論城市綜合開(kāi)發(fā)分析研究 行政管理專(zhuān)業(yè)

1緒論論城市的綜合開(kāi)發(fā)的含義主要是對(duì)準(zhǔn)備進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市的用地統(tǒng)一進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目級(jí)涉及到生活服務(wù)的設(shè)施建設(shè)情況。城市建設(shè)的設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目要相互之間要互相配合、互相銜接、互相協(xié)調(diào)才能在效益上取得良好的成績(jī)。城市綜合開(kāi)發(fā)的主要方式有兩種，其中一種是“用地的開(kāi)發(fā)”，而另一種是“建設(shè)開(kāi)發(fā)”。“用地開(kāi)發(fā)”的形式是由政府統(tǒng)一組織的進(jìn)行統(tǒng)一征地，發(fā)包的形式是組織招標(biāo)，由政府統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)規(guī)劃?！敖ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)”是建立在用地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)之后，進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)開(kāi)發(fā)用地。如住宅、園林、綠地、公共的建筑物、工業(yè)廠房、公用設(shè)備等。城市的綜合開(kāi)發(fā)要把規(guī)劃設(shè)計(jì)整合起來(lái)進(jìn)行建筑施工，進(jìn)行多渠道的多方融資并且進(jìn)行統(tǒng)一的管理運(yùn)營(yíng)。城市的綜合開(kāi)發(fā)必須以資本的運(yùn)營(yíng)作為城市綜合開(kāi)發(fā)的運(yùn)作資源，完成這一目的必須要有異于常人的商業(yè)頭腦、發(fā)展的眼光、要有深謀遠(yuǎn)慮的思想和源源不斷的創(chuàng)意。城市的綜合開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)是城市綜合體的開(kāi)發(fā)與建設(shè)經(jīng)營(yíng)。城市綜合體的含義是指在一個(gè)城市中，人們需要進(jìn)行活動(dòng)時(shí)產(chǎn)生的衣食住行及娛樂(lè)需要，例如大型購(gòu)物中心、各類(lèi)快餐飲食、高級(jí)酒店公寓、各式各樣的寫(xiě)字樓、休閑娛樂(lè)中心等。城市綜合體是需要通過(guò)這種各式各樣的建筑來(lái)表現(xiàn)，并且與交通進(jìn)行相互協(xié)調(diào)才能發(fā)揮其綜合體的性質(zhì)和功能。不同種類(lèi)的需要就產(chǎn)生不同的功能，不同的功能之間是存在著相互賴(lài)以生存、相互進(jìn)行價(jià)值互補(bǔ)的關(guān)系的。由這些關(guān)系結(jié)合起來(lái)，就形成了一個(gè)多功能、高效率且實(shí)用性強(qiáng)的城市綜合體。城市綜合體在種類(lèi)上可以劃分為三類(lèi)：一是比較成熟發(fā)達(dá)的城市中心區(qū)、二是今年興起的新型中心區(qū)、三是未來(lái)要建成的衛(wèi)星城。所有不同類(lèi)型的城市綜合體在它進(jìn)行自己的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)時(shí)都會(huì)有自己獨(dú)到的見(jiàn)解和側(cè)重點(diǎn)，但是所有的見(jiàn)解和側(cè)重點(diǎn)都會(huì)是圍繞著“綜合”二字進(jìn)行的，決不會(huì)超出這個(gè)范圍，否則城市綜合體的開(kāi)發(fā)的含義就會(huì)有所扭曲。(1)超大的空間尺度空間尺度的定義要從兩方面來(lái)說(shuō)，一是平面上，城市綜合體的占地面積一般來(lái)說(shuō)都是非常龐大的規(guī)模的，比如城市的天河城占地面積高達(dá)4.4萬(wàn)個(gè)平方米。二是空間上，城市綜合體的開(kāi)發(fā)不可能只在地面上開(kāi)發(fā)，這樣顯然不能滿(mǎn)足人們活動(dòng)空間的要求，要各方位開(kāi)發(fā)要盡可能的最大空間限度利用土地的資源。所以城市綜合體的空間開(kāi)發(fā)要涉及到上中下三部分，即為高處、地面和地下。(2)協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格城市綜合體的建筑風(fēng)格要分兩個(gè)范圍進(jìn)行協(xié)調(diào)。在整體的范圍看來(lái)，城市綜合體的建筑物需要與城市的外部整體的環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)，這樣看起來(lái)才不會(huì)覺(jué)得建筑物不協(xié)調(diào)，才避免顯得特別唐突。從局部的范圍看來(lái)，城市綜合體的在設(shè)計(jì)的方面，需要和城市風(fēng)格設(shè)計(jì)一致，甚至有的時(shí)候，城市綜合體在風(fēng)格設(shè)計(jì)上要襯托本座城市的風(fēng)格，二者形成相應(yīng)的聯(lián)系，形成相互的影響。(3)立體的交通體系要打造城市綜合體立體的交通體系必須要把內(nèi)外部交通的關(guān)系協(xié)調(diào)好，要把立體的交通體系多樣化，要開(kāi)通地下地面和人行天橋，并把他們統(tǒng)一協(xié)調(diào)，做好良好的配合。車(chē)輛和行人對(duì)道路的使用保持平衡,一般鼓勵(lì)步行系統(tǒng)和街面活動(dòng),鼓勵(lì)公共交通,各種交通方式協(xié)調(diào)共存。(4)現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)城市綜合體的景觀設(shè)計(jì)必須現(xiàn)代化，隨著社會(huì)的不斷變化，人們的審美也越來(lái)越高追求，現(xiàn)在城市綜合體的設(shè)計(jì)要更迎合大眾的審美，應(yīng)該多摻雜一些城市的傳統(tǒng)文化因素，順應(yīng)歷史發(fā)展的潮流，把好的都留下并大力發(fā)展。要順應(yīng)城市發(fā)展的潮流，應(yīng)多加入一些優(yōu)美的東西，相互融合貫通，做到合二為一。在考慮這些因素的同時(shí)，也要考慮人性化的因素要多為安全方面著想，做到美與安全同在。(5)復(fù)合的功能配置在城市綜合體的建設(shè)過(guò)程中在功能配置這方面的要求極具嚴(yán)格性。功能的配置必須多樣化、人性化、更加齊全完備。復(fù)合的功能配置是要把不同的功能的東西集中在一起，復(fù)合起來(lái)，從而形成一個(gè)功能完備、設(shè)備齊全的綜合體。就拿城市的天河區(qū)的正佳廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，正佳廣場(chǎng)的功能是比較齊全的，衣、食、娛樂(lè)樣樣具備，在正佳廣場(chǎng)可以吃飯、購(gòu)物、兒童娛樂(lè)天地等。正佳廣場(chǎng)的日常人流量的很巨大的，一座城市的綜合體要有復(fù)合的功能配置，才會(huì)有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展下去的機(jī)會(huì)。所以說(shuō)只有城市綜合體的功能設(shè)置完備齊全才能滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)高品質(zhì)生活的追求，才能使城市發(fā)展越來(lái)越繁榮，才會(huì)是一座城市長(zhǎng)興不衰。

