XX年重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告區(qū)域市場概況（一）、永川市房地產(chǎn)市場基本情況永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商68家，其中42家三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)和9家二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，外地企業(yè)就有19余家。2000年以來，主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和現(xiàn)在市區(qū)中心地段開發(fā)，2002年全市在建項目共65個，面積32.575萬平方米，擬建項目7個面積7.74萬平方米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。南方集團、廣廈集團、光華地產(chǎn)等“外資”的強勢進入，無論是規(guī)模還是檔次上都給永川房地產(chǎn)業(yè)帶來了飛躍；渝西光華廣場、南方花園、偉映帝琴花園、名豪商貿(mào)區(qū)和棠城佳苑等一大批標志型住宅小區(qū)的相繼建成，在向房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)商家發(fā)出誘人信息的同時，更以較好的建筑、環(huán)境規(guī)劃，引來周邊城鎮(zhèn)人口安家筑巢。據(jù)悉，永川的高檔小區(qū)不僅吸引了周邊區(qū)縣（市）業(yè)主入駐，還吸引了相當一部分四川省和重慶主城區(qū)的人士落戶。(二)、商業(yè)永川作為一個二級城市，商業(yè)無論從規(guī)模還是產(chǎn)值來講，都無法和重慶、成都等大型城市主要商業(yè)中心相提并論。永川市的目前商業(yè)節(jié)點聚集在渝西廣場、名豪購物中心等繁華地帶，以及南大街的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、環(huán)南路的昌州綜合批發(fā)市場、川東農(nóng)貿(mào)市場等地帶。隨著市政府的遷移、永川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立，城市中心逐漸向城市東部移動。未來的商業(yè)節(jié)點將集中在匯龍大道一轉(zhuǎn)盤至三轉(zhuǎn)盤。二、區(qū)域樓盤供給狀況（一）永川住宅物業(yè)分布狀況永川住宅物業(yè)主要分布在匯龍大道一轉(zhuǎn)盤至三轉(zhuǎn)盤、西大街、南大街、勝利路、小南門川主溝、螞蝗橋等。匯龍大道一轉(zhuǎn)盤至三轉(zhuǎn)盤一線有渝榮·天之韻花園、奧韻·天居八號、帝琴花園、成全·空中花園、新東花苑、嘉信廣場、龍?！ゅ\繡花園；勝利路一線有福源村、棠城佳苑；西大街有港都·假日廣場；南大街聚集有永川南方花園、川東·農(nóng)貿(mào)大廈、祿川·川東人家；小南門川主溝有昌州城市花園，螞蝗橋一帶聚集有萱花學苑、學府花園等。（二）區(qū)域主要住宅物業(yè)供給狀況物業(yè)名稱總建筑面積（萬m2）渝榮·天之韻花園102090㎡教師新村24000㎡奧韻·天居八號110170㎡昌州城市花園140000㎡永川南方花園一期13萬㎡帝琴花園15萬㎡龍?！ゅ\繡花園4.25萬㎡福源村9600㎡棠城佳苑9600㎡港都·假日廣場1.2萬㎡據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年永川市在建項目共69個，面積32.575萬平方米，擬建項目9個面積7.74萬平方米。(三)基本情況調(diào)查（1）項目名稱渝榮·天之韻花園 教師新村奧韻·天居八號地址 經(jīng)濟開發(fā)匯龍二轉(zhuǎn)盤前行200米 市人大上行50米永川電信局旁開發(fā)商重慶渝榮房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 永川市文教建筑工程公司重慶金奧陶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 56661㎡ 7358㎡28000㎡建筑總體量102090㎡24000㎡110170㎡規(guī)劃形態(tài) 由4棟點式多層建筑、4棟連式多層建筑、1棟高層建筑圍和一期為兩棟點式多層建筑塔樓三棟連體小高層建筑，一棟高層建筑；群樓規(guī)劃為商場容積率2.3戶型面積三室兩廳、三室三廳為主三室兩廳：122.24㎡、114㎡三室三廳：115.29㎡、113.04㎡兩室兩廳：88.02㎡、62.06㎡三室兩廳：126.7㎡四室三廳：146.4㎡、162.8㎡兩室兩廳：87.95㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價1030起價760，均價800暫無公布主力總價12-20萬4萬-12萬銷售情況已經(jīng)銷售近90%銷售90%以上目前暫無銷售交房時間2004.102004.3客戶群體當?shù)厮綘I中小型企業(yè)老板為主，包括部分公務員當?shù)亟處煘橹饕蛻羧后w（2）項目名稱福源村祿川·川東人家昌州城市花園地址 勝利路28號川東農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)小南門川主溝（中山影都旁）開發(fā)商重慶騰龍實業(yè)有限公司重慶祿元建筑有限公司重慶昌州林杰基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)有限公司占地面積 2400㎡125畝建筑總體量9600㎡總建筑面積140000平方米規(guī)劃形態(tài) 塔樓為6棟多層建筑，群樓正在招商塔樓為6棟多層建筑，群樓正在招商呈扇形分布、半圍合組團式布局，形式有多層住宅、小高層電梯公寓、豪華花園洋房容積率戶型面積三室三廳：112㎡、135㎡三室兩廳：92㎡四室三廳：185㎡三室兩廳：129.56㎡、115.62㎡兩室一廳：83.8㎡平層二室一廳56平方米10%二室二廳80平方米/85平方米20%三室二廳115平方米/120平方米/130平方米50%錯層四室三廳180平方米10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）起價1100，起價600，均價700一期均價820，二期起價910主力總價10萬-20萬7萬-13萬二期8萬-18萬銷售情況一期銷售70%銷售近80%一期100%，二期近50%交房時間2004.22004.6一期已交房，二期2004.10客戶群體當?shù)厮綘I小型企業(yè)老板為主，包括部分公務員當?shù)厮綘I個體老板為主，當?shù)卦用衽c個體老板為主（3）項目名稱帝琴花園永川南方花園川東·農(nóng)貿(mào)大廈地址匯龍二轉(zhuǎn)盤南大街小橋子2號環(huán)南路88號開發(fā)商重慶偉映實業(yè)有限公司重慶南方集團重慶城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司占地面積110畝334