第九章-2-房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)評估會計學(xué)院資產(chǎn)評估教研室張志紅漲價了

通貨膨脹下的公允價值在哪里？“蒜”你狠

“姜”你軍

“豆”你玩

棉花掌

辣翻天

玉米瘋

“油”你漲

“糖”高宗

“蘋”什么第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、土地的特性——不可再生性

（一）土地的供給分自然供給和經(jīng)濟供給。

1.自然供給指人類可利用的土地數(shù)量。（適宜人類氣候、植物的土壤和氣候、可利用的水、生產(chǎn)資源、交通條件）無彈性

2.經(jīng)濟供給

（1）含義

在自然供給范圍內(nèi)，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。

土地的經(jīng)濟供給的直接變化是指某種用途的土地數(shù)量絕對面積的變化。

土地的經(jīng)濟供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化，一般可用容積率表示。

（2）特點

①土地的經(jīng)濟供給是有彈性的。

②土地的經(jīng)濟供給會受人類社會活動的影響。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述（二）土地的特性（掌握）

1.土地的自然特性

（1）土地位置的固定性。

土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。

（2）土地資源的不可再生性。

（3）土地質(zhì)量的差異性。

土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級差地租的產(chǎn)生

（4）土地效用的永續(xù)性。

只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述（二）土地的特性（掌握）2.土地的經(jīng)濟特性。

（1）土地經(jīng)濟供給的稀缺性。

土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。

（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。

土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟上獲得收益。

（3）土地效益的級差性。

（4）土地利用的多方向性。

一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述二、土地使用權(quán)

（一）土地所有權(quán)的歸屬

我國城市土地的所有權(quán)屬于國家；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；

宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

（二）土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：（掌握）

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述（三）土地所有權(quán)及其交易(掌握)

1.國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

2.土地使用權(quán)出讓

指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

4.土地使用權(quán)出租

5.土地使用權(quán)抵押

注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起的。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述三、房地產(chǎn)的特性（掌握）房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。具有位置固定性；供求區(qū)域性；使用長期性；投資大量性；保值與增值性；投資風(fēng)險性；難以變現(xiàn)性；政策限制性。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述三、房地產(chǎn)的特性5.保值與增值性。

一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。

而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。

（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價格上漲。

（2）對土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

6.投資風(fēng)險性。

房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風(fēng)險也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自三個方面：

（1）房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。

8.政策限制性。

房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述四、房地產(chǎn)評估的原則（掌握）

在進行房地產(chǎn)評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：

（一）最有效使用原則

評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。

（二）合法原則

合法原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述五、房地產(chǎn)評估程序（8個）明確基本事項、簽訂合同、制定計劃實地勘察、收集資料、測算價值、綜合分析、撰寫報告、底稿歸檔

長期趨勢法“綜合分析確定評估結(jié)果”應(yīng)注意：所選用的資料是否適當(dāng)；評估原則的運用是否適當(dāng)；對資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。

為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、價格種類1、根據(jù)權(quán)益不同：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格2、形成方式：市場交易價格評估價格（根據(jù)目的和作用分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價和課稅價格等）3、按實物形態(tài)分為：土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格土地價格：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定價格、土地交易價格土地交易價格為市場價格，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由政府制定并公布。4、按表示單位分為：總價格、單位價格和樓面地價（掌握）

樓面地價（單位家住面積地價）＝土地總價格/建筑總面積＝土地單價/容積率（容積率＝建筑總面積/土地總面積）二、價格特征：權(quán)益價格價格與用途相關(guān)價格具有個別性和可比性

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

三、價格的影響因素（掌握）分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

（一）一般因素

主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展、財政金融、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2.社會因素。

（1）人口因素。

（2）家庭規(guī)模因素。

（3）房地產(chǎn)投機因素。

（4）教育科研水平和治安因素。

（5）社會福利因素。

3.行政因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。

（4）行政隸屬關(guān)系變更。

（5）交通管制。

4.心理因素。

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

三、價格的影響因素（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。

2.道路通達(dá)因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高，這也是路線價法的評估依據(jù)。

3.交通便捷因素。

4.城市設(shè)施狀況因素。

5.環(huán)境狀況因素

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

三、價格的影響因素（三）個別因素

1.土地的個別因素。

（1）區(qū)位因素。

區(qū)位是影響地價的一個非常重要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。

（3）形狀因素。

形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。

（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。

（5）容積率因素。

容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

（6）用途因素。

一般來說，對于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

（7）土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

三、價格的影響因素（三）個別因素

2.建筑物的個別因素。

（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好。

建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。

（3）施工質(zhì)量。

建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）法律限制。

有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。

建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

一、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。

二、基本思路

（一）收益為無限年期的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價格=凈收益/資本化率（5-1）（地產(chǎn)評估使用資本化率）

