惠陽市東港項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

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惠州東港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項(xiàng)目東港項(xiàng)目（暫定名）可行性研究報(bào)告二ΟΟ七年六月目錄一、總論 1二、市場分析 4三、建設(shè)規(guī)模 16四、場址方案 17五、營銷方案 20六、節(jié)能節(jié)水 23七、環(huán)境影響評估 26八、勞動安全衛(wèi)生與消防 29九、組織機(jī)構(gòu)與人員配置 30十、工期及進(jìn)度安排 33十一、資金籌措 35十二、財(cái)務(wù)評價(jià) 36十三、社會評價(jià) 38十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 39十五、研究結(jié)論及建議 40十六、附表 42一、總論東港項(xiàng)目占地約為5.6萬平方米，總建設(shè)投資為63342萬元，歷時(shí)2.5年，分兩期開發(fā)，綜合分析本小區(qū)是適應(yīng)大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展形式的。（一）開發(fā)公司東港項(xiàng)目的開發(fā)商東港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。注冊資本萬元，開發(fā)資質(zhì)級。我們本著品牌經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠信互利，客戶至上的經(jīng)營宗旨。公司經(jīng)營范圍包括；房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化。（二）開發(fā)地點(diǎn)本小區(qū)置身于大亞灣西區(qū)產(chǎn)業(yè)，位于建藝項(xiàng)目東側(cè)和南臨二路南側(cè)，北為移民新村，西為福德居項(xiàng)目。隨著大亞灣經(jīng)濟(jì)的增長及眾多項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)該區(qū)域?qū)⒖赡鼙淮蛟斐蔀榇髞啚澄磥碜畲蟮木幼∩鐓^(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，這兒必將成為惠陽-大亞灣住房地產(chǎn)業(yè)的亮點(diǎn)。（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位東港項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位。（四）開發(fā)背景隨著大亞灣西區(qū)規(guī)劃建設(shè)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，眾多大規(guī)模項(xiàng)目在扎堆開發(fā)，區(qū)域居住氛圍逐步形成，越來越多的深圳客戶及大亞灣產(chǎn)業(yè)客戶都希望在此置業(yè)。無論是為了投資還是居家，他們都希望在市場這樣大好的勢頭下買到自己中意的房子。隨著深圳客戶的涌入、大亞灣產(chǎn)業(yè)客戶的劇增及惠陽本地客戶的日益成熟，目前惠陽-大亞灣地區(qū)的房價(jià)逐步攀升，這主要是由于深圳房價(jià)的虛高及日益暴漲，更主要的是惠陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自然環(huán)境優(yōu)越、大亞灣產(chǎn)業(yè)的帶動，讓更多的人愿意到惠陽到大亞灣置業(yè)投資居家，在未來的開發(fā)過程中決定本小區(qū)的開發(fā)將有以下幾個(gè)重點(diǎn)的：1、價(jià)格：從2003年惠陽樓市開始復(fù)蘇以來。價(jià)格在逐漸攀升，樓盤檔次也在進(jìn)一步升級，一些成功的小區(qū)中高檔的樓盤盡管價(jià)格不菲，但是從市場的接受能力來看，其效果還是很好的。2、管理：從我們的管理模式上看，是屬于直線型管理，利于總體的規(guī)劃與執(zhí)行的和諧，其效果很好。3、質(zhì)量：我們采取招投標(biāo)的方案，聘請高級物業(yè)管理的思想，責(zé)任到個(gè)人。4、模式：我們采取多樣化的模式，以中高檔偏高檔為主，滿足各個(gè)階層的需要。所以我們小區(qū)的建設(shè)是以科學(xué)的管理方法與模式為基礎(chǔ)的，是適應(yīng)惠陽-大亞灣發(fā)展的，能夠滿足廣大人民群眾的需要。（五）開發(fā)注意問題現(xiàn)在我們要注意以下幾個(gè)特點(diǎn)，也是我們的發(fā)展要注意的問題：1、超大面積住宅是目前中國城市的主要傾向，我把這種傾向稱為超前消費(fèi)。用這種超前消費(fèi)的戶型換算出來的房價(jià)比自然顯得偏高，但如果戶型縮小，再計(jì)算結(jié)果完全不一樣，住宅單價(jià)不變，面積減小，比值即刻就降了下來。所以我們的住宅戶型會理性減小，而不是戶型不變，單價(jià)下調(diào)。2、東港項(xiàng)目與買房人的關(guān)系，將不再是簡單的銷售者和銷售對象的關(guān)系，買房人將會成為我們最重要的合作伙伴，我們與買房人將結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系。我們和客戶在一定程度上相互滲透：由一個(gè)相對封閉的系統(tǒng)變成一個(gè)半開放和開放的系統(tǒng)。通過這種變化，我們能夠?qū)⑴c客戶的接觸界面從以前的銷售階段提前到產(chǎn)品的前期策劃階段，讓大量潛在客戶和典型客戶直接參與到產(chǎn)品的前期策劃中來，使客戶的各種需求盡可能地在產(chǎn)品策劃中得以體現(xiàn)。3、解決住房問題一般分兩個(gè)階段，第一階段解決住房有無的問題；第二階段解決住房增量的問題，這一階段購房者可能不需要特別高端的房子，只要改善我們的生活條件就可以了；但在我們要開發(fā)的地方，購房者需要的是通過住房來改善生活質(zhì)量，其需求層次就在提高，所以我們就更要發(fā)展高質(zhì)量的小區(qū)，隨著區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)的提高，商品房屋的高智能化水平的競爭也逐漸顯現(xiàn)。以住宅為例，除了提高環(huán)境、戶型、朝向等方面的傳統(tǒng)品質(zhì)以外，還努力增加新材料、新工藝以及寬帶、網(wǎng)絡(luò)、紅外線監(jiān)控、可視對講、一卡通等智能化設(shè)備，以提高商品的現(xiàn)代化水平，增加新的賣點(diǎn)，如半島1號的可視對講、紅外線監(jiān)控等；棕櫚島高爾夫等。這樣既滿足以利潤最大化為目標(biāo)的開發(fā)決策，又順應(yīng)了以效用最大化為原則的消費(fèi)群體。4、社會信任問題是目前東港項(xiàng)目倡導(dǎo)的重要理念。市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，建立社會信任不僅有利于社會穩(wěn)定和提高道德水準(zhǔn)，還會大大降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本。所以說，我們的發(fā)展與社會信任的關(guān)系重大。加強(qiáng)信用文化建設(shè)、塑造良好的信譽(yù)氛圍是建立信用體系的重要環(huán)節(jié)。其中特別是企業(yè)品牌建設(shè)，對于我們和員工增強(qiáng)誠信意識、改善整體信用的正面激勵(lì)作用很大，因?yàn)榭蛻舻恼J(rèn)知度、美譽(yù)度是品牌的關(guān)鍵，誠信與兌現(xiàn)承諾是品牌的基石，企業(yè)重視品牌，就會重視質(zhì)量、重視服務(wù)，注重承諾、珍視名聲和信譽(yù)，這都將會有利于提高我們的誠信度與服務(wù)意識，規(guī)范其市場行為。解決好資金，管理，時(shí)間進(jìn)度，銷售的工作協(xié)調(diào)是我們的必然的主要的工作，我們有一個(gè)現(xiàn)代化的管理模式，對次我們是有信心的。而且有很好的政府政策和積極向上的形式，其更是我們發(fā)展的良機(jī)，現(xiàn)階段我們的宏觀形勢主要是：（1）城市化步伐的加快，加大了城鎮(zhèn)商品房的購買隊(duì)伍。一些中小城鎮(zhèn)的相當(dāng)大部分商品房就是由其附近農(nóng)民所買的。（2）近幾年，面對深圳房價(jià)的暴漲，也在短時(shí)間內(nèi)刺激居民對外購買住房的欲望。（3）住房消費(fèi)的按揭貸款和公積金貸款制度為圓住房夢起了積極作用，很多人在自有資金不足的情況下，同樣也能住上新房。（4）良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起了根本性的促進(jìn)作用。沒有每年7％以上的經(jīng)濟(jì)增長速度，就不可能有這幾年如此好的全國性的房地產(chǎn)發(fā)展形勢。目前這種比例在將來肯定會變化；而且是朝著縮小二者比值的方向發(fā)展。也就是說，目前這兩者的增長速度懸殊太大了，將來會縮小這個(gè)比值?，F(xiàn)在我們隨著有關(guān)方面一系列政策的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高了，我們預(yù)計(jì)自有資本的比例增大了。盡管如此，預(yù)計(jì)只要有總投資的35％以上(單個(gè)項(xiàng)目)的自有資本就仍然可以完成這個(gè)項(xiàng)目，其余投資通過銀行貸款、建筑商和材料供應(yīng)商墊資以及預(yù)售款來完成。購房者也不需要有100％的自有資金，實(shí)際只需要房價(jià)的30％的自有資金就可以住上新房了，其余的房價(jià)款就主要靠銀行貸款。也就是說，我們現(xiàn)在銷售額中有大約70％是來自銀行的貸款。二、市場分析（一）惠陽-大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2006年惠陽區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值90.39億元，同比增長16.2%，創(chuàng)1998年以來的新高。工業(yè)、投資、商貿(mào)、財(cái)稅收入、農(nóng)民收入等多項(xiàng)核心指標(biāo)均出現(xiàn)多年來少有的良好局面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道?！癞a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)一步穩(wěn)固一是農(nóng)業(yè)平穩(wěn)增長。06年完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值8.99億元，同比增長2.5%。蔬菜種植面積15.36萬畝，增長3.6%；玉米種植面積3.39萬畝，增長9.4%；豬肉產(chǎn)量1.16萬噸，增長20.8%。二是工業(yè)生產(chǎn)顯著提速。06年完成全社會工業(yè)增加值42.74億元，同比增長17.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值31.92億元，增長17.1%，均創(chuàng)2002年以來的新高?？上驳氖?，惠陽區(qū)企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展壯大，年產(chǎn)值超億元企業(yè)21家，比上年末增加5家；年產(chǎn)值超5億元企業(yè)5家；東威電子和中建電訊年產(chǎn)值超10億元。三是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平穩(wěn)步提升。淡水城區(qū)的住宿和餐飲、休閑娛樂業(yè)以良好的服務(wù)和巨大的輻射力，加上房地產(chǎn)的強(qiáng)勁攀升等，有力地促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2006年，第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到41.4%，繼續(xù)居全市首位?！