畝建筑總體量15萬平方米一期13萬平方米規(guī)劃形態(tài)園林式立體花園小區(qū)布局以分散和集中相結(jié)合的方式，由景觀大道為中心，A、B、C、D、E五個組團為單位塔樓為一高層建筑與兩棟多層建筑構(gòu)成，群樓規(guī)劃為農(nóng)用商品批發(fā)市場容積率1.861.37戶型面積三室二廳二衛(wèi)一廚、三廳三衛(wèi)一廚、平層、錯層、躍層面積范圍：90-250㎡三室兩廳：131.15㎡、126.60㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價1200，起價1090均價900均價780，起價738主力總價8萬-20萬9萬-25萬11萬左右銷售情況一期售墼，二期近60%近60%銷售近80%交房時間一期2003.12.31二期2004.12一期2003.82004.5.28客戶群體當?shù)厮綘I小型企業(yè)老板與個體老板為主當?shù)厮綘I中小型企業(yè)老板當?shù)貍€體批發(fā)老板及部分原住居民（4）項目名稱港都·假日廣場成全·空中花園棠城佳苑地址內(nèi)環(huán)路東段與英井路交匯處匯龍一轉(zhuǎn)盤，高速公路出口前行500米勝利路中段開發(fā)商重慶港都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶成全房屋開發(fā)有限公司占地面積建筑總體量12萬㎡規(guī)劃形態(tài)塔樓為6F多層住宅建筑，群樓共三層正在整體招商容積率戶型面積三室兩廳、三室三廳建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價860，起價790起價950，均價1100主力總價11萬左右銷售情況近60%基本售墼交房時間2004.122003.12一期2003.7二期2004.12客戶群體永川當?shù)鼐用駛€體經(jīng)營老板為主當?shù)厮綘I小型企業(yè)老板與個體老板為主(5)項目名稱新東花苑龍?！ゅ\繡花園嘉信廣場地址 匯龍二轉(zhuǎn)盤移動通信旁匯龍大道二轉(zhuǎn)盤匯龍大道一轉(zhuǎn)盤開發(fā)商重慶天通物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積 25000㎡建筑總體量42500㎡規(guī)劃形態(tài) 板式高密度小區(qū)磚混結(jié)構(gòu)建筑框架結(jié)構(gòu)建筑容積率21.98戶型面積99.36-156.72110-136㎡116.65-131.57㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價900套內(nèi)均價：1100均價900主力總價 9萬-16萬12萬-14萬12萬-14萬銷售情況 銷售近50%目前近30%近70%交房時間2003.12.30客戶群體 該區(qū)域原居民永川市內(nèi)居民永川市內(nèi)居民（6）項目名稱學府花園萱花學苑濱河大廈地址 螞蝗橋螞蝗橋瀘州街開發(fā)商重慶昌州實業(yè)集團有限公司占地面積 2000建筑總體量5400規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑版式多層建筑容積率21.98戶型面積90-13095-147㎡97-131.76㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價750均價：800均價1000主力總價 8萬-12萬7萬-12萬10萬-15萬銷售情況 銷售近50%目前近30%近30%交房時間客戶群體 該區(qū)域原居民該區(qū)域原居民永川市內(nèi)居民（四）項目簡述（項目檔次/名稱/位置/規(guī)劃/優(yōu)缺點/總體評價）高檔項目（1）奧韻·天居八號項目優(yōu)勢：◆永川市少有的電梯房之一，采用裙樓加塔樓的建筑形態(tài)?！舻靥巺R龍大道二轉(zhuǎn)盤，待該項目入世之時區(qū)域內(nèi)渝榮·天之韻花園、帝琴花園等樓盤已經(jīng)逐步形成中高檔居住社區(qū)氛圍，待有利于樓盤銷售?！粼摌潜P為商住一體，并且商業(yè)比重在區(qū)域內(nèi)（匯龍二轉(zhuǎn)盤）的樓盤中是最大的，有利于吸引人氣。◆該樓盤是永川市第一家推出精裝修房，降低了購房的門檻，對永川的購房者具有一定的吸引力。項目劣勢：◆商住混雜影響了樓盤的檔次感；◆整個小區(qū)全部是高層建筑（三棟小高層，一棟31F高層）無疑增加了建筑成本?！繇椖繌娜ツ暌恢毙麄鞯浇衲耆晕撮_盤，在購房者的心中已經(jīng)造成不良影響?？傮w評價：從奧韻·天居八號的宣傳來看，該項目無論是在建筑規(guī)劃、小區(qū)配套等方面都堪稱永川的高檔商住區(qū)。其規(guī)劃的商業(yè)不僅僅只滿足本小區(qū)的基本生活配套，更有周邊其他樓盤將奧韻·天居八號的商業(yè)配套當作自己樓盤的賣點。奧韻·天居八號將來必定成為繼成全·空中花園之后，在匯龍大道上的第二個商業(yè)節(jié)點。（2）渝榮·天之韻花園項目優(yōu)勢：◆永川市第一家提出生態(tài)花園的住宅小區(qū)，證明開發(fā)商的營銷意識較強，開始注重概念炒作；◆該樓盤的廣告由重慶一家廣告公司代理,在廣告設(shè)計、樓書制作等方面較永川其他樓盤更新穎、更有特色；項目劣勢：◆廣告語引用龍湖物業(yè)廣告語，不利于開發(fā)商品牌的延伸與樓盤自身品質(zhì)的提升；◆地理位置滯后，將來會被“新東花苑”所遮擋?！裟壳盎緸楝F(xiàn)房，但是實景與宣傳相差甚遠。總體評價：渝榮·天之韻花園在高檔樓盤中價格具有一定的優(yōu)勢（建面起價800元/㎡），但地理位置相對靠后。由于受“奧韻·天居八號”商業(yè)規(guī)劃的沖擊，該小區(qū)自身規(guī)劃的商鋪只能滿足社區(qū)的需求，很難擴張。（3）帝琴花園項目優(yōu)勢：◆該樓盤采用板式結(jié)構(gòu)建筑布局，架空層高達4.5米，增強了小區(qū)之間的相互聯(lián)動性。并且在架空層設(shè)置了公眾設(shè)施；◆環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計等均是由深圳和重慶較為知名的企業(yè)或公司擔任，在相同價位的樓盤中性價比較高?！舻禺a(chǎn)代理公司（緯聯(lián)顧問）在重慶策劃代理銷售了較多樓盤，營銷意識較為先進。項目劣勢：◆價格較高，消費者定位較為狹窄，不利于迅速回籠資金進行二期建設(shè)?？傮w評價：開發(fā)商曾經(jīng)獲得“重慶50佳誠信企業(yè)”稱號，具有一定的號召力與美譽度，永川購房者容易受其引導。帝琴花園的建筑規(guī)劃在永川可數(shù)一二,特別是在形成準現(xiàn)房后其優(yōu)勢逐漸表現(xiàn)出來。（4）棠城佳苑項目優(yōu)勢：◆該項目一期是永川市開發(fā)較早的高中檔樓盤，在永川房市中具有一定知名度；◆地理位置毗鄰永川市商業(yè)中心，出行較為方便；◆在永川的早期樓盤中，該項目的小區(qū)規(guī)劃較好。項目劣勢：◆小區(qū)規(guī)模不大,與公路相鄰,比較嘈雜;◆由于地處繁華地帶,二期的開發(fā)規(guī)模不大.而且今后的持續(xù)性發(fā)展空間較小?？