假設(shè)前提：

（1）凈收益每年不變；

（2）資本化率固定；

（3）收益為無限年期。

（二）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值

計算公式為：

P=a(P/a,r,n)

這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：

（1）凈收益a每年不變；

（2）資本化率r固定且大于零；

（3）收益年期有限為n。

運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

三、凈收益

凈收益=客觀總收益-客觀總費用

1.凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。接近于會計中現(xiàn)金凈流量的概念

2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

（1）實際凈收益

指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。注意該實際凈收益有可能不是公開市場上的凈收益。

例如：

ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；

ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；

ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負(fù)值

（2）客觀凈收益

房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。

總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

四、資本化率

（一）資本化率又稱為還原利率

1.資本化率在一定程度上反映了投資收益率。

2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。

（二）求取資本化率的方法

1.凈收益與售價比率法

理論上講售價應(yīng)等于未來凈收益的折現(xiàn)值。這里隱含著一個假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。

（1）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料；

（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率（這實質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率；

（3）對所有實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。

2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

資本化率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率

3.各種投資收益率排序插入法。

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

[例5-1]在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表5-1（假設(shè)交易價格為無限年期）。

可以實例凈收益（元/年·平方米）交易價格（元/平方米）資本化率（%）

對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：

r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5

=7.32%

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（三）資本化率的種類

資本化率分為綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。教材上的這三種資本化率是人為的劃分，理論上只有綜合資本化率，即房地合一的資本化率。因為資本化率的計算體現(xiàn)的是收益法，而建筑物和土地的收益不可能獨立實現(xiàn)，必須要將兩者合在一起才能產(chǎn)生收益。

1.綜合資本化率

將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。使用綜合資本化率評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物資本化率

建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

3.土地資本化率

土地資本化率用于求取土地自身的價值。采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

（L+B）×r=L×r1+B×r2（房地合一收益=土地收益+房屋收益）

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

五、計算公式

（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率（5-5）

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金

（二）單獨評估土地的價值

1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率（5-6）

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值

（1）方法一（建筑物價值扣除法）

土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值（5-7）

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限

或者=建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限

【注意】如果土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。

當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年限時，或者土地使用權(quán)可以續(xù)期時，采用耐用年限或經(jīng)濟使用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。（2）方法二（建筑物收益扣除法）

土地價值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率（5-8）

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（三）單獨評估建筑物的價值

1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值（5-9）

2.建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率（5-10）

【特別注意】

（1）這里公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），計算的都是無限年期的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年期的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。

（2）房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費。

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

六、應(yīng)用舉例

【例5-4】（教材P184）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值。

【解題思路】用收益法求土地使用權(quán)價值→首先要求出土地的收益額；而土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益-房產(chǎn)凈收益，房地產(chǎn)的整體收益可以通過題目給出的條件得出→現(xiàn)在關(guān)鍵是要求出房產(chǎn)的收益→已經(jīng)知道房產(chǎn)的資本化率→那么知道房產(chǎn)的現(xiàn)值就可以了。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值是按年限法確定的。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

【答案】

1.選定評估方法

該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。

2.計算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。（調(diào)查得到的數(shù)據(jù)）

年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.計算總費用。

（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）

（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年稅金=20×900=18000（元）

（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）

年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

4.計算房地產(chǎn)凈收益。

年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費用

=486000-73260=412740（元）第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

5.用收益法求房屋的凈收益。

（1）計算年貶值額

本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。土地使用權(quán)尚余使用年限小于房屋耐用年限，所以應(yīng)采用土地使用權(quán)的使用年限計算貶值額，并且不考慮殘值。

年貶值額=建筑物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）

（2）計算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)（2008-2004）

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）計算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。

房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率

=2062500×8%=165000（元）

【說明】此處由于房屋收益期在30年以上，采用無限期和有限期計算出的現(xiàn)值沒有太大的差別，而指數(shù)的計算比較麻煩，所以這里為簡化核算，假設(shè)為無限年期來計算房屋凈收益。

6.計算土地凈收益。

土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益

=412740–165000=247740（元）

7.用收益法求土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。

=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）

單價=3358836.15/500=6717.67（元）

8.評估結(jié)果

本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

小結(jié)：房地產(chǎn)（房地合一）的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

一、基本思路

將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。

二、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；

5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P=P'×A×B×C（5-11）

P--被估房地產(chǎn)評估價值；

P′--可比交易實例價值；

A--交易情況修正系數(shù)；

B--交易日期修正系數(shù)；

C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P=P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù)（5-14）

