長樂2022年房地產(chǎn)市場年報(bào)

長樂2022年樓 市 年 報(bào)2 0 2 2 . 1 2嘉論營銷-2022研究中心本資料僅供北京嘉論指定機(jī)構(gòu)使用，未經(jīng)北京嘉論公司書面許可，不得在指定機(jī)構(gòu)以外傳閱、引用、復(fù)制或分發(fā)Codeofthisreport | 1 ?CopyrightJAVELIN長樂——低位橫盤市場份額集中，主城區(qū)成交占比近六成，濱海新城市場急劇走冷，成交量跌幅較大，價(jià)格持續(xù)下探。預(yù)計(jì)2023年主城核心區(qū)改善盤收官，主城區(qū)的邊緣區(qū)域?yàn)槭袌鲋髁?，濱海新城與主城房價(jià)價(jià)差縮小，客戶向主城區(qū)聚集，濱海新城去化壓力進(jìn)一步加大，存量時(shí)代下，以價(jià)換量仍為市場主旋律，長樂區(qū)房價(jià)將進(jìn)一步下探Codeofthisreport | 2 ?CopyrightJAVELIN政策篇PART.01Codeofthisreport | 3 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境—長樂區(qū)樓市政策2022年長樂籍客戶可在五城區(qū)購買2套普通商品住宅，購房政策正式與五城區(qū)統(tǒng)一，客戶外圍，對長樂區(qū)樓市造成一定的沖擊，但五區(qū)與長樂區(qū)仍存再一定價(jià)差，剛需主導(dǎo)下市場，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懹邢?。類別政策規(guī)定限購不限購限貸首套2成，二套3成，不限戶籍限售2017年3月29日后取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年房產(chǎn)，不得上市交易。部分地塊限售5年；在售項(xiàng)目取證價(jià)格不得高于上一批次預(yù)證價(jià)格限價(jià)新建商品住房項(xiàng)目首次開盤銷售申請價(jià)格備案，要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目備案均價(jià)確定首次備案價(jià)格沒有明文的政策：可參考成本價(jià)的計(jì)算方式限簽不限簽限精裝/車位車位限價(jià)25萬預(yù)售條件明確為建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之一（含地下部分）商品房項(xiàng)目中屬裝配式建造的建筑在基礎(chǔ)工程達(dá)到標(biāo)高0.000標(biāo)準(zhǔn)，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的情況下可申請辦理預(yù)售許可證按揭放款條件住宅封頂后放款，商業(yè)需單體竣備其他特殊政策人才引入政策，租賃房首年市場價(jià)格30%，第二年50%，第三年起70%，限價(jià)房市場備案價(jià)格70%；五城區(qū)購房政策長樂籍客戶可在五成區(qū)購買兩套普通商品住宅；Codeofthisreport | 4 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境—政策風(fēng)向救市：長樂籍于五城區(qū)購房施行與五城區(qū)戶籍統(tǒng)一購房政策2022年3月18日，福州市房管局發(fā)布通知，福州限購松綁：1、不限戶口：外地戶口（除福州六城區(qū)，含港澳臺及外籍人士）購買五城區(qū)房屋無需提供2年內(nèi)滿1年社保證明，即可購買一套五城區(qū)普通住宅（面積≤144㎡）；2、長樂&五區(qū)戶口同等地位：長樂戶口購買五城區(qū)房屋等同五城區(qū)戶口，可以購買兩套五城區(qū)普通住宅（面積≤144㎡）；3、車位不限購：福州五城區(qū)一個小區(qū)內(nèi)擁有一套一手/二手的房產(chǎn)或店面，購買車位或車庫時(shí)，不限個數(shù)。福州城區(qū)救市，放開長樂籍于五城區(qū)的購房限制，對出資能力較強(qiáng)的改善客戶有一定的外流影響，目前長樂以剛需為主流，與福州城區(qū)價(jià)差較大，限購松綁對長樂區(qū)整體樓市沖擊相對有限；Codeofthisreport | 5 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境—政策風(fēng)向重磅信號！地方城投拿地受限一、加強(qiáng)預(yù)算編制源頭管理。建立健全“三公”經(jīng)費(fèi)和一般性支出審核機(jī)制，加強(qiáng)有關(guān)支出必要性、合理性審核，堅(jiān)決取消無實(shí)質(zhì)內(nèi)容的因公出國（境）等活動，壓縮公務(wù)接待數(shù)量和費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)控公務(wù)用車購置和運(yùn)行維護(hù)支出。2023年中央部門“三公”經(jīng)費(fèi)財(cái)政撥款預(yù)算繼續(xù)按照“只減不增”安排，地方財(cái)政也要按此原則從嚴(yán)從緊安排“三公”經(jīng)費(fèi)。各單位要落實(shí)非財(cái)政撥款經(jīng)費(fèi)管理主體責(zé)任，嚴(yán)格控制非財(cái)政撥款安排“三公”經(jīng)費(fèi)和一般性支出，確?！叭苯?jīng)費(fèi)和一般性支出保持在合理水平。嚴(yán)禁事業(yè)單位用錢大手大腳、鋪張浪費(fèi)等行為。二、硬化預(yù)算執(zhí)行剛性約束。全面加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理，硬化實(shí)化預(yù)算約束機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行人大批準(zhǔn)的預(yù)算，強(qiáng)化預(yù)算指標(biāo)管理，不得無預(yù)算、超預(yù)算安排支出。嚴(yán)格執(zhí)行會議費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍列支。