房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的論文

畢業(yè)設(shè)計（論文）類型：□畢業(yè)設(shè)計說明書□畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管管理的研究學生姓名：xx指導(dǎo)教師：xx專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估計計時間：2011年11月月——2012年4月摘要本文首先簡單地介紹了研究的背景及意義；然后簡要地闡述了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的基本概念及其特點；接著介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中可能遇到的開發(fā)或工程方面的質(zhì)量問題及其影響因素。隨后闡述了對此類問題的防治措施以及如何建立一個行之有效的質(zhì)量管理體系控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。最后列舉了一些國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理中是如何建立良好的品質(zhì)的。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理影響因素防治措施AbstractThispaperbrieflydescribesthebackgroundandsignificance;andthenbrieflydescribesthequalityofrealestateprojectsandcharacteristicsofthebasicconceptsofmanagement;thenintroducedtherealestatedevelopmentandconstructionprojectsthatmaybeencounteredinthedevelopmentorengineeringqualityproblemsandTheriskfactors.Thenelaboratedonthepreventionofsuchproblemsandhowtoestablishaneffectivequalitymanagementsystemcontrollingthedevelopmentandconstructionofrealestateprojects.Finallylistedanumberofwell-knowndomesticenterprisesintherealestateandrealestateprojectqualitymanagementishowtoestablishagoodquality.KeyWord:Realestateprojectqualitymanagementcontrolmeasuresfactors目錄TOC\o"1-2"\t"三級標題小四論文,3"摘要1Abstract21引言62房地產(chǎn)項目質(zhì)量的概述62.1房地產(chǎn)質(zhì)量的基本概念62.2房地產(chǎn)質(zhì)量管理的特點72.2.1項目質(zhì)量的單一性72.2.2項目質(zhì)量的過程性72.2.3項目質(zhì)量的強制性72.2.4影響項目質(zhì)量的因素多82.2.5質(zhì)量波動比較大82.2.6檢測的局限性82.2.7質(zhì)量的隱蔽性82.2.8評價方法的特殊83影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素83.1人員素質(zhì)的影響83.1.1資質(zhì)條件8生理條件9心理因素93.2項目前期決策與設(shè)計9項目的決策9項目的規(guī)劃與設(shè)計93.2.3項目施工工藝的選擇103.3工程材料93.4施工機械設(shè)備103.5施工環(huán)境10工程技術(shù)環(huán)境10工程管理環(huán)境103.6勞動環(huán)境104房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的措施114.1設(shè)計階段的質(zhì)量管理114.1.1規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量控制114.1.2施工圖紙的設(shè)計質(zhì)量控制124.2工程建設(shè)階段的質(zhì)量管理124.2.1.房地產(chǎn)項目施工前期管理124.2.2房地產(chǎn)項目施工事中質(zhì)量管理134.2.3房地產(chǎn)項目的事后質(zhì)量控制154.3房地產(chǎn)項目成品交付后的質(zhì)量管理164.4質(zhì)量管理的三把利劍……………..175研究房地產(chǎn)項目質(zhì)量的意義…………196國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)是如何保證良好的質(zhì)量………207結(jié)語25參考文獻26致謝271引言房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟總量的比重較大，關(guān)系國計民生，關(guān)系經(jīng)濟發(fā)展，舉足輕重。建國初期，我國民用建筑施工一般是由建筑施工單位總承包，幾乎所有的分項分部工程都有一個施工單位來組織完成，建筑施工單位是整個工程管理的指揮調(diào)度中心，開發(fā)（建設(shè)）單位發(fā)揮監(jiān)督檢查作用。隨著民用建筑功能的多樣化，各種專業(yè)公司逐漸獨立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向開發(fā)（建設(shè)）單位承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，開發(fā)（建設(shè)）單位控制著越來越多的工程資源，整個工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到開發(fā)（建設(shè)）單位。

