某上市地產(chǎn)集團重慶項目全程營銷策略報告

****全程營銷策略報告（升華版）客戶名稱重慶****房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司提交單位產(chǎn)品歸屬產(chǎn)品類別提交日期頁數(shù)項目經(jīng)理主研人員重慶****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簽章）目錄HYPERLINK\l"_Toc85388784"前言3HYPERLINK\l"_Toc85388785"一、項目概況5HYPERLINK\l"_Toc85388786"（一）項目營銷策劃原則5HYPERLINK\l"_Toc85388787"（二）項目基本狀況6HYPERLINK\l"_Toc85388788"（三）項目市場環(huán)境9HYPERLINK\l"_Toc85388789"（四）項目核心競爭力分析11HYPERLINK\l"_Toc85388790"二、營銷策略定位13（一）總體市場定位13（二）定位思路14（三）主力客戶群定位14HYPERLINK\l"_Toc85388791"三、整體營銷策略15（一）放大的視野等于放大的成功15（二）以滿足資金需求為底線的高收益追求16（三）產(chǎn)品策略16（四）銷售策略17（五）價格策略24（六）廣宣策略26四、營銷團隊31HYPERLINK\l"_Toc85388792"結(jié)語33前言 首先，感謝重慶****房地產(chǎn)開發(fā)公司給予我司介入項目營銷、聯(lián)袂打造時代精品的機會，感謝各位領(lǐng)導(dǎo)對我項目部工作的支持與幫助。通過對項目的了解及合川市場的認知，結(jié)合我司在成功操作同質(zhì)項目的理論沉淀得出本案。本營銷策略報告是****項目后續(xù)工作的開端。即：在明確項目開發(fā)原則、運營目標的基礎(chǔ)上，在確保項目財務(wù)指標充分可行的前提下，面向需求市場和競爭市場，制定出創(chuàng)建項目“核心競爭力”——品牌力、產(chǎn)品力、價格力和服務(wù)力的整體營銷策略，致在全面提升項目價值感，最終實現(xiàn)“****”全線銷磬。 其中，品牌力將圍繞市場對開發(fā)企業(yè)實力、信譽的接受度展開，從而奠定項目快銷、完銷和盼銷的感性基礎(chǔ)。產(chǎn)品力是指規(guī)避項目現(xiàn)實“硬傷”，將其優(yōu)秀之處系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換成市場能夠領(lǐng)會、容易接受的形式，并以適當?shù)姆绞竭M行傳播，從而促成市場對產(chǎn)品性能的充分認知，并形成對產(chǎn)品價值的較高預(yù)期。價格力是圍繞著市場心理預(yù)期和競爭環(huán)境的預(yù)測，制定出項目定價在時間、空間上的組合策略，以求在確保項目資金回籠速度的同時，實現(xiàn)項目開發(fā)利潤極大化。服務(wù)不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品售后的“客戶服務(wù)”，而應(yīng)涵蓋到從產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、使用幾個環(huán)節(jié)中所有的服務(wù)領(lǐng)域，且越來越強調(diào)多元化、人性化、規(guī)?；蛡€性化。 以創(chuàng)建上述關(guān)鍵競爭力為目標，本報告從以下四個方面進行策略構(gòu)建：產(chǎn)品策略銷售策略價格策略廣告宣傳策略并對項目可望的資金回籠按時間序列進行了初步計劃，同時對此后各項營銷準備工作制定了計劃，作為今后工作的指南。當然，由于時間關(guān)系和對該項目的理解程度不深，加之對未來的預(yù)測能力也極為有限。因此，所述營銷方案和廣宣方案存在調(diào)整的可能性和必要性，存在很多需要在今后的營銷策劃執(zhí)行工作中細化的內(nèi)容。此外，限于筆者的文字表達能力，本報告難以全面反映營銷的思想，所幸旭日地產(chǎn)顧問積極推行“保姆式顧問服務(wù)”，無論是否源于本報告，****的任何垂詢均將得到最及時的響應(yīng)，以彌補本報告的不周之處。再次感謝重慶****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對旭日地產(chǎn)顧問的認可！一、項目概況（一）項目營銷策劃原則 首先，項目開發(fā)的總體原則就是項目營銷策劃原則的重要組成部分。通過前期溝通，明確了以下四項原則，即：經(jīng)濟效益和社會效益并重。經(jīng)濟效益得益于社會效益，從而使經(jīng)濟效益的地位高于社會效益。因此，在營銷策略中，經(jīng)濟效益應(yīng)當是審核策略核心是否優(yōu)秀的最終衡量標準，而社會效益應(yīng)當是衡量外顯策略（如廣告等）的標準。品牌創(chuàng)建和利潤極大化并重。品牌創(chuàng)建能夠帶給企業(yè)更大的利潤，特別是鑒于還有“南城水岸”的開發(fā)以及企業(yè)日后的持續(xù)經(jīng)營。因此，品牌創(chuàng)建的地位應(yīng)高于利潤極大化。在營銷策略中，我們堅持通過品牌創(chuàng)建營造超額利潤的基本原則。長期收益和短期收益并重。當前，企業(yè)運營資金并非十分充裕，因此短期收益應(yīng)作為基本保障，在此基礎(chǔ)上謀求長期收益最大化。這就要求將資金回籠速度放在第一位予以保障，在有條件的情況下，努力提升項目租售價格、銷售比例以實現(xiàn)更高的利潤。實事求是，重視區(qū)域市場現(xiàn)實。一方面策劃應(yīng)當尊重市場現(xiàn)實，另一方面必須前瞻性的把握未來的競爭格局和需求格局。同時，堅持實事求是的策劃原則，還要求我們在本次全程策劃的基礎(chǔ)上，為今后可能出現(xiàn)的市場變化做好靈活變通的準備。此外，本項目營銷策劃還應(yīng)當明確的是：速度VS利潤。速度和利潤對于營銷本身就是一對矛盾。當因為二者桎梏于工作的正常開展時，以速度為首要考慮要件進行取舍，退而謀求利潤最大化是如下策略的既定原則。（二）項目基本狀況1.項目SWOT分析產(chǎn)品力優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)規(guī)模大小區(qū)占地面積約1105畝，總建筑筑面積1600000㎡，總住戶1334戶，容積率率為2.099，綠地率為33.4%，戶型由一一室一廳一衛(wèi)衛(wèi)到三室兩廳廳雙衛(wèi)（錯層層）到200㎡以上的躍躍層，戶型豐豐富。從經(jīng)濟指標可看出出，*****的開發(fā)體量量目前在合川川市來說是較較大的。所剩戶型中戶型較較差的占多數(shù)數(shù)從小區(qū)所剩5700余套房屋的的戶型來看，銷銷售難以實現(xiàn)現(xiàn)的戶型，主主要為底層、頂頂層和戶型條條件較差的中中間層。如：2號樓與4號樓1——3單元的1號房客廳布布局不合理，次次臥與廚房相相對，次臥與與前面房子距距離過近，采采光通風較差差（共剩59套）；2號樓1—3單元的4號房餐廳太太?。ü彩?3套）；4號樓1—3單元的4、5號房由大戶戶型分割而成成，室內(nèi)空間間不完整（共共剩63套）；5號樓由于施施工搭架，1單元的1號房客廳光光線較暗（共共剩20套），2單元的6號房次衛(wèi)、廚廚房光線較暗暗（共剩10套）；10號樓2單元的3、4號房合二為為一，客廳空空間浪費嚴重重，臥室較小小（共剩4套）環(huán)境規(guī)劃設(shè)計較好好小區(qū)的環(huán)境設(shè)計基基本上尊重原原始地形，依依山就勢，各各有不同，并并設(shè)計了超110000平方米的社區(qū)區(qū)廣場、園林林景觀、人工工瀑布、疊泉泉、兒童游泳泳池，樹木、草草地與小區(qū)內(nèi)內(nèi)的建筑和諧諧共融。從規(guī)劃設(shè)計圖看，小小區(qū)景觀在合合川市來說應(yīng)應(yīng)該是比較好好的。環(huán)境粗劣****的規(guī)劃效效果圖非常優(yōu)優(yōu)美，但其小小區(qū)景觀，在在規(guī)劃和一些些細部處理上上有許多問題題：無控制的的施工使得整整個小區(qū)環(huán)境境比較混亂。