新峰地產(chǎn)沈陽渾南新城高力項目營銷策劃方案

沈陽高力渾南新城項目營銷策劃方案立足于城市發(fā)展的角度，與今天的渾南對接當(dāng)環(huán)線限購成為改變居住行為的主要因素時人們對新區(qū)域寄予的期盼是新生活的時代意義和價值……此次高力的揮師進軍，旨在地產(chǎn)群芳中低調(diào)奪魁南下，奪魁沈陽城市宏觀分析渾南新城投資情況分析房地產(chǎn)市場重點項目參鑒核心運作主題項目定位整合產(chǎn)品規(guī)劃建議營銷策略整合新峰資質(zhì)簡介目錄

contents壹沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略意義城市地位宏觀經(jīng)濟情況產(chǎn)業(yè)分布房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀政策調(diào)控小結(jié)沈陽城市宏觀分析——沈陽城市地位沈陽——遼寧省省會，是東北和內(nèi)蒙古東部的經(jīng)濟、文化、交通、商貿(mào)和信息中心，是全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，使中國東北老工業(yè)基地遼寧省已連續(xù)4年保持經(jīng)濟快速增長。在拉動區(qū)域經(jīng)濟增長中，有著舉足輕重的作用，在振興東北經(jīng)濟的過程中，沈陽也具有示范效應(yīng)。沈陽現(xiàn)轄十區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。沈陽全市人口規(guī)模達720.4萬人，其中市區(qū)常住人口506.6萬人，2007年開始，沈陽市首次進入全國城市GDP“3000億俱樂部”,實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展的一個歷史性跨越。2010年沈陽成為全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，是遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實力，完善的市場體系和發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一?！叭珖礀|北，東北看遼寧，遼寧看沈陽”沈陽城市性質(zhì)由“東北地區(qū)中心城市”上升為“國家中心城市”，城市戰(zhàn)略升級。沈陽城市宏觀分析——沈陽城市宏觀經(jīng)濟沈陽市2006--2010年的GDP年均保持10%以上的增長率，其中連續(xù)三年突破20%，截止到2010年底已達到5017億元，是2006年的2倍。2010年人均GDP達到63667元，約合9976美元。根據(jù)國際成熟經(jīng)驗，人均GDP在8000美元以下時，住宅是市場的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。人均GDP達到8000美元的經(jīng)濟實體中，商用不動產(chǎn)會成為地產(chǎn)業(yè)的主角。【2006～2010年沈陽市GDP及漲幅圖表】（單位：億元）【2006～2010年沈陽市人均GDP及漲幅圖表】（單位：元）沈陽城市宏觀分析——沈陽城市規(guī)劃沈城重點打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)構(gòu)架體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。位于“金廊”和“銀帶”交匯的渾南新區(qū)是沈陽城市發(fā)展的方向和重點，必將成為未來沈陽城市功能的載體和國際化形象的代言。城市外拓，南部將重點打造以高新技術(shù)、航空產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為產(chǎn)業(yè)依托的新城區(qū)。沈陽城市宏觀分析——房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀【2006～2011年上半年沈陽市商品住宅供銷圖】

（單位：萬㎡）【2006～2011年上半年沈陽市商品住宅銷售均價圖表】（單位：元/㎡）近幾年來，沈陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，2009年以來商品住宅年銷售量均保持在1300萬㎡以上；2011年上半年整體均價突破5500元大關(guān)。沈陽城市宏觀分析——房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀產(chǎn)品類型總供應(yīng)新增供應(yīng)銷售銷供比

（銷售/總供應(yīng)）面積

（萬㎡）套數(shù)面積

（萬㎡）套數(shù)面積

（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)多層594.9671256178.9421691175.662103529.52%29.52%小高層137.591508337.54385347.84509834.77%33.80%高層1240.01142087458.1953593398.474700032.13%33.08%洋房54.65361527.37187911.9479221.85%21.91%別墅177.03587741.2147829.45107116.64%18.22%合計2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%2011年上半年沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品類型劃分）2011年上半年市場中高層產(chǎn)品供銷量最大，其次是多層產(chǎn)品。產(chǎn)品類型總供應(yīng)新增供應(yīng)銷售銷供比