如今的中國經(jīng)過改革開放和加入世界貿(mào)易組織的洗禮，經(jīng)濟發(fā)展已走上了快車道。在國家大環(huán)境一直向上的情況下，各行各業(yè)都呈現(xiàn)了一種加速發(fā)展的態(tài)勢。建筑業(yè)作為一個關(guān)系民生影響巨大的行業(yè)自然也受到了國家經(jīng)濟發(fā)展帶來的巨大推動作用，而房地產(chǎn)業(yè)作為建筑業(yè)中的上層建筑起到了指揮棒導(dǎo)航燈的作用房屋隨著城市化進程的加速，越來越多的樓盤悄然建起，政府的廉租房、經(jīng)濟適用房也隨之出現(xiàn)。更多的居民遷入新家，房屋的質(zhì)量也備受關(guān)注。畢竟房產(chǎn)是一個價值很大的商品，但是所不同的是，房屋不僅僅具有商品價值還具有非常大的民生價值，所以不論是人們的日常生活還是國家的國民經(jīng)濟穩(wěn)定與發(fā)展都有著非常大的聯(lián)系與影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，樓盤開發(fā)的質(zhì)量對他們也有著至關(guān)重要的影響。從房屋的商品性上來說，它具有大宗商品的共性，因此人們對于房屋的質(zhì)量是非?？粗氐?，如果樓盤質(zhì)量不好，開發(fā)商很難將房屋銷售出去。更有甚者，因為前期規(guī)劃和設(shè)計的問題或是施工質(zhì)量不過關(guān)，房屋銷售不佳甚至發(fā)生事故，嚴重影響了房屋銷售和開發(fā)商建設(shè)單位聲譽，導(dǎo)致資金難以收回，進而二期或三期的工程項目不能開工或停工，形成了爛尾樓，造成了地段資源的浪費，是非?？上б膊豢茖W的。從房屋的民生價值上來說，房屋是人們對于衣食住行這基本生存要求的訴求之一。擔負著這樣的民生需求，帶來人們廣泛的關(guān)注也不奇怪了。對購買者而言，房屋不僅僅是一個商品，它還提供了一個供個人生存發(fā)展的空間，它應(yīng)該起到該有的防護作用，因此房屋的質(zhì)量是他們關(guān)心的重中之重。綜合以上兩點來說，不論對開發(fā)商，建設(shè)商還是購買者來說，房屋質(zhì)量的好還對他們都有著非常大的影響。2房地產(chǎn)項目質(zhì)量的概述2.1房地產(chǎn)質(zhì)量的基本概念質(zhì)量是指反映實體滿足明確或者隱含需要能力的特性的總和。實體在此作為質(zhì)量的主體可以是活動或者過程的有形產(chǎn)品，比如建好的廠房，裝修后的住宅；或者是無形的產(chǎn)品，比如某項工程的規(guī)劃或解決方案；某些時候也可以是某個組織或者具體的個人。由此可以看出，質(zhì)量的主體不僅包括產(chǎn)品，而且包括過程、活動、具體的人活著組織體系及上述的組合，透過這些大體可以得到質(zhì)量要求的某些共通性的東西比如實用、安全、可靠、耐久等。2.2房地產(chǎn)質(zhì)量管理的特點房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理除了具有上述普遍意義上的質(zhì)量含義外，自身還有一些特點需要去注意。這里的某些要求不僅僅是針對開發(fā)企業(yè)和購買者，同時需要考慮到社會的整體發(fā)展已經(jīng)國家相關(guān)的法律法規(guī)的制約，因此房地產(chǎn)項目的質(zhì)量具有以下的特點。2.2.1項目質(zhì)量的單一性這是由房地產(chǎn)建設(shè)項目施工的單一性所決定的，每個工程都對應(yīng)了相應(yīng)的一種情況，即使是同一施工單位同一種施工工藝，也不會有完全相同的工程質(zhì)量控制。所以房地產(chǎn)質(zhì)量的控制應(yīng)精確到每個具體工程甚至具體的工序。2.2.2項目質(zhì)量的過程性由于房地產(chǎn)即房子的建成是由工程上的一道道工序組成的，而每道工序的執(zhí)行質(zhì)量都對最終的質(zhì)量有著很大的影響，因此房地產(chǎn)質(zhì)量管理應(yīng)該突出工程建設(shè)過程中的管理特點，即將管理深入到?jīng)]到工序中。2.2.3項目質(zhì)量的強制性前文已經(jīng)闡述過，房產(chǎn)不僅具有商品價值，也具有民生價值。因此它關(guān)系到國民的最基本的訴求。因此房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)有著政府的介入以及相關(guān)法律對于房屋質(zhì)量，類型，大小等方面的某些強制性規(guī)定。而且這種介入的力度往往遠大于其他類的質(zhì)量控制。2.2.4影響項目質(zhì)量的因素多在開發(fā)項目的時間建設(shè)中，決策、設(shè)計、材料、機械、環(huán)境、施工方案、技術(shù)措施、操作方法、管理制度等等都會直接或間接的對工程項目的質(zhì)量造成影響。2.2.5質(zhì)量波動比較大工程建設(shè)因為復(fù)雜、單一的特性所以不想大部分的商品或工業(yè)制成品有著相對固定的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)流水線。同時在質(zhì)量檢測上也受到人們的經(jīng)驗以及感官的影響，容易造成質(zhì)量上的大的波動。2.2.6檢測的局限性項目建成后，不能想普通產(chǎn)品一樣進行拆卸來檢查內(nèi)部的構(gòu)造或質(zhì)量是否有問題。因此房地產(chǎn)項目在最后檢驗時某些環(huán)節(jié)檢查可能不到位。2.2.7質(zhì)量的隱蔽性這一點和上一點是相輔相成的，由于施工過程中有很多道工序，同時加上隱蔽工程，需要在建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，否則很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。2.2.8評價方法的特殊工程質(zhì)量的驗收是按檢驗批、分項工程、分部工程、單體工程來進行的。在施工單位自行組織檢查的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)的單位，人員確認驗收。這種方法體現(xiàn)出了驗評分離，強化驗收，完善手段。過程式控制制的思想。3影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素3.1人員素質(zhì)的影響人是項目質(zhì)量活動的主體，泛指與項目有關(guān)的單位，組織和個人。包括建設(shè)單位、施工承包單位、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理及咨詢服務(wù)單位、政府主管等。在此過程中人既是項目的監(jiān)督者，又是實施者，因此，人員的素質(zhì)和質(zhì)量意識以及管理能力是非常重要的。這主要反映在人的思想意識，文化水平，技術(shù)能力，工作經(jīng)驗，身體狀況等等。這些都會直接或間接的影響到工程的質(zhì)量。應(yīng)從人大資質(zhì)條件，生理條件和行為等方面進行控制。資質(zhì)條件制定領(lǐng)導(dǎo)者和主要管理人員的素質(zhì)要求對項目的質(zhì)量控制有著非常重要的作用。在設(shè)定崗位時應(yīng)該對各不同崗位的集體要求，人員的能力要求，身體要求進行詳細的說明后擇優(yōu)選擇。同時應(yīng)該對參與人員的相應(yīng)的專業(yè)技能專業(yè)證書提出要求，必要時可以進行上崗前的考核，力求人員對所參與項目的了解。生理條件這里主要指的是建設(shè)者是否有身體上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影響工作的各種疾病等。同時在某些特殊工種中還應(yīng)考慮特殊情況。比如有恐高癥心臟病的人不應(yīng)從事高空作業(yè)或水下作業(yè)。視力和聽力不好的人不要從事測量，指揮等方面的工作。心理因素人是情緒惡化的動物，在進行房地產(chǎn)開發(fā)特別是工程項目建設(shè)時對人的心理因素也有著很高的要求。如果人們不能集中精力或者在作業(yè)時嬉戲打鬧，粗心大意就很容易產(chǎn)生工程質(zhì)量方面的問題。3.2項目前期決策與設(shè)計項目的決策項目的前期策劃階段是一個房地產(chǎn)項目能否良好的開發(fā)建設(shè)成型的重要基礎(chǔ)，它是一個導(dǎo)航燈，這一階段的內(nèi)容關(guān)系到整個全局。前期對于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的領(lǐng)域，技術(shù)可行性，經(jīng)濟上的承受能力，社會影響等多方面要有一個全面的評估。否則盲目的進行開發(fā)很容易到后期難以繼續(xù)，更談不上品質(zhì)要求了。項目的規(guī)劃與設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計是建設(shè)過程中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。資源是否合理的利用，總體布局是否達到最優(yōu)，施工組織是否科學在很大程度上都依賴于前期的設(shè)計是否科學合理。在設(shè)計時應(yīng)該滿足項目開發(fā)所針對的功能和使用價值。同時還有兼顧環(huán)境，資源，經(jīng)濟和技術(shù)等方面的制約影響。另外，國家的相關(guān)法律法規(guī)，環(huán)境保護，城市規(guī)劃等綜合因素的考慮也會對項目開發(fā)，工程建設(shè)的質(zhì)量帶來影響，所以項目的規(guī)劃設(shè)計是不可馬虎行事的。項目施工工藝的選擇作為房地產(chǎn)項目開發(fā)中耗時最長的工程建設(shè)階段，這一段的質(zhì)量對整個項目的影響不言而喻。建設(shè)質(zhì)量的好還直接影響項目的開發(fā)與銷售，因此在工程建設(shè)時的施工方法與施工工藝選擇也非常重要。相應(yīng)的施工工藝，技術(shù)措施，檢測方法等都會影響到工程質(zhì)量，還會對工程預(yù)算等方面有巨大影響，因此在施工前期應(yīng)做好設(shè)計規(guī)劃工作。3.3工程材料項目工程材料包括原材料，半成品、成品、構(gòu)配件、儀器生產(chǎn)設(shè)備等等。材料是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標準。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。很多的項目在工程建設(shè)時由于忽視了材料上的選用或者選用不當造成對工程工期的延誤，使得開放商，建設(shè)單位和消費者都承擔了本可以避免的損失。此外不僅僅是材料本身的質(zhì)量，材料的保養(yǎng)，存放，運輸?shù)拳h(huán)節(jié)也可能產(chǎn)生問題，如在運輸過程中的損耗，或者存放過程中的老化變質(zhì)等等。在平時必須加以控制。3.4施工機械設(shè)備施工機械和機具是實現(xiàn)項目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)和手段，是高質(zhì)量的完成施工任務(wù)所不可缺少的設(shè)備。