傮w評價：該小區(qū)一期開發(fā)較早，當時相同品質(zhì)樓盤不多，市場處于需求狀態(tài)，因此一期已經(jīng)售墼。該項目由于有良好的地段優(yōu)勢且小區(qū)規(guī)劃較好，因此在市場比較暢銷。中檔項目（1）永川南方花園地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約2公里）處。項目優(yōu)勢：◆南方集團公司的品牌優(yōu)勢；◆永川南方花園的戶型設(shè)計較為人性化；◆16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的充分體現(xiàn)項目的規(guī)劃優(yōu)勢；◆社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套較為齊全，有會所、游泳池、籃球場、超市、幼稚園、音樂廣場等；◆小區(qū)配備直飲水系統(tǒng)；◆小區(qū)優(yōu)秀的物管服務較永川的其他樓盤較好；◆永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。項目劣勢：◆項目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。永川市民目前仍習慣上把項目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施不夠成熟，人氣渙散；◆目前該項目的房價在永川屬于中等略偏高，項目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度；◆城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給項目銷售帶來一定影響?！粼擁椖康牡乩砦恢门c永川未來的發(fā)展區(qū)域相隔較遠，因此該項目的銷售一直停滯不前。由于售房部來客量較少因此售房人員工作毫無激情?？傮w評價：永川南方花園是南方集團進軍永川房地產(chǎn)市場的標志，在開發(fā)理念、經(jīng)營管理、市場銷售等方面都與南方集團在重慶的項目一脈相承，融合了較先進的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。但是由于項目所在地段各種設(shè)施配套較差，并且與永川的未來發(fā)展方向（城北）距離較遠，因此房價一直處于中檔價位，難以成為永川標志性樓盤。目前該項目已經(jīng)竣工，由于銷售量較差因此空置率較高。（2）成全·空中花園地處匯龍大道一轉(zhuǎn)盤向高速公路入口處100米，規(guī)劃為一棟裙樓加兩棟塔樓。目前裙樓正在整體招商。項目優(yōu)勢：◆永川市少有的電梯房之一，價格有一定的優(yōu)勢；◆臨近建設(shè)中的永川汽車東站，將來人氣旺盛，為裙樓的整體招商創(chuàng)造有利的條件；◆距離高速路出入口最近的大廈，且規(guī)劃的商業(yè)比重較大，易成為外地人認識永川的標志性建筑；◆規(guī)劃的住宅只有72戶，銷售強度不大，且在匯龍大道的眾多樓盤中價格適中，對購房者吸引力較強；◆裙樓頂部環(huán)境規(guī)劃較好。項目劣勢：◆由于商業(yè)部分規(guī)劃較大，且采用整體招商形式，一旦招商時間滯后將影響整個大廈的銷售；◆對業(yè)主而言，即將建成的永川汽車東站會帶來一定的負面影響，如：人流擁擠、噪音較大等?？傮w評價：成全·空中花園地理位置優(yōu)勢較大，合理的招商政策將吸引某些大型商場、超市入駐，從而帶動整個匯龍大道一轉(zhuǎn)盤區(qū)域包括汽車東站配套的商業(yè)發(fā)展。（3）昌州城市花園項目優(yōu)勢：◆與電影院、文化館、寺廟、永川中學、紅旗小學、客運中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相當便捷，有成熟的社區(qū)和商業(yè)環(huán)境。◆昌州城市花園綠化面積4萬平方米，綠化覆蓋率達32%，是永川市目前綠化面積最高的小區(qū)?！粽麄€小區(qū)依山而建，呈扇形分布、半圍合組團式布局，有多層景觀住宅、小高層電梯公寓、豪華花園洋房，兼顧了不同層次購房者的需求?！糸_發(fā)商在重慶的項目有一定的知名度，應具有一定的開發(fā)經(jīng)驗。地產(chǎn)顧問是重慶一家地產(chǎn)代理商，具有一定的操作經(jīng)驗。物管方面聘請龍湖物業(yè)管理，可間接提升開發(fā)商及樓盤自身品牌。項目劣勢：◆二期開發(fā)容積率較高；◆整個小區(qū)依獅子坡而建，永川地勢平緩大部分樓盤在較平坦地區(qū)開發(fā)。因此昌州城市花園開發(fā)成本相對較其他樓盤高；◆龍湖物業(yè)知名度與美譽度雖然較高，但是收費不菲。作為永川的大眾樓盤，對永川中低層次購房者有所抗性?？傮w評價：昌州城市花園地處繁華地帶，出行較為方便，整個小區(qū)綠化與配套設(shè)施較為完善。開發(fā)商與地產(chǎn)顧問各種開發(fā)、推廣意識比較到位。因此，一期基本售墼，二期由于整個市場競爭加劇，加之價格上漲，小區(qū)已經(jīng)初出雛形，一些弊端已經(jīng)呈現(xiàn)。由此二期銷售進展較為緩慢。中低檔項目（1）教師新村項目優(yōu)勢：◆由教育局下屬公司開發(fā)，總體銷量較好；◆戶型從62m2-160m2，兼顧了不同層次購房者的需求；◆首付較低，降低了購房者的門檻。項目劣勢：◆周邊環(huán)境較差，小區(qū)配套較為落后；◆地理位置與城市商業(yè)節(jié)點較遠；◆背靠坡型地帶，項目很難進行延續(xù)性發(fā)展?？傮w評價：該小區(qū)是為解決永川市內(nèi)部分教職員工無住房的困難而建，因此不允許進行商業(yè)推廣，由此小區(qū)知名度較低。由于該樓盤價格便宜，其購房者除教職員工外主要為永川市的拆遷居民。（2）川東·農(nóng)貿(mào)大廈項目優(yōu)勢：◆毗鄰永川農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，客源較為豐富；◆項目主要是以商業(yè)（農(nóng)副產(chǎn)品）為主，而該地區(qū)已經(jīng)形成農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的商業(yè)氛圍，因此招商難度不大；◆永川地區(qū)少有的電梯房之一。項目劣勢：◆該區(qū)域較為嘈雜，整個樓盤的品質(zhì)不高，難以吸引高端消費者購房；◆該樓盤戶型單一，總共兩種戶型可供選擇；◆該樓盤與南方花園相距不到1000米，市場競爭不容樂觀?！粼擁椖吭诮ㄖY(jié)構(gòu)上采用全框架結(jié)構(gòu)，每層樓采用現(xiàn)澆的建筑方式，無疑增大了建筑成本?？傮w評價：川東·農(nóng)貿(mào)大廈雖然品質(zhì)較差，但是由于是電梯房，銷售價格并不算很低（建面起價728元/㎡）。因此消費者定位就相對比較狹窄，只針對農(nóng)副批發(fā)個體經(jīng)營者。由于農(nóng)副批發(fā)市場較大，而住宅總體數(shù)量不多，因此住宅銷售難度也不是很大。（五）住宅市場物業(yè)特征分析◆由于城市房價低、流行面積較大的大戶型。