工工地與入住住住宅相混合，沒沒有界限，景景觀規(guī)劃施工工與建筑施工工沒有同步進進行、相互配配合、形成呼呼應(yīng)。這不僅影響參觀*****購房房者的心態(tài)，更更重要的是直直接影響“看房通道”及****的形形象。自然景觀較好小區(qū)緊鄰正在整改改的蟠龍湖，綠綠色植物較為為豐富；小區(qū)區(qū)對面的人民民公園，樹木木蔥蔥。作為城市中心居住住區(qū)來說，坐坐擁二塊大面面積“天然資源”，空氣指數(shù)數(shù)好于主城區(qū)區(qū)中心地帶。加加之小區(qū)內(nèi)有有35%以上的綠化化，內(nèi)外相呼呼應(yīng)，特別適適合于現(xiàn)代人人的居住概念念。小區(qū)配套不完善小區(qū)已有很大部分分的業(yè)主入住住，但小區(qū)原原有的會所、泳泳池空有其表表，尚未開放放。給人造成小區(qū)配套套設(shè)施不完善善的感覺，使使****的品品質(zhì)感大打折折扣?，F(xiàn)房戶型多小區(qū)住房為現(xiàn)房發(fā)發(fā)售。與許多同類品質(zhì)的的樓盤相比，小小區(qū)可供挑選選的戶型較多多，產(chǎn)品相對對豐富。建筑密度大小區(qū)占地面積約1105畝，總建筑筑面積1600000㎡，加之景景觀、綠地欠欠規(guī)范，給人人造成建筑密密度較大的感感覺。交通便捷****地處合川川主城區(qū)交通通主干道旁，幾幾百米處又是是合川最大的的長途汽車站站。與新城區(qū)相比，*****的交交通條件居于于上風。電梯房認可度小從合川市房地產(chǎn)市市場來看，多多層房比例遠遠遠高于電梯梯房比例，合合川市的消費費群體對電梯梯房普遍不認認可。這對****電梯梯房的銷售造造成很大的阻阻礙。生活配套完善****地處主城城區(qū)，四周社社區(qū)配套成熟熟，生活成本本低，市政建建設(shè)完善，幾幾百米處就是是商業(yè)繁華中中心。與新城區(qū)相比，*****的城城居概念十分分突出，具有有“都市自然生生活”的優(yōu)勢。價格力優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)起價/總價高****從20003年到2004年8月份共銷售626套房子，共共676488.85平方方米，成交均均價（建面）789.88元，而待售的套數(shù)為571套，建筑面積為52225.74平方米，待銷均價為1221.82元，較之已售的樓房均價789.88元，增長了431.94元（不計政策性漲價因素）。剩下的戶型較差，但但銷售起價和和總價遠遠高高于以前賣出出的好戶型，給給銷售帶來很很大壓力。優(yōu)惠多額度大****在前期銷銷售過程中為為保證銷售的的順利進行，進進行了大量的的低價促銷活活動，在一定定程度上刺激激了銷售。但從長遠來看，此此手段嚴重損損害了品牌形形象，使消費費者的購買欲欲望減弱，對對產(chǎn)品產(chǎn)生還還要下降的慣慣性心理和觀觀望態(tài)度。服務(wù)力優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)售前服務(wù)較好****的銷售人人員具有較強強的進業(yè)精神神，銷售人員員與保安密切切配合，形成成了一套較為為完善的售前前服務(wù)體系。在合川市房地產(chǎn)行行業(yè)服務(wù)質(zhì)量量普遍較低的的情況下，*****的售售前服務(wù)對刺刺激消費者購購房起到了很很好的攻心作作用，形成了了良好的口碑碑效應(yīng)。物管服務(wù)質(zhì)量不高高保安工作欠佳，外外來人口可隨隨意出入小區(qū)區(qū)，小區(qū)內(nèi)無無保安巡邏，對對小區(qū)造成安安全隱患。小小區(qū)保潔工作作問題嚴重，遍遍地垃圾無人人問津，給人人造成整個小小區(qū)臟、亂、差差的印象。低劣的物管服務(wù)與與小區(qū)的品牌牌嚴重抵觸，使使小區(qū)的規(guī)模模和景觀優(yōu)勢勢得不到發(fā)揮揮，給看房者者造成嚴重的的心理障礙。品牌力優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)知名度較高，影響響力較大****前期投入入的廣告費用用300萬，配合一一系列的促銷銷活動，在合合川市進行全全面的廣告轟炸炸。加之開發(fā)發(fā)商雄厚的實實力，這在擴大品牌知名名度和品牌影影響力方面起起到了較好的的作用，使*****躋身身于合川市名名列前茅的住住宅小區(qū)。美譽度不高****在合川市市具有較高的的知名度，但但由于其產(chǎn)品品硬件的不過過硬，物管服服務(wù)的不到位位，使整個小小區(qū)出現(xiàn)：名聲在外，但品質(zhì)質(zhì)欠佳，美譽譽度不高的情情況。2.項目目標客戶群分析據(jù)2003年4月底對已銷客戶300名的詳細統(tǒng)計，項目目標客戶群的主要構(gòu)成如下：目標客戶群的區(qū)域構(gòu)成從以上圖表可以看出，****雖處于主城區(qū)，但由于其在主城區(qū)的整體形象、包裝、前期廣告推廣等方面存在問題，主城區(qū)關(guān)注****的程度不夠，使其目標客戶群向鄉(xiāng)區(qū)擴展，大大降低了****的品質(zhì)感。目標客戶群的區(qū)鄉(xiāng)性擴展對即將提價的****而言，無疑是一種危險信號。目標客戶群的職業(yè)構(gòu)成從以上圖表可以看出，****的目標客戶群中工薪階層占47%，小商販占25%，返鄉(xiāng)人員占19%，無固定職業(yè)占9%。此類人群主要為社會的中間階層，由區(qū)鄉(xiāng)干部、教師、退休人員、部分重百員工、小商販、外出打工人員構(gòu)成。這部分人群有了一定的經(jīng)濟實力，渴望身份與價值的提升，渴望過上真正的主城區(qū)生活，在主城區(qū)彰顯自己的價值感。（三）項目市場環(huán)境1.市場大環(huán)境合川市城鎮(zhèn)規(guī)劃概況合川市地處渝西北，緊鄰重慶主城區(qū)，以嘉陵江、涪江、渠江三江貫全境，輻射渝西北和川東北，是規(guī)劃建設(shè)中的重慶北部地區(qū)中心城市和重慶新規(guī)劃建設(shè)100萬人口的大中等城市之一。合川市近年來為推進城鎮(zhèn)化建設(shè)出臺了一系列的政策，特別對合陽鎮(zhèn)制訂了到2005年的一個短期規(guī)劃：2005年城區(qū)（指合陽鎮(zhèn)）人口將達到28萬，建制鎮(zhèn)人口將達到30.27萬。按城鎮(zhèn)化率和原城鎮(zhèn)人口居住面積增幅，2003年至2005年每年城區(qū)應(yīng)提供居住用地31萬平方米（折合465畝），公建和商業(yè)用地每年可消費存量土地300畝,到2020年，合川市主城區(qū)規(guī)模將達到60平方公里，城市人口將達到60萬人。合川房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及前景從縱向看1999年以來，合川市房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢，住宅的開發(fā)建設(shè)帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。從橫向看雖然近年來合川市房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進展，開發(fā)完成投資較大，但由于其土地成本較高，商品房銷售價格較低，在房屋竣工面積、銷售面積和銷售額等方面與北碚區(qū)、江津市、永川市比較，存在一定差距。合川地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，消費者置業(yè)經(jīng)驗不足，便于廣告推廣的進行。合川房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景目前，合川房地產(chǎn)市場面臨較多的有利因素，高位運行、供需兩旺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢可以持續(xù)相當長一段時間。主要表現(xiàn)在：