2城市開(kāi)發(fā)和城市綜合體2.1城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的定義城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)是近幾年在大會(huì)上才被提出的，所以在國(guó)內(nèi)城市的綜合開(kāi)發(fā)還在不斷的摸索成長(zhǎng)。城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的定義的重點(diǎn)就在于“綜合”這兩個(gè)字，并且所有的開(kāi)發(fā)都必須是圍繞著這二字進(jìn)行的。城市綜合體的開(kāi)發(fā)要求要有一套完整的開(kāi)發(fā)程序設(shè)計(jì)方案，要進(jìn)把地利用的合理化、項(xiàng)目安排的合理化、項(xiàng)目資金使用情況的合理化、項(xiàng)目控制工期的合理化編寫(xiě)進(jìn)實(shí)施的方案中，要不斷的摸索前進(jìn)，要建設(shè)出一個(gè)合理、安全、舒適的生存環(huán)境和居住空間。即要在一定的范圍內(nèi)，以最優(yōu)秀的計(jì)劃進(jìn)行城市的綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，在一定的時(shí)間空間上給與我們最好的建筑。

2.2城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的途徑

城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的途徑有很多種，但綜合開(kāi)發(fā)的目的卻只有一個(gè)，目的是要給人們提供他們自己想要生活，給他們一個(gè)夢(mèng)寐以求的溫馨的家。俗話說(shuō)：顧客至上。所以在某種程度上要最大限度的滿(mǎn)足顧客的要求，這關(guān)系到開(kāi)發(fā)繁榮建設(shè)有地能否完全被充分利用，也直接關(guān)系到一座城市綜合開(kāi)發(fā)的成功與否。城市的綜合開(kāi)發(fā)不僅僅止于城市的住宅功能建設(shè)，現(xiàn)在隨著城市的發(fā)展和人們需求的日益壯大，已經(jīng)慢慢的從小規(guī)模配套發(fā)展到大規(guī)模的配套，如城市邊緣的別墅等。城市建設(shè)的綜合開(kāi)發(fā)繁榮途徑有很多，比如在資金方面，有必要額時(shí)候可以發(fā)股票上市，也可以發(fā)行債券、吸引外資融合外資、貸款等方法進(jìn)一步進(jìn)行投資貿(mào)易。2.3城市綜合開(kāi)發(fā)的新型模式―城市綜合體

城市綜合體是城市開(kāi)發(fā)的新型模式。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，廣東省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的越來(lái)越快，而經(jīng)濟(jì)就是城市化進(jìn)程的動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)而使城市化的進(jìn)程也越來(lái)越快。城市綜合體從客觀上來(lái)看就是一座城市的“城中城”，它比這座城市的其他地方要更加繁榮昌盛。就城市這座城市來(lái)講，城市的很多地方都有這個(gè)現(xiàn)象，就是一個(gè)地區(qū)的總有一個(gè)比較繁華的中心，然后四周都是那種比較舊的城區(qū)。城市的海珠區(qū)是一個(gè)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，除了商業(yè)、景區(qū)和高級(jí)住宅意外的都是比較舊的舊城街道。所以城市要發(fā)展到額又快又好，首先要改變這種普遍的城中村現(xiàn)象，其次要大力提高人們的生活水平和收入，才能徹底改變現(xiàn)狀。

城市綜合體比普通的城市要更快更好更全面的推動(dòng)城市的發(fā)展，城市綜合體的優(yōu)勢(shì)在于功能多樣化。就是在一座城市中或者一個(gè)中心區(qū)域，找到你想要的東西是一件特別容易的事情，交通方便，省時(shí)省事。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建成的最有利的地方還在于可以推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，提高當(dāng)下嚴(yán)峻的就業(yè)率，還可以改善人們的居住環(huán)境，真的是一舉三得的好模式，就應(yīng)該在城市大力倡導(dǎo)、發(fā)揚(yáng)、并且實(shí)行。2.4城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式

放射性的開(kāi)發(fā)模式是我國(guó)現(xiàn)階段的城市綜合體開(kāi)發(fā)的的最基本模式。城市建設(shè)綜合體的具體開(kāi)發(fā)模式如下詳述。