（銷售/總供應(yīng)）面積

（萬㎡）套數(shù)面積

（萬㎡）套數(shù)面積

（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)60㎡以下288.656021299.072017679.681691727.60%28.10%60-90㎡641.4184706247.4932194221.792898934.58%34.22%90-120㎡484.7647717171.4417020172.581714135.60%35.92%120-144㎡283.332152575.88573990.3686031.87%31.87%144-180㎡195.071224465.51407349.48312825.37%25.55%180㎡以上311.021151483.85329249.53196115.93%17.03%合計2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%沈陽城市宏觀分析——房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011年上半年沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品面積劃分）2011年上半年市場中60～90㎡供銷量最大，可見市場中仍以剛需為主。沈陽城市宏觀分析——政策影響國家宏觀調(diào)控相繼出臺，打壓投機性政策目標(biāo)明確隨著國家出臺的住宅限購令政策，帶來很大的影響二環(huán)內(nèi)所有樓盤一時間出現(xiàn)滯銷情況。反其道觀之，這一政策的出臺對于二環(huán)內(nèi)的商業(yè)項目和二環(huán)以外的所有樓盤帶來了契機。限購令政策的出臺加上城市重心的南移，使很多人的眼光都投入到渾南新區(qū)。

時間政策1月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%1月25日沈陽市普通住宅價格界定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整1月26日國八條2月9日公積金貸款5年期以上利率上調(diào)至4.5%2月9日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%2月24日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%3月1日沈陽出臺限購令3月22日商品房明碼標(biāo)價、一房一價3月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%4月6日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%4月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%5月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%6月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%7月7日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%沈陽城市宏觀分析——小結(jié)沈陽城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)已經(jīng)進入平穩(wěn)上升階段，住戶群體已經(jīng)范圍已經(jīng)大幅向周邊城市開始新一輪擴張，沈陽中高端復(fù)合型地產(chǎn)已迎來最佳開發(fā)時機。貳渾南新城投資情況分析區(qū)域簡介區(qū)域板塊界定及劃分片區(qū)新建項目競品案例類比小結(jié)區(qū)域簡介——大渾南、新格局2010年2月28日，隨著《市委、市政府關(guān)于我市行政區(qū)劃局部調(diào)整的決定》的推出，沈陽市區(qū)劃局部調(diào)整方案清晰的展現(xiàn)在世人面前。在這次調(diào)整中，和平、沈河、大東、皇姑等中心城區(qū)發(fā)展空間有了新的拓展，而最具全局性和戰(zhàn)略性的是將東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地合署辦公，形成了建設(shè)“大渾南”的新格局。區(qū)域總面積600平方公里，轄11個街道辦事處，常住人口48.5萬人。大渾南項目地塊本項目地塊位于大渾南區(qū)域的幾何中心。東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地合署辦公，形成了建設(shè)“大渾南”的新格局?？臻g布局規(guī)劃形成六大功能區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（建成區(qū)）渾南新城核心區(qū)空港新城沈撫新城功能輔助區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)渾南新成——新的行政中心、科技中心、文化中心；渾南新城，北起沈陽三環(huán)路、南至機場北路之間，總規(guī)劃面積57平方公里，是“十二運”的主功能區(qū)，也是承擔(dān)沈陽市未來行政中心、科技中心、文化中心重任的渾南新城整體規(guī)劃中的重要部分?！緶喣闲鲁强傮w規(guī)劃】【大渾南區(qū)域土地利用空間布局示意圖】大渾南區(qū)域定位為“引領(lǐng)沈陽成為中國北方地區(qū)中心城市”，東北地區(qū)最大的航空港。