2004年上半年合川市保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭，消費市場活躍，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入達到3908元，同比增長14%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達到1388元，增長13.8%。城鎮(zhèn)化進程步伐加快。

國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施、重慶直轄作用的逐步體現(xiàn)，將繼續(xù)吸引各界人士來合投資置業(yè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造機會。

渝合高速公路的開通，渝遂快速鐵路的修建和渝南鐵路、渝南高速公路、草街航電樞紐、雙槐火電站的即將建設(shè)，合川城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展。

按照合川定位為國內(nèi)中大城市的規(guī)劃目標，到2010年合川市城鎮(zhèn)化率將達到54.7%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，8年間合川市城區(qū)人口將新增18.04萬人，如果按30平方米/人的建筑面積計算，僅此一項的住房需求量將超過540萬平方米，平均每年的住房需求量為67.5萬平方米。

舊城改造的力度加大，也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，合川市房地產(chǎn)市場的投資和消費將繼續(xù)同步增長，且保持較高水平。2.主要競爭對手分析主要競爭對手

三星錦城·明珠苑優(yōu)勢：小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善，低密度，純住宅，全封閉全智能小區(qū)，配備對講系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂。高尚園林住宅社區(qū)三星家園，合川市富人區(qū)概念。13000㎡的九年制中小學校和兩個5500㎡的幼兒園，緊臨合二中，可解決子女入學問題。小區(qū)內(nèi)設(shè)有網(wǎng)球場，游泳池及三星會所，業(yè)主入住后物業(yè)管理到位，在合川目前算是品質(zhì)較高的小區(qū)。劣勢：交通不方便，從小區(qū)到主干道有較長的距離；價格較高（建面均價1000元/㎡左右，高于市場普遍價格）；所剩房源不多。

世紀花園優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模大，臨市政府大樓及市民廣場，口碑好，銷售推廣較成功，現(xiàn)場執(zhí)行較為嚴密，銷售人員素質(zhì)較好。戶型設(shè)計較好，銷售狀態(tài)好。劣勢：規(guī)模大，地塊分散，B區(qū)、A區(qū)被世紀大道隔開，小區(qū)完整性較差；F區(qū)、B區(qū)離主體區(qū)較遠；周邊生活配套不成熟，商業(yè)不繁榮，物業(yè)管理不到位。

大眾·金色港灣優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模大，建設(shè)面積15萬㎡，戶型多樣，二期規(guī)劃環(huán)境好，容積率較低，全智能化小區(qū)，IC卡一卡通，設(shè)有可視對講系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，600㎡游泳池，小區(qū)幼兒園，以“遼闊的大海，寧靜的海灣”為主題景觀，小區(qū)景觀設(shè)計豐富，配有18000㎡中心綠化廣場、疊泉、瀑布、小品景觀等。著重樹立后期的物業(yè)管理，請重慶千竹物業(yè)公司。就醫(yī)方便（合川市急救中心），有樣板房可供參觀，另特別設(shè)計40㎡的小躍層。劣勢：交通不便，位于世紀大道前端，購物求學不方便。

三江明珠·紫苑優(yōu)勢：紫苑是江景房，處在河陽城東南角，涪江與嘉陵江的交匯處，景色優(yōu)美，價格較高在1700元左右，定位比較高。劣勢：周圍配套設(shè)施不夠完善，臨江面的戶型基本售完，剩下背江、側(cè)江的戶型比較多。由于其價格比較高，消費者在紫苑購房主要是為觀江景，如看不到江景，購買將大打折扣。

