淮北南黎路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)

淮北南黎路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸合肥奧德文化傳媒所有。所提供數(shù)據(jù)僅供參考，不作規(guī)劃、定價(jià)最終依據(jù)。2本次匯報(bào)主要內(nèi)容淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析訪談分析項(xiàng)目初步界定淮北宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)在售樓盤淮北經(jīng)濟(jì)背景支柱產(chǎn)業(yè)分析總體規(guī)劃區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)政府部門訪談紀(jì)要專業(yè)人士訪談紀(jì)要客戶訪談紀(jì)要3淮北地處安徽省北部，以煤炭和電力馳名中國(guó)。淮北市是安徽省的省轄市。地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)。南北長(zhǎng)108公里，東西寬60公里，總面積2741平方公里。全市戶籍人口213.7萬人，其中，市區(qū)人口110萬人

淮北是中國(guó)大型的能源基地和重工業(yè)城市，以煤炭和電力馳名中國(guó)?；幢钡貐^(qū)礦產(chǎn)資源豐富，年產(chǎn)原煤6000多萬噸，電力裝機(jī)容量500萬千瓦，是中國(guó)能源基地?；幢泵哼h(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，工業(yè)儲(chǔ)量80億噸，為中國(guó)的五大煤炭基地之一。

城市概況京滬、隴海、符夾等鐵路縱橫東西南北，6條國(guó)道、省道以及京福、連霍高速公路穿境而過，離徐州觀音機(jī)場(chǎng)60公里，至連云港港口280公里，是安徽省距深水港口最近的城市。城市規(guī)劃區(qū)面積420平方公里，城市建成區(qū)已達(dá)80平方公里?；幢焙戏?淮北市自2003年以來，GDP增長(zhǎng)速度超過10%，而其中2004年和2005年更超過16%，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。12年按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到29278元（折合4638美元），比上年增加3053元。

淮北經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展得益與03年開始的煤炭行業(yè)快速發(fā)展淮北市固定資產(chǎn)投入已達(dá)577個(gè)億，年均增幅32％淮北市GDP的總量和增速都處于安徽省中游03年以來經(jīng)濟(jì)開始步入高速的發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)總量與增速都在安徽各大城市中排名中游0809101112GDP（億元）22.431.542.564.4109.3較上年增速27.5%40.9％35%53.9%64%宏觀經(jīng)濟(jì)08年~~12年淮北市GDP與固定資產(chǎn)投資情況2008------2012年淮北房地產(chǎn)投資情況——數(shù)據(jù)來源：淮北歷年統(tǒng)計(jì)年鑒12年破百億，增速驚人。5淮北市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第一、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢；人口總量212.3萬，城市化率57.2%長(zhǎng)期以來，淮北市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，而且第二產(chǎn)業(yè)比重在逐年增加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，淮北的房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)人群也將以第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為主。淮北市05年整體人口為235萬，其中非農(nóng)業(yè)人口為106萬，人口增速不超過1%城市化率57.2%，在安徽各大中城市名列前茅淮北市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化2004年蚌埠合肥淮南蕪湖馬鞍山淮北市銅陵市城市化率44.7％66.4%58.7%50.6％65.5%57.2%73.6％2012年安徽各城市城市化率比較淮北近年來人口以及增長(zhǎng)情況——數(shù)據(jù)來源：淮北歷年統(tǒng)計(jì)年鑒605年淮北人均GDP突破1萬元，人均可支配收入達(dá)0.8萬元，并以高速增長(zhǎng)2012年突破20000元?；幢比司鵊DP近年來持續(xù)增長(zhǎng)，到05年突破了1萬元2012年淮北人均可支配收入達(dá)到約20360元

，并持續(xù)高速增長(zhǎng)人均收入的持續(xù)增加將有力地推動(dòng)淮北房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。人均GDP已經(jīng)接近5000美元淮北近年來人均人均可支配收入以及增長(zhǎng)情況——數(shù)據(jù)來源：淮北歷年統(tǒng)計(jì)年鑒7煤炭行業(yè)為淮北第一支柱產(chǎn)業(yè)，01年以來煤炭行業(yè)快速發(fā)展為從業(yè)人員帶來了較高收入增長(zhǎng)從2001年開始，淮北的煤炭產(chǎn)量也持續(xù)的增加，2009年4172噸，

