版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)計(jì)學(xué)院資產(chǎn)評(píng)估教研室張志紅漲價(jià)了
通貨膨脹下的公允價(jià)值在哪里?“蒜”你狠
“姜”你軍
“豆”你玩
棉花掌
辣翻天
玉米瘋
“油”你漲
“糖”高宗
“蘋(píng)”什么第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地的特性——不可再生性
(一)土地的供給分自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。
1.自然供給指人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量。(適宜人類(lèi)氣候、植物的土壤和氣候、可利用的水、生產(chǎn)資源、交通條件)無(wú)彈性
2.經(jīng)濟(jì)供給
(1)含義
在自然供給范圍內(nèi),對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治,滿足不同需求的土地供給。
土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。
土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化,一般可用容積率表示。
(2)特點(diǎn)
①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的影響。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述(二)土地的特性(掌握)
1.土地的自然特性
(1)土地位置的固定性。
土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。
(2)土地資源的不可再生性。
(3)土地質(zhì)量的差異性。
土地的位置不同,造成了土地之間存在自然差異,此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生
(4)土地效用的永續(xù)性。
只要土地使用得當(dāng),土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述(二)土地的特性(掌握)2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。
(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。
土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性,與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。
(2)土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。
土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性,因此,在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí),就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益,在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。
(3)土地效益的級(jí)差性。
(4)土地利用的多方向性。
一塊土地的用途是多種的,可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述二、土地使用權(quán)
(一)土地所有權(quán)的歸屬
我國(guó)城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家;
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;
宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。
(二)土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定:(掌握)
1.居住用地70年;
2.工業(yè)用地50年;
3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
5.綜合或者其他用地50年。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述(三)土地所有權(quán)及其交易(掌握)
1.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。
2.土地使用權(quán)出讓
指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前,因公共利益需要提前收回土地的,應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。
土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期,土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
4.土地使用權(quán)出租
5.土地使用權(quán)抵押
注意:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起的。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述三、房地產(chǎn)的特性(掌握)房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。具有位置固定性;供求區(qū)域性;使用長(zhǎng)期性;投資大量性;保值與增值性;投資風(fēng)險(xiǎn)性;難以變現(xiàn)性;政策限制性。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述三、房地產(chǎn)的特性5.保值與增值性。
一般物品在使用過(guò)程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因,其價(jià)值會(huì)逐漸減少。
而從長(zhǎng)期來(lái)看,土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。
(1)由于土地資源的有限性和固定性,制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求,特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求,導(dǎo)致價(jià)格上漲。
(2)對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善,使土地原有的區(qū)位條件改善,導(dǎo)致土地增值。
6.投資風(fēng)險(xiǎn)性。
房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè),同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面:
(1)房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng),建成后又不易改變用途,如果市場(chǎng)銷(xiāo)售不對(duì)路,容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。
(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng),從取得土地到房屋建成銷(xiāo)售,通常要3-5年的時(shí)間,在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。
(3)自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。
8.政策限制性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則(掌握)
在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等,還應(yīng)該遵循以下原則:
(一)最有效使用原則
評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式,而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能,以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。
(二)合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí),必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定,依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。
第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述五、房地產(chǎn)評(píng)估程序(8個(gè))明確基本事項(xiàng)、簽訂合同、制定計(jì)劃實(shí)地勘察、收集資料、測(cè)算價(jià)值、綜合分析、撰寫(xiě)報(bào)告、底稿歸檔
長(zhǎng)期趨勢(shì)法“綜合分析確定評(píng)估結(jié)果”應(yīng)注意:所選用的資料是否適當(dāng);評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng);對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確,特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。
為得到一個(gè)公平合理的價(jià)值,一般以一種評(píng)估方法為主,同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔,以相互驗(yàn)證,需綜合分析確定評(píng)估值。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
