智能化物業(yè)管理

引言當時光進入2001年時，人類跨入了一個嶄新的世紀，回顧人類走過的路程，可以清晰地看出，人類一直在追求用科技來改善自己的生活。在社會信息化進程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關注已不僅僅局限于居住面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業(yè)管理等方面。隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化，有關物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越復雜，人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高。正是對高效率的物業(yè)管理的追求，才促使人類在實現(xiàn)智能化物業(yè)管理方面邁進了一步。電腦、網(wǎng)絡與IC卡的出現(xiàn)，為實現(xiàn)智能化物業(yè)管理提供了必要的條件。本文通過對智能小區(qū)及智能化物業(yè)管理模式的介紹，探討一下小區(qū)物業(yè)管理智能化的實現(xiàn)方案。第一部分一：物業(yè)概念：物業(yè)一詞是由英語PROPERTY引譯而來的，其含義為“財產(chǎn)”“資產(chǎn)”“房產(chǎn)”等。是一個較為廣義的范疇。十年前，我們對這個詞還很陌生。實際上，它沿用的是香港房地產(chǎn)業(yè)通行的說法。近些年才逐漸通過媒體介紹被我們采用。作為一個完整的概念，“物業(yè)”包括房業(yè)和地業(yè)，是房屋以及與其相配套的附屬設施場地的總稱，而“房地產(chǎn)”是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體，是房屋建筑和建筑用地有機構(gòu)成的整體。由此可見，“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”所表達的概念是一致的。二：物業(yè)管理概念1傳統(tǒng)概念物業(yè)管理是隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高而逐漸發(fā)展起來的新住宅的管理模式。我們現(xiàn)在所說的“物業(yè)管理是一種狹義的范疇”即對房地產(chǎn)的管理，是由專門的機構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約對已竣工驗收并投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地動用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境清潔、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化的管理，并且向住戶提供多方面的綜合性服務，以創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住消費需求，使得物業(yè)能夠保值并增值。2智能化物業(yè)管理傳統(tǒng)的物業(yè)管理知識在建筑物、用戶檔案、設備維修、環(huán)境保護等方面只進行一般的管理。這種管理模式對于現(xiàn)代化的智能住宅來說存在著很大的局限性。而智能化的物業(yè)管理是應用現(xiàn)代的，高科技的主流技術即信息與網(wǎng)絡科技（IT&LAN）和自動化技術，將建筑智能化和計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務臺上，實現(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。為住宅小區(qū)使用者與住戶提供高效率和完善與多樣化的服務，以及低成本的管理費用。第二部分一：智能產(chǎn)品應用現(xiàn)狀(一)房地產(chǎn)行業(yè)智能產(chǎn)品應用情況在上面我們談到了”智能化物業(yè)管理”的概念，那么到底什么才是真正的智能小區(qū)?中國的智能行業(yè)已發(fā)展到什么水平，實際應用情況到底怎么樣?要知道這些問題的答案，就需要對智能的發(fā)展史作一個簡單的了解?！爸悄堋币辉~最早就是出現(xiàn)在建筑行業(yè)，所以這也注定了智能與房地產(chǎn)行業(yè)的淵源關系。在八十年代，日本的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了低迷，最后仰仗著智能小區(qū)的出現(xiàn)掀起了一個房地產(chǎn)的熱潮，激活了日本的房地產(chǎn)行業(yè)。