嚴(yán)控預(yù)算調(diào)劑事項(xiàng)，不得年底突擊花錢。部門所屬單位如需增加“三公”經(jīng)費(fèi)預(yù)算，原則上通過內(nèi)部調(diào)劑解決。嚴(yán)格按預(yù)算開支一般性支出，不得報(bào)銷與公務(wù)活動無關(guān)的費(fèi)用，對應(yīng)由本單位履行職責(zé)的工作事項(xiàng)不得通過政府購買服務(wù)方式變相增加編外人員預(yù)算。三、強(qiáng)化“三公”經(jīng)費(fèi)執(zhí)行監(jiān)控。財(cái)政部依托預(yù)算管理一體化系統(tǒng)監(jiān)控地區(qū)、部門“三公”經(jīng)費(fèi)預(yù)算執(zhí)行。地方財(cái)政部門要充分利用一體化建設(shè)成果，將“三公”經(jīng)費(fèi)管理規(guī)則嵌入一體化系統(tǒng)，建立執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，防范無預(yù)算、超預(yù)算列支“三公”經(jīng)費(fèi)等問題。各地區(qū)要完善數(shù)據(jù)報(bào)送機(jī)制，按要求及時(shí)上傳數(shù)據(jù)、提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。四、加大“三公”經(jīng)費(fèi)公開力度。按照“公開為常態(tài)、不公開為例外”原則，依法依規(guī)公開“三公”經(jīng)費(fèi)預(yù)決算信息，接受社會和公眾的監(jiān)督。完善“三公”經(jīng)費(fèi)公開規(guī)則，持續(xù)擴(kuò)大“三公”經(jīng)費(fèi)公開范圍、細(xì)化公開內(nèi)容，對落實(shí)過緊日子要求壓減支出、“三公”經(jīng)費(fèi)增減變化原因等予以重點(diǎn)說明，推動部門所屬單位按要求公開預(yù)決算和“三公”經(jīng)費(fèi)情況，進(jìn)一步增強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)預(yù)決算透明度。五、做深做細(xì)過緊日子情況評估。中央部門要繼續(xù)按季度評估本部門落實(shí)過緊日子情況，從制度建設(shè)情況、一般性支出情況、“三公”經(jīng)費(fèi)情況、支出標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)及執(zhí)行情況等方面進(jìn)行全面評估，財(cái)政部門要將評估結(jié)果與相關(guān)單位預(yù)算安排掛鉤。地方財(cái)政部門要加強(qiáng)過緊日子評估制度建設(shè)，強(qiáng)化本地區(qū)部門和單位過緊日子情況評估和結(jié)果運(yùn)用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、堵塞漏洞、改進(jìn)管理。六、加快支出標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。發(fā)揮支出標(biāo)準(zhǔn)體系在預(yù)算管理中的長期性、穩(wěn)定性和基礎(chǔ)性作用，逐步建立涵蓋財(cái)政重點(diǎn)支出領(lǐng)域、主要共性項(xiàng)目和重大延續(xù)性項(xiàng)目的支出標(biāo)準(zhǔn)體系。結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、物價(jià)變動、財(cái)力變化等因素，。有序推進(jìn)部門和單位整體支出績效評價(jià)，推動提升部門和單位管理效率和履職效能。硬化績效結(jié)果與預(yù)算安排、改進(jìn)管理、政策調(diào)整掛鉤機(jī)制，強(qiáng)化績效管理激勵約束，大力削減低效無效資金。Codeofthisreport | 6 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境—政策風(fēng)向11月13日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。通知涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施房企融資-貸款信托等展期，增信發(fā)債支持對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。特別是聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營房企，將獲得更多房地產(chǎn)貸款支持。另外，在區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)條件下，個別出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也將會得到合理房地產(chǎn)貸款融資支持。支持貸款、信托等存量融資展期1年。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，未來半年內(nèi)到期的，可允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類。加大利用發(fā)債、信托等支持房企融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。2、保交樓-設(shè)立專項(xiàng)借款，配套融資人員盡職免責(zé)“積極做好‘保交樓′金融服務(wù)”，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款、鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。并明確按照“后進(jìn)先出”原則，項(xiàng)目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款。向?qū)ｍ?xiàng)借款項(xiàng)目發(fā)放配套融資，對于新發(fā)放融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)等。