蟠龍花園優(yōu)勢：價格便宜，戶型面積大都控制在80—119㎡之間，棟距比較寬，銷售狀況良好，地理位置次于“****”，起價遠低于****。劣勢：一期主要是拆遷安置房400戶，沒有環(huán)境，整體布局不好，小區(qū)內(nèi)還有其它單位的住房，規(guī)劃比較分散，檔次較低。（四）項目核心競爭力分析1.****與主要競爭對手核心競爭力排名情況****與主要競爭對手核心競爭力排名情況從高到低分別用A/A-/B+/B/B-/C表示。產(chǎn)品力明珠苑三江明珠世紀花園金色港灣****蟠龍花園AA-B+BB-C價格力蟠龍花園世紀花園明珠苑金色港灣****三江明珠AA-B+BB-C服務(wù)力金色港灣明珠苑世紀花園****三江明珠蟠龍花園AA-B+BB-C品牌力明珠苑三江明珠****金色港灣世紀花園蟠龍花園AA-B+BB-C2.****核心競爭力分析從以上圖表可以看出****與競爭對手相比核心競爭力的綜合指數(shù)并不高，處于中間位置。在產(chǎn)品、價格、服務(wù)、品牌四大競爭力中，品牌是項目銷售、提升項目的基礎(chǔ)，而品牌價值的形成依賴于產(chǎn)品、服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化。就四大競爭力的提升而言，****已屬于成熟小區(qū)，除小區(qū)環(huán)境可以打造之外，產(chǎn)品硬傷不可忽視，因此，產(chǎn)品力的提升不可能成為今后工作的重心。而****由于前期整合營銷工作的欠缺，前期資金的過高投入導(dǎo)致后期銷售出現(xiàn)資金緊張，必須依賴房價的提升實現(xiàn)資金的順利收回，因此其價格力也不可能處于優(yōu)勢地位。在四大競爭力中唯一可以得到突破的是服務(wù)力。服務(wù)不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品售后的“客戶服務(wù)”，而應(yīng)涵蓋到從產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、使用幾個環(huán)節(jié)中所有的服務(wù)領(lǐng)域，而且越來越強調(diào)多元化、人性化、規(guī)?；蛡€性化。服務(wù)之于合川房地產(chǎn)還尚處于粗誑式提供與享用階段。一塊急待開發(fā)的處女地為本項目提供了競爭切入點，樹立全新標準引領(lǐng)合川服務(wù)革命。作為標準的提供者，就是標桿的樹立者，于此我們應(yīng)在如下幾個方面強化服務(wù)：售前。建立并持續(xù)完善客戶資料庫售中。以O(shè)PEN的心態(tài)提供陽光服務(wù)售后。提供保姆式的物業(yè)管理服務(wù)因為，就****而言，只有高質(zhì)量的服務(wù)，才可能在同質(zhì)化的競爭中脫穎而出；只有高質(zhì)量的服務(wù)，才可能彌補產(chǎn)品力與價格力的缺陷；只有高質(zhì)量的服務(wù)，才可能提升品牌價值，真正做到合川市場的NO.1。廣告推廣、活動配合服務(wù)力的提升+小區(qū)環(huán)境的打造小結(jié)：策劃方向廣告推廣、活動配合服務(wù)力的提升+小區(qū)環(huán)境的打造廣告推廣、活動配合價格力的提升品牌力的提升廣告推廣、活動配合價格力的提升品牌力的提升二、營銷策略定位總體市場定位領(lǐng)舞Firstlive合川首席高尚住宅區(qū)領(lǐng)舞，就是領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)者，就是標準的制定者。合川，不僅僅是合陽城、也不僅是合川市、更不限于城鄉(xiāng)結(jié)合地，而是他們質(zhì)與量的集合。首席，N0.1。非NO.1的不說，非FIRST不做。高尚，不等與高檔。它是通過產(chǎn)品圖說加上服務(wù)跟進所營造出來的產(chǎn)品外延——高性價比。定位思路領(lǐng)舞（服務(wù)力＋景觀、配套設(shè)施的打造）提升品牌力價格的提升領(lǐng)舞（服務(wù)力＋景觀、配套設(shè)施的打造）提升品牌力價格的提升思路決定出路，解決問題要抓住主要矛盾，抓住核心問題。根據(jù)對合川市場、項目本身的分析，可以看出產(chǎn)品本身的戶型在核心競爭力上不具有優(yōu)勢，由于前期的銷售沒有控制，導(dǎo)致所剩的戶型為自身有不可彌補的硬傷產(chǎn)品居多；又鑒于開盤產(chǎn)品價格定不低于1290元/平方米，價格偏高，也不具有優(yōu)勢；****的品牌力在合川市場有一定的影響，知名度比較高，但其美譽度有待于提升；在售前服務(wù)力上表現(xiàn)的較好，有一定的市場口碑，但沒有做到領(lǐng)舞的程度，同時合川房地產(chǎn)項目的服務(wù)力普遍不高，因而在此有一定的市場機會。綜上對四大競爭力分析得出：服務(wù)力為本項目營銷成敗的關(guān)鍵，通過服務(wù)力的打造彌補產(chǎn)品力、價格力的不足，同時又反作用于品牌力、價格力。以打造一流的售前、售中、售后服務(wù)為主線，以產(chǎn)品力方面的打造為輔線，通過兩方面的合力，做到領(lǐng)舞合川，進而提升品牌形象，最終提升產(chǎn)品價格。3.主力客戶群定位鑒于價格的提升，定會自然的分流出一部分低端客戶群，客戶群主要定位在中高檔人群，其主要分類為：城鄉(xiāng)結(jié)合處：外出務(wù)商人員、私營主、先富起來的農(nóng)民。他們是對城市新生活向往的客戶，可能是已經(jīng)在城市生活了很久的人，但希望過上一種新的城市生活，也可能是從來沒有過上城市生活的人，但一直在努力實現(xiàn)他們的“城市生活夢”，他們希望以真正的城市生活，來提升他們的身份和地位。主城區(qū)：教師、醫(yī)生、務(wù)商人員、公務(wù)員。他們是合陽城的老市民，有一種老城區(qū)情節(jié)，舍不得放下老城區(qū)繁華與便利。外出高端務(wù)工人員：高級知識分子、企事業(yè)的管理人員、IT精英。他們是高級打工人員，從農(nóng)村走向大城市，如今有了身份、地位和資本，在心理上有一種衣錦還鄉(xiāng)的感覺。他們購房不但是為孝敬父母或為自己返鄉(xiāng)提供方便的居住，而且是對其個人的肯定，是身份地位改變的表現(xiàn)。因而他們選擇的項目必然是領(lǐng)舞合川的項目，只有這種項目才能體現(xiàn)出其身份地位，滿足其心理需求。三、整體營銷策略****項目總體營銷策略總括起來為以下6點，即：序號標題性質(zhì)（一）放大的視野等于放放大的成功戰(zhàn)略性（二）以資金需求的滿足足為底線，達達成高潮迭起起的銷售節(jié)奏奏原則性（三）產(chǎn)品策略策略性（四）銷售策略（五）價格策略（六）廣宣策略（一）放大的視野就是放大的成功 從對成交客戶情況了解中，我們不難發(fā)現(xiàn)本項目的目標市場向郊區(qū)甚至城鄉(xiāng)結(jié)合地帶偏移——這是一個危險的信號！