一、價(jià)格種類(lèi)1、根據(jù)權(quán)益不同:所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格2、形成方式:市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估價(jià)格(根據(jù)目的和作用分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)和課稅價(jià)格等)3、按實(shí)物形態(tài)分為:土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格:基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定價(jià)格、土地交易價(jià)格土地交易價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格,基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。4、按表示單位分為:總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)(掌握)
樓面地價(jià)(單位家住面積地價(jià))=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)二、價(jià)格特征:權(quán)益價(jià)格價(jià)格與用途相關(guān)價(jià)格具有個(gè)別性和可比性
第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
三、價(jià)格的影響因素(掌握)分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。
(一)一般因素
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政金融、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
2.社會(huì)因素。
(1)人口因素。
(2)家庭規(guī)模因素。
(3)房地產(chǎn)投機(jī)因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社會(huì)福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。
(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
(4)行政隸屬關(guān)系變更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
三、價(jià)格的影響因素(二)區(qū)域因素
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度,道路的級(jí)別(主干道、次干道、支路)越高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高,這也是路線價(jià)法的評(píng)估依據(jù)。
3.交通便捷因素。
4.城市設(shè)施狀況因素。
5.環(huán)境狀況因素
第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
三、價(jià)格的影響因素(三)個(gè)別因素
1.土地的個(gè)別因素。
(1)區(qū)位因素。
區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常重要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí),地價(jià)會(huì)上升;相反,則地價(jià)下跌。
(2)面積因素、寬度因素、深度因素。
一般來(lái)說(shuō),宗地面積必須適宜,規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮,從而降低單位地價(jià)。
(3)形狀因素。
形狀不規(guī)則的土地,不便于利用,從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳,特殊情況,在街道的交叉口,三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。
(4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。
(5)容積率因素。
容積率越大,地價(jià)越高;反之,容積率越小,地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。
(6)用途因素。
一般來(lái)說(shuō),對(duì)于同一宗土地而言,商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。
(7)土地使用年期因素。
在年地租不變的前提下,土地使用年期越長(zhǎng),地價(jià)越高。
第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
三、價(jià)格的影響因素(三)個(gè)別因素
2.建筑物的個(gè)別因素。
(1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。
建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同,則建筑物的重建成本也不相同。
(2)設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。
建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng),建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng),對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。
(3)施工質(zhì)量。
建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本,更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良,對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。
(4)法律限制。
有關(guān)建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。
(5)建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。
建筑物應(yīng)當(dāng)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào),否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用,其價(jià)值自然會(huì)降低。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(掌握)
一、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等,不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
二、基本思路
(一)收益為無(wú)限年期的房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益/資本化率(5-1)(地產(chǎn)評(píng)估使用資本化率)
假設(shè)前提:
(1)凈收益每年不變;
(2)資本化率固定;
(3)收益為無(wú)限年期。
(二)收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值
計(jì)算公式為:
P=a(P/a,r,n)
這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式,r為資本化率,成立條件為:
(1)凈收益a每年不變;
(2)資本化率r固定且大于零;
(3)收益年期有限為n。
運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值,首先要求取凈收益,通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
三、凈收益
凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
1.凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益,一般以年為單位。接近于會(huì)計(jì)中現(xiàn)金凈流量的概念
2.在確定凈收益時(shí),必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
(1)實(shí)際凈收益
指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。注意該實(shí)際凈收益有可能不是公開(kāi)市場(chǎng)上的凈收益。
例如:
ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制,致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低,而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài),收益偏低;
ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致虧損,凈收益為零甚至為負(fù)值;
ⅳ、土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài),無(wú)當(dāng)前收益,還必須支付有關(guān)稅費(fèi),凈收益為負(fù)值
(2)客觀凈收益
房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值,在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中,應(yīng)為正常使用下的正常收益,其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。
總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用,需要剔除不正常的費(fèi)用。房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi),通常包含:管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考,因此,只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù),必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正,剔除其中特殊的、偶然的因素。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
四、資本化率
(一)資本化率又稱(chēng)為還原利率
1.資本化率在一定程度上反映了投資收益率。
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大,資本化率越高,在凈收益不變的情況下,房地產(chǎn)價(jià)值越低。