（一）科學(xué)選址是城市綜合體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵城市綜合體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于科學(xué)的選址方法。城市綜合體項(xiàng)目選址的條件是非常嚴(yán)格的，跟普通的老舊的房地產(chǎn)項(xiàng)目有所區(qū)別。一座城市的綜合體的選址是城市發(fā)展的關(guān)鍵要素，科學(xué)的選址關(guān)乎到很多方面的條件，而這些條件又直接決定了城市綜合體的商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。所以在一定意義上，城市綜合體的科學(xué)選址是綜合體能否快速成功進(jìn)入運(yùn)作的必然條件。就城市番禺區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例來(lái)說(shuō)，番禺區(qū)石一個(gè)潛力股，正在不斷的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，房?jī)r(jià)也是飛速上漲。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址可以說(shuō)也是特別的有遠(yuǎn)見(jiàn)了，它選在具有無(wú)限經(jīng)濟(jì)效益的番禺，不就得將來(lái)，番禺區(qū)可能會(huì)成為居住圣地，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)興起，人口眾多且相對(duì)比較集中，確實(shí)是一個(gè)何有前途的科學(xué)選址。（二）分期開(kāi)發(fā)、商業(yè)先行是城市綜合體開(kāi)發(fā)的基本途徑綜合體開(kāi)發(fā)的基本途徑是分期開(kāi)發(fā)和商業(yè)先行開(kāi)發(fā)。城市綜合體的開(kāi)發(fā)的占地面積都是十分龐大的數(shù)字，這么大的工程顯然不可能一次性就可以完成的，是需要比較長(zhǎng)一段時(shí)間的建設(shè)才可以完成的。這就表現(xiàn)出城市綜合體的開(kāi)發(fā)的基本途徑是需要分期開(kāi)發(fā)來(lái)完成的。分期開(kāi)發(fā)的目的就是為了減少工作壓力，但是分期開(kāi)發(fā)時(shí)必須要商業(yè)先行，即以商業(yè)目的為重。意思就是現(xiàn)在的很多商業(yè)樓盤(pán)或者居民大型樓盤(pán)，都是還沒(méi)有蓋頂就開(kāi)始分期銷(xiāo)售的，建成模型一個(gè)價(jià)格，做到中期一個(gè)價(jià)格，等收頂了有是一個(gè)價(jià)格，這樣的銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)就是以商業(yè)先行為原則的，貫徹落實(shí)的淋淋盡致的，非常值得學(xué)習(xí)。（三）迅速成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)是城市綜合體開(kāi)發(fā)的核心城市綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的核心就是比傳統(tǒng)的普通的房地產(chǎn)要更快的成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。快速的成功進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)有很多，其中最大的優(yōu)點(diǎn)為可以快速的回籠前期的投資成本資金，從而進(jìn)行下一步的投資，循環(huán)漸進(jìn)。而且還有利于提高后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，做到利滾利、錢(qián)生錢(qián)。就城市的東圃區(qū)的高德美居購(gòu)物中心奧體店來(lái)說(shuō)，是東圃區(qū)十分大型的購(gòu)物中心，客流量是毋庸置疑的。其占地面積27萬(wàn)平方米，此綜合體購(gòu)物中心與全球600多家頂尖的家具品牌、迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市、天河城百貨和國(guó)際電影院等強(qiáng)勢(shì)入駐并結(jié)成商業(yè)聯(lián)盟。這個(gè)綜合體購(gòu)物超市的交通四通八達(dá)，并且擁有7000多個(gè)免費(fèi)的停車(chē)位，像這樣大型的綜合體購(gòu)物中心可以吸引廣大的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)并且以這樣的人流量客流量，綜合體的租金價(jià)格不可能停留不前，這又是一個(gè)很成功的案例。所以說(shuō)，要想城市綜合體成功的有好又快，首先建成以后要迅速的投入運(yùn)營(yíng)。

2.5城市綜合體開(kāi)發(fā)模式的不足

城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式同樣是一把鋒利的“雙刃劍”，它不僅僅只有優(yōu)點(diǎn)，還有缺點(diǎn)還需要不斷的摸索新的道路不斷完善不足。（一）投資巨大、技術(shù)含量較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力要求比較嚴(yán)格城市綜合體開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有比較嚴(yán)格的要求，因?yàn)槌鞘芯C合體的投資巨大而且要求的技術(shù)含量還很高。一般的城市綜合體隨隨便便的開(kāi)發(fā)占地面積都達(dá)到幾十萬(wàn)平方米以上，有些更為大型的甚至達(dá)到了上百平方米的占地面積。城市綜合體的開(kāi)發(fā)跟地鐵的性質(zhì)是一樣的，投資非常的大，回收周期很長(zhǎng)，回收資金的速度很慢，這些都是城市綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的普遍問(wèn)題，所以在這里就要求開(kāi)發(fā)商必須具備非常強(qiáng)大的綜合實(shí)力，才能勝任這個(gè)投資。而且建設(shè)城市綜合體的難度系數(shù)非常的大，面積巨大，質(zhì)量裝修要求多，這無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)，因此很多大型的公司都望而卻步。城市綜合體還有一個(gè)重要的弊端，就是這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻那么高，就造成了市場(chǎng)的壟斷，這樣大型的綜合體幾乎都被壟斷與那幾家有實(shí)力的公司，這就需要今后慢慢發(fā)展改進(jìn)了。

（二）訂單式開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式不利于各商家的公平競(jìng)爭(zhēng)訂單式的開(kāi)發(fā)模式是指有些開(kāi)發(fā)商采取“不售只租”的商業(yè)模式。使得盈利的主動(dòng)權(quán)在開(kāi)發(fā)商的手里，開(kāi)發(fā)商說(shuō)不租就不租，這樣的模式讓小戶(hù)主很沒(méi)有安全感。而且這樣容易產(chǎn)生許多的私人情感，比如有親屬關(guān)系的就可以強(qiáng)勢(shì)入駐，這樣非常有違所謂的公平公正原則。許多商業(yè)的后期利潤(rùn)都是靠小商鋪和非合作商業(yè)的租金支撐的，這樣的格局就更加不利于商家的公平競(jìng)爭(zhēng)性了。如果不能解決這個(gè)不公平的競(jìng)爭(zhēng)因素的話，對(duì)城市的綜合體的長(zhǎng)久發(fā)展無(wú)疑是致命的打擊。

2.6城市綜合開(kāi)發(fā)的問(wèn)題的解決措施

（一）要學(xué)會(huì)運(yùn)用學(xué)到的知識(shí)，利用多方式、多渠道的方法籌集各路合法資金。用來(lái)彌補(bǔ)城市綜合開(kāi)發(fā)遇到資金不足的主要問(wèn)題。

（二）不斷的完善我國(guó)現(xiàn)有的土地制度，運(yùn)用網(wǎng)上和官方有利的資料進(jìn)行合理化的解決城市用地結(jié)構(gòu)不合理、土地范圍布局不合理的問(wèn)題。

（三）要?jiǎng)?lì)志于與房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化，將城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)和加快現(xiàn)代城市化進(jìn)程的腳步結(jié)合起來(lái)。

