，其其中住宅預(yù)售售面積13.83萬平方米，商商業(yè)預(yù)售面積積0.74萬平方米，其其他預(yù)售面積積0.066萬平方米；；銷售面積8.95萬平方米，其其中住宅銷售售面積7.96萬平方米，商商業(yè)銷售面積積0.95萬平方米，其其他銷售面積積0.045萬平方米；；銷售總額1.8億元。三季度我縣的房地地產(chǎn)投資依然然保持了強(qiáng)勁勁勢頭據(jù)初初步統(tǒng)計，2006年三季度房房地產(chǎn)投資完完成9683..79萬元；房地地產(chǎn)預(yù)售面積積9.93萬平方米，其其中住宅預(yù)售售面積9.72萬平方米，商商業(yè)預(yù)售面積積0.21萬平方米；；房地產(chǎn)銷售售面積3.73萬平方米，其其中住宅銷售售面積3.42萬平方米，環(huán)環(huán)比上漲9.04%，商業(yè)銷售售面積0.31萬平方米；；銷售總額7692..23萬元，其中中住宅銷售均均價1775元/平方米。以上上統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯顯示：三季度度我縣的房地地產(chǎn)投資依然然保持了強(qiáng)勁勁勢頭，同比比大幅上漲；；與二季度環(huán)環(huán)比也上漲了了18%，同時從預(yù)預(yù)售面積可以以看出，住宅宅仍是第三季季度市場供應(yīng)應(yīng)的主力。同同時，受普通通住房優(yōu)惠標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的影響，中中小面積的住住房逐漸成為為住房市場供供應(yīng)的主體。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，7—9月份，預(yù)售售商品房中，單單套建筑面積積大于144平方米的占占總預(yù)售面積積的30%左右，7—9月的商品房房交易中，單單套建筑面積積大于144平方米的占占總交易件數(shù)數(shù)的20%，與上一季季度基本持平平，政策效果果正在突現(xiàn)，住住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)正逐步得到到改善。住宅：交易量有所所減少，但價價格平穩(wěn)上升升三季季度我縣住宅宅預(yù)售面積為為9.72萬平方米，銷銷售價格集中中在1500—2300元/平方米，同同比二季度上上漲了50元/平方米左右右，均價達(dá)到到了1775元/平方米。第第三季度住宅宅交易量有所所減少，但住住宅消費(fèi)需求求依然強(qiáng)勁，隨隨著房屋的消消費(fèi)周期所帶帶來的強(qiáng)勢消消費(fèi)需求，預(yù)預(yù)計今年下半半年到明年，房房地產(chǎn)消費(fèi)需需求和價格都都將處于一個個合理的平穩(wěn)穩(wěn)上升階段。前三季度住宅走勢勢數(shù)據(jù)表：類型1—3月4—6月7—9月累計預(yù)售面積（萬平方方米）1.272.849.7213.83銷售面積（萬平方方米）0.783.763.427.96銷售總額（萬元）1279.26486607013835.2住宅價格（元/平平方米）164017251775二、近期國家及成成都房地產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)政策法法規(guī)（一）宏觀政策1、住宅土地使用權(quán)權(quán)70年期滿后自自動續(xù)期2、物權(quán)法三大明晰晰政策將影響成都都樓市發(fā)展3、2007年成都房房產(chǎn)市場運(yùn)行行應(yīng)考慮的主主要政策因素素影響4、關(guān)于開展房地產(chǎn)產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄍㄖ瞬课瘡?月下旬旬起全面開展展房地產(chǎn)市場場秩序?qū)ｍ椪涡袆?，重重點(diǎn)打擊房地地產(chǎn)領(lǐng)域涉及及的違法違規(guī)規(guī)、權(quán)錢交易易行為，力爭爭使市場秩序序明顯好轉(zhuǎn)。5、建設(shè)部：廉租房房是今年房地地產(chǎn)宏觀調(diào)控控重點(diǎn)6、建設(shè)部將采取四四項措施推動動建筑節(jié)能7、成都市國土資源源局出臺《成成都市集體建建設(shè)用地使用用權(quán)流轉(zhuǎn)管理理辦法(試行)》8、國土資源部首次次明確“兩限房”將納入住房房保障9、國務(wù)院重拳收緊緊新開工項目目10、國務(wù)院：城鎮(zhèn)居居民不得到農(nóng)農(nóng)村購買小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房（二）、土地市場場政策1、城鎮(zhèn)土地使用稅稅提高兩倍，外外資企業(yè)納入入征收范圍2、國土資源部發(fā)布布全國工業(yè)用用地出讓最低低價標(biāo)準(zhǔn)3、國稅局：《關(guān)于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅清算管管理有關(guān)問題題的通知》4、國稅局：隱形轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地也需需繳交易稅5、國土部:加大閑閑置土地處置置力度特別是是房地產(chǎn)領(lǐng)域域6、國土資源部：土土地出讓不得得對競買者設(shè)設(shè)限7、國土資源部等發(fā)發(fā)布《土地儲儲備管理辦法法》（三）、二手房市市場政策1、建設(shè)部：二手房房資金監(jiān)管待待落實，警惕惕房款被挪用用2、成都市二手房網(wǎng)網(wǎng)上交易將于于近期試行3、國家稅務(wù)總局：：二手房裝修修費(fèi)納入契稅稅裝修范圍4、新規(guī)出爐：122月1日起外資炒二二手房下月起起全面受限（四）、金融政策策1、2007年6次加加息情況表（全全年6次加息調(diào)整整情況）2、2007年10次次上調(diào)人民幣幣存款準(zhǔn)備金金率情況表3、央行銀監(jiān)會聯(lián)合合發(fā)布房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控新政4、央行銀監(jiān)會明確確以戶為單位位執(zhí)行第二套套房貸政策5、外資銀行近期啟啟動房貸，最最高八成最長長期限30年（五）、針對開開發(fā)商的政策策1、《關(guān)于征求900平方米以下下住宅設(shè)計要要點(diǎn)(征求意見稿)意見的函》予予以廢止，建建設(shè)部要求各各地嚴(yán)格遵守守”90平米”“70%指標(biāo)”2、商務(wù)部、外匯局局發(fā)布通知，外外資投房產(chǎn)再再套”緊箍咒”3、發(fā)改委：將期房房改為現(xiàn)房銷銷售4、國土資源部規(guī)定定開發(fā)商拿地地將不得“分期付款”5、國土部防開發(fā)商商"圈地"，單宗土地地開發(fā)建設(shè)禁禁超3年（六）、針對消費(fèi)費(fèi)者的政策1、對特殊困難家庭庭實行”零租金”優(yōu)惠，這是是成都市多種種方式解決中中等偏低及以以下收入家庭住房困難的舉舉措之一，也也是成都惠民民行動的一大大亮點(diǎn)。