◆由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費者偏好錯層、躍層，并認為是流行高檔戶型。◆消費者對小區(qū)房的了解甚為貧乏，對好房子的定價更缺少評判標準。◆各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級領(lǐng)導和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求?！衄F(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境?！敉獾馗鞔蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商把握機遇，加緊搶灘永川?！粲来ǖ貏萜教?，電梯房較少。隨著城市化建設(shè)步伐加快，電梯房將成為衡量樓盤品質(zhì)的重要參數(shù)?！粲来ń肽暌詠恚唐贩績r格增長幅度不大，甚至有些樓盤價格還出現(xiàn)了下降趨勢?！粲来ǖ妮^少一部分樓盤開始注重市場的細分、營銷包裝，盡管在價格上處于中高檔次但是銷售進度明顯比一些處于自然銷售的樓盤快了許多（例如嘉信廣場）。（六）永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢永川市現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)開發(fā)的早中期，以市中心城市改造為重點的商品房開發(fā)存在明顯的區(qū)域不平衡性。但是隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提高對居住環(huán)境的要求也逐漸提高。按照重慶市二屆三次全委會和永川市十一屆二次全委會要求，到2010年永川城鎮(zhèn)化水平將達到59%，主城區(qū)人口達43.6萬人，建成城區(qū)面積45平方公里，初步建成大城市框架。為此，永川正按照“一體兩翼”、“東擴南拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進永川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大安工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，培育壯大城市新區(qū)、產(chǎn)業(yè)新區(qū)和體制新區(qū)。現(xiàn)代大城市規(guī)劃、眾多新區(qū)的開發(fā)，無疑為永川房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展注入了新的活力。三、區(qū)域商業(yè)市場狀況（一）市內(nèi)商業(yè)物業(yè)分布狀況1、專業(yè)市場分布狀況：專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品批發(fā)市場，集中在南大街與環(huán)南路一線。南大街有專業(yè)的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，環(huán)南路的昌州綜合批發(fā)市場內(nèi)有一部分農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)。專業(yè)綜合批發(fā)市場主要集中在環(huán)南路的昌州綜合批發(fā)市場。專業(yè)電腦市場主要集中在下街子的新華電腦城與文曲路右側(cè)一線。新華電腦城是集中式的電腦經(jīng)營市場，類似于重慶的泰興市場；而文曲路一線則是離散性的臨街經(jīng)營的商鋪。專業(yè)家電批發(fā)市場主要集中在城南路，道路為8米寬雙向行駛單車道。道路兩旁為專業(yè)的家電批發(fā)商鋪，全國較多知名品牌（如TCL、廈新等）都有二級分公司。專業(yè)建材市場，永川市唯一的建材市場是匯龍大道二轉(zhuǎn)盤的騰龍建材裝飾城。專業(yè)家俱市場，永川的上規(guī)模的家俱專業(yè)市場有4個。匯龍大道二轉(zhuǎn)盤的騰龍家俱城、環(huán)南路的公交家俱市場、東外路的東科家俱城以及西大街的玉屏家俱市場。每個家俱市場的經(jīng)營面積都在5000平方米以上。2、餐飲娛樂業(yè)分布情況：永川市中高檔餐飲娛樂業(yè)分布較散，除各大賓館配套的餐飲娛樂業(yè)外。中高檔餐飲娛樂場地主要分布在文曲路的美食一條街，勝利路，其余在玉屏路、大南門、西大街等地呈零星分布。3、零售百貨業(yè)分布情況：主要以西大街、萱花路為主軸向外輻射到西外老街、玉屏路、勝利路等。城市中心商業(yè)節(jié)點在渝西廣場、名豪購物廣場。如：永川重百、名豪購物中心、山城超市、時尚麗人街等。（二）市內(nèi)商業(yè)物業(yè)基本情況調(diào)查（1）項目名稱中山小區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場家電市場經(jīng)營形式以售為主以租為主租售經(jīng)營面積商鋪15-60㎡商鋪平均15㎡左右攤位100-300㎡商鋪80-300㎡銷售價格（元/M2/建面）起價998，最高價3000/6500左右付款方式5成10年按揭//租賃價格（元/M2/建面）/商鋪10元/㎡·月左右攤位12-18元/㎡·月商鋪25-40元/㎡·月銷售(租賃)情況整個銷售率為30%。租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。售墼，絕大部分鋪面經(jīng)營良好公攤//物管及費用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃/其他費用按實際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類農(nóng)副產(chǎn)品主要是品牌家電（2）項目名稱港都·假日廣場東科家俱城時尚麗人街經(jīng)營形式以售為主以租為主租售經(jīng)營面積商鋪40-1000㎡攤位200-1000㎡商鋪30-100㎡銷售價格（元/M2/建面）1F均價90002F均價3000//付款方式5成10年按揭//租賃價格（元/M2/建面）/攤位20-30元/㎡·月商鋪30-50元/㎡·月銷售(租賃)情況整個銷售率為50%。租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。售墼，絕大部分鋪面經(jīng)營良好公攤/20%/物管及費用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃/其他費用按實際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類品牌家俱主要是品牌服裝（3）項目名稱新華電腦城昌州批發(fā)市場渝榮·天之韻花園經(jīng)營形式以租為主以租為主以售為主經(jīng)營面積攤位15-60㎡商鋪平均20-80㎡攤位30-80㎡商鋪30-200㎡建面價格（元/M2）//7000左右付款方式///租賃價格（元/M2/建面）攤位15-20元/㎡·月商鋪20元/㎡·月左右攤位12-18元/㎡·月/銷售(租賃)情況租賃情況一般，租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。