2011年達(dá)到5300萬噸，2012年5835噸。全市直接從事煤炭生產(chǎn)的職工為15萬人（淮北局9萬，皖北局6萬）左右,占全市工業(yè)從業(yè)人數(shù)的30%.淮北近年來原煤產(chǎn)量情況2010年，崗職工人均收入5.2萬。2011年，在崗職工人均收入突破6萬。2012年，在崗職工15萬人，在崗職工人均收入6.5萬?！獢?shù)據(jù)來源：淮北統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒，淮北統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，訪談數(shù)據(jù)僅供參考，據(jù)說有礦置職工年收入3萬。城市消費(fèi)分析礦業(yè)職工為主力消費(fèi)人群之一2012年采礦業(yè)（含相關(guān)置業(yè)）職工數(shù)占職工總數(shù)相關(guān)職業(yè)50%.采礦業(yè)平均工資高于行業(yè)平均工資水平的25.80%經(jīng)濟(jì)總量偏小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不高，自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)，資源環(huán)境約束加劇，加快城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的任務(wù)艱巨，公共服務(wù)和社會(huì)保障水平需要進(jìn)一步提高。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的主要困難和問題：10市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告結(jié)構(gòu)淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析客戶分析項(xiàng)目初步界定淮北宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃分析競(jìng)爭(zhēng)分析淮北總體規(guī)劃11淮北依煤礦建市、隨礦建鎮(zhèn)，形成了點(diǎn)多線長(zhǎng)、城鄉(xiāng)交錯(cuò)，“大分散、小集中”的城市格局

淮北煤礦林立主要有：袁莊煤礦朱莊煤礦岱河煤礦楊莊煤礦朔里煤礦石臺(tái)煤礦蘆嶺煤礦朱仙莊煤礦桃園煤礦祁南煤礦童亭煤礦許疃煤礦劉橋煤礦海孜煤礦百善煤礦由于礦區(qū)分布不集中，除了主城區(qū)外，隨礦建鎮(zhèn)的城市發(fā)展模式就形成了點(diǎn)多線長(zhǎng)，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，大分散、小集中的城市格局這種城市格局導(dǎo)致了城市的要素集聚和經(jīng)濟(jì)輻射功能較弱，小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小、建設(shè)水平較低

城鎮(zhèn)現(xiàn)狀12以中心城市為節(jié)點(diǎn)，以高速和市域公路為依托，構(gòu)建“一城三鎮(zhèn)三軸”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)未來規(guī)劃

一是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新城區(qū)，改造老城區(qū)。將新城區(qū)建設(shè)成為集政務(wù)新區(qū)、科教園區(qū)、高端商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)住宅區(qū)、休閑風(fēng)景區(qū)為一體的現(xiàn)代化、低碳化、生態(tài)化城市新區(qū)。控制老城區(qū)建設(shè)強(qiáng)度，有序疏解老城區(qū)人口密度，著力改造提升老城區(qū)的居住環(huán)境、出行條件、市容市貌，實(shí)現(xiàn)同新城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

二是充分利用淮北市自然要素，著力打造山水生態(tài)城市。加快建設(shè)東湖景區(qū)、中湖景區(qū)、南湖濕地公園、華家湖風(fēng)景區(qū)等生態(tài)景觀和對(duì)部分路段城市設(shè)計(jì)成果進(jìn)行整合，形成完整的規(guī)劃體系，將其打造成為淮北市的“珍珠項(xiàng)鏈”；打造“湖河相通、山水相連、山水相依、山清水秀”的現(xiàn)代化新型山水生態(tài)園林城市和中國(guó)精美之城。

三是加快建設(shè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)和特色小鎮(zhèn)，著力構(gòu)建“一城三鎮(zhèn)三軸”的城鎮(zhèn)體系。大力實(shí)施美好鄉(xiāng)村建設(shè)，突出皖北地域特色，注重保持鄉(xiāng)村風(fēng)貌，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和美好鄉(xiāng)村建設(shè)良性互動(dòng)。城市總體規(guī)劃主城區(qū)組團(tuán)分布主城區(qū)用地發(fā)展方向相山組團(tuán)礦山集組團(tuán)烈山組團(tuán)西拓東調(diào)北進(jìn)南優(yōu)保持組團(tuán)形態(tài)一城二鎮(zhèn)三軸淮北市區(qū)南湖東湖鐵道新市府高速公路進(jìn)城道路老路(S101)新路(東環(huán)路)人民路相山路濉溪縣火車站新城區(qū)