2、成都：年滿355歲，單身或或外來從業(yè)人人員也可申購購限價房3、生活困難，可提提取公積金救救急4、新的房貸險：夫夫妻一方意外外，不用再還還房貸****點(diǎn)評：A:房地產(chǎn)市場規(guī)模仍仍會繼續(xù)擴(kuò)大大成都市正處于房地地產(chǎn)業(yè)的高速速發(fā)展期，近近幾年來開發(fā)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)擴(kuò)大，房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求日日益增長。盡盡管近期國家家調(diào)控政策頻頻繁出臺，市市場潛在變數(shù)數(shù)增加，但是是開發(fā)商總體體上仍看好成成都未來市場場前景，去年年成都市房地地產(chǎn)開發(fā)投資資額逐月增加加，地購置面面積大幅增長長，商品房施施工面積大幅幅增長，投資資增幅呈逐月月走高的態(tài)勢勢。從去年的的房地產(chǎn)市場場發(fā)展看，如如果今年宏觀觀調(diào)控繼續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健偏緊的政政策導(dǎo)向，2007年成都房地地產(chǎn)市場仍會會得以穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，市場規(guī)規(guī)模會繼續(xù)有有所擴(kuò)大，但但增長速度可可能會趨向減減緩。B：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將將于2008年開始發(fā)生生明顯變化從2006年6月11日起，中低價價位、中小套套型普通商品品住房和廉租租住房的土地地年度供應(yīng)量量不得低于居居住用地供應(yīng)應(yīng)總量的70%?？紤]到房房地產(chǎn)開發(fā)周周期，成都住住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整的效果果估計在今年年底會開始發(fā)發(fā)生明顯變化化。C：中期房價漲幅將將趨于平緩2007年底成房房指數(shù)值同比比增幅也呈明明顯的回落趨趨勢，表明商商品房價格上上漲已逐漸減減緩。D：二手房市場仍會會穩(wěn)步發(fā)展E：租賃市場將進(jìn)一一步走向規(guī)范范2007年系列政政策對住房租租賃市場沒有有造成顯著影影響，成都租租賃市場依然然活躍，租金金水平略有上上漲但漲幅不不大，房屋租租售比穩(wěn)定在在3%_4%之間，租金金收益率還屬屬正常范圍，租租賃市場穩(wěn)步步發(fā)展。四、近年**房地地產(chǎn)市場整體體運(yùn)行狀況㈠、2000—20007年**房地產(chǎn)投投資走勢分析析表1：****鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資增幅走走勢圖點(diǎn)評：從圖中可以以看出，***房地產(chǎn)投資資增長速度從從2004年起至2006年驟升達(dá)3倍多，2007年仍在高位位運(yùn)行。即*****鎮(zhèn)的房價2000年至2004年處于小幅幅上揚(yáng)的狀態(tài)態(tài)，2004年起****鎮(zhèn)開始突突破1000元/平方米的均均價，2006年**房價隨著著成都區(qū)域房房價的猛升開開始大幅拉高高，突破每平平米2000元大關(guān)。2007年起至今，***房價的上上升態(tài)勢并沒沒有放緩，呈呈現(xiàn)出小大幅上揚(yáng)走勢勢。這預(yù)示著著成都房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資今后后1-3年會處在相相對平穩(wěn)的發(fā)發(fā)展之中，但但投資增長的的變化幅度不不會很大，而而投資的絕對對值仍會有較較大幅度的增增加，即投資資規(guī)模并不會會減少，市場場競爭也不會會弱化，將會會呈日益激烈烈的趨勢。㈡、2000年—20007年**二手房市市場投資走勢勢分析****鎮(zhèn)由于有有川浙工業(yè)園園工業(yè)經(jīng)濟(jì)做做支持，因此此其二手房市市場比較活躍。在在對**鎮(zhèn)二手房房調(diào)查中了解解到，**鎮(zhèn)的二手手房出售房源源多以1998年-2005年左右的房房源為主，而而在售樓盤和和06年以后房源源較少，市場場價格多在2400元/平方米左右，少少數(shù)房源價格格在2600以上，多數(shù)數(shù)購房者買來來用于自住。在在出租方面，出出租的房源多多各種戶型均均有，戶型區(qū)區(qū)間在45-200平方米。價格格區(qū)間在250-10000元。一些06年后新房出出租價格可達(dá)達(dá)800元左右。二手房市場銷售較較好的房源特特征所占比小區(qū)環(huán)境價格因素地理方位戶型條件房屋年限30%20%20%15%15%現(xiàn)在**二手房銷銷售市場中，主主要購買人群群為當(dāng)?shù)厝苏颊?5％，外地人人的比例逐漸漸增大至45％左右，經(jīng)經(jīng)我司走訪調(diào)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，成成都、雙流、大大邑、三州回回流客戶、西西藏客戶為主主要外地客戶戶，且有逐年年增多的趨勢勢，表明***山水城市的的宜居性已顯顯現(xiàn)，外地客客戶對成都三三圈層的山水水城市—**的宜居指指數(shù)比較認(rèn)可可。第一，他們比較熟熟悉當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)產(chǎn)市場情況，對對開發(fā)項目也也知根知底，沒沒有后顧之憂憂。第二，當(dāng)?shù)厝巳簩潜P品質(zhì)要要求不是很高高，只希望在在現(xiàn)有的居住住情況有所提提高，較容易易滿足?，F(xiàn)二手房市場所售售戶型，比較較好賣的戶型型為80-90平方米左右的套二戶戶型。我司發(fā)發(fā)現(xiàn)，如：江江山多嬌、山山水半島等項項目每期房源源中小戶型均均先走完，此此對貴司項目目定位是一個個較為可行的的參考；又如如望津閣項目目，剛推出時時取名望族公公館，戶型區(qū)區(qū)間為129～200多平米，起起初銷售壓力力較大，經(jīng)成成都營銷公司司為其形象包包裝及創(chuàng)新制制定銷售策略略之后推向市市場，又遇上上今年上半年年火爆市場才才得以達(dá)到現(xiàn)現(xiàn)在的90％左右的銷銷售率；由此此可見面對現(xiàn)現(xiàn)今飛漲的房房價，總價是是消費(fèi)者購房房時參考的重重要依據(jù)，在在**縣城市場場中，15～25萬總價的中中小戶型是最最為暢銷的，目目前市場上尚尚無一個純小小戶型項目在在售，這種市市場特征，對對于本項目將將是一個極大大的機(jī)遇。㈢、**市場購買買群體概況2005年之前，***基本的購買買群體為本地地原住居民約約55％，外地約45％，以第一居居所為購買目目的，所占比比約75%；2006年隨著成都都區(qū)域的房價價逐步上升，非非**區(qū)域人群群在**購買住宅宅比例驟然放放大約占45%，仍以第一一居所為主；；2007年，**開始加大大舊城改造制制度，快速發(fā)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)，以旅游資資源吸引了眾眾多商家前來來投資。