房企風(fēng)險(xiǎn)處置-鼓勵資管公司參與處置風(fēng)險(xiǎn)鼓勵資產(chǎn)管理公司與地方政府、商業(yè)銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，提高處置效率。支持商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司發(fā)行收并購債券。另外，支持金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金方式，市場化化解受困房企風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)鼓勵并推進(jìn)項(xiàng)目收并購工作。因城施策-需求端支持力度有望繼續(xù)加大“支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度”。住房租賃-住房租賃金融支持加快加大住房租賃金融支持力度，要優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持；保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)等。

政策解讀：本次救市措施將改善金融機(jī)構(gòu)對民營房企風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題。融資展期，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險(xiǎn)民營房企，將是極大支持。監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴(kuò)大擴(kuò)容，會有更多民營房企受益。支持金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金方式，市場化化解受困房企風(fēng)險(xiǎn)。收并購風(fēng)險(xiǎn)化解一直在持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)，在前期成功案例的示范效應(yīng)之下，未來有望擴(kuò)展處置范圍。本次政策再次強(qiáng)調(diào)要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節(jié)奏，已經(jīng)下調(diào)商貸利率的城市不排除根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。新市民人口較多的城市，有望進(jìn)一步降低新市民購房門檻和購房成本。監(jiān)管部門鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個人征信權(quán)益，有利于消除購房者的擔(dān)憂情緒，穩(wěn)定市場預(yù)期。Codeofthisreport | 7 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境—政策風(fēng)向12月15日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布“關(guān)于公開征求對《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（征求意見稿）意見的公告”。房企應(yīng)選擇在福州商業(yè)銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶發(fā)生事故導(dǎo)致不能按期交付將影響資金撥付同一本預(yù)售許可證內(nèi)的商品房只能設(shè)立一個監(jiān)管賬戶。一臺POS機(jī)只能綁定一個監(jiān)管賬戶，POS單對新建商品房項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量事故導(dǎo)致不能按期交付，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建中應(yīng)體現(xiàn)結(jié)算賬戶（即監(jiān)管賬戶）。設(shè)的，市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)依《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》作出暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶資金撥付的監(jiān)管賬戶信息應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上載明，在現(xiàn)場顯著位置、市不動產(chǎn)登記和交易中心門決定，并督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)整改。市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)根據(jù)問題性質(zhì)作出保障項(xiàng)目工程款撥付的決戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。定。新建商品房項(xiàng)目銷售資金應(yīng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介公司代理銷售商品房的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶外直接收取預(yù)售資金、未將購房款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名應(yīng)當(dāng)在簽訂的中介代理合同中明確收取的所有售房款應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為，除按《城市商品房監(jiān)管額度原則上不高于工程總造價(jià)的1.1倍預(yù)售管理辦法》相關(guān)條款處罰外，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市地方金融監(jiān)督管對于監(jiān)管額度及資金使用，“征求意見稿”提出，新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高理局、市不動產(chǎn)登記和交易中心等部門視情節(jié)輕重，采取以下措施處理：于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.1倍，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價(jià)等級對預(yù)售資金監(jiān)管額度實(shí)行差1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次被查出上述違規(guī)行為，企業(yè)主動并及時(shí)整改的，予以告誡；異化監(jiān)管。監(jiān)管額度內(nèi)資金隨著工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的完成及工程款的支付而遞減。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)整改到位的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局函告市不動產(chǎn)登記和交易中心暫停房企可按建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案；市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)對其開發(fā)資質(zhì)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，除項(xiàng)目施工費(fèi)用外，監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)撥付使用監(jiān)管額度內(nèi)的資金。暫緩監(jiān)管賬戶資金撥付，并予以通報(bào)。1、主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計(jì)申請使用不超過監(jiān)管額度的60％；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩次被查出上述違規(guī)行為的，市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)依法對其開發(fā)資質(zhì)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，2、項(xiàng)目規(guī)劃核驗(yàn)前，累計(jì)申請使用不超過監(jiān)管額度的85％；同時(shí)函告市住房保障和房產(chǎn)管理局降低該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級并實(shí)行差異化監(jiān)管，必要時(shí)可向公3、項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收備案前，累計(jì)申請使用不超過監(jiān)管額度的95%；眾提示預(yù)購風(fēng)險(xiǎn)；4、項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)后函告監(jiān)管銀行終止該項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管。Codeofthisreport | 8 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境—政策風(fēng)向國家財(cái)務(wù)部發(fā)布，22.10.1-23.12.31，賣房一年內(nèi)買新房退個稅9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》），對購置住房者的個人所得稅優(yōu)惠作了規(guī)定，符合條件者“全部退還已繳納的個人所得稅”。《公告》規(guī)定，“自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠?！逼渲?，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。《通知》指出，新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價(jià)格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價(jià)格。享受優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足：1.納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。2.出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。9月30日央行發(fā)布最新公積金貸款利率，10月1日起，公積金貸款利率下調(diào)。中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。Codeofthisreport | 9 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境——城市建設(shè)（規(guī)劃）長樂營前兩江四岸片區(qū)城市設(shè)計(jì)方案對外公示,規(guī)劃范圍總面積約1492.5畝，定位長樂城市門戶、營前城市客廳；規(guī)劃范圍