袢笮枨蟛Ⅰ{齊驅(qū)●支撐條件趨于改善●外資與民資競相發(fā)展●經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益顯著提高（二）大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀大亞灣開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境，吸引了英國、荷蘭、美國、德國、日本、新加坡、印尼、臺灣、香港等國家和地區(qū)的眾多客商前來投資興業(yè)。英、荷中海殼牌南海石化項(xiàng)目，美國熊貓置業(yè)、普萊克斯工業(yè)氣體項(xiàng)目，德國油儲管廊項(xiàng)目，日本三菱麗陽、本田汽車、三菱電機(jī)、三洋電子、住友金屬、住友商事項(xiàng)目，臺灣合正電子、智恩電子、鼎富電子項(xiàng)目，香港寶興鋼鐵項(xiàng)目等一批大中型項(xiàng)目已先后落戶，其中在開發(fā)區(qū)投資的大型跨國公司主要有：英荷殼牌、日本三菱麗陽株式會社、住友金屬工業(yè)株式會社、住友商事株式會社、三洋電機(jī)株式會社、日本本田技研工業(yè)株式會社等。1.2006年大亞灣經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況(資料來源：大亞灣統(tǒng)計(jì)局)工業(yè)：1－12月份全區(qū)工業(yè)完成總產(chǎn)值2845659萬元，比去年同期增長261.7％；累計(jì)完成工業(yè)銷售總產(chǎn)值2735375萬元，比去年同期增長253％，產(chǎn)品銷售率為96.1％。在全部工業(yè)總產(chǎn)值中，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2811641萬元，比去年同期增長268％，響水河工業(yè)園完成工業(yè)總產(chǎn)值606041萬元，比去年同期增長22.1％，占全部工業(yè)總產(chǎn)值的21.3％；港澳臺及外商投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2776379萬元，比去年同期增長285.5％，占全部工業(yè)總產(chǎn)值的97.6％。固定資產(chǎn)投資：1－12月份全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額612055萬元，比去年同期下降60.6％。外貿(mào)經(jīng)濟(jì)：1－12月份，全區(qū)新簽外資項(xiàng)目27宗；外貿(mào)出口總額58127萬美元，比去年同期增長47.3％；實(shí)際利用外資20389萬美元，下降47.9%。財(cái)、稅收入：1－12月份，全區(qū)一般預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入43476萬元，比去年同期增長35.8％。完成稅收總額117874萬元（不含海關(guān)代征稅），比去年同期增長18.8％，其中國稅稅收總額65940萬元（不含海關(guān)代征稅），比去年同期增長100.2％；地稅稅收總額51934萬元，比去年同期下降21.7％。地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)06年度（單位：億元）指標(biāo)名稱本年實(shí)績累計(jì)比去年同期增減（％）本季累計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值29.6100.290.3第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)22.672.7150.1＃工業(yè)2066.6272.2第三產(chǎn)業(yè)6.325.116.8地區(qū)生產(chǎn)總值（％）100100——第一產(chǎn)業(yè)2.42.4——第二產(chǎn)業(yè)76.372.6——＃工業(yè)67.666.4——第三產(chǎn)業(yè)21.325——工業(yè)總產(chǎn)業(yè)及用電量累計(jì)06年度(單位：萬元)指標(biāo)名稱本年實(shí)績指標(biāo)名稱本月累計(jì)全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值3073392845659261.71、規(guī)模以上2958742811641268.0外商及港澳臺投資企業(yè)2928052776379285.52、規(guī)模以下114653401850.0全部工業(yè)總產(chǎn)值：石化園區(qū)1893201756663-響水河工業(yè)園6083960604122.1新寮東風(fēng)車城95271817380.2黃魚涌工業(yè)園36483583219.4電子產(chǎn)業(yè)3845337778711.7汽車產(chǎn)業(yè)135902147068.3鋼鐵產(chǎn)業(yè)82509748823.5石化產(chǎn)業(yè)19310917943505701.3高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)2467982288420449.5全區(qū)工業(yè)用電量(萬千瓦時(shí))16831181775282（注：全區(qū)工業(yè)用電量包含建中海殼牌自發(fā)電。）工業(yè)銷售產(chǎn)值及增加值累計(jì)06年度(單位：萬元)指標(biāo)名稱本年實(shí)績累計(jì)比去年同期增減（％）本月累計(jì)全區(qū)工業(yè)銷售產(chǎn)值3390212735375253.01、規(guī)模以上3279752698866258.3＃外商及港澳臺投資企業(yè)3249422665010275.32、規(guī)模以下110453650868.0全部工業(yè)總產(chǎn)值中：石化園區(qū)2252001669410-響水河工業(yè)園5920759802923.0新寮東風(fēng)車城10323180537-1.9黃魚涌工業(yè)園38803811819.2電子產(chǎn)業(yè)3731037074611.1汽車產(chǎn)業(yè)140542133788.3鋼鐵產(chǎn)業(yè)91079812823.8石化產(chǎn)業(yè)22922217095695082.6高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)2794482188984438.6規(guī)模以上工業(yè)增加值68436660327265.7（注：本表統(tǒng)計(jì)口徑規(guī)模上為全部獨(dú)立核算國有工業(yè)企業(yè)和年銷售收入在500萬元以上的非國有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)，其余為規(guī)模以上。）固定資產(chǎn)投資累計(jì)06年度(單位：萬元)指標(biāo)名稱本年實(shí)績累計(jì)比去年同期增減（％）全社會固定資產(chǎn)投資總額612055-60.6＃基本建設(shè)560674-62.7更新改造22433142.3房地產(chǎn)開發(fā)234794.5其他-農(nóng)村集體570-88.1農(nóng)村私人5469-51.8固定資產(chǎn)投資總額按構(gòu)成分612055-60.6＃建安工程217159-78.8設(shè)備工器具購置218990-26.2其他費(fèi)用175906-24.3批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)累計(jì)06年度(單位：萬元)指標(biāo)名稱本年實(shí)績累計(jì)比去年同期增減（％）本月累計(jì)1、社會消費(fèi)品零售總額55806264019.6＃批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)43224769423.4餐飲業(yè)1258149478.82、商品銷售總額234601475030.9＃批發(fā)業(yè)1920699856-4.1零售業(yè)42544764713.2對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易累計(jì)06年度(單位：萬美元)指標(biāo)名稱本年實(shí)績累計(jì)比去年同期增減（％）本月累計(jì)1、新簽各類利用外資合同（宗）127-28.9＃外商直接投資（宗）125-24.22、合同規(guī)定外商投資額184921782-37.9＃外商直接投資135019722-33.23、實(shí)際利用外資390520389-47.9＃外商直接投資340618329-47.74、外貿(mào)出口總額18221.758126.547.3＃一般貿(mào)易出口21187231317“三來一補(bǔ)”出口203.77895.5-39.4“三資”企業(yè)出口159004300074.7旅游情況累計(jì)06年度(單位：萬元、人)指標(biāo)名稱本年實(shí)績累計(jì)比去年同期增減（％）本月累計(jì)1、旅游總收入200540028.62、住宿設(shè)施接待過夜游客700020441456.1＃港澳、臺同胞2805606178.5國內(nèi)游客661019252554.0外國游客110628359.23、組織國內(nèi)游人數(shù)270035034159.0＃省內(nèi)游210030242150.0省外游6004792230.0小結(jié)：大亞灣隨著中海石化的投產(chǎn)生產(chǎn)，工業(yè)發(fā)展迅速，比去年同期增長261.7％。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢已經(jīng)有所體現(xiàn)，地區(qū)生產(chǎn)總值100.2億元，比去年同期增長90.3%。大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展已步入快車道。大亞灣區(qū)近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體情況1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總值(萬元)1050091224021512041854243425074462305265371002000增長率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%18%90.3%大亞灣區(qū)2006年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體情況指標(biāo)名稱06年實(shí)績(億元)累計(jì)比05年同期增減（％）地區(qū)生產(chǎn)總值100.290.3第一產(chǎn)業(yè)2.42.8第二產(chǎn)業(yè)72.7150.1＃工業(yè)66.6272.2第三產(chǎn)業(yè)25.116.8小結(jié)：2006年大亞灣生產(chǎn)總值較05年有88.3%的增長率,得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長2.68倍，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長85%,大大高于廣東其它區(qū)域。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步落實(shí)，未來大亞灣經(jīng)濟(jì)將呈加速度發(fā)展。2.石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（1）石化區(qū)大亞灣目前產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要圍繞著石化項(xiàng)目而展開，目前石化區(qū)仍處于基礎(chǔ)設(shè)施工程、配套項(xiàng)目工程、石化上游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)階段，重大的石化產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目主要包括：●中海殼牌南海石化項(xiàng)目是目前國內(nèi)最大的中外合資項(xiàng)目之一。