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

四、操作步驟

（一）收集交易資料

（二）可比交易案例確定

（三）因素修正

1.交易情況修正

（1）需要修正的情形，不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易。

②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。

③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

（2）修正系數(shù)的計算公式

交易情況修正后的正常價格

=可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

2.交易日期修正

主要通過物價指數(shù)來修正，注意是環(huán)比物價指數(shù)還是定基物價指數(shù)。

交易基準(zhǔn)日交易實例價格

=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格（5-16）

3.容積率修正

容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計算：

經(jīng)容積率修正后可比實例價格

=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）（5-17）

【注意】修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。

4.土地使用年期修正。

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：

可比案例宗地地價為每平方米2700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格最接近于（）元／平方米。

A.2160

B.2400

C.2430

D.3240

【答案】B

【解析】P=2700×1.6/1.8=2400第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。

注意：房產(chǎn)價值評估的成本法與土地價值評估的成本法計算公式不同，又分為新建房地產(chǎn)和舊建筑的評估。二、適用范圍（掌握）

1.一般適用于：

無收益，房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。

2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：

由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象：

政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

三、土地評估的成本法操作步驟（掌握）

成本法的基本公式為：

土地價值

＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益（5-19）

以下費用以熟悉了解為主，考試會給出具體數(shù)據(jù)。（一）計算待開發(fā)土地取得費用

1.土地取得費

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

2.征用集體土地的費用

（1）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付的費用。

（2）這些費用包括：

①土地補償費：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算；

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（一）計算待開發(fā)土地取得費用

2.征用集體土地的費用②安置補助費：

Ⅰ、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。

Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

Ⅳ、特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

③附著物和青苗補償費：

附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標(biāo)準(zhǔn)；

④征用城市郊區(qū)的菜地：按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

3.購買和征用城市舊有土地的費用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（二）計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括：

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費

各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費

根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

3.小區(qū)開發(fā)配套費

應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（三）計算投資利息

1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值，由于土地開發(fā)周期較長，成本法求的重置成本一般是評估基準(zhǔn)日的值，即假設(shè)到基準(zhǔn)日已完工，因此，實際計算的是基準(zhǔn)日之前一段時間的投資利息。

2.主要包括兩部分：

（1）土地取得費利息：

以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。

（2）土地開發(fā)費利息：

如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。

3.計算利息時要注意的問題：

（1）不管自有資金還是借入資金，都要計算利息。

（2）關(guān)于計息期。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

②期初一次性投入：全期計息。

③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半。

④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。

（3）利息的計算采用復(fù)利，而不是單利。

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（四）計算投資利潤和稅費

1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報。

2.投資利潤計算：

利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵。

3.稅費

取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費用。

（五）計算土地增值收益

土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。一般根據(jù)前四項費用之和的一定比例計算。

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

如果評估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無需考慮折舊。

新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤（5-20）

（一）土地取得費用

土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等。

（二）開發(fā)成本

1.勘察設(shè)計和前期工程費

2.基礎(chǔ)設(shè)施費

3.房屋建筑安裝工程費

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費

5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。

（三）開發(fā)利潤

應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。

（四）管理費用

（五）投資利息

土地取得費用和開發(fā)成本為基數(shù)計算利息。

（六）銷售稅費

包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅和手續(xù)費等。第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限（5-21）

1.重置成本

應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費

2.貶值額

（1）引起貶值產(chǎn)生的因素

①物理化學(xué)因素

②社會經(jīng)濟因素

（2）貶值額的計算方法

計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

①直線折舊法

2007年公布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額，否則按照經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定

②成新折扣法

建筑物價值＝重置成本×成新率（5-23）

【注意】貶值額的估算是成本法的重點，自動續(xù)期時要使用經(jīng)濟壽命年限。第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法，是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。預(yù)期價值可以通過市場法或收益法得到

實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤（5－25）二、適用范圍

1.待開發(fā)土地的評估。

2.將生地開發(fā)成熟地的土地評估。生地還不具備開發(fā)房地產(chǎn)的條件。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。

第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

三、操作步驟

（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

比如城市繁華區(qū)可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一般地區(qū)開發(fā)住宅，比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可考慮其他開發(fā)方式。

（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價

1.對于出售的房產(chǎn)

采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

2.對于出租的房地產(chǎn)

（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（現(xiàn)金口徑，不能扣除折舊費用）；

（2）再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。

（四）估算各項成本費用

1.估算建筑費

2.估算專業(yè)費用

指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，專業(yè)費用＝建筑費×i（i為一定的百分率）

3.確定資金占用時間，估算資本利息

投入資金×【（1＋利率）資金占用時間－1】

【注意】利息的計算采用復(fù)利；建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息。

4.估算稅金

一般按照房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算，包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。