規(guī)劃定位長樂營前兩江四岸片區(qū)范圍西至閩江，東至東街路，北至恩頂山，南至316國道，總面積約99.5公頃。

依托處于三江口匯交點(diǎn)和長樂西北大門的地理區(qū)位優(yōu)勢、豐富的歷史文化底蘊(yùn)，以及坐擁閩江、依山傍水的良好的山水景觀資源，打造“長樂城市門戶、營前城市客廳”。Codeofthisreport | 10 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境——城市建設(shè)（規(guī)劃）濱海新城CBD核芯區(qū)規(guī)劃打造約200畝CBD中央公園，面積相當(dāng)于18.5個標(biāo)準(zhǔn)足球場，在平衡人與城市與自然的關(guān)系的同時(shí)，以更高密的生態(tài)指數(shù)敬奉濱海封面。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃圖，該公園在交通上打造了輸配環(huán)項(xiàng)目。采用4層空間的立體交通模式，規(guī)劃了包含地鐵站廳、公交首末站、城市航站樓、出租車?？奎c(diǎn)、停車庫等在內(nèi)的綜合交通樞紐。濱海新城站在更高的城市規(guī)劃起點(diǎn)上，從濱海人居的深刻洞察出發(fā)，創(chuàng)造性的將城市中央公園生活模式融入濱海新城的建設(shè)中。Codeofthisreport | 11 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境——城市建設(shè)（規(guī)劃）機(jī)場第二高速建設(shè)提上日程，建成后將優(yōu)化區(qū)域骨干路網(wǎng)布局，完善福州長樂國際機(jī)場集疏運(yùn)體系，促進(jìn)閩東北協(xié)同發(fā)展區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，加快福州新區(qū)開發(fā)，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。福州機(jī)場第二高速公路項(xiàng)目起于馬尾亭江樞紐互通，線路經(jīng)長樂猴嶼、潭頭、文嶺、湖南，終于福港路，路線全長24.3公里，主線采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速100km/h，路基寬度33.5m。潭頭鎮(zhèn)至路線終點(diǎn)段設(shè)置輔路，采用雙向四車道二級公路兼市政功能標(biāo)準(zhǔn)，全長11.9公里，設(shè)計(jì)時(shí)速40km/h。項(xiàng)目概算總投資97.63億元。該項(xiàng)目的建設(shè)對于優(yōu)化區(qū)域骨干路網(wǎng)布局，完善福州長樂國際機(jī)場集疏運(yùn)體系，促進(jìn)閩東北協(xié)同發(fā)展區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，加快福州新區(qū)開發(fā)，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，構(gòu)建福州大都市圈等具有重要意義。Codeofthisreport | 12 ?CopyrightJAVELIN宏觀環(huán)境——城市建設(shè)（規(guī)劃）4月2日，長樂區(qū)自然資源與規(guī)劃局發(fā)布《福州濱海新城職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)園城市設(shè)計(jì)公示》4月2日，長樂區(qū)自然資源與規(guī)劃局發(fā)布《福州濱海新城職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)園城市設(shè)計(jì)公示》?，F(xiàn)廣泛征求公眾意見，在審批前依法進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于30日?，F(xiàn)將主要內(nèi)容公示如下：一、規(guī)劃范圍：福州濱海新城職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)園位于董奉山、南陽山與東海之間的山海過度地帶，內(nèi)部地勢平坦，河網(wǎng)密布。東臨東湖濕地、北至東南快速路、西至董奉山、南至南陽山，總面積約計(jì)38平方公里（約57000畝）。二、規(guī)劃定位：片區(qū)定位為“福建省產(chǎn)教融合發(fā)展示范區(qū)”、“國際職業(yè)教育聯(lián)合培養(yǎng)集中區(qū)”、“國家職業(yè)教育改革發(fā)展先行區(qū)”、“閩臺職業(yè)教育交流合作試驗(yàn)區(qū)”和“福建省學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心區(qū)”。