整個銷售率為20%。公攤///物管及費用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃/其他費用按實際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類電腦及配件、耗材綜合批發(fā)/（4）項目名稱萱花學苑棠城佳境港都·假日廣場經(jīng)營形式以售為主以租為主以售為主經(jīng)營面積攤位40-60㎡商鋪平均50-70㎡商鋪30-90㎡建面價格（元/M2）/正面臨街4000元/㎡，側(cè)面3000元/㎡7000左右付款方式///租賃價格（元/M2/建面）攤位15-20元/㎡·月//銷售(租賃)情況租售已經(jīng)過半租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。整個銷售率為20%。公攤///物管及費用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一招商、租賃/其他費用按實際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類餐飲、小超市、餐飲、小超市/（三）本項目所在街區(qū)的調(diào)查東外街商業(yè)門面調(diào)查：門面價格：2700元/㎡—4500元/㎡，多數(shù)門面價格在3000元/㎡。門面租金：200—400元/月，多數(shù)門面租金在300元/月。門面面積：25—50㎡以35㎡為主。經(jīng)營業(yè)態(tài)：游戲廳、餐飲、門診、副食、家具等等為主。整個街區(qū)門面供應情況：門面供應總量：約18000㎡（已經(jīng)營門面約220個未經(jīng)營和未售門面約260個）門面存量：約6000㎡空置率：約45%銷售率：50%（四）市內(nèi)代表商業(yè)物業(yè)簡述1、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品批發(fā)市場市場位于永川市南大街中段，距永川客運中心900米，永川火車站500米，離成渝高速公路永川道口1500米,北鄰成渝鐵路，南接長江兩個碼頭，能同時進行30個車皮裝卸的鐵路專用線直通市場主區(qū)。市場與地面積12667平方米，規(guī)劃建筑面積231150平方米，設(shè)計總投資3.5億元人民幣。市場建設(shè)工程分三期進行，總投資4700萬元的一期工程已順利完工并投入使用，總投資1個億的二期工程正在建設(shè)之中,現(xiàn)已建成交易大棚6個，臨時門市11幢，商貿(mào)樓2幢，占地5000平方米的商住樓1幢，交易面積達3萬多平方米。電力、電信、通訊、供水、燃氣、金融保險、防洪、保安、綠化、運輸?shù)扰涮自O(shè)施和服務基本齊全。市場現(xiàn)已形成以糧油、飼料、蔬菜、水果、干鮮為主，輔以其它農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)批發(fā)市場格局，年成交量13萬噸，成交額達1.2億元，是西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。項目優(yōu)勢：◆舊市場經(jīng)營多年（1995年投入使用），已形成成熟的市場氛圍和周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；◆目前其經(jīng)營良好，人氣旺盛；◆占地面積廣，體量龐大；◆舊市場租金較為便宜，門面租金統(tǒng)一在10元/㎡·月左右，攤位租金最高1萬元/年（大約300㎡）。項目劣勢：◆市場老化，硬件設(shè)施落后，交通組織混亂，急需升級改造；◆業(yè)態(tài)較單一，整個市場總共餐飲店兩家，其他配套幾乎沒有。2、港都·假日廣場港都·假日廣場是永川市政府確定的火車站廣場片區(qū)進行舊城改造的重點項目。該項目占地百余畝，總建筑面積120000平方米，廣場面積16866平方米。該項目體量較大，其中商業(yè)部分比重約占24%，其商業(yè)形態(tài)規(guī)劃有港都風尚美食街、購物娛樂中心、時尚麗人街、農(nóng)貿(mào)、家俱市場等。項目優(yōu)勢：◆該項目是永川市重點民心工程，市政府專門成立了指揮部。將來的商業(yè)招商有一定的政策引導?！粼擁椖刻幱谟来瓦\中心與火車站的交匯處，左臨即將啟動的廣廈廣場。是永川的交通樞紐和物流中心，其地段極具商業(yè)價值?！舾鄱硷L尚美食街、購物娛樂中心，這兩種主力商業(yè)形態(tài)都是目前內(nèi)環(huán)路東段及英井路所缺少的，在可帶來人氣的同時，也增強了投資客戶的投資信心。◆設(shè)有多個出入口，形成了開放式的商業(yè)街?！羝渚幼∥飿I(yè)完全入住后可有近1萬的常住人口，可直接給商業(yè)物業(yè)帶來人氣。項目劣勢：◆從目前的營銷策略來看，雖然提出了該區(qū)新業(yè)態(tài)——購物娛樂中心以及時尚麗人街，但由于與常規(guī)交通樞紐地帶的商業(yè)形態(tài)不相符合，從能否成功引入到能否成功經(jīng)營都還有一定距離。3、匯龍商城匯龍商城即成全·空中花園的裙樓，位于匯龍大道一轉(zhuǎn)盤，毗鄰規(guī)劃中的永川汽車東站。裙樓一共三層樓，每層的建筑面積約1萬多平方米左右。目前開發(fā)商采取整體租售的方式操作。項目優(yōu)勢：◆臨近建設(shè)中的永川汽車東站，將來人氣旺盛，為裙樓的整體招商創(chuàng)造有利的條件；◆距離高速路出入口最近的大廈，且規(guī)劃的商業(yè)比重較大，易成為外地人認識永川的標志性建筑；項目劣勢：◆由于商業(yè)部分規(guī)劃較大，且采用整體招商形式，一旦招商時間滯后將影響整個大廈的銷售；4、東科家俱城東科家俱城位于中山大道東段，與本項目1號地塊相距不到500米。東科家俱城總建筑面積25000㎡，營業(yè)面積12000㎡，其裙樓一共兩層，全部為經(jīng)營中高檔家俱。項目優(yōu)勢：◆該家俱城配套較為完善，裝修格調(diào)較高。開發(fā)商對入駐的商家的家俱品牌、品質(zhì)嚴格把關(guān)，以維護整個家俱城的形象。◆針對中山路舊城改造，新的商品房林立而起，該區(qū)域家俱市場容量較大。目前家具城的A區(qū)已經(jīng)全部出租完畢。項目劣勢：◆租金價格較高：20-30元/㎡·月，并加上5元/㎡·月的物管費用，公攤則達20%。而永川市內(nèi)其他家具城租價在10-18元/㎡·月（詳細價格見附表二）?！裟壳霸搮^(qū)域人氣不太旺盛，周邊其他的商業(yè)配套較差。5、名豪購物廣場名豪購物廣場經(jīng)營范圍廣、品種繁多，其中廣場一樓營業(yè)面積2769平方米，二樓其經(jīng)營總面積為3000多平方米，共引進近200個商家和200多種品牌。三樓總面積為4000多平方米，主要經(jīng)營家電、文體、家居、餐飲娛樂，共引進100個商家和100多種知名品牌。項目優(yōu)勢：◆地處萱花路轉(zhuǎn)盤，為永川的繁華商業(yè)節(jié)點之一，帶動了區(qū)域內(nèi)其他業(yè)態(tài)經(jīng)濟發(fā)展（如飲食一條街、文曲路電腦街）?！