畢業(yè)設(shè)計(jì)-達(dá)州市熙河灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

Southwestuniversityofscienceandtechnology畢業(yè)設(shè)計(jì)達(dá)州市熙河灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)院名稱專業(yè)名稱學(xué)生姓名學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師二〇一五年六月西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目背景熙河灣位于達(dá)州市通川區(qū)西外，是達(dá)州未來(lái)城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是三大城市新區(qū)中最重要的一個(gè)。由于西外新區(qū)擁有目前達(dá)州城市發(fā)展眾多的優(yōu)勢(shì)資源，如：教育資源優(yōu)越、醫(yī)療服務(wù)先進(jìn)、交通條件方便、生活資源豐富。例如：達(dá)一中、達(dá)八中、通川區(qū)一小、七小、八小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，能為西外的市民提供最良好的教育服務(wù)；達(dá)州市專業(yè)三級(jí)甲等醫(yī)院——達(dá)州市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院和達(dá)州紅十字醫(yī)院能為西外片區(qū)的市民提供良好的醫(yī)療服務(wù)。另外，西外擁有市政中心、體育中心、人民廣場(chǎng)大寨子公園等大型公共服務(wù)資源，能讓市民的生活更舒適，辦事更方便?，F(xiàn)在的西外新區(qū)已然成為達(dá)州市民買(mǎi)房的首選之地，同時(shí)也成為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資寶地。西外新區(qū)開(kāi)發(fā)具有有利的地域開(kāi)發(fā)條件。商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)住房發(fā)展。隨著大型的商業(yè)賣場(chǎng)都集中在，片區(qū)發(fā)展迅速。缺少高新區(qū)配套住宅小區(qū)，更多的只是老式樓房。西外住宅小區(qū)的發(fā)展速度沒(méi)能跟上西外高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，開(kāi)發(fā)西外住宅小區(qū)是必要的。項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)達(dá)州人民的生活提供便利，對(duì)西外的經(jīng)濟(jì)、歷史、文化發(fā)展有著有利影響，更能夠促進(jìn)西外更商業(yè)的發(fā)展；對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義具有關(guān)鍵意義，在公司發(fā)展中處于重要的地位；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力有良好作用；有利于公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。西外新區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)具有必要性。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱及概該項(xiàng)目名為熙河灣住宅小區(qū)項(xiàng)目，位于四川省達(dá)州西外繁華城市中心鳳凰大道西行100米（鳳凰大酒店旁），兩大城市主干道鳳凰大道和金龍大道交匯。本項(xiàng)目為低密度高檔商業(yè)住宅小區(qū)，建筑層數(shù)為27層的高層加6層的多層建筑結(jié)構(gòu)，建筑總用地面積：39899平方米，總建筑面積110298平方米，其中地上面積79798平方米，地下建筑面積30500平方米，容積率為2.76，綠地率35.2%，建筑密度：16.72%。房建功能用途住宅、商業(yè)，住宅出讓年限住宅70年，商業(yè)出讓年限為50年?？倯?000余戶，停車位850余個(gè)。本項(xiàng)目?jī)?nèi)有停車區(qū)、建設(shè)休閑區(qū)等公共設(shè)施，項(xiàng)目周圍有教育，醫(yī)療，商業(yè)服務(wù)、文化體育、金融郵電、行政管理、市政公用等公共設(shè)施。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位四川盛德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是達(dá)州本地一家知名企業(yè)。具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)30萬(wàn)方以上，公司總部位于川東明珠——達(dá)州，業(yè)務(wù)半徑輻射南充、廣安、巴中、大竹、宣漢、渠縣等城市。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋高層住宅、洋房、townhouse、商業(yè)、旅游地產(chǎn)等全線產(chǎn)品，其中已開(kāi)發(fā)的“洲河灣”（30萬(wàn)平米）項(xiàng)目為達(dá)州首席江景品牌小區(qū)，獲得轟動(dòng)性成功。