分析我們的產(chǎn)品：已售住宅成交均價789.88元/平方米；待銷住宅均價1221.82元/平方米（不包括因政策調(diào)整規(guī)劃費上漲50元，既定年底上漲80元），其中5#樓近150套待銷住宅均價高達1411.98元/平方米。如果說800元/平方米的價格所針對的是中低階層消費群，那么1200元/平方米以上產(chǎn)品所針對的客戶群理所應(yīng)當“不在一個層面”。在此，“放大的視野”不僅是將目標客戶區(qū)域范圍量化的擴張，更指本項目在形象地位上應(yīng)提高到“三江明珠”的高度去影響市場，獲取客戶區(qū)域范圍質(zhì)的延展。只有把本項目放到“大”合川范圍進行渲染，將她與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢、民眾生活水平日新月異、新型住宅消費理念等更大的概念結(jié)合到一起，才能更輕易的俘獲目標市場。這一點，在我司成功操作一同質(zhì)項目——重慶大渡口“豪俊閣”將“視野”放大到全市后的功效足見其善莫大焉。（二）以滿足資金需求為底線的高收益追求 本項目每月需要大量的資金回籠，以保障企業(yè)及項目運營的需要。為此，營銷必須以此為原則組織開展。 當項目資金回籠的速度滿足或基本滿足企業(yè)資金需求時，則必須有節(jié)奏的提價以充分實現(xiàn)“利潤極大化”。 根據(jù)我們長期的運營經(jīng)驗，市場只接受高潮是一個不爭的事實。因此，我們設(shè)定了本項目的營銷節(jié)奏應(yīng)當遵循的原則——只做高潮。在各個高潮的間歇期苦練內(nèi)功，為下一個高潮做足準備。本項目營銷全程的高潮概括如下：三大潮再次開盤高潮，確保項目十月、十一月度資金的需求。現(xiàn)房面市高潮，提升價格。交房高潮，提升價格。三小潮，即：節(jié)、假日高潮房交會高潮清盤熱潮（三）產(chǎn)品策略產(chǎn)品是營銷的內(nèi)容容，包括建筑筑產(chǎn)品和附加加在其上的概概念。所有營營銷工作都應(yīng)應(yīng)圍繞產(chǎn)品展展開。其中，尤尤為重要的是是三個方面：：第一，硬件概念化化。每一個物物質(zhì)的背后都都有一種精神神支持，每一一個建筑的背背后都有一種種對城市、對對生活、對商商業(yè)的理念作作為支撐。將將這種概念挖挖掘出來（而而不是杜撰出出來），并將將其演繹成目目標客戶群喜喜于接受的形形式。第二，產(chǎn)品的細化化。本項目的的產(chǎn)品功能細細分（如高層層、小高層、多多層之間的細細分；戶型大大、中、小的的區(qū)隔；朝向向、樓層的異異同等）、交交付標準、使使用標準、配配套設(shè)施設(shè)備備等都應(yīng)在細細分的基礎(chǔ)上上做出具體的的產(chǎn)成品標準準，以求實現(xiàn)現(xiàn)精準的市場場針對性。 第三，產(chǎn)品美學化化。無論專業(yè)業(yè)客戶（如二二次或多次置置業(yè)者、商業(yè)業(yè)企業(yè)主）還還是普通消費費者，對于建建筑美學的理理解都是有限限的，更加無無法把握建筑筑美學對于房房屋增值保值值的力量。建建筑師的語言言需要通過營營銷的翻譯，方方能變?yōu)槭袌鰣瞿軌蝾I(lǐng)會的的美。譬如水水晶酈城將建建筑美化為水水晶，更加有有利于客戶讀讀懂規(guī)劃沙盤盤的美。第四，產(chǎn)品亮化。將將產(chǎn)品本身的的顆顆珍珠拂拂塵擦亮，形形成聚光效應(yīng)應(yīng)，以彌補產(chǎn)產(chǎn)品的硬傷。首首席高尚人文文居住環(huán)境需需通過小區(qū)環(huán)環(huán)境來體現(xiàn)，可可通過現(xiàn)有的的景觀來打造造，以及借助助周圍的景觀觀來體現(xiàn)，同同時創(chuàng)造出人人文內(nèi)涵。現(xiàn)有的景觀：噴泉泉道路的整改改、泳池的生生活化營造、梯梯水的打造和和開放、廣場場打造。周圍的景觀：蟠龍龍湖美好遠景景的觀念引導(dǎo)導(dǎo)、免費的氧氧吧人民公園園。創(chuàng)造的景觀：查閱閱合川縣志，再再造小區(qū)人文文內(nèi)涵，提煉煉出小區(qū)幾大大景觀，賦予予人文內(nèi)涵。（四）銷售策略1.封盤打造，提升價價值感封盤封盤也是一種營銷銷，它是為再再次開盤做勢勢能的積累。常常規(guī)封盤基于于兩點考量：：其一、項目目因為政策調(diào)調(diào)整、市場出出現(xiàn)“拐點”造成銷售策策略（價格）有有較大調(diào)整的的可能性；其其二、項目因因為自身硬件件或軟件有諸諸多缺憾，需需一定時間集集中打造以提提升價值感。“****”權(quán)屬于于后者。因為為：項目成功的前提條條件——急需打造造價值感。確保項目最終成功功（全線售磬磬）需將其整整體價值感強強勢營造。價價值決定價格格，待銷均價價1221.882元/平方米與已售售均價7899.88元/平方米的價格差，必必然決定了項項目價值也當當較之以前有有一個大幅度度的提升。項目開發(fā)利潤最大大化的需要———急需調(diào)整整銷售價格。用“賣一套虧一套”來來反映現(xiàn)狀并并非無稽之談?wù)?。開盤銷售售至今項目溢溢價總值266200399.96055元<期間廣宣宣投入30000000.000元是緣由之一一；之二、項項目待銷主力力產(chǎn)品價格抗抗性都比較大大，需要剩余余多層或高層層低樓層的產(chǎn)產(chǎn)品做價格調(diào)調(diào)配，如今售售出越多，價價格調(diào)整空間間越小。另外，之于市場，實現(xiàn)“驚人一跳”需要封盤之于項目，深層次次改善項目形形象需要封盤盤之于共創(chuàng)，工作交交接造成項目目銷售空檔期期需要封盤蓄水，總是在水源源充沛、流量量較大的時候候關(guān)閘；封盤盤，也因在市市場行情看漲漲、銷售勢頭頭后勁十足時時執(zhí)行，這樣樣才能真正快快速、高效達達到封盤預(yù)期期值，在苦練練內(nèi)功的同時時涵養(yǎng)足夠的的客源。但考考慮到項目資資金回籠需求求以及“國慶”旺季難于割割舍，現(xiàn)將封封盤時間改定定為2004年10月8日——2004年10月28日。2.項目的銷售主題核心概念：完美服服務(wù)概念＋首首席高尚人文文居住環(huán)境概概念核心主題：領(lǐng)舞，合合川首席高尚尚住宅區(qū)3.將主題形成整體印印象分析現(xiàn)有產(chǎn)品，本本項目的終極極消費者將集集中于30~45歲年齡段，屬屬于60、70年代出生的的人群。他們們對改革開放放以來的成果果享受最多，思思想開放化程程度相對較高高，更容易接接受和認可新新生事物，文文化層次也相相應(yīng)最高，同同時具有一定定的社會地位位。因此，本本項目定位于于“領(lǐng)舞”，就是符合合這一既具有有一定品位，又又具備意見領(lǐng)領(lǐng)袖的人群的的價值取向。 在營銷方面，項目目應(yīng)在以下幾幾個方面深度度包裝：基本部分

