新項目設(shè)備設(shè)施接管要點

1新項目設(shè)備設(shè)施接管要點

運營發(fā)展部2物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時（已通過政府相關(guān)部門竣工驗收），以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗。接管驗收的定義接管的要點

1﹑人員的選派。接管驗收需要的不僅僅是知識，更重要的是經(jīng)驗。應(yīng)挑選素質(zhì)好.業(yè)務(wù)精.經(jīng)驗豐富，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員和技術(shù)人員組成驗收小組負(fù)責(zé)驗收工作。2﹑工作要細(xì)致。在接管驗收中，工作一定要仔細(xì)。要注意檢查一些可能影響到正常使用的各種細(xì)節(jié)部分，站在業(yè)主的立場上，重點檢查使用功能和是否滿足節(jié)能﹑安全和環(huán)保要求細(xì)小部位，對檢查出的各類大大小小的問題都要記錄在案。3﹑督促開發(fā)商整改。在接管驗收過程中記錄備案的各類問題都要有處理意見，抓緊時間督促開發(fā)商監(jiān)督施工單位及時整改。接管驗收管理制度

所有工程項目必須由開發(fā)建設(shè)單位牽頭負(fù)責(zé)交接驗收。必須在系統(tǒng)正常，調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況而定），盡量檢查出設(shè)備存在的隱患后，方可進行驗收。在驗收過程中，應(yīng)以將來運行及維修為重點。如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)有書面記錄，并要求相關(guān)方整改。所有系統(tǒng)的驗收，應(yīng)以政府相關(guān)部門驗收合格證為必要條件。要求開發(fā)建設(shè)單位提供合同副本﹑技術(shù)資料﹑使用說明書﹑維修保養(yǎng)手冊，調(diào)試檢測報告及竣工圖紙，竣工資料等全部工程資料。清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備的保修起止日期﹑保修內(nèi)容﹑保修責(zé)任人及聯(lián)系方式。收齊由開發(fā)建設(shè)單位﹑安裝及供貨單位提供的備件及專用工具。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類

依據(jù)專業(yè)用途進行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。

供配電系統(tǒng)

一、設(shè)備資料

1、供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同的復(fù)印件

2、供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件

3、

供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件

4、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原件

5、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）原件

6、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原件

7、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運行檢驗記錄、運行許可證原件

8、配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、檢測報告、產(chǎn)品合格證等）原件

10、

配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件

11、防雷接地電阻檢測記錄及防雷引下線焊接記錄12、供用電合同的復(fù)印件7二、配電房1、地面鋪設(shè)光面地磚，并收踢腳線，墻面及天花抹灰面平整，面層涂料均勻；2、操作區(qū)鋪絕緣墊，配絕緣鞋、手套各一雙、高壓驗電棒一支、高壓開關(guān)操作桿或扳手一套；3、高、低壓、電容柜，開關(guān)粘貼功能標(biāo)識；4、低壓配電柜各出線電纜應(yīng)有銘牌，標(biāo)明出線的型號、規(guī)格、距離、用途及去向；5、安裝降溫設(shè)備（空調(diào)、排氣扇），配置干濕溫度計及應(yīng)急照明燈；6、機房安裝擋鼠板，配置手提式干粉滅火器及滅火器箱，照明燈完好；7、高低壓配電室及其它獨立的配電室內(nèi)的接地點應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點#號”的標(biāo)識；工作接地電阻值不大于10歐姆，防雷接地電阻不大于4歐姆；8、應(yīng)設(shè)置不低于10cm的防水門坎；9、互感器、開關(guān)、電纜等設(shè)備型號、規(guī)格、容量與設(shè)計圖紙相符；10、接線規(guī)范，壓接堅固，相色標(biāo)識清晰正確；11、各類儀表完好、顯示正確；

12、電纜溝內(nèi)電纜分層有序擺放；13、變壓器頂端不能安裝任何吊墜物

；供配電系統(tǒng)

供配電系統(tǒng)

