某上市地產(chǎn)住宅項(xiàng)目常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)清單

住宅項(xiàng)目常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)清單分類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)成本風(fēng)險(xiǎn)施工圖深度不足，設(shè)設(shè)計(jì)變更過(guò)多多，造成成本本控制難度較較大。前期地質(zhì)情況不明明，造成計(jì)劃劃外成本發(fā)生生。甲方對(duì)質(zhì)量技術(shù)要要求不明、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)未提前約約定，造成計(jì)計(jì)劃外成本發(fā)發(fā)生。成本控制流程不規(guī)規(guī)范，缺乏準(zhǔn)準(zhǔn)確詳細(xì)的目目標(biāo)成本及預(yù)預(yù)算。采購(gòu)對(duì)市場(chǎng)信息了了解不全，材材料市場(chǎng)變化化，導(dǎo)致采購(gòu)購(gòu)成本偏高。壟斷及獨(dú)家生產(chǎn)的的產(chǎn)品供方資源不足，難難以產(chǎn)生有效效競(jìng)爭(zhēng)。造價(jià)咨詢(xún)公司出現(xiàn)現(xiàn)重大失誤，造造成成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)成本控制不力力，必須對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行重大大修改。政府規(guī)費(fèi)變化。合作方中標(biāo)以后無(wú)無(wú)法有效履行行合同，導(dǎo)致致中途更換合合作方，從而而有可能造成成成本增加。合作方在履行合同同過(guò)程中隱瞞瞞不報(bào)重大的的質(zhì)量或者安安全事故，相相關(guān)責(zé)任容易易轉(zhuǎn)嫁給我方方。市場(chǎng)環(huán)境變化以及及政策影響導(dǎo)導(dǎo)致材料設(shè)備備、人工成本本價(jià)格大幅度度提高而導(dǎo)致致成本上升，如如電纜漲價(jià)等等。合同權(quán)利、義務(wù)模模糊或漏項(xiàng)，造造成成本索賠賠。開(kāi)發(fā)計(jì)劃不合理，公公司決策設(shè)計(jì)計(jì)臨時(shí)調(diào)整等等（提前開(kāi)盤(pán)盤(pán)、提前交房房、延后進(jìn)程程等）引起成成本索賠。設(shè)計(jì)圖紙不全，投投標(biāo)有不平衡衡報(bào)價(jià)引起成成本控制困難難。工程量清單計(jì)算錯(cuò)錯(cuò)誤。違章開(kāi)工、破壞基基地綠化、環(huán)環(huán)境、違法填填河道等可能能造成無(wú)法預(yù)預(yù)估成本增加加的風(fēng)險(xiǎn)合作方勞資糾紛招標(biāo)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)合同條款闡述籠統(tǒng)統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)不具具體，導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)材料、設(shè)備技術(shù)術(shù)信息了解不不全，技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不明確。合作伙伴資源不足足，或招標(biāo)前前考察把關(guān)不不嚴(yán)，對(duì)合作作單位資質(zhì)、信信譽(yù)、履約能能力等了解不不深，最低價(jià)價(jià)中標(biāo)導(dǎo)致的的履約風(fēng)險(xiǎn)或或合作伙伴誠(chéng)誠(chéng)信不足。材料設(shè)備長(zhǎng)途運(yùn)輸輸產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。標(biāo)段劃分不合理，過(guò)過(guò)大或過(guò)小，和和合作伙伴的的能力不匹配配。對(duì)材料設(shè)備加工過(guò)過(guò)程監(jiān)控不足足。施工風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度轉(zhuǎn)移移。招標(biāo)過(guò)程中投標(biāo)方方?jīng)]有完全清清楚項(xiàng)目的特特點(diǎn)、我方對(duì)對(duì)于設(shè)計(jì)、銷(xiāo)銷(xiāo)售配合、質(zhì)質(zhì)量、文明施施工方面的特特殊要求；報(bào)報(bào)價(jià)考慮不充充分，中標(biāo)后后出現(xiàn)扯皮或或者消極對(duì)抗抗現(xiàn)象。對(duì)于投標(biāo)單位了解解不夠，出現(xiàn)現(xiàn)投標(biāo)單位之之間串通、互互相掛牌之后后圍標(biāo)的現(xiàn)象象。招標(biāo)時(shí)間距離實(shí)際際開(kāi)工時(shí)間過(guò)過(guò)長(zhǎng)，由于施施工期間宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變變化造成材料料設(shè)備漲價(jià)繼繼而發(fā)生扯皮皮現(xiàn)象。新材料設(shè)備、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有或或不全。