湖南常德市柳葉湖項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析報(bào)告

湖南省常德市柳葉湖項(xiàng)目

市場(chǎng)可行性分析報(bào)告

2013.3常德市下轄武陵、鼎城兩區(qū)，安鄉(xiāng)、漢壽、澧縣、臨澧、桃源、石門(mén)六縣和津市市。民族組成：漢、土、苗、回、維等15個(gè)民族。全市面積18189.8平方公里。城區(qū)面積297.4平方公里，包括了武陵區(qū)和鼎城區(qū)13年末戶(hù)籍總?cè)丝跒?07.2萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口142.1萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口465.1萬(wàn)人。城區(qū)面積小，城區(qū)人口65萬(wàn)。常州下轄兩區(qū)六縣一市，全市總?cè)丝?07萬(wàn)，但城區(qū)面積小，人口僅65萬(wàn)城區(qū)對(duì)六縣一市人口吸附力有限，未來(lái)市場(chǎng)容量相對(duì)有限城市基本概況——行政區(qū)劃“一主、一副”分別指常德中心城區(qū)和市域北部副中心城市（津澧一體化發(fā)展）；“四軸”包括兩條一級(jí)發(fā)展軸和兩條二級(jí)發(fā)展軸，兩條一級(jí)發(fā)展軸分別是沿張常高速公路和常長(zhǎng)高速公路的西北-東南向發(fā)展軸、沿常岳高速公路和常吉高速公路的東北-西南向發(fā)展軸；二級(jí)發(fā)展軸指沿澧水流域的北部城鎮(zhèn)發(fā)展軸，以及沿二廣高速和市域南北向高等級(jí)公路的中部發(fā)展軸。湘西北地區(qū)中心城市、綜合交通樞紐城市和生態(tài)宜居城市未來(lái)將以做大做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，鞏固輕工業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群，提升城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力；融入長(zhǎng)株潭，打造工業(yè)走廊，實(shí)施產(chǎn)業(yè)對(duì)接；對(duì)接珠三角和長(zhǎng)三角，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈。環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈城市基本概況——城市規(guī)劃城市規(guī)劃為“一主、一副、四軸”。環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈，城市影響力增強(qiáng)并輻射周邊縣市城市基本概況——人口增長(zhǎng)近兩年常德人口表現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，屬于湖南勞力輸出型城市城市基本概況——經(jīng)濟(jì)狀況常德歷年生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率（剔除價(jià)格因素）常德市自2006年以來(lái)，每年維持12%以上的GDP增長(zhǎng)率，11年由于受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的影響，從整體看，經(jīng)濟(jì)增速有所減緩；常德市經(jīng)濟(jì)情況在湖南排在第三名，人均GDP排名第五，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期。億元地級(jí)市GDP（億元）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名長(zhǎng)沙7153.13100091.416161.51岳陽(yáng)2430.5244006.457105.614常德2264.9439321.886349.25衡陽(yáng)2169.4430138.234866.347株洲1948.0149864.598051.513郴州1685.5236383.15874.696湘潭1438.0551709.828349.452永州1161.7522094.063567.4712邵陽(yáng)1130.0415760.672544.8314益陽(yáng)1123.1325864.274176.249婁底1118.1729332.134736.188懷化1110.5523257.593755.3411湘西土家族苗族自治州418.9416230.442620.6913張家界365.6524342.593930.5310全省24501.736906.15959.13

發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型國(guó)際城市發(fā)展研究標(biāo)準(zhǔn)城市基本概況——人均可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入雖然不斷增長(zhǎng)，但目前對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力仍較弱