(二)求取資本化率的方法
1.凈收益與售價(jià)比率法
理論上講售價(jià)應(yīng)等于未來(lái)凈收益的折現(xiàn)值。這里隱含著一個(gè)假設(shè),即該收益是無(wú)限年限的,同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無(wú)限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r,從而有r=A/P。
(1)收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料;
(2)計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率(這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率),視作資本化率;
(3)對(duì)所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均,視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法
資本化率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
3.各種投資收益率排序插入法。
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
[例5-1]在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例,見(jiàn)表5-1(假設(shè)交易價(jià)格為無(wú)限年期)。
可以實(shí)例凈收益(元/年·平方米)交易價(jià)格(元/平方米)資本化率(%)
對(duì)以上五個(gè)可以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為:
r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)÷5
=7.32%
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(三)資本化率的種類(lèi)
資本化率分為綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。教材上的這三種資本化率是人為的劃分,理論上只有綜合資本化率,即房地合一的資本化率。因?yàn)橘Y本化率的計(jì)算體現(xiàn)的是收益法,而建筑物和土地的收益不可能獨(dú)立實(shí)現(xiàn),必須要將兩者合在一起才能產(chǎn)生收益。
1.綜合資本化率
將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。使用綜合資本化率評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值,采用的凈收益也是房地合一的凈收益。
2.建筑物資本化率
建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。
3.土地資本化率
土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。采用的凈收益是土地自身的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。
4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系
(L+B)×r=L×r1+B×r2(房地合一收益=土地收益+房屋收益)
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
五、計(jì)算公式
(一)評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率(5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用
房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金
(二)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值
1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值——適用于空地出租
土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率(5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用
土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值
(1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法)
土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值(5-7)
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額=(建筑物重置成本-殘值)/耐用年限
或者=建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限
【注意】如果土地使用權(quán)出讓年限屆滿,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回,房屋的重置價(jià)必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限),而不是建筑物的耐用年限,并且不計(jì)算殘值。
當(dāng)土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年限時(shí),或者土地使用權(quán)可以續(xù)期時(shí),采用耐用年限或經(jīng)濟(jì)使用年限計(jì)算年貶值額,而且需要考慮殘值。(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地價(jià)值=(房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益)/土地資本化率(5-8)
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值
1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值(5-9)
2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益)/建筑物資本化率(5-10)
【特別注意】
(1)這里公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9),計(jì)算的都是無(wú)限年期的土地價(jià)值,而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)值,應(yīng)該使用公式(5-2),而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
(2)房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)。
第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
六、應(yīng)用舉例
【例5-4】(教材P184)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年,殘值率為2%。目前,該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米,建筑面積為900平方米,現(xiàn)用于出租,每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元,空置率為10%,每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%,維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%,土地資本化率7%,建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿,土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。
【解題思路】用收益法求土地使用權(quán)價(jià)值→首先要求出土地的收益額;而土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益-房產(chǎn)凈收益,房地產(chǎn)的整體收益可以通過(guò)題目給出的條件得出→現(xiàn)在關(guān)鍵是要求出房產(chǎn)的收益→已經(jīng)知道房產(chǎn)的資本化率→那么知道房產(chǎn)的現(xiàn)值就可以了。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值,其中,貶值是按年限法確定的。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
【答案】
1.選定評(píng)估方法
該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益,適宜采用收益法。
2.計(jì)算總收益??偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。(調(diào)查得到的數(shù)據(jù))
年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
3.計(jì)算總費(fèi)用。
(1)年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010(元)
(2)年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750(元)
(3)年稅金=20×900=18000(元)
(4)年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0.2%=4500(元)
年總費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)
=17010+33750+18000+4500=73260(元)
4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。
年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費(fèi)用
=486000-73260=412740(元)第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
5.用收益法求房屋的凈收益。
(1)計(jì)算年貶值額