施工工具設(shè)備是否合理科學，先進與適用直接影響施工的最后進度與質(zhì)量。因此在施工前對機械設(shè)備應(yīng)有嚴格的選擇和控制。合理使用機械設(shè)備，正確地操作。操作人員必須認真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理。3.5施工環(huán)境環(huán)境因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)中特別是工程建設(shè)過程中的質(zhì)量和進度有著較大影響，主要有施工環(huán)境和勞動環(huán)境（自然環(huán)境）兩個方面。施工環(huán)境主要有以下幾方面：工程技術(shù)環(huán)境影響質(zhì)量控制的工程技術(shù)環(huán)境有工程地質(zhì)、地形地貌、水文地質(zhì)、工程水文和氣息等。這些都或多或少的影響到工程最后的質(zhì)量。工程管理環(huán)境工程管理環(huán)境的主要影響因素有質(zhì)量的管理制度，管理體系是否健全、工作制度、質(zhì)量保證活動、各方面的協(xié)調(diào)管理能力等。如總承包單位和各分包單位的管理協(xié)調(diào)能力。施工過程中各工種各專業(yè)的共同協(xié)調(diào)施工等等。這些會對項目的質(zhì)量產(chǎn)生大的影響。3.6勞動環(huán)境勞動環(huán)境主要包括施工現(xiàn)場的氣候，通風，照明和安全衛(wèi)生防護設(shè)施等等。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與質(zhì)量控制中，環(huán)境的影響是一個不斷變化的變量。比如技術(shù)措施，施工方法，人員調(diào)配等隨著施工進度的不同會不斷的變化，這樣也會引起管理環(huán)境的變化，所以應(yīng)該根據(jù)項目的特點以及具體的問題采取相對應(yīng)的有效的措施來預(yù)防可能的外部環(huán)境的變化。將這一變量降到最低。比如平時要保證材料堆放的整齊，在雨季或冬季施工時進行必要的防滑防凍措施等等。4房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的措施房地產(chǎn)項目是有地段的選擇、可行性研究、項目的前期策劃、設(shè)計、工程實施、物業(yè)管理等一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的過程所購成。因此想要完整全面的對所開發(fā)的項目進行控制應(yīng)該是全過程控制，包括施工前的設(shè)計階段的質(zhì)量控制，全過程的工程施工控制以及竣工后的質(zhì)量控制物業(yè)管理以及后期的保修等質(zhì)量等，這其中的重點是全過程的工程施工控制。這幾方面相輔相成，缺一不可。4.1設(shè)計階段的質(zhì)量管理想要控制好項目開發(fā)的質(zhì)量，首先應(yīng)該從設(shè)計方面著手。這其中包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營涉及面很廣，有多家協(xié)作單位，市政園林、通訊、供水、供電、供氣等部門都要有涉及，因此要協(xié)調(diào)好和各部門以及政府主管的關(guān)系，進而保證規(guī)劃的質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。開發(fā)過程中可以向不同的咨詢公司進行方案設(shè)計方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，綜合考慮各方案的優(yōu)缺點，最終選定一個最優(yōu)方案。除此以外應(yīng)注意正確地編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計檔進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，審核人員應(yīng)以設(shè)計招標檔(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計檔進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系檔情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負責控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計檔。明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負責確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。施工圖紙的設(shè)計質(zhì)量控制房屋質(zhì)量控制的第一步是從設(shè)計開始的，如果前期的設(shè)計沒有做好則必然導(dǎo)致后面的施工過管理過程中出現(xiàn)問題，不僅浪費了人力物力也會對進度有不好的影響。施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)檔(圖紙)和經(jīng)濟檔(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。4.2工程建設(shè)階段的質(zhì)量管理工程建設(shè)過程是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中耗時最長，投資最大也是影響最大的一個階段。這一階段的質(zhì)量高低直接影響了最后項目成型的質(zhì)量，因此應(yīng)該把這一過程作為主要矛盾來抓。對施工過程進行全面的質(zhì)量督察與控制。這其中包括了施工之前的各項準備工作，施工過程中的控制以及各工程完工后對后期安裝及整體質(zhì)量的控制。.房地產(chǎn)項目施工前期管理審核有關(guān)技術(shù)檔、報告這個過程是對整個的工程質(zhì)量進行全面的監(jiān)督、檢查的重要途徑。其中包括對分包單位的資質(zhì)證明檔的審查；對施工單位的開工申請書，施工計劃或者施工方案進行審查。審查有關(guān)材料和構(gòu)配件質(zhì)量證明的檔，以及施工組織設(shè)計，反應(yīng)施工質(zhì)量的動態(tài)統(tǒng)計表格，工序交接記錄，有關(guān)設(shè)計變更等。以及工程的質(zhì)量缺陷報告或者事故處理報告等，力求對工程有一個全方位的認識。制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃制定實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準確的使用質(zhì)量標準）編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結(jié)果負責。做好質(zhì)量保證工作質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶對項目質(zhì)量的信心。比如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴格實行招投標制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標的施工單位資質(zhì)進行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標前舉行標前說明會，在會上公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到透明公正；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等?，F(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查主要有開工前的檢查；工序施工中的質(zhì)量跟蹤控制；工序產(chǎn)品、交接檢查及隱蔽工程的檢查。分項分部工程的檢查和對某些難度較大的關(guān)鍵部位的檢查。同時做好現(xiàn)場的質(zhì)量檢驗工作。檢測工程產(chǎn)品的各項數(shù)值和有關(guān)數(shù)據(jù)并將其與標準數(shù)值進行比較，對其質(zhì)量進行評估。安排好合格的原材料等，同時對不符合的產(chǎn)品進行處理。房地產(chǎn)項目施工事中質(zhì)量管理房地產(chǎn)項目工程施工事中控制是指施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程控和過程偏差控制。它的主要內(nèi)容包括協(xié)調(diào)承包商單位完善工序，嚴格的工序檢查，重要工程部位的專業(yè)檢驗，已完成的分部分項工程的自檢驗收，審核設(shè)計變更途中等等多方面的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程式控制制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，運用各種手段進行控制，主要有以下方法：旁站監(jiān)督這是一種常用的現(xiàn)場檢查形式，在施工的過程中安排專業(yè)人員到現(xiàn)場進行施工過程的觀察監(jiān)督，在此過程中主要并及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的錯誤或者質(zhì)量隱患，隨時加以制止指正。在隱蔽工程的建設(shè)過程中旁站監(jiān)督顯得非常重要。進行技術(shù)交底做好技術(shù)交底記錄是保證施工質(zhì)量非常重要的措施之一。項目技術(shù)人員應(yīng)認真負責的編制技術(shù)交底并經(jīng)項目技術(shù)負責人批準。在施工前向承包方或作業(yè)方提供技術(shù)交底方案并存檔。明確施工方法、質(zhì)量標準和驗收標準。測量控制項目開工前編制測量控制方案，項目技術(shù)負責人批準后方可實施。對相關(guān)部門提供的測量控制點應(yīng)做好復(fù)核工作，審批以后才可進行測量放線，同時保存測量記錄。在施工時應(yīng)對設(shè)置的測量點進行保護。注意施工過程中產(chǎn)生的偏差并及時糾正。計量控制這是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的有一個重要的措施。包括施工時產(chǎn)生的投料計量、施工測量、監(jiān)理計量以及對項目、產(chǎn)品或過程的測試、檢驗、分析計量等等、計量控制的工作重點是：建立計量管理部門和配置計量人員；建立健全和完善計量管理的各項規(guī)章制度；同時嚴格的按規(guī)定控制計量器具的使用、保管、維修、檢驗等、保證計量過程的精確性。對監(jiān)理單位的控制建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，建設(shè)單位要嚴格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責，達到控制工程質(zhì)量的目的。