糁貞c名豪實業(yè)集團勢力較為雄厚，除百貨業(yè)外還向地產(chǎn)、餐飲、娛樂等方向發(fā)展，業(yè)務擴展至周邊城區(qū)。項目劣勢：◆商品檔次參差不齊，有損商場的整體形象。(五)、商業(yè)市場特征分析永川的商業(yè)形態(tài)總體可描述為：兩大特色街、兩大商業(yè)節(jié)點、兩大農(nóng)貿(mào)市場、六大專業(yè)市場。兩大特色街道：即位于渝西廣場的時尚麗人街與位于名豪廣場的美食街。時尚麗人街毗鄰永川重百，其主要的商業(yè)形態(tài)為經(jīng)營中檔服裝。兩大商業(yè)節(jié)點：永川市目前的城市商業(yè)節(jié)點分布在以渝西廣場與名豪廣場為中心向外輻射500米左右。其經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為百貨零售，兼顧餐飲、娛樂以及其他的服務性行業(yè)。兩大農(nóng)貿(mào)市場：由于永川地勢較為平坦，城區(qū)市民的代步工具一般為單車。由此特性，永川的農(nóng)貿(mào)市場數(shù)量較少，規(guī)模較大。永川的集中型農(nóng)貿(mào)市場有兩個，一個為環(huán)南路毗鄰昌州批發(fā)市場的川東農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積可達1萬平方米；一個為東外街農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積有5000平方米左右。兩個農(nóng)貿(mào)市場幾乎可以輻射到城區(qū)范圍內(nèi)。故永川的農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)趨于飽和。六大專業(yè)市場：即電腦市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、綜合批發(fā)市場、家俱市場、建材市場、家電市場。（詳見10Page）綜述◆區(qū)域餐飲娛樂業(yè)和專業(yè)市場商業(yè)發(fā)達，但是餐飲娛樂行業(yè)沒有形成上規(guī)模上檔次的市場。雖然名豪廣場有美食街，但是由于受地理位置的約束，再擴張發(fā)展的空間很小。◆永川市是渝西走廊上重要的城市之一，其區(qū)位和交通的核心樞紐地位，使其商業(yè)具有一定的輻射能力；◆城東新區(qū)的興建，中山路大動遷帶來人流、商流的變遷。新的商業(yè)中心漸露雛形?！粲来ǘ鄶?shù)小區(qū)由于目前地域還不成熟，開發(fā)商對商鋪無統(tǒng)一規(guī)劃，故商鋪空置率較高◆永川大多數(shù)小區(qū)商業(yè)由于開發(fā)商沒有統(tǒng)一的規(guī)劃招商，因此空置率較高。已經(jīng)售出部分出租率很低，沒有形成較好的商業(yè)氛圍。目前有一些品質(zhì)較高的樓盤開發(fā)商（如天之韻以及新區(qū)的部分樓盤）已經(jīng)意識到這一問題，其樓盤的商業(yè)部分目前并未開售，有的持觀望態(tài)度，有的處于規(guī)劃中。四、區(qū)域供給市場結(jié)論（一）、住宅供給市場結(jié)論◆由于城市房價低、流行面積較大的大戶型。◆由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費者偏好錯層、躍層，并認為是流行高檔戶型?！粝M者對小區(qū)房的了解甚為貧乏，對好房子的定價更缺少評判標準?！舾鬣l(xiāng)鎮(zhèn)級領(lǐng)導和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求?！衄F(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境?！敉獾馗鞔蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商把握機遇，加緊搶灘永川?！粲来ǖ貏萜教?，電梯房較少。隨著城市化建設(shè)步伐加快，電梯房將成為衡量樓盤品質(zhì)的重要參數(shù)。◆永川近半年以來，商品房價格增長幅度不大，甚至有些樓盤價格還出現(xiàn)了下降趨勢?！粲来ǖ妮^少一部分樓盤開始注重市場的細分、營銷包裝，盡管在價格上處于中高檔次但是銷售進度明顯比一些處于自然銷售的樓盤快了許多（例如嘉信廣場）。（二）商業(yè)供給市場結(jié)論◆永川的商業(yè)形態(tài)總體可描述為：兩大特色街、兩大商業(yè)節(jié)點、兩大農(nóng)貿(mào)市場、六大專業(yè)市場?！魠^(qū)域餐飲娛樂業(yè)和專業(yè)市場商業(yè)發(fā)達，但是餐飲娛樂行業(yè)沒有形成上規(guī)模上檔次的市場。雖然名豪廣場有美食街，但是由于受地理位置的約束，再擴張發(fā)展的空間很小?！粲来ㄊ惺怯逦髯呃壬现匾某鞘兄?，其區(qū)位和交通的核心樞紐地位，使其商業(yè)具有一定的輻射能力；◆城東新區(qū)的興建，中山路大動遷帶來人流、商流的變遷。新的商業(yè)中心漸露雛形?！粲来ǘ鄶?shù)小區(qū)由于目前地域還不成熟，開發(fā)商對商鋪無統(tǒng)一規(guī)劃，故商鋪空置率較高?！粲来ù蠖鄶?shù)小區(qū)商業(yè)由于開發(fā)商沒有統(tǒng)一的規(guī)劃招商，因此空置率較高。已經(jīng)售出部分出租率很低，沒有形成較好的商業(yè)氛圍。目前有一些品質(zhì)較高的樓盤開發(fā)商（如天之韻以及新區(qū)的部分樓盤）已經(jīng)意識到這一問題，其樓盤的商業(yè)部分目前并未開售，有的持觀望態(tài)度，有的處于規(guī)劃中。親愛的朋友，上文已完，為感謝你的閱讀，特附加送另一篇《村級黨建工作的調(diào)查報告》范文，如果下文你不需要，可以下載后編輯刪除，謝謝！村級黨建工作的調(diào)查報告黨的十七屆三、四中全會指出：“加強和改進黨的基層組織建設(shè)，使黨的基層組織真正成為貫徹“三個代表”重要思想的組織者、推動者、實踐者。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力的基礎(chǔ)。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改進工作方式，創(chuàng)新活動內(nèi)容，擴大覆蓋面，增強凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)建“五個好”村黨組織、“五個好”鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織建設(shè)先進鄉(xiāng)活動為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長期得實惠的有效機制。為了深刻領(lǐng)會這一基層黨組織建設(shè)精神實質(zhì)，xx年xx月，我先后深入xx鄉(xiāng)xx村展開調(diào)研活動，在黨建方面進行了一些有益的探索?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況予以綜述。

