山東東營(yíng)中建綠洲國(guó)際花園二期產(chǎn)品建議報(bào)告-

前言部分：我們必須通過(guò)一流的規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能有效的規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)與后期銷售可能出現(xiàn)的難點(diǎn)只有一流的產(chǎn)品才是解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的最佳的途徑那么到底什么樣的產(chǎn)品才是一流產(chǎn)品？我們認(rèn)為所謂一流產(chǎn)品，具有很強(qiáng)的針對(duì)性即針對(duì)某一個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)處在相對(duì)領(lǐng)先水平，市場(chǎng)認(rèn)可度高的產(chǎn)品即便是國(guó)內(nèi)一流的領(lǐng)先產(chǎn)品或理念如果超出了當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)知度，得不到市場(chǎng)的認(rèn)可則顯然是不可取的，也是被市場(chǎng)排斥的所以我們?cè)谶@里強(qiáng)調(diào)的是不能盲目的追求產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念的最先進(jìn)我們需要的是結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況規(guī)劃和建設(shè)符合當(dāng)?shù)卣J(rèn)知水平之內(nèi)的較領(lǐng)先產(chǎn)品最終強(qiáng)調(diào)的是要把握一個(gè)合適尺度

在保持合理利潤(rùn)的情況下，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；快速回籠資金；致力于中建國(guó)際置業(yè)的品牌提升；在東營(yíng)市生態(tài)居住中心建立一個(gè)高性價(jià)比樓盤、生態(tài)景觀社區(qū)，并以此提升城市的居住水準(zhǔn)、提供最適宜人居環(huán)境。

我們的目標(biāo)：針對(duì)我們項(xiàng)目地塊的獨(dú)有特性，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況，我們對(duì)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃與開發(fā)設(shè)計(jì)等問(wèn)題，提出了部分建議與想法，希望能對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃提供幫助，并最終為東營(yíng)中建國(guó)際置業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和品牌效益。第一部分市場(chǎng)分析（一）西城勝利油田管理局和東營(yíng)區(qū)政府駐地，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，生活便利，以濟(jì)南路為中心聚集了銀座購(gòu)物廣場(chǎng)等大型購(gòu)物商場(chǎng)及無(wú)數(shù)小商品市場(chǎng)和各式店鋪等充分滿足了西城居民生活需求，是一個(gè)成熟的區(qū)域，一個(gè)聚人氣的“易居城市”。一、東營(yíng)市城市空間發(fā)展?fàn)顩r（三）新區(qū)據(jù)東營(yíng)市城市總體規(guī)劃（2004-2020）“東城向西發(fā)展，西城向東發(fā)展，東西城相對(duì)集中，整體融匯發(fā)展”的城市發(fā)展方向。規(guī)劃基本設(shè)想是在東營(yíng)市中心城對(duì)接地區(qū)形成以東營(yíng)市新區(qū)政府為中心的東營(yíng)市次行政中心。新區(qū)擬規(guī)劃布局辦公區(qū)、廣場(chǎng)綠化區(qū)、生活居住區(qū)、科技文化區(qū)、周邊商貿(mào)區(qū)等5大功能區(qū)，堅(jiān)持一次性高起點(diǎn)規(guī)劃，分期高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，力爭(zhēng)用3～5年時(shí)間將新區(qū)建設(shè)成為規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、交通便利的現(xiàn)代化辦公居住區(qū)。西部中心城區(qū)人口集聚區(qū)，交通便利、配套完善，但空間已經(jīng)飽和，向外擴(kuò)張是必然趨勢(shì)。東部是東營(yíng)發(fā)展的主要方向，環(huán)境好，配套也逐步完善．土地供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型豐富．本區(qū)域?yàn)檫B結(jié)東西城的樞紐,城市發(fā)展重點(diǎn),環(huán)境好、前景好,土地供應(yīng)量大,但商品房供應(yīng)遠(yuǎn)不如兩城．（二）東城東營(yíng)市委和東營(yíng)市人民政府駐地，環(huán)境優(yōu)美，空間大，綠化率高。隨著近幾年的發(fā)展，東城居住環(huán)境大大提高，商業(yè)配套也逐漸完善。二、東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）供應(yīng)狀況分析1、土地儲(chǔ)備總量豐富東營(yíng)市中心城市規(guī)劃區(qū)范圍為西至史口鎮(zhèn)郝家鄉(xiāng)行政區(qū)界，東至萊州路，北至東營(yíng)區(qū)行政區(qū)北界，南至南二路南2公里，面積523.5平方公里。現(xiàn)在東營(yíng)市城市規(guī)模已達(dá)到中心城市用地58平方公里，東城20平方公里，西城38平方公里。東城與西城相隔20公里左右，兩城區(qū)之間的黃河路和青島路上，建筑物仍然稀疏。根據(jù)東營(yíng)市城市總體規(guī)劃，計(jì)劃到2010年，基本上形成東西城對(duì)接地區(qū)的雛形。為了加快東西兩城的對(duì)接速度，東營(yíng)市政府把區(qū)委區(qū)政府建設(shè)在了黃河路的中段，也就是說(shuō)，兩城之間，圍繞著區(qū)委區(qū)政府有大量的土地可供開發(fā)利用。但這只是一方面，另一方面，現(xiàn)在已進(jìn)駐東營(yíng)市場(chǎng)的開發(fā)商有大量的土地儲(chǔ)備。2、東營(yíng)市2008-2009年住房建設(shè)計(jì)劃根據(jù)東營(yíng)市中心城區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房建筑面積約1260.1萬(wàn)㎡，其中建設(shè)政策性住房建筑面積約570.12萬(wàn)㎡（包括經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約563萬(wàn)㎡，廉租住房建筑面積約7.12萬(wàn)㎡）。根據(jù)城市的發(fā)展預(yù)測(cè)確定城市住房建設(shè)年度計(jì)劃見下表：建設(shè)住房總建筑面積其中，政策性住房建筑面積（含油田限價(jià)房）2008年300.4萬(wàn)㎡95.72萬(wàn)㎡2009年319.7萬(wàn)㎡164.4萬(wàn)㎡2010年200萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡2011年210萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡2012年230萬(wàn)㎡110萬(wàn)㎡從市場(chǎng)供給來(lái)看，雖然東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)市場(chǎng)飽和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為明顯。就目前市場(chǎng)形勢(shì)而言，隨著數(shù)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。區(qū)域項(xiàng)目總建面積備注開發(fā)區(qū)偉浩·春天花園3.7萬(wàn)㎡全部復(fù)式結(jié)構(gòu)，單戶面積180-300㎡。陽(yáng)光100城市麗園50萬(wàn)㎡單戶面積116-366㎡，洋房和別墅大海鑫天地10.2萬(wàn)㎡單戶面積100-300㎡，小高層水岸天華6萬(wàn)㎡10-11層小高層，單戶面積60-200㎡瑞璟國(guó)際公館7萬(wàn)㎡，小高層，單戶面積60-200㎡英威花園3.6萬(wàn)㎡小高層，單戶面積158-300㎡水岸名都5.4萬(wàn)/㎡小高層，單戶面積130-180㎡，復(fù)式220-350㎡德達(dá)金色家園5.5萬(wàn)㎡小高層，單戶面積75-110㎡府北勝宏尚郡16.6萬(wàn)㎡花園洋房110-160㎡，疊拼別墅230-240㎡奧林匹克花園100萬(wàn)㎡花園洋房、疊拼、多層、小高層涌金門20萬(wàn)㎡高層，小高層，聯(lián)排別墅。水城國(guó)際24萬(wàn)㎡疊拼別墅，小高層，高層國(guó)際新城美居三12萬(wàn)㎡多層眾成新居華府9.5萬(wàn)㎡單戶面積78-124㎡，多層、小高層書香苑一期3萬(wàn)㎡80-130㎡的多層，45-60㎡的青年公寓金辰永興花園7.7萬(wàn)㎡多層、小高層耿井華都橄欖城18萬(wàn)㎡小高層，單戶面積80-150㎡綠洲國(guó)際花園12萬(wàn)㎡多層90-140㎡，花園洋房140-170㎡陽(yáng)光水韻8.3萬(wàn)㎡雙拼別墅，單戶面積400㎡望海御園3萬(wàn)㎡別墅，單戶面積315-590㎡錦繡龍軒54萬(wàn)㎡多層，單戶面積90-120㎡盛世龍城約40萬(wàn)㎡花園洋房，小高層，高層，單戶面積90-170㎡領(lǐng)秀天成12萬(wàn)㎡17層小高層，單戶面積80-220㎡眾成·格林楓景18萬(wàn)㎡多層，單戶面積110-175㎡；別墅240-270㎡海信·天鵝湖8.6㎡院景HOUSE、多層。戶型區(qū)間88-245㎡，主力戶型135㎡勝南歐諾·尚城3.5萬(wàn)㎡高層，單戶面積80-130㎡偉浩·沁園春花園3.4萬(wàn)㎡18加1層高層盛運(yùn)家園10萬(wàn)㎡別墅、洋房東澤百合廣場(chǎng)1.6萬(wàn)㎡19層高層，單戶面積125-128㎡仁恒名邸4.4萬(wàn)㎡16-17層高層，單戶面積95-140㎡海通時(shí)代康橋21.6萬(wàn)㎡多層、小高層、疊院，單戶面積90-190㎡勝華海韻陽(yáng)光名苑10萬(wàn)㎡多層、花園洋房、高層，單戶面積90-180㎡香格里拉7.3萬(wàn)㎡多層、小高層，單戶面積70-160㎡天籟華都21萬(wàn)㎡小高層（90-120㎡），多層（124-147㎡）3、東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)情況分析08年?yáng)|城總供應(yīng)量約136萬(wàn)m2，西城為153萬(wàn)m2；根據(jù)市場(chǎng)消化速度，預(yù)計(jì)09年?yáng)|、西城年消化量分別為75萬(wàn)m2和68萬(wàn)m2通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，08年?yáng)|營(yíng)市場(chǎng)的房地產(chǎn)供求失衡嚴(yán)重，東城滯納量約為61萬(wàn)m2，西城約85萬(wàn)m2。東營(yíng)各區(qū)多層消化速度統(tǒng)計(jì)圖204730333901020304050經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)府北區(qū)勝華片區(qū)勝南片區(qū)耿井片區(qū)消化速度(套/月）整體上，多層消化速度最快。根據(jù)市調(diào)資料，市場(chǎng)對(duì)多層的認(rèn)可率依然最高，比例為61.79%多，小高層認(rèn)可率為26.43%，這種認(rèn)可也直接反映在銷售上。