而房房地產(chǎn)市場也也開始提出5+2的生活概念念，**的購買群群體也表現(xiàn)出出購買目的多多樣化的特點(diǎn)點(diǎn)。趨于目前前僅為初步階階段，市場反反映較為平靜靜，市場群體體購買目的仍仍以第一居所所為主，購買買人群來源于于成都、外地地、本地、三三州，分別占占65%、15%、15%、5%。㈣、**商品住宅宅戶型分布目前**區(qū)域住宅宅供應(yīng)仍以三三居室為主，并并未形成兩級分分化。主要提提倡舒適、享享受型居所，另另一極功能緊緊湊型居室較較少，更無純純中小戶型項項目在售。面積供應(yīng)主要集中中在110平米的三室室及140平米之間的的四室之間。而而90平米以下的的戶型市場供供應(yīng)量較少。市場戶型面積供應(yīng)應(yīng)概況60平米以內(nèi)90平米以內(nèi)100平米以內(nèi)120平米以內(nèi)140平米以上一室兩廳兩室兩廳三室兩廳三、四室兩廳四、五室以上5%10%25%40%20%綜上所述，**市市房地產(chǎn)業(yè)由由2000年開始復(fù)蘇蘇后，一直穩(wěn)穩(wěn)步快速發(fā)展展?？梢钥隙ǘń窈髱啄?**房地產(chǎn)投投資開發(fā)繼續(xù)續(xù)保持總量擴(kuò)擴(kuò)大，增速高高位運(yùn)行的特特點(diǎn)。同時，再再加上慘烈的的市場競爭、消消費(fèi)者的日益益成熟和市場場環(huán)境的不斷斷規(guī)范，***房地產(chǎn)將由由粗放型經(jīng)營營向集約化經(jīng)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，將將由只注重生生產(chǎn)、銷售向向注重產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的個性化化、多元化、智智能化、市場場化及居家生生態(tài)化等方向向發(fā)展。五、**房地產(chǎn)市市場發(fā)展分布布分析**位于成都的近近郊，區(qū)位上上有著先天的的優(yōu)勢。有著著非常優(yōu)越的的工業(yè)業(yè)生產(chǎn)條條件，導(dǎo)致近近兩年**房地產(chǎn)市市場的飛漲，這這也和**整個城市市的定位相符符合的。

20000年開始，***初次發(fā)力——推出規(guī)模宏宏大的川浙工工業(yè)園，本應(yīng)一舉舉扭轉(zhuǎn)前期被被動的格局，但但**房地產(chǎn)卻卻為抓住機(jī)遇遇在產(chǎn)品上推推陳出新，市市場上產(chǎn)品嚴(yán)嚴(yán)重同質(zhì)化，如2005年的的南河美景花園、和睦人家、津都花城、井上陽光、都市風(fēng)景、津城綠地、靜水樓臺、南橋新天地、萬邦金地閣等多個項目，均未造成大的市場影響，未能作出價格品質(zhì)差，致使新都房產(chǎn)失去了向大成都靠攏的一次良機(jī)。如今，**華源鎮(zhèn)鎮(zhèn)強(qiáng)勁的發(fā)展展態(tài)勢、大件件路的擴(kuò)建、大大成都圈層的的城市擴(kuò)容，加加上成都市對對**的重新定定位以及***自身的優(yōu)勢勢，使**經(jīng)濟(jì)面臨臨再次起飛的的大好機(jī)遇。**已是蓄勢勢待發(fā)。**現(xiàn)在需要的是是：一套市場場化的語言，將將**擁有的機(jī)機(jī)遇和資源給給市場以有效效的傳達(dá)，從從而贏得市場場的共鳴，與與開發(fā)商共謀謀發(fā)展。我們根據(jù)對**近近年房地產(chǎn)市市場的發(fā)展走走勢進(jìn)行分析析，總結(jié)出***房地產(chǎn)市市場近期發(fā)展展的幾個具體體趨勢。趨勢一：供應(yīng)加大大，需求回落落，供求總量量回到平衡面面上趨勢二：20088年**商品房價價格漲幅放緩緩，但已經(jīng)攀攀高的房價不不會下跌。趨勢三：商品房市市場需求潛力力巨大，市場場需求斷層不不會出現(xiàn)。浙沿開8市散化、大盤化化特征將更加加明顯。趨勢六：20088年**商品房供供應(yīng)區(qū)域特征征將更加明顯顯，城區(qū)高層層化，多層郊郊區(qū)化，同時時電梯物業(yè)供供應(yīng)量也將逐逐步增大。六、**房地產(chǎn)市市場環(huán)境結(jié)論論綜述及其對對本項目投資資開發(fā)啟示=1\*GB4㈠、**房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境結(jié)論綜述述**鎮(zhèn)為**的中中心城鎮(zhèn)，與與川浙工業(yè)園園鄰近、南河河為房產(chǎn)開發(fā)發(fā)支撐點(diǎn)，并并圍繞支撐點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)高尚住住宅地產(chǎn)，開開發(fā)面積幅線線擴(kuò)張。區(qū)域域市場競爭激激烈，先后有有萬邦地產(chǎn)、四四川國光房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司、成都都置信、四川川瑞升房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司等等20多家房產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)來搶搶占這塊市場場。=2\*GB4㈡、**房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境狀況對本本項目投資開開發(fā)的啟示1、房地產(chǎn)市場整體體環(huán)境、發(fā)展展態(tài)勢較佳，為為項目開發(fā)帶帶來機(jī)會。2、**區(qū)域市場的正正式啟動已在在2004年末顯端倪倪，隨著2006年**區(qū)域內(nèi)大大量土地投放放市場，區(qū)域域競爭激烈，而而區(qū)域市場也也將迅速成熟熟，而本項目目作為區(qū)域市市場先行者，應(yīng)應(yīng)抓住市場時時機(jī)，以高品品質(zhì)差異化社社區(qū)的形象強(qiáng)強(qiáng)勢進(jìn)入市場場，以短平快快的方式贏得得項目開發(fā)的的成功。3、政府近期試圖通通過一系列宏宏觀調(diào)控政策策限制房地產(chǎn)產(chǎn)市場的過熱熱發(fā)展，作為為西部地產(chǎn)市市場發(fā)育程度度最高的城市市，成都市所所受影響將更更為明顯，因因此我們在工工作過程中應(yīng)應(yīng)根據(jù)各政策策進(jìn)行深入分分析并進(jìn)行合合理應(yīng)對，盡盡力縮小其負(fù)負(fù)面影響。4、**需求市場在近近年來的不斷斷積累下，日日益發(fā)展壯大大，并于2007年后集中爆爆發(fā)，我們應(yīng)應(yīng)在本項目的的營銷推廣過過程中進(jìn)行合合理引導(dǎo)，以以實現(xiàn)項目的的順利銷售。第四章、項目概況況與所在街區(qū)區(qū)功能分析房地產(chǎn)項目的環(huán)境境調(diào)研，包含含了宏觀、中中觀、微觀三三大層面，本本章節(jié)主要調(diào)調(diào)研目的即對對項目所處區(qū)區(qū)域環(huán)境和項項目概況進(jìn)行行微觀層面上上的現(xiàn)場環(huán)境境調(diào)研，其作作用在于為發(fā)發(fā)展商和策劃劃人在后期策策劃工作中全全面客觀的了了解來自于現(xiàn)現(xiàn)場客觀層面面上的感性認(rèn)認(rèn)識和相關(guān)資資訊支撐。