土地市場行業(yè)深度：“兩集中”施行兩年地市樓市的變化與展望

本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告1?“兩集中”下土地市場由熱轉(zhuǎn)冷，?“兩集中”下土地市場由熱轉(zhuǎn)冷，低溢價(jià)與城投托底成普遍情況。(1)2021年隨著土拍政策的完善，土地市場的成交熱度大幅降溫，適逢地產(chǎn)銷售下行、融資收緊，房企拿地意愿和能力下降。21年22城三批次土地成交金額分別為10552/6441/5940億元，土地成交面積為10794/7208/6314萬平，溢價(jià)率從首批的14.8%降至第二/三批的4.0%/2.6%，流拍率從首批的2.6%升至第二/三批的8.8%/14.8%。(2)2022年住宅銷售低迷、房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度持續(xù)下行，盡管地方政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，房企觀望情緒濃、競爭搶地意愿弱。22年22城前三批土地成交金額分別為4968/5413/4894億元，土地成交面積分別為3903/4230/3983萬平，流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%，溢價(jià)率僅達(dá)4.7%/4.1%/2.6%。(3)大部分民企退出，城投托底拿地成主導(dǎo)。22城2022年第三批次中城投拿地建面占比67%，市場化國企/央企拿地建面占比14%，民企拿地僅占17%。?樓市行情未完全修復(fù)，整體止跌在即，但全面回暖仍需時(shí)間調(diào)整。(1)住宅品房銷售面積11.46億平，銷售金額共11.67萬億，同比下降27%/28%。成交房價(jià)自21年持續(xù)下跌，直至22年下半年逐漸集中”之前的水平。(2)市場去化能力下降，庫存出清時(shí)間長。截至2022年12月底，全國商品房待售面積56366萬平，同比增長10.5%，存銷比達(dá)到5.98。?土地政策先緊后松，刺激效果不佳。(1)“兩集中”前以零散的常態(tài)化供地為主，地價(jià)高企，“地王”頻出，土地財(cái)政依賴程度高。(2)為維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，中央推出集中出讓制度，21年土拍政策逐漸完善，嚴(yán)控地價(jià)、售價(jià)。2021年第二批土拍22城均設(shè)置了限地價(jià)的要求，并將溢價(jià)率上限統(tǒng)一下調(diào)至15%，其中14城設(shè)置限售價(jià)。第三批競拍規(guī)則基本不變，出讓門檻和出讓條件有一定程度的放松，如取消競配建、競自持、競品質(zhì)等，流拍率高的城市放松幅度更大。 (3)2022年政策繼續(xù)松綁，降資質(zhì)、降地價(jià)、提限價(jià)，政府讓利房企。各地政府在維持“限地價(jià)、限房價(jià)”基本出讓條件不變的同時(shí)，在競拍規(guī)則、開發(fā)資質(zhì)、資金門檻等多維度進(jìn)行松綁，并且優(yōu)化掛牌地塊，提高中心區(qū)域比重。?樓市政策先緊后松，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖。(1)銷售端：2021年受“五檔分類”管控的影響，房貸收緊，利率偏高。2022年央行兩次降準(zhǔn)，三次降息 (5年期以上LPR利率)，全國首套房貸利率下限降至4.1%，與年初相比累計(jì)降幅超140bp。2022年“限購、限貸、限售、限價(jià)”等政策由嚴(yán)轉(zhuǎn)松，295個(gè)省市共出臺(tái)595次房地產(chǎn)松綁政策。(2)供應(yīng)端：2022年中央為保交樓推出2000億專項(xiàng)借款和2000億再貸款支持計(jì)劃，并且自下半年起支持房地產(chǎn)企業(yè)信貸、債券、股權(quán)融資政策陸續(xù)落地，融資環(huán)境有實(shí)質(zhì)性改善。?未來展望：(1)土地市場供應(yīng)縮量，平抑地價(jià)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，住宅銷售低迷，房價(jià)走弱明顯。(2)集中供地模式不會(huì)突然取消，或?qū)⑼ㄟ^增加出讓批次的方式逐步淡出土拍市場。(3)房企短期拿地意愿仍難恢復(fù)，但隨著融資環(huán)境轉(zhuǎn)好、資能出手拿地，不再熱衷搶地，而是精選地理區(qū)位，審慎拿地，保持土地利潤率。?