從消費的角度來看，實現(xiàn)生活的智能化，也一直是人類孜孜以求的目標。近兩年，中國也出現(xiàn)了許多所謂的智能小區(qū)。在內(nèi)地只是安裝了一個簡單的監(jiān)控設備就冠之以智能小區(qū)，而有些僅僅把對講系統(tǒng)當成了智能化的全部，有些打出了“寬帶社區(qū)”“E時代生活”并稱之為智能小區(qū)。一時間紛紛擾擾，不僅消費者一頭霧水，就連許多發(fā)展商也十分困惑。要解決這些困惑，首先我們還是發(fā)解房地產(chǎn)行業(yè)智能產(chǎn)品應用情況。世界是上第一個智能大廈出現(xiàn)于1984年的美國。從此，“智能建筑”的概念便開始在世界各地傳播，并逐漸一種新興行業(yè)。幾乎與此同時，“智能”的概念也傳入了中國，但由于受當時的科技水平和觀念的限制，智能行業(yè)發(fā)展較緩慢。然而1992年房地產(chǎn)熱的興起，帶動了智能概念的推行，也推動了智能行業(yè)的發(fā)展。1996年后，中國智能的概念逐漸流行起來，智能行業(yè)與智能產(chǎn)品的生產(chǎn)，研究技術和應用，都快速發(fā)展起來。在現(xiàn)今，最流行的概念莫過于“智能小區(qū)”，由于了解程度上的差異，使人們在認知“智能小區(qū)”上的理解程序并不一樣，那么究竟何謂“智能小區(qū)”呢？(二)智能小區(qū)的概念1概念由于沒有明確的統(tǒng)一概念，所以對“智能小區(qū)”有不同的理解，目前主要有以下幾種概念：1)小區(qū)應該表現(xiàn)為安全、舒適、快捷方便、效益的良性結(jié)合，智能小區(qū)應該是動態(tài)的。2）智能化小區(qū)是指：在城鄉(xiāng)住宅小區(qū)利用先進的計算機技術、通信技術、網(wǎng)絡技術、自控技術和智能IC卡技術，實現(xiàn)小區(qū)管理和服務的自動化，構(gòu)筑安全、高效、快捷舒適的信息化居住空間，建成一個便于發(fā)揮人的主動性和創(chuàng)造性的現(xiàn)代化文明生活環(huán)境。3）所謂智能化住宅小區(qū)：是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個子功能系統(tǒng)，以綜合布線為基礎框架，以計算機網(wǎng)絡為內(nèi)各種設備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機、信息、通信、控制及科學技術，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務信息系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)信息服務平臺，為小區(qū)提供安全環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。4）所謂的智能化住宅小區(qū)是指通過綜合配置住宅區(qū)內(nèi)的各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎以計算機網(wǎng)絡為區(qū)內(nèi)各種設備管理自動化系統(tǒng)的表型住宅小區(qū)。通常智能化大廈是“三A”系統(tǒng)，普遍認為智能住宅也為“三A”系統(tǒng)，它們分別是：（1）安全自動化（CAS---- safingautomationsystem）包括室內(nèi)防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、煤氣泄漏系統(tǒng)、室外閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室外的巡更簽到系統(tǒng)。（2）通訊自動化（CAS----communicationautomationsystem）包括數(shù)字信息網(wǎng)絡、語言與傳真功能、有線電視、公用天線系統(tǒng)。（3）管理自動化（MAS----managementautomationsystem）包括水、電、煤氣的遠程抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、供水、供電設備管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)。2概念總結(jié)從以上各種概念不難看出，智能小區(qū)應當理解為：利用國際上最先進的IC技術（智能卡---IC卡、計算機、自動控制、通訊和網(wǎng)絡）將物業(yè)管理與服務中心、通訊接入、家庭智能化系統(tǒng)集成一體，建立一個安全方便、快捷、舒適的生活社區(qū)。