由英荷殼牌公司、中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營，投資42億美元。項(xiàng)目采用世界最先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯及230多萬噸高質(zhì)量衍生化工產(chǎn)品，年銷售值17億美元，稅收2億美元。項(xiàng)目于2006年2月10日成功投產(chǎn)。●廣東LNG惠州電廠項(xiàng)目是廣東LNG總體項(xiàng)目的配套新建項(xiàng)目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團(tuán)公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設(shè)，總規(guī)劃裝機(jī)容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。●1200萬噸南海煉油項(xiàng)目中國海洋石油惠州煉油項(xiàng)目廠址位于廣東惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地面積2.37平方公里。基建投資193億元，以集中加工渤海高含酸重質(zhì)原油為主，加工規(guī)模為1200萬噸/年，建設(shè)15套主要生產(chǎn)裝置,配套原油和成品油碼頭、儲罐及公用工程設(shè)施等。項(xiàng)目建成后，年銷售收入將達(dá)340多億元，年利稅可達(dá)80億元?！窕葜荽髞啚橙A德石化有限公司由中國石化集團(tuán)廣州石油化工總廠和香港冠德國際投資有限公司合資創(chuàng)辦。該公司已在大亞灣開發(fā)區(qū)投入了近20億元建設(shè)資金，建有15萬噸級原油碼頭1座，輸油管道181.2公里和容量為5萬立方米的儲油罐12個(gè)。同時(shí)，投資36億元人民幣的120萬立方米原油庫項(xiàng)目正在推進(jìn)中。其中一期兩座10萬立方米原油罐及相關(guān)配套設(shè)施已完成。建在馬鞭洲的廣石化原油碼頭，設(shè)計(jì)遠(yuǎn)期接輸油能力為1200萬噸/年，可靠泊25萬噸級油輪，是迄今我國南部沿海地區(qū)最大的固定式原油碼頭，現(xiàn)在實(shí)際的接輸油能力已達(dá)780萬噸/年，曾減載靠泊31.5萬噸級的油輪。未來隨著石化龍頭企業(yè)以及配套項(xiàng)目的建成，現(xiàn)階段規(guī)劃引入石化中下游項(xiàng)目。目前有來自歐美、日本、韓國、臺灣等國家和地區(qū)數(shù)十家國際知名的化工企業(yè)計(jì)劃在大亞灣石化區(qū)投資建設(shè)石化中下游項(xiàng)目。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模來看，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)石化工業(yè)區(qū)項(xiàng)目總投資額將達(dá)到1000億元人民幣，年產(chǎn)值將達(dá)到1600億元人民幣。（2）非石化區(qū)●惠州港根據(jù)計(jì)劃，惠州港務(wù)局已與香港和記黃埔合作，在惠州港建設(shè)兩個(gè)5萬噸的碼頭。由于石化區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動效應(yīng)，以惠州港、響水河工業(yè)區(qū)為核心的其它產(chǎn)業(yè)也迎來發(fā)展的新機(jī)遇。成為繼石化區(qū)之后，大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力，其中港口、電子、材料合成、汽車配件、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假等是主要的發(fā)展產(chǎn)業(yè)?！耨R鞭洲30萬噸級原油碼頭試運(yùn)行07年，3月28日，惠州港馬鞭洲華德公司30萬噸級原油碼頭試運(yùn)行，一艘新加坡籍28.5萬噸級油輪成功靠泊該碼頭。據(jù)了解，廣州石化公司于1997年在惠州港馬鞭洲建成15萬噸級固定式深水原油碼頭和30萬立方米儲蓄、174公里輸油管線，新擴(kuò)建的30萬噸級原油碼頭490米長的泊位、797.5米長的引橋與馬鞭洲相連，氣勢如虹，成為大亞灣一道亮麗的風(fēng)景線?！裎鲄^(qū)汽車城東風(fēng)本田汽車零部件有限公司主要生產(chǎn)凸輪軸、缸套、轉(zhuǎn)向帶、叉臂、制動盤等汽車零部件。公司已獲ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并獲得廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號。廣東永昶集團(tuán)有限公司擁有大亞灣光弘科技電子、三維光電廠、永昶電子、永昶華聯(lián)科技等企業(yè)，是一家以激光頭、激光機(jī)芯、多層線路板、PCB組件等電子元器件的開發(fā)、生產(chǎn)和加工為主的集團(tuán)化企業(yè)，是日本三洋（SANYO）在中國華南地區(qū)重要的協(xié)作伙伴和生產(chǎn)基地之一?；葜莺险娮涌萍加邢薰局饕a(chǎn)銅箔半固化片、多層板等。該公司已獲得廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號。智恩電子（大亞灣）有限公司主要從事生產(chǎn)和銷售多層印刷電子電路板半成品。鼎富電子（惠州）有限公司主要生產(chǎn)雙面、多層復(fù)合電路板，產(chǎn)品全部外銷。該公司于今年獲得了省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)稱號?；葜輺|風(fēng)眾科有限公司主要生產(chǎn)商務(wù)車、乘用車電線束及其它電器連接線等。已獲QS9000和ISO9002認(rèn)證，并獲得廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號?；葜輺|風(fēng)易進(jìn)工業(yè)有限公司主要生產(chǎn)儀表板系統(tǒng)總成、前后保險(xiǎn)桿、牌照飾板、儀表、空調(diào)系統(tǒng)總成、水箱、排風(fēng)扇馬達(dá)、排氣泵體總成、懸吊系統(tǒng)等零部件。已獲廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號。小結(jié):綜合來看，大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出以石化產(chǎn)業(yè)為龍頭，港口\電子\汽車配件齊頭并進(jìn)，多種產(chǎn)業(yè)積極涌入，城市建設(shè)逐步啟動的的格局；大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局為大亞灣區(qū)域良性協(xié)調(diào)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也為城市功能的發(fā)展完善準(zhǔn)備了良好的條件；產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展更易形成產(chǎn)業(yè)合理布局、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模擴(kuò)大的良性循環(huán)，推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟。（三）大亞灣區(qū)域地產(chǎn)市場研究1.房地產(chǎn)市場發(fā)展概述大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于廣東省惠州市南部，正在迅速崛起為珠三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的重要的產(chǎn)業(yè)化城市。在03年三月中海殼牌南海石化項(xiàng)目點(diǎn)火投產(chǎn)之前，本地市場基本處于未開發(fā)狀態(tài)。片區(qū)的樓盤是自住為主，樓盤規(guī)模、檔次都遠(yuǎn)不及惠陽老城區(qū)，惠陽的樓市及商業(yè)均對大亞灣產(chǎn)生一定的輻射，尤其是商業(yè)，自古以來，大亞灣都以惠陽為商業(yè)中心區(qū)而進(jìn)行往來消費(fèi)行為。片區(qū)唯一大盤僅有熊貓國際，但此階段，熊貓國際的推出的產(chǎn)品在檔次、品質(zhì)、價(jià)格上，與目前的樓市完全不能相提并論。06年三月后，隨著南海石化點(diǎn)火投產(chǎn)、惠州港簽約和記黃埔等系列利好消息向市場傳播后，頃刻間大亞灣、惠陽房地產(chǎn)市場發(fā)生翻天覆地的變化。惠陽由于新中心區(qū)大量的高尚樓盤正在供應(yīng)之中，就順勢而為地成為深圳客戶投資置業(yè)的首選市場，片區(qū)樓市的消化速度驚人。然大亞灣由于品質(zhì)性樓群的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場腳步，故片區(qū)市場相對惠陽來說，仍顯冷清，但潛在的市場前景卻不亞于惠陽新中心區(qū)。

根據(jù)目前在建、待建的項(xiàng)目預(yù)計(jì)，大亞灣樓市在07年下半年，將迎來片區(qū)樓市第一次歷史性的復(fù)蘇契機(jī)，屆時(shí)是市場供應(yīng)與市場需求的第一次碰撞與對接，也是大亞灣房地產(chǎn)市場十余年來第一次觸及的“井噴口”。2.大亞灣市場現(xiàn)狀分析（1）總體分析●受泡沫經(jīng)濟(jì)的影響以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，大亞灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于初級階段；●九十年代的泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的土地歸屬問題，給大亞灣城市住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃帶來了相當(dāng)?shù)睦щy，土地盤整工作的進(jìn)度影響到了居住用地的供應(yīng)；●在大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總規(guī)出臺之前，大亞灣區(qū)域沒有專門的居住區(qū)域規(guī)劃，零散的民居、集資房、工廠區(qū)宿舍等構(gòu)成大亞灣住宅產(chǎn)業(yè)的主體，商品房市場供應(yīng)十分少；●目前，隨著大亞灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大亞灣區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)復(fù)活的勢頭，康匯公寓、熊貓碧富花園、南山國際、凱旋居相繼入市，開啟大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的序幕；●以石化為主體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來對住宅產(chǎn)業(yè)的需求巨大；大亞灣中心區(qū)的規(guī)劃、霞涌居住區(qū)的規(guī)劃以及各組團(tuán)住宅用地的規(guī)劃，為滿足市場對住宅產(chǎn)業(yè)的需求提供了地理發(fā)展空間?！翊髞啚匙≌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、尤其是產(chǎn)業(yè)人口的發(fā)展的影響。（2）住宅市場片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀居住用地組織結(jié)構(gòu)為：整體性差，規(guī)模小，布局分散，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，居住形態(tài)基本為農(nóng)村形態(tài)。目前已投放住宅市場的主要有霞涌的小城故事、澳頭的海岸國際公寓、凱旋居，中心區(qū)的康匯花園、南山國際和西區(qū)的熊貓國際、君豪公寓、天拓菩提園。