（四）必須要由深謀遠(yuǎn)慮的遠(yuǎn)見(jiàn)和獨(dú)到的個(gè)人見(jiàn)解才能在眾多的城市綜合體中獨(dú)樹(shù)一幟、博采眾長(zhǎng)。

（五）加快城市化建設(shè)的步伐的重點(diǎn)是要積極引進(jìn)外資企業(yè)的投資，爭(zhēng)取更多的發(fā)展投資資金，可以為城市綜合體的建成加快進(jìn)度。

總結(jié)：城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)已然成為現(xiàn)代化城市的重要發(fā)展方向，發(fā)展著其他房地產(chǎn)所不能替代的作用。城市綜合體的建設(shè)與發(fā)展在總體上來(lái)說(shuō)優(yōu)大于缺，可以作為一座城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。城市綜合的茁壯成長(zhǎng)有利于人們?nèi)找嫔畹木幼…h(huán)境，也有利于提高人們的生活水平，提高就業(yè)率，降低失業(yè)率。

3城市經(jīng)濟(jì)、城市承載力與城市開(kāi)發(fā)3.1城市經(jīng)濟(jì)與城市開(kāi)發(fā)城市經(jīng)濟(jì)是人類(lèi)從古到今不斷積累提高的目標(biāo)產(chǎn)物，它是人類(lèi)整個(gè)發(fā)展過(guò)程的關(guān)系紐帶，沒(méi)了它人類(lèi)就不可能有飛躍的進(jìn)步。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅僅只受到整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力的制約，還在于社會(huì)整體的發(fā)展速度。每一個(gè)城市由于地理環(huán)境和人文環(huán)境的不同也會(huì)相對(duì)產(chǎn)生獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，比如市土地資源，耕地面積占總土地面積的33.8%，森林覆蓋率高達(dá)39.19%，這不得不使其成為農(nóng)業(yè)主導(dǎo)的第一產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)即以電子信息、高端制造和新材料為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在人口的快速增長(zhǎng)之下，顯然會(huì)給城市帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題，于此同時(shí)也產(chǎn)生了生活環(huán)境、住房條件、生態(tài)環(huán)境、公共設(shè)施等的新問(wèn)題。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，雖然極大改善了人們的生活水平，但是對(duì)生活品質(zhì)和舒適度有了更大的需求，城市的規(guī)模擴(kuò)大應(yīng)如何保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又走可持續(xù)發(fā)展道路呢？城市綜合開(kāi)發(fā)的重要性在于它的形成，是慢慢演變而來(lái)的，城市經(jīng)濟(jì)是其核心和動(dòng)力，而對(duì)經(jīng)濟(jì)的消極影響非常難以克服。因此，及時(shí)的完善和調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及合理進(jìn)行城市綜合開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃是任何一個(gè)城市必不可少的重要工作。城市的開(kāi)發(fā)與城市前景的發(fā)展息息相關(guān)，在此進(jìn)步的過(guò)程，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，城市就需要不斷的開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅能提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體水平，而且還影響著居民生活條件和綜合國(guó)力。經(jīng)過(guò)周密策劃的城市開(kāi)發(fā)能帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引更大規(guī)模的資本和人口流入，進(jìn)而促進(jìn)城市的繁榮。隨著城市開(kāi)發(fā)系統(tǒng)不斷的完善，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市軌道交通與土地的合理分配，必然能使我國(guó)城市開(kāi)發(fā)的規(guī)劃水平和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)得到穩(wěn)步提升，繁榮發(fā)展我國(guó)城市綜合開(kāi)發(fā)理論。政府在城市綜合開(kāi)發(fā)中應(yīng)該占據(jù)倡導(dǎo)的重要地位，由專(zhuān)業(yè)人員精確地對(duì)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)和深入研究評(píng)估，把滿(mǎn)足居民生活需求和可持續(xù)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提，合理多元化開(kāi)發(fā)利用城市資源，把城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的效益最大化。3.2城市承載力與城市開(kāi)發(fā)首先，城市承載力是城市綜合開(kāi)發(fā)得以建設(shè)的前提條件。隨著城市的進(jìn)展速度越來(lái)越快，城市人口也對(duì)城市承載力提出了更高的要求，當(dāng)城市承載力達(dá)到一定程度后，城市就需要新的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從而彌補(bǔ)其不足。這種從而催生了大量的綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，既推進(jìn)了城市規(guī)模的擴(kuò)展，但同時(shí)也引發(fā)大規(guī)模的規(guī)劃改造舊城區(qū)，從而催生大量的綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。鑒于什么是承載力，它具有一個(gè)極限值，假設(shè)超過(guò)這個(gè)臨界點(diǎn)，就會(huì)城市造成一個(gè)很難治愈的傷害，使生態(tài)環(huán)境失去平衡、城市過(guò)度開(kāi)發(fā)而荒廢、人口過(guò)快增長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)承載不起等問(wèn)題。當(dāng)城市的承載力支持不了項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，即就是項(xiàng)目對(duì)城市的需求高出了城市承載力的水平，就需要采取改善承載力不足的措施[1]。城市綜合開(kāi)發(fā)的必要支撐條件就是城市綜合承載力，在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中需要得到相關(guān)的條件配合和基礎(chǔ)設(shè)施的支持早在2005年1月國(guó)家建設(shè)部就下發(fā)了關(guān)于要求各地著重研究城市的綜合承載能力，解決有關(guān)生態(tài)和資源的保護(hù)措施及城市的主干配套設(shè)施問(wèn)題。2007年從事國(guó)家建設(shè)工作的人員也提出了以提高城市綜合承載力為核心，推進(jìn)城市化。由此可見(jiàn)，提高城市的承載力不但可以指導(dǎo)城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)實(shí)踐活動(dòng)，還有利于國(guó)家對(duì)城市綜合承載力的總體規(guī)劃落實(shí)。在通過(guò)市的土地人口承載力分析