合作單位的政府備備案手續(xù)問(wèn)題題，造成開(kāi)工工的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃重大調(diào)整整，缺乏相應(yīng)應(yīng)的應(yīng)對(duì)和保保障措施。重大設(shè)計(jì)變更，應(yīng)應(yīng)對(duì)措施不當(dāng)當(dāng)或失效。總包、分包組織管管理不力，供供應(yīng)商未能正正常履約，缺缺乏相應(yīng)的監(jiān)監(jiān)管、控制?，F(xiàn)場(chǎng)發(fā)生重大質(zhì)量量、安全事故故。勞動(dòng)力短缺加劇的的趨勢(shì)，農(nóng)忙忙時(shí)勞動(dòng)力不不足，施工進(jìn)進(jìn)度無(wú)法保證證。由于各方對(duì)部分特特殊工程、工工藝不夠了解解，所確定進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃不適適應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)條件件；有部分特殊產(chǎn)品如如從國(guó)外進(jìn)口口的銅板、鋅鋅板和國(guó)家部部分原材料如如前年大漲價(jià)價(jià)期間的鋼筋筋、水泥、商商品砼等無(wú)法法及時(shí)供貨而而影響工期。國(guó)家臨時(shí)性的政策策措施也會(huì)給給材料供應(yīng)造造成中斷或者者成本大幅度度上升的局面面如前年嚴(yán)查查超重、超載載導(dǎo)致運(yùn)輸成成本大幅度上上升，合作方方不愿意承擔(dān)擔(dān)增加成本導(dǎo)導(dǎo)致進(jìn)貨期延延長(zhǎng)。涉及拆遷的項(xiàng)目由由于政府或者者有關(guān)單位沒(méi)沒(méi)能及時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)后有關(guān)關(guān)系系、完成拆遷遷工作導(dǎo)致工工期延長(zhǎng)。報(bào)批、報(bào)建手續(xù)延延期。如規(guī)劃劃驗(yàn)收未按時(shí)時(shí)通過(guò)，竣工工資料不能及及時(shí)備案，消消防驗(yàn)收時(shí)間間等沒(méi)有控制制住，可能引引起的不能按按時(shí)結(jié)算、入入伙等重大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政府規(guī)劃及周邊交交通等變化、民民擾及不可抗抗力。設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)，設(shè)設(shè)備損壞。異常天氣、氣候等等造成的工期期拖延安排沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的工工程師管理關(guān)關(guān)鍵的工作,沒(méi)有控制住住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和和環(huán)節(jié)。偶然因素，如承建建商履約過(guò)程程中被吊銷(xiāo)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或取取消施工資質(zhì)質(zhì)，供應(yīng)商生生產(chǎn)線故障等等。營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)展拿地區(qū)位位存在問(wèn)題、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位位出現(xiàn)問(wèn)題。戶(hù)型定位不準(zhǔn)，導(dǎo)導(dǎo)致重大調(diào)整整。由于客戶(hù)、市場(chǎng)和和宏觀政策等等方面的變化化，提前開(kāi)盤(pán)盤(pán)。營(yíng)銷(xiāo)提出更高的銷(xiāo)銷(xiāo)售配合要求求，而現(xiàn)場(chǎng)無(wú)無(wú)法滿(mǎn)足?？蛻?hù)提出超越規(guī)范范的要求，如如增加車(chē)位，導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整整風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售時(shí)，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、配套說(shuō)明明、產(chǎn)品技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、綠化化景觀等對(duì)外外承諾有誤或或不切實(shí)際的的承諾?？赡苡绊懣蛻?hù)使用用、觀感、心心理的相關(guān)設(shè)設(shè)施的位置銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)未明示示（紅線內(nèi)如如配電箱，紅紅線外如垃圾圾站、高壓線線、相鄰關(guān)系系等）。預(yù)售后出現(xiàn)與合同同、銷(xiāo)售模型或展展示樣板等不不一致的變更更。代理公司或者銷(xiāo)售售代理人員為為了短期利益益及個(gè)人利益益，做出危害害公司利益、不不符合職業(yè)道道德的行為如如將客戶(hù)介紹紹給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手、欺騙客戶(hù)戶(hù)等等。