1.2.3項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目交通十分便捷，以金龍大道與鳳凰大道作為交通主架，多路公交車均可到達(dá)本項(xiàng)目，到達(dá)火車站僅五分鐘，飛機(jī)場(chǎng)20分鐘，蓮花湖風(fēng)景區(qū)10分鐘車程，公交路線有7、9、24、25、28等。項(xiàng)目生活配套十分完善，周邊已建多一多超市，華隆超市，通錦美食街等項(xiàng)目，在建規(guī)劃中的5000平米大型綜合農(nóng)超項(xiàng)目，區(qū)域開(kāi)發(fā)條件已成熟。周邊詳細(xì)環(huán)境見(jiàn)下圖1。圖1熙河灣地理位置圖1.3項(xiàng)目編制的依據(jù)及說(shuō)明本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來(lái)源于甲方提供的有關(guān)本工程的資歷，國(guó)家、省、市相關(guān)職能部門(mén)頒布的文件資料，以及本人經(jīng)過(guò)研究調(diào)查所得到的資料信息。具體依據(jù)如下：(1)《達(dá)州城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(2)《達(dá)州市規(guī)劃管理?xiàng)l例》(3)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》(4)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房層建筑部分）(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(6)《達(dá)州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》(7)國(guó)家計(jì)委《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(8)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》(9)達(dá)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法》(10)《投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù)》(11)《達(dá)州城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(12)《達(dá)州市城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(13)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(14)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》(15)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1.4簡(jiǎn)要結(jié)論達(dá)州市熙河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于通川區(qū)鳳凰大酒店旁，兩大城市主道，鳳凰大道與金龍大道交匯處，計(jì)劃用地面積39899平方米。小區(qū)前特設(shè)1000平米休閑廣場(chǎng)，旁邊是西外唯一一條河流，北接蓮花湖的母親河——萬(wàn)家河，由項(xiàng)目與政府聯(lián)手打造美麗舒適的休閑濱河公園，小區(qū)背后為山地綠化，廣場(chǎng)、庭院景觀、山地公園與休閑濱河公園完美融合，彼此呼應(yīng)，離塵不離城，增添了業(yè)主休閑活動(dòng)空間，高檔住宅小區(qū)讓生活更顯浪漫與舒適。達(dá)州市熙河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代氣息的低密度高檔住宅小區(qū)。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合達(dá)州市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行，地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，土地手續(xù)齊備，周邊公共配套設(shè)施條件較好，工程規(guī)劃符合城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理，比較價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目建成后對(duì)改善城市居民的住房需求加快推進(jìn)城市化進(jìn)程都起到積極的推動(dòng)作用。其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量備注總占地面積㎡39899總建筑面積㎡110298地上部分面積㎡797981.住宅建筑面積㎡758002.商業(yè)建筑面積㎡28503.幼兒園建筑面積㎡9004.物業(yè)配套設(shè)施及地面小房間㎡248地下面積㎡30500總戶數(shù)戶1001綠化率%35.2停車位個(gè)850地上停車位150個(gè)地下停車位700個(gè)容積率2.76建筑密度%16.72第二章市場(chǎng)分析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，工業(yè)增加值、工業(yè)用電量、進(jìn)出口數(shù)據(jù)等都持續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資保持下行趨勢(shì)，一季度跌破兩位數(shù)。這表明在“穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在下行趨勢(shì)。導(dǎo)致房市價(jià)量起跌的因素主要在于：政府堅(jiān)決調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的心態(tài)。限購(gòu)政策與其他政策、房產(chǎn)稅試征、加息等一起綜合作用，強(qiáng)力將市場(chǎng)整體走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期等整市場(chǎng)預(yù)期，使市場(chǎng)步入遲到的回調(diào)通道。響樓盤(pán)銷售，影響開(kāi)發(fā)商資金回籠，開(kāi)發(fā)商銷售壓力大，投資者退出市場(chǎng)。對(duì)于四川省的發(fā)展現(xiàn)狀，我省積極加強(qiáng)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召開(kāi)常委會(huì)議，聽(tīng)取一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況匯報(bào)，審議《四川省貫徹落實(shí)國(guó)家“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施方案》，會(huì)議要求今年以來(lái)全省上下認(rèn)真貫徹中央決策部署，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，深入實(shí)施“三大發(fā)展戰(zhàn)略”，著力內(nèi)需拉動(dòng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，狠抓改革攻堅(jiān)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，全省經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體仍處在合理區(qū)間。在看到積極一面的同時(shí)，必須清醒認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難、政府財(cái)政收支矛盾有所顯現(xiàn)、投資促進(jìn)工作面臨多重挑戰(zhàn)等問(wèn)題，在工作中采取有效措施予以解決。2.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析達(dá)州，位于四川省東部，是四川省下屬的以個(gè)二級(jí)城市。四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、資源富市、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐和全國(guó)聞名的革命老區(qū)，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市。素有“中國(guó)氣都、巴人故里”之稱。達(dá)州區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要現(xiàn)狀如下：人口密度較低，城市化水平也低于全國(guó)平均水平。達(dá)州市轄5縣1市1區(qū)，幅員1.66萬(wàn)平方公里，人口680萬(wàn)，市區(qū)人口150萬(wàn)，全市常住人口546.9萬(wàn)人，人口密度387人/平方公里，人口城鎮(zhèn)化率25.5%。達(dá)州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展?fàn)顩r良好。達(dá)州作為中國(guó)“氣都”，擁有全國(guó)最大的天然氣井，巨大的投資帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)，促進(jìn)了達(dá)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。達(dá)州人民具有較高的消費(fèi)能力以及較高的消費(fèi)欲望。巨大投資給達(dá)州帶來(lái)的巨額利潤(rùn)并且為達(dá)州人民提供了穩(wěn)定的就業(yè)條件，人民生活水平逐步提高，對(duì)購(gòu)房的需求和要求都在逐步上升。達(dá)州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組團(tuán)式向外擴(kuò)展。城市新區(qū)建設(shè)以南外新區(qū)、西外新區(qū)等為主。達(dá)州的整體商業(yè)發(fā)展水平仍處于起步階段。商業(yè)形式比較單一，在經(jīng)營(yíng)方式上主要體現(xiàn)為以街為市，以路為營(yíng)，大型商業(yè)物業(yè)比較缺乏。2.3本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于熙河灣項(xiàng)目所在的達(dá)州地區(qū)與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)之間的發(fā)展存在差異，其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象?？傮w來(lái)說(shuō)，2015年地產(chǎn)發(fā)展方向應(yīng)該是趨好的，但對(duì)于樓市不會(huì)像2007年或2009年一樣出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”甚至“買(mǎi)空、賣空”現(xiàn)象，\t"/Est/201504/_blank"房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)或漲幅，更多的將是以“平穩(wěn)過(guò)度、去除存量”為主旋律。