5.估算房地產(chǎn)租售費用

一般按照房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。

（五）確定開發(fā)商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。

（六）估算待估對象價值

需注意待估對象所對應(yīng)的時點，注意是假設(shè)開發(fā)情況下的收入和成本費用。第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

五、應(yīng)用舉例

【例5—11】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。

試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。

第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

【解題思路】現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計算公式為：地價＝樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤。

（1）計算樓價

樓價＝2000×2.5×9000＝45000000（元）（容積率＝建筑物面積/土地面積）

（2）計算建筑費和專業(yè)費

建筑費＝3000×2000×2.5＝15000000（元）

專業(yè)費＝建筑費×10%＝15000000×10%＝1500000（元）

（3）計算銷售費用和稅費

銷售費用＝45000000×2.5%＝1125000（元）

銷售稅費＝45000000×6.5%＝2925000（元）

（4）計算利潤

利潤＝（地價＋建筑物＋專業(yè)費）×10%＝（地價＋16500000）×10%

（5）計算利息

利息＝地價×[（1＋6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1＋6%）1—1]

＝0.1236×地價＋990000

【注意】利息要按復(fù)利計算，指數(shù)不一定為整數(shù)；建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，所以，計息期按照建設(shè)期的一半計算；

第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

（7）求取地價

地價＝樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

地價＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地價－1650000－0.1236×地價－990000

地價＝21810000/1.2236＝17824452（元）

（8）評估結(jié)果

單位地價＝17824452/2000＝8912（元/平方米）

樓面地價＝8912÷2.5＝3565（元/平方米）

【注意】假設(shè)開發(fā)法一般假設(shè)房地產(chǎn)項目在評估基準(zhǔn)日開發(fā)完成出售或出租，費用是在過去投入的。因此，租金收入需折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，成本費用需要計算到評估基準(zhǔn)日的終值，一般用投資的復(fù)利利息來體現(xiàn)。

一定要理解假設(shè)開發(fā)的含義。第七節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基準(zhǔn)地價的含義（掌握）

1.基準(zhǔn)地價定義

按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價是已知的，政府會進行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

2.標(biāo)定地價（宗地地價）

市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

二、基準(zhǔn)地價的確定(掌握)

1.基準(zhǔn)地價的確定：選擇樣點土地，根據(jù)交易案例，對樣點地價進行年期、容積率等因素調(diào)整，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價求取基準(zhǔn)地價。

2.利用基準(zhǔn)地價，評估標(biāo)定地價

標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進行評估得到。

在基準(zhǔn)地價評估項目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價的需要。

第七節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

三、基準(zhǔn)地價的特點與作用

（一）基準(zhǔn)地價的特點

1.基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格；

2.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格；

這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。

3.基準(zhǔn)地價必定是平均價格；

4.基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價；

5.基準(zhǔn)地價是評估出的一定時期內(nèi)的價格。

（二）基準(zhǔn)地價的作用

1.政府公告作用；

2.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

3.宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；

4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

5.進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)

6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。第七節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

四、基準(zhǔn)地價修正法的基本思路

基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日的價值。

基準(zhǔn)地價修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準(zhǔn)地價。

五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價；

2.可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估；

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序

被估宗地地價＝待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

土地使用年期年期修正系數(shù)可按下式計算：

注意：教材公式5－26，分母是基準(zhǔn)地價的使用年限，應(yīng)該采用土地法定最高出讓年限。第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、路線價法的含義和理論依據(jù)（了解）

（一）路線價法的含義

路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。

所謂路線價，是指面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價。

（二）路線價法的理論依據(jù)

1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠(yuǎn)價值就會遞減。

2.路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。

路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。

第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

二、路線價法的計算公式（掌握）

宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度（5－28）

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：

宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率（5－29）

宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件額（5－30）

三、線價估價法的適用范圍

適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的場合。

第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

四、路線價估價法的程序

（一）路線價區(qū)段劃分

路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。

（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格，路線價的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積。

（三）路線價的評估

方法一：由熟練的評估員依買賣實例用市場法等基本評估方法確定，各國通用；

方法二：評分方式，將形成土地價格的各種因素分成幾類分別加以評分。

（四）深度百分率表的制作

深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例，主要掌握“四三二一”法則。

（五）計算宗地價值

依據(jù)路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。

第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

五、深度百分率表（掌握）

深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。

（一）土地的單位面積價格臨街深度越大，地價越小，然后逐漸趨于平穩(wěn)，用深度百分率來定量表示這種變化；一般以長方形地塊作為標(biāo)準(zhǔn)單位地塊。

（二）單獨深度百分率

1.定義

如以確定的路線價的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn)，大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊的價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。

2.深度百分率分三種：

第一種：