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)變化導(dǎo)致房房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)調(diào)而產(chǎn)生的客客戶(hù)關(guān)系問(wèn)題題。由于政府等強(qiáng)勢(shì)部部門(mén)未能正確確履行土地合合同中的相關(guān)關(guān)承諾，導(dǎo)致致后期客戶(hù)投投訴。客戶(hù)私自看房，拍拍照取證。設(shè)計(jì)變更和銷(xiāo)售承承諾不一致。和客戶(hù)使用、防盜盜、心理感受受有影響的事事項(xiàng)未提前告告知預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面面積差異過(guò)大大質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)合作單位選擇不當(dāng)當(dāng)，不能構(gòu)建建符合要求的的質(zhì)量管理體體系當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)情情況（技術(shù)水水平）；設(shè)計(jì)延遲，造成趕趕工；分包供貨不及時(shí)，引引起工序顛倒倒；設(shè)計(jì)不合理或施工工方案、技術(shù)術(shù)措施不當(dāng)；；氣候、自然條件影影響；材料材質(zhì)缺陷；質(zhì)量通病未采取有有效防治措施施；節(jié)點(diǎn)、構(gòu)構(gòu)造不合理采用新工藝時(shí)未經(jīng)經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)；；施工過(guò)程中位能按按照正確圖紙紙施工或者對(duì)對(duì)圖紙理解有有誤。承建單位轉(zhuǎn)包與分分包。設(shè)計(jì)、決策臨時(shí)調(diào)調(diào)整；提前開(kāi)開(kāi)盤(pán)、提前交交房引起趕工工。滲漏、裂縫以及其其它不能滿(mǎn)足足使用功能的的質(zhì)量問(wèn)題。安全風(fēng)險(xiǎn)施工用電不規(guī)范；；腳手架、塔吊的搭搭建不滿(mǎn)足規(guī)規(guī)范要求；基坑、臨邊洞口未未作防護(hù)；食物中毒；夜間施工、高溫施施工冬季防火；機(jī)械設(shè)備未能按期期檢修，發(fā)生生機(jī)械事故。人員沖突、偷盜搶搶劫。施工中高空墜物；；現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有對(duì)安全事事故的預(yù)控及及應(yīng)急措施?，F(xiàn)場(chǎng)消防設(shè)施未定定期檢查更換換。場(chǎng)地沉陷、塌方、流流沙、管涌。特種作業(yè)如人工挖挖孔樁、涵洞洞施工、吊車(chē)車(chē)作業(yè)、爆破破等出現(xiàn)安全全問(wèn)題。合作方違法使用勞勞務(wù)，如違背背勞動(dòng)法、違違反婦女童工工保護(hù)相關(guān)法法律等設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)出圖時(shí)間滯后后。設(shè)計(jì)圖紙深度不足足，變更過(guò)多多。設(shè)計(jì)圖紙版本過(guò)多多造成混亂。設(shè)計(jì)師不了解客戶(hù)戶(hù)需求。相關(guān)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)的沖沖突造成損失失。設(shè)計(jì)單位不了解萬(wàn)萬(wàn)科產(chǎn)品的特特點(diǎn)。設(shè)計(jì)師對(duì)新材料、部部品與市場(chǎng)的的發(fā)展脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位的更換（履履約問(wèn)題）。設(shè)計(jì)內(nèi)容達(dá)不到規(guī)規(guī)范要求。不同地域設(shè)計(jì)要求求的影響。新出臺(tái)的規(guī)范、法法規(guī)對(duì)設(shè)計(jì)的的影響。設(shè)計(jì)圖紙的造價(jià)嚴(yán)嚴(yán)重超越目標(biāo)標(biāo)成本。境外設(shè)計(jì)單位的使使用風(fēng)險(xiǎn)。（例例：1、工作習(xí)慣慣和溝通障礙礙導(dǎo)致設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃不能按時(shí)時(shí)完成；2、履約嚴(yán)格格，不付款，不不出圖）；重大設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致致與實(shí)際交樓樓與銷(xiāo)售樣板板房、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房、銷(xiāo)售售展示區(qū)域等等不吻合導(dǎo)致致貨不對(duì)板。設(shè)計(jì)與規(guī)劃要點(diǎn)不不符合，導(dǎo)致致后期驗(yàn)收出出現(xiàn)困難及大大規(guī)模返工。設(shè)計(jì)單位沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)積累制度，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目前期期或相似項(xiàng)目目出現(xiàn)過(guò)的設(shè)設(shè)計(jì)問(wèn)