常德城鎮(zhèn)居民收入水平近年來(lái)一直保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，年均增幅12%。元房地產(chǎn)市場(chǎng)——市區(qū)供銷(xiāo)情況市區(qū)商品房供需兩不旺，價(jià)格不高且漲幅放緩，后期價(jià)格上行壓力較大萬(wàn)㎡元/㎡市區(qū)商品房供需兩不旺，且供過(guò)于求，存量不斷增加，13年底市區(qū)商品房存量127.3萬(wàn)㎡，存量去化周期11個(gè)月；近幾年常德市區(qū)商品房?jī)r(jià)格快速上漲，但整體價(jià)格仍不高，且漲幅已現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，12年漲幅16%，13年漲幅11%；目前常德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅20766元/㎡，年漲幅9.6%，目前商品房?jī)r(jià)格已接近居民承受上限，受購(gòu)買(mǎi)力限制，后期商品房?jī)r(jià)格上行壓力較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)——在待售項(xiàng)目情況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)目前已知項(xiàng)目42個(gè)，其中在售項(xiàng)目32個(gè)，待售項(xiàng)目10個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)——板塊分析鼎城板塊城西板塊柳葉湖板塊城東板塊市中心板塊火車(chē)站板塊中心城板塊特點(diǎn)綜述：地域范圍多屬城市老城區(qū)，市政配套設(shè)施完備，新建商品房項(xiàng)目大多體量不大。價(jià)格范圍：當(dāng)前售價(jià)約在4500-6000元/㎡左右。鼎城板塊特點(diǎn)綜述：與舊城區(qū)以一條江分開(kāi)的新城區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，項(xiàng)目認(rèn)知度不高。價(jià)格范圍：當(dāng)前售價(jià)約3400-4100元/㎡左右。柳葉湖板塊特點(diǎn)綜述：東靠柳葉湖，自然環(huán)境較好。由于土地大多規(guī)劃為行政用地，所以新增項(xiàng)目較少。旅游資源主要支撐，當(dāng)前以低密度產(chǎn)品為主，休閑度假>日常居住。價(jià)格范圍：當(dāng)前售價(jià)約在5000-5500元/㎡左右。東城板塊特點(diǎn)綜述：原屬于郊區(qū)，上下高速公路必經(jīng)區(qū)域。地域范圍廣，項(xiàng)目比較零散。價(jià)格范圍：當(dāng)前售價(jià)約在4300-5400/㎡左右。西城板塊特點(diǎn)綜述：地域范圍屬于老城區(qū)的西邊，房產(chǎn)項(xiàng)目較少。依托煙廠、煙機(jī)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，客戶(hù)價(jià)值>居住價(jià)值。中高端客戶(hù)支撐，房?jī)r(jià)相對(duì)較高。價(jià)格范圍：當(dāng)前售價(jià)約在4200-6000元/㎡左右?；疖?chē)站板塊特點(diǎn)綜述：北城新區(qū)發(fā)展重點(diǎn)之一，未來(lái)商業(yè)集中地價(jià)格范圍：當(dāng)前售價(jià)約在4500-5600元/㎡左右。柳葉湖旅游度假區(qū)4A級(jí)景區(qū)距離市中心4公里房地產(chǎn)市場(chǎng)——柳葉湖現(xiàn)狀泉水橋高爾夫俱樂(lè)部柳葉湖距離市中心較近，目前仍處于開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，目前已建有泉水橋高爾夫俱樂(lè)部及環(huán)城路，常德柳葉湖低碳生態(tài)旅游城目前在建，生活及市政配套相對(duì)缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)——柳葉湖板塊市場(chǎng)柳葉湖板塊市中心板塊泰達(dá)潤(rùn)景園小高層5200元/㎡洋房：5400元/㎡別墅：13000元/㎡柳葉湖板塊目前已知在開(kāi)發(fā)及意向進(jìn)駐項(xiàng)目：1、常德柳葉湖低碳生態(tài)旅游城（上水集團(tuán)開(kāi)發(fā)）占地1300畝2、保利意向在柳葉湖板塊拿地1000畝保利意向在柳葉湖板塊拿地1000畝板塊以柳葉湖為中心，自然資源豐富（柳葉湖旅游度假區(qū)為4A級(jí)景區(qū)）；目前還屬于常德市郊區(qū)，周邊配套不成熟，主要依賴(lài)市區(qū)配套；版塊，物業(yè)以洋房、別墅等舒適度較高的產(chǎn)品為主；板塊房?jī)r(jià)在常德市區(qū)各板塊中處于中等水平。柳葉湖旅游度假區(qū)4A級(jí)景區(qū)板塊目前項(xiàng)目少，但隨著保利的進(jìn)駐及區(qū)域地塊的開(kāi)發(fā)利用，未來(lái)開(kāi)發(fā)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈金色世紀(jì)5100元/㎡潤(rùn)稷·七里橋堡5300元/㎡三一·翡翠灣5500元/㎡柳葉湖景區(qū)目前僅一個(gè)項(xiàng)目：泰達(dá)潤(rùn)景園項(xiàng)目分析——項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：1、項(xiàng)目位于柳葉湖景區(qū)2、項(xiàng)目總占地面積：600畝（40萬(wàn)㎡）3、項(xiàng)目容積率：2.04、項(xiàng)目土地價(jià)格：160萬(wàn)元/畝5、目前柳葉湖板塊價(jià)格：小高層5200元/㎡、洋房：5400元/㎡、別墅：13000元/㎡1、項(xiàng)目最大總建面積：80萬(wàn)㎡2、按常德目前熱銷(xiāo)項(xiàng)目5-10萬(wàn)㎡/年的年銷(xiāo)售量推算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)10年3、假設(shè)房?jī)r(jià)以4%的年均漲幅上漲，項(xiàng)目10年售罄……

