烏海某項目市場調(diào)研與判斷

烏海滿世水云軒項目市場調(diào)研及判斷謹呈：鄂爾多斯市滿世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2/1/2023思維導(dǎo)圖1烏海市場基本判斷3項目發(fā)展方向思考2項目優(yōu)劣勢分析2市調(diào)及訪談工作回顧區(qū)域項目海勃灣區(qū)老城區(qū)（5）鳳凰B區(qū)、清泉小區(qū)、銀海新都濱河新區(qū)（9）陽光景園、新加坡花園、君正長河華府、德順祥庭、銀泰尚水灣、蒙西世紀城、文香雅苑、恒信花園、恩河錦苑·龍灣小計共14個項目訪談對象業(yè)內(nèi)人士（近15人次）鳳凰B區(qū)銷售經(jīng)理、清泉小區(qū)銷售經(jīng)理、銀海新都銷售經(jīng)理、陽光景園銷售代表、新加坡花園銷售代表、君正長河華府銷售代表、德順祥庭銷售代表、銀泰尚水灣銷售代表、蒙西世紀城銷售代表、文香雅苑銷售代表、恒信花園銷售代表、恩河錦苑·龍灣銷售代表、業(yè)內(nèi)人士王敏市場調(diào)研訪談3烏海房地產(chǎn)板塊分布：分為海勃灣老城區(qū)和濱河新區(qū)兩大板塊海勃灣老城區(qū)板塊為烏海老城核心區(qū)，生活配套齊全，客戶認可度高，但城市面貌較差；入市項目多為舊改項目，價格平臺高于濱河新區(qū)；濱河新區(qū)板塊規(guī)劃為政府行政、商務(wù)中心，大型設(shè)施（奧體中心、蒙中醫(yī)院、濱河中學(xué)）正在建設(shè)中，政府也對此作了大量宣傳；為烏海未來住宅市場的主戰(zhàn)場，共有9個樓盤在售，產(chǎn)品品質(zhì)、價格趨同，競爭激烈，君正長河華府、新加坡花園成為新區(qū)價格標(biāo)桿，但目前生活配套尚嫌不足，缺乏人氣；濱河新區(qū)板塊海勃灣老城區(qū)板塊4海勃灣區(qū)板塊小結(jié)海勃灣老城區(qū)板塊客戶來源價格平臺多層均價在2600－2800之間，總價區(qū)間20－35萬，小高層均價在3000－3200之間，總價區(qū)間30－40萬；銷售態(tài)勢目前受金融危機影響，銷售速度緩慢，但是較年前有所回升，各樓盤表現(xiàn)不一，除銀海新都消化速度較快（月均20套）之外，其余樓盤大多消化速度在10套以內(nèi)；客戶需求地緣性客戶居多，周邊企事業(yè)單位，個體商戶老板，占到80％以上，部分海南，烏達客戶；客戶關(guān)注點排序地段，價格，周邊配套，交通；客戶以剛性需求和首改客戶為主，自住，面積需求在90－100兩居和120左右三室兩廳兩衛(wèi)為主；戶型面積受房價上漲影響，目前海勃灣區(qū)市場戶型面積集中為90－120米，以舒適性兩房和緊湊三房為主；戶型結(jié)構(gòu)方正、坐北朝南、大客廳、大面寬是烏海人最關(guān)注的戶型要點，戶型基本無創(chuàng)新點；5濱河新區(qū)板塊小結(jié)客戶來源價格平臺多層均價在2600－2800之間，總價區(qū)間20－35萬，小高層均價在3000－3200之間，總價區(qū)間30－40萬；銷售態(tài)勢目前受金融危機影響，銷售速度緩慢，但是較年前有所回升，各樓盤表現(xiàn)不一，除銀海新都消化速度較快（月均20套）之外，其余樓盤大多消化速度在10套以內(nèi)；客戶需求地緣性客戶居多，周邊企事業(yè)單位，個體商戶老板，占到80％以上，部分海南，烏達客戶；客戶關(guān)注點排序地段，價格，周邊配套，交通；客戶以剛性需求和首改客戶為主，自住，面積需求在90－100兩居和120左右三室兩廳兩衛(wèi)為主；戶型面積受房價上漲影響，目前海勃灣區(qū)市場戶型面積集中為90－120米，以舒適性兩房和緊湊三房為主；戶型結(jié)構(gòu)方正、坐北朝南、大客廳、大面寬是烏海人最關(guān)注的戶型要點，戶型基本無創(chuàng)新點；濱河新區(qū)板塊6烏海市場小結(jié)08年鄭州市場消化速度低位徘徊，交易價格增速趨緩；總存量已累積至336萬平米，足夠支撐鄭州市場7個月的消化量；鄭州市場目前已全線進入價格戰(zhàn)，快速出貨成為各樓盤首要任務(wù)；項目所在的南部城區(qū)推貨量巨大，成為08年鄭州房