受政策導(dǎo)向指引，東營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化發(fā)展，普通多層逐步減少，提升型花園洋房及小高層逐步走進(jìn)消費(fèi)中心領(lǐng)域。

多層、小高層產(chǎn)品仍是主流，花園洋房、高層等亮相趨頻。

隨著市場(chǎng)的迅速發(fā)展，東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從單一的多層住宅發(fā)展為小高層、復(fù)式樓、別墅、洋房等多元化房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本滿足了社會(huì)各階層對(duì)于住房的需求。在0８年，東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中，多層產(chǎn)品仍是主流，比例將達(dá)到50%左右，小高層投放量集中并呈升高趨勢(shì)，比例約為3０%，花園洋房比例約８%，別墅比例約為1２%。花園洋房、聯(lián)排別墅作為城市中的中高端產(chǎn)品，是提高生活質(zhì)量的優(yōu)選產(chǎn)品，尤其得到中產(chǎn)階層的高度認(rèn)同。如勝宏尚郡、格林楓景、盛運(yùn)家園等主打景觀別墅、花園洋房，這些樓盤區(qū)內(nèi)景觀非常的豐富，社區(qū)配套完善，附加值增加，大大提升了樓盤的性價(jià)比，雖然這類樓房?jī)r(jià)格一般在4000元/㎡以上，但還是受到廣受高端客戶歡迎。從發(fā)展來(lái)看其受歡迎的程度會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是在東營(yíng)，土地成本占整個(gè)房屋建設(shè)成本小于25%時(shí)，花園洋房的綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。目前東營(yíng)市在售的鳳凰國(guó)際城、萬(wàn)達(dá)高爾夫、格林楓景、海信盈城，陽(yáng)光100大都選擇了這種產(chǎn)品類型，均價(jià)在2600元—4000元/㎡左右，仍取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，說(shuō)明東營(yíng)市消費(fèi)者對(duì)以花園洋房為代表的中低密度產(chǎn)品形態(tài)是非常認(rèn)同的。近2-3年內(nèi)，花園洋房產(chǎn)品的整體供應(yīng)量仍會(huì)增加，價(jià)格會(huì)得到同相應(yīng)較大幅度的提升，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)不斷提高。花園洋房、聯(lián)排別墅（二）東營(yíng)市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品類型開發(fā)區(qū)板塊陽(yáng)光100城市麗園均價(jià)4100洋房和別墅大海鑫天地售價(jià)3700-5000小高層水岸天華均價(jià)3200小高層瑞璟國(guó)際公館、售價(jià)3000-3500小高層水岸名都、售價(jià)2728-3448小高層府北板快錦程佳園疊拼3300；聯(lián)排3700-3900疊拼、聯(lián)排科達(dá)遠(yuǎn)鑒·頤家售價(jià)2700-3800多層香榭麗墅售價(jià)3498-5000四戶聯(lián)排、雙拼別墅雅仕方舟麗墅售價(jià)3980-4980別墅國(guó)際新城美居三期售價(jià)3000-3200多層金辰永興花園售價(jià)3300-3800多層、小高層耿井板塊陽(yáng)光水韻售價(jià)5000元雙拼別墅望海御園售價(jià)4795-5280別墅錦繡龍軒售價(jià)2500-2800多層領(lǐng)秀天成均價(jià)360017層小高層眾成·格林楓景均價(jià)3500（別墅150-180萬(wàn)/套）多層、疊拼、聯(lián)排天鵝湖售價(jià)3600-3800多層、院景house勝南板塊盛運(yùn)家園均價(jià)4900別墅東澤百合廣場(chǎng)售價(jià)2988-400019層高層仁恒名邸售價(jià)3300-430016-17層高層海通時(shí)代康橋均價(jià)2800多層、小高層瑞都花園售價(jià)2000-2480多層勝華板塊海韻陽(yáng)光名苑多層2700-2800，花園洋房3500多層、花園洋房、高層香格里拉均價(jià)2850多層、小高層天籟華都均價(jià)3000小高層、多層萬(wàn)家新城售價(jià)2500-2900多層、小高層西城樓盤平均單價(jià)在3200元/㎡～3800元/㎡之間，多層與小高層的價(jià)格無(wú)明顯差別，多層二、三層價(jià)格最高，閣樓單獨(dú)出售，小高層一層最低，樓層越高單價(jià)越高；東城多層住宅的平均價(jià)格在2800元/㎡～3４00元/㎡之間，各個(gè)樓層價(jià)格不同，二、三層最高，其次是四層、一層、五層，閣樓單獨(dú)出售價(jià)格最低。小高層平均價(jià)格在3000元/㎡～3500元/㎡之間，一般樓層越高價(jià)格越高。西城樓盤平均單價(jià)3200元/㎡～3800元/㎡，多層與小高的價(jià)格無(wú)明顯差別；東城多層的平均價(jià)格在2800元/㎡～3200元/㎡之間，小高的平均價(jià)格3000元/㎡～3500元/㎡。東營(yíng)市市居民民住房房條件件普遍遍較好好，急急于買買房者者占少少數(shù)，，經(jīng)過(guò)過(guò)06年、、07年兩兩年的的瘋狂狂選購(gòu)購(gòu)，08年年之后后房地地產(chǎn)市市場(chǎng)相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，，多數(shù)數(shù)購(gòu)房房者選選房的的時(shí)候候相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)不再再像前前兩年年那樣樣盲目目，客客戶逐逐漸變變的更更加務(wù)務(wù)實(shí)理理智。。購(gòu)房者者的消消費(fèi)選選擇體體現(xiàn)在在兩個(gè)個(gè)方面面：一一是離離工作作單位位近；；二是是周邊邊有學(xué)學(xué)校，，有超超市，，交通通方便便。所所以現(xiàn)現(xiàn)在西西城靠靠近油油田小小區(qū)的的房子子都比比較好好賣。。東營(yíng)的的消費(fèi)費(fèi)群體體大致致分為為兩類類：高端消消費(fèi)客客戶和和普通通消費(fèi)費(fèi)客戶戶。高端消消費(fèi)客客戶大大部分分是企企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、私企企老板板，他他們收收入高高、消消費(fèi)理理念超超前，，居住住條件件要求求高，，主要要是享享受生生活，，這一一群體體大部部分選選擇別別墅和和洋房房；普通消消費(fèi)群群體一一般由由企業(yè)業(yè)員工工、個(gè)個(gè)體戶戶組成成，這這一群群體占占東營(yíng)營(yíng)消費(fèi)費(fèi)群體體的80%，這這一群群體對(duì)對(duì)生活活沒(méi)有有太多多奢侈侈的要要求，，最大大的要要求就就是生生活便便利就就可以以了，，這一一群體體一般般都是是選擇擇多層層，少少數(shù)人人選擇擇高層層住宅宅，在在戶型型選擇擇上也也是以以二居居室和和三居居室的的住宅宅為主主，其其最大大原因因就是是面積積小，，總價(jià)價(jià)款低低。1、客客戶分分析（三））住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶分析析2、客客戶構(gòu)構(gòu)成分分析（1））西城城油田職職工：：西城城是勝勝利油油田基基地，，大部部分油油田職職工小小區(qū)都都分布布在西西城，，在西西城買買房是是油田田職工工的首首選。。在西城城工作作的企企事業(yè)業(yè)單位位職工工。在西城城工作作的外外來(lái)做做生意意、打打工人人員。。（2））東城城:油田職職工：：東營(yíng)營(yíng)有油油田職職工49.6萬(wàn)萬(wàn)人口口，油油田職職工住住房有有13.9萬(wàn)戶戶，其其中70％％為90㎡㎡以以下住住宅。。油田田職工工是購(gòu)購(gòu)房的的主力力軍，，但是是油田田職工工對(duì)東東城稍稍有排排斥心心理，，屬于于買不不到西西城的的房子子才買買東城城的類類型。。企事業(yè)業(yè)職工工：一一般為為分不不到經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房的年年輕職職工。。外來(lái)人人口：：有外外來(lái)做做生意意的私私營(yíng)業(yè)業(yè)主和和在油油城打打工準(zhǔn)準(zhǔn)備定定居油油城的的外地地人員員組成成。所轄區(qū)區(qū)縣及及附近近村民民。以改善居住環(huán)境為目的油田管理層、私營(yíng)業(yè)主為主多層和小高層以油田、機(jī)械廠職工為主，高層以項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位管理層和私營(yíng)業(yè)主為主，年齡結(jié)構(gòu)較輕項(xiàng)目周邊油田單位職工為主，高層以油田管理層、項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位管理層和私營(yíng)業(yè)主為主，年齡結(jié)構(gòu)較輕小戶型以年輕工薪族為主，首次置業(yè)占一定比例；大戶型以機(jī)關(guān)管理層、私企老板及企事業(yè)單位人為主，多次置業(yè)比重較高，投資客占一定比重。以公務(wù)員、政府單位工作人員為主耿井片區(qū)勝南片區(qū)勝華片區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)府北區(qū)3、各大片區(qū)客戶構(gòu)成分析根據(jù)項(xiàng)目所處位置及交通條件，勝華東南、耿井大部、府北西（北一路沿線）三大片區(qū)為項(xiàng)目大部分客源吸納區(qū)。充足的停車位一個(gè)車位的需求占多數(shù)除個(gè)別高檔樓盤的車位達(dá)到1:1，其他樓盤的車位較少車位提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理希望得到綜合的、人性化的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理（對(duì)小區(qū)安全、秩序維護(hù)、公共設(shè)施管理和業(yè)主報(bào)修服務(wù)、小區(qū)環(huán)境維護(hù)不滿意）僅限于綠化、公共區(qū)域衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)管理及保安或傳達(dá)等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)植被+水景市場(chǎng)傾向于植被，其次是水景以小區(qū)綠化為主園林景觀社區(qū)超市、診所小型超市/便利店位居第一選擇，其次是室外小型健身設(shè)施，診所和中心廣場(chǎng)主要為會(huì)所、健身設(shè)施、廣場(chǎng)為主社區(qū)配套91—110㎡91-110平方米占比最高，其次為111-130平方米，71-90平方米和131-150平方米占比分相對(duì)較少戶型面積供應(yīng)方面主要是集中在100-150㎡之間。戶型面積三室為主三室兩廳一衛(wèi)的選擇比例最高，三室一廳一衛(wèi)選擇率為次，三室兩廳兩衛(wèi)選擇率較低兩室戶型、三室戶型為主戶型結(jié)構(gòu)——對(duì)多層的認(rèn)可率最高，比例為61.79%多，小高層認(rèn)可率為26.43%，高層市場(chǎng)認(rèn)可率較低。市場(chǎng)以多層為主，花園洋房、小高層、高層和多層并存，小高層的供應(yīng)量將逐漸增加，高層的供應(yīng)量主要在西城建筑形態(tài)存在空間消費(fèi)群體需求市場(chǎng)總體供應(yīng)東營(yíng)住住宅市市場(chǎng)存存在一一定空空白點(diǎn)點(diǎn)，購(gòu)購(gòu)房消消費(fèi)理理念存存在極極大的的引導(dǎo)導(dǎo)空間間（四））市場(chǎng)場(chǎng)供需需對(duì)比比分析析區(qū)域化化是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的固固有特特征。。由于于城市市中心心已趨趨飽和和，城城市擴(kuò)擴(kuò)容進(jìn)進(jìn)程加加快，，城市市整體體規(guī)劃劃的逐逐步落落實(shí)，，城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的不不斷完完善，，伴隨隨一些些新的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)和建建設(shè)，，東營(yíng)營(yíng)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域化發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)必必然進(jìn)進(jìn)一步步的明明朗化化，不不同區(qū)區(qū)域的的不同同特征征也必必將得得到更更鮮明明的強(qiáng)強(qiáng)化。。如已經(jīng)經(jīng)開始始發(fā)展展的勝勝華板板塊會(huì)會(huì)進(jìn)一一步的的發(fā)展展壯大大；勝勝華板板塊、、勝南南板塊塊、耿耿井板板塊和和府北北板塊塊等會(huì)會(huì)進(jìn)一一步的的發(fā)展展成熟熟，其其配套套設(shè)施施將會(huì)會(huì)更加加完善善，人人氣會(huì)會(huì)與日日俱增增；位位于東東營(yíng)城城南、、以海海通時(shí)時(shí)代康康橋?yàn)闉榇肀淼某浅悄闲滦掳鍓K塊也已已經(jīng)開開始形形成。。（一））區(qū)域域界定定根據(jù)本本項(xiàng)目目規(guī)模模及所所處耿耿井地地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀狀，這這里所所說(shuō)的的“區(qū)區(qū)域””是指指“以以耿井井地區(qū)區(qū)為中中心，，西至至西四四路沿沿線南南段，，東至至廬山山路，，北至至北二二路沿沿線，，南至至南一一路的的區(qū)域域范圍圍”（（基本本覆蓋蓋了西西城的的主要要城市市區(qū)域域），，也只只有綜綜合了了這一一“區(qū)區(qū)域””的項(xiàng)項(xiàng)目情情況，，才能能更全全面、、客觀觀的展展示本本項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)需要要應(yīng)對(duì)對(duì)的市市場(chǎng)狀狀況與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)勢(shì)。三、區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析（二））區(qū)域域內(nèi)代代表性性在售售樓盤盤項(xiàng)目總建面容積率綠化率產(chǎn)品類型價(jià)格單戶面積華都橄欖城18萬(wàn)㎡1.643%小高層，高層80-150㎡陽(yáng)光水韻8.3萬(wàn)㎡0.463%雙拼別墅售價(jià)5000元400㎡錦繡龍軒5.4萬(wàn)㎡多層售價(jià)2500-280090-120㎡盛世龍城約40萬(wàn)１.８42%洋房，小高層，高層售價(jià)326390-170㎡領(lǐng)秀天成12萬(wàn)㎡3≧40%17層小高層均價(jià)360080-220㎡眾成·格林楓景18萬(wàn)㎡≦0.835%多層、疊拼、聯(lián)排均價(jià)3500（別墅150-180萬(wàn)/套）多層110-175㎡別墅240-270㎡海信天鵝湖12萬(wàn)㎡o.658.3%多層,院景HOUSE售價(jià)3600-3800元/㎡