發(fā)展勢(shì)頭相山老城區(qū)12543代表居住群體的規(guī)模1為老城區(qū)，現(xiàn)依舊是淮北主要的經(jīng)濟(jì)生活片區(qū)，人口密度最大2相山板塊區(qū)域，為城市核心轉(zhuǎn)移新區(qū)，目前市政府所在地，發(fā)展迅速，大有與老區(qū)媲美之勢(shì)3汽車工業(yè)園南區(qū)，以城市回遷居民住宅為主，配套齊全但整體檔次較低4東湖片區(qū)，老城區(qū)向東擴(kuò)展的文化教育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移區(qū)5新東城片區(qū)，住宅檔次較高，配套齊全，人口較少淮北市人口聚集密度分析16城市規(guī)劃總結(jié)“點(diǎn)多線長(zhǎng)、城鄉(xiāng)交錯(cuò)；大分散、小集中”的城市空間格局削弱了城市經(jīng)濟(jì)要素的聚集和輻射能力，使得中小城鎮(zhèn)的規(guī)模小、建設(shè)水平低.區(qū)位優(yōu)越安徽省北部；華東腹地；四省交界；總面積2741km2。京滬高鐵；隴海鐵路；連霍高速；京福高速；航空港；深水港；觀音機(jī)場(chǎng)。交通便捷境內(nèi)眥臨不足之處17市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告結(jié)構(gòu)淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析客戶分析項(xiàng)目情況淮北宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)在售樓盤結(jié)論強(qiáng)調(diào)需求分析淮北的城市化進(jìn)程和人口的擴(kuò)張必將帶來巨大的住宅消費(fèi)需求；淮北到2020年城鎮(zhèn)化率提高到65％，人口達(dá)到266萬人；淮北發(fā)展前景——城市化率不斷提高,城區(qū)面積和人口增加必將帶來一定的住宅需求。1912年商品房屋銷售面積117.5萬平方米，比上年下降14%；商品房屋銷售額49.2億元，下降2.8%。淮北市的房屋施工面積持續(xù)增長(zhǎng)，供需主要集中相山區(qū)。2年商品房銷售量較11年下降14%，現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品類型主要為多層和高層，約有70%的高層小高層淮北房地產(chǎn)的典型需求：改善居住條件與居住環(huán)境的二次購(gòu)房需求；年輕人結(jié)婚購(gòu)房的需求；每年不斷增長(zhǎng)的首次置業(yè)者的主動(dòng)性購(gòu)房需求；以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長(zhǎng)期投資置業(yè)的需求；外來人口遷入淮北的置業(yè)需求；為子女教育遷居購(gòu)房的需求；2013年2013年鐵路目前70%以上的新樓盤都集中在鐵路以南，所謂的新城區(qū)淮北市在售個(gè)案分布人民路新城區(qū)成為樓市發(fā)展的重點(diǎn)樓市也跟隨著城市的發(fā)展，重心沿著人民路向東偏移…….地塊所在位置：淮北與濉溪縣交界處，緊鄰老濉河、西貼鐵道，南面淮北污水處理廠，東鄰中國(guó)移動(dòng)辦公樓，北為成熟小區(qū)。東西北東均價(jià)：項(xiàng)目為中大規(guī)模，較分散建筑形態(tài)：多層和小高層是主流，部分花園洋房、別墅代表樓盤：鳳凰城主要特點(diǎn)：景觀、房?jī)r(jià)較低發(fā)展慢的區(qū)域城西板塊均價(jià)：建筑形態(tài)：多層、小高層、高層是主流代表樓盤：主要特點(diǎn)：區(qū)域前景、景觀、交通便利最活躍的區(qū)域城南板塊老城區(qū)板塊均價(jià)：項(xiàng)目規(guī)模不太大建筑形態(tài)：小高層、高層代表樓盤主要特點(diǎn)：成熟的配套、便利的交通、稀缺性最成熟的區(qū)域城東板塊均價(jià)：項(xiàng)目為中大規(guī)模建筑形態(tài)：多層、小高層、高層為主，少量別墅、洋房代表樓盤：溫哥華城、主要特點(diǎn)：生態(tài)景觀、區(qū)域前景前景好的區(qū)域市場(chǎng)板塊分析淮北市房地產(chǎn)呈現(xiàn)板塊競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，以城南板塊最為激烈，隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，城南板塊認(rèn)可度逐漸提升，但老城區(qū)板塊還是永恒的明星地段東湖板塊老城區(qū)板塊新城區(qū)板塊新城東板塊板塊代表個(gè)案龍溪水岸濱湖新城溫哥華城錦繡和莊25項(xiàng)目地周邊在售樓盤分布典型樓盤東方·城市廣場(chǎng)樓盤圖片開盤時(shí)間2012-11-10

規(guī)模建筑面積：111810㎡

分期三期物業(yè)類型寫字樓公寓住宅項(xiàng)目共30層，地下3層，1-6層為shoppingmall，分兩棟，一棟為住宅，另一棟為商務(wù)公館。價(jià)格均價(jià)8000元---9000元/㎡戶型面積63㎡、80㎡、126㎡、172㎡