2.3.1本地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)達(dá)州房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段，進(jìn)入了全方位競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。由于達(dá)州市老城區(qū)以舊城改造為主，項(xiàng)目規(guī)模一般都不大，而且老城區(qū)包括城郊地段，可開(kāi)發(fā)用地已經(jīng)很少，將不再是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在西外、北外、南外三個(gè)新區(qū)域，西外是達(dá)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在以下現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)如下：由于政策支持，達(dá)州樓出現(xiàn)將以“平穩(wěn)過(guò)度、去除存量”為主旋律。今年7月1日頒布的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和今年3月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法規(guī)條例都將\t"/Est/201504/_blank"房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的“偷送面積”、“房產(chǎn)投機(jī)”等現(xiàn)象進(jìn)行了法治性規(guī)范。今年連續(xù)的降準(zhǔn)、調(diào)息以及3月30日宣布的二套房營(yíng)業(yè)稅征收年限5變2，二套房首付6變4，都將進(jìn)一步釋放前期被抑制的購(gòu)買(mǎi)力。住宅業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)主要新開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展。隨著發(fā)展步伐的加快，老城區(qū)以及不能滿足人們多方面的需求，在政府集中力量要把他打造成為地位顯赫的商業(yè)圈時(shí)，新區(qū)的崛起是必要趨勢(shì)。大中型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)作為市場(chǎng)的主流。隨著生活的寬裕，達(dá)州人民的購(gòu)房人群以及購(gòu)房理念發(fā)生了變化。消費(fèi)者購(gòu)房開(kāi)始趨向理性化，更注重小區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)境、戶型以及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以及開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力以物業(yè)品質(zhì)。達(dá)州市居房?jī)r(jià)穩(wěn)定。達(dá)州人民具有較高的消費(fèi)水平，房間已基本穩(wěn)定。郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在5000-6000元\平方米之間，市區(qū)新項(xiàng)目建設(shè)價(jià)格在6000-7000元\平方米之間。開(kāi)發(fā)商水平提高很快，市場(chǎng)正逐步完善，全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到200多家，注冊(cè)資金101.2億元。出現(xiàn)了濱江,明都、羅浮·第壹區(qū)、世紀(jì)苑、濱江·國(guó)茂、濱江，名都等高品質(zhì)樓盤(pán)，其市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作水準(zhǔn)已達(dá)到了一定的專業(yè)高度。2.3.1供給及銷售情況達(dá)州城市布局，本報(bào)告將達(dá)州市分為中心城區(qū)和通川區(qū)（西外新區(qū)、南外新區(qū)以及北外城區(qū)）作為供給與銷售情況的主要分析對(duì)象。以房管局網(wǎng)上備案批準(zhǔn)\t"/Est/201504/_blank"預(yù)售許可證的商品住房\t"/Est/201504/_blank"房源作為供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。以實(shí)際成交（即簽訂合同）的商品住房\t"/Est/201504/_blank"房源備案信息作為銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。以實(shí)際成交（即簽訂合同）的商品住房\t"/Est/201502/_blank"房源備案信息作為均價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)具體供應(yīng)、銷售情況以及房屋價(jià)格變化見(jiàn)下圖2-1、圖2-2、圖2-3。圖2-1達(dá)州市房屋供應(yīng)情況圖2-2達(dá)州市房屋銷售情況圖2-3達(dá)州市房屋銷售價(jià)格變化由數(shù)據(jù)分析可看出，由于受樓市“限購(gòu)令”、“信貸政策”以及“明碼標(biāo)價(jià)”的影響，橫向上看，由于4月底樓市放量集中，市場(chǎng)存量房源較多，中心城區(qū)和西外新區(qū)總成交量與上月相比并沒(méi)有出現(xiàn)太大的波動(dòng)；縱向來(lái)看，中心城區(qū)因?yàn)槭袌?chǎng)房源緊缺，價(jià)格居高不下，成交量出現(xiàn)大幅下跌；而通川區(qū)市場(chǎng)房源相對(duì)較多，價(jià)格也連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)大幅下跌，反而出現(xiàn)逆市旺銷，成交量大幅上漲。從成交均價(jià)上來(lái)看，本月中心城區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲；而通川區(qū)商品房成交均價(jià)繼上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得關(guān)注。由于老城區(qū)均價(jià)相對(duì)較高，小戶型更受購(gòu)房者青睞；而通川區(qū)均價(jià)相對(duì)較低，大中戶型更受購(gòu)房者青睞?？梢钥闯?，對(duì)于靠剛性需求支撐的達(dá)州樓市，價(jià)格的高低和漲跌對(duì)于購(gòu)房者戶型面積的選擇有極其深刻的影響。2.3.3周邊典型項(xiàng)目概況西外新區(qū)典型項(xiàng)目多層樓盤(pán)的有“通錦·國(guó)際廣場(chǎng)”、“恒陽(yáng)驪都”、“金鶴佳苑項(xiàng)目”為主，電梯樓盤(pán)主有“天恒·時(shí)代廣場(chǎng)”、“雍河灣”、“羅馬酈城”、“金利多·青華園”、“羅浮·第一區(qū)”等。根據(jù)抽樣對(duì)達(dá)州西外20個(gè)代表性中高檔樓盤(pán)、共計(jì)8949套房屋面積比例的調(diào)查分析,面積及戶型供應(yīng)情況數(shù)據(jù)如下表2-1：表2-1達(dá)州西外套房面積調(diào)查表面積區(qū)間（㎡）60以下60-8080-100100-120120-140140以上總計(jì)套數(shù)（間）33351418532018249517098449可以看出目前達(dá)州西外市場(chǎng)上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場(chǎng)的第一主力戶型區(qū)間；而80-100㎡戶型比例為21%、100-120㎡戶型比例為23%，為市場(chǎng)的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡以下戶型的比例僅為4%，市場(chǎng)供應(yīng)的比例較小。2.4SWOT分析通過(guò)以上調(diào)查研究，分析出公司所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內(nèi)部能力因素。外部環(huán)境因素包括機(jī)會(huì)因素和威脅因素，它們是外部環(huán)境對(duì)公司的發(fā)展直接有影響的有利和不利因素，屬于客觀因素，內(nèi)部環(huán)境因素包括優(yōu)勢(shì)因素和弱點(diǎn)因素，它們是公司在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動(dòng)因素，在調(diào)查分析這些因素時(shí)，要充分考慮各種因素。對(duì)于達(dá)州盛得房地產(chǎn)，優(yōu)勢(shì)在于于其自身的資金雄厚，充足的財(cái)政來(lái)源以及良好的企業(yè)形象，這些都為企業(yè)帶來(lái)了有利的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。相對(duì)公司整體條件來(lái)說(shuō)，盛德房地產(chǎn)組織管理機(jī)構(gòu)相對(duì)落后是其自身的一個(gè)劣勢(shì)。項(xiàng)目位于達(dá)州一個(gè)二級(jí)城市，相對(duì)于其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有著相對(duì)有利的優(yōu)勢(shì)，比如政府的扶持，達(dá)州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢(shì)態(tài)，但全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大也是一改重要威脅。本項(xiàng)目的具體分析見(jiàn)SWOT矩陣圖：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）具有有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有充足的財(cái)政來(lái)源有良好的企業(yè)形象項(xiàng)目劣勢(shì)(W)組織管理機(jī)構(gòu)相對(duì)落后項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)項(xiàng)目位于政府大力扶持地區(qū)--西外開(kāi)發(fā)新區(qū)項(xiàng)目用地面積較大，社會(huì)收益容易形成達(dá)州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，投資收益回報(bào)快項(xiàng)目威脅(T)全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，全國(guó)房地產(chǎn)保持下行趨勢(shì)達(dá)州開(kāi)發(fā)商水平提高很快，競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯上升圖2-4SWOT矩陣圖2.5項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2.4.1形象定位根據(jù)產(chǎn)品特征以及顧客利益作為定位點(diǎn)，熙河灣項(xiàng)目主要打造為為高檔現(xiàn)代化低密度商業(yè)住宅小區(qū)。