本例中,房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿,地上建筑物一并由政府無(wú)償收回。土地使用權(quán)尚余使用年限小于房屋耐用年限,所以應(yīng)采用土地使用權(quán)的使用年限計(jì)算貶值額,并且不考慮殘值。
年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)
(2)計(jì)算房屋現(xiàn)值。
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)(2008-2004)
=2500×900-46875×4=2062500(元)
(3)計(jì)算房屋凈收益(假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期)。
房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000(元)
【說(shuō)明】此處由于房屋收益期在30年以上,采用無(wú)限期和有限期計(jì)算出的現(xiàn)值沒(méi)有太大的差別,而指數(shù)的計(jì)算比較麻煩,所以這里為簡(jiǎn)化核算,假設(shè)為無(wú)限年期來(lái)計(jì)算房屋凈收益。
6.計(jì)算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益
=412740–165000=247740(元)
7.用收益法求土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44(年)。
=247740×(P/A,7%,44)=3358836.15(元)
單價(jià)=3358836.15/500=6717.67(元)
8.評(píng)估結(jié)果
本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元,單價(jià)為每平方米6717.67元。
小結(jié):房地產(chǎn)(房地合一)的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來(lái)的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來(lái)的。注意:公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外,收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念,比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。
第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(掌握)
一、基本思路
將被估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較,通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正,得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
二、適用范圍
市場(chǎng)法只要有適合的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中,與被評(píng)估房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)交易越多,市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下,市場(chǎng)法往往難以適用:
1.沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類(lèi)型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn),如古建筑等;
3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn),如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。
第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
三、計(jì)算公式
市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是:
P=P'×A×B×C(5-11)
P--被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;
P′--可比交易實(shí)例價(jià)值;
A--交易情況修正系數(shù);
B--交易日期修正系數(shù);
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù);
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為:
P=P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù)(5-14)
第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
四、操作步驟
(一)收集交易資料
(二)可比交易案例確定
(三)因素修正
1.交易情況修正
(1)需要修正的情形,不滿足公開(kāi)市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況。
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。
②交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī),這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。
③買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情,往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān),卻轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣(mài)、招標(biāo)等。
(2)修正系數(shù)的計(jì)算公式
交易情況修正后的正常價(jià)格
=可比實(shí)例價(jià)格×(正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù))
第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
2.交易日期修正
主要通過(guò)物價(jià)指數(shù)來(lái)修正,注意是環(huán)比物價(jià)指數(shù)還是定基物價(jià)指數(shù)。
交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格
=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格(5-16)
3.容積率修正
容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計(jì)算:
經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格
=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù))(5-17)
【注意】修正系數(shù)不是容積率的比,而是容積率修正系數(shù)的比。
4.土地使用年期修正。
第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表:
可比案例宗地地價(jià)為每平方米2700元,容積率為2.O,待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8,經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格最接近于()元/平方米。
A.2160
B.2400
C.2430
D.3240
【答案】B
【解析】P=2700×1.6/1.8=2400第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路
成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法,即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn),所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。
注意:房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法與土地價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式不同,又分為新建房地產(chǎn)和舊建筑的評(píng)估。二、適用范圍(掌握)
1.一般適用于:
無(wú)收益,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟,成交實(shí)例不多,無(wú)法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。
2.成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制:
由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用,并非僅僅是它所花費(fèi)的成本,也就是說(shuō),由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。
3.房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象:
政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)土地等沒(méi)有收益,也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易,則可選擇成本法。
第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
三、土地評(píng)估的成本法操作步驟(掌握)
成本法的基本公式為:
土地價(jià)值
=待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益(5-19)
以下費(fèi)用以熟悉了解為主,考試會(huì)給出具體數(shù)據(jù)。(一)計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用
1.土地取得費(fèi)
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同,其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