霞涌旅游休閑度假區(qū)霞涌旅游休閑度假區(qū)淡水：本案熊貓國際君豪公寓菩提園海岸國際公寓凱旋居小城故事中心區(qū)中海殼牌澳頭南山國際大中華東方廣場康匯花園在售樓盤概況：樓盤名稱占地面積/㎡建筑面積/㎡均價(jià)/元區(qū)位康匯花園23000580003300中心區(qū)熊貓國際83萬10700003400-3500西區(qū)天拓菩提園11萬300003150（3個(gè)月銷30%）大亞灣西區(qū)君豪公寓8486600003000（帶裝修）澳頭響水明苑2600390002500西區(qū)峰景灣————2900西區(qū)海岸國際公寓2000160002450澳頭注未來推售總量約100萬方。第一批投資置業(yè)熱潮即將欣起。投資性需求較大。（3）商業(yè)市場大亞灣內(nèi)目前并沒有完善的大型商業(yè)物業(yè)，雖然已數(shù)處爛尾樓盤活成大型購物商場，如新佳百貨和三星購物等，但目前居民購物只能到淡水，所以還未形成成熟的商住氛圍?！癜念^是目前市場上人氣相對較旺的區(qū)域，配套齊全，集中了大亞灣大部分商業(yè)、銀行、酒店及辦公樓設(shè)施，但商業(yè)都集中在臨街農(nóng)民房，沒有形成規(guī)模商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)還不成熟?！裥姓行膮^(qū)，集中大亞灣政府機(jī)關(guān)，居住人口數(shù)量少。●澳霞大道兩側(cè)零星分布商業(yè)，以五金、裝飾材料為主，未形成商業(yè)區(qū)。（4）市場分析結(jié)論●中海殼牌、惠州港的正式簽約、深圳地鐵線延伸至惠陽，東部沿海高速開通等利好，使得大亞灣市場整體蓄勢待發(fā)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)得到提升，購買力得到激發(fā)和釋放，全民置業(yè)格局即將到來?！癞a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在帶來經(jīng)濟(jì)的全面提升外，也帶來了一部分產(chǎn)業(yè)人員在大亞灣投資置業(yè)，但是，大亞灣不論是中海殼牌、惠州港還是西部產(chǎn)業(yè)園，目前都處于起步階段，預(yù)計(jì)需要3-5年才能達(dá)到成熟期，產(chǎn)業(yè)客戶暫時(shí)還無法支撐大亞灣房地產(chǎn)的市場供應(yīng)，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的增多，區(qū)域市場前景看好。●從總體規(guī)模上來看，惠陽和大亞灣已經(jīng)涌入多個(gè)大型實(shí)力開發(fā)商，這也充分顯示外部資金對大亞灣及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢的看好，但同時(shí)也說明大亞灣區(qū)域的市場供應(yīng)將十分充足，供應(yīng)量龐大，未來房地產(chǎn)競爭將會十分激烈。三、建設(shè)規(guī)模(一)小區(qū)地理位置本小區(qū)位于大亞灣西區(qū)，東臨待開發(fā)地塊，南臨西二路，西為福德居項(xiàng)目，北邊是移民新村。隨著市政配套的進(jìn)一步完善，區(qū)域?qū)⒅饾u成為大亞高尚生活區(qū)。(二)用地平衡表及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地平衡表項(xiàng)目占地面積（h）所占比例（％）居住小區(qū)用地住宅用地公建用地公共綠地道路用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)量項(xiàng)目數(shù)量總套數(shù)（套）居住總?cè)丝冢ㄈ耍┛偨ㄖ娣e（萬平方米）1.住宅建筑面積（萬平方米）2.公共建筑面積（萬平方米）建筑密度（％）容積率綠地率（％）(三)基礎(chǔ)設(shè)施狀況目前項(xiàng)目區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，有城市主干道大亞灣大道，城市次干道西二路，及多條規(guī)劃路。項(xiàng)目地塊平整呈長方形布局，具備了通水、通電、、通道路、“三通一平”的條件。四、場址方案本著節(jié)約用地，有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，的原則，依據(jù)1、大亞灣城市建設(shè)規(guī)劃的要求；2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求；3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求；4、擁有便利的交通條件；5、滿足土地的地質(zhì)項(xiàng)目選址條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。（一）場址所在位置現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本小區(qū)位于大亞灣西區(qū)，東臨待開發(fā)地塊，南臨西二路，西為福德居項(xiàng)目，北邊是移民新村。2、地址土地權(quán)屬類別及占地面積該項(xiàng)目規(guī)劃用地約5.6萬平米，地勢較平坦，具備初步開工條件，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。3、土地利用現(xiàn)狀該項(xiàng)目地塊現(xiàn)在為一塊空地，雜草叢生，地塊較為平整?？紤]市場的需求情況，建議做中高檔產(chǎn)品，主要以高層為主。4、技術(shù)改造項(xiàng)目現(xiàn)有場地利用情況綜合利用現(xiàn)有的施工的條件和技術(shù)，充分考慮城市規(guī)劃及該地塊將來的發(fā)展，對現(xiàn)有場地進(jìn)行的利用符合當(dāng)前和以后經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。（1）實(shí)行統(tǒng)一管理、保護(hù)和全面利用城市水資源，盡力做到分質(zhì)供水，優(yōu)水優(yōu)用，保證居民飲用水的質(zhì)量，同時(shí)也可以降低供水費(fèi)用（2）燃料的使用，要盡量與城市環(huán)境相適應(yīng)，發(fā)展干凈能源。（3）道路、交通要與城市的總體規(guī)劃相適宜（4）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)要能提高城市的環(huán)境質(zhì)量，綜合防止城市環(huán)境污染(二)場址條件通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。1、地形、地貌、地震情況，工程地質(zhì)與水文地質(zhì)通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)。10方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2、氣候條件惠陽屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫在21.1°C至22.23、城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件區(qū)域未來的居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅，非常適合開發(fā)居住小區(qū)。大亞灣是一個(gè)具有很大潛力的城市，本項(xiàng)目及時(shí)建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且符合市場需求，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景是可觀的，將會帶來土地增值及良好的市場效應(yīng)。4、交通運(yùn)輸條件本項(xiàng)目選址鄰近大亞灣大道乘坐公交車方便，距離惠陽-大亞灣購物、文化娛樂場所也近，將不會太大影響到項(xiàng)目競爭力。5、公用設(shè)施社會依托條件（水、電、汽、生活福利）政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。6、環(huán)境保護(hù)、法律支持條件隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的提高，人們對環(huán)境、生態(tài)的要求越來越高，作為人們休憩的場所，更應(yīng)該注重環(huán)境保護(hù)和其周圍的治安狀況。（1）大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。（2）污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。7、征地、拆遷、移民安置條件該項(xiàng)目地處西區(qū)，目前為一塊空地?zé)o需考慮拆遷、移民問題。該地塊已具備良好的開發(fā)前景，擬建一個(gè)四周自然環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，整個(gè)小區(qū)將會樹木繁密，污染小，是適宜人居住的好地方，同時(shí)，該地塊四通八達(dá)，交通條件便利，與商業(yè)區(qū)相鄰，具有良好的開發(fā)條件。將會為客戶提供一個(gè)花園式溫馨、舒適、健康的居住小區(qū)。8、施工條件該地塊的施工場地、施工用電、用水都很方便。(三)建設(shè)條件1、供水本項(xiàng)目上水可從惠陽或者大亞灣的城市干線引入。2、雨，污水排放雨、污可以就進(jìn)排入城市下水管道。3、供電主要引入城市供電系統(tǒng)。4、供氣通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由本房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。五、營銷方案（一）行業(yè)背景1.政策方面：市場服務(wù)體系逐步完善。建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》。六部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。國“六”條。我省管道燃?xì)獬跹b費(fèi)取消，我市07年起買房不交入伙費(fèi)使得房地產(chǎn)市場服務(wù)體系更加完善，有利于市場的活躍和規(guī)范。2.市場供應(yīng)方面：（1）房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，開發(fā)企業(yè)都以不斷的創(chuàng)新來適應(yīng)市場。各個(gè)樓盤項(xiàng)目紛紛尋找獨(dú)特的樓盤賣點(diǎn)，綠化、生態(tài)、環(huán)保、文化、智能化等賣點(diǎn)層出不窮。市場細(xì)分也更加明確，針對不同的需求群體，市場上涌現(xiàn)了多種主題風(fēng)格住宅小區(qū)。（2）城鄉(xiāng)結(jié)合部以多層、別墅市場為主，部分項(xiàng)目內(nèi)也出現(xiàn)少量的多層洋房、（?。└邔禹?xiàng)目。（3）外地企業(yè)紛紛進(jìn)入大亞灣。隨著市場的日益趨好，大量外地品牌開發(fā)企業(yè)紛紛入駐惠陽-大亞灣以爭奪市場。如，碧桂圓、珠江投資、星河、振業(yè)等國內(nèi)知名房地產(chǎn)商的到來，使房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時(shí)也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。（4）開發(fā)熱點(diǎn)板逐漸形成。如：大亞灣、惠陽新中心城、三和等。3.市場需求方面：（1）跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加。由于受深圳的輻射，及深圳房價(jià)的日益暴漲，大亞灣的產(chǎn)業(yè)帶動，目前市場上幾乎近六成購房者是深圳客戶。（2）知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)越發(fā)顯著，目前在居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。（3）產(chǎn)品品質(zhì)要求不斷提高。無論是首次購房還是二次置業(yè)，購房者對產(chǎn)品品質(zhì)都有了更高的要求。