區(qū)域簡介——功能升級、定位明確行政中心商務(wù)中心文化創(chuàng)意中心沈陽南站樞紐中心全運村大學(xué)科技園總部基地軟件園航空產(chǎn)業(yè)國際機場世界第三代城市典范新能源生態(tài)新城、建設(shè)低碳、環(huán)保、節(jié)能新城區(qū)新沈陽的城市門戶沈陽經(jīng)濟區(qū)核心城區(qū)沈撫、沈本、沈遼鞍三條城際連接帶的交匯點東北亞樞紐門戶桃仙國際機場/新沈陽南站/地鐵線城市核心功能區(qū)重點發(fā)展：行政文化、科研教育、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、社會事業(yè)區(qū)域簡介——渾南新城、未來新城三環(huán)渾河沈陽老城渾南新城二環(huán)本案青年大街丹阜高速區(qū)域板塊界定及劃分——沿河而分，老城延拓，新勢獨立北市府原址市府新址未來城市核心功能區(qū)、新門戶區(qū)域板塊界定及劃分——2010年7月大渾南區(qū)域重新劃分“大渾南”——2010年7月沈陽渾南新行政區(qū)域重新劃分，新行政核心區(qū)和十二運主要功能區(qū)同步落定奧體板塊沈營路板塊長青板塊航高板塊核心區(qū)板塊航高板塊沈營路板塊奧體板塊長青板塊渾南核心區(qū)十二運主功能區(qū)區(qū)域板塊界定及劃分——渾南核心區(qū)同步確定板塊一：奧體板塊——領(lǐng)跑沈陽中高端住宅，房價破萬，全運會迎來新機遇奧體板塊位置——渾河大街以東，渾南中路以北，渾河以南區(qū)域；奧體板塊40~80平中小戶型較為稀缺，改善大戶型引領(lǐng)區(qū)域主導(dǎo)；目前板塊內(nèi)商品住宅高層產(chǎn)品均價已經(jīng)達到7500元/㎡、洋房產(chǎn)品均價達到12000元/㎡。區(qū)域板塊界定及劃分——奧體板塊沈營路板塊位置——沈陽奧體中心西側(cè)，以沈營路渾河堡沿線為主導(dǎo)沈營路在渾南區(qū)域開發(fā)最早，交通便利,發(fā)展成熟目前板塊內(nèi)高層產(chǎn)品均價6500元/㎡板塊二：沈營路板塊——渾南地產(chǎn)發(fā)展最早板塊，居住氛圍濃厚，市民較認可區(qū)域板塊界定及劃分——沈營路板塊長青板塊位置——長青街延長線以東、楊官河以西區(qū)域內(nèi)項目兩級分化明顯；一類以大東、東陵動遷人群選擇的經(jīng)濟型住區(qū)為主，另一類為追求環(huán)境的高端住區(qū)目前板塊內(nèi)普通高層產(chǎn)品均價6500元/㎡，高端物業(yè)高價破萬；別墅產(chǎn)品均價已達到12000元/㎡。板塊三：長青板塊——“大學(xué)城”渾南后起之秀，房價因產(chǎn)品線不同而產(chǎn)生較大價差區(qū)域板塊界定及劃分——長青板塊航高基地——毗鄰桃仙國際機場，北至三環(huán)，南至塔山北，西至哈大客運，東至沈丹高速現(xiàn)已形成兩大區(qū)域，一是空航別墅區(qū)，二是白塔堡高性價比普通住宅區(qū)目前別墅產(chǎn)品均價12000～16000元/㎡板塊四：航高板塊——以空港別墅區(qū)為主要特點，被稱為“城市第一居所”區(qū)域板塊界定及劃分——航高板塊區(qū)域板塊界定及劃分——渾南新行政核心區(qū)本案片區(qū)新建項目——項目分布1、匯置公園里2、理想新城金道和鴻軍翔高力綠城全運村月星同方星河灣寶龍鵬欣富邦福佳月星綜合體星河灣綜合體軍翔綜合體和鴻綜合體片區(qū)新建項目——新型商務(wù)中心區(qū)同方聯(lián)合綜合體（250萬m2）港豐綜合體（160萬m2）月星集團綜合體（240萬m2）金道奧特萊斯綜合體（342萬m2）高力集團綜合體（120萬m2）鵬欣綜合體（100萬m2）富邦綜合體（90萬m2）寶龍商業(yè)（55萬m2）名仕財富中心（15萬m2）中國聯(lián)通遼寧總部（8萬m2）渾南國際醫(yī)院（50萬m2）目前有浙江同方、上海月星、香港金道、江蘇高力、遼寧黑牛等12家商業(yè)綜合體項目入駐新城，總投資額近800億元，總建設(shè)面積近1700萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為五星級酒店、寫字樓、酒店式公寓及住宅、購物中心及娛樂中心等。板塊市場小結(jié)目前板塊房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，同期出地量大，但大多尚未開工建設(shè)，綠城項目首批高層產(chǎn)品面積為95～150㎡，均價在10000元/㎡（含3000元/㎡裝修），后期有洋房、別墅產(chǎn)品產(chǎn)品已出地塊均規(guī)模較大，百萬平米以上大盤眾多，規(guī)劃多為商業(yè)綜合體，未來同屬性、同類型產(chǎn)品供應(yīng)集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重未來板塊具有極大的發(fā)展?jié)摿Γ珔^(qū)域面臨著產(chǎn)品集中上市、同質(zhì)化現(xiàn)象的壓力，項目突圍面臨極大挑戰(zhàn)現(xiàn)狀區(qū)域市場暫無參考樣本，節(jié)選周邊板塊、競爭板塊和類似板塊作為本項目市場參考依據(jù)。渾南板塊（競爭板塊，形成客戶截流）白塔板塊（周邊區(qū)域，目前市場借鑒）蘇家屯板塊（類似板塊，項目發(fā)展借鑒）1、萬科金域藍灣2、萬科明天廣場3、萬科鹿特丹4、匯置公園里5、理想新城6、奧園國際城7、恒大名都競品案例類比——重點競品分布圖1、萬科金域藍灣2、萬科明天廣場3、萬科鹿特丹4、金地長青灣1324567渾南板塊白塔板塊蘇家屯板塊白塔板塊——周邊板塊