二智能化是發(fā)展的趨勢，也是時代的特征。1我國住宅產(chǎn)業(yè)建設高潮來臨我國的住宅產(chǎn)業(yè)正面臨著一個高速發(fā)展的時期，改革開發(fā)以來，我國住宅建設發(fā)展快。1998年同改革開始的1978年相比，全國城市人均居住面積從3 .6平方米增加到9.3平方米，竣工面積從3752平方米增加到47600平方米，城市住宅建設投資從3921億元增加到4310.81億元，增加100多倍。住宅建設至今仍呈上升趨勢。建設部有關領導和專家認為，這種上升趨勢逐將持續(xù)30—40年。這主要是：1）人口（特別是城市人口）增長引發(fā)的住房需求。1998年我國總?cè)丝跒?2.67億，2030年預計將達到16億；1998年我國城市人口為全國人口的29.7%.2)居住條件改善的需要。1998年我國人均住宅建設面積為18平方米，預計2030年要達到40平方米。根據(jù)上述需求預計，21世紀的前30年，我國需新建住房460億平方米，即每年15億平方米。2住宅建設的時代特征——住宅智能化最近二三十年的人類科學史，最重要的事件是工廠技術的發(fā)展，它正在改變?nèi)藗兩畹姆椒矫婷妗Ｒ脖厝灰騻鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)B透。包括傳統(tǒng)的建筑業(yè)。因此，現(xiàn)在的住宅建設必將帶有十分明顯的時代特征——以工廠技術為主要內(nèi)容的住宅及管理的智能化。國際互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)是工廠技術發(fā)展的最大成果，它的意義不亞于新時器的出現(xiàn)、商業(yè)社會的貨幣發(fā)明。INTERNET和電子商務的出現(xiàn)預示新經(jīng)濟時代的到來，正在改變通常的商業(yè)活動方式，改變?nèi)藗兊慕煌绞?。因此，網(wǎng)絡功能將是未來住宅的基本功能?，F(xiàn)在的城市住宅建設已經(jīng)開始把電話線、有線電視網(wǎng)線、甚至計算機網(wǎng)線一次建設直接完成。“網(wǎng)絡書屋”的概念也應運而生，這是住宅建設的時代特征。盡管有人在炒作住宅智能化，但住宅智能化已經(jīng)不再僅是炒作。住宅智能化使住宅的功能有了極大提升，增加了許多高科技服務功能。如果把。網(wǎng)絡建設、安防系統(tǒng)、計算機物業(yè)服務作為智能住宅和智能小區(qū)建設的3項主要內(nèi)容的話，專家們預言：今后的5年，將有20%----30%的小區(qū)要以稱之為智能小區(qū)；而再后的10年以后的住宅建設將無一例外的是智能住宅，并預計今后5年的住宅智能化市場每年將在500億元人民幣左右。因此說，智能化小區(qū)是時代發(fā)展的趨勢。第三部分一：“智能小區(qū)”及“智能化物業(yè)管理”存在問題。由于電腦英特網(wǎng)特別是IC技術的出現(xiàn)與介入，使智能行業(yè)有了相當大的發(fā)展，也讓智能行業(yè)有了誘人的前景。然而就象我們看到的一樣，智能行業(yè)也有許多困惑，特別是互聯(lián)網(wǎng)、寬帶、數(shù)字化等技術的不成熟，布線與接入標準的不統(tǒng)一，社會相應的配套體系不健全，使這些高科技在短期內(nèi)還無法發(fā)揮真正的作用。質(zhì)量、實力和服務這企業(yè)競爭的三大法寶中，高品質(zhì)的服務正已越來越成為最終獲勝的根本，可現(xiàn)實是在飛速發(fā)展的現(xiàn)代人面前，傳統(tǒng)的物業(yè)管理，已顯得無能為力。物業(yè)管理公司也處于困境中。目前我國房產(chǎn)物業(yè)管理公司是基本上有三種類型：一是計劃經(jīng)濟時代房管所轉(zhuǎn)制而來的物業(yè)公司；二是房產(chǎn)公司隸屬的物業(yè)公司；三是真正市場化社會化的專業(yè)物業(yè)公司。第一類物業(yè)公司管理的物業(yè)大多是舊住宅，面對的房改多元化的產(chǎn)權，收取較低的物業(yè)管理費，管理內(nèi)容基本上還是房管所承擔的維修職責。第二類物業(yè)公司是開發(fā)公司的子公司，新開發(fā)商品房管理以這類物業(yè)公司為主。目前，我國城市物業(yè)公司以前兩類為主。第三類物業(yè)公司具有開發(fā)與管理分離的優(yōu)勢，是今后發(fā)展的方向，尤其是加入WTO后帶來的公平競爭的市場環(huán)境，包括前二類企業(yè)通過競爭，兼并轉(zhuǎn)化為此類公司，還有國（境）外進入中國物業(yè)管理市場的企業(yè)。