銷售情況截止目前已經(jīng)銷售124套，未售409套客戶配套狀況東方·城市廣場(chǎng)傲立于淮北市最繁華的中心區(qū)域東方百貨西側(cè)，市中心貴重資產(chǎn)--OMNI全能商務(wù)公館強(qiáng)勢(shì)推出CBD金鉆地段，淮海路財(cái)富地標(biāo)。地下車庫(kù)臨近一，二中，西苑中學(xué)，局小。26東方·城市廣場(chǎng)（市中心標(biāo)桿地段和價(jià)格）重點(diǎn)樓盤：各區(qū)域代表性樓盤+周邊樓盤27典型樓盤國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)樓盤圖片開盤時(shí)間二期2013年1月26日開盤

三期2013年5月26號(hào)開盤規(guī)模項(xiàng)目總占地420余畝，建筑面積約116萬方其中包括44萬方的大型商業(yè)集群也就是國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)和72萬方的大型居住區(qū)即國(guó)購(gòu)心城。分期三期物業(yè)類型高層

商鋪價(jià)格商鋪均價(jià)為13000元/平方米

住宅均價(jià)為4890元/㎡戶型面積主力戶型80多小三房，110三房為主打

80㎡——130㎡銷售情況分兩次推出1、2、3、4、6、9、12棟共1474套，目前剩余123套，91%的去化率。近期即將推出第三批房源，2、3、4、10、11以及5、10號(hào)樓共1852套已經(jīng)備案，未來量很大。（由于國(guó)購(gòu)缺錢，采取低價(jià)快銷策略，主力戶型80多小三房，110三房為主打，淮北國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)住宅心城，均價(jià)4890元/㎡，目前心城一期二期清盤，三期7#、8#、11#雙景觀中心組團(tuán)，預(yù)計(jì)5月份中下旬開盤，客戶配套狀況十八班幼兒園社區(qū)配套底商周邊配套：長(zhǎng)山路小學(xué)，三小，十二中，中行徽商銀行，通15路

19路，5路公交等國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)（老城區(qū)火車站）28典型樓盤龍溪水岸樓盤圖片開盤時(shí)間二期開盤時(shí)間為2011年6月18規(guī)模項(xiàng)目總占地294846平米，總建筑面積達(dá)35萬方左右總建筑面積約7萬平米分期一期二期三期準(zhǔn)備2013年下半年開發(fā)物業(yè)類型高層小高層價(jià)格一期已經(jīng)銷售結(jié)束二期4300—4500元/平方米戶型面積70-120平米的兩房三房銷售情況二期在售美園2#、3#的十多套房源面積在120-124㎡，均價(jià)在4300元/㎡客戶配套狀況朝陽醫(yī)院

21路公交車終點(diǎn)站

一小龍溪分校幼兒園濕地公園龍溪水岸（東湖板塊）29典型樓盤恒大雅苑樓盤圖片開盤時(shí)間2012年1月15日開盤規(guī)模整體占地約159畝容積率為4.01，綠化率約35%總建筑面積50萬方分期一期二期三期物業(yè)類型高層價(jià)格折后精裝均價(jià)約5800元/㎡戶型面積79㎡兩房、89㎡兩房、109㎡三房、119㎡三房、133㎡三房、157㎡四房銷售情況一期在售9#、10#、12#、13#樓80-160㎡戶型，折后精裝均價(jià)約5800元/㎡。在售少量11#樓80、90㎡戶型毛坯房，均價(jià)5200元/㎡?，F(xiàn)有特價(jià)房5套，5600元/㎡客戶配套狀況10000平米歐陸皇家園林

2000平米中心湖

3000平米雙語幼兒園

周邊配套中國(guó)人民銀行

沃爾瑪超市

市中醫(yī)院

中國(guó)工商銀行恒大雅苑（城西）

30典型樓盤恒大名都（濉溪縣典型代表樓盤）樓盤圖片開盤時(shí)間2011年4月10日開盤規(guī)模占地約434畝

29萬方

總建約100萬平米

規(guī)劃六千余戶，由60余棟高層組成分期四期物業(yè)類型高層商業(yè)

價(jià)格精裝修5500元/平方米均價(jià)戶型面積主力戶型：90㎡兩房、135㎡三房銷售情況一期中小戶型基本去化完畢，剩余的均為大戶型，目前主推售為二期13、14棟產(chǎn)品，主力戶型100-160平米三房，均價(jià)5500元每平米左右客戶配套狀況幼兒園、5200㎡豪華會(huì)所、15660㎡國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)中心、大型商業(yè)中心、五星級(jí)恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全恒大名都（濉溪縣典型代表樓盤）31典型樓盤金御華府