消費(fèi)者不喜歡空洞的“概念”，而是關(guān)心項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、環(huán)境營造、物業(yè)管理等多方面的投入，表明需求方對供應(yīng)方提出了更實(shí)在的要求。（4）中青年成為購房主力軍。目前購買房產(chǎn)的消費(fèi)者年齡主要在35至45歲之間，25至35歲的消費(fèi)者數(shù)量雖然較少，但增速較為明顯。在購房置業(yè)中，二次置業(yè)者占有相當(dāng)比例。中青年人成為房地產(chǎn)市場的主力，主要是基于經(jīng)濟(jì)收入的水平和提前消費(fèi)的觀念。從職業(yè)上看，金融、機(jī)關(guān)單位、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主成為購房群體的中堅(jiān)力量。（5）需求結(jié)構(gòu)多樣性。由于經(jīng)濟(jì)和個(gè)人偏好等方面因素導(dǎo)致了對住宅的多樣化需求。（二）優(yōu)勢與劣勢分析優(yōu)勢：（1）有一流的施工隊(duì)伍,絕對保證住宅質(zhì)量（2）區(qū)域價(jià)值日益提升。（3）產(chǎn)品品質(zhì)。劣勢：（1）公司規(guī)模不大，財(cái)力有限。（2）公司知名度在惠陽-大亞灣還不是很高。（三）營銷市場現(xiàn)狀（1）市場需求目前市場呈現(xiàn)供小于求的現(xiàn)狀，特別是高端物業(yè)需求緊缺。（2）產(chǎn)品分類小區(qū)內(nèi)以中檔住宅為主，偏向高端。（3）競爭情況銷售對象以知識分子、白領(lǐng)階層為主。我們針對的消費(fèi)者仍然是深圳客戶和大亞灣產(chǎn)業(yè)客戶，要做到有的放矢。對于銷售人員，他們都十分了解我們的小區(qū)情況，在推銷時(shí)能夠把我們小區(qū)的特色介紹給客戶，使得我們的小區(qū)更有競爭力。在促銷方面，對于銷售人員，使其獎(jiǎng)勵(lì)直接與銷售業(yè)績掛鉤。并鼓勵(lì)購買者一次性付款對其進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠。（4）宏觀環(huán)境隨著惠陽-大亞灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地產(chǎn)的重新崛起，人民生活的水平也逐步提高，大亞灣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的吸引，外來人口將持續(xù)攀升，人們對房地產(chǎn)的需求將越來越多、越來越高。房地產(chǎn)業(yè)又將迎來一個(gè)新的春天。（四）營銷策略目標(biāo)市場：當(dāng)?shù)刂懈呤杖爰彝?，深圳中層收入者。產(chǎn)品定位：商品房質(zhì)量一流，小區(qū)規(guī)劃有新意、有品位、配套設(shè)施完善。價(jià)格：根據(jù)市場比較法制定價(jià)格，市場的追隨者。銷售人員：對銷售人員男女比例為1：3，并對其進(jìn)行周期性的培訓(xùn)。廣告：在大亞灣區(qū)深圳的高速路上租用幾個(gè)廣告牌，在發(fā)行量較大的幾家報(bào)紙上登廣告。促銷：舉辦活動，對于一次性付款的進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠。積極進(jìn)行預(yù)售，對預(yù)售進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠。營銷研究：調(diào)查周邊小區(qū)居民對他們小區(qū)的意見與看法。服務(wù)：與知名代理公司、物業(yè)管理公司合作,能為未來客戶提供一流服務(wù)。（五）行動方案人力資源部著手安排銷售人員的招牌，第一批招12名。預(yù)計(jì)在2007年9月樓盤開工。到2008年6月份制定出詳細(xì)的廣告方案，進(jìn)行預(yù)售廣告。設(shè)立預(yù)售咨詢點(diǎn)。2008年9月正式開盤，舉行小區(qū)參觀咨詢?nèi)?，在此日購房者進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠。（六）公司目標(biāo)1、市場營銷目標(biāo)(1)共培訓(xùn)12名銷售人員。(2)消費(fèi)者中達(dá)到一定的知名度。(3)使得至少50%住宅是預(yù)售2、財(cái)務(wù)目標(biāo)(1)使得公司2008年銷售收入達(dá)到28100萬元。(2)2009年銷售收入達(dá)到59700萬元。（七）營銷控制設(shè)立銷售檢查小組，檢查各銷售人員推銷情況，及時(shí)處理可能發(fā)生的意外情況，同時(shí)制定應(yīng)急計(jì)劃。六、節(jié)能節(jié)水(一)節(jié)能措施小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源、環(huán)境保護(hù)的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施改善建筑的熱工性能、降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣環(huán)境的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1.建筑主體節(jié)能對建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能進(jìn)行設(shè)計(jì)、計(jì)算和分析，選擇優(yōu)化的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，最大限度地降低建筑基礎(chǔ)能耗水平。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取各種有效的節(jié)能措施改善建筑熱工性能，外墻、屋頂、門窗等的熱工性能（包括平均傳熱系數(shù)、熱情性指標(biāo)及氣密性要利必須控制在《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的范圍內(nèi)，并盡可能的降低。2.材料節(jié)約a、就近取材：減少材料運(yùn)輸以及對環(huán)境的影響，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。增加當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的建筑材料和制品的比例。b、住宅室內(nèi)裝修：防止住宅室內(nèi)裝修對已有建筑構(gòu)件或設(shè)備的破壞、拆除而造成浪費(fèi)、產(chǎn)生建筑垃圾以及降低建筑安全性。住宅室內(nèi)裝修要與住宅建筑施工相銜接，住宅裝修一次到位，不破壞和拆除已有的建筑構(gòu)件及設(shè)施。3.照明節(jié)能在建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中要充分考慮到用自然采光，合理設(shè)計(jì)照明點(diǎn)，采用高效節(jié)能的照明設(shè)備，要設(shè)計(jì)相應(yīng)的照明節(jié)能控制措施。4.可再生能源通過使用可再生能源或其制備技術(shù)，調(diào)整和優(yōu)化建筑能耗結(jié)構(gòu)，減少非再生能源的消耗和對空氣環(huán)境造成污染。盡可能利用再生能源，并充分提高系統(tǒng)的效率。5.節(jié)能技術(shù)與材料應(yīng)用在滿足建筑居住功能居住健康舒適要求的基礎(chǔ)上，通過節(jié)能技術(shù)、設(shè)備和材料應(yīng)用，使建筑物能耗降低，同時(shí)減少因建筑耗能對空氣環(huán)境的污染。結(jié)合小區(qū)實(shí)際條件，積極穩(wěn)妥的采用各種先進(jìn)節(jié)能技術(shù)、設(shè)備和材料的措施，使建筑節(jié)能系統(tǒng)更合理與經(jīng)濟(jì)。6.室內(nèi)光環(huán)境充分利用天然光資源、合理進(jìn)行住宅的人工照明設(shè)計(jì)，節(jié)約能源，提高住宅光環(huán)境質(zhì)量，為居住者提供一個(gè)滿足生理、心理、衛(wèi)生要求的居住環(huán)境。目的：合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全、有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。(二)節(jié)水措施1.小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全、有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2.綠化、景觀用水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。a、綠化用水：利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。b、景觀用水：雨水或生活污水口用做景觀用水，以利于節(jié)水及提高景觀用水水質(zhì)。通過設(shè)置中水系統(tǒng)，達(dá)到節(jié)約用水的目的。中水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)原排水的水質(zhì)、水量、中水用途和水源，確定中水系統(tǒng)的處理工藝；中水水源宜采用優(yōu)質(zhì)雜排水，應(yīng)按下列順序取舍：淋浴排水、盥洗排水、洗衣排水、廚房排水、廁所排水；中水使用必須確保安全，嚴(yán)禁中水進(jìn)入生活飲用水系統(tǒng)。3.節(jié)水器具大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。a、龍頭：i不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。ii根據(jù)用水場合的不同，可選用延時(shí)自動關(guān)閉（延時(shí)自閉）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。b、淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調(diào)節(jié)器）；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。c、節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。七、環(huán)境影響評估生態(tài)住宅小區(qū)是以可持發(fā)展為原則、生態(tài)學(xué)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)、組織住宅內(nèi)外空間的資源和能源，盡可能地達(dá)到小區(qū)內(nèi)外之間的平衡和循環(huán)使用，從而最少量地使用資源、能源，減少對環(huán)境的沖擊，營造自然和諧、健康舒適的居住環(huán)境。小區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合國家和廣東省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，立項(xiàng)申報(bào)應(yīng)符合國家和惠州市、大亞灣的規(guī)劃程序，合理選擇住宅建設(shè)用地，避免有害環(huán)境對居民的影響和干擾。我們避免將建筑建在不適合建設(shè)的場地，減少區(qū)位選址給環(huán)境造成的負(fù)面影響。在滿足國家和惠州市對于土地開發(fā)與選址相關(guān)的法律條文、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則，達(dá)到與環(huán)境共生的要求。我們堅(jiān)持住宅建設(shè)保護(hù)綠地、保護(hù)生活環(huán)境和自然資源的原則。選擇住區(qū)用地不得任意破壞地形、地貌、自然水系和森林。我們住宅建設(shè)充分考慮到人文環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要。保護(hù)、繼承、發(fā)揚(yáng)文化傳統(tǒng)的精華，突出地方特色。