項目VI的修正項目名稱和形象是是目標市場接接觸最早且最最為頻繁的項項目外延之一一。一個符合合目標市場價價值取向和審審美情趣的VI體系（包括括案名）是一一個成功項目目必須高度重重視的營銷策策劃內(nèi)容。 鑒于“****”成名已已久，部分視視覺識別要件件已深入人心心，如若對現(xiàn)現(xiàn)有VI全盤推翻重重新再來將得得不償失；但但考慮到項目目老盤現(xiàn)象較較為嚴重，而而且剩余產(chǎn)品品針對的目標標客戶群和之之前不在一個個層面上，從從物業(yè)形態(tài)上上也和前期的的產(chǎn)品有較大大差別等因素素。權(quán)衡而定定，建議在現(xiàn)現(xiàn)有案名加上上一個后綴以以示區(qū)隔。方案一、*****?喜慶居“喜慶居”——現(xiàn)房房發(fā)售、即買買即住，喜慶慶雙至。以動動詞釋義五行運相：吉運自自來，純字盛盛名，把握機機會，必獲成成功。（大吉吉）方案二、*****?臨湖居“臨湖居”——以臨臨湖小高層主主力推出，帶帶動其他物業(yè)業(yè)全線銷售五行運相：草木逢逢春，雨過天天晴，渡過難難關(guān)，即獲成成功。（吉）（LOGO修正組合合及VI應(yīng)用略）