風(fēng)險(xiǎn)提示：市場回暖速度或不及預(yù)期；政策放松效果不及預(yù)期、政策重新收緊；房價(jià)持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。場行業(yè)深度：“兩集中”施行兩年，地市樓市的變化與展望2023年02月01日維持評級(jí)師究助理S110008jmszqcomS080002enliyjmszqcom相關(guān)研究房企拿地金額先企穩(wěn)-2023/01/192.地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)(20230102-20230108)：金銷售轉(zhuǎn)好-2023/01/113.地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)(20221226-20230101)：房持續(xù)刺激-2023/01/064.2022年12月中國房地產(chǎn)土地市場數(shù)據(jù)點(diǎn)地主力-2023/01/055.2022年12月中國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)點(diǎn)評：持續(xù)-2023/01/03行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告21“兩集中”政策出臺(tái)背景 31.12019-2020年房企融資增加，助推土拍市場熱度上升 31.22020-2021年“房住不炒”方針下房價(jià)仍見攀升 32“兩集中”政策前后的土地出讓制度 52.1“兩集中”前常態(tài)化供地為主，多次少量零散供地 52.2“兩集中”政策下土地集中出讓，22城降低供地頻率 53首次“兩集中”土拍市場異?；馃?63.1龍頭房企積極拿地，聯(lián)合拿地趨勢明顯 63.2熱點(diǎn)城市房企利潤壓縮 73.3熱度分化成常態(tài)，各地高溢價(jià)與流拍互現(xiàn) 83.4多數(shù)城市樓面均價(jià)延續(xù)上漲趨勢 84首批土拍“兩集中”后土地市場遇冷 104.1土地市場：量減頻增價(jià)漲，溢價(jià)與流拍率趨平 10 5住宅銷售市場仍處低谷，利好政策頻頻，但仍需時(shí)間調(diào)整 245.1住宅銷售市場情緒依然低迷，無法有效刺激房企拿地 24 6回顧與展望 316.1“兩集中”政策目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn) 316.2土地出讓“多次少量”“因城施策”或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài) 316.3土地市場仍待樓市回暖，民企參與度或有提升 327風(fēng)險(xiǎn)提示 33插圖目錄 34表格目錄 34行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告3兩集中”政策出臺(tái)背景為應(yīng)對疫情帶來的不利影響，2020年初整體信貸環(huán)境寬松，房企融資難度較2019年下半年明顯降低。2019年32家重點(diǎn)房企發(fā)債總金額為1446.89億元，其中上半年發(fā)行規(guī)模871.19億元，下半年發(fā)行規(guī)模575.7億元。2020年信貸政策放松，房企融資難度降低，32家房企2020年發(fā)債總金額為2420.11億元，同比上漲67.3%，其中上半年發(fā)行規(guī)模1337.69億元，下半年發(fā)行規(guī)模1082.42億元。與此同時(shí)，多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場減壓、企業(yè)紓困，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供需兩端助力市場復(fù)蘇，土地市場熱度迅速上升。圖1：32家重點(diǎn)房企2019年-2020年融資情況0債券數(shù)量(只)0發(fā)行規(guī)模(億元)從2020年全年來看，2020年住宅用地成交宗數(shù)29903宗，同比增加10%；成交規(guī)劃建面24億平方米，同比增加12.1%；成交樓面均價(jià)為2841元/㎡，同比上漲6.2%，土地市場熱度明顯高于2019年。房價(jià)仍見攀升地市熱度的走高也刺激了購房需求釋放，新房成交熱度隨之上升。