樓盤圖片開盤時(shí)間2012-10-13規(guī)?？傞_發(fā)面積38705㎡，總建筑面積12.9萬㎡分期一期物業(yè)類型高層、小高層價(jià)格4850元/平方米戶型面積主力戶型：80㎡—105㎡的兩房、三房銷售情況一期推出的1、2，5，8棟分三次推出，共304套房源，目前已經(jīng)去化232套，去化率76%?？蛻襞涮谞顩r項(xiàng)目臨近新局中有19路

21路公交金御華府（新局中）32典型樓盤首府樓盤圖片開盤時(shí)間一期2011年11月開盤二期2013年4月6日開盤三期尚在規(guī)劃中規(guī)?？傉嫉?18畝，總建筑面積35萬平米分期分三期開發(fā)物業(yè)類型高層別墅價(jià)格一期均價(jià)5300二期均價(jià)5400戶型面積1#、2#、4#、6#面積為78㎡、127㎡、137㎡、155㎡

二期8#、11#樓高層瞰景洋房戶型面積在88—134平米之間銷售情況一期共6棟，共581套，整個(gè)一期6棟截止目前僅剩余73套，去化率88%。二期共5棟，共計(jì)165套房源，均價(jià)5400元/平米。一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%，分期優(yōu)惠1%，截止目前去化71套，去化率43%，尚有7、9、10三棟共220套房源尚沒有推出。目前均價(jià)仍然在5400元每平米左右。客戶配套狀況幼兒園小學(xué)商超會(huì)所社區(qū)醫(yī)院地下停車場(chǎng)菜市場(chǎng)等首府（新局中）33典型樓盤金方麗水園樓盤圖片開盤時(shí)間2013年4月28號(hào)規(guī)?？傉嫉孛娣e69045平方米，總建筑面積240137平方米分期分三期開發(fā)物業(yè)類型小高層、高層、公寓、沿街商業(yè)價(jià)格4400元∕平米戶型面積主力戶型81-85㎡兩房銷售情況一期截止目前：其中3棟去共142套住宅，銷售78套，去化率為50%；4棟去化率43%；1、2棟去化率極低，為個(gè)位數(shù)?？蛻襞涮谞顩r幼兒園室內(nèi)菜市場(chǎng)周邊配套：大潤(rùn)發(fā)超市真棒超市盛世商貿(mào)城淮北高級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)及9年制義務(wù)教育學(xué)校金方麗水園（項(xiàng)目周邊典型樓盤）34典型樓盤錦繡和莊二期樓盤圖片開盤時(shí)間二期開盤時(shí)間2012年5月規(guī)模規(guī)劃總用地面積約12萬平方米規(guī)劃建筑面積30萬平方米分期四期物業(yè)類型高層小高層價(jià)格5400戶型面積主力戶型：88.22㎡兩房、125.28㎡三房銷售情況一期清盤，二期10、11、13、14、15、16棟，共341套住宅，去化率達(dá)80%，在售3#、4#樓120多平米戶型房源，均價(jià)5000元/㎡，13#、14#樓130多平米戶型房源，均價(jià)5800元/㎡，9#、18#樓80-130㎡房源認(rèn)籌中，交1萬抵2萬。客戶配套狀況2萬平米主題式公園

30畝賓水休閑地帶

周邊配套：淮北十二中礦務(wù)局中學(xué)國(guó)泰中學(xué)，同仁中學(xué)，1000平米社區(qū)幼兒園，大華步行街盛世商貿(mào)城

8路21路公交車近在咫尺。錦繡和莊（項(xiàng)目周邊）35典型樓盤金地御景樓盤圖片開盤時(shí)間一期2012年6月16開盤

二期為2013年3月23規(guī)模項(xiàng)目住宅用地21745㎡，商業(yè)用地10000㎡，計(jì)47.6畝分期四期

物業(yè)類型多層洋房、高層、商業(yè)價(jià)格5000戶型面積主力戶型：90.23㎡三室兩廳一衛(wèi)、121.1㎡三室兩廳兩衛(wèi)銷售情況1、2號(hào)樓2012年6月16日開盤，3999元每平米起，截至目前只剩下69套未售，2、均價(jià)5000元每平米，9.4折優(yōu)惠，去化率70%；3、4號(hào)樓2月份就開始推出，均價(jià)4900元每平米，銷售率截至目前也只有26%.4、5號(hào)樓截止目前去化率只有40%，3號(hào)樓截止目前銷售率為0，開發(fā)商對(duì)多層洋房期望太高，面積較大，價(jià)格較高。配套狀況周邊配套：中山醫(yī)院學(xué)校