建設(shè)單位對監(jiān)理的控制主要通過監(jiān)理報告和現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督、檢查來實施。監(jiān)理工程師應(yīng)實行以單元工程為基礎(chǔ)，以工序控制為手段的標準化、程序化管理，從源頭上控制工程建設(shè)質(zhì)量。建設(shè)單位及時進行現(xiàn)場勘察和施工資料抽查，積極參與工程質(zhì)量檢測，參與隱蔽工程、單元工程和分部工程的質(zhì)量評定與驗收，發(fā)現(xiàn)問題，由監(jiān)理單位督促施工單位限期整改，確保工程資料能夠反映工程建設(shè)的實際，杜絕事后補資料現(xiàn)象的發(fā)生。工序施工質(zhì)量的控制施工過程是一系列相互聯(lián)系又相互制約的工序連接而成的，工序是人，材料，機器，施工方法和環(huán)境因素對工程質(zhì)量起綜合作用的過程。因此對施工過程的質(zhì)量控制必須精確到對相應(yīng)的每道工序的質(zhì)量控制。工序施工質(zhì)量控制主要有工序施工條件質(zhì)量控制和工序施工效果質(zhì)量控制兩個方面工序施工條件是指從事工序活動各生產(chǎn)要素的質(zhì)量及生產(chǎn)環(huán)境的條件。在此過程中藥控制工序活動的各種投入要素質(zhì)量和環(huán)境條件質(zhì)量。此時的主要依據(jù)為設(shè)計質(zhì)量標準，材料質(zhì)量標準，機械設(shè)備性能標準。操作流程以及施工工藝標準等等。工序施工效果主要是工序產(chǎn)品的質(zhì)量特征和特性指標。最終的目標就是產(chǎn)品的質(zhì)量特征最終能否達到設(shè)計的質(zhì)量標準以及驗收標準。指令檔指令檔指的是運用甲方指令控制權(quán)的具體形式，表達開發(fā)商對施工承包單位提出指示和要求的書面檔，用以向施工單位指出施工中存在的具體問題，提請施工單位加以重視。這樣可以很好的起到溝通和交流的作用，在此過程中做好記錄便于日后的查閱調(diào)取。特殊過程式控制制在施工過程中某些施工過程或工序施工質(zhì)量是不易察覺或者后期難以補救的。對于這一類的特殊工序在施工過程中應(yīng)該特別注意。特殊過程的質(zhì)量控制與管理是施工階段的重點，在項目計劃設(shè)定時對于特殊的工序應(yīng)進行特別標注并進行強化控制。在此過程中選擇那些難以保證質(zhì)量，難度很大的控制點進行強化監(jiān)控。具體可以選取如對工程質(zhì)量形成過程產(chǎn)生影響的核心部位，或者核心工序以及各類隱蔽工程。施工過程中的薄弱環(huán)節(jié)或質(zhì)量不穩(wěn)定的工序，部位或?qū)ο?；在施工中對下道工序有較大影響的上一道工序以及采用了不熟悉的技術(shù)或者新工藝部分的工程。特別對于隱蔽工程或者重要的工程部分可以設(shè)置旁站監(jiān)理進行監(jiān)督，確保合格后方可進行下一道工序。不僅僅是技術(shù)上，在經(jīng)濟手段上亦可以對工程質(zhì)量進行控制，比如可以采取支付手段控制的方法?？梢酝ㄟ^對施工承包商采取支付手段要求其必須達到某種質(zhì)量標準才可獲得工程款，此外還應(yīng)該讓承建方承擔處理品質(zhì)缺陷的責任并使其達到設(shè)計標準，否則有權(quán)不支付剩余的工程款，這種方法是非常有效的一種辦法。通過以上可以看出，工程建設(shè)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所支出的比例最大，所占時間最長，對實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)的效益是非常重要的。在此過程中工程質(zhì)量管理和成本管理，進度管理一樣具有同等重要的地位。無論開發(fā)人員還是建設(shè)人員都應(yīng)該持著負責的態(tài)度去對待質(zhì)量安全這一問題，真正的做到萬無一失，預(yù)防為主。房地產(chǎn)項目的事后質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中除了施工過程式控制制外，在完工后的保護工作也是非常重要的。主要是進行已完成施工的成品保護、質(zhì)量檢驗和不合格產(chǎn)品的處理，最終確保驗收房產(chǎn)的質(zhì)量的過程。已完成施工成品保保護成品保護，一一般是指在項項目施工過程程中，某些部部位已經(jīng)完成成，而其他部部位還在施工工，在這樣的的情況下，施施工單位必須須負責對已完完成的部分采采取妥善的措措施予以保護護，以免成品品因為缺乏保保護或養(yǎng)護不不當而造成損損傷或者污染染，影響工程程的實體質(zhì)量量。已完成的施工成品品保護問題和和措施，在工工程生工坐在在設(shè)計和計劃劃階段就應(yīng)從從施工的順序序上進行考慮慮，這是為了了防止施工順順序不當或者者交叉作業(yè)造造成的相互干干擾。污染和和損壞。在成成品成型后可可以采取防護護、覆蓋、封封閉、包裹等等相應(yīng)的措施施來進行保護護。施工質(zhì)量的檢查驗驗收施工質(zhì)量檢檢查驗收作為為事后控制的的途徑，強調(diào)調(diào)按照施工質(zhì)質(zhì)量驗收統(tǒng)一一標準規(guī)定的的質(zhì)量驗收劃劃分，從施工工作業(yè)工序開開始依次做好好檢驗批，分分項工程、分分部工程以及及單位工程的的施工質(zhì)量驗驗收。通過多多層次的設(shè)防防把關(guān)嚴格驗驗收，控制建建設(shè)工程項目目的質(zhì)量目標標。房地產(chǎn)項目竣工質(zhì)質(zhì)量驗收房地產(chǎn)項目目竣工質(zhì)量驗驗收分為3個階段，即即竣工驗收的的準備階段、初初步驗收階段段和正式驗收收階段。參與項目建設(shè)的各各方應(yīng)該做好好竣工驗收的的準備工作。包包括房地產(chǎn)企企業(yè)、監(jiān)理工工程師、施工工單位、設(shè)計計單位等。當房地產(chǎn)項目達到到竣工驗收條條件后，施工工單位在自檢檢合格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上填寫工程程竣工報驗單單，同時將全全部資料報送送監(jiān)理單位申申請竣工驗收收。監(jiān)理單位位檢查合格后后將有總監(jiān)理理工程師簽署署竣工報驗單單。竣工驗收是工程施施工全過程的的最后一道工工序，也是工工程項目質(zhì)量量控制的后期期工作，是全全面考核施工工質(zhì)量的重要要環(huán)節(jié)?？⒐すを炇涨?，建建設(shè)單位應(yīng)及及時委托具有有相應(yīng)檢測資資質(zhì)的檢測單單位對工程建建設(shè)質(zhì)量進行行全面檢測，為為工程順利通通過驗收奠定定基礎(chǔ)。及時時組織由參建建各方參加的的單位工程驗驗收，對工程程質(zhì)量有疑慮慮的地方，現(xiàn)現(xiàn)場進行查驗驗，發(fā)現(xiàn)問題題，盡早處理理，消滅質(zhì)量量缺陷。客觀觀、公正地評評定工程質(zhì)量量等級，使工工程質(zhì)量等級級評定能夠準準確反映工程程建設(shè)的內(nèi)在在質(zhì)量。嚴格格按照驗收規(guī)規(guī)程進行工程程驗收，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問題，責責令有關(guān)單位位限期處理。建建設(shè)單位應(yīng)加加強對工程掃掃尾工作的管管理力度，由由監(jiān)理單位督督促施工單位位按期完成，確確保工程完整整。