一、主要做法

（一）完善了村級黨組織設(shè)置。

按照有關(guān)文件規(guī)定，有黨員xx余人以上的可以設(shè)立黨的總支。鄉(xiāng)村“一撤三并”之后，設(shè)立黨總支的條件已基本成熟?！痢量hxx鄉(xiāng)xx村率先一步，在探索農(nóng)村建設(shè)中，全鄉(xiāng)xx個村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因黨員不足xx人）之外全部設(shè)立了黨總支，以片區(qū)劃片聯(lián)合建立了黨支部，按照黨員特點、主導產(chǎn)業(yè)和片區(qū)發(fā)展需要成立了黨小組，在黨小組內(nèi)掛牌成立了黨員中心戶，作為黨小組開展活動的陣地，建起了村級“黨總支——黨支部一—黨小組——黨員中心戶”的功能型黨組織設(shè)置模式。在黨小組的設(shè)置上，既充分體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)特點，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮“雙帶”作用的能力，實行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。如成立片區(qū)活動監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場營銷黨小組等。在黨組織人員安排上，村主任兼任黨總支書記，支部書記由總支委員或黨員村干部兼任，支部委員和黨小組長從優(yōu)秀片區(qū)理事長或理事中選配。據(jù)統(tǒng)計，該鄉(xiāng)成立了xx個總支xx個支部xx個黨小組，基層組織機構(gòu)十分健全。

（二）發(fā)揮了無職黨員的作用。

“黨員政治上的先進性、組織上的純潔性和行為上的示范性”如何體現(xiàn)?通過調(diào)查全鄉(xiāng)實施的“先鋒工程”不難發(fā)現(xiàn)，無職黨員找到了發(fā)揮作用的舞臺。

1、推行了農(nóng)村黨員實事申報考核制度。每名黨員根據(jù)自己的年齡、能力、特長等實際情況向村級黨組織申報1—5件實事，并填寫《農(nóng)村黨員實事申報登記卡》，交村級黨組織審定后在全村進行公示，實行年度考核。廣大農(nóng)村黨員圍繞自己的申報的實事，積極主動開展工作，有的聯(lián)戶聯(lián)片落實產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有的登門入戶化解鄰里糾紛，有的為全村發(fā)展出謀劃策，有的帶隊外出務工經(jīng)商。據(jù)統(tǒng)計，xx年全鄉(xiāng)農(nóng)村黨員申報實事累計達xx件。xx村要求無職黨員聯(lián)系一個戶或一個片；落實一個致富項目；調(diào)解一件以上民事糾紛；培養(yǎng)一名入黨積極分子；為人民辦一件實事；為村獻一條計策等“六個一”的活動，使無職黨員深受教育和啟發(fā)，收到了實效。該村巖頭寨組黨員xx，已年滿xx周歲，在村里率先進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，自己的責任地全部發(fā)展烤煙，xx村村民xx，自愿申報聯(lián)系了一個xx多人的片，工作相當出色，僅落實烤煙就達xx畝，占全村的xx％。

2、創(chuàng)新了活動載體。xx鄉(xiāng)xx村開展了“四聯(lián)一創(chuàng)”活動。在村黨支部的領(lǐng)導下，按農(nóng)戶居住區(qū)劃分為若干小區(qū)，確定“雙帶”能力強，綜合素質(zhì)高的黨員和產(chǎn)業(yè)大戶作為各小區(qū)的聯(lián)系點和中心戶，其他黨員和思想素質(zhì)好的農(nóng)村經(jīng)濟大戶協(xié)助，農(nóng)戶就近自由組合建立小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)廣泛開展“科技聯(lián)學，產(chǎn)業(yè)聯(lián)辦，治安聯(lián)防，困難聯(lián)幫”活動，制定小康示范區(qū)標準，如xx現(xiàn)金收入xx元等共xx條標準，圍繞標準創(chuàng)建。xx鄉(xiāng)在“3+1”小康工程建設(shè)活動中，整合干部、黨員、農(nóng)村經(jīng)濟能人產(chǎn)業(yè)大戶三種力量，幫助中低等收入群體全面建設(shè)小康。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會——村理事會——互助組——基本農(nóng)戶的自治新模式。全鄉(xiāng)共建xx個自然村，xx個互助組，海選產(chǎn)生理事會成員xx人，其中黨員xx人，離退村干部xx人。該鄉(xiāng)服務理事會的黨員干部達到xx人，占農(nóng)村黨員總數(shù)xx人的xx％，占有“雙帶”能力黨員xx人的xx％，真正為農(nóng)村無職黨員提供了發(fā)揮作用的空間。xx村黨員xx，被選為xx村理事長之后，帶領(lǐng)村組群眾大搞公路建設(shè)，帶頭種植反季節(jié)蔬菜xx多畝，并采取包資金投入、技術(shù)指導、產(chǎn)品銷售等服務，與村組農(nóng)戶簽訂蔬菜種植合同xx多畝，帶動全村發(fā)展蔬菜xx畝。