酒店公交車站長(zhǎng)途車站超市金地御景（項(xiàng)目周邊）36典型樓盤德城·紫云府樓盤圖片開盤時(shí)間規(guī)模紫云府位于淮北市相山區(qū)，西臨鷹山南路，北臨市區(qū)干道南黎路，項(xiàng)目地上總建筑面積69770.76㎡，地下總建筑面積19623.40㎡，占地面積：24435.90㎡，項(xiàng)目由4層沿街商業(yè)（A樓），11層商業(yè)（公寓、辦公）（B樓）、28層住宅（5#、6#、3#）、25層住宅（4#樓）、18層住宅（1#、2#）以及幼兒園、社區(qū)配套、公廁等組成。分期一期物業(yè)類型高層、公寓、商業(yè)價(jià)格均價(jià)4500元每平方米戶型面積主力戶型：77㎡兩房、85㎡兩房銷售情況紫云府1#、4#樓77-106㎡戶型房源預(yù)約登記中，均價(jià)在4500元/㎡左右客戶配套狀況新局中德城·紫云府（周邊未開盤）3737典型樓盤香榭左岸樓盤圖片開盤時(shí)間2012-11-15規(guī)?？偨ㄖ娣e：30萬M2。分期一期開發(fā)1—7#樓，二期開發(fā)8—12#樓。物業(yè)類型小區(qū)規(guī)劃24—33層高層住宅11棟，5層大型商業(yè)1棟，已建6層住宅5棟，滿足日照要求，現(xiàn)高層計(jì)劃分兩期開發(fā)。價(jià)格戶型面積80㎡—100㎡銷售情況3#、9#樓84㎡、88㎡、102㎡、126㎡戶型認(rèn)籌，交2000元開盤可抵1萬元購(gòu)房款使用?？蛻襞涮谞顩r香榭左岸（周邊未開盤）38房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)——起步階段的三線城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展水平較低，市場(chǎng)曾出現(xiàn)過起伏，其中煤電等支柱產(chǎn)業(yè)的變化是關(guān)鍵的主導(dǎo)因素

12年商品房市場(chǎng)的整體消化量約為117萬m2平米，較上年有所下降。樓盤主要集中在相山區(qū)，市場(chǎng)的現(xiàn)房基本售完，目前市場(chǎng)主要以期房推入市場(chǎng)，可售期房總量約為163萬m2左右（相山區(qū)90萬）?，F(xiàn)市場(chǎng)推出樓盤的物業(yè)類型為多層和高層，以高層為主，市場(chǎng)出現(xiàn)別墅等高品質(zhì)樓盤。市場(chǎng)價(jià)格為3500~6000元/m2，主要消費(fèi)群體為：礦業(yè)集團(tuán)職工、電力系統(tǒng)員工、泛公務(wù)員、生意人市場(chǎng)主力戶型為90~110m2的兩房和120~140m2的三房為主，以偏小面積銷售的快，145m2以上大面積的頂層復(fù)式銷售較慢39市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告結(jié)構(gòu)淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析客戶分析項(xiàng)目情況淮北宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目結(jié)論強(qiáng)調(diào)40目前市場(chǎng)周邊在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量仍有136萬平方米左右項(xiàng)目名稱未售面積（萬平方米）德誠(chéng)紫云府7恒大名都90恒大雅苑35錦繡和莊9金御華府8首府20山水文園15幸福里2香榭左岸30其他5合計(jì)221萬（136萬）41市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告結(jié)構(gòu)淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析訪談紀(jì)要項(xiàng)目初步界定淮北宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃分析競(jìng)爭(zhēng)分析政府部門訪談紀(jì)要專業(yè)人士訪談紀(jì)要客戶訪談紀(jì)要訪談概要42調(diào)查顯示本項(xiàng)目處于南黎路與長(zhǎng)身路交叉口，西臨濉溪縣城，東臨淮北相山中路，項(xiàng)目地位于其中央，項(xiàng)目地周邊交通不太發(fā)達(dá)，中國(guó)移動(dòng)通信，淮北污水治理廠、淮北礦業(yè)工程建設(shè)有限公司、中國(guó)輝克藥業(yè)環(huán)伺左右，據(jù)當(dāng)?shù)厥忻裢嘎?，淮北礦業(yè)工程建設(shè)有限公司近期來搬來此地，但許多正式工并不居住周邊，輝克藥業(yè)及周邊的企業(yè)上班人群也比較多。據(jù)淮北礦業(yè)有限公司的正式員工談到，他們居住的地方比較偏遠(yuǎn)，沒有在附近購(gòu)房，上下班均有班車接送，在其它的地方自己都有1—2套配套完善的住房。據(jù)附近其他上班人士表示：項(xiàng)目地本身沒有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橹苓吰髽I(yè)比較久遠(yuǎn)，基本上老員工都有自己的住房，因?yàn)閰^(qū)位的交通不方便，發(fā)展的速度偏慢，附近沒有完善的配套設(shè)施，無醫(yī)院，學(xué)校，如果建立一個(gè)配套完善，兼具學(xué)校，醫(yī)院，菜市場(chǎng)，商業(yè)區(qū)的多層住宅，周邊上班人士會(huì)考慮購(gòu)買。43房產(chǎn)局住宅建設(shè)科桑先生已經(jīng)在淮北市購(gòu)房，已經(jīng)有兩套房，一套是老式住宅小區(qū)，一套是近期購(gòu)買的，購(gòu)房原因第一原因是其工作原因需要居住，第二原因?yàn)榱松?，住房面積為90——120平方，問及項(xiàng)目地時(shí)桑先生表示對(duì)項(xiàng)目地比較熟悉，但是區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較慢，交通也不是很方便，但是地段總體還算可以，要是價(jià)格便宜估計(jì)購(gòu)買的人比較多，總體感覺還不錯(cuò)。市規(guī)劃局肖科長(zhǎng)1、礦業(yè)人員在城里買房主要為了生活方便，教育配套好。2、年齡20年以上40多歲的人可能買的起3500-6000元/平方米的房子，面積90-120平方米。房?jī)r(jià)上漲的原因：一是煤炭產(chǎn)業(yè)效益好，購(gòu)買力上升，礦業(yè)集團(tuán)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，二是以前住宅品質(zhì)差，現(xiàn)在的項(xiàng)目比以前質(zhì)量提高，產(chǎn)生換房需求。華松是淮北的有名的開發(fā)商。置業(yè)傾向：1、交通和環(huán)境都很重要，90-100平方米即可。唯一不足的就是污水處理廠在旁邊，空氣可能不會(huì)太好。小高層的購(gòu)買者是私營(yíng)業(yè)主，政府人員。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要對(duì)人口進(jìn)行更多了解，比如人口的地域分布及各區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)情況。目前的購(gòu)房需求主要是住房更換需求和到中心城區(qū)購(gòu)房的需求。政府部門訪談紀(jì)要44淮北市國(guó)土資源局