缺陷陷責任期的質(zhì)質(zhì)量控制

缺陷責任期期是工程內(nèi)在在的、隱蔽的的質(zhì)量問題容容易暴露的時時期，通過試試運行，有些些質(zhì)量問題會會暴露出來，形形成質(zhì)量缺陷陷。在實際工工作中，要加加強這一階段段的質(zhì)量控制制，發(fā)現(xiàn)問題題，查找原因因，分清責任任，限期處理理。對各種修修補工作進行行監(jiān)督、檢查查和驗收，保保證修復(fù)質(zhì)量量，向運行管管理單位交送送一個合格的的工程。4.3房地產(chǎn)項目目成品交付后后的質(zhì)量管理理房屋交付以后并不不意味著它的的質(zhì)量管理以以及結(jié)束，對對于房屋的管管理還有某些些工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進的方面，并對調(diào)查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。4.4執(zhí)行力、細細節(jié)管理、持持續(xù)改進是質(zhì)質(zhì)量管理的三三把利劍執(zhí)行力是質(zhì)量管理理目標實現(xiàn)的的有力保障

在在大多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)里，項項目質(zhì)量管理理制度和流程程在形式上沒沒有問題，而而是在執(zhí)行中中表現(xiàn)出不合合理或不力，不不合理的主要要原因是責權(quán)權(quán)利不對等，責責權(quán)利不對等等則造成了工工作互相推諉諉，人人都管管，人人都管管不了。執(zhí)行行力自然差，執(zhí)執(zhí)行力差要把把項目質(zhì)量管管理做到位，談?wù)労稳菀住?/p>

