項目-定位會各部門匯總

中心區(qū)拱墅區(qū)政府

本案位于拱墅區(qū)，屬城北板塊，毗鄰橋西板塊，交通便捷，東臨銀泰城與新天地，具有一定基礎(chǔ)生活配套，發(fā)展空間顯著。中大銀泰城杭州新天地萬達(dá)廣場運河廣場黃龍體育中心西湖杭州東站遠(yuǎn)洋國際中心綠地中心石祥路德勝高架上塘高架錢江新城秋石高架2.1產(chǎn)品定位-地塊現(xiàn)狀分析-地塊區(qū)位項目拱墅區(qū)，1公里范圍內(nèi)有杭幼師第二附屬幼兒園、文瀾小學(xué)、樹人大學(xué)、浙大城市學(xué)院；2公里范圍內(nèi)則有中大銀泰城、杭州新天地、城北體育公園、運河廣場，遠(yuǎn)洋商務(wù)區(qū)、高架路入口距離項目僅2公里。距武林門6.5公里。本案項目位于沈半路的西側(cè)，浙大城市學(xué)院東側(cè)，北向為中鐵.國際城項目，南向為規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)2.1產(chǎn)品定位-地塊現(xiàn)狀分析-地塊區(qū)位此頁增加地鐵規(guī)劃線路及最近規(guī)劃站點地塊四至情況：1、項目西北側(cè)：修建完善的2號支路、蔡馬橋及城市學(xué)院；2、項目北側(cè)：文瀾小學(xué)3、項目東北側(cè)：未售住宅用地FGO4-R21-02地塊；4、項目西南側(cè)：蔡馬河及納德自由酒店；5、項目東南側(cè)：未售住宅用地FG05-R21-02地塊與未建學(xué)校地塊FG05-R22-01。①①②③③②④⑤⑤④⑥⑥浙大城市學(xué)院蔡馬橋FG04-R21-02地塊沿蔡馬河納德自由酒店文瀾小學(xué)2.1產(chǎn)品定位-地塊現(xiàn)狀分析-四至情況FG05-R21-02FG04-R21-02FG05-R22-01FG05-R22-01地塊⑦用地區(qū)域杭州市拱墅區(qū)地塊杭州市上塘單元FG05-R21-01地塊用地性質(zhì)二類居住用地（R21）建設(shè)用地面積32562.28㎡（96.72畝）容積率2.5綠地率30％建筑密度≤30%公共設(shè)施配套要求社區(qū)辦公用房、物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營性用房等，按規(guī)范配置。養(yǎng)老用房按不少于20平方米/百戶設(shè)置，地塊內(nèi)附建垃圾集中收集房20平方米；附建公共自行車租賃點一處架空架空層凈高3米以上陽臺1.陽臺（入戶花園）底板面積不超建筑面積12%。2.陽臺（入戶花園）在主體結(jié)構(gòu)以外計一半面積，主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)計全面積。3.陽臺（入戶花園）進(jìn)深不得大于2.4米地上計容建筑面積81370.74㎡2.2產(chǎn)品定位-規(guī)劃設(shè)計出讓條件及地方規(guī)范解讀編號政策類別當(dāng)?shù)卣咭?日照受遮擋建筑至少一個居室滿足2小時日照。2車位配比機(jī)動車停車位90-140，1.2輛/戶；非機(jī)動停車位90-140，1.8輛/戶。（地上車位占4%）3建筑形式建筑面寬與建筑間距有關(guān)，L間距（米）=[H（米）-24]×0.3+S（米）。4建筑間距1.從建筑外墻算起，陽臺部分超過面寬70%，由陽臺處算起。2.平行布置(50米-75米高層建筑)主要朝向最小間距28.8米，山墻最小間距15.6米。5退線1.(50米-75米高層建筑))退2號支路9.6米，退皋亭壩路6米，退規(guī)劃支路6米，退綠地3米。2.低層建筑退2號支路5米，退皋亭壩路3米，退規(guī)劃支路3米，退綠地2米。6躍層客廳通高客廳通高不超過25㎡7陽臺（入戶花園）1.陽臺（入戶花園）底板面積不超建筑面積12%。2.陽臺（入戶花園）在主體結(jié)構(gòu)以外計一半面積，主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)計全面積。3.陽臺（入戶花園）進(jìn)深不得大于2.4米。8凸窗凸窗外沿凸出外墻面不得超過0.7米，底板高于室內(nèi)0.45.9尾氣井地下汽車庫尾氣井須通至小區(qū)最高樓頂，不計建筑面積。10設(shè)備平臺設(shè)備平臺90㎡以上可做5㎡，不計建筑面積。11立面構(gòu)架應(yīng)立面需要可做立面構(gòu)架。12物業(yè)配套物業(yè)辦公用房為地上建筑面積的千分之四，物業(yè)經(jīng)營用房為地上建筑面積的千分之三。13公共服務(wù)設(shè)施按杭州基層社區(qū)級計128㎡/百戶。14人防區(qū)域機(jī)動車停車停車位無銷售產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。2.2產(chǎn)品定位-規(guī)劃設(shè)計出讓條件及地方規(guī)范解讀