（三）推進了民主政治建設(shè)。

黨的十七大報告指出：“黨內(nèi)民主是黨的生命，對人民民主具有重要的示范和帶動作用”，“從改革體制機制入手，建立健全充分反映黨員和黨組織意愿的黨內(nèi)民主制度”。XX鄉(xiāng)XX村開展“一主兩翼”的村級民主政治建設(shè)是發(fā)揚黨內(nèi)民主的具體體現(xiàn)。

一主兩翼的內(nèi)涵就是：以村民議事懇談會為主體，以代表聯(lián)系會和代表監(jiān)事會為“兩翼”的村級民主運行新機制。

議事懇談會是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五個組合并而成。最初并村時，由于矛盾交織，問題眾多，干群關(guān)系緊張，村支部采取議事懇談會的形式，把村內(nèi)的一切事務交由村民自己議定，充分體現(xiàn)人民當家作主的愿望。結(jié)果是村“兩委”與村民之間得到了溝通交流。

“代表聯(lián)系會”和“代表監(jiān)事會”使民主決策、民主理財、民主監(jiān)督等更加規(guī)范和科學。村民代表聯(lián)系會由村民代表參加，不是村民代表的黨員、村組干部列席，主要對議事懇談會懇談后需要決策的主題及重大事項的方案進行決策。一般采取代表討論、投票表決、作出決議、公布方案等程序。決策的內(nèi)容一般不超過議事懇談會的范圍。村民代表監(jiān)事會是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和責任感、正義感強的代表，對全村事務實行民主監(jiān)督的制度。村民共推薦了xx名監(jiān)事會成員，選舉產(chǎn)生了一名曾任多年支書的老黨員任主席，有xx名黨員，xx人擔任過村文書。監(jiān)事會成員的主要職責是監(jiān)督?jīng)Q策、監(jiān)督辦事過程和程序、監(jiān)督辦事結(jié)果、監(jiān)督財務等。

XX村通過“一主兩翼”的活動，解決了一些實實在在的問題。通過議事懇談會和村民代表聯(lián)系會，村里投資xx萬元修建了一條xx公里入組公路。為解決群眾看病難的問題，通過議事懇談和代表聯(lián)系會決定由村集體按人平xx元的標準建立了合作醫(yī)療。

“一主兩翼”活動架起了干部與群眾的連心橋，化解了矛盾，密切了黨群、干群關(guān)系，為黨的基層民主政治建設(shè)開辟了一條新路。

（四）突出了經(jīng)濟建設(shè)這個中心。

調(diào)查表明，各地在黨的建設(shè)上不是空對空，不是做表面文章，不搞一些華而不實的政治作秀，而是緊緊以經(jīng)濟建設(shè)為中心抓黨建，抓好黨建促進經(jīng)濟的發(fā)展。

XX鄉(xiāng)XX村以解決群眾的住房為突破口抓黨建，大力推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化，由此推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整。在村委會辦公樓周圍建起了一個長xx公里的小集鎮(zhèn)，場平近xx萬元都是村集體投資，達到了“三通一平”，現(xiàn)已有xx戶入住，初步形成了新型農(nóng)村村莊的雛形。該村黨支部不失時機地引導農(nóng)民調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶領(lǐng)老百姓種烤煙xx畝，畝平收入達xx元以上；發(fā)展林下養(yǎng)雞xx只，月收入xx元以上。

二、問題探析

（一）年輕黨員發(fā)展不夠。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全鄉(xiāng)存在黨員年齡老化、思想僵化、文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀。以XX村為例，xx年底，在冊農(nóng)村黨員xx名，其中xx歲以上的xx名，占xx％。有一部分黨員思想僵化、墨守成規(guī)，沒有開拓創(chuàng)新精神，絕大多數(shù)是初中文化程度，高中、大專的偏少。因而導致黨員綜合素質(zhì)偏低，缺乏發(fā)展經(jīng)濟的頭腦，更不用說發(fā)揮“雙帶”作用。老黨員雖然在不同歷史時期作出了一定的貢獻，但在新的歷史條件下發(fā)揮作用恐怕力不從心?，F(xiàn)今農(nóng)村許多年輕人外出打工，在村務農(nóng)的有些年輕人對黨組織缺乏認識，甚至有極個別村黨組織負責人害怕發(fā)展年輕黨員搶占了自己的位子，致使年輕黨員發(fā)展緩慢。隨著經(jīng)濟全球化的步伐加快，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)科技含量逐步提高，農(nóng)業(yè)的競爭壓力增大，這給農(nóng)村黨員發(fā)揮先鋒模范帶頭作用提出了新的難題，產(chǎn)生了新的考驗，對黨員的素質(zhì)提出了更高要求。因此，發(fā)展年輕黨員，培養(yǎng)黨員接班人就成了農(nóng)村基層黨組織最緊迫最急需的任務。

（二）黨內(nèi)活動開展不夠。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的村總支（支部）有機構(gòu)、有制度、有陣地和活動室，但開展活動很少。即便是開展活動，也就是“七一”期間培訓一至兩天，平時很少組織農(nóng)村黨員學理論、學技術(shù)、學文化，黨員除了交納黨費外，與普通群眾沒有多大區(qū)別，更不用說發(fā)揮先鋒模范作用。由于黨內(nèi)的活動開展少，黨員缺少知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)，黨內(nèi)不可能形成民主的氛圍，容易造成以黨代政、以言代法、以權(quán)謀私。長此以往，以村總支（支部）為核心的黨組織，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和號召力，普通黨員不理解，不配合，黨組織缺乏威信，思想難以統(tǒng)一，抓經(jīng)濟建設(shè)就等于一句空話。

（三）班子的作用發(fā)揮不夠。

村級黨組織是農(nóng)村基層政權(quán)的核心，她在經(jīng)濟社會發(fā)展、促進社會全面進步、在三個文明建設(shè)中有著舉足輕重的地位。如何體現(xiàn)“三