要要提升項目質(zhì)質(zhì)量管理團隊隊執(zhí)行力起碼碼要做好下面面的五項工作作：

目標明確確：目標明確確就是要落實實指標，指標標定的準確、能能落實，是質(zhì)質(zhì)量管理實施施、激勵、考考核的基礎(chǔ)。

方法可行：岳飛靠發(fā)明鉤鐮槍，教給士兵鉤馬腿而大破金兀術(shù)的拐子馬。如果沒有這個可行的方法，岳家軍再勇猛也未必能取勝。執(zhí)行層的任務(wù)既然是執(zhí)行，管理者就應(yīng)該假設(shè)他們沒有思想，從而對其提供具體的操作方法。制定一個可行的方法需要決策、支持、反饋三個環(huán)節(jié)有效配合。首先決策不能是根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的意愿拍腦門決定，而是要結(jié)合項目總體或項目不同階段的特點充分論證；支持是專業(yè)的內(nèi)部或外部培訓，傳授工具和方法，解決問題更多是靠方法而非熱情；任何一個方法總有不足之處，執(zhí)行中的反饋有助于使其進一步完善。

流程合理：要想使流程合理，要轉(zhuǎn)變管理思想，適度放權(quán)，強化部門之間配合、支持功能。

激勵到位：所謂的激勵到位有三層意思：力度到位、描述到位和兌現(xiàn)到位。通過細分質(zhì)量目標，建立有競爭力、有吸引力、公司能承受的激勵機制，項目質(zhì)量管理會得到有效的落實。

考核有效：考核有效要做到三點：一是考核要真正發(fā)揮導(dǎo)向作用；二是避免人為因素干擾；三是處罰措施要嚴格執(zhí)行不能估息。

通過管理工具的建立、健全，使項目團隊具有良好的執(zhí)行力，是項目質(zhì)量管理目標的有力保障。

質(zhì)量的細節(jié)管理是房地產(chǎn)項目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路

項目質(zhì)量管理就像一次素描繪畫的過程，質(zhì)量策劃可以視作一個構(gòu)思、構(gòu)圖的過程，質(zhì)量控制是一個繪畫實施的過程，質(zhì)量的細節(jié)管理就象是一個個細部刻畫的過程。質(zhì)量的細節(jié)管理應(yīng)該貫穿于項目質(zhì)量管理的全過程：在設(shè)計階段，它可能是一次關(guān)于衛(wèi)浴掛件的細致選擇與安裝位置、高度的思索，也可能是一次關(guān)于衛(wèi)生間門洞位置和尺寸的探討與制定；在施工階段，它可能是一次對地漏通水試驗與檢驗的細致到位的控制，也可能是一次房間歸方問題的專項檢查；在首尾階段，它可能是一次細致的交接驗收過程，也可能是一個一對一針對性質(zhì)量整改過程。房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理的質(zhì)量管理是基于合作伙伴都具備很高的專業(yè)水平的基礎(chǔ)上的質(zhì)量管理，是一個資源整合優(yōu)化的過程，這些資源整合在一起，不應(yīng)只是滿足要求而已，而應(yīng)該是創(chuàng)造精品，創(chuàng)造精品必須一點一滴的積累，從每一個細部刻畫做起。

只有關(guān)注到質(zhì)量管理的細節(jié)，才能強化出更高的質(zhì)量目標，并實現(xiàn)它。這是房地產(chǎn)企業(yè)項目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路。

