成都凱德天府項目考察報告

2016年5月凱德天府考察報告目錄CONTENTS項目基礎(chǔ)信息1項目考察要點2考察總結(jié)3目錄CONTENTS項目基礎(chǔ)信息1項目考察要點2考察總結(jié)31.1開發(fā)商簡介凱德商用凱德商用商業(yè)公司隸屬于凱德集團，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司是以物業(yè)資產(chǎn)總值及地理覆蓋范圍計算，亞洲最大的購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一。凱德商用綜合的購物中心業(yè)務(wù)模式涉及零售商用地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心運營、資產(chǎn)管理及基金管理等范疇。凱德商用在亞洲擁有及管理新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五國53個城市共102家購物中心，物業(yè)總值約411億新元(1,975億人民幣)，總面積約97.2百萬平方英尺(903萬平方米)。1.2項目經(jīng)濟指標項目信息建筑形態(tài)封閉式購物中心商業(yè)定位全業(yè)態(tài)地標商業(yè)中心商業(yè)建筑面積14萬平方米層數(shù)地下1層，地上7層停車位1560余個1.3位置、商圈凱德天府項目位于成都市區(qū)的南部高新區(qū)，該區(qū)域是成都市政府全力打造的天府新城，建設(shè)目標是成為繼上海浦東新區(qū)等又一個國家級新區(qū)，在帶動成都現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，進而帶動整個西部經(jīng)濟發(fā)展。凱德廣場天府項目位于成都城南高新區(qū)新南天地核心商圈，整個商圈商業(yè)氛圍濃厚，目前該區(qū)域已成為城南CBD區(qū)域。同時該商圈還毗鄰于科華、桐梓林、城南等高端住宅區(qū)域，為項目帶來了強勁的消費力。1.4輻射區(qū)域及人口配套項目毗鄰于科華、桐梓林、城南等高端住宅區(qū)域，2公里范圍內(nèi)常住人口達20余萬；世界500強企業(yè)有上百家在高新落戶；高新科技園區(qū)工作人員12萬，政府辦公人群5萬。1.5交通配套項目位于天府大道與天仁路的交匯處，緊鄰項目的主要交通要道有三環(huán)路、益州大道、紅星路南沿線、劍南大道等，整體來說交通資源豐富，項目通達性強。項目距離成都市中心約6公里，距成都雙流國際機場僅15分鐘車程，距離最近的繞城高速入口僅10分鐘車程。公共交通配套同樣十分完善，項目緊靠成都火車南站及巴士樞紐站，并與地鐵站1號線和在建的7號線及多條公交線路駁接。1.6項目定位凱德天府項目定位為成都地區(qū)地標式的，集購物、休閑、美食、娛樂、生活配套于一體的數(shù)字化、娛樂化、個性化、綜合性一站式購物中心。隨著城市購物中心的增多，新開設(shè)的購物中心如何做出特色越來越為業(yè)界所關(guān)注。凱德商用強調(diào)“每一個購物中心都必須要有靈魂”，凱德廣場的“靈魂”將更多體現(xiàn)在文化藝術(shù)領(lǐng)域，并在建筑、招商方面都將得以充分體現(xiàn)。同時，還會將更多的生活體驗服務(wù)帶入商場之中。凱德天府項目建筑設(shè)計采用特色元素，招募的創(chuàng)意商家都能體現(xiàn)項目在文化領(lǐng)域的特色，而超過70%帶有體驗服務(wù)性質(zhì)的店鋪則強調(diào)了購物中心的生活體驗服務(wù)功能。