·設(shè)計基本原則

住宅（戶型）設(shè)計原則：根據(jù)杭州市場需求，結(jié)合周邊項目前期市場調(diào)研，有針對地提升項目定位，優(yōu)化戶型空間品質(zhì)以彰顯陽光城集團(tuán)的品牌。一、價值最大化

1、根據(jù)周邊項目調(diào)研，戶型面積控制在110-140㎡改善型戶型為主。2、在當(dāng)?shù)匾?guī)范允許范圍內(nèi)盡可能增加贈送面積。3、控制戶型面積與總價，提高銷售單價。

4、總平規(guī)劃做到景觀均好性，達(dá)到最大化價值化。二、產(chǎn)品配置與定位適配

復(fù)制成熟產(chǎn)品

單體（戶型）設(shè)計原則：復(fù)制成熟產(chǎn)品并適度創(chuàng)新高層產(chǎn)品：戶型吸取杭州市場品牌開發(fā)商熱點項目產(chǎn)品特點，主要體現(xiàn)在戶型結(jié)構(gòu)及贈送方式等方面，參考對標(biāo)項目為濱江華家池，龍湖唐寧ONE；立面結(jié)合產(chǎn)品特點，采用現(xiàn)代簡潔的形式，參考對標(biāo)項目為侯潮府。

·減少車庫開挖

利用蔡馬橋與現(xiàn)有場地之間約3.5米高差，合理確定設(shè)計標(biāo)高，最大限度減少地下室土方開挖。2.3產(chǎn)品定位-規(guī)劃設(shè)計原則總平特點：圍合式布局，視線通透，充分借景。地塊北端設(shè)一棟板式高層，節(jié)約用地，面朝花園；七棟點式住宅沿蔡馬河及規(guī)劃支路錯落布置，視野開敞，日照充足。8棟住宅主朝向為正南向。蔡馬地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)量單位所占比重備注用地面積32562.28m2

總建筑面積117373.2m2

地上計容建筑面積81401.2m2

其中住宅76249.2m293.67%

商業(yè)3790m24.66%

公共配套用房1362

1.67%

其中物業(yè)辦公245m2

地上總面積3/1000物業(yè)經(jīng)營326

地上總面積4/1000社區(qū)服務(wù)525m2

每處525平方米開閉所60m2

養(yǎng)老設(shè)施126

規(guī)劃條件每百戶20平市政公用80m2

每百戶16平方米其中垃圾收集站20m2

規(guī)劃條件設(shè)置一處20平公廁60m2

每處60平方米地下不計容建筑面積35972m2

其中市政公用

20m2

地下車庫建筑面積

35952m2

居住戶數(shù)626戶

居住人口2004人

占地面積7900m2

容積率2.50

建筑密度24%

機(jī)動車車位887個

單戶90以下1.0個/戶單戶140以下1.2個/戶，配套商業(yè)0.6輛/100平，公建配套0.4輛/100平其中地上訪客停車位31

地下停車位856

2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)人行出入口車行出口車行出入口2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-總圖分析1-1剖面原場地與蔡馬橋有3.5米高差，抬高場地1.5米再加上住宅一層架空，一共4.5米，以減少蔡馬橋?qū)ψ≌挠绊憽?.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-場地抬高負(fù)一層車庫平面負(fù)二層車庫平面地下車庫為兩層，負(fù)一層車庫面積25052㎡，負(fù)二層車庫面積10900㎡，地下車位856個，單車位面積約42㎡，小區(qū)總體車位配比按1:1.3配置2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-地下車庫擋墻無梁樓蓋剖面圖地下車庫局部平面地下車庫結(jié)構(gòu)形式計劃采用7.9米*5.4米柱網(wǎng)，無梁樓蓋，車庫層高3.3米也可能采用無梁小柱網(wǎng)地庫，后期比選后決定。2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-地下車庫公共配套用房1356m2其中物業(yè)辦公245m2物業(yè)經(jīng)營326

社區(qū)服務(wù)525m2開閉所60m2養(yǎng)老設(shè)施120

市政公用80m2其中垃圾收集站20m2公廁60m2開閉所1F2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-社區(qū)配套商業(yè)3790m2地下會所1100m2地下會所范圍-1F2.5產(chǎn)品定位-總圖方案及指標(biāo)-架空層位置及意向利用架空層，為業(yè)主們提供生活以及休閑娛樂配套設(shè)施：作為業(yè)主的會客廳，教育培訓(xùn)基地等功能。142.5產(chǎn)品定位-規(guī)劃亮點提煉1.大堂式主入口，2.運營健身會所,可配備小型泳池；3.中央大景觀，面積約8000㎡4.純?nèi)塑嚪至鳎叵萝囄慌浔?:1.35.一層全架空，100%綠化率6.架空層用于業(yè)主公用會客廳、書吧、烘焙吧等7.專用兒童主題活動場地，面積約1000㎡8.運動主題圍合跑道9.智能化社區(qū)，配備充電樁①②③⑦分139，118，108，120躍層產(chǎn)品類型套數(shù)面積（㎡）所占面積比例所占套數(shù)比例房間數(shù)量108戶型2562833237%41%三房兩廳兩衛(wèi)120戶型1511781823%24%三房兩廳兩衛(wèi)120（躍層）戶型1821603%3%3+1房兩廳兩衛(wèi)139（邊套）戶型63875711%10%四房兩廳兩衛(wèi)139（2T2）戶型1381918226%22%四房兩廳兩衛(wèi)合計62676249100%100%