三、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“雙核驅(qū)動、一軸一帶、組團(tuán)協(xié)同”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。雙核指綜合服務(wù)核與產(chǎn)教創(chuàng)新核；一軸一帶指南洋河創(chuàng)新發(fā)展帶與綜合服務(wù)軸；組團(tuán)協(xié)同指由水系劃分形成的若干特色產(chǎn)教融合組團(tuán)。四、功能布局：充分發(fā)揮規(guī)劃區(qū)‘好山、好水’的優(yōu)質(zhì)自然本底條件，優(yōu)化山水廊道、用地功能、交通聯(lián)系”。片區(qū)內(nèi)教育科研用地主要在董奉山、南陽山與長樂東站之間布局，形成職業(yè)教育核心區(qū)。福平鐵路東側(cè)的產(chǎn)業(yè)用地引導(dǎo)其轉(zhuǎn)型升級，其余片區(qū)以居住及公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地為主。五、道路交通：在結(jié)合功能結(jié)構(gòu)和用地布局基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)域交通銜接，形成以快速路、主干路為骨架，次干路、支路為補(bǔ)充，方格網(wǎng)狀的路網(wǎng)格局。六、規(guī)劃特色：規(guī)劃提出“共享框架”、“校園街區(qū)”、“彈性生長”三大設(shè)計(jì)策略，形成新一代集約、開放、共享型校城關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城市與校園、產(chǎn)業(yè)空間的融合與發(fā)展。2021年8月，福州市長樂區(qū)發(fā)展和改革局通過了關(guān)于省職教城項(xiàng)目建議書的批復(fù)。旨在推動職業(yè)教育向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中，促進(jìn)職業(yè)教育高質(zhì)量發(fā)展，提升職業(yè)教育服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。根據(jù)項(xiàng)目建議書顯示，省職教城項(xiàng)目單位為福州市教育局，建設(shè)地點(diǎn)位于福州濱海新城。省職教城總規(guī)劃用地約9000畝，總建筑面積約480萬平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括職業(yè)院校、產(chǎn)業(yè)研究院、合作辦學(xué)區(qū)、公共設(shè)施配套區(qū)、生活配套區(qū)等。項(xiàng)目匡算總投資為4662645.51萬元。Codeofthisreport | 13 ?CopyrightJAVELIN土地篇PART.02Codeofthisreport | 14 ?CopyrightJAVELIN土地市場——供銷走勢供地收窄，以濱海新城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊為重心，地價(jià)同比跌幅超四成城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域無宅地出讓，供地集中于濱海新城及外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，土地素質(zhì)較差，溢價(jià)能力極低，二級市場寒冬，且?guī)齑娣e壓嚴(yán)重，去化壓力大，房企拿地意愿低，國企兜底為主流。2022年共成交涉宅用地7宗，規(guī)劃總建77.95萬㎡，可售住宅總建62.34萬㎡。地塊主要分布于濱海新城、漳港、金峰、鶴上等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，城區(qū)僅城郊東關(guān)成交一宗涉宅用地，地塊屬性較差，均以底價(jià)成交，無溢價(jià)。成交2宗商服用地，分別位于首占與濱海新城，規(guī)劃總建約13.31萬㎡；2016-2022年上長樂區(qū)土地供銷走勢350852190007558715580003006905644570002505373600020050003816150400010030002000501000002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)總建（萬㎡）1028715932818114097成交總建（萬㎡）358312423822113291計(jì)容樓面價(jià)（元/㎡）7155852175585373690564453816說明：數(shù)據(jù)涵蓋長樂區(qū)拍賣出讓的住宅、商住、商辦用地。Codeofthisreport | 15