目錄CONTENTS項目基礎(chǔ)信息1項目考察要點2考察總結(jié)32.1外部動線規(guī)劃12345車庫出入口13456購物中心出入口782由于受地塊形狀及市政道路規(guī)劃所限，項目外部的動線較為復雜，且與地鐵沒能形成無縫對接，不能很好導入外部人流。但項目在外圍設(shè)置了合理的導視系統(tǒng)，每一個出入口之間導視標識也較為明顯，因此起到了很好的緩解作用。2.2外立面凱德·天府由國際著名建筑設(shè)計師公WOHA主導設(shè)計，項目設(shè)計靈魂源于山水天成的天府自然人文氣質(zhì)。外立面由穿孔鋁板以鉆石切面形態(tài)拼接而成，構(gòu)建出如山巒飛川般宏偉靈動的建筑外形。鋁板打造巖石質(zhì)感，中式鏤空窗花為基礎(chǔ)元素；鋁板上面的小孔組成極富韻律感的圖案，通氣且采光優(yōu)良；夜晚來臨，鋁板下特制的燈具，明明滅滅，繁星點點，奇異絢麗。同時項目內(nèi)外均貫穿綠色環(huán)保元素2.3內(nèi)部平面交通動線購物中心內(nèi)部動線項目內(nèi)部品面動線成大寫英文字母“L”字形，整體來說動線簡潔明了，各個店鋪的可視性與通達性強，商場內(nèi)部基本無死角。商場一樓通道寬敞明亮，但二樓及以上部分區(qū)域由于受柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)影響，通道較窄，且對商鋪的昭示性有一定影響。一樓內(nèi)部通道二樓內(nèi)部通道2.3內(nèi)部平面交通動線5~7層中庭溜冰場6層平面通道項目5~7層平面動線較5層以下有較大差異，主要是受建筑結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)影響，整個平面動線以中庭為中心成環(huán)繞型。因6、7層以餐飲業(yè)態(tài)為主，根據(jù)餐飲經(jīng)營需求，需要大部分的外擺空間，故部分通道被用作餐飲商家外擺區(qū)。2.4內(nèi)部垂直交通動線

商場內(nèi)部的直升電梯設(shè)置較多，分配也比較合理，且有明確的導視標識，便于客戶的快速達到。影院部分的電梯還做了廣告包裝，同時影院部分的電梯，有獨立的通道便于觀看較晚影片的顧客通行。垂直電梯分布2.4內(nèi)部垂直交通動線

商場內(nèi)部共設(shè)置了5處扶梯位置，均位于通道重要位置，顧客能夠方便快捷的到達。其中在1~3層、3~5層還設(shè)置了“飛天梯”，更加方便消費者到達目的店鋪；除此之外凱德天府在部分上下扶梯的側(cè)面加裝了LED顯示屏，不僅起到了美化作用，而且還加強了商場的廣告推廣。扶梯分布分布2.5內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計購物中心挑高20.5米的中庭設(shè)計，頂部將鑲嵌巨幅LED數(shù)碼天幕；5層中庭被打造成景觀真冰場，并留出了挑高空間；6-7層將打造成跨層花園餐廳，讓顧客在用餐的同時可以全景觀看景觀真冰場。項目商業(yè)建筑面積141507㎡，但實際使用面積52585㎡，公攤率達到62%，購物舒適度高。中庭天幕中庭溜冰場2.6內(nèi)部裝修設(shè)計整體風格裝修整體采用了現(xiàn)代主義風格，在凱德天府6-7層環(huán)繞室內(nèi)溜冰場的花園餐廳的設(shè)計，其設(shè)計靈感來源于寬窄巷子和錦里，設(shè)計團隊期望能夠把一個室外的寬窄巷子和錦里的感覺，引入到室內(nèi)，帶給消費者不一樣的感受。2.6內(nèi)部裝修設(shè)計細節(jié)處理商場內(nèi)部裝修在細節(jié)處理上也非常到位，比如導視牌上做了背景燈，使得上面的信息更為清楚，便于顧客查看。