32家重點(diǎn)房企2020年銷售金額為41245.36億元，相較于2019年的37307.52億元，同比增加10.6%，銷售樓面均價(jià)由2019年的17261元/㎡上漲為18313元/㎡，同比上漲6.1%，樓市市場保持著較高的活力。同時(shí)從中指數(shù)據(jù)庫可以看出，2019年到2020年，32家房企在二線、三四線城市的銷售均價(jià)整體有所上漲，同比漲幅分別為7.2%、4.7%，房價(jià)繼續(xù)上升的趨勢較強(qiáng)。進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場熱度不減。前5月住宅商品房累計(jì)銷售面積同比增長近40%，成交金額同比漲幅高達(dá)57%，樓市熱度居高不下。同時(shí)一二線城市新房成交價(jià)格上漲速度明顯快于三四線城市。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告4圖2：32家房企2019年-2021年銷售情況0 ,000 (億元)均價(jià) (元/㎡)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告52“兩集中”政策前后的土地出讓制度2021年之前的土地出讓制度，大多數(shù)城市都是常態(tài)化供地，一年內(nèi)多次少量零散供地，各個(gè)城市供地頻率如何由各地的自然資源部決定。在原有的常態(tài)化供地模式下，一些地區(qū)采用“先次后好”的順序供地，逐步抬高地價(jià)，從而增加土地出讓金總收入，土地財(cái)政依賴程度愈發(fā)提高。同時(shí)部分企業(yè)在土地拍賣過程中聯(lián)合圍標(biāo)壓低地價(jià)、違規(guī)制造“馬甲”參與競買，究其根源在于開發(fā)商努力控制成本、提高利潤。多年土拍唯一沒有變化的就是價(jià)高者得地，按照市場化手段操作，但是銷售端卻進(jìn)行行政干預(yù)：限價(jià)、限購。在常態(tài)化供地的模式下，房企保證土儲(chǔ)競相拿地，地價(jià)不斷上漲。房企成本不斷提高，利潤空間被壓縮。2021年2月26日，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的22個(gè)重點(diǎn)城市，除包含北上廣深4個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個(gè)二線城市?！皟杉小闭邔?shí)施以前，常態(tài)化供地每月推出土地?cái)?shù)量較為均衡，土地出讓集中度較低。2021年實(shí)施“兩集中”政策之后，在“集中發(fā)布出讓公告、集中組讓集中度明顯提升。2021年4月、8月、11月供地?cái)?shù)量占全年數(shù)量的比例分別為15.2%、13.8%、16.6%，3個(gè)月供地?cái)?shù)量占比達(dá)到45.3%。2022年推出地塊數(shù)量大幅減少，多地集中出讓土地次數(shù)不只3次，但土地集中度相較于“兩集中”政策之前仍有明顯提升，2022年3月、6月、11月供地?cái)?shù)量占全年供地?cái)?shù)量的比例分別為14%、12.1%、16.1%，3個(gè)月合計(jì)占比達(dá)到42%。圖3：22城2020年-2022年月度供地?cái)?shù)量(宗)- 4月5月2020年月2021年2022年本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告63首次“兩集中”土拍市場異?；馃?.1龍頭房企積極拿地，聯(lián)合拿地趨勢明顯在首次“兩集中”土拍過程中，房企拿地的積極性普遍較高。截至2021年6月底，22城第一批集中供地全部出讓結(jié)束，成交土地出讓金10671億元，成交建面11145萬平，拿地企業(yè)超400家。從拿地面積上來看，全國化民企、市場化國/央企、地方民企拿地占比位于前列，分別為29.9%、27.4%、19.0%，民企整體拿地勢頭較強(qiáng)。同時(shí)，頭部房企優(yōu)勢明顯，對中小房企有擠出效應(yīng)。Top50房企拿地權(quán)益建面超6000萬平，拿地權(quán)益金額約7109億元；Top30房企拿地權(quán)益建面約5300萬平，拿地金額約5850億元。按照成交地塊宗數(shù)統(tǒng)計(jì)，萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)位居前列。圖4：2021年一批次各類企業(yè)拿地面積占比(%)..城投市場化國企/央企混合所有制企業(yè)全國化民企地方民企其他首批集中供地中，部分城市合作拿地比較顯著，比如北京、寧波、武漢等，合作拿地比例分別為47%、34%、24%，北京房企合作拿地趨勢明顯，合作拿地宗數(shù)占比達(dá)到近五成。