——****精要提示：區(qū)位、所所屬地、街道道調(diào)查、臨界界狀況調(diào)研、周周邊市政配套套調(diào)查、道路路及環(huán)境狀況況調(diào)查、地塊塊現(xiàn)狀及規(guī)劃劃條件調(diào)查、項項目所在街區(qū)區(qū)片區(qū)規(guī)劃調(diào)調(diào)研結(jié)論區(qū)位、所屬地、街街道調(diào)查本項目位于成都市市城西南***縣**鎮(zhèn)郫西北北迎賓大道新新城核心區(qū)域域，人文生態(tài)態(tài)上佳，屬于于城市未來發(fā)發(fā)展?jié)摿Π鍓K塊，是居家享享受的風(fēng)水優(yōu)優(yōu)地。二、臨界狀況分析析本項目與迎賓大道道與大件路相相連，大件路路通車后是***至成都除除高速路之外外的另一快速速通道，屆時時將有**—成都95％的車輛輛通過項目門門口，這對于于本項目是一一個非常利好好的消息；與與川浙工業(yè)園園相鄰；與市市政府規(guī)劃打打造的核心工工業(yè)園相望。四、道路交通及生生態(tài)環(huán)境狀況況分析大件路，成雅高速速公路，以及及規(guī)劃中的大大成都輕軌鐵鐵路五、地塊現(xiàn)狀簡況況及規(guī)劃條件件描述成都市城西南***縣**鎮(zhèn)郫西北北迎賓大道新新城核心區(qū)域域，項目總占占地約8.5畝，總建筑筑面積22678～28347平方米，地地形方正，平平整規(guī)則，臨臨主干道。為為小高層電梯梯公寓組成的的現(xiàn)代寬景建建筑體。六、地塊及區(qū)域原原生價值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)與分析本項目地塊區(qū)域有有三大開發(fā)價價值，一是**城北新改改造的大件路路至成都出入入口，一是政府多年規(guī)劃劃的川浙工業(yè)業(yè)園核心位置置。三是距離**汽車車客運(yùn)總站僅僅100米左右這三點(diǎn)為本區(qū)域開開發(fā)項目的開開發(fā)支撐點(diǎn)。新新城區(qū)住宅建建設(shè)風(fēng)格多為為現(xiàn)代時尚型型；結(jié)合現(xiàn)代代中高層電梯梯公寓建筑特特色及區(qū)域環(huán)環(huán)境以及本項項目所處的位位置及規(guī)劃條條件我們認(rèn)為為應(yīng)順應(yīng)市場場發(fā)展，以現(xiàn)現(xiàn)代時尚的建建筑風(fēng)格面市市，并樹立城城市新型精品品住宅社區(qū)的的標(biāo)桿。七、本項目對應(yīng)成成都類比樓盤盤調(diào)研通過對成都類比區(qū)區(qū)域樓盤的調(diào)調(diào)查及研究，我我們力圖尋找找到它們在物物業(yè)類型、建建筑形態(tài)、等等方面的閃光光點(diǎn)，這將為為本項目開發(fā)發(fā)提供來自于于供應(yīng)市場的的重要參考。一、CLUB雕塑二、正黃·上嶺三、藍(lán)光、凱麗美域域四、藍(lán)光·富麗碧蔓汀一、CLUB雕塑樓盤位置鹽市口開發(fā)商成都市金鴻實業(yè)有有限責(zé)任公司司售樓電話開盤時間2007年3月樓盤價格均價：9000元元/平方米建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡潔總占地面積：9畝畝建筑結(jié)構(gòu)框剪總建筑面積：4..85萬平方米住宅：4萬平米商業(yè)：約80000平米總幢數(shù)：2幢綠化：25％容積率：7總戶數(shù)：566戶戶車位比例：1：00.7物管：1.2元元戶型面積40～105戶型特點(diǎn)主力是70平米的的精鉆兩居室室小戶型，創(chuàng)創(chuàng)新的玻璃盒盒子臥室，鉆鉆石陽臺，配套設(shè)施項目配套商業(yè)、會所、游泳泳池、運(yùn)動休休閑廣場、幼幼兒園；交通鹽市口傳統(tǒng)繁華地地帶商業(yè)財富中心、春熙路路、鹽市口成成都市核心趨趨于幾大商圈圈教育銷售情況售罄外立面，總平等特特點(diǎn)戶型二、正黃·上嶺樓盤位置錦江區(qū)一環(huán)路南一一段老馬路開發(fā)商四川正黃置業(yè)發(fā)展展有限公司售樓電話開盤時間2007年10月月樓盤價格均價：約85000元/平方米建筑風(fēng)格中高檔精品電梯小小戶型總占地面積：100畝建筑結(jié)構(gòu)框剪總建筑面積：3萬萬平方米住宅：2.8萬平平米商業(yè)：約20000平米總幢數(shù)：2幢綠化：25％容積率：4.2總戶數(shù)：437戶戶車位比例：1：00.7物管：1.6元元戶型面積35～96戶型特點(diǎn)主力是63～755平米的兩居居室小戶型，小小而優(yōu)雅”、“鬧中取靜”的居家感受受配套設(shè)施項目配套中小學(xué):四川大學(xué)學(xué)、四川音樂樂學(xué)院、四川川藝校、成都都七中、成都都12中、龍江路路小學(xué),幼兒園:空軍直屬機(jī)機(jī)關(guān)幼兒園、成成都幼師實驗驗幼兒園,綜合商場:好又多、家家樂福、世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華、友誼誼百貨、仁和和春天、國美美、百腦匯,銀行:工商銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、中中國銀行、招招商銀行等交通由于項目臨近一環(huán)環(huán)路，交通十十分便捷。公公交3、18、27．34．60、62、72．77、92、343等，地鐵2、3號線九眼橋橋站商業(yè)九眼橋、川大、磨磨子橋等幾大大商圈教育川大，川音…...銷售情況85％外立面，總平等特特點(diǎn)戶型三、藍(lán)光、凱麗美美域樓盤位置金牛區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江江村5組(金沙西單商商場旁)開發(fā)商藍(lán)光售樓電話開盤時間2008年1月99日樓盤價格均價：約63000元/平方米建筑風(fēng)格中高檔精品電梯小小戶型總占地面積：322畝建筑結(jié)構(gòu)框剪總建筑面積：177萬平方米住宅：17萬平米米商業(yè)：總幢數(shù)：7幢綠化：25％容積率：5總戶數(shù)：20000戶左右車位比例：1：00.7物管：1.2元元戶型面積55～131戶型特點(diǎn)主力是90平米的的兩居室小戶戶型，實得率率為產(chǎn)權(quán)面積積的119～129％配套設(shè)施項目配套中小學(xué):川師大實實驗外國語學(xué)學(xué)校、貝森小小學(xué)、青羊?qū)崒嶒炛袑W(xué)、青青羊藝術(shù)院校校,幼兒園:財大幼兒園,綜合商場:西單商場、國國美電器、百百安居,銀行:農(nóng)業(yè)銀行、工工商銀行,醫(yī)院:金沙醫(yī)院、滿滿地可醫(yī)院交通(臨近地鐵4號線))東起龍泉西西河，西至溫溫江科技園區(qū)區(qū)，地塊周邊邊區(qū)域設(shè)有金金沙車站、蘇蘇坡橋2個地鐵車站站。商業(yè)羊西線、一品天下下等教育財大……...