項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)：小高層6200元/㎡、洋房：6500元/㎡、別墅：15500元/㎡項(xiàng)目分析——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額：項(xiàng)目容積率2.0產(chǎn)品類(lèi)型可選組合方式高層+小高層+商業(yè)高層+別墅+商業(yè)高層+小高層+別墅+商業(yè)做足容積率（80萬(wàn)㎡），全部售罄的理想狀態(tài)下“高層+小高層+別墅”的模式總銷(xiāo)金額可最高。初步計(jì)算：采用“高層+小高層+別墅“模式，可開(kāi)發(fā)高層產(chǎn)品：55萬(wàn)㎡，小高層產(chǎn)品：12萬(wàn)㎡，別墅：7萬(wàn)㎡，商業(yè)6萬(wàn)㎡體量（萬(wàn)㎡）價(jià)格（元/㎡）可實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)金額（億元）高層55620034.1小高層1265007.8別墅71550010.85商業(yè)6130007.8合計(jì)80——60.55項(xiàng)目分析——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算類(lèi)別分類(lèi)別單位建筑面積估價(jià)備注成本類(lèi)土地成本1250元/㎡土地出讓金及契稅前期勘察設(shè)計(jì)規(guī)費(fèi)150元/㎡——建筑安裝費(fèi)2500元/㎡——配套費(fèi)用650元/㎡水電，綠化，智能化等期間費(fèi)用576元/㎡銷(xiāo)售收入*6%（管理營(yíng)銷(xiāo)）后期費(fèi)用100元/㎡土地分割，產(chǎn)權(quán)交易及環(huán)衛(wèi)等營(yíng)業(yè)稅及其他616元/㎡銷(xiāo)售收入*5.55%財(cái)務(wù)成本180元/㎡財(cái)務(wù)成本按照13%計(jì)算小計(jì)6022元/㎡——收入類(lèi)單價(jià)預(yù)估7568元/㎡——所得稅——387元/㎡毛利潤(rùn)*25%凈利潤(rùn)——1159元/㎡——地塊單位建筑面積利潤(rùn)估算銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率可達(dá)17%，但開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)（10年或更長(zhǎng)）年均利潤(rùn)率較低項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)宏觀面1、柳葉湖板塊自然環(huán)境優(yōu)越，離市中心較近，天然的“生態(tài)宜居板塊”1、城市城區(qū)人口少，對(duì)下轄六縣一市人口吸附力弱，未來(lái)市場(chǎng)容量相對(duì)有限2、勞力輸出型城市，城市人口負(fù)增長(zhǎng)3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，人