在我國的物業(yè)管理中，目前存在許多問題，歸結(jié)起來有以下幾類：各類車輛的管理效率低、失誤多、受人為的影響較大，容易引起業(yè)主的不滿；在管理費上，容易出現(xiàn)多收少交，導致資金流失；人情車和霸王車，給物業(yè)公司造成經(jīng)濟損失;盜竊者以訪友為名，以次轉(zhuǎn)好、以舊換新實施盜竊；臨時車輛的停放和摩托車的進出無法做到科學、高效管理；每日統(tǒng)計報表工作繁雜，而且差錯難免；數(shù)于各業(yè)主，暫住人和臨時進出人員的管理每天數(shù)萬人進出，難免有閑雜人員混入小區(qū)形成安全隱患，不僅增大了管理難度，一旦出事影響極壞。各種裝修人員和維修人員，未經(jīng)管理處同意，在業(yè)主家中施工，一旦出現(xiàn)野蠻施工，管理人員很難監(jiān)控；外部人員借探親訪友之名，騷擾業(yè)主的生活，管理人員無以為計；如果為加強管理，保安過多，使人仿佛生活在管制區(qū)，潛在的業(yè)主會望而退卻，導致客戶流失；保安人員極易掌握業(yè)主的生活規(guī)律，里應外合，監(jiān)守自盜，防不勝防；3)各種收費管理業(yè)主的水電費拖欠不交，一旦對其停水停電，引起矛盾激化，必將影響公司辛勤培育的品牌形象；管理人員工作量大，而人又有情的高低差錯，失誤再所難免;嚴格管理、鐵面無私與人性化情感管理有時實在是兩難選擇;小孩將零錢花在電子游戲廳和一些成人娛樂場所的消費，令家長十分頭痛回收款較多時，無法避免人提款離去；這些傳統(tǒng)無法解決的種種難題，是每一個物業(yè)公司都會碰到的問題。有問題就有機遇，誰能很好的解決問題，誰就能將對手甩開，確立領先地位，而建立高智能化的小區(qū)，實現(xiàn)智能化物業(yè)管理是一條切實可行的解決之道。那么應該建立一個什么樣的智能化小區(qū)，又如何實現(xiàn)智能化物業(yè)管理，才能解決上述問題，真正實現(xiàn)“智能化”呢？二智能的解決之道——技術加管理的先進模式智能小區(qū)——物業(yè)管理的瓶頸的突破一個強勢的房地產(chǎn)品牌，不僅需要良好的宣傳包裝更需要有實實在在的軟硬件來支撐，更需要有先進的技術和管理模式。在管理上從物業(yè)管理公司要有一個整體的管理宗旨并針對主要突破經(jīng)常發(fā)生的問題制定出具休辦法來進行管理。(一)管理解決之道1物業(yè)管理宗旨：分為四個環(huán)節(jié)：首先在工程建設過程中，規(guī)劃布局要合理，施工質(zhì)量要高標準嚴要求。其次，對已建成的小區(qū)或住宅群，物業(yè)管理者要將它視為一部機器，制定相應方案，以保護為主，定期檢查設備、設施，裝飾材料定期加強保養(yǎng)，做到消除隱患，盡量不讓維修工作發(fā)生在事故之后。物業(yè)隊伍必須年輕化、知識化、現(xiàn)代化，同時還要牢固樹立“以人為本”的精神。制定合理的收費標準，為未來的房產(chǎn)開發(fā)帶來商機。2針對出現(xiàn)的主要的有代表性問題解決方法針對上面曾提到物業(yè)管理存在的問題，高效智能小區(qū)分別設計了解決方法；(1)針對各種車輛管理中的一系列問題，智能停車場管理系統(tǒng)設計了以下功能：中文顯示屏、語音報價。不僅使車輛進出停放有序，還使收費公開，避免了少收和多收。安裝先進的圖象記錄系統(tǒng)，將進入的車輛拍攝存入電腦，并安裝了自動車牌示別系統(tǒng)。車輛離開時，再次拍攝并將進場時的圖象、車牌IC卡等資料對比，識別確認后才予放行。杜絕了以舊換好，以次換新的盜竊現(xiàn)象發(fā)生；系統(tǒng)將每天、每日、每年的收費、IC卡發(fā)行、掛失恢復所有情況自動統(tǒng)計，打出報表；通過管理中心與軟件，可設定操作員的權限，防止其舞弊。(2)針對各種人流管理中心的一系列問題，智能通道管理系統(tǒng)與智能門禁止系統(tǒng)相配合通過以下方式加以解決：每位業(yè)主發(fā)行接觸式IC卡，并授權。利用系統(tǒng)識別功能，在讀寫器上確認身份，顯示通過后予以放行。杜絕了閑雜人員的進入，也避免了保安人員的監(jiān)守。給臨時進出人員，特別是裝修，家電裝修人員發(fā)放臨時卡，并設定有效期，便于管理和控制，變被動為主動；(3)針對各種收費管理中的一系列問題，采用智能收費管理系統(tǒng)加以解決在會所、餐廳、商場等消費場所，安置若干收費機，業(yè)主消費后，憑卡在智能終端上結(jié)算。通過對系統(tǒng)的操作，設置收費時的折扣標準，減少失誤，避免了現(xiàn)金流動，防止假幣出現(xiàn)，實現(xiàn)貨幣電子化；(4)針對業(yè)主拖欠水電費的一系列問題，采用智能門禁管理系統(tǒng)與三表抄送系統(tǒng)加以解決;在每個單元門上安裝信息門禁，平時可以顯示各種問候語等公共信息。如果業(yè)主拖欠水電費，業(yè)主刷卡進門時，顯示屏會提醒，催促業(yè)主交納費用，避免人員催促時的直接沖突。