主要體現(xiàn)在建筑風(fēng)格采用國(guó)際流行ART-DECO建筑風(fēng)格，項(xiàng)目效果圖如圖2-5。圖2-5項(xiàng)目效果圖2.4.2目標(biāo)客戶群定位根據(jù)對(duì)達(dá)州市羅浮·第壹區(qū)、時(shí)尚家苑、濱江·國(guó)茂、等幾大代表性中高檔樓盤(pán)有效客戶數(shù)據(jù)分析，通過(guò)數(shù)據(jù)分析可知，達(dá)州購(gòu)買(mǎi)者主要集中與本地居民以及外來(lái)人員，因此在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中主要客戶群應(yīng)有：新區(qū)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)者、高科技人士私營(yíng)企業(yè)老板、公司領(lǐng)導(dǎo)在達(dá)州的白領(lǐng)階層外來(lái)遷入者2.4.3價(jià)格定位本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，必選實(shí)例通過(guò)對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易日期的調(diào)整，再用調(diào)整后的價(jià)格乘以權(quán)重得到本項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)格。一、搜集交易實(shí)例，選取可比實(shí)例。為了更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)市場(chǎng)行情，我們對(duì)達(dá)州市西外新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行了詳細(xì)的研究調(diào)查，最后選取了格林西城、萬(wàn)錦城、一號(hào)公館、西域名苑、十年城五個(gè)科比實(shí)例進(jìn)行研究。選取依據(jù)是：都符合市場(chǎng)比較法的前提與本項(xiàng)目的用途相同與本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)相同與本項(xiàng)目的所屬區(qū)域相同與本項(xiàng)目的類型相同與本項(xiàng)目的時(shí)點(diǎn)相同這些項(xiàng)目都是正常交易表2-2可比實(shí)例對(duì)照表項(xiàng)目名稱格林西城萬(wàn)錦城一號(hào)公館西域名苑十年城地理位置通川區(qū)金龍大道48號(hào)通川區(qū)鳳凰國(guó)際大酒店旁通川區(qū)鳳凰大道新達(dá)一中正對(duì)面通川區(qū)鳳凰大酒店／軍分區(qū)旁通川區(qū)朝陽(yáng)中路海棠灣交易均價(jià)（元\㎡）57565560555355366338二、價(jià)格修正五個(gè)實(shí)例在以下四點(diǎn)進(jìn)行比較：區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易時(shí)間。計(jì)算修正系數(shù)如下表：區(qū)域因素修正表2-3區(qū)域因素比較表公式：100\100T實(shí)例要素格林西城萬(wàn)錦城一號(hào)公館西域名苑十年城地理位置100\102100\101100\100100\100100\101交通100\103100\102100\100100\102100\105周邊配套100\98100\100100\98100\101100\101內(nèi)部設(shè)施100\100100\101100\102100\100100\102商業(yè)氛圍100\97100\101100\100100\95100\99修正系數(shù)1.000.951.001.020.92個(gè)別因素修表2-4個(gè)別因素比較表公式：100\100T實(shí)例要素格林西城萬(wàn)錦城一號(hào)公館西域名苑十年城小區(qū)成熟度100\98100\100100\100100\100100\101小區(qū)規(guī)模100\102100\101100\100100\98100\105產(chǎn)品綜合素質(zhì)100\102100\100100\99100\100100\102開(kāi)發(fā)商信譽(yù)100\100100\99100\100100\99100\101修正系數(shù)0.981.001.011.030.92交易日期修正表2-5交易日期修正表公式：100T\100實(shí)例要素格林西城萬(wàn)錦城一號(hào)公館西域名苑十年城小區(qū)成熟度103\100103\100101\100102\100105\100交易情況修正由于所選實(shí)例的交易價(jià)格是正常來(lái)的，不存在其他因素，所以無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。比較因素修正系數(shù)的計(jì)算表2-6比較因素修正系數(shù)表實(shí)例要素格林西城萬(wàn)錦城一號(hào)公館西域名苑十年城區(qū)域因素1.000.951.001.020.92個(gè)別因素0.981.001.011.030.92交易日期103\100103\100101\100102\100105\100交易情況100\100100\100100\100100\100100\100比準(zhǔn)價(jià)格的確定格林西域：5756×1.00×0.98×103\100×100\100=5810.5元\㎡萬(wàn)錦城：5560×0.95×1.00×103\100×100\100=5612.67元\㎡一號(hào)公館：5553×1.00×1.01×101\100×100\100=5776.8元\㎡西域名苑：5536×1.02×1.03×102\100×100\100=5932.4元\㎡十年城：6338×0.92×0.92×105\100×100\100=5628.3元\㎡可比實(shí)例權(quán)重的確定由于萬(wàn)錦城、一號(hào)公館、西域名苑項(xiàng)目距本項(xiàng)目很近，對(duì)項(xiàng)目影響較大，所以取三個(gè)實(shí)例項(xiàng)目的權(quán)重為0.25；格林西域權(quán)重為0.15；十年城權(quán)重為0.1。項(xiàng)目最終價(jià)格確定5810.5×0.15＋5776.8×0.25＋5612.67×0.25＋5932.4×0.25＋5628.3×0.1=5764.874元\㎡因此，根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目的分析，我們可以基本得出本項(xiàng)目銷售均價(jià)為5764.874元\㎡。同樣方法確定商鋪價(jià)格定位為13243.35元\㎡，本項(xiàng)目車位有850個(gè)，其中地下車位700個(gè)，地上車位150個(gè)，地上車位7萬(wàn)\個(gè)，地下車位9萬(wàn)\個(gè)。第三章建設(shè)條件及規(guī)劃方案3.1建設(shè)條件3.1.1項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地熙河灣項(xiàng)目由盛德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，本項(xiàng)目位于達(dá)州市通川區(qū)西外鳳凰大道西行100米處，金龍、鳳凰兩道主干道交界處，占地39899平方米，地勢(shì)平坦，附近部分地區(qū)有高壓線，不影響施工。周邊地區(qū)有已建和正在建設(shè)中的眾多住宅區(qū)，地下配套設(shè)施以及建筑配套設(shè)施完善，本次勘察期間未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)有不良地質(zhì)現(xiàn)象分布發(fā)育?？傮w場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜工程建設(shè)。3.1.2公共配套條件交通：金龍、鳳凰兩大主干道交界，交通四通八達(dá),7路、9路、15路、24路、25路、28路公交車通達(dá)項(xiàng)目。市政配套：市政中心、軍分區(qū)、人民廣場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、體育館等。生活配套：多一多超市、華隆超市、好一新商貿(mào)城、長(zhǎng)城裝飾城、規(guī)劃中的5000平米大型綜合農(nóng)超、中國(guó)銀行，工商銀行，建設(shè)銀行等。教育配套：小學(xué)有新第一小學(xué)、新第八小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，初高中學(xué)校有新達(dá)一中、新八中，大學(xué)有四川文理學(xué)院新校區(qū)。商業(yè)配套：達(dá)人街、通錦美食街、鳳凰國(guó)際大酒店五星級(jí)酒店等。醫(yī)療配套:二醫(yī)院（三級(jí)甲等醫(yī)院）3.2規(guī)劃方案3.2.1總體規(guī)劃方案本項(xiàng)目主要打造低密度高檔商業(yè)住宅小區(qū)，采用國(guó)際流行ART-DECO建筑風(fēng)格，再結(jié)合本地人居需求理念創(chuàng)新設(shè)計(jì)而成的多層、高層住宅。設(shè)計(jì)緊扣生態(tài)、人文、前衛(wèi)三項(xiàng)原則，強(qiáng)調(diào)舒適實(shí)用，人與自然互動(dòng)的設(shè)計(jì)思想，充分考慮住宅的采光通風(fēng)、道路便捷、綠化合理、經(jīng)濟(jì)合理等要求。本項(xiàng)目最大特點(diǎn)在于無(wú)絲毫浪費(fèi)，各空間得到最大化利用，為消費(fèi)者提供最浪漫與舒適的居住享受，體現(xiàn)了現(xiàn)代人“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”的生活情趣。3.2.2建筑方案建筑概況建筑總用地面積：39899平方米，總建筑面積110298平方米，其中地上面積79798平方米，地下建筑面積30500平方米，容積率為2.76，綠地率35.2%，建筑密度：16.72%?？偣?2棟住宅樓，層高2.9米，其中1#、2#有27層，3#、4#、5#有11層，6#到11#有12層，12#為6層，每棟樓均有兩層地下室。房建功能用構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，耐火等級(jí)一級(jí)總平面布置小區(qū)的整體形狀呈不規(guī)則狀五邊形，其中四面有道路，一面與其他建筑相鄰，將兩棟小高層1#、2#建在最東邊，以一定弧形排列，3#、4#、5#、6#沿著小區(qū)北面道路橫向布置，緊靠鳳凰大道，7#布置在小區(qū)南面的墻體邊，緊靠金龍大道。8#到12#在小區(qū)南面與北面的四棟樓平行相對(duì)。這樣布置既有利于住宅的通風(fēng)采光，又能讓住宅整體形成一定坡度，更顯小區(qū)的壯觀。同時(shí)中間預(yù)留了一片空地，便于做綠化以及建設(shè)籃球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施。結(jié)構(gòu)要求小區(qū)內(nèi)的小高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，一梯2-3戶，基礎(chǔ)采用箱形基礎(chǔ)，小區(qū)內(nèi)多層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，一梯三戶，同時(shí)住宅內(nèi)可以隨意組合，為業(yè)主在裝修時(shí)打造了更廣闊的思路空間。3.2.3水、電、氣供應(yīng)方案給水排水方案