劉先生淮北的主要產(chǎn)業(yè)是煤礦、糧食。煤礦收入占總體收入的70%。消費(fèi)人群1、一線下井工人工資6000-7000元。2、高收入人群：淮北市真正收入高的是供電局等壟斷企業(yè)，一般年7——10萬，證券等金融企業(yè)，大多6——10萬一年，武警消防支隊(duì)軍官，一般工資加福利8——10萬一年，市級(jí)（含礦務(wù)局醫(yī)院）醫(yī)院醫(yī)生，一般每月醫(yī)藥回扣3000—10000萬元（護(hù)士除外，光干活不拿錢的），重點(diǎn)高中教師，一般4000—5000一月，或者礦務(wù)局科級(jí)以上干部，一般5——6萬每年，當(dāng)然礦務(wù)局礦處級(jí)以上干部更高了！。3、買房的人比較起來煤礦工人、公務(wù)員、農(nóng)民、私營(yíng)業(yè)主比較多。公務(wù)員炒房多，自己住公房，買一兩套給孩子留著。公務(wù)員湯先生公務(wù)員，40多歲，愛人是中學(xué)教師，98年集資分房，面積80多平米，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)好了，居住情況日益改善，近十年內(nèi)肯定考慮換房?，F(xiàn)在孩子是最大的消費(fèi)。需求戶型面積：100平米-120平米三室二廳區(qū)政府四十多歲中層干部是主流，現(xiàn)在仍然住夫妻雙方分的房子，98年后進(jìn)機(jī)關(guān)的都是自己買房。價(jià)值排序：居住環(huán)境第一，物業(yè)第二，房型第三。換房目的一是改善目前環(huán)境，二是房型會(huì)更好。政府部門訪談紀(jì)要45

淮北礦業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司副總經(jīng)理：王總1、這幾年煤炭效益好，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，相關(guān)人群素質(zhì)不高；2、淮北礦業(yè)集團(tuán)現(xiàn)擁有資產(chǎn)330億元，員工9萬多人，有比較多的一部分在淮北居住。消費(fèi)習(xí)慣1、對(duì)于戶型面積的需求：礦工100平米以下。科級(jí)干部130-150平米，1套60萬左右也比較受歡迎。交通和環(huán)境很重要。