現(xiàn)場測試1.模擬市電停，測試發(fā)電機能否按時自動啟動，雙電源切換柜能否自動切換送電，并用相序表測試發(fā)電和市電相序是否一致。2.送上市電，測試雙電源切換柜能否自動投入為市電，測試發(fā)電機能否在空載運行三至五分鐘后自動停機。3.測試功率因素補償控制器的手動與自動投切。4.電能表、互感器及其二次回路接線正確。91、地面平整，無返砂；2、有“水井房”、“強電井房”、“弱電井房”相應(yīng)識別標(biāo)識；3、井房門采用通鎖；4、管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎；5、井孔四周采用石棉和水泥封堵；6、照明燈完好；7、核對水表電表，一定要做到表對戶，戶對表，防止混淆。強、弱電井及水井房給排水系統(tǒng)

設(shè)備資料1、

給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件

2、給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件

3、給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件

4、水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號、額定功率、揚程、編號等）原件

5、設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件

6、設(shè)備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄原件

7、主要材料和制品的合格證或試驗記錄復(fù)印件

8、配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等）

9、

生活水池清洗消毒記錄、水質(zhì)化驗單及水池清洗消毒合格證原件

10、供用水合同及排水許可證復(fù)印件給排水系統(tǒng)

生活水泵房、消防水泵房1、地面鋪貼防滑瓷磚，并收踢腳線，地面設(shè)排水溝，排水溝用鑄鐵或塑料井蓋，集水井用角鋼架焊接、表面發(fā)紋不銹鋼做的井蓋覆蓋；2、墻面刮膩子灰，刷白乳膠漆，安裝五孔插座、干濕溫度計及應(yīng)急照明燈，照明完好；3、墻面掛供水系統(tǒng)圖；4、水管噴涂標(biāo)識，用箭頭標(biāo)明水流方向；5、安裝排氣扇，機房門安裝擋鼠板，配置手提式干粉滅火器及滅火器箱；6、濕式報警閥排水處砌裝水水池，池內(nèi)有地漏；濕式報警閥應(yīng)標(biāo)明供水區(qū)域及范圍；7、水箱安裝水位指示器，水箱蓋加鎖，溢水管口、通氣口用金屬絲網(wǎng)裝置；8、安裝帶玻璃防護罩的燈具；9、控制柜室需與泵房分開設(shè)置，地面高出泵房地面15cm以上，并設(shè)置門檻等設(shè)施，控制柜必須做專用基礎(chǔ)；10、高層建筑消防給水管道應(yīng)采取防超壓措施；11、消防給水管道的末端設(shè)置排氣閥。給排水系統(tǒng)

現(xiàn)場檢查1水泵房無異常聲響或大的振動；(2)電機、控制柜無異常氣味；(3)電機溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；(4)電壓表、電流表、水壓表指示在額定范圍內(nèi)；(5)水池、水箱水位正常，水箱蓋是否上鎖，溢水管口防蟲網(wǎng)完整；(6)閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；(7)供水管上閥門的閥蓋、閥柄完整無銹蝕，標(biāo)識完整清晰；(8)止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；(9)排水井是否有堵塞現(xiàn)象、排水井泵是否運轉(zhuǎn)正常，井內(nèi)是否有垃圾及泥沙。10查看水池是否配置不銹鋼爬梯給排水系統(tǒng)

現(xiàn)場測試1.低水位信號能否自動報警及停泵；2.水池溢水時，信號能否報警至有人值守的值班室；3.模擬一臺水泵出故障時，能否自動報警及起動備用泵；4.高水位時，水池進水控制閥能否自動關(guān)閉；柴油發(fā)電機系統(tǒng)