2.征用集體土地的費(fèi)用
(1)征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付的費(fèi)用。
(2)這些費(fèi)用包括:
①土地補(bǔ)償費(fèi):按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍計(jì)算;
第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(一)計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用
2.征用集體土地的費(fèi)用②安置補(bǔ)助費(fèi):
Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口,為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍,但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi),不超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量,按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。
Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的,經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn),可以增加,但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和,不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
Ⅳ、特殊情況下,經(jīng)國(guó)務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi):
附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
④征用城市郊區(qū)的菜地:按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。
3.購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地的費(fèi)用
購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地,需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等,標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。
第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(二)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括:
1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
各地方規(guī)定不一,有的為“三通一平”,即通路、通水、通電,平整土地;有的為“七通一平”,即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱,土地平整,應(yīng)視具體情況確定。
2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)
根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。
3.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)
應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況,或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。
第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(三)計(jì)算投資利息
1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值,由于土地開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),成本法求的重置成本一般是評(píng)估基準(zhǔn)日的值,即假設(shè)到基準(zhǔn)日已完工,因此,實(shí)際計(jì)算的是基準(zhǔn)日之前一段時(shí)間的投資利息。
2.主要包括兩部分:
(1)土地取得費(fèi)利息:
以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù),計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期。
(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息:
如果土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入的,以整個(gè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù),計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。
3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問(wèn)題:
(1)不管自有資金還是借入資金,都要計(jì)算利息。
(2)關(guān)于計(jì)息期。計(jì)息的時(shí)間,要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入:全期計(jì)息。
③均勻投入:計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。
④分段均勻投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算,附加剩余占用期間。
(3)利息的計(jì)算采用復(fù)利,而不是單利。
第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(四)計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)
1.投資利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)。
2.投資利潤(rùn)計(jì)算:
利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù),也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算,計(jì)算時(shí),要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵。
3.稅費(fèi)
取得土地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用。
(五)計(jì)算土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。一般根據(jù)前四項(xiàng)費(fèi)用之和的一定比例計(jì)算。
第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
如果評(píng)估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成日,無(wú)需考慮折舊。
新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)(5-20)
(一)土地取得費(fèi)用
土地的取得途徑有:征收、拆遷改造和購(gòu)買(mǎi)等。
(二)開(kāi)發(fā)成本
1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
3.房屋建筑安裝工程費(fèi)
4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。
(三)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)類(lèi)似房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率來(lái)確定。
(四)管理費(fèi)用
(五)投資利息
土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本為基數(shù)計(jì)算利息。
(六)銷(xiāo)售稅費(fèi)
包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅和手續(xù)費(fèi)等。第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值=重置成本-年貶值額×已使用年限(5-21)
1.重置成本
應(yīng)該是更新重置成本,應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)
2.貶值額
(1)引起貶值產(chǎn)生的因素
①物理化學(xué)因素
②社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
(2)貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種,如直線折舊法、余額遞減法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。
①直線折舊法
2007年公布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定:注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素,合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí),應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額,否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來(lái)確定
②成新折扣法
建筑物價(jià)值=重置成本×成新率(5-23)
【注意】貶值額的估算是成本法的重點(diǎn),自動(dòng)續(xù)期時(shí)要使用經(jīng)濟(jì)壽命年限。第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路