從城市能級(jí)來看，一線城市房企聯(lián)合拿地情況漸顯，“北廣深”三個(gè)一線城市合作拿地占比分別為46.6%、26.3%、33.3%。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告7表1：首批集中供地典型城市合作拿地宗數(shù)占比市合作拿地宗數(shù)成交宗數(shù)作拿地占比京7%9門15州82成都成都705州63.2熱點(diǎn)城市房企利潤壓縮縱觀22城盈利空間，許多熱點(diǎn)城市房企盈利空間收窄，部分企業(yè)甚至面臨虧損拿地的局面。在盈利空間較窄的城市中，北京雖嚴(yán)控地價(jià)溢價(jià)，但是在高比例競配建下，房企利潤仍面臨壓縮。土拍熱度較高的城市如杭州、廈門、深圳，限價(jià)力度較為嚴(yán)格，新房頂著限價(jià)出售，房地價(jià)差較小。重慶、無錫雖然沒有對新房進(jìn)行限價(jià)，但部分熱門地塊的樓面地價(jià)已經(jīng)與周邊房價(jià)接近，如重慶沙坪壩區(qū)西永地塊，樓面地價(jià)為10460元/㎡，周邊房價(jià)在14000元/㎡，房企利潤空間較小。在青島、長春等城市，房地價(jià)相對處于合理區(qū)間，且新房限價(jià)力度不嚴(yán)，地塊利潤空間相對寬松。表2：首批集中供地?zé)衢T地塊價(jià)格與新房價(jià)格比較價(jià)樓面地價(jià)(元/㎡)周邊房價(jià)(元/㎡)新房限價(jià)(元/㎡)杭州西湖區(qū)雙浦地塊重重慶沙坪壩區(qū)西永地塊/無錫梁溪區(qū)中儲(chǔ)地塊+配建66100㎡/北京北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)地塊15%天津南開區(qū)天拖地塊㎡/廈廈門思明區(qū)半蘭山地塊36200㎡地塊2156.9㎡00/行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告838.9138.913.3熱度分化成常態(tài)，各地高溢價(jià)與流拍互現(xiàn)新政下，各地市場表現(xiàn)不一，總體來看南方城市土地市場熱型城市如重慶，2021年首批兩集中重慶成交地塊119宗，其中22宗溢價(jià)率超過50%，平均溢價(jià)率位列22城第一，為38.9%。另外杭州市場熱度也居高不下，57宗成交地塊中有40宗溢價(jià)封頂轉(zhuǎn)入競自持，部分地塊自持比例高達(dá)40%。除重慶、杭州外，深圳、廈門也土拍火熱，深圳以30.9%的溢價(jià)率緊跟重慶，位于22城中第二，廈門以29.4%的溢價(jià)率位列第三。另一方面，長春、青島等北方城市市場熱度相對較低。長春在首次集中供地推出地塊38宗，其中有5宗地塊流拍，溢價(jià)率僅為3.4%，流拍率較高為11.6%。青島推出地塊57宗，其中有1宗流拍，但溢價(jià)率較低為2.1%，位列22城中最圖5：首批兩集中22城溢價(jià)率(%)0403020102.1-重深廈杭寧合福南武濟(jì)無廣鄭天沈長成蘇北上長青慶圳門州波肥州京漢南錫州州津陽沙都州京海春島溢價(jià)率(%)3.4多數(shù)城市樓面均價(jià)延續(xù)上漲趨勢圖6：首批兩集中重點(diǎn)監(jiān)測城市流拍率(%)8642-12.511.639.098.335.193.511.7521.75沙流拍率(%)第一批次集中供地的22城中，絕大多數(shù)城市成交樓面均價(jià)相較于2020年有所上漲，其中鄭州以93.2%的漲幅位列22城之首，其次分別為重慶(85%)、廈門(69%)、無錫(65%)、長沙(57%)、合肥(49%)、天津(37%)、武漢(33%)、南京(33%)、寧波(30%)、青島(24%)、沈陽(23%)、長春(23%)、成都(21%)、蘇州(21%)、福州(16%)、杭州(13%)、北京(13%)、濟(jì)南(8%)、深圳(3%)。僅有上海和廣州兩城成交樓面均價(jià)下跌，濟(jì)南和深圳兩城基本持平。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告9圖7：2021年一批次22城樓面均價(jià)(元/㎡)與漲跌幅(%),00000%成交樓面均價(jià)(元/㎡)漲跌幅(%)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告104首批土拍“兩集中”后土地市場遇冷4.1.1土地成交規(guī)模收縮，流拍率較高，溢價(jià)率穩(wěn)于低位2021年首批“兩集中”后，房企受資金壓力倍增、土拍政策收緊的影響，拿地意愿和能力有所下降，集中出讓市場轉(zhuǎn)冷明顯，土地成交面積和成交金額均縮水，成交溢價(jià)率迅速降至低位，而流拍率達(dá)到歷史高點(diǎn)。