銷售情況25％外立面，總平等特特點(diǎn)戶型四、藍(lán)光·富麗碧碧蔓汀樓盤位置成華區(qū)解放路北一一段開發(fā)商藍(lán)光售樓電話開盤時間2008年1月119日樓盤價格均價：約60000元/平方米建筑風(fēng)格高層景觀電梯公寓寓總占地面積：1000畝建筑結(jié)構(gòu)框剪總建筑面積：333.35萬平方米住宅：32萬平米米商業(yè)：1.355萬總幢數(shù)：綠化：25％左右右容積率：5總戶數(shù)：35000戶左右車位比例：1：00.7物管：1.2元元戶型面積60～113戶型特點(diǎn)主力是90平米以以內(nèi)的兩居室室小戶型，實實得率最高為為產(chǎn)權(quán)面積的的152％配套設(shè)施項目配套,綜合商場:家樂福福、人人樂、好好又多、社區(qū)區(qū)配套集中式式商業(yè)中心等等,郵局:解放路郵政政局、成都郵郵區(qū)中心局,銀行:中國銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、建建設(shè)銀行,醫(yī)院:416醫(yī)院、四醫(yī)醫(yī)院、五冶醫(yī)醫(yī)院交通地鐵1、3、5、6號線分別在項目11——2公里范圍內(nèi)，周周邊公交路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行行便捷，1路、45路、64路均能直達(dá)達(dá)。商業(yè)解放北路商圈、荷荷花池、五塊塊石商圈教育中小學(xué):花圃路小小學(xué)、六中、八八中、十三中中、電子科大大等銷售情況未開盤外立面，總平等特特點(diǎn)戶型1、類比樓盤主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比比分析項目容積率綠化率戶型區(qū)間雕塑725%40～105正黃上嶺4.225%35～96藍(lán)光、凱麗美域525%55～131藍(lán)光·富麗碧蔓汀525%60～113通過對以上樓盤容容積率、綠化化率的調(diào)查，市市區(qū)樓盤容積積率高，綠化化率偏低，戶戶型偏緊湊且且給予客戶的的實用面積總總價，偷換灰灰空間的做法法是現(xiàn)今此類類樓盤的常用用產(chǎn)品策略，但但土地資源是是不可再生資資源，為了最最大限度的實實現(xiàn)本項目的的土地價值，就就必須加強(qiáng)土土地開發(fā)強(qiáng)度度。在保障小小區(qū)品質(zhì)的前前提下，提高高容積率的，并并增加高品質(zhì)質(zhì)的小區(qū)園內(nèi)內(nèi)景觀，才能能體現(xiàn)出高檔檔樓盤的品質(zhì)質(zhì)；因此，建建議本項目向向有關(guān)部門提提交申請，提提高項目容積積率，爭取做做到5左右，本報報告另有章節(jié)節(jié)將對本項目目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)進(jìn)行分別容積積率的測算，發(fā)發(fā)展商可對不不同容積率的的的經(jīng)濟(jì)效益益做一參考。2、小區(qū)內(nèi)部配套各名盤小區(qū)配套既既包含有普通通內(nèi)容，也有有自己鮮明的的個性，總之之要與小區(qū)風(fēng)風(fēng)格、生活方方式相適應(yīng)。比比如：某些社社區(qū)推崇一種種健康綠色的的生活方式，在在小區(qū)配套中中除配備有普普通會所外，還還單獨(dú)修建了了健身房、恒恒溫泳池、有有氧俱樂部、壁壁球館、兒童童樂園羽毛球球館、籃球場場、棋藝館、乒乒乓球館等多多種運(yùn)動設(shè)施施設(shè)備來滿足足人們對運(yùn)動動的需求。本本項目配套要要想做出個性性，這必須與與小區(qū)檔次、風(fēng)風(fēng)格向協(xié)調(diào)，若若定位于中高高檔物業(yè)，可可配備一些高高品質(zhì)配套如如：恒溫泳池池、運(yùn)動設(shè)施施、休閑會所所、兒童嬉戲戲地、老者活活動場所等。3、綠化的特點(diǎn)點(diǎn)評：小區(qū)綠化布局有多多種方式，比比如：中庭集集中綠地、組組團(tuán)綠地、河河濱綠化帶、道道路綠化帶、院院落在旁綠地地等，本項目目小區(qū)綠化布布局需與建筑筑布局、景觀觀布局綜合考考慮。4、景觀特點(diǎn)點(diǎn)評：室外硬質(zhì)景觀是構(gòu)構(gòu)造小區(qū)景觀觀的重要組成成部分，它包包括綠化和建建筑物本身以以外的一切有有形物體，如如室外場地、路路面鋪砌、建建筑小品、市市政設(shè)施等。這這對于本項目目而言，更是是起到畫龍點(diǎn)點(diǎn)睛作用，通通過對室外硬硬質(zhì)景觀的營營造與之自然然景觀相輝映映，能夠較大大幅度地提升升本項目品質(zhì)質(zhì)。5、物業(yè)價格點(diǎn)評：從以上各樓盤價格格來看，由于于區(qū)域不同，價價格也有較大大區(qū)別。價格格是經(jīng)濟(jì)活動動中永恒的主主題之一，也也是決大多數(shù)數(shù)購房者最為為關(guān)心的數(shù)字字。因此，最最終的售價總總是買賣雙方方妥協(xié)的結(jié)果果。綜觀目前前電梯公寓房房地產(chǎn)市場，經(jīng)經(jīng)過幾年的發(fā)發(fā)展，這類物物業(yè)也逐漸被被消費(fèi)者所能能接受，并越越來越成熟。八、本項目對應(yīng)區(qū)區(qū)域類比樓盤盤深度調(diào)研說明：為更為深入入的認(rèn)識***片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場供給特特性，我們在在原有內(nèi)容基基礎(chǔ)上增加了了對區(qū)域及類類比區(qū)域在售售樓盤的調(diào)研研及銷售情況況的深入分析析，以期為本本項目定位提提供來自于市市場的直接支支撐。通過對以上調(diào)研成成果的分析，我我們選取了部部分在售項目目的相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計計，得到本區(qū)區(qū)域及類比區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場供給及其其銷售特征。第一部分：**城城區(qū)在售樓盤盤調(diào)研樓盤名稱：玉樹新新村樓盤位置**縣區(qū)南河南岸岸（原面粉廠廠）開發(fā)商成都市鑫興房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司售樓電話開盤時間未知樓盤價格最高3000元/㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，多多層＋高層廣告定位總占地面積：建筑類別多層、電梯總建筑面積：住宅：商業(yè)：總幢數(shù)：綠化率：30%容積率：2.2總戶數(shù)：停車位：物管費(fèi)：戶型區(qū)間兩室兩廳至四室兩兩廳面積區(qū)間100--1588主力戶型139平米、1551平米熱銷戶型配套設(shè)施項目配套中小學(xué):**一小小、**中學(xué)、華華潤學(xué)校

幼兒兒園:**一幼、華華潤幼兒園

綜綜合商場:紅旗連鎖、紅紅艷超市、美美好家園、互互惠超市

醫(yī)院:**縣人民醫(yī)醫(yī)院、**縣中醫(yī)醫(yī)醫(yī)院、**縣疾控中中心