住宅總建：62.34萬㎡占比：68%商業(yè)總建：10.32萬㎡占比：11%辦公總建：15.11萬㎡占比：17%其他：3.23萬㎡占比：4%說明：其他總建涵蓋社區(qū)配套，無償移交公共配套，學(xué)校配套等。?CopyrightJAVELIN2022年土地成交分布圖2022拍-08號（蘭園）

2022拍-03號（迪鑫）2022拍-07號（中晟）

2022濱拍-05號（城鄉(xiāng)建總）2022濱拍-09號（福州三江口建發(fā)）2022濱拍-06號(福州建工集團(tuán))地塊成交土地占地計(jì)容總建成交總價(jià)計(jì)容樓面容積率價(jià)編號時(shí)間用途㎡（㎡）（萬元）（元/㎡）2022濱拍-022022.3.172.0商住3417468347512007491號2022拍-03號2022.5.261.5商住36320524802420046112022濱拍-042022.5.262.0商業(yè)3632072640123001648號2022拍-05號2022.9.282純住宅40685813702320028512022拍-06號2022.9.281.8純住宅34465620371920030952022拍-07號2022.9.282.5商住458451101133820034692022拍-08號2022.9.281.5商辦38978584672610044642022拍-09號2022.9.281.7商住1973833555870025932022濱拍-102022.9.282.26商住1682823696341452003928號Codeofthisreport | 16

2022濱拍-02號(新區(qū)集團(tuán)）

2022濱拍-04號（福建灃樂泛海文旅）2022濱拍-10號（濱海臨空開發(fā)建設(shè)）

商住用地商服用地?CopyrightJAVELIN住宅市場篇PART.03Codeofthisreport | 17 ?CopyrightJAVELIN商品住宅市場——主力項(xiàng)目分布長樂劃分7大板塊，主城區(qū)主銷項(xiàng)目18個，待售項(xiàng)目4個；鶴上、金峰、漳港等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊在售項(xiàng)目12個，待售項(xiàng)目5個；濱海新城目前11個項(xiàng)目在售，待售項(xiàng)目4個；翡麗府蘭園公館三江壹品鶴上美墅營前老城區(qū)山水瀾庭蘭園天悅紫宸府城投地塊觀瀾云頂?shù)霄蔚貕K潮前湖上正榮地塊悅龍門長樂瀾山融信瀾天中發(fā)首府瓏璟臺鶴上保利閱江臺江宸府玖瓏臺悅榕首府學(xué)仕府龍桂華府京域?qū)W府蘭園云璽臺盛邦京郡書香雅園首占中晟地塊禧樾園在售