給水水源由市政水管網(wǎng)供水。從該水管網(wǎng)上接二根DN150進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計(jì)量后達(dá)到個(gè)用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。

排水分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水一同排入市政污水管，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管?；貎?nèi)的道理設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。供電應(yīng)方案小區(qū)內(nèi)地下采用雙回路配電室，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)置配電點(diǎn)，配電室向各配電點(diǎn)供電。內(nèi)外照明均采用低壓供電，低壓配電采用低壓配電盤(pán)或者動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用及就地控制，配線采用鋁線，通過(guò)電纜穿管直埋。照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。天然氣供應(yīng)方案

天然氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)天然氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后為低壓的天然氣采用下供式送至各廚房。

3.2.4戶型設(shè)計(jì)方案戶型設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目戶型優(yōu)越，設(shè)計(jì)超前，舒適實(shí)用。主要戶型有一房戶型、兩房戶型、三房戶型。其中一房戶型為一室一廳一衛(wèi)，面積為33.29㎡

（實(shí)得面積：47.85㎡贈(zèng)送面積：14.56㎡）。兩房戶型為二室二廳二衛(wèi)，面積為61.02㎡

（實(shí)得面積：87.6㎡贈(zèng)送面積：26.58㎡），三房戶型有三室廳兩衛(wèi)和三室廳一衛(wèi)兩種戶型，其中三室廳兩衛(wèi)面積為71.46㎡

（實(shí)得面積：91.42㎡贈(zèng)送面積：19.96㎡），三室廳一衛(wèi)面積為72.59㎡

（實(shí)得面積：102.24㎡贈(zèng)送面積：29.65㎡）。其中主要戶型圖如圖3-1至圖3-4：圖3-1一室二廳一衛(wèi)47.85㎡圖3-2二室二廳二衛(wèi)87.60㎡圖3-3三室二廳二衛(wèi)91.42㎡圖3-4三室二廳一衛(wèi)102.24㎡第四章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制4.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖本項(xiàng)目因環(huán)境、工期等要求，設(shè)置有合適于工程運(yùn)行的職能式組織機(jī)構(gòu)，采用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理三個(gè)層次項(xiàng)目，設(shè)有生產(chǎn)部、銷售部、土地管理、后勤服務(wù)部門(mén)，每個(gè)部門(mén)下設(shè)置下屬部門(mén)，具體組織機(jī)構(gòu)層次如下圖4-1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖。圖4-1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行圖4.2項(xiàng)目運(yùn)作的要求必須具體明確每個(gè)項(xiàng)目管理人員的責(zé)、權(quán)、利，使全體管理人員有條不紊、忙而有緒地開(kāi)展工作，從而較大幅度提高項(xiàng)目經(jīng)理的工作效率，有效促進(jìn)管理整體實(shí)力強(qiáng)化。有效促進(jìn)管理整體實(shí)力的強(qiáng)化，使項(xiàng)目經(jīng)理部管理體系有更多的精力和時(shí)間來(lái)分析運(yùn)籌各種復(fù)雜的管理局面，做到項(xiàng)目整體下活一盤(pán)棋，充分發(fā)揮每個(gè)棋子的作用，并且決策有的放矢，成竹在胸，不打無(wú)把握之仗，無(wú)準(zhǔn)備之仗。以已制定的各項(xiàng)目管理制度來(lái)指導(dǎo)、督促、規(guī)范每個(gè)管理人員的工作質(zhì)量、效率。變“人管理人”“人盯人”為“制度管理人”，做到管理“有章可循，執(zhí)法必嚴(yán)、違章必糾”，這樣形成軍令如山，賞罰分明的先進(jìn)管理模式。項(xiàng)目管理將工程的社會(huì)效益看重于經(jīng)濟(jì)效益，將項(xiàng)目職業(yè)道德作為專項(xiàng)考核制度，以贏得客戶的信任及市場(chǎng)的回報(bào)。是把職業(yè)道德的具體含義，標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到項(xiàng)目每個(gè)管理人員和操作人頭上并與他們的收入掛勾，形成自覺(jué)抵制施工質(zhì)量和材料質(zhì)量上的以次充好、偷工減料、弄虛作假等不良行為的企業(yè)文化。4.3保證項(xiàng)目運(yùn)作的措施

組織強(qiáng)有力的項(xiàng)目班子，選派思想好、業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)、善合作、服務(wù)好的管理人員進(jìn)入項(xiàng)目管理班子。

建立健全項(xiàng)目經(jīng)理、工長(zhǎng)、內(nèi)業(yè)、材料、機(jī)械、勞資等崗位責(zé)任制，由工程領(lǐng)導(dǎo)小組定期對(duì)各專業(yè)進(jìn)行考核。

強(qiáng)化激勵(lì)與約束機(jī)制，制定業(yè)績(jī)?cè)u(píng)比，獎(jiǎng)罰辦法，定時(shí)組織項(xiàng)目經(jīng)理部管理人員人會(huì)議，檢查工作質(zhì)量。