其他:中心菜市場場、寶資山公公園、老君山山、純陽觀、梨梨花溪、觀音音寺交通商業(yè)配套完善市政配套完善教育配套完善銷售情況未知產(chǎn)品特征該項目戶型較大，以以多層＋高層層構(gòu)成產(chǎn)品中中軸線，戶型型較大，總平平、景觀等產(chǎn)產(chǎn)品主線較平平，五特殊賣賣點(diǎn)和特色樓盤名稱：國光光山水半島樓盤位置**縣區(qū)濱河南路路(濱河廣場側(cè))開發(fā)商成都市國電房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司售樓電話開盤時間2007-4-221樓盤價格2600元/㎡建筑風(fēng)格多層帶電梯花園園洋房，仿歐歐式建筑廣告定位高尚住宅

總占地面積：489950.888平方米建筑類別多層、電梯總建筑面積：721163.511平方米住宅：商業(yè)：總幢數(shù)：綠化率：37%容積率：1.42總戶數(shù)：5444停車位：物管費(fèi)：0.500戶型區(qū)間80-200平米米面積區(qū)間80-200平米米主力戶型139平米、1551平米熱銷戶型售罄配套設(shè)施項目配套中小學(xué):**學(xué)校校（小學(xué)、中中學(xué)、高中）、華華潤學(xué)校（小小學(xué)、中學(xué)、高高中）、***一小、**二中、幼幼兒園:**一小一幼幼稚園；***一小二幼稚稚園、綜合商商場:紅艷超市、紅紅旗超市等、銀銀行:中國農(nóng)業(yè)銀銀行、中國建建設(shè)銀行、中中國工商銀行行、信用社等等、醫(yī)院:**縣人民醫(yī)醫(yī)院、**縣中醫(yī)院院、武陽醫(yī)院院、吳氏醫(yī)院院、城西農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、中心心農(nóng)貿(mào)市交通2路公交車銷售情況售罄產(chǎn)品特征該項目戶型較大，以以南河景觀多多層＋高層構(gòu)成產(chǎn)品中軸線，戶型較大，總平、景觀等產(chǎn)品主線較平，但區(qū)位較較好，開發(fā)商商信譽(yù)度高，且且項目開盤銷銷售為旺季，項目已售罄樓盤名稱：望津津閣（原望族族公館）樓盤位置**縣武陽西路2204號開發(fā)商成都市國電房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司售樓電話開盤時間2007-05樓盤價格2180～28000元/㎡建筑風(fēng)格高層電梯公寓廣告定位高尚住宅

總占地面積：120000平方米建筑類別高層電梯總建筑面積：336600平方米住宅：商業(yè)：總幢數(shù)：1綠化率：30%容積率：4總戶數(shù)：1966停車位：160物管費(fèi)：0.800戶型區(qū)間80-200平米米面積區(qū)間80-200平米米主力戶型121平米1322平米、159平米熱銷戶型已售約85％配套設(shè)施項目配套中小學(xué):**學(xué)校校（小學(xué)、中學(xué)、高中）、華華潤學(xué)校（小小學(xué)、中學(xué)、高中）、***一小、**二中、幼兒園:**一小一幼幼稚園；**一小二幼幼稚園、綜合商場:紅艷超市、紅旗超市等、銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行、中中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、信用社社等、醫(yī)院:**縣人民醫(yī)院、**縣中醫(yī)院、武陽醫(yī)院、吳氏醫(yī)院、城西農(nóng)貿(mào)市場、中心農(nóng)貿(mào)市交通銷售情況85％產(chǎn)品特征該項目戶型較大，以以南河景觀高層構(gòu)成產(chǎn)品中軸線，戶型較大，總平、景觀等產(chǎn)品主線較平，但區(qū)位較好，本項目可作作為文博公司司此8.5畝地項目定定位的反面參參考項目，望望津閣項目地地塊較小，但但強(qiáng)行以望族族世家為產(chǎn)品品訴求點(diǎn)和定定位依據(jù)，造造成了項目前前期銷售困難難，戶型大部部分偏大，總總價極高，多多數(shù)戶型總價價在40萬以上，且且產(chǎn)品形態(tài)為為高層電梯，公公攤較大，在在當(dāng)時山水半半島和江山多多嬌等大盤的的夾擊下銷售售十分慘淡。若不是其低于同區(qū)域200元/平米的價格及**良好的市場環(huán)境，此項目前景難以預(yù)料?？梢韵乱唤Y(jié)論：此項目前期定位完全錯誤，開發(fā)商根本沒有達(dá)到預(yù)期的開發(fā)利潤。樓盤名稱：江山山多嬌樓盤位置**縣區(qū)金三角黃黃鶴樓大橋西西側(cè)周河心半半島開發(fā)商成都市瑞升房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司售樓電話開盤時間2006-11--18樓盤價格2980元/㎡建筑風(fēng)格別墅＋多層＋小高高層電梯公寓廣告定位普通住宅

生態(tài)社社區(qū)總占地面積：1722畝建筑類別別墅＋多層＋小高高層電梯公寓總建筑面積：約188萬平方米住宅：商業(yè)：總幢數(shù)：綠化率：35%容積率：1.3總戶數(shù)：1966停車位：160物管費(fèi)：0.600戶型區(qū)間88-300平米米面積區(qū)間88-300平米米主力戶型85平米132平米1455平米…熱銷戶型已售約95％，二二批次18層濱河電梯梯公寓預(yù)計三三個月后開盤盤配套設(shè)施項目配套中小學(xué):**學(xué)校校（小學(xué)、中學(xué)、高中）、華華潤學(xué)校（小小學(xué)、中學(xué)、高中）、***一小、**二中、幼兒園:**一小一幼幼稚園；**一小二幼幼稚園、綜合商場:紅艷超市、紅旗超市等、銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行、中中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、信用社社等、醫(yī)院:**縣人民醫(yī)院、**縣中醫(yī)院、武陽醫(yī)院、吳氏醫(yī)院、城西農(nóng)貿(mào)市場、中心農(nóng)貿(mào)市交通銷售情況85％產(chǎn)品特征**首席生態(tài)社區(qū)區(qū)，雙水岸半半島家園，位位于**大南河與與石頭河交匯匯的龍脈地帶帶，以廊橋與與金三角廣場場相連，南北北為老君山、黃黃鶴樓、純陽陽觀風(fēng)景區(qū)，河河岸線原生態(tài)態(tài)高大樹木環(huán)環(huán)繞整個小區(qū)區(qū)。配套有健健康會所、景景觀泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、羽毛毛球場、全民民健身、兒童童游樂場等。獨(dú)獨(dú)特的西班牙牙風(fēng)情建筑，臨臨河而居坐南南朝北，風(fēng)水水動靜相承。首首批花園洋房房、疊拼11月18日開盤；首批批獨(dú)棟、聯(lián)排排11月30日開盤；小高高層電梯洋房房和二批獨(dú)棟棟正在接受咨咨詢預(yù)約，12月和1月開盤。由于調(diào)查時間有限限、**城區(qū)約20個項目我們們尚未全部調(diào)調(diào)查，如淇奧.尚品、籃灣半島、津誠綠綠地、景上陽陽光、等等；；尤其是最近近**房地產(chǎn)非非常活躍的花源鎮(zhèn)、如置信牧牧山麗景、南南陽國際莊園園、柳河苑、萬萬邦.