持續(xù)改進使房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理越做越輕松

項目質(zhì)量持續(xù)改進是一次次發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、提高的過程，在一次次發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、提高的過程中項目管理團隊在質(zhì)量管理方面形成了自己的組織積累，這種組織積累作為團隊的一種財富不斷地傳承改進，使得項目管理團隊的質(zhì)量管理知識水平和實施水平，不斷地從一個高度邁向另一個高度。而且這種積累會不斷擴大和完善，最終使房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理走上一條越來越輕松的路。5研究房地產(chǎn)項項目質(zhì)量的意意義房地產(chǎn)質(zhì)量管理是是一個涉及廣廣泛的課題，它它包含了房地地產(chǎn)項目的前前期開發(fā)設(shè)計計管理，中期期的施工過程程工程質(zhì)量管管理，以及后后期的保修維維修管理?？煽梢哉f是管理理學的分枝與與升華。房地地產(chǎn)建設(shè)項目目質(zhì)量已逐漸漸成為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的生命命線，評價房房地產(chǎn)項目質(zhì)質(zhì)量管理的優(yōu)優(yōu)劣，了解企企業(yè)項目管理理存在的缺點點與劣勢，提提高房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的項項目管理水平平，增強開發(fā)發(fā)項目的競爭爭力，更好的的為市場和人人民服務(wù)，這這已經(jīng)成為我我國房地產(chǎn)企企業(yè)亟待解決決的問題。通過對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中的質(zhì)質(zhì)量控制，目目的就是為了了最大限度的的利用人力、物物力資源，盡可能的滿滿足顧客的要要求，以提高經(jīng)濟濟效益。質(zhì)量量是企業(yè)的生生命。提高質(zhì)質(zhì)量是企業(yè)在在競爭中取勝勝的保證，是企業(yè)經(jīng)濟濟效益不斷增增長的基礎(chǔ);提高質(zhì)量水水平，能從根本上上改善企業(yè)管管理，全面提高企企業(yè)的素質(zhì);提高質(zhì)量水水平，有利于員工工的發(fā)展，提高員工的的自豪感，使員工的努努力得以回報報;有利于實現(xiàn)現(xiàn)全社會各類類資源的有效效配置和合理理利用，提高整個社社會的經(jīng)濟效效益，增強社會財財富。以質(zhì)量量為核心的管管理方式也是是現(xiàn)代企業(yè)管管理的要求，更好、更快快的滿足顧客客的要求是企企業(yè)生存和發(fā)發(fā)展的目標，也也是質(zhì)量管理理的目標。進行這方面的研究究，不僅可以以帶動房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以及房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展，進而而推動我國社社會經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展。另一方方面由于質(zhì)量量管理上的某某些共性，也也可以帶動管管理學科的進進一步發(fā)展，使使得目標提出出，目標控制制，目標完成成的模式在相相關(guān)領(lǐng)域進一一步深化，在在實踐中形成成具有共通性性的行之有效效的管理方法法。6國內(nèi)知名房地產(chǎn)企企業(yè)是如何保保證良好的質(zhì)質(zhì)量首先借用一句話：："只有品質(zhì)，才才是未來生存存發(fā)展的方向向"在"中國地產(chǎn)品品質(zhì)高峰論壇壇"上萬科、金金地、萬達達達成的共識一個房地產(chǎn)項目，如如果有良好的的口碑，就需需要一個良好好的品質(zhì)，建建立一個良好好的項目品質(zhì)質(zhì)需要怎樣才才能做到呢？？拋磚引玉吧，看中中國房地產(chǎn)頭頭牌萬科如何何建立良好品品質(zhì)：（1）產(chǎn)品標準化萬科的產(chǎn)品定位是是做城市的主主流產(chǎn)品，到到目前為止，以以大規(guī)模多層層住宅開發(fā)為為主的項目占占萬科總開發(fā)發(fā)項目的80%左右。做主主流產(chǎn)品與做做另類產(chǎn)品不不同，首先是是量大，其次次是跨地域發(fā)發(fā)展，因此需需要“像造汽車一一樣造房子”，即用標準準化手段來解解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域域開發(fā)的問題題。萬科的住宅標準化化分為幾個部部分：第一步是分區(qū)域建建立萬科的《住住宅使用標準準》和《住宅宅性能標準》，這這是保證產(chǎn)品品品質(zhì)的前提提。第二步是標準化設(shè)設(shè)計，就是按按萬科住宅標標準完成住宅宅產(chǎn)品體系的的標準化設(shè)計計，同時形成成標準化部品品體系。萬科以前的項目開開發(fā)，從立項項到銷售，通通常需要3年左右的時時間，而通過過標準化的運運作，今后的的目標是將時時間縮短至一一年半的時間間，這無疑將將大大提高公公司的運行效效率。（2）磐石行動“磐石行動”是在克克勞士比的幫幫助下通過對對萬科十余年年來產(chǎn)品質(zhì)量量管理經(jīng)驗的的總結(jié)分析，以以全面質(zhì)量提提升為目標，提提出未來三至至五年萬科工工程管理的發(fā)發(fā)展策略?！芭褪袆印钡脑妇笆恰傲闳毕荨??！芭褪袆印背珜?dǎo)開開發(fā)商通過對對供應(yīng)商、建建筑商進行雙雙向評估，嚴嚴格過程管理理制度，根據(jù)據(jù)客戶反饋的的質(zhì)量缺陷發(fā)發(fā)生頻度對采采購、施工的的所有過程進進行工序分解解，設(shè)定質(zhì)量量控制關(guān)鍵節(jié)節(jié)點?！芭褪袆印睂①|(zhì)量觀念念進行細化，譬譬如門鉸鏈質(zhì)質(zhì)量、電插座座安裝質(zhì)量等等都將予以規(guī)規(guī)范。這種關(guān)關(guān)注質(zhì)量的深深度在萬科以以前的質(zhì)量管管理史上是沒沒有的。早在1995年，王石石就已撰寫《質(zhì)質(zhì)量是萬科地地產(chǎn)的生命線線》一文，在在1996年將“質(zhì)量管理”確認為公司司這一年的主主要工作之后后，2001年，萬科為為規(guī)范工程質(zhì)質(zhì)量管理，啟啟動“合金計劃”，將萬科各各地公司各階階段優(yōu)秀管理理經(jīng)驗熔合起起來，鍛造出出一套集團內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一的工程程質(zhì)量管理規(guī)規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)質(zhì)量問題的房房子”的目標。2003年，萬科又又全面推行了了旨在全面提提升房屋質(zhì)量量的“磐石行動”。這一系列列對建筑質(zhì)量量的持續(xù)關(guān)注注行動，也給給萬科帶來非非常實質(zhì)的好好處：2002~~2005年間，萬科科已售住宅的的返修數(shù)量從從月均每百戶戶32.1條降為每百戶11.8條，3年內(nèi)返修量量下降了63%。而在當前前的施工技術(shù)術(shù)下，這一比比率已基本是是一個極限水水平。同年，萬萬科啟動了“珊瑚蟲計劃”——建立萬科自自己的高于國國家要求的質(zhì)質(zhì)量標準，以以及“比目魚計劃”——戰(zhàn)略監(jiān)理實實施計劃。