后，自2000年—2005年—2011年，土地人口承載力下降數(shù)據(jù)顯示140.00萬(wàn)人—136.00萬(wàn)人—89.42萬(wàn)人。目前在市人口發(fā)展的需要已經(jīng)超越了土地的人口承載力，但市的人口卻在增加，耕地也在逐年地減少。因此，可以采取更激勵(lì)人民意識(shí)的更低保護(hù)措施和出臺(tái)有關(guān)政策。如需對(duì)城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受城市承載力的影響做評(píng)價(jià)，則需要對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的改善措施進(jìn)行有必要的研究。詳細(xì)的研究?jī)?nèi)容及路徑可參考下圖：4城市綜城合開(kāi)發(fā)3.1城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與調(diào)控城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃是一種具有思維過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中總是有建設(shè)和邏輯性，目的是總結(jié)起所有對(duì)項(xiàng)目造成影響的可能，對(duì)未來(lái)起到科學(xué)、客觀的指導(dǎo)和控制作用，最終目的以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)方向。它以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，可以體現(xiàn)出其功利性、社會(huì)性、創(chuàng)造性、時(shí)效性和超前性的大型策劃活動(dòng)。如可以靈活運(yùn)用策劃到城市開(kāi)發(fā)中來(lái)，那么將會(huì)大大提高城市的綜合能力，城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃雖然在城市開(kāi)發(fā)中并沒(méi)有實(shí)際上的具體解決問(wèn)題的辦法，但是城市開(kāi)發(fā)離不開(kāi)策劃。策劃具有超前的科學(xué)指導(dǎo)效益作用，其必須要有足夠的策劃深度和細(xì)致深入、客觀現(xiàn)實(shí)及配合融入政府的政策。城市的發(fā)展不能只看到眼前的經(jīng)濟(jì)利益，更要注重的是生態(tài)環(huán)境和社會(huì)利益。策劃必須在城市建設(shè)啟動(dòng)之前做好調(diào)查數(shù)據(jù)分析、背景研究、分析項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境及編制科學(xué)合理的項(xiàng)目策劃，能為科學(xué)決策提供依據(jù)。最好做到能應(yīng)變預(yù)測(cè)到城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，及時(shí)地調(diào)整方案，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)項(xiàng)目的前期策劃工作不但可以使項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，達(dá)到三大對(duì)立統(tǒng)一的總控目標(biāo)，還可以使項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)帶來(lái)方便。城市項(xiàng)目的策劃思想與手法在不同層次城市開(kāi)發(fā)中的重要性見(jiàn)下表：對(duì)象目標(biāo)策劃內(nèi)容策劃主體發(fā)展現(xiàn)狀作用層次重要性城市總體規(guī)劃布局及調(diào)控把握控制好城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展行政政府概念不統(tǒng)一缺少相關(guān)規(guī)定，難以實(shí)現(xiàn)宏觀層響應(yīng)城市開(kāi)發(fā)總體戰(zhàn)略，減少人們生活困擾成片功能開(kāi)發(fā)區(qū)及公共建筑開(kāi)發(fā)策略，功能結(jié)構(gòu)研究市場(chǎng)有關(guān)部門(mén)及大型國(guó)企概念較清晰但手段不系統(tǒng)中觀響應(yīng)宏觀層為保證城市足夠的承載力做規(guī)劃住宅及辦公樓等民用建筑項(xiàng)目定位管理及經(jīng)營(yíng)構(gòu)思開(kāi)發(fā)公司實(shí)踐中廣泛運(yùn)用中觀微觀層次避免障礙、決策失誤和工程進(jìn)度滯后獨(dú)棟別墅及單體底層建筑目標(biāo)確立項(xiàng)目給周邊的影響受業(yè)主委托的建筑師實(shí)踐中廣泛應(yīng)用微觀層次保證單位工程的工期因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)具有不穩(wěn)定性，城市綜合開(kāi)發(fā)不能只靠市場(chǎng)的導(dǎo)向控制。城市開(kāi)發(fā)是一個(gè)眾多因素組成的長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，為了減少開(kāi)發(fā)的失誤，需要由專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行研究，政府也需對(duì)開(kāi)發(fā)的方向進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。如果缺少政府從中守衡價(jià)量，那么城市經(jīng)濟(jì)很容易造成金融風(fēng)暴，即很多商家以某些手段謀取利益，而導(dǎo)致最終不堪的后果。在市場(chǎng)上很多以?xún)r(jià)換量等都是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的嚴(yán)重不平衡，需要政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行宏觀調(diào)控來(lái)控制供需的大致穩(wěn)定。城市的綜合開(kāi)發(fā)在充分掌握城市各產(chǎn)業(yè)對(duì)空間需求量的同時(shí)，還能不讓有需求的領(lǐng)域供不應(yīng)求，雖然不需制約城市經(jīng)濟(jì)的繁榮，但是又不能建設(shè)太多資源，導(dǎo)致供過(guò)于求，避免浪費(fèi)城市資源。得出結(jié)論，城市開(kāi)發(fā)過(guò)程中，調(diào)控起矯正偏離的作用，必不可少。例如：市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，在全國(guó)大氣候的影響下，不但是個(gè)避暑勝地，房子的價(jià)格更是便宜，因此吸引了很多外地的人來(lái)買(mǎi)房，導(dǎo)致很多商家把房?jī)r(jià)提高，不斷的空手套白狼二手轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐蛇^(guò)度開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)占用了大量的城市土地，制約了其它基礎(chǔ)設(shè)施和功能區(qū)的發(fā)展，并且還嚴(yán)重破壞了當(dāng)?shù)亟煌ǖ某休d力。城市開(kāi)發(fā)策劃應(yīng)盡可能改善自己已有的弱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)隱藏的優(yōu)點(diǎn)。比如貴州的市的最大瓶頸，近來(lái)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所加快，但是在高等教育方面目前還是相當(dāng)落后，缺少發(fā)展的大量高端人才，戰(zhàn)略的發(fā)展需要一個(gè)系統(tǒng)的人才儲(chǔ)備。但是優(yōu)點(diǎn)確是少有的，又如：生態(tài)條件優(yōu)越，達(dá)到世界衛(wèi)生組織設(shè)立的清新空氣負(fù)氧離子標(biāo)準(zhǔn)上限，產(chǎn)業(yè)要素保障力強(qiáng)，配套支撐能力不斷攀升和產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)好。