建立工程領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場(chǎng)辦公制，每半月召開(kāi)一次現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，重點(diǎn)幫助解決項(xiàng)目的資金、質(zhì)量、進(jìn)度等難題，以確保資金為前提，帶動(dòng)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。每天下午召開(kāi)由項(xiàng)目經(jīng)理主持的班后碰頭會(huì)，對(duì)次日的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)安排。質(zhì)安、動(dòng)力等部門(mén)及監(jiān)理公司駐現(xiàn)場(chǎng)代表；項(xiàng)目部主要管理人員及分包單位主管參加，例會(huì)重點(diǎn)解決質(zhì)量、進(jìn)度、施工技術(shù)等難點(diǎn)。明確各項(xiàng)問(wèn)題的解決辦法及時(shí)間，并形成會(huì)議紀(jì)要。用工管理，選派組織能力強(qiáng)，技術(shù)水平高，能打硬仗的作業(yè)隊(duì)伍，樹(shù)立連續(xù)作戰(zhàn)的精神，確保工期的按時(shí)和提前完成。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5.1項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期為3年，從2015年3月至2018年4月。2015年3-7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)等工作；2016年1月至2017年9月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期；2018年2月裝飾工程基本完工；2018年2月完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)，驗(yàn)收工程竣工。項(xiàng)目工作時(shí)間及具體內(nèi)容見(jiàn)下表：表5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表前期準(zhǔn)備工作工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注土地獲取1個(gè)月政府轉(zhuǎn)讓的熟地，無(wú)需拆遷安置項(xiàng)目可行性研究1個(gè)月市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)，營(yíng)銷策略三通一平1個(gè)月通水、通電、通路、場(chǎng)地平整項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1個(gè)月小區(qū)規(guī)劃，建筑規(guī)劃獲取相關(guān)證件1個(gè)月獲取規(guī)劃許可證等相關(guān)證件項(xiàng)目建設(shè)期監(jiān)理單位招標(biāo)1個(gè)月為了更好的控制工期、成本、質(zhì)量施工單位招標(biāo)1個(gè)月選擇出合理價(jià)格、品牌優(yōu)秀的施工單位基礎(chǔ)工程3個(gè)月挖基坑、做箱形基礎(chǔ)主體工程21個(gè)月主體框架、填充墻體安裝工程2個(gè)月安裝水電等設(shè)施管線、安裝設(shè)備等裝飾裝修工程2個(gè)月住宅內(nèi)部地面，墻體裝飾，外立面裝修景觀綠化工程1個(gè)月道路硬化，綠化、美化等銷售階段銷售前期準(zhǔn)備1個(gè)月文件、資料、人員、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備產(chǎn)品銷售41個(gè)月分五個(gè)階段銷售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度詳見(jiàn)附表項(xiàng)目進(jìn)度(橫道圖)。5.2項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施5.2.1項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門(mén)設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。5.2.2項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問(wèn)效。第六章項(xiàng)目的銷售方案策劃6.1銷售策略建議按照項(xiàng)目的銷售時(shí)間及工程進(jìn)度，把本項(xiàng)目分為：認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、熱銷期、持銷期、尾盤(pán)期五個(gè)銷售階段，按照不同階段采取不同銷售方法。認(rèn)購(gòu)期：提出本項(xiàng)目的概念，把開(kāi)發(fā)商的品牌、項(xiàng)目的概念、區(qū)域板塊、功能等進(jìn)行炒作，采用在工地的圍墻、戶外路牌、公交車身以及網(wǎng)絡(luò)電視的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大力宣傳。做到市場(chǎng)預(yù)熱，提高小區(qū)知名度。開(kāi)盤(pán)期：采用開(kāi)盤(pán)慶典、解籌選房、廣告宣傳等方式讓消費(fèi)者了解項(xiàng)目，進(jìn)行開(kāi)盤(pán)預(yù)售，消除消費(fèi)者觀望心態(tài)。熱銷期：利用報(bào)刊、網(wǎng)站等多種平臺(tái)，定期發(fā)布促銷以及銷售情況，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，關(guān)系營(yíng)銷等策略，充分抓住市場(chǎng)。抓緊時(shí)間，大力宣傳，贏得消費(fèi)者。持銷期：采用節(jié)年促銷、有獎(jiǎng)促銷、打折促銷等營(yíng)銷方案以促銷為主。尾盤(pán)期：采用老顧客帶動(dòng)新顧客提成等手段帶動(dòng)銷售盡快進(jìn)行成本回收。6.2銷售進(jìn)度安排房地產(chǎn)銷售貫穿整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程，投資方應(yīng)該隨時(shí)做好宣傳，抓住銷售時(shí)機(jī)，具體銷售目標(biāo)和進(jìn)度見(jiàn)下表：表6銷售進(jìn)度表時(shí)間銷售期銷售目標(biāo)指導(dǎo)思想2014.8-2014.9認(rèn)購(gòu)期5%引入概念2014.10-2014.12開(kāi)盤(pán)期15%銷售過(guò)渡2015.1-2017.2熱銷期50%強(qiáng)力推廣2017.3-2017.9持銷期20%平穩(wěn)銷售2017.10-2017.12尾盤(pán)期10%以形象、人脈銷售第七章投資估算及資金籌措7.1資金估算本項(xiàng)目總占地面積39899㎡,總建筑面積110298㎡。為確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)效益，對(duì)本工程編制投資估算,算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)達(dá)州市國(guó)土資源局標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)以及類似工程近期造價(jià)水平估算估算范圍為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。估算依據(jù)：（1）《達(dá)州市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則（2）最新《四川省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（3）最新《四川省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（4）全國(guó)統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（5）目前市場(chǎng)上平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（6）項(xiàng)目規(guī)劃方案總投資估算表見(jiàn)附表1：附表1總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/㎡）備注1土地費(fèi)用7550.7461892根據(jù)最新達(dá)州用地基準(zhǔn)低價(jià)表，按占地面積計(jì)算2工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)28347.292541.735詳見(jiàn)附表2.13前期工程費(fèi)717.18665.002詳見(jiàn)附表2.24公司管理費(fèi)1098.45699.589詳見(jiàn)附表2.35財(cái)務(wù)費(fèi)用2992.5271.310詳見(jiàn)附表2.46銷售推廣費(fèi)用560.14050.784詳見(jiàn)附表2.57不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)850.48177.102詳見(jiàn)附表2.68開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)383.0324詳見(jiàn)附表2.79合計(jì)42499.8293053.1827.2資金籌措方式預(yù)計(jì)投資總額在45665.817萬(wàn)元，按照有關(guān)規(guī)定以及項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目資本金為26467.285萬(wàn)，分三年投入，占總投資的57%,滿足國(guó)家相關(guān)要求。銀行貸款15000萬(wàn)，貸款期為三年，貸款比例為46.6%、46.6%、6.8%，貸款年利率為6.14%，銷售收入再投入用以解決項(xiàng)目資金不足部分。詳見(jiàn)附表7《項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表》。第八章財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)及基本數(shù)據(jù)8.1.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國(guó)家計(jì)委及建設(shè)部相關(guān)法律規(guī)定，國(guó)家及達(dá)州市相關(guān)稅法政策，以及工程規(guī)劃的相關(guān)資料編制本報(bào)告的財(cái)務(wù)憑評(píng)價(jià)。8.1.2基本數(shù)據(jù)的估算投資與成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目總投資為42499.829萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表1《總投資估算表》及其附表2。項(xiàng)目銷售收入測(cè)算根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格為5764.874元\平方米，商鋪13243.35元\平方米，地下車庫(kù)9萬(wàn)\個(gè)，地上車庫(kù)7萬(wàn)\個(gè)。詳見(jiàn)附表2《及營(yíng)業(yè)稅及其附加》及附表3《銷售收入預(yù)測(cè)表》。其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基準(zhǔn)收益率：15%（按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)取值）銀行利率貸款利率：6.14%其他稅率：營(yíng)業(yè)稅為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為7%，教育附加稅為3%，土地增值稅3%，企業(yè)所得稅25%。8.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表的編制本項(xiàng)目基本報(bào)表詳見(jiàn)附表：附表5《項(xiàng)目損益表》、6《項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表》、附表7《項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表》。8.3銷售收入估算經(jīng)過(guò)調(diào)查分析估算出項(xiàng)目預(yù)計(jì)住宅收入43697.722萬(wàn)元，商鋪收入4966.256萬(wàn)元，車庫(kù)收入7350萬(wàn)元，總計(jì)56013.978萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表4《銷售收入預(yù)測(cè)表》。第九章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)9.1盈利能力分析根據(jù)方案全部資金的流入與流出，從而計(jì)算項(xiàng)目全部資金的凈現(xiàn)金流量，進(jìn)而得到全部資金現(xiàn)金流量的評(píng)價(jià)指標(biāo)：NPV值(凈現(xiàn)值)、IRR值（內(nèi)部收益率）、投資回收期。計(jì)算方法如下：NPV=F(P\F,i,n)，i=15%IRR利用插值法計(jì)算投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1）+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值\出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量利潤(rùn)總額=產(chǎn)品銷售收入-總成本費(fèi)用-銷售稅金及附加凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資投資利稅率=（利潤(rùn)總額+銷售稅金及附加）/總投資分析數(shù)據(jù)如下經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表9-1：表9-1經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)分類 指標(biāo)NPV（i=15%）583.88IRR18%收投資回收期2.736投資利潤(rùn)率14.61%投資利稅率27.27%詳見(jiàn)附表附表5《項(xiàng)目損益表》及附表表6《現(xiàn)金流量表》。結(jié)論：由表可看出項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表中，NPV值均大于零，TRR值均大于基準(zhǔn)收益率15%，項(xiàng)目投資收益較大，根據(jù)以上指標(biāo)可以推斷項(xiàng)目方案的盈利能力比較強(qiáng)。9.2償債能力分析本項(xiàng)目申請(qǐng)借款額為15000萬(wàn)元，借款期為3年。采用到期本金利息一次性付清的還款方式，銀行借款利率為6.14%。經(jīng)過(guò)計(jì)算分析，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。具體分析見(jiàn)附表8《償債還本付息計(jì)劃表》。第十章風(fēng)險(xiǎn)分析10.1盈虧平衡分析10.1.1盈虧平衡分析法原理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)過(guò)程中，產(chǎn)量(商品房面積)、成本和利潤(rùn)三者間存在這樣一個(gè)關(guān)系，即：銷售利潤(rùn)=銷售收入-總投資-稅金銷售收入=銷售面積×單位面積銷售價(jià)格總成本=固定成本+變動(dòng)成本10.1.2線性盈虧平衡的假設(shè)條件