白塔堡板塊地處三環(huán)外，距主城區(qū)較遠，發(fā)展相對較為落后，原來基礎(chǔ)相對較弱，城市感弱化，農(nóng)村印象濃重，周邊配套低檔。在售的項目較少，早期回遷項目較多。板塊特征以多層為主，少數(shù)樓盤主推性價比更高的洋房、別墅產(chǎn)品，如匯置公園里。產(chǎn)品特征客戶特征

置業(yè)人群地緣性特征較為明顯，主要來自大渾南區(qū)域客群，置業(yè)目的以自住為主，兼有少量投資客。高端客戶主要來自來自東軟、育才、渾南規(guī)劃局等單位。產(chǎn)品類型建筑形式面積區(qū)間銷售價格洋房4/5F97~2108500別墅聯(lián)排3F230~31015000項目名稱理想新城項目位置沈陽東陵區(qū)塔北一路1-7號開發(fā)商沈陽穗港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式高層、小高層、多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約總建筑面積75萬平米容積率1.5項目占地面積50萬平米主力戶型45-176㎡銷售價格均價6600元（三期小高層）銷售情況已售21.4萬平米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤時間一期：09年11月19日二期：07年9月15日入住時間一期06年11月31日二期08年10月31日物業(yè)管理誠志理想物業(yè)物業(yè)費1.2元/平方米/月入市面積21萬平方米戶數(shù)與車位比1：0.6優(yōu)惠折扣一次性94折，貸款96折入市套數(shù)1950套客戶結(jié)構(gòu)周邊原住民占項目主導(dǎo)，另附外區(qū)剛性需求客戶，少投資客配套設(shè)施中小學(xué):

育才學(xué)校、白塔中心小學(xué)綜合:

陸軍總院，醫(yī)大二院，中國銀行競品案例類比——理想新城總供應(yīng)面積配比總銷售面積配比項目名稱匯置公園里項目位置東陵區(qū)白塔一街2號開發(fā)商沈陽穗港白云房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式聯(lián)排，洋房建筑風(fēng)格托斯卡納總建筑面積88萬平方米容積率1.5項目占地面積58萬平方米主力戶型洋房100-180㎡銷售價格洋房8500元銷售情況已售10萬平方米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤時間2011年6月入住時間2012年6月物業(yè)管理沈陽穗港物業(yè)管理公司物業(yè)費2元入市面積11萬平方米戶數(shù)與車位比1:0.8優(yōu)惠折扣一次95折、貸款97折上市套數(shù)591客戶群體、結(jié)構(gòu)部分公園里一期業(yè)主配套設(shè)施教育：東北育才（幼兒園、高中）、渾南第一中學(xué)商業(yè)：奧體商圈、五里河商圈、沃爾瑪、樂購醫(yī)療：渾南新區(qū)醫(yī)院、陸軍總院渾南分院競品案例類比——匯置公園里總供應(yīng)面積配比總銷售面積配比渾南板塊——競爭板塊板塊發(fā)展較為成熟，配套設(shè)施完善，品牌開發(fā)商的進駐加速了區(qū)域的整體發(fā)展，目前已經(jīng)形成了較為高端的居住氛圍。同時該區(qū)域也是市區(qū)客戶前往本項目的必經(jīng)之地，對本項目形成客戶截流。板塊特征區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，目前以高層和洋房產(chǎn)品為主。產(chǎn)品特征客戶特征中高端改善型客戶為主，和平、沈河等區(qū)域的外流客戶。項目名稱小高層高層洋房/多層別墅供應(yīng)面積熱銷面積供應(yīng)面積熱銷面積供應(yīng)面積熱銷面積供應(yīng)面積熱銷面積萬科金域藍灣————120-166㎡146㎡————————金地檀郡————88-155㎡102㎡155-210㎡165㎡金地檀郡——榮盛愛家酈都80-210㎡130-140㎡————140-180㎡140-150㎡榮盛愛家酈都80-210㎡萬科城峰匯————145-334㎡已售罄————————遠洋和平府————87-404㎡130㎡145-158㎡150㎡222-242㎡222-242㎡中海國際社區(qū)73-137㎡90㎡147-193㎡169㎡————中海國際社區(qū)73-137㎡中海龍灣————————265-407㎡265㎡中海龍灣——項目名稱萬科金域藍灣項目位置渾南朗日街1號開發(fā)商萬科金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式高層、洋房、小高層建筑風(fēng)格泰式園林風(fēng)格總建筑面積55.6萬容積率2.7項目占地面積22.6萬主力戶型144-180㎡銷售價格9500-13000元銷售情況已售56%交房標(biāo)準(zhǔn)除北區(qū)1-6號清水，其余全精裝，標(biāo)準(zhǔn)1000元、1800元、2500元開盤時間2008年10月10日入住時間2009年12月31日物業(yè)管理自有物業(yè)費南區(qū)2.3元北區(qū)1.9元入市面積40.1萬平方米戶數(shù)與車位比北區(qū)1：0.7南區(qū)1:1.1優(yōu)惠折扣一次性98折入市套數(shù)2639套客戶群體、結(jié)構(gòu)沈河、渾南等地緣性客戶為主，部分大東、皇姑配套設(shè)施奧體商圈配套，小哈津、渾南一小等小學(xué)項目賣點：本競品項目采用泰式園林景觀設(shè)計，整個園區(qū)的布局及樓體外立面均凸顯出泰式風(fēng)格。競品案例類比——萬科·金域藍灣高層總供應(yīng)面積配比洋房總供應(yīng)面積配比競品案例類比——萬科·金域藍灣高層銷售面積配比洋房銷售面積配比競品案例類比——萬科·金域藍灣高層116㎡高層101㎡競品案例類比——萬科·金域藍灣項目名稱萬科明天廣場項目位置

沈陽市東陵區(qū)（渾南新區(qū)）新隆街1號開發(fā)商沈陽萬科東阪置業(yè)有限公司產(chǎn)品形式高層、公寓、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代總建筑面積600000平方米

容積率3項目占地面積

200000平方米主力戶型95-120㎡銷售價格9000-12000元銷售情況前期蓄客階段交房標(biāo)準(zhǔn)簡裝開盤時間2011年10月入住時間待定物業(yè)管理自有物業(yè)費待定入市面積未上市戶數(shù)與車位比1：0.88優(yōu)惠折扣暫無優(yōu)惠入市套數(shù)未上市客戶群體、結(jié)構(gòu)渾南工作的客戶占多數(shù)，少數(shù)和平區(qū)、沈河區(qū)，外地客戶較少。配套設(shè)施教育：東北育才（幼兒園、高中）、渾南第一中學(xué)商業(yè)：奧體商圈、五里河商圈、沃爾瑪、樂購醫(yī)療：渾南新區(qū)醫(yī)院、陸軍總院渾南分院項目賣點：萬科品牌開發(fā)商的強大召喚力和物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢，在本區(qū)域已經(jīng)形成一定的人氣追捧。項目本身屬于復(fù)合型城市綜合體。傳播的是集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光旅游等現(xiàn)代城市綜合性生活方式。競品案例類比——萬科·明天廣場