收集資料1.買賣及安裝合同2.操作及保養(yǎng)手冊3.出廠測試報告及隨機資料4.備件和專用工具清單5.噪音測量記錄（噪音標(biāo)準(zhǔn)，按<工業(yè)企業(yè)噪音衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(試行)>，對發(fā)電機房噪聲測量，測試點選在設(shè)備房邊界外1.0M處，距地面1.2M；先測本底噪聲，再使設(shè)備運行，運行穩(wěn)定后，關(guān)上房門，測量運行噪聲，最大不得超過85分貝）。15發(fā)電機房1、地面鋪設(shè)光面地磚，并收踢腳線，墻面及天花抹灰面平整，面層涂料均勻；2、發(fā)電機燃油箱的進油口設(shè)置在宜裝卸位置，方便加油，油箱有油位標(biāo)識，可以清晰看到油位；通氣管必須通到安全地帶，并有防爆和防倒灌措施。3、配備移動式及手提式消防滅火器材，配備發(fā)電機房專用滅火系統(tǒng)；4、隨機配備一套專用維修工具；5、油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，通風(fēng)良好，箱底放置消防沙。配置消防鐵桶二個，鐵鍬一把；6、配置比重計及浮充電裝置；7、配置干濕溫度計及應(yīng)急照明燈；8、采用高效吸音材料和降噪消聲裝置對進、排風(fēng)通道和排氣系統(tǒng)進行降噪處理，使之噪聲排放達到國家標(biāo)準(zhǔn)；9、按當(dāng)?shù)丨h(huán)保要求，設(shè)置煙氣消減裝置；10、發(fā)電機組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有防火門的獨立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。柴油發(fā)電機系統(tǒng)柴油發(fā)電機系統(tǒng)

啟動前檢查：1.檢查機油油位是否盡量接近高油位刻度線以下，不夠加同型號機油至標(biāo)示線位置。2.檢查冷卻液是否在水箱蓋以下5cm左右，是否添加防銹水，濃度在規(guī)定數(shù)值內(nèi)。3.檢查電池液液位是否在極板面上15mm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。4.檢查電池電壓是否在24伏左右，檢查電解液比重是否在1.28左右。

5.柴油發(fā)電機組空氣開關(guān)操作靈活。柴油發(fā)電機系統(tǒng)

現(xiàn)場測試1.市電停電后，發(fā)電機應(yīng)在10秒內(nèi)自動啟動并自動切換送電；市電恢復(fù)正常后，發(fā)電機應(yīng)空載運轉(zhuǎn)三至五分鐘后自動停機；2.控制柜有無異常顯示3.有無漏油、漏水4.電壓及電流是否正常5.機油壓力是否正常6.冷卻水溫是否正常7.轉(zhuǎn)速是否正常8.觀察排煙煙色是否正常9.無異常噪音及震動181、地面鋪設(shè)光面地磚，有踢腳線，墻面及天花抹灰面平整，面層涂料均勻；2、門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識（“氣瓶間”）；3、配備手動釋放手柄，配置干濕溫度計和應(yīng)急照明燈；4、氣瓶組：瓶體支架無生銹，壓力表清晰，抄讀方便。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標(biāo)示牌及氣體釋放操作流程。5、氣體滅火控制器的手動及自動測試檢查。氣體滅火設(shè)備間電梯系統(tǒng)

設(shè)備資料

1、

電梯設(shè)備購買安裝合同復(fù)印件

2、電梯制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件

3、電梯產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件

4、

電梯設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、額定載重、額定速度、乘客數(shù)、電梯行程、層站數(shù)、轎廂及對重的質(zhì)量、機器編號等）原件

5、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、電梯機房井道布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件