本項(xiàng)目采用線性盈虧平衡分析方法，線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件如下：產(chǎn)品銷售收入和生產(chǎn)總成本費(fèi)用都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積的線性函數(shù)。產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等，即開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)全部能租售出去。產(chǎn)品固定成本和單位銷售價(jià)格在產(chǎn)品銷售期間保持不變。同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品。

計(jì)算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。

10.1.3本項(xiàng)目盈虧分析過(guò)程及結(jié)論當(dāng)總成本等于總銷售收入時(shí)，達(dá)到盈虧平衡。房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)為：固定總成本BEP=*100%

銷售收入-可變成本-銷售稅金及附加=72.59%以上說(shuō)明，當(dāng)產(chǎn)量達(dá)到72.59%<75%,因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力適中。但應(yīng)當(dāng)注意風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。10.2敏感性分析10.2.1敏感性分析的原理本項(xiàng)目采用單因素分析法，即每次只考慮以個(gè)因素的變動(dòng)，而假設(shè)其他因素不變的敏感性分析。采用單因素敏感性分析，確定銷售收入以及投資成本為不確定因素，選擇NPV為評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而計(jì)算因不確定因素的變動(dòng)而引起的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感系數(shù)。10.2.2敏感性分析的過(guò)程及結(jié)論本項(xiàng)目銷售收入總額為56013.976萬(wàn)元，投資總額為42499.829萬(wàn)元，假設(shè)投資成本不變，銷售價(jià)格提高15%時(shí)，方案時(shí)的凈現(xiàn)值。得出只考慮銷售收入的變化（+15%、+10%、5%、0%、-5%、-10%、-15%）時(shí)，或者只考慮建設(shè)投資的變化（+15%、+10%、5%、0%、-5%、-10%、-15%）時(shí)的NPV,全部資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)狀況見(jiàn)表10：表10全部資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)狀況表項(xiàng)目比例凈現(xiàn)值(NPV)方案原始0%583.88銷售收入變化（其他不變）15%6545.14310%4558.0555%2570.968-5%-1403.206-10%-3390.294-15%-5377.381建設(shè)投資變化（其他不變）15%-5289.79910%-3331.9065%-1374.012.0-5%2567.975-10%4499.667-15%6457.561根據(jù)表上數(shù)據(jù)，計(jì)算各因素的平均敏感度：銷售收入的平均敏感度=（6545.143--5377.381）/583.88/30%=68.06建設(shè)投資的平均敏感度=（-5289.799-6457.561）/583.88/30%=-67.06由此表明，銷售收入變化和建設(shè)投資變化的反應(yīng)都很敏感。其中當(dāng)銷售收入降低5%，或者成本增加5%時(shí)，項(xiàng)目已不可行。因此要嚴(yán)格控制商品房的銷售價(jià)格和建設(shè)投資的變化。第十一章結(jié)論可行性研究項(xiàng)目建設(shè)不可或缺的一部分，其在工程建設(shè)中對(duì)參與方的利益充與風(fēng)險(xiǎn)分析擔(dān)當(dāng)具有重要的意義。本報(bào)告通過(guò)比較分析總結(jié)類似項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)，針對(duì)項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)、技術(shù)做出了詳細(xì)分析與收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，本文對(duì)這些數(shù)據(jù)分析做出以下總結(jié)：本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資總額在45665.817萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入為56013.976萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率14.61%，投資利稅率為27.27%，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好。本項(xiàng)目的投資建設(shè)期為3年，銀行借款期為3年，經(jīng)營(yíng)期為4年。投資回收期為2.736年，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。在項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表中，NPV值均大于零，TRR值均大于基準(zhǔn)收益率15%，項(xiàng)目投資收益較大，根據(jù)以上指標(biāo)可以推斷項(xiàng)目方案的盈利能力比較強(qiáng)。銷售平衡點(diǎn)72.59%>75%,項(xiàng)目的項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力適中。但應(yīng)當(dāng)注意風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。銷售收入的平均敏感度為68.06，建設(shè)投資的平均敏感度=為-67.06。內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入變化和建設(shè)投資變化的反應(yīng)都很敏感，因此要嚴(yán)格控制商品房的銷售價(jià)格和建設(shè)投資的變化。通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析可以看出本項(xiàng)目的提出對(duì)社會(huì)具有有利影響，并且經(jīng)過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，具備可行性。從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，遵循可持續(xù)發(fā)展，戰(zhàn)略，用最科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建造出高質(zhì)量、人性化的現(xiàn)代化居住場(chǎng)所。但與此同時(shí)，應(yīng)該采用行之有效的方式降低住宅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，提高項(xiàng)目的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。最后本文提出了對(duì)降低開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的建議措施：加強(qiáng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)因素的識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防措施，注意風(fēng)險(xiǎn)，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，及時(shí)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，加強(qiáng)營(yíng)銷力度，努力提高銷售水平，加快資金回籠制度，要嚴(yán)格控制商品房的銷售價(jià)格和建設(shè)投資的變化。嚴(yán)格控制預(yù)算，加快基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的建設(shè)速度。處理好與政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、施工單位監(jiān)理單位等與項(xiàng)目息息相關(guān)的各部門(mén)機(jī)構(gòu)。要積極的研判國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化，牢固樹(shù)立投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，學(xué)會(huì)正確的投資理念，總結(jié)投資經(jīng)驗(yàn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)所投資地產(chǎn)項(xiàng)目都要按科學(xué)程序，多角度全面分析評(píng)估。