背景燈光木質(zhì)扶手檫手紙、洗手液、垃圾桶合理規(guī)劃溫馨提示消防栓處理2.7業(yè)態(tài)分布及業(yè)態(tài)配比2.8主力店介紹永輝BRAVO超市永輝BRAVO超市是永輝旗下的高端產(chǎn)品，凱德天賦店于于2014年12月12日正式開業(yè)。位置：B1層。面積：7000㎡，約3萬款商品，其中高端商品占比約30%。主通道貫穿整個店面，副通道則連接了中島與貨架，讓購物者可以輕松找到自己想要的商品。2.8主力店介紹百麗宮影城百麗宮（PALACE）是百老匯旗下的高端影院，目前已在是成都開設(shè)三家店；位置：商場5層盡頭處；規(guī)模：6500㎡，12個影廳，最大的一個廳擁有有241個座位。2.8主力店介紹言幾又西南地區(qū)首家店，同時也是全國首家標準的城市創(chuàng)新文化一體店，涵蓋的產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為豐富，除了創(chuàng)意書店，還包括咖啡吧、藝術(shù)畫廊、創(chuàng)意市集、主題餐廳；位置：商場4層盡頭處；

面積：3600㎡。2.8主力店介紹奇跡健身奇跡健身凱德天府店是奇跡健身著力打造的高端品質(zhì)的健身俱樂部，于2014年3月10日全面開業(yè)。位置：商場5樓盡頭處面積：4000㎡（含恒溫泳池）2.9次主力店星巴克位于商場東部一樓，面積200平方米左右，店鋪外擺區(qū)設(shè)置在商場外部。鹿島會員店位于商場四樓東面，面積1000平方米以上。2.9次主力店Hotwind熱風位于商場三樓中部，面積300平方米左右。精靈公社（射箭）位于商場三樓北面。2.9次主力店香天下火鍋英孚教育烤匠世紀星真冰場2.10運營情況項目采用自主運營管理模式，運營過程中能夠充分站在消費者的角度出發(fā)，實際顧客考慮。一樓中庭旁設(shè)置了咨詢臺B1層地鐵扶梯口設(shè)置了顧客休息中心2.10運營情況人性化的設(shè)計使得顧客在購物過程中能夠獲得很好的體驗性。從而也為項目樹立了良好的形象與口碑。廁所內(nèi)的溫馨提示位于4樓小火車溫度濕度表手機加油站廁所溫馨提示2.10運營情況通過近幾次的走訪調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)凱德天府在活動方面尤為重視，周末及節(jié)假日期間，中庭內(nèi)始終能保持2~3場的各類暖場活動，前來參加的顧客也比較多。會員活動促銷活動會員積分兌換系統(tǒng)2.10運營情況內(nèi)部導視標識項目無論是商場外部還是內(nèi)部以及車庫的導視打造都尤為用心，既美觀大氣還為商場增加了趣味性。特別是在車庫里，一改常規(guī)的昏暗，空氣不流通等缺點。顧客能夠通過導視系統(tǒng)快速的找到車位，為顧客創(chuàng)造了良好的體驗性。車庫導視商場內(nèi)部樓層導視外部導視2.10運營情況永輝提供免費購物班車2.11經(jīng)營狀況凱德天府自2014年11月開業(yè)以來，經(jīng)營情況一直不溫不火，截止目前商業(yè)各樓層均有部分未出租物業(yè)，結(jié)合2015年成都各大購物中心銷售業(yè)績來看，凱德天府也并未出現(xiàn)在前列，種種跡象均表明凱德天府經(jīng)營情況不佳。但通過近期的實地考察，項目在運營方面開始發(fā)力，各類暖場、促銷活動也逐步開展起來，加上項目本身具有較多的優(yōu)勢，相信在后期經(jīng)營情況會逐步好轉(zhuǎn)。目錄CONTENTS考察總結(jié)3項目基礎(chǔ)信息1項目考察要點2總結(jié)占據(jù)城南核心位置、扼守城市要道；毗鄰城市核心商圈、配套資源豐富；商業(yè)地產(chǎn)高端品牌、項目體量適中；打造手法獨特、設(shè)計理念前衛(wèi)；項目定位高