22城2021年二、三批次土地成交金額分別為6441/5940億元，土地成交面積為7208/6314萬平，溢價(jià)率持續(xù)降至4.0%/2.6%，流拍率升至8.8%/14.8%。2022年住宅銷售低迷、房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度持續(xù)下行，盡管地方政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，房企的參與熱情并不高。從成交規(guī)模來看，集中出讓市場在2022年第二批后有所企穩(wěn)，22城前三批土地成交金額分別為4968/5413/4894億元，土地成交面積分別為3903/4230/3983萬平。從成交熱度來看，市場因政策放松有所回暖，流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%，但溢價(jià)率仍處于低位，分別為4.7%/4.1%/2.6%，房企觀望情緒濃、競爭搶地意愿弱。圖8：22城2021-2022年集中出讓土地金額及面積12,00010,0008,0006,0004,0002,0000成交建面(萬平)成交金額(億元)12,00010,0008,0006,0004,0002,000-圖9：22城2021-2022年集中出讓流拍率、溢價(jià)率2014.810.58.814.88.84.74.752.654.74.04.74.0-2.42.4-流拍率(%)溢價(jià)率(%)2022年各地政府已下調(diào)計(jì)劃供地規(guī)模，但土拍市場景氣程度低于預(yù)期，22城供地計(jì)劃完成率不足50%。2022年大部分重點(diǎn)城市計(jì)劃供地量較前年略有收縮，其中長春、天津、沈陽、鄭州因土拍市場低迷，推地意愿不足，計(jì)劃供地規(guī)模降幅超20%。中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2022年重點(diǎn)22城全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃共12875萬平，前三輪集中供地共掛牌6312萬平，供地計(jì)劃完成率僅49%，除合肥、廈門、上海、杭州、成都外，各城計(jì)劃完成率不足七成，這主要是因?yàn)橥恋厥袌鰺岫瘸掷m(xù)走低，為了減少流拍及城投托底壓力，政府在供地端推地更加謹(jǐn)慎。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告110.00.00.00.00.00.0圖10：重點(diǎn)22城2022年前三輪土地掛牌規(guī)模占當(dāng)年計(jì)劃供地的比例(%)0-878339合肥廈門上海杭州成都南京長沙廣州無錫天津深圳寧波福州蘇州鄭州北京青島濟(jì)南武漢沈陽重慶長春2022年政府方積極優(yōu)化土地供應(yīng)質(zhì)量、放松拿地規(guī)則，土地流拍有所緩和。重點(diǎn)22城2022年前三輪平均流拍率6.8%，同比下降1.5pct。其中沈陽、寧波、重慶、蘇州、上海、無錫地塊全部成交，長沙、杭州流拍率低于2%，其余城市的流拍率均高于5%。圖11：22城集中供地2021/2022年流拍率對比502022年前三批次2021年前三批次同比(pct)濟(jì)南長春天津福州廣州合肥深圳南京成都廈門北京武漢鄭州青島長沙杭州沈陽寧波重慶蘇州上海無錫502022年集中土地出讓整體樓價(jià)因成交結(jié)構(gòu)而有所上漲，重點(diǎn)22城2022年前三輪平均樓價(jià)為12607元/平，同比漲幅達(dá)到34.5%，主因一線城市成交占比增加而呈現(xiàn)上升趨勢。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告12圖12：重點(diǎn)22城2021-2022年集中出讓成交樓面價(jià)000-樓面均價(jià)(元/平)土地市場進(jìn)入調(diào)整期，縮量提質(zhì)致多數(shù)重點(diǎn)城市樓面價(jià)走高，22個(gè)重點(diǎn)城市中13城均延續(xù)了樓面價(jià)上漲趨勢。其中，上海成交樓面價(jià)漲幅以110%位居22城之首，其次分別為蘇州(+35%)、青島(+35%)、重慶(+33%)、南京(+21%)、武漢(+16%)、成都(+14%)、廣州(+10%)、濟(jì)南(+5%)、北京(+3%)、寧波(+3%)、長沙(+3%)、福州(+1%)，杭州基本持平，深圳和鄭州略有下降，長春、合肥、天津、無錫、沈陽、廈門成交樓面價(jià)出現(xiàn)明顯下降，除廈門外降幅不超過15%。