假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法,是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值,扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后,依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。該方法主要用于待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值的評(píng)估。預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到
實(shí)際評(píng)估工作中,常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為:
地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)(5-25)二、適用范圍
1.待開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。
2.將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地評(píng)估。生地還不具備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的條件。
3.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。
第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
三、操作步驟
(一)調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況
(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式
比如城市繁華區(qū)可以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),一般地區(qū)開(kāi)發(fā)住宅,比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可考慮其他開(kāi)發(fā)方式。
(三)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)
1.對(duì)于出售的房產(chǎn)
采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。
2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)
(1)先用市場(chǎng)法,確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益(現(xiàn)金口徑,不能扣除折舊費(fèi)用);
(2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)。
(四)估算各項(xiàng)成本費(fèi)用
1.估算建筑費(fèi)
2.估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用
指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用,專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)×i(i為一定的百分率)
3.確定資金占用時(shí)間,估算資本利息
投入資金×【(1+利率)資金占用時(shí)間-1】
【注意】利息的計(jì)算采用復(fù)利;建設(shè)竣工以后的空置及銷(xiāo)售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算,包括房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。
5.估算房地產(chǎn)租售費(fèi)用
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。
(五)確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)
投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。
(六)估算待估對(duì)象價(jià)值
需注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn),注意是假設(shè)開(kāi)發(fā)情況下的收入和成本費(fèi)用。第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
五、應(yīng)用舉例
【例5—11】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地,土地面積為2000平方米,建筑容積率為2.5,擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓,建設(shè)期為兩年,建筑費(fèi)用為3000元/平方米,專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%,建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售,預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米,銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%,開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。
試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。
第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
【解題思路】現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用,可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估,計(jì)算公式為:地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專(zhuān)業(yè)費(fèi)—利息—銷(xiāo)售稅費(fèi)—利潤(rùn)。
(1)計(jì)算樓價(jià)
樓價(jià)=2000×2.5×9000=45000000(元)(容積率=建筑物面積/土地面積)
(2)計(jì)算建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)
建筑費(fèi)=3000×2000×2.5=15000000(元)
專(zhuān)業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=15000000×10%=1500000(元)
(3)計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)
銷(xiāo)售費(fèi)用=45000000×2.5%=1125000(元)
銷(xiāo)售稅費(fèi)=45000000×6.5%=2925000(元)
(4)計(jì)算利潤(rùn)
利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑物+專(zhuān)業(yè)費(fèi))×10%=(地價(jià)+16500000)×10%
(5)計(jì)算利息
利息=地價(jià)×[(1+6%)2—1]+(15000000+1500000)×[(1+6%)1—1]
=0.1236×地價(jià)+990000
【注意】利息要按復(fù)利計(jì)算,指數(shù)不一定為整數(shù);建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,所以,計(jì)息期按照建設(shè)期的一半計(jì)算;
第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
(7)求取地價(jià)
地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專(zhuān)業(yè)費(fèi)—利息—銷(xiāo)售稅費(fèi)—利潤(rùn)
地價(jià)=45000000-16500000-1125000-2925000-0.1×地價(jià)-1650000-0.1236×地價(jià)-990000
地價(jià)=21810000/1.2236=17824452(元)
(8)評(píng)估結(jié)果
單位地價(jià)=17824452/2000=8912(元/平方米)
樓面地價(jià)=8912÷2.5=3565(元/平方米)
【注意】假設(shè)開(kāi)發(fā)法一般假設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日開(kāi)發(fā)完成出售或出租,費(fèi)用是在過(guò)去投入的。因此,租金收入需折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日,成本費(fèi)用需要計(jì)算到評(píng)估基準(zhǔn)日的終值,一般用投資的復(fù)利利息來(lái)體現(xiàn)。
一定要理解假設(shè)開(kāi)發(fā)的含義。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義(掌握)
1.基準(zhǔn)地價(jià)定義
按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是已知的,政府會(huì)進(jìn)行公布,并定期修正,一般幾年修正一次。
2.標(biāo)定地價(jià)(宗地地價(jià))
市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的,正常土地市場(chǎng)中,具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
二、基準(zhǔn)地價(jià)的確定(掌握)
1.基準(zhǔn)地價(jià)的確定:選擇樣點(diǎn)土地,根據(jù)交易案例,對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行年期、容積率等因素調(diào)整,得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià),然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)求取基準(zhǔn)地價(jià)。