政府部門(mén)和大型的企業(yè)單位可以做好相關(guān)配合工作，為專(zhuān)業(yè)人創(chuàng)造更好的環(huán)境，使他們有更靈活的機(jī)制和施展空間。城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從策劃到完成的每一個(gè)工作都是關(guān)系密切的，為了大局觀要有一個(gè)大致的方向和清晰的思路，策劃的行動(dòng)方法應(yīng)該符合開(kāi)發(fā)建設(shè)及市場(chǎng)運(yùn)作的客觀規(guī)律，收集相關(guān)的資料調(diào)查分析；應(yīng)該與城市總體開(kāi)發(fā)策略大體一致，經(jīng)過(guò)調(diào)查分析結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)制定目標(biāo)；應(yīng)該最大發(fā)揮可利用的優(yōu)勢(shì)節(jié)省不必要的開(kāi)支。最后，應(yīng)從經(jīng)濟(jì)社會(huì)生態(tài)環(huán)境等多方面來(lái)綜評(píng)價(jià)一個(gè)策劃是否成功。城市內(nèi)部需求，城市結(jié)構(gòu)，行政區(qū)和自然條件都會(huì)影響城市的發(fā)展，在城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，單中心城市就會(huì)對(duì)中心產(chǎn)生很高的依賴(lài)度，就會(huì)被城市結(jié)構(gòu)所限制其發(fā)展速度。因此，城市政府應(yīng)該有意識(shí)的從中引導(dǎo)以及調(diào)控城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。政府充當(dāng)城市的管理者，在面對(duì)城市開(kāi)發(fā)中遇到一些偏離城市可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)積極發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。例如隨著現(xiàn)在的科技越來(lái)越進(jìn)步，城市需要越來(lái)越多的人才，政府部門(mén)要洞悉人才發(fā)展變化和解讀人才的現(xiàn)狀。市政府可以增強(qiáng)企業(yè)外部的競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)對(duì)外的宣傳力度，為真正有需要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員提供施展的平臺(tái)；提升普升空間和理順內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；增加專(zhuān)業(yè)教育人員，為未來(lái)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員所從事的職業(yè)作清晰的認(rèn)識(shí)和更深入的學(xué)習(xí)。3.2城市交通軌道與土地的綜合開(kāi)發(fā)隨著市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，人口的增多。一系列作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的交通擁擠問(wèn)題隨即而來(lái)，不但嚴(yán)重影響了城市的健康發(fā)展。而且隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口的數(shù)量不斷上漲，人口活躍的地方出行量大大增加，而本身房地產(chǎn)的建設(shè)程度就領(lǐng)先于交通軌道，這導(dǎo)致出現(xiàn)大量的出行問(wèn)題得不到解決，并且市的交通本來(lái)就不完善。它和土地的綜合開(kāi)發(fā)是自成體系卻相互交叉，在兩方互相作用之下，城市規(guī)劃部門(mén)更要公平、有序地配置空間資源，引導(dǎo)城市軌道交通建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)以及其他市政管線埋設(shè)的合理有序發(fā)展。因?yàn)槌鞘薪煌ㄜ壍朗且粋€(gè)城市最基本的發(fā)展條件，并且其具有很多為其可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)點(diǎn)。但是城市軌道交通建設(shè)對(duì)政府財(cái)政部造成的壓力也非常巨大，因?yàn)槠渖芷诤荛L(zhǎng)，并且需要的資金也是一筆大數(shù)目。由于“林城”的遵義城區(qū)的一條全長(zhǎng)2083米，寬36米的主干道被大山所阻擋，所以不得不挖山開(kāi)路，造成每公里的造價(jià)高達(dá)10億元以上，而且還有很多類(lèi)似的情況，以至于交通企業(yè)的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力趕不上而無(wú)法完成眾多目標(biāo)。而和軌道交通建設(shè)緊密聯(lián)系的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)因?yàn)閰^(qū)位條件的改善獲得更豐厚的收益，使其突出城市的優(yōu)點(diǎn)，吸引更多專(zhuān)業(yè)人才前來(lái)發(fā)展事業(yè)。土地開(kāi)發(fā)目的就是為了更好的適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，在新建、改建和擴(kuò)建的過(guò)程當(dāng)中不斷提高城土地開(kāi)發(fā)策劃的成效，利用深度和建設(shè)價(jià)值，城市土地具有的經(jīng)濟(jì)效益。[11]土地開(kāi)發(fā)以綜合開(kāi)發(fā)為主，相比其他單一的開(kāi)發(fā)模式，其更注重的是配合生態(tài)環(huán)境、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，土地開(kāi)發(fā)可以很好的的刺激房市場(chǎng)，帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，給就業(yè)人員提供了大量的就業(yè)平臺(tái)，有效地穩(wěn)定城市社會(huì)秩序，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，應(yīng)保持和政府的價(jià)值觀相一致，減少了土地開(kāi)發(fā)中的資源浪費(fèi)，生態(tài)環(huán)境破壞等問(wèn)題，以相互協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展和統(tǒng)籌兼顧等政府性原則為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。[2]最后，土地的綜合開(kāi)發(fā)是基于城市交通軌道之上的，應(yīng)將兩者的特性相結(jié)合，可以通過(guò)交通生成模型驗(yàn)證需求和供給是否匹配，若不匹配，則應(yīng)調(diào)節(jié)相關(guān)模型系數(shù)。因?yàn)槌鞘熊壍澜煌ǖ膬?nèi)部效益遠(yuǎn)小于外部效益，并且作為引導(dǎo)城市走向可持續(xù)發(fā)展的舉措之一，應(yīng)當(dāng)探索將外部效益內(nèi)部化的措施。城市交通軌道與土地的綜合開(kāi)發(fā)有利于把土地增值收益部分返還到交通軌道，擴(kuò)大了城市交通軌道的建設(shè)資金籌措途徑。兩者雖然是不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)域，開(kāi)發(fā)主體、資金來(lái)源和置地方式等也有明顯差異，因此要保證綜合開(kāi)發(fā)的順利開(kāi)展，必須從開(kāi)發(fā)管理、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、制定政策法規(guī)方面進(jìn)行整合，并切合實(shí)際選擇最優(yōu)開(kāi)發(fā)模式。3.3城市資產(chǎn)證券化與基礎(chǔ)設(shè)施