88-245㎡華安榮寓4.2238%小高層起價(jià)3200110-165歐諾·尚城3.5萬(wàn)㎡35%高層均價(jià)490080-130㎡盛運(yùn)家園10萬(wàn)㎡0.2230%別墅、洋房均價(jià)4900東澤百合廣1.6萬(wàn)㎡20%19層高層售價(jià)2988-4000125-128㎡仁恒名邸3.5萬(wàn)㎡2.240%高層售價(jià)3300-430095-140㎡華納花園3.6萬(wàn)㎡4.138.7522+1層高層78-200㎡時(shí)代康橋21.6萬(wàn)㎡138%多層、小高層、疊院均價(jià)310090-190㎡海韻陽(yáng)光名苑10萬(wàn)㎡1.336.9%多層、花園洋房、高層多層2700-2800，花園洋房350090-180㎡香格里拉7.3萬(wàn)㎡1.1236.8%多層、小高層均價(jià)285070-160㎡天籟華都21萬(wàn)㎡0.8846%小高層，多層均價(jià)300090--147㎡銷售面面積：：18萬(wàn)萬(wàn)㎡建筑樓樓層：：多多層、、疊拼拼、聯(lián)聯(lián)排、、商鋪鋪容積率率：0.8綠化率率：35%戶型面面積：：多層層110㎡㎡-175㎡；；疊拼拼210㎡㎡-280㎡；；聯(lián)排排240㎡㎡-300㎡平均單價(jià)價(jià)：多多層3500元元/㎡（（單價(jià)：：3100元/㎡-4150元/㎡㎡）規(guī)劃戶數(shù)數(shù)：1012戶配套設(shè)施施：幼兒兒園、商商鋪、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、、會(huì)所車位配比比：1:1車車位價(jià)價(jià)格：地地下9萬(wàn)萬(wàn)物業(yè)管理理：東營(yíng)營(yíng)眾成物物業(yè)管理理有限公公司入住時(shí)間間：08年12月客戶構(gòu)成成：以油油田單位位管理層層，個(gè)體體經(jīng)營(yíng)戶戶為主，，年齡集集中在40歲以以上，多多為二、、三次置置業(yè)眾成·格格林楓景景低容積率率：多層層、別墅墅院落式圍圍合布局局，宅院院感入口口設(shè)計(jì)1:1的的車戶比比，半地地下景觀觀車庫(kù)坡地景觀觀設(shè)計(jì)，，充分利利用場(chǎng)地地的層次次感聚苯乙烯烯板外墻墻保溫達(dá)達(dá)標(biāo)國(guó)家家65%節(jié)能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)全明戶型型設(shè)計(jì)，，布局合合理產(chǎn)品策略略：代表項(xiàng)目目分析之之銷售面積積：8.6萬(wàn)萬(wàn)㎡建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：磚磚混建筑樓層層：24棟多多層、1棟底商商住宅容積積率率：0.6綠化化率率:58.3%戶型面積積：88-245㎡㎡平均單價(jià)價(jià)：3600-3800元元/㎡規(guī)劃戶數(shù)數(shù)：590套套,其中中多層190套套，院景景HOUSE400套套。配套設(shè)施施：3000幼兒園園、商業(yè)業(yè)、會(huì)所所開盤日期期：09年6月14日（交交房日期期：10年上半半年）海信·天天鵝湖代表項(xiàng)目目分析之之130-150為主力力戶型銷售面積積：21.6萬(wàn)㎡容積率：：1.0綠地率39%：：建筑密密度20.1%建筑類別別：磚混混建筑樓層層：多層住宅宅、低層層住宅、、部分小小高層以以及商業(yè)業(yè)配套戶型面積積：疊院House：160-200平米，，三室兩兩廳、四四室兩廳廳；多層層：90-140，兩兩室兩廳廳，三室室兩廳，，四室兩兩廳平均單價(jià)價(jià)：3100元/㎡㎡（（起價(jià)價(jià)2300元/㎡，最高3400元/㎡）規(guī)劃戶數(shù)數(shù)：1600戶戶配套設(shè)施施：幼兒園、、會(huì)所及及大量的的各種運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施和適量量的商業(yè)業(yè)配套物業(yè)管理理：山東海通通物業(yè)管管理公司司海通·時(shí)時(shí)代康橋橋代表項(xiàng)目目分析之之銷售面積積：16萬(wàn)㎡㎡建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：框架架建筑樓層層：寬寬景洋房房、情景景洋房、、疊拼別別墅、（（四期））小高層層容積積率率：0.99綠化化率率:40.5%戶型面積積：寬景景洋房134——153㎡，，3室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；情景景洋房109——140㎡，，2室2廳廳1衛(wèi)、、3室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；疊拼拼別墅239——250㎡，，4室3廳4衛(wèi)衛(wèi)、5室室2廳4衛(wèi),三期戶型型范圍：：100㎡-153㎡㎡平均單價(jià)價(jià)：起起價(jià)3200元元/㎡㎡、均價(jià)價(jià)3400元/