2.利用基準(zhǔn)地價(jià),評(píng)估標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)評(píng)估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù),根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過(guò)系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到。
在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目中,一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表,以滿足評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的需要。
第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用
(一)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
1.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格;
2.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格;
這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域,也可以是區(qū)段,因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià),或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。
3.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格;
4.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);
5.基準(zhǔn)地價(jià)是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。
(二)基準(zhǔn)地價(jià)的作用
1.政府公告作用;
2.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);
3.宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù);
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路
基本原理是替代原理,根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
基準(zhǔn)地價(jià)修正法,本質(zhì)上是市場(chǎng)法,只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)。
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià);
2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估;
3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法,而作為一種輔助方法。
六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序
被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)
土地使用年期年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算:
注意:教材公式5-26,分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限,應(yīng)該采用土地法定最高出讓年限。第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、路線價(jià)法的含義和理論依據(jù)(了解)
(一)路線價(jià)法的含義
路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理,在特定街道上設(shè)定單價(jià),并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表,用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。
所謂路線價(jià),是指面臨特定街道而接近距離相等的市街土地,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。
(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)
1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大,土地價(jià)值隨臨街深度而遞減,離開(kāi)街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì)遞減。
2.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種,因此路線價(jià)的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。
路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià),可看做比較實(shí)例,對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。
第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
二、路線價(jià)法的計(jì)算公式(掌握)
宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度(5-28)
如果宗地條件特殊,如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等,則需按下列公式計(jì)算:
宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率(5-29)
宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他條件額(5-30)
三、線價(jià)估價(jià)法的適用范圍
適宜同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估,特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。
第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
四、路線價(jià)估價(jià)法的程序
(一)路線價(jià)區(qū)段劃分
路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。
(二)標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定
路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格,路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積。
(三)路線價(jià)的評(píng)估
方法一:由熟練的評(píng)估員依買(mǎi)賣(mài)實(shí)例用市場(chǎng)法等基本評(píng)估方法確定,各國(guó)通用;
方法二:評(píng)分方式,將形成土地價(jià)格的各種因素分成幾類(lèi)分別加以評(píng)分。
(四)深度百分率表的制作
深度百分率是地價(jià)隨著臨街深度長(zhǎng)短變化的比例,主要掌握“四三二一”法則。
(五)計(jì)算宗地價(jià)值
依據(jù)路線價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表,運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算公式,計(jì)算得到宗地價(jià)值。
第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
五、深度百分率表(掌握)
深度百分率是地價(jià)隨著臨街深度長(zhǎng)短變化的比例。
(一)土地的單位面積價(jià)格臨街深度越大,地價(jià)越小,然后逐漸趨于平穩(wěn),用深度百分率來(lái)定量表示這種變化;一般以長(zhǎng)方形地塊作為標(biāo)準(zhǔn)單位地塊。
(二)單獨(dú)深度百分率
1.定義
如以確定的路線價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn),大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊的價(jià)格占路線價(jià)的百分率,即為單獨(dú)深度百分率。
2.深度百分率分三種:
第一種:
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 心血管科護(hù)士關(guān)愛(ài)心血管疾病患者工作總結(jié)
- 資源節(jié)約與環(huán)保措施計(jì)劃
- IT部門(mén)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)以保障信息安全
- 餐飲業(yè)保安工作總結(jié)
- 廣東省深圳市寶安區(qū)2023-2024學(xué)年六年級(jí)上學(xué)期英語(yǔ)期末試卷
- 室外廣告設(shè)計(jì)師的視覺(jué)沖擊力與傳播效果
- 2023-2024學(xué)年上海市閔行區(qū)高二(下)期中地理試卷
- 2024年陜西省寶雞市公開(kāi)招聘警務(wù)輔助人員輔警筆試自考題1卷含答案
- 2023年河北省承德市公開(kāi)招聘警務(wù)輔助人員輔警筆試自考題1卷含答案
- 2024年山東省萊蕪市公開(kāi)招聘警務(wù)輔助人員輔警筆試自考題2卷含答案
- 中學(xué)歷史教育中的德育狀況調(diào)查問(wèn)卷
- 教科版四年級(jí)科學(xué)上冊(cè)全冊(cè)復(fù)習(xí)教學(xué)設(shè)計(jì)及知識(shí)點(diǎn)整理
- 重慶萬(wàn)科渠道制度管理辦法2022
- 上海黃金交易所貴金屬交易員題庫(kù)
- 蒸汽管道設(shè)計(jì)表(1)
- 提撈采油安全操作規(guī)程
- 建筑工程質(zhì)量管理體系文件
- in、ing對(duì)比辨音練習(xí).doc
- 光刻工藝光刻對(duì)準(zhǔn)
- 世界各國(guó)標(biāo)準(zhǔn)鋼號(hào)對(duì)照表
- 文化部鼓勵(lì)參加的國(guó)際藝術(shù)比賽
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論