標準字

標準色

標準組合

標志圖形應(yīng)用部分

證件類工作卡、業(yè)主卡、車車輛出入證、會會員卡、貴賓賓卡、臨時工工作卡、胸徽徽、業(yè)主保修修卡。

辦公用品類標準信封、專用筆筆、筆記本、檔檔案袋、專用用桌椅、文件件夾、意見本本、資料袋、物物業(yè)管理簿（水水電管理費）、煙煙灰缸、一次次性杯子。

帳票類帳簿封面設(shè)計、付付款通知單樣樣式等。

交通用具車電瓶車、清潔用車車、工具車、園園林用車等。

招牌、標識類戶外交通道路指示示牌、戶外廣廣告牌

宣傳廣告類傳單、海報、氣球球、橫幅、價價目表、戶型型圖、廣場標標準旗等。

紀念品、禮品類臺歷、掛歷、明信信片、生日卡卡、賀卡、賀賀年卡、邀請請函、手提袋袋、紀念傘、太太陽帽、紀念念杯等。

服裝類銷售人員制服、清清潔工服、水水電工服、保保安服等。

其它類報紙架、舉報箱、建建議箱等。4.主題貫穿項目人員員心中以及項項目自身中服務(wù)的概念是外現(xiàn)現(xiàn)的，主要是是通過項目人人員來體現(xiàn)，主主要包括銷售售人員、保安安、保潔、行行政人員、售售后服務(wù)人員員。因而需加加強管理，增增強規(guī)范，改改變形象，增增強信心。銷售人員的著裝、談?wù)勍乱?guī)范，要要體現(xiàn)出周到到服務(wù)的熱忱忱和激情。保安人員要嚴格值值勤，并為業(yè)業(yè)主、準業(yè)主主提供周到的的服務(wù)。清潔人員需保持小小區(qū)潔凈。規(guī)范銷售大廳的來來電、來客的的登記和回訪訪。每月及時向客戶的的提供工程進進度情況。規(guī)范小區(qū)內(nèi)車輛、人人員的出入，規(guī)規(guī)范自行車的的停放。規(guī)范小區(qū)內(nèi)家畜的的跑動，如狗狗、貓等。5．樓盤形象包裝對樓體進行隔離包包裝，使工地地與住宅相分分離，綠化設(shè)設(shè)施盡快動工工，營造出一一個高檔社區(qū)區(qū)的氛圍，體體現(xiàn)出人文關(guān)關(guān)懷。使樓盤盤概念專業(yè)化化、具體化，建建立良好的形形象，為今后后在推廣中，給給買家留下深深刻、明確的的視覺印象。包裝重點：優(yōu)先搞搞好工地圍墻墻沿線、樣板板房沿線參觀觀路線的包裝裝。保證兩條條看房路線的的潔凈、通暢暢，以及對周周邊環(huán)境的包包裝渲染。外墻包裝樓體包裝指示牌小彩旗（營造銷售售氛圍）售樓處對現(xiàn)有售摟部進行行整改，使售售樓部的風格格與樓盤的類類型、檔次相相吻合，造型型、顏色應(yīng)與與項目的格調(diào)調(diào)相統(tǒng)一樣板房從實際情況出發(fā)，可可將銷售難度度大的戶型裝裝成樣板房，給給消費者以視視覺上的直觀觀感受，加強強其購買信心心，刺激其購購買欲望。同同時根據(jù)市場場反饋的信息息來看，樣板板房是促進銷銷售的有效途途徑。注：包裝切合主題題；注重細節(jié)節(jié)，充分利用用好每一個角角落和空間，營營造家的感覺覺；色調(diào)要強強化促銷效果果。6．銷售控制以現(xiàn)在所剩有的戶戶型為出發(fā)點點，有組織的的、有針對性性的在不同階階段推出某種種戶型，同時時配合價格策策略，以一種種高價位的優(yōu)優(yōu)質(zhì)戶型來帶帶動次戶型的的銷售，達到到高起點，軟軟著陸的效果果。7．營銷節(jié)奏節(jié)奏制定原則根據(jù)項目開發(fā)原則則及前述策略略定位，在項項目整體營銷銷節(jié)奏的制定定上，應(yīng)堅持持以下原則：：資金流保證這是關(guān)乎項目成敗敗的關(guān)鍵。因因此，確保資資金流入需求求的滿足是制制定營銷節(jié)奏奏的第一原則則。“只做高潮”平鋪直敘的銷售通通常會導(dǎo)致虎虎頭蛇尾，其其關(guān)鍵在于忽忽略了銷售過過程中的策劃劃和準備工作作的力度?！爸蛔龈叱薄睂⒅敢覀儌兛刂茽I銷節(jié)節(jié)奏按照“精心策劃準準備→銷售高潮→再次精心準準備→再次高潮……”且“一浪高過一一浪”的模式推進進。項目整體營銷節(jié)奏奏安排（1）第一次浪潮（潛潛流暗涌）封盤打造后強勢開開盤，計劃實實現(xiàn)800萬元的銷售售額。這是項項目決勝的關(guān)關(guān)鍵！封盤打造，成功開開盤。不僅將將緩解十月、十十一月開發(fā)資資金壓力；同同時，也將成成為項目的升升值和熱銷創(chuàng)創(chuàng)造最佳的說說服力之一。時間：2004年年10月起至2004年11月。其中，10月前半個月月為與共創(chuàng)正正式交接、與與部分銷售人人員接觸、資資料整理充實實階段，開發(fā)發(fā)商、共創(chuàng)、旭旭日三方協(xié)同同推進。至10月底為項目目價值感打造造階段，同時時策劃、銷售售全面介入，策策略、執(zhí)行同同步展開，此此間，關(guān)于項項目重整后的的宣傳工作拉拉開序幕。在在11月初成功迎迎來第一次銷銷售高潮。（2）第二次浪潮（披披荊斬棘）小高層住宅強力面面市。這是確確保資金流的的關(guān)鍵！計劃將占住宅總戶戶數(shù)比例約25%的產(chǎn)品在這這一次高潮中中盡數(shù)推出，爭爭取實現(xiàn)近1500萬的銷售額額。這樣將在在以下三個方方面推進項目目：第一，項目品牌因因業(yè)績證明而而一炮更紅。第二，為后期住宅宅贏得市場的的盼銷局面，進進而以事實明明確了本項目目住宅的高尚尚價值感。第三，為項目實現(xiàn)現(xiàn)漲價預(yù)期奠奠定了基礎(chǔ)。時間：2004年年12月起至2005年2月。此前，每每月前半個月月為策劃、準準備期，應(yīng)當當在廣告宣傳傳、隊伍培訓訓、場地完善善等各方面做做好充分準備備，并啟動認認購預(yù)定，涵涵養(yǎng)客源、測測試產(chǎn)品（間間接測試價格格漲勢），同同時，配合技技術(shù)、工程、物物管部門進行行產(chǎn)品的細化化整改；在后后半個月發(fā)力力強銷。（3）第三次浪潮（冰冰山初露）啟動績優(yōu)住宅漲價價策略。這是是對目標市場場之于本項目目價值感打造造成果的唯一一一次試探。將將作為此后項項目營銷策略略修正的基礎(chǔ)礎(chǔ)參照。時間：2005年年3月起至2005年4月，同期推出“高總價”、“高抗性”產(chǎn)品。此前，2004年年3月即行準備備最終剩余產(chǎn)產(chǎn)品輸理，對對廣宣策略、價價格策略、產(chǎn)產(chǎn)品策略等結(jié)結(jié)合市場情況況做印證性調(diào)調(diào)查研究，從從而調(diào)整后期期整體營銷策策略。（4）第四次浪潮（溢溢彩流金）調(diào)整后的營銷策略略執(zhí)行，實現(xiàn)現(xiàn)剩余產(chǎn)品銷銷售過半，達達到1200萬元的銷售售額。銷售單單價提高10%以上。時間：2005年年5月起至2005年7月。此前，準準備工作重點點放在外出打打工者返鄉(xiāng)購購房的針對性性營銷推廣上上。（5）第五次浪潮（風風云再起）住宅促銷強推。此此階段為項目目成功保障的的關(guān)鍵！實現(xiàn)現(xiàn)項目整體完完銷率達到90%以上，計劃劃資金回籠1200萬元。時間：2005年年8月起至2005年10月。（6）謝幕（凱旋而歸歸）住宅（如有）、商商業(yè)尾房銷售售，地產(chǎn)公司司籍此退出本本項目運營，投投入新的項目目。本項目前前期有節(jié)奏、有有控制銷售的的模式必然已已經(jīng)在市場上上形成共識，在在此時推出所所謂“珍藏”發(fā)售，高價價伴隨著高折折扣必然引動動市場的再次次追捧，從而而達成全面完完銷。時間：2005年年10—12月。8．促銷策略從項目前期營銷來來看，每月有有優(yōu)惠，每月月都有活動舉舉行，階段性性低價促銷貌貌似效果佳，但但從整體來看看這種低價促促銷不但沒有有起到應(yīng)有效效果，而且還還使項目的定定位下滑，使使消費群養(yǎng)成成持幣觀望的的態(tài)度，等待待優(yōu)惠活動的的到來再購買買。