充分利用土地資源，選擇適當(dāng)?shù)娜莘e率和建筑覆蓋率，保持建設(shè)用地和綠化用地等各項(xiàng)用地平衡。我們認(rèn)真的對選址地點(diǎn)進(jìn)行了如下實(shí)地勘查：首先，我們對項(xiàng)目周邊的自然和生態(tài)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查。項(xiàng)目所處區(qū)域沒有好的生態(tài)景觀資源，主要是以居住小區(qū)為主，目前空氣新鮮。地勢平坦，相應(yīng)的地基承載力也滿足設(shè)計(jì)要求。熊貓國際目前是區(qū)域標(biāo)志性的樓盤，區(qū)內(nèi)景觀資源較為豐富。其次，相應(yīng)的社會環(huán)境我們也進(jìn)行了一番調(diào)查。項(xiàng)目周圍主要是企業(yè)和居民生活區(qū)，目前居住氛圍善不足，當(dāng)?shù)氐木用褚砸泼駷橹?，生活水平處于中等偏下?一)污染環(huán)境因素分析1、小區(qū)空氣汽車、采暖、空調(diào)、飲食等產(chǎn)生的廢氣，以及附近環(huán)境所產(chǎn)生的廢氣。2、小區(qū)廢水廚房、衛(wèi)生間及沖洗車輛以及小區(qū)公共設(shè)施所產(chǎn)生的廢水。3、小區(qū)生活垃圾一般為生活垃圾的不集中處理。4、小區(qū)交通小區(qū)內(nèi)外機(jī)動車過多就會造成的環(huán)境污染和安全隱患。（二）破壞環(huán)境因素分析1、對地形、地貌等自然環(huán)境的破壞選址地點(diǎn)是一塊空地，上面基本上沒有什么建筑，建成后主要是點(diǎn)式住宅和條式住宅，會引起周圍土地產(chǎn)生一定的沉降。2、對草地植被的破壞原地上沒有什么草地植被，在小區(qū)建成后，將有草地和樹木，可以很好的和周邊環(huán)境融為一體。在炎熱的夏季，漫步小區(qū)的各條干道，你會感到陣陣陰涼。因此我們對對草地植被和生態(tài)環(huán)境起了保護(hù)的作用。3、對社會環(huán)境、水源保護(hù)區(qū)的破壞我們將努力處理好公共建筑用水和生活用水的排放，使污染降低到最低限度。（三）環(huán)境保護(hù)措施1、小區(qū)空氣質(zhì)量我們將減少小區(qū)污染物的排放，提高空氣質(zhì)量。使小區(qū)空氣飄塵、污染物濃度、異味排放滿足有關(guān)要求。2、降低噪聲污染消除各種噪聲造成的污染，確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)，減少各種噪聲對住戶的干擾。對交通噪聲，小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備噪聲，商業(yè)、娛樂、學(xué)校、生活和建筑施工噪聲，必須采取防噪、降噪、消聲等成套技術(shù)，進(jìn)行綜合治理。小區(qū)環(huán)境噪聲應(yīng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。3、小區(qū)綠化通過綠地達(dá)到小區(qū)保水、調(diào)節(jié)小氣候、涵蓄雨水、降低污染、隔絕噪聲等目的，為居民提供親近自然的室外空間，同時(shí)滿足小區(qū)生態(tài)環(huán)境功能、休閑活動功能、景觀文化功能的需要。利用植物、水體、地形和園林小品、休想空間等構(gòu)成有特色的小區(qū)集中綠地和宅間綠地開放空間。利用植物、水體、地形和園林小品、休想空間等構(gòu)成有特色的小區(qū)集中綠地和宅間綠地開放空間。4、小區(qū)交通我們減少小區(qū)內(nèi)外機(jī)動車造成的環(huán)境污染和安全隱患，優(yōu)化區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，提高土地的利用率。小區(qū)與外界交通方便；附近公共交通便利；區(qū)內(nèi)停車設(shè)施方便和充足并符合惠州市的有關(guān)規(guī)定。利用園林綠化或建筑外部設(shè)計(jì)減少熱島效應(yīng)，使其對局部氣候、居民居住環(huán)境和野生動植物棲息生長環(huán)境的影響降低到最低程度。保證在冬季和夏季也有舒適的室外活動空間。5、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量包括室內(nèi)空氣質(zhì)量、熱環(huán)境、光環(huán)境和聲環(huán)境四個(gè)方面，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量應(yīng)以滿足居住者健康、舒適生活的基本要求為前提條件。室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合國家和惠州市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定。改善室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，滿足居住者健康舒適的要求。室內(nèi)空氣質(zhì)量、室內(nèi)熱環(huán)境、室內(nèi)光環(huán)境和室內(nèi)聲環(huán)境應(yīng)滿足居住健康舒適的要求。6、污染物濃度控制我們通過創(chuàng)造良好的自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)條件，確保室內(nèi)居住者的健康。室內(nèi)空氣質(zhì)量客觀評價(jià)我們通過對室內(nèi)空氣質(zhì)量的評價(jià)，確保室內(nèi)各種污染物不影響室內(nèi)居住者的健康。7、室內(nèi)光環(huán)境充分利用天然光資源、合理進(jìn)行住宅的人工照明設(shè)計(jì)，節(jié)約能源，提高住宅光環(huán)境質(zhì)量，為居住者提供一個(gè)滿足生理、心理、衛(wèi)生要求的居住環(huán)境。材料與資源8、綠色建材在原料采用，產(chǎn)品制造，使用或再循環(huán)以及"廢料"處理等環(huán)節(jié)中對地球負(fù)荷最小和有利于人類健康的建筑材料，綠色建材需采用清潔生產(chǎn)技術(shù)，少用天然資源和能源，大量使用工業(yè)或城市固態(tài)廢棄物生產(chǎn)的無毒害、無污染、無放射性，有利于環(huán)境保護(hù)和人體健康的建筑材料。減少垃圾的產(chǎn)出、暴露和運(yùn)輸，實(shí)行垃圾分類收集、處理和利用，減少對環(huán)境污染。使用綠色建材減少建筑材料生產(chǎn)與使用過程中對資源和能源的消耗，以綠色建材營造健康-安全-舒適-美觀的建筑和室內(nèi)環(huán)境。減少對環(huán)境的污染，不危及人的健康。9、生活垃圾管理與收集系統(tǒng)減少垃圾收集環(huán)節(jié)對小區(qū)環(huán)境的損害；通過分類收集（源分離）提供城市級生活垃圾處理優(yōu)化的基礎(chǔ)；壓縮收運(yùn)提高垃圾收運(yùn)效率，節(jié)能降耗；小區(qū)收集體系與城市處理大系統(tǒng)順暢聯(lián)結(jié)，發(fā)揮系統(tǒng)功能（效益）；鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)垃圾直接口收利用，分流大系統(tǒng)的壓力；鼓勵(lì)提高收集設(shè)施水平，優(yōu)化小區(qū)環(huán)境。我們將采取以下措施：（1）體現(xiàn)廢棄物管理與處置的資源化、減量化、無害化原則。（2）生活垃圾收集應(yīng)確保垃圾無暴露。（3）生活垃圾收運(yùn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)100%壓縮化收運(yùn)。（4）生活垃圾無害化處置率應(yīng)達(dá)100%。（5）生活垃圾必須實(shí)施分類收集，具備完善的分類收集設(shè)施、工具和制度。（6）盡可能地提高生活垃圾的資源口收利用率，可口收垃圾的回收利用率達(dá)50%。（7）大件垃圾有相應(yīng)的收集制度與暫存條件。八、勞動安全衛(wèi)生與消防良好的城市環(huán)境，首先必須具備安全性。該項(xiàng)目要與城市的發(fā)展相適應(yīng)，安全衛(wèi)生與消防等公共設(shè)施的布局要合理，與城市規(guī)劃工作配合。修建疏散場地和疏散路線，水源、能源、通訊等的備用設(shè)施，而且要使其在消防站覆蓋的范圍內(nèi)，符合城市防火災(zāi)的標(biāo)準(zhǔn)。1、交通運(yùn)輸系統(tǒng)2、水供應(yīng)系統(tǒng)3、能源供應(yīng)系統(tǒng)4、信息確保系統(tǒng)這四大網(wǎng)路是防災(zāi)規(guī)劃的重點(diǎn)，其中電力是起核心，主電網(wǎng)應(yīng)形成環(huán)路，還可以考慮各自備用發(fā)電及可移動式的柴油發(fā)電系統(tǒng)，以提高應(yīng)急系統(tǒng)的可靠性。煤氣供應(yīng)系統(tǒng)應(yīng)能關(guān)閉，避免引起次生災(zāi)難。供水應(yīng)采用分區(qū)供應(yīng)，設(shè)置多水源（城市總體規(guī)劃）。電訊要有線也無線相結(jié)合，保證防災(zāi)信息的傳播及告示的發(fā)布。根據(jù)多年的實(shí)踐，人們逐步認(rèn)識到，環(huán)境衛(wèi)生的重要性，因此必須注重環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)，綜合防止城市的污染，提高城市環(huán)境質(zhì)量：1、建設(shè)垃圾收集站，改進(jìn)樓房垃圾管道。2、垃圾盡量分類收集、垃圾容量化、運(yùn)輸作業(yè)機(jī)械化，配合城市規(guī)劃和建設(shè)。3、與發(fā)展城市污染控制技術(shù)、防止噪音技術(shù)、防止電磁輻射污染技術(shù)想適應(yīng)和建立城市環(huán)境休息系統(tǒng)想結(jié)合。九、組織機(jī)構(gòu)與人員配置（一）組織機(jī)構(gòu)為了確保項(xiàng)目在預(yù)定的時(shí)間,費(fèi)用,質(zhì)量內(nèi)順利竣工，我們制定了貫穿整個(gè)項(xiàng)目的管理工作方案。管理是人的活動,為了保證管理活動的順利進(jìn)行,能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關(guān)系，不斷地推動生產(chǎn)經(jīng)營活動高效地進(jìn)行.我們首先要成立項(xiàng)目管理組織。本著效率，分工協(xié)作,統(tǒng)一指揮，權(quán)責(zé)對等，協(xié)調(diào)，彈性六大原則,結(jié)合我們公司實(shí)際情況,經(jīng)研究決定采用“直線職能制”這種管理模式。董事長董事長總經(jīng)理總經(jīng)理職能科室職能科室職能科室職能科室部門負(fù)責(zé)人部門負(fù)責(zé)人部門負(fù)責(zé)人部門負(fù)責(zé)人部門負(fù)責(zé)人部門負(fù)責(zé)人職能組職能組職能組職能組組室負(fù)責(zé)人組室負(fù)責(zé)人組室負(fù)責(zé)人組室負(fù)責(zé)人組室負(fù)責(zé)人組室負(fù)責(zé)人工作人員工作人員表示上下級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系表示業(yè)務(wù)對口指導(dǎo)關(guān)系采用這種模式的優(yōu)點(diǎn)有：（1）以直線領(lǐng)導(dǎo)為主，同時(shí)又發(fā)揮職能部門地參謀作用；（2）職能部門在隔自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)經(jīng)各級領(lǐng)導(dǎo)同意后下達(dá)指示，無權(quán)擅自下達(dá)任何命令或直線指揮部門或組室的負(fù)責(zé)人，其實(shí)質(zhì)只起業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用；（3）職能科室與職能組之間不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)地關(guān)系，上一級職能部門(科)對下一級職能部門(組)及其工作人員職能起到提供信息，建議和在一定范圍內(nèi)地業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用。