結(jié)論：

由于項目沒有正式銷售，以上所提供的資料為一期欲推產(chǎn)品。本競品項目首推以小面積戶型為主，開發(fā)商考慮到首推需要高認籌和高解籌率，所以推出的面積主要以小帶大?？偣?yīng)量面積配比競品案例類比——萬科·明天廣場74㎡138㎡95㎡競品案例類比——萬科·明天廣場項目名稱萬科鹿特丹項目位置和平區(qū)長白西路58號開發(fā)商沈陽萬科永安置地有限公司產(chǎn)品形式普通住宅,高層建筑風(fēng)格總建筑面積360000平方米容積率3項目占地面積120000平方米主力戶型93-143㎡銷售價格8700元（含精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元）銷售情況已售0.06%交房標(biāo)準(zhǔn)精裝開盤時間2011年9月13日入住時間2012年物業(yè)管理自有物業(yè)費1.8元入市面積4萬平方米戶數(shù)與車位比優(yōu)惠折扣開盤交5萬誠意金入市套數(shù)360套客戶群體、結(jié)構(gòu)成交客戶以和平區(qū)為主，估占60%以上，其次是萬科城老業(yè)主再購，少部分來自其它市內(nèi)區(qū)域配套設(shè)施長白時代廣場、天河市場、鐵路五小、南寧幼兒園。項目說明：

本項目坐擁長白區(qū)域，利用開盤初期的價格優(yōu)勢快速搶占市場，利用最短的時間完成項目在區(qū)域內(nèi)的客戶覆蓋率，利用老帶新政策刺激一部分客戶。競品案例類比——萬科·鹿特丹

結(jié)論：

高層90-120㎡面積段戶型去劃率占到了71%，銷量第一。項目首次開盤當(dāng)天解籌率達到88%，項目開盤路線以中面積段戶型為主，市場接受程度較高?？偣?yīng)面積配比總銷售面積配比競品案例類比——萬科·鹿特丹97㎡143㎡競品案例類比——萬科·鹿特丹蘇家屯板塊——類似板塊成長型板塊，距離市中心較遠，周邊配套設(shè)施先對匱乏，主打大渾南概念。板塊特征產(chǎn)品類型豐富，兼顧投資型與自住型產(chǎn)品。產(chǎn)品特征客戶特征中高端改善型客戶及投資客為主，和平、沈河等區(qū)域的外流客戶，以及南側(cè)蘇家屯客戶。項目基礎(chǔ)資料位置南京南街1188號會展中心對面產(chǎn)品類型中高層、高層、別墅總占地面積600000平方米總建筑面積2730000平方米容積率總4.5別墅1.8高層3綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)581（第一期）車位配比高層1：0.5；別墅1:2交通狀況333、327、165，臨近地鐵四號線周邊配套雪松醫(yī)院，沈陽體育學(xué)院，綠島學(xué)校自身配套寫字間，超市，商場，小學(xué)，幼兒園，會所建筑風(fēng)格北美大草原的賴特式建筑風(fēng)格外立面材質(zhì)高層：涂料，別墅：石材園林景觀五重開發(fā)商沈陽奧園新城置業(yè)有限公司去化周期8個月去化速度30套/月在售主力產(chǎn)品高層：92、125平別墅：240平未來供應(yīng)228萬項目優(yōu)勢品牌開發(fā)商，自身為綜合體配套齊全，低碳高科技，產(chǎn)權(quán)為70年項目劣勢交通不是非常便利主要賣點品牌開發(fā)商，自身為綜合體配套齊全，低碳高科技，產(chǎn)權(quán)為70年奧園國際城紅色是一期在售的部分別墅類型層數(shù)(地上層數(shù))棟數(shù)套數(shù)是否有地下室地下室是否贈送聯(lián)排