6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄原件

7、電梯設(shè)備檢驗記錄、運行許可證原件

8、國家特種設(shè)備檔案復(fù)印件

9、其它相關(guān)資料

20電梯機房1、地面平整，有踢腳線，機房門安裝防鼠板；2、墻面刮膩子灰，刷白乳膠漆，安裝五孔插座、照明完好；3、墻面掛貼電梯故障應(yīng)急處理流程圖；4、配置二氧化碳滅火器及滅火器箱，配置干濕溫度計、應(yīng)急照明燈；5、曳引繩、限速器繩穿過樓板孔四周應(yīng)有不低于10CM的永久性防水圍欄；6、裝設(shè)軸流風(fēng)機排氣扇，并安裝防雨水倒灌設(shè)施；7、機房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識，鋼絲繩上有明顯的平層線；8、轎廂應(yīng)有限載的標(biāo)識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的電梯合格證；9、盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動方向與轎廂運動方向一致的標(biāo)識；10、安裝有電梯五方通話對講系統(tǒng)；11、電梯機房主要出入門外應(yīng)有“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標(biāo)示牌。電梯系統(tǒng)211、泳池根據(jù)其大小配救生圈，救生桿及至少2個救生員觀察椅；2、泳池照明充足，滿足夜間游泳需要；3、更衣室與游泳池走道中間男、女均設(shè)有強制式浸腳消毒池（池長不小于2m、寬1m、深0.2m）及強制噴淋設(shè)備，其噴頭噴出的水不能流入消毒池中；4、泳池實行封閉式管理；5、泳池水質(zhì)處理系統(tǒng)可正常投入使用以保證水質(zhì)合格；6、泳池周邊地面為防滑地面；7、配備人工吸塵工具；8、泳池設(shè)備房通風(fēng)良好，設(shè)集水坑及潛水泵，超高水位報警信號連監(jiān)控中心；9、泳池回水口、進水口有格柵蓋板防護，建議使用不銹鋼材料；10、泳池有水深標(biāo)識；11、用水用電單獨計量，照明及插座回路裝設(shè)漏電保護開關(guān)。游泳池22停車場1、每層砌沙池（池長2m、寬1m、深0.5m）一個，配置消防鐵桶四個，鐵鍬二把；2、安裝減速帶、限高架或桿、樓層牌、停車場區(qū)域牌、凸視鏡，限高、限速、禁止喇叭、禁止行駛、左、右轉(zhuǎn)彎導(dǎo)向、停車場等交通標(biāo)識；3、地面平整，用白色漆噴涂規(guī)劃車位線，車位前端噴涂車位編號，安裝橡膠擋車器；4、停車崗?fù)づ鋫潆p回路電源，配置手提式干粉滅火器及滅火器箱，辦公桌椅、空調(diào)一臺、安裝可視對講圍墻機；5、消防栓完好，消防逃生疏散標(biāo)識安裝完善；6、車場內(nèi)的管道、風(fēng)管噴涂標(biāo)識，標(biāo)明流向、風(fēng)向；7、照明開關(guān)能分區(qū)域、間隔照明控制；8、非機動車庫設(shè)非充電區(qū)和充電區(qū)，充電區(qū)安裝充電插座并安裝計量電表；9、按規(guī)定配備手推式和手提式消防滅火器材；10、車道兩側(cè)的柱及墻角處安裝反光型防撞板。23消防系統(tǒng)設(shè)備資料

1、消防設(shè)備購買安裝合同復(fù)印件

2、消防設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件

3、消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件

4、

消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、水泵額定功率、揚程等）原件

5、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件

6、

設(shè)備、儀表調(diào)試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄復(fù)印件

7、消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗記錄復(fù)印件

8、

消防審核意見書及驗收合格證書復(fù)印件

消防系統(tǒng)

消防中心1、地面做防靜電地板，安裝空調(diào)（空調(diào)的功率按面積、設(shè)備的情況來匹配；2、墻面及天花抹灰面平整，面層涂料均勻。3、配置對講機、強光手電筒、警棍、消防工具（防火服、頭盔、消防雨鞋、消防手套、消防腰帶、防水強光手電筒、消防工具箱一個，內(nèi)有：消防扳手、斧頭、鐵鍬、消防桶、管鉗、鐵錘、鐵鏨、鋼鋸、撬棍、安全繩50米、保險繩條、急救擔(dān)架一副，防毒面具、警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥）數(shù)量按項目實際情況確定；4、配置電話機一部，配置UPS電源一套；6、配置干濕溫度計及應(yīng)急照明燈；7、配置手提式干粉滅火器及滅火器箱；8、墻面掛貼小區(qū)/大廈總平面圖一份。25消防系統(tǒng)檢查項目1.自動報警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。2.消防主機、聯(lián)動柜和廣播柜：自動檢測、自動打印檢查和有無隔離消防設(shè)備、測試按鈕燈和信號燈、測試話筒、備用電源測試。3.水泵、防、排煙風(fēng)機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。4.消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。5.防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。6.加壓排煙風(fēng)機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風(fēng)閥自動開啟、主備電源投入。7.減壓閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的