此此后，萬科再再次提出，“質(zhì)量是我們們的底線”。當質(zhì)量與與速度發(fā)生沖沖突時，質(zhì)量量第一；當質(zhì)質(zhì)量與成本發(fā)發(fā)生沖突時，質(zhì)質(zhì)量第一的原原則。萬科集集團總裁郁亮亮對此強調(diào)，對對萬科來說，底底線意味著堅堅定不移的信信念，毋庸置置疑的原則和和毫不猶豫的的選擇。市場場對萬科的努努力也給予了了極高的回報報，2005年，平均每每個老客戶曾曾向6.28人推薦過萬萬科的樓盤，實實際成交率為為20.4%，而客戶對對萬科產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量的滿意度度也從2002年的53%提升到82%。萬科工程程管理的宗旨旨是樹立一套套高效的管理理流程，建立立一支專業(yè)化化的工程管理理團隊，使工工程質(zhì)量管理理成為萬科品品牌的支撐點點。而萬科目目前正在推行行的住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化，以及全全面家居解決決方案，最終終的落點都與與提高住宅質(zhì)質(zhì)量有關(guān)。萬萬科認為，任任何忽略質(zhì)量量的行為都會會加大企業(yè)的的動作成本，更更會造成對企企業(yè)品牌的巨巨大負面影響響，質(zhì)量是企企業(yè)長期穩(wěn)定定發(fā)展的重要要推動力。案例：以金地集團團為例，金地地集團具有三三大系統(tǒng)運作作保障：ISO90000質(zhì)量保證體體系，網(wǎng)絡(luò)化化的開發(fā)進度度控制機系統(tǒng)統(tǒng)，動態(tài)投資資控制系統(tǒng)，都是一個房地產(chǎn)企業(yè)比備的基本功，但金地集團為何憑此形成競爭優(yōu)勢。第一操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成功的關(guān)鍵一支隊伍和三個系系統(tǒng)以金地集團為例。金金地集團在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、成成本控制和施施工質(zhì)量上達達到全國一流流水準。金海海灣的設(shè)計要要拿全國甚至至國際上的優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計獎。工工程質(zhì)量上已已經(jīng)獲得區(qū)全全優(yōu)、市樣板板、省樣板，下下一步要取得得全國工程質(zhì)質(zhì)量最高獎——魯班獎。怎樣才能實現(xiàn)上述述目標呢？靠一支隊伍和三個個系統(tǒng)。金地地集團已經(jīng)擁擁有一支高素素質(zhì)的、勇于于拼搏的、肯肯硬干苦干的的技術(shù)隊伍，這這是我們最寶寶貴的資本，要要實現(xiàn)上述目目標首先要靠靠他們下狠工工夫。在管理理上，金地集集團已建立健健全了三大系系統(tǒng)動作保障障即：ISO90000質(zhì)量保證體體系，網(wǎng)絡(luò)化化的開發(fā)進度度控制系統(tǒng)和和動態(tài)投資控控制系統(tǒng)，它它們可確保工工程的質(zhì)量、進進度、成本控控制達到理想想的目標，這這在全國都是是處于領(lǐng)先水水平。ISO9000質(zhì)質(zhì)量保證體系系的實施，使使金地集團對對質(zhì)量控制的的濃度和廣度度加大了很多多。網(wǎng)絡(luò)控制制系統(tǒng)嚴密、周周全，經(jīng)過一一年多的運行行，保障了開開發(fā)工程快捷捷、有序地進進行，發(fā)揮了了重要作用。動動態(tài)投資控制制系統(tǒng)彩限額額設(shè)計的方法法，在開發(fā)過過程中嚴格控控制總指標，有有效降低成本本，保證取得得最大利潤。設(shè)計、管理與戰(zhàn)略略伙伴的選擇擇在設(shè)計上，金地集集團的設(shè)計師師們精益求精精，對方案不不斷進行深加加工，以達到到最好的效果果。在管理上，還將加加強中間管理理力量。另外，經(jīng)過幾年的的地產(chǎn)開發(fā)，金金地集團還在在各有關(guān)專業(yè)業(yè)找到了比較較好的合作伙伙伴，這也是是實現(xiàn)目標的的有力保障。第二操作環(huán)書：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目管管理階段分析析對于作業(yè)管理入員員來說，大型型工程是艱難難的桃戰(zhàn)，經(jīng)經(jīng)常是一次性性的，風險很很大，如果工工程現(xiàn)劃不妥妥，那將使成成本超過預(yù)算算，浪費巨額額資金。調(diào)度度不當將導(dǎo)致致不必要的延延誤，而且管管理不善將使使企業(yè)破產(chǎn)。那些需要幾個月或或幾年完成的的特殊項目往往往在正常生生產(chǎn)系統(tǒng)之外外進行開發(fā)。企企業(yè)內(nèi)部設(shè)立立項目組來處處理此類工作作，項目完成成后，該組織織即解散。大大型項目的管管理由三個階階段組成：第一階段：項目規(guī)規(guī)劃該階段包括設(shè)定目目標、明確項項目和團隊組組織。此階段段甚至在項目目開始之前就就已完成。項項目通常是指指一流產(chǎn)出一一致、相互關(guān)關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成成立項目組是是為了確保整整個建設(shè)項目目成功完成的的同時，能繼繼續(xù)順利地進進行現(xiàn)行的計計劃。項目組可以有效地地集中在規(guī)定定時間內(nèi)完成成具體項目所所需的人力和和物力。第二階段：項目排排程項目排程指的是排排出所有項目目活動的先后后次序并確定定相應(yīng)的完成成時間。甘特圖是項目排程程常用的一種種方法。這種種方法成本低低，能幫助管管理人員弄清清楚（1）所有的活活動都已經(jīng)過過規(guī)劃。（2）生產(chǎn)次序序已作說明。（3）活動時間估計已作記錄；（4）總的項目時間已經(jīng)形成。總之，不論項目管管理人員采取取何種方法，項項目排程可以以實現(xiàn)以下目目標：（1）顯示每項活動這間間以及活動與與總體項目之之間的聯(lián)系；；（2）確定活動之間的先先后次序關(guān)系系；（3）鼓勵對各項活動進進行現(xiàn)實的排排程和成本估估計；（4）確定項目中的關(guān)鍵鍵障礙從而更更好地利用人人、財、物。第三階段：項目控控制與任何管理系統(tǒng)的的控制一樣，大大型項目的控控制指的是對對資源、成本本、質(zhì)量和預(yù)預(yù)算進行仔細細的監(jiān)控。控控制還指利用用反饋信息循循環(huán)修改項目目計劃，以及及有能力資源源調(diào)配到最需需要的地方。計劃評審技術(shù)（PPERT）和關(guān)鍵路路徑法（CPM）開發(fā)于五五十年代，用用以幫助管理理人員大型復(fù)復(fù)雜項目進行行排程、監(jiān)管管和控制。例例如：針對實實有關(guān)的設(shè)計計、方案優(yōu)化化，使項目各各項工作可預(yù)預(yù)見，可預(yù)控控。核心要素A：Peertanndcpm的應(yīng)用PERT和CPMM很重要，因因為它們能幫幫助解答由成成千上萬個活活動組成的項項目問題。這這些問題如下下：(1)整個項目什么時候候完工？(2)項目的關(guān)鍵活動，即即那些如不能能按時完成就就會延誤整個個項目的活動動是什么？(3)哪些是非關(guān)鍵活動動，即使不能能按時完成也也不會延誤整整個項目活動動？(4)項目在某個具體的的日期前完成成的概率是多多少？(5)在任何一個特定的的日子里，項項目是否如期期完成、落后后于計劃或提提前完成？(6)在任何一天，實際際開支是否多多于、小于或或大干預(yù)算開開支？(7)是否有足夠的資源源以按時完成成項目？(8)如果要在較短的肘肘間里完成項項目，以最小小成本完成任任務(wù)的最佳方方法是什么？？