（二）人力資源：根據(jù)這種管理模式，我們設(shè)立了項(xiàng)目總經(jīng)理、總工程師、總會計(jì)師各一名、人事資源部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、銷售部、售后服務(wù)部部門經(jīng)理各一名等。他們的主要工作如下：總經(jīng)理:對項(xiàng)目實(shí)行集中指揮和全面負(fù)責(zé)，簽署各項(xiàng)協(xié)議，定期召開高級管理人員會議等?？偣こ處?負(fù)責(zé)公司技術(shù)問題的管理和審核;職工的技術(shù)培訓(xùn)和考核?？倳?jì)師:負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，擬定資金運(yùn)籌方案，開辟財(cái)源,加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效果，組織公司的成本管理工作，進(jìn)行成本預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分配、考核、提高經(jīng)濟(jì)效益，參與重大經(jīng)濟(jì)合同的審查或簽訂，并監(jiān)督其履行情況。部門經(jīng)理:根據(jù)總經(jīng)理、總工程師、總會計(jì)師下達(dá)的工作任務(wù),結(jié)合本部實(shí)際情況，組織全科人員制定工作計(jì)劃和實(shí)施方案，合理組織和安排部門內(nèi)人員開展工作，定期化不定期對部門內(nèi)工作進(jìn)行檢查、督促、處理本部門業(yè)務(wù)范圍日常發(fā)生的問題。1、人事資源部：是對人的管理,以企業(yè)員工為管理對象；合理使用人才，全面開發(fā)人力資源為主要措施；以激勵(lì)員工聰明才智，調(diào)動員工積極性為主要目的。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中要形成一個(gè)以人員招聘和錄用、調(diào)配和使用、晉升與獎(jiǎng)罰、教育與培訓(xùn)為核心內(nèi)容的人力資源管理體系。（1）人員的招聘和錄用：因業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，企業(yè)原有的人工，管理人員不夠使，或?yàn)榱烁聠T工。我們必須招收錄用新員工，無論是招錄工人，還是招錄管理人員，都應(yīng)采取“公開招聘，自愿報(bào)名，全面考核，擇優(yōu)錄取”的原則，招聘的主要方法是直接參加。已經(jīng)錄用的新職工，還要經(jīng)試用期的考試。在試用期內(nèi)不符合招聘條件者，給予辭退。正式錄用的員工，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。（2）人員的晉升：在管理人員方面，我們采用外部公開招聘50%，內(nèi)部民意提50%，外部招聘可以給公司帶來新的管理方法和經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部提拔人員能迅速展開工作，調(diào)動組織成員的積極性，這樣保證了公司的活力與穩(wěn)重。（3）人員的培訓(xùn)：旨在提高隊(duì)伍的素質(zhì)，促進(jìn)個(gè)人發(fā)展，我們定期開設(shè)培訓(xùn)班，邀請國內(nèi)外著名專家給員工授課，讓員工加快提升自己的能力。（4）人員的獎(jiǎng)罰：按照每位員工的四種績效—產(chǎn)出，質(zhì)量，依存性(無監(jiān)督的工作能力)，合作和觀念，由總經(jīng)理親自審核，在年終發(fā)獎(jiǎng)金，這種年終獎(jiǎng)金平均達(dá)到基本報(bào)酬的30%。2、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理，財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理，交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。（1）籌集資本：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)時(shí)市場情況，要選擇正確的籌集渠道和籌資方式，及時(shí)地籌集資金，保證項(xiàng)目對資金的需要；科學(xué)安排資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。（2）資金運(yùn)用：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)投入，并與各種投資機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系，著重提高公司的財(cái)務(wù)信譽(yù)。（3）保險(xiǎn)：及時(shí)為項(xiàng)目投保.通過鑒別和估價(jià)項(xiàng)目因保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)可能發(fā)生的損失，選擇保險(xiǎn)總額的適當(dāng)構(gòu)成，獲得有利益公司的保險(xiǎn)條款。3、工程技術(shù)部：（1）負(fù)責(zé)組織圖紙會審和施工過程中的設(shè)計(jì)管理；（2）負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件及投標(biāo)邀請通知書；（3）組織和協(xié)調(diào)工程建設(shè),負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督和簽證；（4）負(fù)責(zé)工程變更,工程進(jìn)度,結(jié)算實(shí)物量的審簽,組織竣工驗(yàn)收和保修。4、銷售部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理，作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。以及與代理公司的對接等。5、售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理及物業(yè)管理工作并同時(shí)兼任客戶管理工作。客戶管理的內(nèi)容：（1）建立健全的客戶管理檔案，隨時(shí)查閱、追蹤、更新客戶的資料；（2）加大宣傳力度，提高公司現(xiàn)有房地產(chǎn)商品的知名度，讓客戶真正的感受到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠舒適，利用媒體輿論來提高本公司的信譽(yù)，吸引更多的客戶；（3）采用房地產(chǎn)有獎(jiǎng)銷售，增加客戶數(shù)量，經(jīng)常召開客戶座談會和定期開專車接送潛在客戶到我們已建成小區(qū)參觀、及時(shí)、準(zhǔn)確地了解客戶的需求,擴(kuò)大市場份額。十、工期及進(jìn)度安排(一)施工進(jìn)度計(jì)劃本工程計(jì)劃2007年9月開工，2009年9月竣工，總?cè)諝v工期730天。根據(jù)本工程設(shè)計(jì)及施工特點(diǎn)，項(xiàng)目總體分兩期開發(fā)。(二)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表階段項(xiàng)目3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度789101112123456789101112123456789前期階段前期準(zhǔn)備勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工階段開工準(zhǔn)備基礎(chǔ)工程地下室工主體工程裝飾工程安裝工程配套工程竣工驗(yàn)收銷售住宅銷售商業(yè)銷售小區(qū)工期應(yīng)注意的問題有：1、人力資源精選我公司基本骨干隊(duì)伍，特別是主要工種（木工、鋼筋工、瓦工、抹灰工、砼工）安排上，全部由操作技能熟練并富有多年施工經(jīng)驗(yàn)的工人組成作業(yè)隊(duì)伍，勞力實(shí)行動態(tài)管理，可隨時(shí)調(diào)配所需人員進(jìn)入現(xiàn)場施工，以滿足施工進(jìn)度計(jì)劃所需的勞動力。2、物品資源（1）根據(jù)工程施工需要，投入足夠的機(jī)具設(shè)備，并在滿足需要的基礎(chǔ)上保證有一定的儲備，最大限度地實(shí)現(xiàn)機(jī)械化施工。（2）對現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備合理使用，科學(xué)保養(yǎng)，保證設(shè)備的正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)3、技術(shù)保證（1）開工前，嚴(yán)細(xì)施工技術(shù)準(zhǔn)備，認(rèn)真組織圖紙會審，項(xiàng)目主管師組織進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)交底，并由項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)組織好對參施職工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，提前做好材料試驗(yàn)檢測，施工工藝設(shè)計(jì)，把問題解決在開工之前，以免因此延誤時(shí)間。（2）采用先進(jìn)的施工技術(shù)，如泵送砼，砼外加劑的應(yīng)用，粗鋼筋氣壓焊連接，模板快拆體系，提高工效，以確保網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的順利實(shí)現(xiàn)。（3）充分利用時(shí)間和空間，一般每天兩班制作業(yè)，關(guān)鍵時(shí)刻連續(xù)作業(yè)，搞好施工流向設(shè)計(jì)，小節(jié)拍流水，高密度穿插加快施工進(jìn)度4、管理保證（1）項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)管理人員均具有專業(yè)技術(shù)和施工管理經(jīng)驗(yàn)。（2）在總計(jì)劃節(jié)點(diǎn)控制下，嚴(yán)格日旬作業(yè)計(jì)劃，日保旬、旬保月，當(dāng)日工作當(dāng)日完成，強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性，執(zhí)行工程進(jìn)度獎(jiǎng)罰制度，激發(fā)職工生產(chǎn)熱情。（3）建立會議制度每日生產(chǎn)協(xié)調(diào)會重點(diǎn)研究施工計(jì)劃，料具供應(yīng)，勞力調(diào)配，加強(qiáng)生產(chǎn)調(diào)度。（4）在物質(zhì)供應(yīng)方面，提前檢測，提前采購，尤其對質(zhì)量雙控的，不允許緊急放行材料如：鋼筋、水泥防水材料等，充分考慮實(shí)驗(yàn)檢測周期。（5）充分利用微機(jī)技術(shù)，對現(xiàn)場勞力狀態(tài)隨時(shí)監(jiān)測，及時(shí)調(diào)整，對預(yù)算、財(cái)務(wù)、技術(shù)資料全方位管理。提高管理效率。5、搞好四個(gè)配合：（1）與設(shè)計(jì)單位配合，各級技術(shù)人員認(rèn)真仔細(xì)熟悉圖紙，搞好圖紙會審，發(fā)現(xiàn)問題提前與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，盡快解決。（2）與建設(shè)、監(jiān)理及政府監(jiān)督部門配合，提前申辦有關(guān)手續(xù)為其工作提供方便，尊重其意見接受其監(jiān)督，積極主動處理施工中的問題。（3）做好土建專業(yè)與安裝專業(yè)配合，為其創(chuàng)造施工條件，積極配合，團(tuán)結(jié)協(xié)作，全面協(xié)調(diào)。（4）配合工程分承包方施工，做好前期的施工準(zhǔn)備工作，為其操作創(chuàng)造條件，并有義務(wù)對其施工工期監(jiān)督檢查，保證工程整體工期目標(biāo)的順利完成。十一、資金籌措（一）資本籌措該小區(qū)項(xiàng)目，公司自有資金22170萬元。達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%。