2.6產(chǎn)品定位-戶型分析-戶型分布及配比可售比地上可售建筑面積/總建筑面積

與競品橫向?qū)Ρ荣浰捅壤浰兔娣e/可售面積

與競品橫向?qū)Ρ润w形系數(shù)建筑外表面積/建筑體積

參照《集團(tuán)住宅產(chǎn)品配置及成本限額標(biāo)準(zhǔn)》并與當(dāng)?shù)馗偲纷鰴M向?qū)Ρ日w面積配比：108戶型占37%，120戶型占26%，139戶型占36%162.6產(chǎn)品定位-戶型分析-參考戶型平面D戶型特點：1、真實1梯1戶，改造送儲藏間；2、四開間大面寬橫廳設(shè)計；4、四房兩廳兩衛(wèi)，全明戶型，主臥3.8米開間，獨立衣帽間；5、南向超大轉(zhuǎn)角陽臺，充分享受室外空間；6、帶有獨立小貯藏間，滿足收納需要。139㎡+139㎡改建D戶型D戶型70003300380039003200270017名稱戶型（㎡）套型面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽臺投影面積（㎡）戶型贈送面積（㎡）贈送率（贈送/套型）陽臺板比預(yù)計產(chǎn)權(quán)面積（㎡）D戶型四房兩廳兩衛(wèi)138.39108.9629.4321.30%12.0937.5227.1%8.7%139.572.6產(chǎn)品定位-戶型分析-參考戶型平面D戶型D戶型139㎡+139㎡報建D戶型D戶型贈送面積182.6產(chǎn)品定位-戶型分析-參考戶型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建C戶型特點：1、大豎廳設(shè)計，朝向側(cè)面景觀花園，外帶景觀陽臺2、四房兩廳兩衛(wèi)，全明戶型，主臥3.8米開間，獨立衣帽間3、南向三房，橫向南陽臺全拉通設(shè)計4、帶有獨立小貯藏間，滿足收納需要B戶型特點：1、豎廳設(shè)計，朝向側(cè)面景觀花園，外帶景觀陽臺2、三房兩廳兩衛(wèi)，全明戶型，主臥3.8米開間，獨立衣帽間3、南面橫南陽臺全拉通設(shè)計4、帶有獨立小貯藏間，滿足收納需要A戶型A戶型B戶型C戶型3300270038003600300039003900300036003300380039007200650039003200310019名稱戶型（㎡）套型面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽臺投影面積（㎡）戶型贈送面積（㎡）贈送率（贈送/套型）陽臺板比預(yù)計產(chǎn)權(quán)面積（㎡）A1戶型三房兩廳兩衛(wèi)107.7890.0917.6916.40%7.0817.5916.2%6.60%108.5B1戶型三房兩廳兩衛(wèi)117.0597.8419.2116.40%13.9623.2719.9%11.90%117.8C戶型四房兩廳兩衛(wèi)138.08115.4222.6616.40%16.234.9925.3%11.70%1392.6產(chǎn)品定位-戶型分析-參考戶型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡報建A戶型A戶型B戶型C戶型C戶型贈送面積202.6產(chǎn)品定位-戶型分析-參考戶型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建A戶型特點：1、三房兩廳兩衛(wèi)，全明戶型，主臥舒適套間，帶獨立衣帽間2、南向三房，橫向南陽臺全拉通設(shè)計E躍層戶型特點：1、復(fù)式結(jié)構(gòu)，豎廳設(shè)計，3+1房兩廳三衛(wèi)，全明戶型，2、入戶層空間通透，入戶大玄關(guān)，廳的大尺度感強(qiáng)烈3、雙層南向大陽臺4、主臥套間尺度較舒適E`戶型躍層E`戶型A戶型A戶型B戶型69003000390039003200390021名稱戶型（㎡）套型面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽臺投影面積（㎡）戶型贈送面積（㎡）贈送率（贈送/套型）陽臺板比預(yù)計產(chǎn)權(quán)面積（㎡）A3戶型三房兩廳兩衛(wèi)110.490.0920.3118.40%7.0817.5915.8%6.40%111.3B3戶型三房兩廳兩衛(wèi)119.997.8422.0618.40%13.9623.2719.4%11.60%120.9E戶型三房兩廳兩衛(wèi)120.1298.0222.118.40%14.1451.4542.8%11.80%121.12.6產(chǎn)品定位-戶型分析-參考戶型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡報建E`戶型躍層E`戶型A戶型A戶型B戶型E`戶型A戶型A戶型B戶型贈