㎡、、最高3600元/㎡㎡規(guī)劃戶數(shù)數(shù)：1100戶開盤日期期：2008-07-26（交房日日期：2009年8月月）勝宏·尚尚郡代表項(xiàng)目目分析之之首層私家花園（三）區(qū)區(qū)域樓盤盤分析1、產(chǎn)品品面：區(qū)域物業(yè)業(yè)形態(tài)以以混合社社區(qū)為主主，小高高層所占占比例越越來(lái)越大大。由于于用地稀稀缺、地地價(jià)高企企促使高高層在中中心城區(qū)區(qū)加速出出現(xiàn)，而而花園洋洋房、別別墅在本本區(qū)域比比例較少少。從上表可可見———小高層：：9個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目有小小高層產(chǎn)產(chǎn)品，占占列表的的50%，其中中純小高高層項(xiàng)目目2個(gè)。。高層：7個(gè)項(xiàng)目目有高層層產(chǎn)品，，占列表表的38.9%，其中中純高層層項(xiàng)目4個(gè)。多層：8個(gè)項(xiàng)目目有多層層產(chǎn)品，，占44.4%，其中中純多層層項(xiàng)目1個(gè)。洋房：5個(gè)項(xiàng)目目有洋房房產(chǎn)品，，占27.8%，無(wú)純純洋房項(xiàng)項(xiàng)目。別墅：3個(gè)項(xiàng)目目有別墅墅產(chǎn)品，，占16.7%，其中中純別墅墅項(xiàng)目2個(gè)。戶型以三三房為主主、戶型型面積在在120-140㎡為為主（區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品中戶戶型排在在前三位位的是3/2/2、2/2/1、4/2/2）。。戶型類類型及戶戶型面積積相對(duì)偏偏大，這這正是區(qū)區(qū)域以提提升居住住品質(zhì)為為主的需需求在功功能上的的體現(xiàn)。。而且戶戶型僅為為適度放放大。2、銷售售面：本區(qū)域暢暢銷戶型型：一是是面積在在100平方米米左右的的二房，，二是125-140㎡的三三房，這這也是市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)的主體體。滯銷銷戶型主主要是160㎡㎡以上的的四房和和220㎡以上上的復(fù)式式住宅。。住宅市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格集中在在3200-3600元/m2，，主要仍仍是受位位置因素素的影響響較大。。3、客源源面：以自住需需求為主主。區(qū)域客源源對(duì)多層層有相當(dāng)當(dāng)?shù)钠煤?，其次次為小高高層，?duì)對(duì)高層在在銷售上上存在一一定抗性性。對(duì)房屋的的選擇：：面積在在90－－130平方米米的2/2/1和3/2/2為需求求主體。。購(gòu)房者對(duì)對(duì)房屋朝朝向的選選擇十分分看重，，南北對(duì)對(duì)流的純純板式住住宅最受受關(guān)注，，其次為為朝南的的房型，，而朝北北及東西西向的房房型有明明顯抗性性。消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房主要要考慮因因素：價(jià)價(jià)格仍然然是區(qū)域域客源考考慮的最最主要因因素；其其次為交交通、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域、居住住環(huán)境以以及房屋屋朝向選選擇；此此外對(duì)物物業(yè)管理理、開發(fā)發(fā)商實(shí)力力有一定定的考慮慮，這從從側(cè)面佐佐證了目目前市場(chǎng)場(chǎng)上部分分客源對(duì)對(duì)房產(chǎn)品品牌的追追隨。關(guān)于產(chǎn)品品關(guān)于趨勢(shì)勢(shì)關(guān)于客戶戶關(guān)于區(qū)域域迄今為止止，多層層及小高高層產(chǎn)品品是東營(yíng)營(yíng)市場(chǎng)供供應(yīng)的主主流產(chǎn)品品，高層層產(chǎn)品市市場(chǎng)認(rèn)可可度低。。在供應(yīng)的推推動(dòng)下，未來(lái)來(lái)幾年的的東營(yíng)市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將極極大加劇劇，同時(shí)市市場(chǎng)的整整體開發(fā)水平平將大步步提升。。以改善居居住為主主的市場(chǎng)，，事業(yè)單位位及油田田職工是主要的的置業(yè)人人群；中中端及中中高端客客戶所占占比重高高。項(xiàng)目所在在的地區(qū)區(qū)是城市市發(fā)展的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，雖雖然具備備一定的的面向區(qū)區(qū)域外的的輻射力力，但目目前區(qū)域域價(jià)值不不清晰,同時(shí)也也面臨未來(lái)來(lái)幾年最最大量供供應(yīng)的同同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀總結(jié)位于東西西城之間間、自然然與都市市之間良好的自自然與文文化資源源地處綠化化隔離地地區(qū)。第二部分分地地塊分析析規(guī)劃條件件項(xiàng)目占地地40405㎡㎡,規(guī)模模較?。?；項(xiàng)目的容容積率有有一定的的限制（（1.0）。項(xiàng)目地塊交通條件件項(xiàng)目地塊塊四面均均臨規(guī)劃劃路，近近北一路路、北二二路、東東青高速速，交通通條件理理想。位置情況況本項(xiàng)目位位于東營(yíng)營(yíng)市東西西兩城之之間的城城市發(fā)展展新區(qū)。。北臨勝勝利油田田一中新新校區(qū)，，東鄰東東營(yíng)市交交通規(guī)劃劃設(shè)立鐵鐵路站場(chǎng)場(chǎng)的天目目路，與與東青高高速隔路路相望，，向西距距離中國(guó)國(guó)石油大大學(xué)不足足三公里里，向東東距離市市政府不不足10公里，，屬于東東西城區(qū)區(qū)對(duì)接中中心黃金金地段。。項(xiàng)目地塊1、自然然環(huán)境自然環(huán)境境是本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的天然然優(yōu)勢(shì)。。本項(xiàng)目目整個(gè)地地塊自然然環(huán)境良良好，擁?yè)碛凶匀蝗伙L(fēng)景與與水景資資源，東東西兩邊邊是政府府規(guī)劃的的綠色濱濱水廊道道，近千千米的綠綠化帶形形成天然然的氧吧吧，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目所所處的位位置環(huán)境境幽靜，，為真正正的城市市綠洲。。區(qū)域環(huán)環(huán)境項(xiàng)目地地塊2、人人文環(huán)環(huán)境本項(xiàng)目目北與與勝利利一中中隔路路相望望，西西距石石油大大學(xué)僅僅3公公里，，周圍圍聚集集了東東營(yíng)區(qū)區(qū)一中中、市市二中中、東東營(yíng)職職業(yè)學(xué)學(xué)院、、海培培幼兒兒園等等多層層次教教育機(jī)機(jī)構(gòu)，，教育育資源源豐富富，人人文環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越。。3、配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)目周周邊區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的生生活配配套設(shè)設(shè)施少少，缺缺少大大型的的購(gòu)物物商場(chǎng)場(chǎng)，休休閑娛娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)也也十分分欠缺缺。地地塊西西側(cè)有有待建建商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目。地塊價(jià)價(jià)值分分析：：1、區(qū)位價(jià)值本項(xiàng)目目所處處位置置為東東西城城交接接中心心位置置，也也臨近近政府府重點(diǎn)點(diǎn)打造造的新新區(qū)中中心地地帶，，隨著著周邊邊道路路及規(guī)規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目相相繼建建設(shè)，，本項(xiàng)項(xiàng)目所所處的的位置置價(jià)值值必然然全面面凸顯顯,向向東輻輻射東東城中中心區(qū)區(qū)、向向西輻輻射基基地中中心區(qū)區(qū)、向向南輻輻射發(fā)發(fā)展建建設(shè)中中的新新區(qū)中中心區(qū)區(qū)。2、文化價(jià)值與勝利利一中中新校校及石石油大大學(xué)相相鄰，，為本本案提提供的的獨(dú)特特的文文化社社區(qū)概概念；；此外外，新新區(qū)云云集了了政、、經(jīng)、、教領(lǐng)領(lǐng)域的的從業(yè)業(yè)者，，人群群整體體文化化水平平和素素質(zhì)比比較高高，為為區(qū)域域提供供了良良好的的人文文氛圍圍。2、景觀價(jià)值本項(xiàng)目目位于于自然然原生生綠帶帶之中中，東東、西西、北北三面面為規(guī)規(guī)劃中中的城城市濱濱水景景觀帶帶所環(huán)環(huán)繞，，同時(shí)時(shí)與勝勝利一一中新新校這這樣知知名學(xué)學(xué)府的的人文文景觀觀相結(jié)結(jié)合，，形成成其他他項(xiàng)目目不可可復(fù)制制的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；同時(shí)時(shí)項(xiàng)目目區(qū)域域地形形平坦坦，有有利于于社區(qū)區(qū)景觀觀的規(guī)規(guī)劃、、營(yíng)造造。綜上所所述，，本項(xiàng)項(xiàng)目從從區(qū)域域位置置、文文化及及景觀觀上，，具備備一定定與其其他項(xiàng)項(xiàng)目差異化化的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目的的定位位要著著眼于于如何何放大和和利用用這些優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，與區(qū)區(qū)域需需求掛掛檔，，使得得項(xiàng)目目?jī)r(jià)值最最大化化。充分利利用區(qū)區(qū)位、、環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)、區(qū)區(qū)域沒(méi)沒(méi)有實(shí)實(shí)力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的的有利利時(shí)機(jī)機(jī)，發(fā)發(fā)揮文文化附附加值值，做做片區(qū)區(qū)內(nèi)最最具價(jià)價(jià)值的的產(chǎn)品品，滿滿足業(yè)業(yè)主對(duì)對(duì)高品品質(zhì)生生活方方式的的需求求。SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak區(qū)域認(rèn)知度較高交通便捷，展示面好教育配套資源良好地塊自身開發(fā)條件優(yōu)良