3層27

123有贈送別墅類型地下室面積范圍車庫朝向贈送花園方式贈送花園面積范圍(按戶為單位)地上車庫/地下車庫聯(lián)排

110-150南、北贈送100-380

贈送40-50平車庫別墅類型客廳挑空餐廳挑空是否有工人房是否抗震是否新風(fēng)系統(tǒng)聯(lián)排

7.2米7.2米有有有中高層信息層數(shù)(按層數(shù)劃分)棟數(shù)單元數(shù)梯戶數(shù)層高得房率1831-22梯2戶2梯4戶

3米82%22222梯4戶

2.9米80%高層信息

層數(shù)(按層數(shù)劃分)棟數(shù)單元數(shù)梯戶數(shù)層高得房率33122梯4戶

2.9米80%奧園國際城當(dāng)期戶型配比一期戶型配比類型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間主力價格區(qū)間總價區(qū)間套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售率去化速度銷售描述中高層二室92.666400-6600元/平56-58萬/套6439.5%5789%三室125.6376.2-78.7萬/套6439.5%5890.6%四室190.89116.9-119.7萬/套1710.5%1164.7%195.06118.9-122.8萬/套1710.5%952.9%小計162100%13583.3%高層二室92.666300-6500元/平56.1-57萬/套14850%12685.1%三室125.6376.6-77.8萬/套14850%11879.7%小計296100%24482.4%總計45837982.7%戶型配比類型面積區(qū)間主力價格區(qū)間總價區(qū)間套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售率去化速度銷售描述聯(lián)排別墅236-25011000-13000元/平280-320萬/套6855.3%6088.2%260-270300-360萬/套4738.2%4493.6%350-380385-455萬/套86.5%562.5%小計123100%10988.6%總計123100%10988.6%奧園國際城當(dāng)期價格走勢層高均價（元/㎡）層差朝向差25層以上6400只存在樓層差，每層差價50-150元/平左右。

16-25層660011-15層64506-10層63501-5層6300定價機制奧園國際城客群情況：奧園國際城項目名稱高層暢銷面積洋房暢銷面積理想新城90-120㎡——萬科鹿特丹90-120㎡——萬科明天廣場60-90㎡——金地長青灣180㎡以上144-180㎡萬科金域藍灣144-180㎡144-180㎡匯置公園里——120-144㎡競品暢銷戶型分析

綜合以上列舉競品項目，高層產(chǎn)品的暢銷面積區(qū)間在90-120㎡和180㎡，洋房暢銷面積區(qū)間在144-180㎡。因此建議我們項目的戶型規(guī)劃及配比要遵照市場實情，高層或小高層產(chǎn)品以90-120平區(qū)間為主力戶型，洋房產(chǎn)品以144-180平戶型為主。

競品案例類比——暢銷戶型分析項目名稱客戶來源理想新城原住民萬科鹿特丹和平區(qū)、少量原住民萬科明天廣場工作在渾南、和平區(qū)、沈河區(qū)金地長青灣原住民、沈河區(qū)、和平區(qū)萬科金域藍灣沈河區(qū)、渾南原住民，及工作者匯置公園里和平區(qū)、沈河區(qū)為主導(dǎo)本區(qū)域客戶來源除原區(qū)域客戶占據(jù)多數(shù)之外，和平區(qū)和沈河區(qū)客戶較多。因此，廣告投放時應(yīng)加大此上三區(qū)域的傳播力度。競品客戶來源分析競品案例類比——客戶來源分析競品案例類比——小結(jié)區(qū)域內(nèi)項目多數(shù)以90-144㎡面積區(qū)間戶型作為主打面積段由于區(qū)域優(yōu)勢，多數(shù)項目為提高自身產(chǎn)品價值，推出洋房，別墅等多維度產(chǎn)品線。價格在渾南的奧體板塊初建之時，價格走勢平平，但隨著政府的導(dǎo)向跟進，如今奧體板塊的市場價格已超越了市內(nèi)五區(qū)中的幾個區(qū)，如今新城具備的各方優(yōu)勢已經(jīng)超越當(dāng)年的奧體板塊?？蛻裟壳皡^(qū)域中的客戶來源仍然以原住居民和工作在渾南的上班族為主導(dǎo)，離市區(qū)較近的奧體板塊項目可以接觸到一些來自市內(nèi)的客戶，如果想被更多的市內(nèi)客戶接受，需增加交通、配套等設(shè)施。產(chǎn)品叁房地產(chǎn)市場重點項目掃描國內(nèi)重點大盤項目參鑒河西先導(dǎo)區(qū)，麓谷工業(yè)園西北部，屬于工業(yè)園區(qū)，區(qū)域人居生活配套差，但交通便利且無競爭者，屬于房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域。地塊區(qū)位項目區(qū)域無生活商業(yè)，距離區(qū)域商業(yè)行政中心——麓谷中心2.5公里，距離長沙商業(yè)中心——五一廣場10.5公里；距離最近的中學(xué)博才實驗中學(xué)3.6公里為2009年初建立；2.5公里10.5公里項目南臨桐梓坡西路，北臨長常高速和岳麓大道，到達一橋、二橋也較為便利。區(qū)域配套區(qū)域交通區(qū)域客戶2009年之前基本沒有知名項目，麓谷工業(yè)園大量企業(yè)員工與管理人員為項目提供了最基礎(chǔ)的客戶資源。全國重點大盤項目參鑒——保利麓谷林語地塊幾乎以起始價成交，一方面地塊位于非熱門區(qū)域，另一方面拍賣時為2008年房地產(chǎn)淡季。地塊成交信息