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們對(duì)生活的品質(zhì)要求越來(lái)越高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不但是提高居民生活質(zhì)量的重要因素，它還是城市繁榮發(fā)展的基本前提條件，一切的綜合開(kāi)發(fā)都已其為基礎(chǔ)。目前來(lái)看，雖然很多建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展速度快了不少，但是基礎(chǔ)設(shè)施不能配套城市所使用，制約了城市化的發(fā)展速度，導(dǎo)致上下班高峰期交通堵塞，生產(chǎn)效率底下等許多問(wèn)題。在這個(gè)配套策劃過(guò)程需要強(qiáng)大的市場(chǎng)策劃能力、區(qū)域規(guī)劃能力、建設(shè)組織能力和招商云營(yíng)運(yùn)能力，而這些能力都需要強(qiáng)大融資能力作為保障和支撐。在面臨巨大的成果和融資壓力時(shí)，資產(chǎn)證券化可以巧妙地幫助城市綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和修復(fù)財(cái)務(wù)報(bào)表。于此同時(shí)，可以與“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”相結(jié)合，進(jìn)而再通過(guò)資產(chǎn)證券化，可以更好地與PPP項(xiàng)目和資本市場(chǎng)相連接，實(shí)現(xiàn)拓寬融資渠道和盤(pán)活存量資產(chǎn)的目的。城市綜合開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)涉及到大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及多種公共服務(wù)和產(chǎn)品的提供，屬于智力和資金密集型的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要廣泛的社會(huì)資本來(lái)參與。尤其在建設(shè)項(xiàng)目的初期，基礎(chǔ)設(shè)施還不完善的時(shí)候，資金凈流出額巨大。由此可推出PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，吸引更多資本市場(chǎng)的投資人對(duì)綜合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域形成的存量PPP項(xiàng)目進(jìn)行投資，既增加了流動(dòng)性還優(yōu)化了結(jié)構(gòu)和盤(pán)活存量。同時(shí)，證券化意味著無(wú)法逃避資本市場(chǎng)的監(jiān)督，證券投資人對(duì)于項(xiàng)目的合規(guī)性要求要比PPP項(xiàng)目合作雙方都要高，因此要通過(guò)資產(chǎn)證券化的程序要相當(dāng)嚴(yán)格要求，實(shí)際上“倒逼”提升PPP項(xiàng)目的實(shí)時(shí)過(guò)程規(guī)范化，迫使政府更具有信用和契約精神。其缺點(diǎn)也是顯而易見(jiàn)的，主要有：交易機(jī)制不完善，期限不匹配，法律法規(guī)尚未健全和項(xiàng)目復(fù)合型強(qiáng)，不確定性風(fēng)險(xiǎn)大等。[3]政府要采取措施積極應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一系列難題，既要注意控制好供需關(guān)系，又要加強(qiáng)完善，提高基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)城市可持續(xù)性發(fā)展和利用率的推進(jìn)作用?；A(chǔ)設(shè)施完善既可以提高城市的整體形象，又能吸引更多的人口企業(yè)涌入，增強(qiáng)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見(jiàn)，城市的開(kāi)發(fā)內(nèi)容必然包括城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)。城市開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善后可以節(jié)省城市開(kāi)發(fā)所需要的資源，時(shí)間和人力物力。3.4城市宏觀投資環(huán)境評(píng)及綜合評(píng)估由于大型城市綜合開(kāi)發(fā)的涉及的子項(xiàng)目非常多，并且其周期天數(shù)環(huán)環(huán)相扣，因而在其整個(gè)生命周期的過(guò)程中會(huì)受到宏觀的牽制，對(duì)項(xiàng)目的三大對(duì)立統(tǒng)一因素都會(huì)產(chǎn)生一定的作用。特別是對(duì)一些自平衡的大型工程來(lái)說(shuō)，基本上每個(gè)因素都能直接影響項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。因此，如要對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)，就必須在了解清楚宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響的情況，對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的決策評(píng)估提供科學(xué)的依據(jù)。大型城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建主要包括評(píng)價(jià)方法主要包括評(píng)價(jià)方法的選擇和評(píng)估指標(biāo)體系的確定。對(duì)于一般項(xiàng)目而言，要給出明確的方向目標(biāo)，制定一套完整的方案，而如果是綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就要全面利用專(zhuān)業(yè)的技術(shù)做出科學(xué)的決策，就要依靠其進(jìn)行全面的綜合評(píng)估。具體來(lái)說(shuō)包括以下幾個(gè)方面。第一，在項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估基礎(chǔ)上進(jìn)行全面綜合評(píng)估；第二，形成整體性的項(xiàng)目可行性評(píng)估結(jié)論；第三，根據(jù)綜合評(píng)估結(jié)果提出項(xiàng)目改進(jìn)型意見(jiàn)和建議。[6]總的來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)影響的評(píng)估內(nèi)容包括宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度三個(gè)方面,在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中需要利用一系列的指標(biāo)賴(lài)體現(xiàn)，共同組成城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面評(píng)估指標(biāo)體系。如下圖所表達(dá)。城市綜合開(kāi)發(fā)的重要性在它的形成，不是一朝一夕，而對(duì)經(jīng)濟(jì)的消極影響非常難以克服。因此，及時(shí)的完善和調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及合理進(jìn)行城市綜合開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃是任何一個(gè)城市必不可少的重要工作。3城市綜合體得以開(kāi)發(fā)成功的要素分析3.1城市綜合體開(kāi)發(fā)成功的外部條件城市綜合體想要開(kāi)發(fā)成功，必須具有相應(yīng)的成功資質(zhì)與正確的機(jī)遇，從外部看開(kāi)發(fā)需要具備以下條件：（1）城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)城市綜合體的建筑規(guī)模十分龐大，就普通的建筑規(guī)模都兩位數(shù)以萬(wàn)平方米為單位計(jì)算的，一線城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都非常雄厚，而且人流量非常大，交通足夠便利，所以城市綜合體的建設(shè)要在一線城市進(jìn)行更為適合。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)突出區(qū)域經(jīng)濟(jì)四地理上極為重要的一個(gè)重點(diǎn)，城市屬于珠三角地區(qū)，臨近海岸，海外貿(mào)易繁盛不衰。珠三角地區(qū)距離長(zhǎng)三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)都相鄰，這樣的地理位置對(duì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是再好不過(guò)的了。（3）項(xiàng)目選址合理一個(gè)項(xiàng)目選址是否合理科學(xué)直接影響到這個(gè)城市綜合體未來(lái)的發(fā)展道路與前景。就城市南沙新區(qū)來(lái)講，建立了很多的購(gòu)物免稅中心，吸引人們前來(lái)消費(fèi)購(gòu)物，交通便利，公路直達(dá)，所以說(shuō)南沙新區(qū)也是一個(gè)選址合理且正確的典范。3.2城市綜合體開(kāi)發(fā)成功的內(nèi)部條件出入行的交通必須有保障。城市綜合體的發(fā)展是建立在交通是否便利的基礎(chǔ)上的，便利的交通對(duì)城市綜合體的發(fā)展起著巨大的作用?，F(xiàn)今所有的大城市都是以公共交通為主的出行方式，更快更省時(shí)間。為解決道路的擁堵帶來(lái)的煩惱，要建設(shè)城市綜合體必須先建立起四通八達(dá)的公共交通如地鐵、公交車(chē)、高鐵、火車(chē)等。必須滿(mǎn)足商業(yè)優(yōu)先原則。城市綜合體的開(kāi)發(fā)與建設(shè)都是圍繞商業(yè)在進(jìn)行的，城市綜合體的發(fā)展如何總是要靠商業(yè)利潤(rùn)來(lái)維持的，所以城市綜合體的開(kāi)發(fā)必須要以商業(yè)優(yōu)先的原則與人們?nèi)粘５男袨榛顒?dòng)方式結(jié)合起來(lái)。所以綜合體的開(kāi)發(fā)首先要滿(mǎn)足商業(yè)的需求，其次才是其他，以商業(yè)為主的開(kāi)發(fā)模式是最重要的，商業(yè)是利潤(rùn)的根本，是城市綜合體開(kāi)發(fā)的必由之路。動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)性。人、車(chē)、物是動(dòng)線的主要三個(gè)方向。人流量、車(chē)流量和物流量是城市綜合體的三個(gè)動(dòng)線，這三個(gè)動(dòng)線的設(shè)計(jì)的合理性直接關(guān)乎到城市綜合體的興衰與否。人流量的分散是非常重要的，城市地鐵的三號(hào)線是出了名的擁擠，尤其是體育西路，又稱(chēng)“地獄西”上下班的客流量如果不控制的話，非常容易發(fā)生意外。車(chē)流量也是需要重視的問(wèn)題，每到下班高峰期高速公路出現(xiàn)擁堵的情況早就習(xí)以為常了，所以很多時(shí)候?yàn)榱丝刂栖?chē)流量，城市采用控制單雙號(hào)的尾號(hào)車(chē)牌出行。物流量也要注意了，隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物成了每家每戶(hù)最重要的購(gòu)物方式，所以城市采用分段控制大貨車(chē)的出行，也是起到了很好的錯(cuò)峰作用的。