規(guī)模較小市政及生活配套相對(duì)欠缺開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及品牌優(yōu)勢(shì)不明顯機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市擴(kuò)展新區(qū)建設(shè)與發(fā)展前景創(chuàng)新空間較大價(jià)值提升

突出項(xiàng)目的升值潛力突出項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)突出項(xiàng)目區(qū)域的機(jī)遇

通過(guò)項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品的附加值，打造精品加強(qiáng)對(duì)新區(qū)規(guī)劃、建設(shè)的宣傳，并借政府大力發(fā)展之勢(shì)，把目前的配套不足轉(zhuǎn)化為對(duì)未來(lái)的憧憬

威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域待開發(fā)與已開發(fā)用地較多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力

利用優(yōu)勢(shì)資源，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)差異化產(chǎn)品求生存市場(chǎng)快速銷售，降低項(xiàng)目運(yùn)作周期填補(bǔ)市場(chǎng)空白，吸引目標(biāo)客戶融合外部資源，彌補(bǔ)不足項(xiàng)目SWOT分分析環(huán)境資資源提提供了了良好好開發(fā)發(fā)價(jià)值值，區(qū)區(qū)域城城市更更新規(guī)規(guī)劃提提供了了絕佳佳的機(jī)機(jī)會(huì)條條件，，項(xiàng)目目屬性性決定定了積積極的的延伸伸價(jià)值值項(xiàng)目周周邊教教育配配套豐豐富，，生活活、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)配套套尚不不齊全全，交交通便便利，，生活活居住住氛圍圍逐漸漸形成成。土地狀狀況良良好。。整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目地塊塊平整整，無(wú)無(wú)自然然條件件限制制，便便于開開發(fā)。。東營(yíng)市市區(qū)地地塊住住宅的的開發(fā)發(fā)是中中建國(guó)國(guó)際置置業(yè)開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的有機(jī)機(jī)構(gòu)成成部分分，其其成功功運(yùn)作作，將將大大大提升升中建建在東東營(yíng)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)知名名度。。地塊開開發(fā)符符合東東營(yíng)市市整體體規(guī)劃劃思路路。地塊東東邊、、西邊邊將沿沿濱水水廊道道的景景觀處處理，，東邊邊天目目路的的建設(shè)設(shè)，西西側(cè)商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)，以以及新新區(qū)發(fā)發(fā)展，，將為為本項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)帶帶來(lái)極極大利利好。。地塊總總體價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)估開發(fā)價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)估機(jī)會(huì)價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)估延伸價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)估第三部部分總總體定定位有句話話很經(jīng)經(jīng)典，，你是是想要要高端端的價(jià)價(jià)格，，還是是想做做高端端的產(chǎn)產(chǎn)品。。做高端端需要要實(shí)力力和決決心，，并不不是僅僅僅擁?yè)碛幸灰粋€(gè)好好地段段，把把戶型型面積積做大大即可可。很很多項(xiàng)項(xiàng)目，，往往往最后后剩下下的就就是那那些戶戶型面面積大大，單單價(jià)高高，總總房款款更高高的房房子，，而這這些房房子沉沉淀了了一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目大部部分利利潤(rùn)，，甚至至全部部利潤(rùn)潤(rùn)。高高端項(xiàng)項(xiàng)目不不僅僅僅是利利潤(rùn)高高，而而且風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也也大。。尤其其在東東營(yíng)這這樣市市場(chǎng)整整體供供大于于求的的三四四線城城市，，高端端產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)容量量小，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，造造成營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用高高，銷銷售周周期長(zhǎng)長(zhǎng)。確定一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的綜合合素質(zhì)、最最終產(chǎn)品定定位以及由由它們所引引發(fā)的銷售售業(yè)績(jī)，基基本上由以以下幾個(gè)方方面的因素素決定：1、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及及國(guó)家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策2、細(xì)分市市場(chǎng)的供需需對(duì)比及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀況3、項(xiàng)目自自身狀況（1）項(xiàng)目目整體規(guī)模模狀況（2）項(xiàng)目目所在區(qū)位位狀況（3）項(xiàng)目目硬件水平平（4）發(fā)展展商、建筑筑商、設(shè)計(jì)計(jì)公司及物物業(yè)公司的的實(shí)力與信信譽(yù)定位的決定定因素文化主題國(guó)國(guó)際風(fēng)情社社區(qū)一、總體定定位“文化主題題”彰顯項(xiàng)目核核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目整個(gè)處處于一個(gè)具具有濃郁文文化氣息的的板塊內(nèi)。。一方面有有勝利一中中、石油大大學(xué)這樣的的優(yōu)質(zhì)教育育資源，另另一方面東東營(yíng)新區(qū)云云集了政、、經(jīng)、教、、醫(yī)等高素素質(zhì)潛在消消費(fèi)群體，，而且隨著著區(qū)域的發(fā)發(fā)展，必將將吸引更多多這樣的人人群聚集于于此。文化主題之之強(qiáng)化1、組織各各種形式的的社區(qū)文化化活動(dòng)舉辦各種形形式的文化化主題活動(dòng)動(dòng)，有計(jì)劃劃、有步驟驟的進(jìn)行，，一方面突突出社區(qū)的的文化主題題內(nèi)涵，另另一方面也也是企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)抓不懈的的“客戶資資源維護(hù)””的品牌工工程。活動(dòng)內(nèi)容大大概分為———兒童文化活活動(dòng)類：歌舞、繪畫畫等才藝大大賽，智力力競(jìng)賽、兒兒童運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)、兒童創(chuàng)創(chuàng)意大賽、、兒童夏令令營(yíng)等各種種形式的兒兒童活動(dòng)；；定期邀請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)人士士光臨社區(qū)區(qū)為兒童文文化藝術(shù)特特長(zhǎng)的培養(yǎng)養(yǎng)等做專業(yè)業(yè)性的輔導(dǎo)導(dǎo)和培訓(xùn)。。老年文化活活動(dòng)類：組織老年活活動(dòng)組織，，如藝術(shù)團(tuán)團(tuán)、運(yùn)動(dòng)隊(duì)隊(duì)等，舉辦辦各種形式式的老年活活動(dòng)，如歌歌詠比賽、、舞蹈大賽賽、戲曲大大賽、棋牌牌比賽、書書畫大賽、、攝影大賽賽、釣魚比比賽等；家庭文化活活動(dòng)類：舉辦“才藝藝家庭”大大賽、烹飪飪大賽、家家庭運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)等賽事活活動(dòng)；訂期期邀請(qǐng)專業(yè)業(yè)人士舉辦辦插花培訓(xùn)訓(xùn)、烹飪培培訓(xùn)、家庭庭健康培訓(xùn)訓(xùn)、兒童教教育培訓(xùn)等等培訓(xùn)活動(dòng)動(dòng)。2、建筑風(fēng)風(fēng)格、園林林、景觀、、小品等體體現(xiàn)文化風(fēng)風(fēng)格建筑風(fēng)格體體現(xiàn)文化主主題社區(qū)的的穩(wěn)重、雅雅致、經(jīng)典典，追求建建筑形式的的歷久彌新新；同時(shí)注注重園林、、景觀、小小品等與文文化藝術(shù)元元素的結(jié)合合，增強(qiáng)社社區(qū)文化主主題概念及及其豐富性性和可參與與性；打造造標(biāo)志性的的“社區(qū)符符號(hào)”，如如上海大拇拇指廣場(chǎng)的的大拇指標(biāo)標(biāo)志等，增增強(qiáng)社區(qū)的的可識(shí)別性性和傳播性性。3、案名及及組團(tuán)名稱稱體現(xiàn)文化化個(gè)性社區(qū)的案名名及組團(tuán)名名稱體現(xiàn)文文化藝術(shù)個(gè)個(gè)性。“國(guó)際風(fēng)情社社區(qū)”體現(xiàn)國(guó)際化生生活品質(zhì)與生生活方式。一方面體現(xiàn)在在整體規(guī)劃方方面與國(guó)際人人居尺度相對(duì)對(duì)應(yīng)，強(qiáng)調(diào)““以人為中心心”的居住理理念，強(qiáng)調(diào)鄰鄰里關(guān)系的社社交需求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)對(duì)社社區(qū)品質(zhì)（產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)等硬硬件與物業(yè)管管理等軟件））的高標(biāo)準(zhǔn)體體現(xiàn)；另一方面體現(xiàn)現(xiàn)在建筑形式式上，建筑風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔，同時(shí)建建筑材料包含含了對(duì)節(jié)能環(huán)環(huán)保技術(shù)、自自動(dòng)化系統(tǒng)及及生態(tài)建筑的的利用，注重重風(fēng)格化、舒舒適化與人性性化，確立東東營(yíng)新區(qū)人居居的新標(biāo)桿。?！耙喇?dāng)代“橄橄欖型社會(huì)””理論，現(xiàn)代代型城市將形形成橄欖形的的社會(huì)結(jié)構(gòu)，，即中等收入入人群將占具具城市人口的的大多數(shù)?！薄备鶕?jù)東營(yíng)市城城區(qū)家庭收入入構(gòu)成情況，，08年?yáng)|營(yíng)營(yíng)市城區(qū)居民民人均可支配配收入最高收收入和最低收收入的數(shù)量相相對(duì)較少，多多數(shù)集中在平平均水平上下下，也就是橄橄欖形中間部部分。此外，，本項(xiàng)目由于于所處的區(qū)域域?qū)儆诎l(fā)展中中地區(qū)，且項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模較小小，因此本項(xiàng)項(xiàng)目的客戶群群定位應(yīng)針對(duì)對(duì)購(gòu)買力較強(qiáng)強(qiáng)且意欲改善善生活環(huán)境的的人群，采取取以速度換利利潤(rùn)的策略。。目標(biāo)客群定位位根據(jù)本項(xiàng)目地地塊條件、區(qū)區(qū)域價(jià)值、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、銷銷售預(yù)期等綜綜合考量，項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶定位為東營(yíng)營(yíng)市中高收入入人群。