文景名苑等等項目，由于考慮到本項目目所處的***鎮(zhèn)這樣一個個特殊環(huán)境，以以及本項目將將要呈現(xiàn)的電梯公寓產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，我們針對對**鎮(zhèn)類別項項目做了較為為詳盡的針對對性研究，以下是我司對***縣城在售樓樓盤所總結(jié)出出的市場特征征：1、產(chǎn)品建筑形態(tài)：各項目均有開發(fā)電電梯公寓，以以多層，含有有部分低密度度花園洋房及及別墅；2、開發(fā)體量：約550萬平米3、產(chǎn)品建筑風(fēng)格：區(qū)域內(nèi)市場產(chǎn)品建建筑風(fēng)格多樣樣化，其中包包括：現(xiàn)代、現(xiàn)現(xiàn)代中式。我我司認(rèn)為***尚未有建筑筑風(fēng)格較為出出彩項目出現(xiàn)現(xiàn)，與成都市市第一圈層的的**、華陽、龍龍泉、溫江等等相比有較大大差距；即使使是最為簡單單的現(xiàn)代風(fēng)格格的小高層建建筑風(fēng)格也較較為平庸，***房產(chǎn)市場場尚未進(jìn)入品品質(zhì)時代。4、產(chǎn)品戶型：區(qū)域內(nèi)的在售樓盤盤，主力戶型型集中在100—120平米、120—160平米這兩個個區(qū)間段，，躍躍層走勢緩慢慢。其中，消消費(fèi)者希望購購買的中小緊緊湊戶型少見見，多數(shù)項目目90平米以下戶戶型占比不到到10％，更無純純中小戶型項項目出現(xiàn)，即即使是10畝地的項目目，多數(shù)開發(fā)發(fā)商也選擇大大戶行甚至超超大戶型設(shè)計計；由此可以以看出，***市場主要以居居住功能為主主導(dǎo)需求。產(chǎn)品戶型面積（平米）50--7070--9090--100100--1200120--1600160以上市場所占比2%3%15%20%35%15%5、銷售價格：區(qū)域內(nèi)的在售樓盤盤，銷售均價價為2600—5000元/平米，電梯梯公寓的銷售售價格為2600—2900元/平米（均），多多層價格在2700—3000元/平米（均）。6、銷售進(jìn)度：從開盤之日算起（已已加上前期蓄蓄水三個月周周期）至今，區(qū)區(qū)域內(nèi)的在售售樓盤，平均均一個月每個個項目銷售20—35套，銷售面面積平均為3000平米左右。與與去年相比，平平均每個月多多走7—8套，因此可可以看出，***城區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)項目已經(jīng)經(jīng)越來越受到到市場的關(guān)注注。預(yù)計2008年平均每月月銷售46套、40000平米。7、銷售情況：區(qū)域內(nèi)在售樓盤的的日來訪量為為周一至周五五8—12組，周六至至周末來訪量量較大，平均均每天來訪量量約為20組。從銷售售速度來看，江山多嬌、山水半島等大盤項目銷售情況目前較好，走勢較快。其中，這三個項目正好都是**最大的景觀大盤，由此可以看出，該區(qū)域樓盤的銷售情況與其他區(qū)域項目相比，其銷售較佳的支撐力應(yīng)為絕佳的臨河景觀生態(tài)資源和臨河的休閑環(huán)境。8、主力客群：目前區(qū)域內(nèi)在售項項目的主力客客群以**本地及外地客戶為主，各各占比便比例例為45%、55%.第五章、項目前期期市場策劃結(jié)結(jié)論與綜合定定位建議精要提示：項目定定位依據(jù)及說說明、項目總總體概念定位位、項目SWOT分析、項目目目標(biāo)市場定定位分析、項項目產(chǎn)品定位位分析、項目目總體功能定定位建議、綜綜述一、項目綜合定位位依據(jù)及說明明㈠、定位依據(jù)（TThebaasisooftheefixeedpossitionn）1、城市及區(qū)域房地地產(chǎn)市場歷史史、現(xiàn)狀和趨趨勢；2、政府對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)導(dǎo)方向和政策策；3、項目所在片區(qū)的的特點(diǎn)和街區(qū)區(qū)功能；4、地塊特有的自然然原生價值的的充分挖掘；；5、項目所在片區(qū)房房地產(chǎn)市場的的供應(yīng)特征；；6、項目潛在消費(fèi)者者需求特征；；7、項目地塊的城市市規(guī)劃控制條條件；8、開發(fā)商的合理投投資回報。㈡、項目定位說明明(Thesstandaardofftheitemfixeddposiition))在本項目定位過程程中，我們主主要遵循以下下定位準(zhǔn)則：：1、受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則（Theppersonnwhoaccepptocccupiessthepredoominanntstaandardd）即圍繞著目標(biāo)客戶戶群的需求特特征和需求趨趨勢展開項目目定位。2、差別化準(zhǔn)則(TThesttandarrdthaatdiffferenncetuurn)即圍繞著競爭對手手定位有意識識的進(jìn)行符合合消費(fèi)者需求求的差別化定定位，其定位位差別主要來來自區(qū)位特征征、樓盤質(zhì)量量、小區(qū)內(nèi)外外環(huán)境、建筑筑風(fēng)格、價格格、物業(yè)管理理、升值潛力力等。3、個性化準(zhǔn)則(TThesttandarrdthaatchaaracteerturrn)即根據(jù)本項目自身身特點(diǎn)賦予樓樓盤獨(dú)有的個個性特征，以以迎合相應(yīng)的的目標(biāo)客戶群群的個性，并并區(qū)別于其他他競爭樓盤，但但個性的塑造造要求符合重重要性、明晰晰性、優(yōu)越性性、可溝通性性、可接近性性、收益性等等條件。二、項目市場SWWOT分析=1\*GB4㈠、優(yōu)勢（Streength）分析1、**新城區(qū)整體規(guī)規(guī)劃出臺，本本項目緊鄰川川浙工業(yè)園；；地塊規(guī)整方方正、利于規(guī)規(guī)劃。2、配套完善、利于于高品質(zhì)住宅宅項目開發(fā)；；項目扼守大大件路要道、利利于推廣。3、交通便利、與成成都市絕對距距離近，可面面向大成都客客戶推廣、項項目前景十分分看好。4、項目臨**客運(yùn)運(yùn)總站、且昭昭示面廣、利利于現(xiàn)場包裝裝。5、項目飛行學(xué)院***分院、學(xué)府氛氛圍利于項目目打造學(xué)府人人文牌。6、各種完善的生活活配套，日后后業(yè)主生活極極為方便。7、項目地目前通多多路公交車，為為業(yè)主出行提提供了多種選選擇。=2\*GB4㈡、劣勢（Weakkness）分析1、項目地塊所臨主主干道為快速速城市公路，過過往車輛較，噪噪音污染較為為嚴(yán)重。2、鄰接道路所過車車輛車速較快快，不利于臨臨路商業(yè)的布布局、商氣的的聚集。3、若成都市內(nèi)無車車客戶購買、將將影響其出入入，且三環(huán)附附近入城接駁駁處高峰期較較為堵塞，不不利于客戶快快速出行。=3\*GB4㈢、機(jī)會點(diǎn)(Oppportunnity)分析1、項目地塊為高新新區(qū)緊鄰川浙浙工業(yè)園，倍倍受社會、消消費(fèi)者關(guān)注，這這對本項目的的開發(fā)有著一一定先期宣傳傳作用，同時時也可成為本本項目的賣點(diǎn)點(diǎn)訴求之一。