淮北礦業(yè)集團(tuán)公司副董事長(zhǎng)：張總礦業(yè)集團(tuán)在四馬路周邊開發(fā)了家屬樓及辦公樓，優(yōu)先供應(yīng)給內(nèi)部職工。七八月份的時(shí)候年底之前，礦業(yè)集團(tuán)的的辦公樓和家屬樓會(huì)完工，到時(shí)職工都會(huì)搬去四馬路那邊居住。我們買房關(guān)注環(huán)境，喜歡住高層（因?yàn)榭諝夂?，噪音?。娣e100-200平方米，價(jià)格5000元/平方米左右。礦業(yè)部門訪談紀(jì)要46恒大地產(chǎn)銷售經(jīng)理閻先生淮北的購(gòu)買力相當(dāng)驚人，因?yàn)?0%的市民有公積金，相當(dāng)于拿十幾萬付個(gè)首付房子就是自己的了，對(duì)本項(xiàng)目的建議就是價(jià)格不要超過五千，因?yàn)槠涞囟伟l(fā)展的比較慢，一般買房的人都以學(xué)區(qū)為主，恒大主打戶型90—120的戶型在二期基本上已經(jīng)銷售完畢，如果配套設(shè)施完善，在加上周邊有比較多的大型企業(yè)，那前景也是比較不錯(cuò)的?；幢钡V業(yè)集團(tuán)職工：（45歲）公司在四馬路周邊新建了小區(qū)，公司的員工都集資在那塊買的房子，暫時(shí)不考慮買房子，而且并不了解我們的項(xiàng)目地，提及輸水處理廠更是搖頭，表示對(duì)其印象并不好，交通不好，沒有學(xué)校。并不會(huì)第一考慮在其選擇購(gòu)買同行業(yè)訪談紀(jì)要47相山區(qū)污水處理廠工人劉女士：周邊沒有比較出名的學(xué)校，自己買房首先考慮的是教育問題，基本上家里是獨(dú)生子女，考慮在學(xué)區(qū)買房，此地發(fā)展的比較慢，也許十年八年以后會(huì)相對(duì)于現(xiàn)在來說比較繁華，污水處理廠的空氣并不好，恰巧此項(xiàng)目位于污水處理廠對(duì)面，這是其項(xiàng)目的一大弊端。被問及價(jià)格時(shí)劉女士表示周邊的小區(qū)均在四千多每平方，感覺四千多的價(jià)格還是偏貴。個(gè)體私企服裝店老板劉女士：自己已經(jīng)在濉溪購(gòu)買住房，買房目的是為了改善居住，現(xiàn)居住的房子是三室兩廳兩衛(wèi)，購(gòu)買金額50萬以內(nèi)可以接受，未來?xiàng)l件允許希望在淮北市購(gòu)買150平方以內(nèi)的房子，當(dāng)問到會(huì)不會(huì)考慮在本項(xiàng)目地買房時(shí)劉女士表示不會(huì)考慮去購(gòu)買，問起原因1、交通不好，沒有學(xué)校2、污水處理廠在項(xiàng)目地對(duì)面不喜歡這種環(huán)境。未來準(zhǔn)備在淮北市中心買房，配套設(shè)施完善，100萬以內(nèi)都可以接受?；幢笔兴綘I(yíng)業(yè)主朱先生（四十歲）已在淮北市購(gòu)買過住房，購(gòu)買住房原因是其旁邊有個(gè)比較不錯(cuò)的小學(xué)，購(gòu)買的住房面積為91—120平方的，四月份才買的住房，通過朋友介紹的，小高層住宅，購(gòu)買房子的目的比較明確，為了孩子上學(xué)而購(gòu)買的，購(gòu)房?jī)r(jià)位5700元每平方，問及對(duì)項(xiàng)目地的看法，朱先生表示對(duì)此地并不熟悉。感覺比較偏。個(gè)體訪談既要48李醫(yī)生（30歲）在濉溪縣城購(gòu)買的房子，家庭年收入20——30萬，買房目的是為了改善居住，但是現(xiàn)在居住的地方比較小，未來希望在淮北購(gòu)買兩室兩廳的房子，能接受的住房總價(jià)為50——100萬，希望購(gòu)買的面積是90——120平方的，準(zhǔn)備按揭貸款，因?yàn)楣e金比較高，所以自己拿個(gè)首付，其他的由公積金慢慢供著，李醫(yī)生表示知道項(xiàng)目的所在的地方，但是并不太了解，因?yàn)槠錄]有發(fā)展起來，自己表示若項(xiàng)目地有學(xué)校和完善的配套，并且交通發(fā)展的還可以的話可能會(huì)考慮。濉溪縣個(gè)體戶吳先生（60歲）在濉溪縣