“以新區(qū)為核核心，以西城城區(qū)為重點(diǎn)的的中端及中高端端收入階層”本項(xiàng)目應(yīng)主要要面向西城區(qū)區(qū)的主流購(gòu)房房群體，著眼眼于塑造小區(qū)區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)勢(shì)、景觀觀優(yōu)勢(shì)，通過(guò)過(guò)對(duì)產(chǎn)品更加加人性化的設(shè)設(shè)計(jì)，憑借在在社區(qū)舒適性性、環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)、居住品位位等方面的精精心打造，以以極高的性價(jià)價(jià)比贏得市場(chǎng)場(chǎng)。根據(jù)我們對(duì)東東營(yíng)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)研，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的的總體定位及及與其他項(xiàng)目目的比照分析析，我們認(rèn)為為，本項(xiàng)目從從目標(biāo)客戶群群特征及目標(biāo)標(biāo)客戶群來(lái)源源上應(yīng)該做以以下分類：二、目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位職業(yè)家庭年收入需求偏好購(gòu)買傾向高端公司高層管理者、大型私營(yíng)業(yè)主20萬(wàn)元以上品質(zhì)導(dǎo)向型，追求高尚配套、追求產(chǎn)品舒適性、追求服務(wù)品質(zhì)、追求身份的象征、追求產(chǎn)品的投資價(jià)值別墅、類別墅、為主中高端高級(jí)公務(wù)員、公司中層管理者、中型私營(yíng)業(yè)主10-20萬(wàn)元性價(jià)綜合型，追求性價(jià)比，對(duì)于產(chǎn)品總價(jià)敏感，同時(shí)又對(duì)“個(gè)人成長(zhǎng)”環(huán)境重視，追求一定的品位和配套設(shè)施，如文化配套、運(yùn)動(dòng)配套等類別墅、花園洋房為主中端泛公務(wù)員，企業(yè)基層管理者、小型私營(yíng)業(yè)主、油田職工5-10萬(wàn)元價(jià)格敏感型，對(duì)產(chǎn)品單價(jià)和總價(jià)都比較敏感多層為主購(gòu)買能力上分分類：客群描述：客戶分布情況況油田單位職工工政府職能部門門人員中、小型私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主社會(huì)的白領(lǐng)階階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富富裕人群醫(yī)院、學(xué)校的的在職人員年齡范圍結(jié)合本項(xiàng)目其其它定位屬性性，我們認(rèn)為為本項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶將以成成熟穩(wěn)定的青青年人、中年年人為主，年年齡段在25~45歲之之間。其中：：25-35歲歲，初次置業(yè)業(yè)，靠父母協(xié)協(xié)助、。36-45歲歲，多為二次次置業(yè)人群，，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)穩(wěn)定，事業(yè)相相對(duì)成熟，提提高居住質(zhì)量量，是本項(xiàng)目目的主力客群群；46-55歲歲，這個(gè)年齡齡段的人群有有所分化，一一部分高收入入人群仍然是是本項(xiàng)目中高高端產(chǎn)品的購(gòu)購(gòu)買者。家庭情況家庭總?cè)丝谝灰话銥?~5人；事業(yè)相對(duì)比較較成功或出于于上升階段，，思維活躍，，家庭觀念較較強(qiáng)；一般只有一個(gè)個(gè)子女或到了了考慮生子的的階段；有父母同住，，但很少，大大部分是單純純的三口之家家；收入情況客戶家庭年多多數(shù)的收入在在5-15萬(wàn)萬(wàn)元之間，且且收入穩(wěn)定，，屬于東營(yíng)市市中高收入群群體。目標(biāo)客戶消費(fèi)費(fèi)特征本項(xiàng)目主力客客戶具有較高高的收入，且且收入相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，追求生生活品質(zhì)；住房消費(fèi)意識(shí)識(shí)相對(duì)超前，，更加注重居居住環(huán)境和房房屋品質(zhì)，健健康、舒適的的生活是其追追求的方向；；該類客戶年齡齡集中在30-45歲，，具有一定的的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和和社會(huì)地位，，對(duì)未來(lái)自身身發(fā)展和生活活充滿信心；；他們多受過(guò)較較好的教育，，對(duì)事物具有有較強(qiáng)的判斷斷能力，住房房消費(fèi)較為理理性；在注重產(chǎn)品品品質(zhì)的同時(shí)還還關(guān)注產(chǎn)品的的性價(jià)比，對(duì)對(duì)價(jià)格具有一一定的敏感性性?？腿悍诸惿罘绞骄幼》绞较M(fèi)方式中小型私營(yíng)業(yè)主·平時(shí)忙于打點(diǎn)生意，比較忙碌，晚上經(jīng)常會(huì)有應(yīng)酬；·有時(shí)和同鄉(xiāng)、同行一起聚會(huì)、聊天；·希望給家人一個(gè)舒適的住所，有時(shí)間的時(shí)候多陪陪家人；·一般已有住房，部分關(guān)注于生意，尚無(wú)住房，希望改善居住環(huán)境；注意住所的安全性；環(huán)境優(yōu)美，房子空間大，具有一定的升值潛力，周邊有學(xué)校。注重交際，餐飲、休閑類支出較多；購(gòu)物選擇在中檔商場(chǎng)及大型超市大中型私營(yíng)業(yè)主·生意規(guī)模較大，平時(shí)有人打點(diǎn)，工作時(shí)間自主安排；·具有較強(qiáng)社會(huì)資源和社會(huì)地位；·擁有比較舒適的住所，再次置業(yè)希望能夠擁有與自己身份和地位向匹配的住所；環(huán)境和位置最好的地方，大房子奢侈消費(fèi)品的主流消費(fèi)者；注重消費(fèi)場(chǎng)所的檔次及品味以與其身份匹配高級(jí)公務(wù)員·具有較強(qiáng)社會(huì)資源和社會(huì)地位，收入比較高，經(jīng)常會(huì)有應(yīng)酬注意自身的社會(huì)影響；·已有較舒適住所，再次置業(yè)希望環(huán)境好、與身份相適應(yīng)；社區(qū)居住人群高層次消費(fèi)能力很強(qiáng)，但低調(diào)，注重私密性泛公務(wù)員·工作穩(wěn)定，收入較高，生活規(guī)律，有時(shí)會(huì)有一些應(yīng)酬；·希望住在單位附近，和同事扎堆，有時(shí)單位會(huì)組織團(tuán)購(gòu)；·已有住房，再次置業(yè)希望改善居住環(huán)境或因政務(wù)中心搬遷在單位附近購(gòu)房；上班方便；與同事扎堆；注重性價(jià)比，中檔消費(fèi)場(chǎng)所的主流消費(fèi)群體公司職員·年輕化，文化較高，收入一般，比較忙，工作生活壓力較大；·希望在城市有一套自己的住房，少數(shù)已有房，望能改善一下；·關(guān)注住房周邊商業(yè)配套、交通、教育，總價(jià)承受能力差。交通便利、生活、教育配套齊全；總價(jià)不要太高；就近消費(fèi)，實(shí)惠快捷是其主要消費(fèi)主要著眼點(diǎn)公司基層管理者·年齡不是很大，文化較高，收入稍高，比較忙;·部分人已經(jīng)有房，希望能夠改善一下，部分人希望在城市擁有一套自己的住房；·關(guān)注住房周邊商業(yè)配套、交通、教育，總價(jià)承受能力一般。交通便利、生活、教育配套齊全；總價(jià)不要太高；開始注重消費(fèi)品的品質(zhì)，喜歡超市購(gòu)物，不時(shí)與家人、朋友聚餐公司中高層管理者·工作穩(wěn)定，有自己的生活規(guī)律和方式，希望晚上陪陪家人，周末逛逛商場(chǎng)；·有朋友圈子，喜結(jié)交不同行業(yè)精英，有時(shí)間會(huì)和朋友聚聚會(huì)；·在專業(yè)方面不斷提升，講究生活品味；·擁有住房，再次置業(yè)喜歡環(huán)境比較好，教育配套好的地方。有良好的教育配套高層次居住人群；開始享受生活，注重健康，養(yǎng)生、旅游等消費(fèi)支出明顯增多，商務(wù)應(yīng)酬較多油田職工·年齡和文化層次參差不齊，收入較高或者比較高；·一般有房，甚至有多套住房，但是面積偏小或居住不舒適；·追求比較舒適的住房或者投資升值；追求居住舒適性，關(guān)注環(huán)境和戶型及升值潛力。扎堆消費(fèi)；易受周圍人群影響外地在東營(yíng)經(jīng)商者·在東營(yíng)經(jīng)商多年，有意在此安家；·同鄉(xiāng)觀念比較強(qiáng)；·關(guān)注房子的升值潛力；追求家的感覺(jué)；要有升值潛力；與本地人保持一定距離，努力融入東營(yíng)客群分類及其其特征：指標(biāo)環(huán)境地段規(guī)模開發(fā)目標(biāo)內(nèi)因外因中檔具有一定景觀環(huán)境資源位于城市二三類地段，不被市民普遍認(rèn)可規(guī)模偏小，無(wú)法在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地短期回現(xiàn)具有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力較弱配套以日常生活配套為主，遠(yuǎn)離城市商業(yè)核心中高檔環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)較明顯，但缺乏獨(dú)享性位于城市較好位置，被市場(chǎng)所認(rèn)可中等偏大規(guī)模，具有一定市場(chǎng)影響力短期回現(xiàn)，兼顧品牌價(jià)值具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自己實(shí)力較強(qiáng)市政配套完善或有能力完善配套資源高檔絕對(duì)占有城市稀缺景觀資源城市地王領(lǐng)地大盤，具有市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位利潤(rùn)最大化，打造開發(fā)商知名品牌開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力雄厚占有完善配套或有實(shí)力完善配套√√√√√√檔次定位依據(jù)：三、檔次定位結(jié)合以上，我我們建議本項(xiàng)項(xiàng)目定位為：：東營(yíng)中高檔樓樓盤——以“一流流產(chǎn)品、二流流價(jià)格”，迅迅速提高市場(chǎng)場(chǎng)占有率，回回饋客戶，提提高企業(yè)品牌牌知名度及影影響力。新區(qū)高檔樓盤盤——從規(guī)劃、、建筑材料、、功能配套、、社區(qū)服務(wù)上上全面超越項(xiàng)項(xiàng)目一期，成成為新區(qū)的新新名片。1、高尚居住住功能2、親水建筑筑景觀展示功功能3、新生活方方式引導(dǎo)功能能4、雙景觀社社區(qū)示范功能能四、功能定位位項(xiàng)目區(qū)域空間間發(fā)展?jié)摿Υ蟠螅匀粭l件件優(yōu)越，住宅宅立地條件較較好，區(qū)域市市場(chǎng)物業(yè)開發(fā)發(fā)層次高，項(xiàng)項(xiàng)目具有開發(fā)發(fā)高尚居住產(chǎn)產(chǎn)品的條件。。項(xiàng)本項(xiàng)目濱水水景觀環(huán)繞，，如能早日呈呈現(xiàn)，濱水景景觀將給項(xiàng)目目帶來(lái)較好的的自然景觀，，高品質(zhì)的物物業(yè)建筑加上上親水景觀設(shè)設(shè)計(jì)，將形成成天然的綠色色水景建筑。。作為高品質(zhì)社社區(qū)，不僅要要有高品質(zhì)的的產(chǎn)品展現(xiàn)，，更重要的是是要有高素質(zhì)質(zhì)的人群居住住、高品質(zhì)的的生活方式，，高尚社區(qū)需需要建設(shè)一種種全新的生活活方式作為濱水景觀觀與自然景觀觀的一個(gè)有機(jī)機(jī)組成部分，，本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)應(yīng)與周邊生生態(tài)環(huán)境有機(jī)機(jī)結(jié)合，成為為生態(tài)保護(hù)，，環(huán)境融合的的典范，提倡倡綠色環(huán)保，，健康生活的的理念，在建建筑材質(zhì)，用用地開發(fā)，建建筑外觀等方方面體現(xiàn)生態(tài)態(tài)社區(qū)的核心心思想。核心問(wèn)題如何將小面積地塊規(guī)劃的具有特色且不呆板？如何通過(guò)規(guī)劃充分利用項(xiàng)目周邊的景觀資源？第四部分規(guī)劃及產(chǎn)品建議總體規(guī)劃應(yīng)該注意的事項(xiàng)：1.充分考慮城市與居住的關(guān)系