2、項目地塊的開發(fā)發(fā)意味著整個個片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的正式式啟動，有望望成為區(qū)域房房地產(chǎn)開發(fā)的的風(fēng)向標(biāo)、領(lǐng)領(lǐng)頭羊，為項項目形象的塑塑造帶來一定定的便利。3、項目開發(fā)處于整整個區(qū)域房地地產(chǎn)市場的前前期發(fā)展階段段，避免了后后期房地產(chǎn)市市場的激烈競競爭，搶占了了市場先機(jī)，為為項目提供了了更大的操作作空間。4、項目距離工業(yè)園園企業(yè)較近，區(qū)區(qū)域需求與日日俱增，這為為本項目提供供了大量的目目標(biāo)客戶群。5、項目所在區(qū)域綠綠化環(huán)境較佳佳、生活配套套成熟。6、現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)競競爭項目不多多，總體開發(fā)發(fā)水平不足，本本項目有充足足的理由作為為工業(yè)園第一一高品質(zhì)樓盤盤、塑造本區(qū)區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)發(fā)全新形象。=4\*GB4㈣、威脅點(diǎn)(Thrreat)分析1、目前區(qū)域基本生生活配套稍顯顯缺乏，生活活不便。2、從成都市直至本本項目大件路路沿途較多高高品質(zhì)樓盤區(qū)區(qū)域，且各項項基礎(chǔ)生活配配套設(shè)施已基基本完善，這這將減弱本項項目的廣告效效應(yīng)，對我項項目的部分目目標(biāo)購房者形形成攔截。3、隨著區(qū)域拆遷工工作的不斷進(jìn)進(jìn)行，這將會會向市場提供供大量的開發(fā)發(fā)用地，若本本項目開發(fā)時時間稍長，將將可能會面臨臨激烈的競爭爭局面。4、區(qū)域整體房價較較低，這對本本項目較高價價位的實現(xiàn)，提提出了嚴(yán)峻的的考驗。5、據(jù)前期消費(fèi)者專專項調(diào)研顯示示成都其它區(qū)區(qū)域消費(fèi)者相相對本區(qū)域消消費(fèi)者更為成成熟、整體購購買力更強(qiáng)，為為滿足本項目目較高的價位位，這對項目目定位、目標(biāo)標(biāo)客戶群提出出了更高的要要求。7、因各方面因素的的影響，本項項目將以純電電梯物業(yè)的形形式出現(xiàn)，而而本區(qū)域房地地產(chǎn)市場發(fā)展展程度明顯低低于成都市內(nèi)其他他區(qū)域，消費(fèi)費(fèi)者對電梯的的抗性還相對對存在，區(qū)域多多數(shù)的多層物物業(yè)將會分流流部分消費(fèi)者者。三、項目總體概論論定位=1\*GB4㈠、項目概念定位****---***首座“TT－HOUSSE”****---***首座緊湊中小小戶型高品質(zhì)質(zhì)小高層社區(qū)=2\*GB4㈡、項目物業(yè)價值定定位“****”——凝凝聚**居住價值值、完善配套套價值為一體體的居住型社社區(qū)=3\*GB4㈢、項目社會形象定定位“****”——引引領(lǐng)**小高層居住示示范社區(qū)，定定義**居住新標(biāo)準(zhǔn)“****”——新新**小高層居家時時代風(fēng)向標(biāo)=4\*GB4㈣、項目總體概念定定位“****”——***首座緊湊湊中小戶型高高品質(zhì)小高層層社區(qū)四、項目目標(biāo)市場場（購房消費(fèi)費(fèi)者）定位分分析=1\*GB4㈠、年齡分析年齡（歲）比例30歲以下24.40%30-35歲30.00%36-40歲21.10%41-45歲4.40%46-50歲5.60%51-55歲4.40%56-60歲7.80%60歲以上2.20%合計100%消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示：30以下及30-40歲的消費(fèi)者者占總體消費(fèi)費(fèi)者75.5％的比例，但但區(qū)域消費(fèi)者者中仍有不少少50－60歲的用于養(yǎng)養(yǎng)老的客戶，且且該類客戶正正逐年增加。另另據(jù)消費(fèi)者群群體樣本調(diào)查查得知類比項項目消費(fèi)者主主要集中在30-55歲，結(jié)合本本項目的特點(diǎn)點(diǎn)及所處的區(qū)區(qū)域，我們認(rèn)認(rèn)為：本項目目潛在目標(biāo)客客戶群年齡結(jié)結(jié)構(gòu)主要集中中在30歲以下及30-40歲，40-60歲年齡階段段為輔，居住住投資均適宜宜。=2\*GB4㈡、地域分析現(xiàn)工作位置比例川浙工業(yè)園17.80%**老城區(qū)20.00%**其他區(qū)域26.70%**其他區(qū)域6.70%**周邊區(qū)域3.30%市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)衛(wèi)星城市35.00%其它城市1.10%未選擇4.40%合計100%消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示：消費(fèi)者者工作地點(diǎn)主主要集中在***區(qū)域、外地客客戶、周邊衛(wèi)衛(wèi)星城市，占占訪問樣本的的74.5%，市區(qū)其它它區(qū)域占20.0%。根據(jù)本項項目的特點(diǎn)我我們認(rèn)為：本本項目**區(qū)域客戶戶群體約40%，成都市區(qū)區(qū)其它區(qū)域客客戶占55%，其它區(qū)域域約占5%。=3\*GB4㈢、職業(yè)分析職業(yè)比例周邊個體老板16.70%國有企業(yè)/職工48.30%民營企業(yè)老板/管管理人員16.10%其他6.70%離退休人員4.40%軍人/武警/警察察3.30%教師/醫(yī)生2.20%機(jī)關(guān)/事業(yè)人員1.10%周邊農(nóng)轉(zhuǎn)非居民1.10%合計100％意向性購房群體中中，各職業(yè)所所占比例為：：個體老板為為16.7%、國有/公司職員為為48.3%、民營企業(yè)業(yè)老板/管理人員為16.1%、其它行業(yè)業(yè)為6.7%、離退休人人員為4.4%，軍人/武警/警察為3.3%、教師/醫(yī)生為2.2%等?？梢钥纯闯霰卷椖磕磕繕?biāo)客戶群職職業(yè)主要集中中在：個體老老板、國有/公司職員、民民營企業(yè)老板板/管理人員。=4\*GB4㈣、經(jīng)濟(jì)狀況分析年收入比例3萬元以下2.20%3-6萬元30.00%5-7萬元22.20%7-12萬元25.60%9-13萬元13.30%13萬元以上4.40%未選擇2.2%合計100％購房者中年收入在在3-6萬元/年占30%，6萬元/年以上約占68％，總體收收入水平較高高，但被訪問問者在填寫收收入水平時都都有不少保留留，其真實收收入水平還有有不少上升空空間。結(jié)合本本項目特點(diǎn)，本本項目目標(biāo)客客戶群年收入入水平為5萬元以上，其其中以7萬-11萬為主，11萬元以上及5萬元以下為為輔。=5\*GB4㈤、購買目的分析購房目的最重要重要加權(quán)數(shù)對工作更方便44.40%24.40%36.4%投資44.40%22.20%35.5%換房42.20%21.10%33.8%與家人一起住更方方便30.00%18.90%25.6%擁有自己的房子13.30%