在引入量化評(píng)估論證過(guò)程中，一定要考慮到限制條件，如國(guó)家政策，市場(chǎng)平均價(jià)格變化等。積極保證項(xiàng)目質(zhì)量。積極提供全面準(zhǔn)確的資料。配合施工單位、監(jiān)理單位及時(shí)做好隱蔽工作的驗(yàn)收工作，工程驗(yàn)收等工作。 參考文獻(xiàn)[1]鄭曉云.何鑫.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理.科學(xué)出版社.2010.7[2]徐洪才.全球背景下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)[M].社會(huì)科學(xué)出版社，2012.[3]宋偉主編.工程經(jīng)濟(jì)學(xué).人民交通出版社，2011.[4]何俊德.項(xiàng)目評(píng)估理論與方法[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào),2001(2)[5]高華.項(xiàng)目可行性研究與評(píng)估[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2014.[6]劉曉君.工程經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2008.[7]荊新.財(cái)務(wù)管理學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社.2012.[8]劉洪玉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2013.5[9]李楊.經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2014.[10]劉建林.建筑安裝工程概預(yù)算.化學(xué)工業(yè)出版社.2013.7致謝在論文的撰寫(xiě)過(guò)程得到了王波講師的耐心指導(dǎo)，無(wú)論是課題的選擇還是最后的定稿，都傾注了王老師大量的精力。王老師較高的學(xué)術(shù)水平和淵博的知識(shí)在我在本課題的研究過(guò)程中給予了極大幫助，并且其一絲不茍的工作精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)也讓我受益匪淺。在此我向王老師表示深深的敬意與由衷的感謝。附錄附表1總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/㎡）備注1土地費(fèi)用7550.7461892根據(jù)最新達(dá)州用地基準(zhǔn)低價(jià)表，按占地面積計(jì)算2工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)28347.292541.7353前期工程費(fèi)717.18665.0024公司管理費(fèi)1098.45699.5895財(cái)務(wù)費(fèi)用2992.5271.3106銷售推廣費(fèi)用560.14050.7847不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)850.48177.102建筑安裝工程費(fèi)3%8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)383.03249合計(jì)42499.8293053.182附表2建設(shè)工程分項(xiàng)投資估算表附表2.1工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額備注元/㎡萬(wàn)元1土石方工程39899㎡35.36114.083定額直接費(fèi)用2建筑安裝工程費(fèi)用（含供水、供電、簡(jiǎn)裝修）110298㎡2481.4326674.76土建工程：1580.56元\㎡裝飾工程：374.3元\㎡電氣工程：248.45元\㎡管道工程：215.12元\㎡3電梯工程12臺(tái)30萬(wàn)元\臺(tái)360市場(chǎng)價(jià)格4基礎(chǔ)設(shè)施及市政工程費(fèi)39899㎡78.32312.447達(dá)州市相關(guān)規(guī)定4.1環(huán)境景觀綠化工程(含燈飾、室外管網(wǎng)工程)39899㎡4.216.757達(dá)州市相關(guān)規(guī)定4.2道路39899㎡32.12128.155達(dá)州市相關(guān)規(guī)定4.3供電工程費(fèi)用39889㎡42167.534達(dá)州市相關(guān)規(guī)定5人防工程費(fèi)110298㎡52573.549達(dá)州市相關(guān)規(guī)定6合計(jì)2541.73528347.29附表2.2前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1地質(zhì)勘探費(fèi)28347.29元4.8356.694建安工程費(fèi)×0.2%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)28347.29元12.09141.736建安工程費(fèi)×0.5%3可行性研費(fèi)28347.29元2.4128.374建安工程費(fèi)×0.1%4三通一平28347.29元36.27425.209建安工程費(fèi)×1.5%5規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)28347.29元2.4128.374建安工程費(fèi)×0.1%6城市建設(shè)配套設(shè)施28347.29元2.4128.374建安工程費(fèi)×0.1%7建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)28347.29萬(wàn)元7.2385.041建安工程費(fèi)×0.3%8合計(jì)65.022717.186附表2.3公司管理費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1公司管理費(fèi)用36615.218萬(wàn)元99.5891098.456（建筑安裝費(fèi)+前期工程費(fèi)+土地費(fèi)用）×3%2合計(jì)附表2.4銷售推廣費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1銷售費(fèi)用56013.978萬(wàn)元50.784560.140銷售收入×1%2合計(jì)50.784560.140附表2.5財(cái)務(wù)費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1公司財(cái)務(wù)費(fèi)15000萬(wàn)元271.3102992.5貸款額×6.14％×貸款年限2合計(jì)㎡271.3102990附表2.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1基本預(yù)備費(fèi)28347.29萬(wàn)元77.102850.418建筑安裝工程費(fèi)3%2合計(jì)萬(wàn)元77.102850.418附表2.7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1土地使用稅39899㎡1663.838按達(dá)州市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)2綠化建設(shè)費(fèi)39899㎡8319.192按達(dá)州市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)3合計(jì)24383.03附表3相關(guān)稅費(fèi)附表3.1營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1營(yíng)業(yè)稅56013.976萬(wàn)元253.9212800.698總收入×5%2城市建設(shè)維護(hù)稅3200.698萬(wàn)元17.774196.049營(yíng)業(yè)稅×7%3教育附加稅3200.698萬(wàn)元7.17684.021營(yíng)業(yè)稅×3%4印花稅56013.976萬(wàn)元2.53928.007總收入×0.5‰3小計(jì)萬(wàn)元281.0413108.775附表3.2增值稅序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/㎡萬(wàn)元1增值稅56013.976萬(wàn)元152.3531680.419總收入×3%2小計(jì)萬(wàn)元152.3531680.419附表4銷售收入預(yù)測(cè)表（萬(wàn)元）序號(hào)年合計(jì)項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年1住宅銷售比例（％）104040101銷售面積（㎡）75803032030320758075800銷售均價(jià)（元/㎡）5501.015830.835830.835501.015764.874金額（萬(wàn)元）4169.77217679.08917679.0894169.77243697.7222商鋪（含幼