同時這種種低價促銷活活動對*****的投資客客戶來說是一一種無形的打打擊，即項目目沒有升值潛潛力。因此，我們在后期期的營銷策劃劃中堅決杜絕絕頻繁的低價價促銷，可采采用公關(guān)活動動的方式進行行聚集人氣，促促進銷售。活活動方式要上上規(guī)模、上檔檔次，同時要要兼顧入住的的業(yè)主，使業(yè)業(yè)主入住*****有一種種歸屬感、自自豪感、品質(zhì)質(zhì)感，達到CS（custoomerssatisffactioon），通過入入住的業(yè)主的的口碑進行傳傳播。在幾個重大節(jié)假日日期間，偶爾爾搞一些促銷銷活動，配以以優(yōu)惠政策，給給消費者一種種緊迫感，刺刺激其消費，而而非每月都搞搞促銷活動。繼續(xù)發(fā)揮銷司的作作用，通過銷銷司鎖定并帶帶來目標客戶戶群。成立麗都會，采用用老帶新的方方法，將已入入住的業(yè)主團團結(jié)起來，通通過他們的口口碑進行傳播播，介紹其周周圍的親戚、朋朋友來購房，成成交者予以獎獎勵。（五）價格策略1.定價原則樓盤定價開發(fā)商通通常需要考慮慮三個因素：：一是開發(fā)成成本；二是市市場需求總量量、直接與間間接競爭對手手們的價格情情況；三是消消費者——目標消費者者能夠接受何何種價格。2.平開高走根據(jù)本項目的特性性，以及前期期營銷的失誤誤，消費者對對電梯房的不不認同等因素素，建議選擇擇平穩(wěn)的“平開高走”的開盤定價價策略。依據(jù)從合陽城片區(qū)來看看，三星錦城城片區(qū)的樓盤盤銷售接近尾尾聲，如明珠珠苑、三星雅雅園、三鑫·錦繡園等。合合陽城片區(qū)市市場供求總量量不足，這為為****提供供了市場良機機。在定價過過程中，將*****的價價格接近于同同樣重量級的的項目（如位位于南津街片片區(qū)的金色港港灣、世紀花花園和和合陽陽城片的一線線產(chǎn)品），便便于接近消費費者的心理價價位。鑒于****項目目所剩體量不不大，并且老老盤現(xiàn)象嚴重重，銷售時間間不宜過長，開開盤價格不宜宜定的過高。價格定得過過高，容易產(chǎn)產(chǎn)生市場抗性性，拉長銷售售時間，使資資金回收緩慢慢。****定位為中中高檔住宅，定定價過低會造造成消費者對對項目品質(zhì)的的不信任，可可能損害項目目形象和集團團的品牌形象象。平價入市，發(fā)展商商能夠掌握價價格的主動權(quán)權(quán)，何時調(diào)價價，幅度多大大，可根據(jù)市市場反映靈活活調(diào)控。先平后高，既能夠夠在品質(zhì)上給給消費者以保保證，又能在在升值潛力上上給消費者以以信心，且能能夠通過首批批消費者的口口碑傳播進一一步聚集新的的客戶群，并并提升發(fā)展商商的影響力和和品牌效應(yīng)。先平后高這一獨特特的價格定位位，可以避開開正面競爭，降降低風險。價格走勢預(yù)測上揚是毋庸置疑的的，關(guān)鍵是上上揚的幅度。住住宅部分全程程單價上揚的的幅度不低于于10%（按照營銷銷節(jié)奏分期上上漲）。價格管理體系建議議建議按照分級控制制原則進行管管理，對公司司董事長、總總經(jīng)理和分管管營銷的副總總經(jīng)理分別賦賦予1%的折扣權(quán)限限，累計99%×999%×999%=97.0299%。適應(yīng)市場場習俗的同時時，減少審批批環(huán)節(jié)以縮短短成交流程，提提高成交效率率。（銷售執(zhí)行價格表表待本案認可可之后另案提提交。）5.調(diào)高價格的的幾種方法（根根據(jù)不同情況況而定）在已售套數(shù)較多的的情況下，可可將已售戶型型的價格提高高，借此拉大大未售戶型的的價格，以促促銷未售的戶戶型。若以售的的套數(shù)較較少，可全面面的提高價格格，造成全面面的漲價印象象。提高某些產(chǎn)品特別別好的戶型，以以促進剩余戶戶型的銷售。（六）廣宣策略1、基本原則：內(nèi)容容為王廣告宣傳的實質(zhì)是是傳達資訊、引引發(fā)認同，進進而產(chǎn)生向往往的傳播運動動。形式固然然可令讀者、聽聽眾、觀眾產(chǎn)產(chǎn)生好感，但但正如他們最最想知道的一一樣，我們真真正想告訴他他們的一定是是內(nèi)容。因此此，像IT界曾經(jīng)鼓吹吹的一樣，我我們始終堅持持：廣告宣傳傳，內(nèi)容為王王！2．廣告策略：名人人感應(yīng)《孫子兵法》曰：：攻城為下，攻攻心為上。名名人感應(yīng)是從從攻心的角度度進行，從廣廣告手法表現(xiàn)現(xiàn)，廣告語的的撰寫，畫面面的處理，都都顯示出項目目定位主題：：領(lǐng)舞，合川川首席高尚住住宅區(qū)。同時時根據(jù)消費群群體的劃分，在在廣告宣傳上上滿足主力消消費群名人體體驗的心理需需求，彰顯其其身份和地位位，通過感性性訴求打動消消費者。同時時通過服務(wù)力力打造，使消消費者在購房房前、購房中中、購房后真真正感應(yīng)到這這種名人體會會。3．傳播理念領(lǐng)舞，合川首席高高尚住宅區(qū)。名人的麗都，麗都都的名人。****，時尚體體驗之都。時尚生活，靚麗之之都。聆聽天籟之音，感感受都市生活活。時尚新生活，綠色色靚家園。都市綠色家園。感受名人地位，體體驗都市生活活！……4.廣告主要要篇章領(lǐng)舞，就是領(lǐng)導(dǎo)。——形象篇因為，人生“起始始一條路”，也“其實似條路”；躇腳回望望，他在人身身后。因為，競爭的最高高境界就是沒沒有競爭。因為，標準樹立標標桿。因為，領(lǐng)舞者的生生活：就是在農(nóng)村可望而而不可及的生生活就是強調(diào)時間和空空間的生活就是張弛有度的生生活就是新城市中心的的生活……自然界，生活城?！a(chǎn)品篇讓活成為一種自然然，讓自然成成為一種生活活！自然——物質(zhì)層面緊緊扣住地塊的先先天自然條件件，充分展示示原生地貌與與人造環(huán)境共共同形成的開開放、和諧的的自然環(huán)境，還還有那一灣蟠蟠龍湖……界——精神層面更代表了一種境界界，對生活理理念追求的心心境、意境。在都市里享受大自自然，還是在在大自然中享享受都市生活活？城——物質(zhì)層面合川的CBD+CCLD完善的生活配套……生活——精神層面現(xiàn)代的生活理念超前的價值觀和諧的生活觀OPEN的心態(tài)……名人的麗都，麗都都的名人?！?wù)篇一個敬禮、一把雨雨傘、一句寒寒暄、一份真真誠……從一踏上麗麗都熱土，就就能感受到名名人般的貼心心服務(wù)，就有有了名人特色色的尊貴體驗驗。有這樣的場景隨時時在*****上演：雨天，駕車回家。保保安第一時間間迎上來敬禮禮，隨后開啟啟車門，一把把雨傘在你跨跨出車門時已已經(jīng)撐開——哪怕保安置置身雨傘之外外……烈日，購物而歸。當當你在擦汗小小憩時，保安安已走到面前前，雙手拎起起那沉重的“戰(zhàn)利品”——雖然物重天天熱，保安已已汗流浹背，但但他仍然談笑笑風生……深夜，小區(qū)角落。一一個熟悉的身身影巡走于此此，左右查看看、上下檢查查，而后在一一個筆記本上上認真記錄著著什么，那是是保安在出勤勤巡查——雖然已夜深深人靜、萬籟籟靜寂，但他他們的眼睛仍仍然那么明亮亮與機警。……2005安家計劃劃?！黉N篇我想有個家我有個家我愛家家產(chǎn)品白描產(chǎn)品細分，定制營營銷原則下的的分類表述產(chǎn)品不同，面對的的市場也不同同。對同樣的的內(nèi)容（如區(qū)區(qū)位或規(guī)劃）表表達的方式必必然不同，因因此，在各功功能物業(yè)的廣廣告宣傳中應(yīng)應(yīng)注重細分定定制。所謂白描所謂白描，就是在在不加任何語語言修飾的條條件下，將產(chǎn)產(chǎn)品通過廣告告物料直