結(jié)論一座城市的綜合開(kāi)發(fā)是城市發(fā)展的根本道路，而發(fā)展是人們所能想到的最好的生存辦法，因?yàn)槁浜缶鸵ご?，不進(jìn)步就會(huì)被滅族，所以我們一直在進(jìn)步、成長(zhǎng)。城市綜合體的建設(shè)統(tǒng)一實(shí)施“布局合理、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃”的原則，這個(gè)原則很好的解決了規(guī)劃與建設(shè)之間的許多問(wèn)題。

城市十分具備建設(shè)開(kāi)發(fā)張城市綜合體西進(jìn)的空間戰(zhàn)略

的原則，就城市的市中心天河區(qū)的正佳廣場(chǎng)來(lái)講，建筑面積大約有100萬(wàn)平方米左右，項(xiàng)目的總用地面積約為345畝地。城市綜合體的附近人流密集且人流量大，正佳廣場(chǎng)地下兩層地上六層，由集中式的超級(jí)市場(chǎng)、電影院、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲店等組成。城市綜合體項(xiàng)目的組成是由五星級(jí)酒店、城市內(nèi)的高檔社區(qū)、5A級(jí)的寫(xiě)字樓和較為大型的購(gòu)物中心組成的。此項(xiàng)目傳承了萬(wàn)達(dá)一向倡導(dǎo)的一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即為一個(gè)城市中心的開(kāi)發(fā)理念。而城市中央的豪宅居住所追求得是舒適性、國(guó)際性、多功能、人文性的復(fù)合性的通過(guò)正佳廣場(chǎng)來(lái)完成“城中城”的生活方式的詮釋?zhuān)⑶以俅蜗破鹆顺鞘兄行牡膹?qiáng)大生命力和巨大的精神復(fù)蘇強(qiáng)勁。

城市綜合體必須以客流量為發(fā)展的保障。由公安部門(mén)的統(tǒng)計(jì)得出，城市2009年7月的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到了160萬(wàn)的高峰，并且預(yù)計(jì)到2020年城市的流動(dòng)人口會(huì)達(dá)到1000萬(wàn)人的頂峰。這樣十分龐大的流動(dòng)人口數(shù)量，所能夠帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的需求量是無(wú)比巨大的，把購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休閑等功能合為一體的商業(yè)頭腦可以大大的滿(mǎn)足城市綜合體的興起與不斷發(fā)展壯大。

地標(biāo)式的城市建筑

城市綜合體的一個(gè)特別標(biāo)志性的特征就是都在自己的城市建立起了屬于自己的地標(biāo)建筑物標(biāo)志。就城市的最標(biāo)志性建筑物城市小蠻腰而言，它是城市新電視塔，也是城市的新地標(biāo)。它傲然聳立在海珠區(qū)的赤崗站，自從二沙島主干道電視塔建成以后，主辦方向社會(huì)各個(gè)階層征集它的名字，有人看了它的形態(tài)就給它起名為“城市小蠻腰”，它的名字就是在這樣的產(chǎn)生的。在起名字以后，甚至有一家媒體還給出十萬(wàn)元的獎(jiǎng)金重獎(jiǎng)市民們給它起