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域，但消化速度較緩慢，目前面臨超過100萬的存量競爭，足夠支撐南部區(qū)域17個月的消化量隨著09年南部市場的繼續(xù)放大，存量房會進一步增加，未來競爭加劇，價格面臨下滑壓力；7思維導(dǎo)圖1烏海市場基本判斷3項目發(fā)展方向思考2項目優(yōu)劣勢分析8區(qū)位分析，濱河區(qū)優(yōu)勢地段9區(qū)域內(nèi)競爭項目盤點：面臨共約140萬平米在售及未來供應(yīng)競爭項目產(chǎn)品形式均價在售（萬平米）未來供應(yīng)（萬平米）濱河新區(qū)新加坡花園小高層28004.80德順祥庭多層、小高層多層2300小高層26003.30君正長河華府獨棟、花園洋房獨棟9000洋房4800441銀泰尚水灣多層2400713蒙西世紀城多層230097文香雅苑多層240056陽光景園多層、小高層多層2300小高層2600290恒信花園多層、小高層多層2400小高層270050恩河錦苑*龍灣多層240055合計72.17210本身產(chǎn)品，規(guī)劃優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢，但小高層，東西向戶型劣勢11本項目的機會與挑戰(zhàn)并存優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity威脅Threat靠近政府，地段優(yōu)勢；高檔社區(qū)品質(zhì)，完全人車分流；戶型方正、有創(chuàng)新點；純小高層社區(qū)，客戶存在一定的價格抗性；存在東西向戶型，客戶接受度有限；城市發(fā)展熱點片區(qū)；自然環(huán)境優(yōu)越；濱河二期拆遷啟動，帶來大量拆遷戶；三區(qū)兩礦的遷入；經(jīng)濟形式不穩(wěn)定，客戶觀望；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈，存在大量現(xiàn)存及未來供應(yīng)；項目SWOT分析12思維導(dǎo)圖1烏海市場基本判斷3項目發(fā)展方向思考2項目優(yōu)劣勢分析13客戶目標(biāo)與現(xiàn)狀一期8萬平米（672套左右）09年銷售完畢，平均月消化80套1速度目標(biāo)現(xiàn)狀：濱河新區(qū)市場目前月正常速度平均5-8套每月；08年上半年市場較好時平均15-20套左右；一期實現(xiàn)均價2870元/平米2價格目標(biāo)現(xiàn)狀：濱河新區(qū)多層產(chǎn)品均價在2300-2400元/平米；小高層產(chǎn)品均價在2600-2800元/平米；通過水云軒的熱銷樹立屬于滿世自己的品牌價值和形象，為后續(xù)的不斷開發(fā)和企業(yè)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)3品牌目標(biāo)現(xiàn)狀：水云軒項目未正式開始銷售，滿世品牌知名度在烏海尚低14項目目前面臨大問題——受經(jīng)濟形勢影響，客戶觀望氣氛濃厚，購買意愿不強；關(guān)于市場——客戶對小高層產(chǎn)品單價高、物業(yè)費貴存在一定抗性；關(guān)于客戶——面臨區(qū)域內(nèi)約140萬平米在售及未來供應(yīng)競爭；——客戶對小高層產(chǎn)品單價高、物業(yè)費貴存在一定抗性；——目標(biāo)價格處于濱河新區(qū)同類型產(chǎn)品的價格峰值；關(guān)于競爭15項目發(fā)展方向思考整體發(fā)展戰(zhàn)略：前期通過高關(guān)注、高期待引起城市關(guān)注實現(xiàn)高速度，后期通過產(chǎn)品價值的傳遞，實現(xiàn)高價格；包裝、展示策略：準現(xiàn)房銷售，震撼實景園林展示，奠定項目高檔形象；渠道策略：高調(diào)強勢營銷，引起市場高關(guān)注、高期待；價格策略：以略低于客戶預(yù)期的價格入市，形成全城關(guān)注熱點，快速消化；客戶策略：以點帶面，建立立體客戶渠道，深挖海勃灣、烏達、海南客戶，截流東勝、棋盤井客戶；活動策略：小活動不斷旺場，營