唐寧壹號榕圣地塊金峰臚峰壹品三江口建發(fā)地塊濱海香舍建工地塊海港城天俊尊品 海悅天瀾國際華府書香名邸榕發(fā)地塊海玥公館翰林壹號文瀾明月翰林壹號濱海新城新區(qū)集團(tuán)地塊海灣潤城濱海臨空地塊恒榮廣場匯賢雅居智慧科學(xué)城悅海灣待售悅瓏灣

均和前灣Codeofthisreport | 18 ?CopyrightJAVELIN供銷綜述持續(xù)去庫存，經(jīng)濟(jì)及大市場環(huán)境影響，成交低位運(yùn)行，持續(xù)以價(jià)換量，房價(jià)跌落2022年長樂區(qū)持續(xù)去庫存，供應(yīng)同比下跌87%，成交27萬㎡，同比下跌53%，市場寒冬，房價(jià)持續(xù)走跌，同比下跌10%，市場信心流失，成交低位。2020-2022年長樂商品住宅供銷量價(jià)走勢圖120199772500010018910179462000017431161828060150004010000205000002018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)建面（萬㎡）6884679912.7成交建面（萬㎡）6171455726.8成交樓面價(jià)（元/㎡）1997717431189101794616182

供：同比-87% ↓銷：同比-53% ↓價(jià)：同比-10% ↓Codeofthisreport | 19 ?CopyrightJAVELIN供銷綜述—成交結(jié)構(gòu)剛需、首改仍為市場主流，市場份額平穩(wěn)，改善產(chǎn)品縮量，總價(jià)250萬以上份額縮減2022年市場以主城外圍及濱海新城為核心，產(chǎn)品以剛需首改為主，80-143㎡市占率85%，同比基本持平。改善盤貨量不足，144㎡以上市占率下跌2%。經(jīng)多次價(jià)格回調(diào)，總價(jià)段下探，300萬以上占比腰斬，100-150萬占比上漲5%。2020-2022年長樂區(qū)商品住宅產(chǎn)品線成交結(jié)構(gòu)200016791555蘭園天悅15001298136711181000823733611482500992091881761618802343704620540740979652919060以下60-8080-100100-120120-143143-160160-180180-200200-250250-300300以上2020年2021年2022年2020-2022年長樂區(qū)商品住宅總價(jià)成交結(jié)構(gòu)15001273135011341000815蘭園天悅94266956659055845650033434333122722616127514010280746080304522440501207027067034030100以下100-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-700700-800800-900900-10001000以上Codeofthisreport|20202020212022?CopyrightJAVELIN板塊分析-成交2022年市場份額集中，主城區(qū)成交占比近六成，濱海新城走冷，成交跌落主城區(qū)成交占比近六成，持續(xù)降價(jià)，城區(qū)與濱海新城價(jià)縮小，客戶向城區(qū)聚集。濱海新城成交暴跌，同比跌幅達(dá)61%。主城區(qū)及濱海新城市場份額達(dá)86%，市場份額集中度高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交低位。近三年長樂區(qū)主要板塊成交情況2022年長樂商品住宅各板塊成交量占比25.023.52%8%4%20.023%18.614.815.027%16%10.310.07.97.221%6.36.05.6長樂老城首占板塊營前板塊濱海新城5.04.23.64.14.23.2鶴上板塊金峰板塊其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)1.62.12.10.60.51.61.22021-2022年長樂區(qū)各板塊市場份額變化情況0.0年份主城區(qū)濱海新城鄉(xiāng)鎮(zhèn)長樂老城首占板塊營前板塊濱海新城鶴上板塊金峰板塊其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)2021年51%33%17%2020年2021年2022年2022年60%27%14%Codeofthisreport|21?CopyrightJAVELIN板塊分析—均價(jià)市場寒冬持續(xù)以價(jià)換量，各板塊房價(jià)普跌，老城區(qū)、濱海新城跌幅近20%市場觀望情緒濃厚，置業(yè)意愿低落，區(qū)域持續(xù)以價(jià)換量，主城區(qū)、濱海新城跌幅明顯，營前板塊蘭園天悅單盤帶動價(jià)格上漲。