同時還能為業(yè)主提供個性化的信息服務。（二）技術解決之道1物業(yè)管理智能化軟件設計概述小區(qū)實現(xiàn)智能化不僅需要硬件來支持，更需要實用，高效的軟件作為管理工具。目前，在“智能化物業(yè)管理軟件”的來源方面主要有三種形式：自行開發(fā)、委托開發(fā)購買商品化軟件三種形式。智能化物業(yè)管理軟件的設計分為從低到高三個層次。第一個層次為單項數(shù)據(jù)處理模仿手工管理方式，多用于簡單的事物性工作，這主要是目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理公司計算機應用水平；第二層次是數(shù)據(jù)綜合處理，此時計算機應用呈現(xiàn)網(wǎng)絡化和實時處理特點，已具備部分提高物業(yè)管理效率的特點；第三個層次則是管理信息系統(tǒng)此時信息論、控制論系統(tǒng)工程等優(yōu)化理論在軟件程序中得以運用，計算機網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)的建立，使計算機有管理某個單一系統(tǒng)發(fā)展成全面的管理系統(tǒng)。系統(tǒng)集成能力的高低和決策分析能力成為衡量此階段物業(yè)管理軟件水平的依據(jù)。另外，住宅小區(qū)智能化水平的高低與住宅造價和住戶對象有相當大的關聯(lián)。為便于小區(qū)智能化的技術與實施應用，應對小區(qū)智能化進行技術分檔。其等級按投資成本分為高、中、低三檔，即較高標準(成本約為住宅投資額的1%——2%)、普及標準(成本約為6000——8000元/戶)、最低標準（成平約為3000——5000元/戶）。軟件設計可根據(jù)各小區(qū)實情況，依據(jù)國家規(guī)定考慮。2物業(yè)管理軟件構(gòu)成開發(fā)語言：VISUAL,BASIC數(shù)據(jù)庫：ACCESS7.0服務器系統(tǒng)：WINDOWSNTSEVER4.0客戶機：WINDOWS95或WINDOWS983軟件功能：包括資料的儲存、調(diào)用、查詢，各項費用的登記、打印、統(tǒng)計、查詢，小區(qū)各信息的存儲、輸出，還有小區(qū)的設備管理以及數(shù)據(jù)系統(tǒng)的維護和小區(qū)的物業(yè)公司的人事、財務管理等。4模塊功能介紹：1管理系統(tǒng)管理系統(tǒng)主要實現(xiàn)小區(qū)的資料管理，為實現(xiàn)小區(qū)智能化創(chuàng)造一個強大的數(shù)據(jù)庫。1.1業(yè)主檔案：管理系的子功能模塊，在這個模塊中提供了業(yè)主的詳細檔案，包括：戶主代碼、戶主姓名、性別、年齡、住址、聯(lián)系電話、單位地址以及主要入住成員的個人資料、與戶主的關系、聯(lián)系方式、工作單位和工作單位的電話。在模塊中有添加、刪除、打印、返回功能。添加、刪除分別是添加業(yè)主檔案和刪除業(yè)主檔案。打印模塊則提供了業(yè)主檔案的輸出方式。返回鍵返回上一級界面。1.2房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的子功能模塊，房產(chǎn)檔案提供了小區(qū)內(nèi)各建成房屋的資料;包括房屋代碼、所在小區(qū)、樓號、單元號、門牌號，房屋類型、建筑面積、產(chǎn)權情況、是否入住、備注。管理員可以對房產(chǎn)檔案進行添加、刪除、打印等操作。1.3費用管理1.31固定費用管理系統(tǒng)的子功能模塊，在管理系統(tǒng)中占有重要地位的模埠。該模塊主要提供了住戶固定費用的清單，包括：費用生成日期、流水號、住戶名、地址、住戶代碼、建筑面積；在住戶固定費用項目中包括收費的項目（物業(yè)管理費、有線電視費、衛(wèi)生費、綠化費、中內(nèi)空調(diào)費）收費的標準、應收費用、實收費用。管理人員可以對“住戶固定費”進行添加、刪除、打印，郵件通知等工作，其中“郵件通知”是在小區(qū)局域網(wǎng)或互聯(lián)網(wǎng)上進行的操作。管理人員可以把費用清單以電子郵件的形式發(fā)送給用戶，催促用戶交費，而且方便快捷。管理人員也可以把清單打印出來，方便用戶。流水號可由用戶自己選擇。1.32住戶可變費用管理系統(tǒng)的子功能模塊。此模塊與住戶固定費用模塊功能類似，唯一不同的是可變費用項目（水費、電費、天燃氣）收費標準；并且里面的數(shù)據(jù)由三表遠程抄送過來。如果遠程抄送出現(xiàn)了問題，也可以采取人工抄表，然后手工錄入。其余操作與住戶固定費用相同。1.4財務管理系統(tǒng)財務管理系統(tǒng)主要實現(xiàn)公司財