綜合考慮居住區(qū)與生活、工作、購(gòu)物、文化、教育、休閑等配套設(shè)施的銜接注重居住區(qū)與周邊市政的和諧共生，住區(qū)與城市互補(bǔ)，營(yíng)造方便、安全的居住環(huán)境實(shí)現(xiàn)住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，和與城市的共生2.注重項(xiàng)目地塊與周邊路網(wǎng)的合理銜接

基于地塊的實(shí)際因素，充分考慮項(xiàng)目用地與周邊道路的合理銜接轉(zhuǎn)變住區(qū)的“封閉式”管理模式提倡“融入城市”的“開放式”的小區(qū)開發(fā)理念，以促進(jìn)住宅小區(qū)與城市之間的和諧3.突出人與自然的關(guān)系，提倡生態(tài)規(guī)劃

突出人與自然，倡導(dǎo)住區(qū)與自然、住區(qū)與城市的融合生態(tài)規(guī)劃評(píng)價(jià)因素包括：住區(qū)建設(shè)選址，地形地貌利用，基地保護(hù)利用，人工環(huán)境建設(shè)，周邊環(huán)境協(xié)調(diào)關(guān)系等

區(qū)域?qū)σ?guī)劃要要求：由于地塊面積積較小，要求求規(guī)劃必須有有特色和主題題，才能夠在在市場(chǎng)上樹立立項(xiàng)目形象；；地塊緊臨環(huán)城城水系公園，，擁有良好的的外部經(jīng)管資資源，因此內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)計(jì)和外部景觀利用用將作為本項(xiàng)目目的規(guī)劃重點(diǎn)點(diǎn)；產(chǎn)品對(duì)規(guī)劃要要求：符合國(guó)家建設(shè)設(shè)緊湊型城市市的要求，避避免單一的土土地用途，便便于步行和非非機(jī)動(dòng)車輛出出行；自身?yè)碛信涮滋坠δ?，能夠夠?yàn)樽陨硖峁┕┡涮追?wù)。。1、地塊屬性性對(duì)規(guī)劃的要要求——2、基于客戶戶需求的規(guī)劃劃要求——地塊屬性與客戶需求是總體規(guī)劃要要重點(diǎn)考慮的的兩大方面。。根據(jù)項(xiàng)目客戶戶定位，本項(xiàng)項(xiàng)目定位為中高端客戶為主，這部分分客戶對(duì)住宅宅規(guī)劃主要需需求特點(diǎn)為：：·人性化化的空間布局局，要求居住住的舒適性·社區(qū)內(nèi)內(nèi)的人車分流流·樓座朝朝向正南或東東南，樓間距距大·擁有適適度的公共配配套·對(duì)景觀觀規(guī)劃和景觀觀設(shè)計(jì)的要求求規(guī)劃建議體系的五個(gè)指標(biāo)外部資源利用的合理性符合項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位符合開發(fā)成本控制有利于分期開發(fā)有利于營(yíng)銷推進(jìn)享受新區(qū)政府駐地逐漸帶來(lái)的大配套環(huán)城水系景觀的充分利用項(xiàng)目中高端的市場(chǎng)定位能夠轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃本項(xiàng)目不存在此問(wèn)題有賣點(diǎn)的規(guī)劃項(xiàng)目的中高端客戶定位規(guī)劃建議體系系的五個(gè)指標(biāo)標(biāo)：本項(xiàng)目地塊基基本為平整規(guī)規(guī)則的長(zhǎng)方形形，根據(jù)項(xiàng)目目的規(guī)模，整整體上建議將將地塊規(guī)劃為為四個(gè)功能相相對(duì)獨(dú)立完整整、空間形態(tài)態(tài)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的的住區(qū)。地塊一地塊二地塊四）地塊三住宅地塊評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)——噪音干擾程度度、私密性、、景觀綠化化、小區(qū)中心心/邊緣一、規(guī)劃布局局建議布局設(shè)計(jì)原則則：均好性：規(guī)劃為各種產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)均好好性賣點(diǎn)。如如平衡日照與與景觀資源享享受兼顧；差異化：突破常規(guī)兵營(yíng)營(yíng)式布局，形形成特色布局局；最大化：土地價(jià)值利用用最大化。住宅布局設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)節(jié)建議將地塊住宅開開發(fā)價(jià)值高的的位置規(guī)劃大大面積戶型；；樓宇間圍合成成具有封閉形形式感的居住住組團(tuán)，營(yíng)造造社區(qū)的鄰里里空間；一號(hào)地塊緊鄰鄰水系景觀，，周邊自然環(huán)環(huán)境最佳，地地塊居住價(jià)值值最高，可規(guī)規(guī)劃針對(duì)高端端客戶的高端端產(chǎn)品，充分分利用有利資資源，價(jià)值最最大化。二、三號(hào)地塊塊，居地塊西西側(cè)，有一定定景觀，居住住價(jià)值次高，，可規(guī)劃中高高端產(chǎn)品；四號(hào)臨近社區(qū)區(qū)商業(yè)，形成成一定干擾，，私密性略差差，可規(guī)劃中中小戶型的中中端經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品，首先推推出。市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議1、基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位2、基于開發(fā)目的的產(chǎn)品定位3、基于規(guī)劃條件的產(chǎn)品定位4、基于產(chǎn)品銷售前景的產(chǎn)品定位