宗地編號

[2008]網(wǎng)掛004號

待定項目

區(qū)(縣)

長沙縣

居住

出讓形式

掛牌

高新區(qū)麓谷工業(yè)園

公告時間

2009-06-14

2008-06-24

占地面積(萬㎡)

54.980965

2.1

建筑面積(萬㎡)

115.46003

建筑密度

30%

0%

限制高度

地款監(jiān)管資金（萬元）

20000

起始價(萬元)

79816.0

是

競得單價(元/㎡)

1494.881

82190.0

競得人

湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊面積較大，占地54.98萬㎡，建筑面積115.46萬㎡，起始價79816萬元，成交價82190萬元，保利以僅僅3%的溢價率拿下該地塊，單位土地價格僅僅1494.881元/㎡，樓面地價為711.85元/㎡。保利集團在2008年房地產(chǎn)淡季，在幾乎沒有競價的情況下成功購得該地塊。信息來自新峰地產(chǎn)信息資源系統(tǒng)成交信息全國重點大盤項目參鑒——保利麓谷林語近郊具有發(fā)展?jié)摿α畠r大地塊，交通便利，客戶資源豐富，生活配套不佳。地塊選擇小結(jié)區(qū)位特征地塊特征企業(yè)特征保利.麓谷林語生活配套差交通便利工業(yè)園區(qū)整體大面積地塊一定的內(nèi)部景觀資源實力雄厚開發(fā)經(jīng)驗豐富競爭項目少區(qū)位：交通必須便利，開發(fā)商自身無法建設(shè)；客戶資源豐富，項目初期客戶資源；無明顯競爭項目，避免干擾者的出現(xiàn)，打亂市場發(fā)展?jié)摿?。地塊：大地塊，大盤項目方可建立完善的生活配套；價格便宜，靠近主要交通線，才具備發(fā)展?jié)摿?。企業(yè)：實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，可以打造配套齊全的大盤項目的資金和開發(fā)實力。全國重點大盤項目參鑒——保利麓谷林語保留原生態(tài)山體，完善區(qū)域配套，產(chǎn)品類型方面為高層+小高層+別墅的產(chǎn)品線。開發(fā)商：湖南保利項目總指標(biāo)：建筑用地面積為549809㎡建筑面積為1154600㎡；規(guī)劃容積率：≤2.1

規(guī)劃人口：1.08萬戶社區(qū)配套：

商業(yè)：20000平商業(yè)配套

教育：48班小學(xué)+中學(xué)1所幼兒園3所

酒店：40000平酒店產(chǎn)品規(guī)劃區(qū)域生活配套缺失本是本項目的最大弱點之一，通過規(guī)劃大盤的配套，彌補了區(qū)域的配套缺失，形成項目區(qū)域的絕對領(lǐng)導(dǎo)者的形象。充分考慮原生態(tài)山體資源，規(guī)劃200畝原生態(tài)山體，建立項目生態(tài)宜居形象。充分利用項目2.1的容積率，規(guī)劃高層、小高層和別墅的豐富產(chǎn)品線。全國重點大盤項目參鑒——保利麓谷林語普通住宅產(chǎn)品基本為剛需產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主。產(chǎn)品戶型數(shù)據(jù)來自新峰地產(chǎn)信息資源決策支持系統(tǒng)戶型情況銷售情況戶型面積面積（㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例面積（㎡)套數(shù)面積銷售率套數(shù)銷售率60㎡以下000%0