金峰等鄉(xiāng)鎮(zhèn)眀穩(wěn)暗跌，成交低位，價(jià)格受單盤成交影響較大。2020-2022年長樂區(qū)各板塊價(jià)格走勢25000蘭園天悅30%單盤帶動21%2000020%150005%10%1%10000-6%0%5000-14%-10%-20%-20%0-20%長樂老城區(qū)營前板塊首占板塊濱海新城鶴上板塊金峰板塊其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)2020年171501774421094174811438010895129722021年2350117202184771613313308897294232022年189162082417374129571150693989474同比-20%21%-6%-20%-14%5%1%Codeofthisreport|22?CopyrightJAVELIN商品住宅市場——存量分析（情報(bào)）存量結(jié)構(gòu)分化，城區(qū)存量健康，濱海新城存量積壓嚴(yán)重，整體成交低位去化周期拉長截止2022年12月，長樂區(qū)廣義存量約405萬方，近一年月均去化2.23萬㎡，預(yù)計(jì)181個月去清，狹義存量73萬㎡，預(yù)計(jì)33個月去清。存量集中，濱海新城存量占比近六成。2022年長樂商品住宅存量分布100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%老城區(qū)營前首占濱海新城鶴上金峰漳港板塊江田古槐土地存量（萬㎡）58014499900待售存量（萬㎡）673960350000在售存量（萬㎡）711102762721長樂區(qū)各板塊存量占比5%5%3%6%12%12%57%老城區(qū)營前首占濱海新城鶴上金峰其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)Codeofthisreport | 23 ?CopyrightJAVELIN項(xiàng)目排行【蘭園天悅】簽約8.27億，單盤份額19%，去化70套/3.26萬㎡，獲得雙冠，【融創(chuàng)觀瀾云頂】以4.89億排名第二；2022年商品住宅項(xiàng)目成交金額排行榜前十排名項(xiàng)目名稱成交金額成交金額占比成交面積成交面積占比成交套數(shù)成交均價(jià)（億元）（萬㎡）（元/㎡）1蘭園天悅8.2719%3.2612%70253702融創(chuàng)觀瀾云頂4.8911%2.319%168211983東湖數(shù)字小鎮(zhèn)2.275%2.299%22799314保利招商海玥公館2.235%1.556%154143395三木翡麗府2.25%1.345%124164956龍湖江宸府2.25%1.385%134158897融創(chuàng)長樂壹號潮前1.594%1.024%88155658龍桂華府1.433%0.843%73170619三盛悅龍門1.363%0.542%402525010長樂瀾山1.353%0.933%9014572Codeofthisreport | 24 ?CopyrightJAVELIN房企排行福州蘭盛房地產(chǎn)有限公司以總銷8.27億元獲得房企銷售額冠軍，市場金額份額達(dá)到16%；融創(chuàng)地產(chǎn)以4萬㎡，市場份額11%，獲得銷售面積榜首。2022年房企商品房成交金額排行及份額占比排名房企名稱成交金額成交金額份額（億元）1福州蘭盛地產(chǎn)有限公司8.2716%2融創(chuàng)地產(chǎn)7.3614%3福建新東湖3.437%4龍湖地產(chǎn)3.096%5中茵地產(chǎn)2.34%6保利地產(chǎn)2.234%7三木集團(tuán)2.24%8大東海集團(tuán)2.024%9融信集團(tuán)1.964%10福建省龍桂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.884%

2022年房企商品房成交面積排行及份額占比排名房企名稱成交面積成交面積份額（萬㎡）1融創(chuàng)地產(chǎn)411%2福州蘭盛地產(chǎn)有限公司3.269%3福建新東湖3.168%4均和集團(tuán)2.938%5龍湖地產(chǎn)2.055%6貝瑞基因1.584%7保利地產(chǎn)1.554%8融信集團(tuán)1.544%9大東海集團(tuán)1.374%10中茵地產(chǎn)1.354%Codeofthisreport | 25 ?CopyrightJAVELIN 8002020年2021年2022年700供：4042套，銷：1098套供：1230套供：324套去化率：27%銷：453套銷：13套600去化率：37%去化率：4%500400300200100020-120-220-320-420-520-620-720-820-920-1020-1120-1221-121-221-321-4