（二）債務(wù)資金籌措分三期向銀行貸款，第一期于2007年第四季度貸1990萬，第二期于2008年第一季度貸6649萬，第三期于2008年第二季度貸6649萬。（三）融資方案分析以公司自有資金進(jìn)行土地開發(fā)，占到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)投資的35%，再以地產(chǎn)為抵押向銀行貸款進(jìn)行住宅樓的建設(shè)，到2008年9月進(jìn)行一批3萬平米單位開始銷售，用預(yù)售款還貸款利息及本金。預(yù)計(jì)在2009年第一季度可以全部還清銀行貸款。十二、財(cái)務(wù)評價(jià)（一）項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，銷售收入、銷售稅金及附加（見附表）（二）損益和利潤分配表（見附表）（三）財(cái)務(wù)指標(biāo)根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和價(jià)格體系,分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的贏利能力，以此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、動態(tài)投資回收期和投資回報(bào)率等。動態(tài)投資分析（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為42%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。它揭示了投資項(xiàng)目實(shí)際達(dá)到的最高報(bào)酬率，也是投資項(xiàng)目貸款所能支付的最高利率。采用線性插值法,得出本項(xiàng)目的全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為42%（2）凈現(xiàn)值（FNPV）為13636萬元凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率[（12%）換算成季度為2.87%]折算到投資項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年(投資項(xiàng)目開始投入的年份)的數(shù)值。經(jīng)過折算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為13636萬元。（3）凈現(xiàn)值率為24%凈現(xiàn)值率亦稱動態(tài)投資收益率。它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。計(jì)算公式如下：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值÷建設(shè)投資總額現(xiàn)值×100%=24%（4）動態(tài)投資回收期為8.0個(gè)季度（9-1）-（－392/14029）=8.0（季）靜態(tài)投資分析（1）投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或者項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的利率。投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝20%（2）靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。（8-1）-（－11307/16311）=7.7（季）（2）稅后資金投資回報(bào)率:凈利潤÷投資總額×100%=15%結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期短接近正常水平，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也大于零，項(xiàng)目的靜態(tài)投資回報(bào)率極高，這幾項(xiàng)指標(biāo)都遠(yuǎn)高于同行業(yè)的平均水平，說明該項(xiàng)目是可性的。盈虧平衡點(diǎn)分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為70%時(shí)，投資利潤率為零，也即投資剛能保本。計(jì)算公式如下：盈虧平衡點(diǎn)銷售率＝建設(shè)投資/（銷售總收入－銷售費(fèi)用－銷售稅金）*100%＝67327/[87800×(1－3％－5.53％)]*100%＝70%十三、社會評價(jià)正值惠陽-大亞灣經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、地產(chǎn)又迎來新的春天之時(shí)，所以市場有很好的需求,并且小區(qū)檔次也較高，能夠滿足當(dāng)?shù)氐牟糠中枨?，其社會影響也將較大，其表現(xiàn)在:(1)我們認(rèn)識到企業(yè)與買房人的關(guān)系，將不再是簡單的銷售者和銷售對象的關(guān)系，買房人將會成為企業(yè)最重要的合作伙伴，開發(fā)商與買房人將結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系。企業(yè)和客戶在一定程度上相互滲透：企業(yè)由一個(gè)相對封閉的系統(tǒng)變成一個(gè)半開放和開放的系統(tǒng)。通過這種變化，地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⑴c客戶的接觸界面從以前的銷售階段提前到產(chǎn)品的前期策劃階段，讓大量潛在客戶和典型客戶直接參與到產(chǎn)品的前期策劃中來，使客戶的各種需求盡可能地在產(chǎn)品策劃中得以體現(xiàn)，所以我們廣泛的征求群眾的意見，小區(qū)的設(shè)計(jì)及住房種類是適應(yīng)群眾的需求的，能滿足人民的需要。(2)我們充分的認(rèn)識到各個(gè)組織對本地區(qū)發(fā)展的態(tài)度，從選址、融資、極其在實(shí)際施工，以及在建造完后的物業(yè)管理都廣泛的得到了政府部門的大力支持，還有銀行部門的實(shí)際幫助，所以我們更會用一流的建設(shè)成果來實(shí)際感謝各個(gè)組織的大力幫助。(3)作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，我們更能理解建筑與當(dāng)?shù)氐奈幕y(tǒng)一的重要性，更要適應(yīng)這種文化帶來的需求，首先我們意識到當(dāng)?shù)囟鄶?shù)家庭3口以上，所以我們提供了大量3居室、4居室，考慮到我們面對的有大批投資客戶，所以我們還有適宜投資的小戶型等，其次在設(shè)計(jì)風(fēng)格上也充分的考慮了當(dāng)?shù)氐娜送溜L(fēng)情，采用中西建筑合并的格局，盡最大限度大滿足當(dāng)?shù)厝说男枨?。在購房時(shí)盡可能的為群眾提供實(shí)惠，采用多樣的付款形式，小區(qū)物業(yè)也是符合當(dāng)?shù)氐奈幕?，一律按國際標(biāo)準(zhǔn)，采用聘用制，負(fù)責(zé)制，使小區(qū)更安全，更舒適。所以我們東港項(xiàng)目是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说男枨?，不僅在建筑，而且在多方面是適合當(dāng)?shù)氐奈幕枰?，所以預(yù)計(jì)我們小區(qū)的建設(shè)是成功的。并且受到很大的關(guān)注，具有很高的社會評價(jià)。十四、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，市場風(fēng)險(xiǎn)，資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場風(fēng)險(xiǎn)從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看，惠州濟(jì)濟(jì)一個(gè)季度比一個(gè)季度好，處于上升的勢頭.而現(xiàn)在惠陽人均住房面積還比較低，因此預(yù)計(jì)在未來幾年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)看好。但我們要注意到我們有很多競爭對手，市場蛋糕就那么大，分的人多了，意味著有人分到的分量很少，眾多大發(fā)展商都將在同期推出同產(chǎn)品定位的商品房。這意味著人們的選擇很多,我們要促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化。跟蹤調(diào)查，做出應(yīng)變并適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。2、資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銀行貸款來取得，現(xiàn)在金融政策變性頗高。值得我們注意的是，國家的頻頻加息政策的暗示，要注意房地產(chǎn)溫度過高的情況，這是否意味著國家有意給房地產(chǎn)行業(yè)降溫。那樣銀行將會實(shí)行銀根收縮政策，那我們的建設(shè)投資資金將受到比較大的影響，可能會導(dǎo)致工期的拖延。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，做好銷售工作，加大宣傳，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心，在遇到資金短缺時(shí)可以實(shí)行期房預(yù)售。3、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善，銷售不力，管理水平低下等方面。因此，公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇，產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇，開發(fā)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。因此管理人員要特別注意發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)才能，讓全體員工團(tuán)結(jié)一致,認(rèn)真負(fù)責(zé)做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行、完成。（二）風(fēng)險(xiǎn)評估.經(jīng)管理層決定,我們決定采用專家評估發(fā).序號風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險(xiǎn)1.1市場需求量★1.2競爭能力★競爭對手多1.3價(jià)格★價(jià)格實(shí)惠2資金風(fēng)險(xiǎn)2.1利率★利率調(diào)整還將進(jìn)行2.2資金來源中斷★2.3資金供應(yīng)不足★國家政策干預(yù)3政策風(fēng)險(xiǎn)3.1政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)★政治穩(wěn)定3.2經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)★進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革3.3金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)★進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革3.3住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)★4企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)★5外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)5.1交通運(yùn)輸★5.2供水★已有供水管道5.3供電★已有供電系統(tǒng)6其它風(fēng)險(xiǎn)6.1施工事故風(fēng)險(xiǎn)★6.2