功能定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求檔次定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求客戶定位對(duì)產(chǎn)品定位的要求高尚居住功能——項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅≌⒌貤l件較好，項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新空間大，具有開發(fā)高尚住宅產(chǎn)品的條件；東營(yíng)中高檔、新區(qū)高檔社區(qū)；中高端客戶——他們注重環(huán)境景觀和生活品位，追求舒適享受和私密性的生活方式，對(duì)生活配套相對(duì)不高。1、基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位快速回籠資金對(duì)產(chǎn)品定位的要求需要市場(chǎng)消化速度快、購(gòu)買力較強(qiáng)的產(chǎn)品（兩房、緊湊型三房）樹立品牌地位對(duì)產(chǎn)品定位的要求需要形象產(chǎn)品給予支撐（升級(jí)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品）2、基于開發(fā)目的的產(chǎn)品定位3、基于規(guī)劃條件的產(chǎn)品定位容積率限制，物業(yè)形態(tài)為低密度產(chǎn)品。4、基于產(chǎn)品銷售前景的產(chǎn)品定位70－90㎡的兩居室和90-110㎡的三居室，熱銷市場(chǎng)。二、產(chǎn)品定位建議：（一）產(chǎn)品組組合建議：住宅建筑形式式上多層+低層+花園洋房多層（5+1）主要是迎合市市場(chǎng)，前期低低價(jià)入市，快快速銷售，實(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠籠；及花園洋洋房主要是在在多層的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提升產(chǎn)品品品質(zhì)及提高高利潤(rùn)率；低層（4+1、、3+1）與與花園洋房主要是借產(chǎn)品品形式新、產(chǎn)產(chǎn)品的高品質(zhì)質(zhì)特性，一方方面實(shí)現(xiàn)差異異化競(jìng)爭(zhēng)，另另一方面花園園洋房產(chǎn)品將將成為本項(xiàng)目目的最高端產(chǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的利利潤(rùn)最大化及及品牌價(jià)值最最大化，并且且大大提高多多層產(chǎn)品的性性價(jià)比。層級(jí)產(chǎn)品類型作用客戶策略第一級(jí)：標(biāo)桿產(chǎn)品

花園洋房樹立項(xiàng)目的形象標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿。中高階層保證舒適度、強(qiáng)化特色，加強(qiáng)關(guān)注度第二級(jí)：明星產(chǎn)品多層低層形成市場(chǎng)旺銷熱點(diǎn)。吸引目標(biāo)客戶關(guān)注度城市中產(chǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)值，打造產(chǎn)品、服務(wù)帶來(lái)的高性價(jià)比。根據(jù)以上內(nèi)容容——產(chǎn)品定位原則則：考慮因素：開發(fā)商目標(biāo)：：銷售速度；產(chǎn)品形象在產(chǎn)產(chǎn)品上的體現(xiàn)現(xiàn)中高檔形象象形象全面超越越一期；戶型在滿足舒舒適的前提下下，適當(dāng)控制制面積，推出出創(chuàng)新產(chǎn)品；；注重小區(qū)環(huán)境境規(guī)劃，營(yíng)造造高尚、品味味社區(qū)；提升社區(qū)附加加值，智能化化和物管水平平與市場(chǎng)主流流項(xiàng)目相當(dāng)；；在以上各點(diǎn)滿滿足的情況下下降低開發(fā)成成本；花園洋房普遍遍特征：建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格，洋洋味十足，多為歐洲和和北美風(fēng)格；；建筑密度很低低（容積率小于1），綠化率較較高，強(qiáng)調(diào)景景觀均好，首首層普遍擁有有私家花園；；距離市區(qū)有一一定距離；在一定程度上上依賴于現(xiàn)代代都市文明，，環(huán)境舒適而而寧?kù)o；周邊邊配套較為完完善，購(gòu)物、、道路交通、、通訊設(shè)施等等的標(biāo)準(zhǔn)較高高；目標(biāo)消費(fèi)者定定位：中高收收入人群，甚甚至包括國(guó)內(nèi)內(nèi)高收入家庭庭。1、“花園洋房””（4.5））充分利用項(xiàng)目目周邊自然資資源優(yōu)勢(shì)與地地段優(yōu)勢(shì)，將將洋房定位為為本項(xiàng)目的高高端產(chǎn)品，以以層層退臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，滿足人人與自然的交交流需求，戶戶內(nèi)戶外的隨隨意切換，延延展了產(chǎn)品的的室外環(huán)境空空間，并且有有很好的視覺(jué)覺(jué)延伸效果。。不但規(guī)避了了傳統(tǒng)多層產(chǎn)產(chǎn)品呆板的立立面表現(xiàn)形象象，而且也最最能充分發(fā)揮揮低密度建筑筑在造型與空空間方面的特特色。洋房產(chǎn)品建議議1——4.5層情景洋洋房：首層設(shè)陽(yáng)光情情景房及私家家小院，往上上以層層退臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)，每上上一層都往里里有個(gè)退縮位位，這樣就營(yíng)營(yíng)造了下一層層都有一個(gè)露露臺(tái)或者花園園，戶戶均可可享受露臺(tái)生生活。一、二層都帶帶花園并可直直接入戶；三、四層大露露臺(tái)設(shè)置。獨(dú)有的自由空空間、錯(cuò)落的的花園和露臺(tái)臺(tái)活動(dòng)空間設(shè)設(shè)計(jì)是情景露露臺(tái)疊院的特特色之處。立面設(shè)計(jì)變化化豐富，戶戶戶退臺(tái)，外置置樓梯，入戶戶方式巧妙，，每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)結(jié)構(gòu)，使每戶戶擁有南向的的私家花園或或露臺(tái)在設(shè)計(jì)上融合別別墅的特點(diǎn)，，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)個(gè)性的突破，，最大的的特特色是７—８米的橫橫廳，戶戶有有露臺(tái)。主要為4層半半建筑，入戶戶方式巧妙：：首層：南向花花園入戶二層：南向露露臺(tái)入戶三層、、四層層：樓樓梯入入戶首層花花園入入戶首層情情景房房二層露露臺(tái)入入戶三層露露臺(tái)首層情情景房房層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；步入式設(shè)計(jì)，穿過(guò)院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；首層私家花園俯瞰露臺(tái)室外樓梯外置樓梯二層步入式花園頂層露露臺(tái)花花園首層戶戶型（145-160㎡）：南向私私家花花園入入戶、、情景景房、、錯(cuò)層層、超超大面面寬錯(cuò)層四四室兩兩廳雙雙衛(wèi)架空層層儲(chǔ)藏藏室南入口口首層層，位位于首首層，，獨(dú)享享私家家花園園，花池的的設(shè)置置，平平添主主人生生活情情趣。。獨(dú)有情情景房房，倍倍添院院居情情趣開間寬寬大客客廳和和餐廳廳，視視野開開闊、、采光光充分分超過(guò)20㎡㎡主人人房寬寬敞舒舒適，，可設(shè)設(shè)置走走入式式衣帽帽間三間主主臥組組織緊緊湊，，空間間利用用合理理架空層平面情景房錯(cuò)層12米錯(cuò)層三三室兩兩廳雙雙衛(wèi)露臺(tái)花花園入入戶，，私密密性、、歸屬屬感更更強(qiáng)7米以以上開開間，，近40㎡㎡橫向向客廳廳和餐餐廳，，視野野開闊闊，采采光充充分超過(guò)20㎡㎡的主主人房房寬敞敞舒適適，可可設(shè)置置走入入式衣衣帽間間三間臥臥室組組織緊緊湊，，空間間利用用合理理活動(dòng)區(qū)區(qū)（客客廳、、餐廳廳）與與休息息區(qū)呈呈小錯(cuò)錯(cuò)層格格局，，空間間層次次豐富富··附帶帶觀景景露臺(tái)臺(tái)露臺(tái)入戶錯(cuò)層二層戶戶型（135-145㎡）：南南露臺(tái)臺(tái)入戶戶、錯(cuò)錯(cuò)層、、客廳廳7.4米米面寬寬三層戶戶型（120-130㎡）：樓梯入入戶、、南南露臺(tái)臺(tái)、錯(cuò)錯(cuò)層、、客廳廳大面面寬錯(cuò)層三三室兩兩廳雙雙衛(wèi)超大開開間，，近40㎡㎡橫向向客廳廳和餐餐廳，，視野野開闊闊，采采光充充分超過(guò)20㎡㎡的主人房房寬敞舒適適，可設(shè)置置走入式衣衣帽間三間臥室組組織緊湊，，空間利用用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)衛(wèi)分離，互互不干擾活動(dòng)區(qū)（客客廳、餐廳廳）與休息息區(qū)呈小錯(cuò)錯(cuò)層格局，，空間層次次豐富附帶觀景露露臺(tái)錯(cuò)層露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露