圖13：重點(diǎn)22城2022年前三輪集中土地出讓平均成交樓面價(jià)(元/平)0 33%35% 3%-16%-4%0%10%-15%1%14%3%16%-14%-11%-5%5%-15%3%-8% 21%北京上海廈門深圳杭州南京蘇州廣州無錫福州成都寧波武漢天津合肥重慶青島鄭州濟(jì)南沈陽長沙長春2022年前三批次樓面均價(jià)漲幅0%盡管樓面價(jià)較2021年小幅提升，但受住宅銷售低迷、房企融資收緊等多重因素影響，企業(yè)參拍熱度低，大部分城市溢價(jià)水平較2021年下滑明顯。22城總體行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告13成交溢價(jià)率由2021年的8.3%降至2022年的3.7%，同比下降4.6pct。各城溢價(jià)率相比去年都有所降低，溢價(jià)率超5%的僅有深圳、合肥、寧波、杭州、北京5個(gè)城市，13個(gè)城市溢價(jià)率不超過3%，沈陽、長春地塊均以底價(jià)成交。圖14：重點(diǎn)22城2021/2022年集中土地出讓溢價(jià)率(%)對比502022年前三批次2021年前三批次增幅(pct)8.70.70.60.40.20.0深圳合肥寧波杭州北京成都上海南京蘇州廈門長沙福州重慶廣州青島濟(jì)南無錫鄭州武漢天津沈陽長春50地塊多以觸限競得行業(yè)整體環(huán)境致粗放式搶地模式不再適用，房企回歸一二線城市拿地，而2022年聚焦的城市范圍進(jìn)一步收窄，地塊成交的城市間區(qū)域熱度分化更加顯著，一線城市(北上廣深)、長三角城市群、成渝城市群成為拿地主流。一線城市中，上海共以2713億元的總成交金額位列第一，其次分別為北京 (1480億元)、廣州(1030億元)、深圳(639億元)，除廣州外溢價(jià)成交比例均超45%，其中深圳以79%的溢價(jià)成交總數(shù)占比位列22城之首。以杭州(1815億元)、蘇州(632億元)、南京(1193億元)、合肥(584億元)、寧波(528億元)為代表的長三角區(qū)域?qū)﹂_發(fā)商吸引力較強(qiáng)，溢價(jià)成交宗數(shù)比例均超兩成。成渝城市群中，成都土地?zé)岫忍幱谳^高水平，成交金額1121億元、溢價(jià)成交宗數(shù)比23%，重慶因供應(yīng)端收縮而熱度下降。長春、沈陽、天津、青島等北方城市集體遇冷，成交金額及溢價(jià)成交比率雙低。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告14最熱地塊溢價(jià)率最冷地塊溢價(jià)率觸頂成交肥拍在在拍在門拍在最熱地塊溢價(jià)率最冷地塊溢價(jià)率觸頂成交肥拍在在拍在門拍在南拍在州拍不存在州拍在錫在不存在陽不存在拍不存在圖15：22城2022年前三批集中土地出讓成交總額及溢價(jià)成交比例- 5%46%47%5% 22%19%17%4%0%0% 上海北京廣州深圳杭州南京成都蘇州合肥廈門寧波武漢無錫長沙鄭州重慶青島福州天津濟(jì)南沈陽長春2022年前三批次土地成交金額(億元)溢價(jià)成交比例(按幅數(shù))0%城市間分化不斷加劇的同時(shí)，城市內(nèi)核心和非核心地區(qū)的土地市場熱度也在不斷分化。城市內(nèi)部區(qū)位差、教育及交通配套有限的土地需求較弱，即使地處一二線城市也是底價(jià)成交或慘遭流拍，而核心地段因其優(yōu)質(zhì)的區(qū)位及配套資源往往以觸限價(jià)競得，形成鮮明對比。表3：22城2022年前三輪集中供地最熱和最冷地塊表現(xiàn)最熱地塊溢價(jià)率最熱地塊溢價(jià)率最冷地塊溢價(jià)率觸頂成交京拍在成都成都拍在州拍在州拍在拍在圳拍在拍在拍在慶拍在州拍不存在津拍在行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告154.2土拍政策：先緊后松，刺激效果不佳4.2.1首批“兩集中”后政策收緊，競拍門檻提高、嚴(yán)控地價(jià)首批“兩集中”后，地方政府完善了競拍規(guī)則，參拍審查方面更加嚴(yán)格，提高了房企的入場門檻。第一批唯二自由競價(jià)的武漢、重慶在第二批次增加了限地價(jià)的要求，北京、成都、杭州、合肥等14個(gè)城市有限售價(jià)的要求。并且，為了響應(yīng)中央“建立購地企業(yè)資格和資金審查”的要求，第二批競拍普遍新增禁“馬甲”、限參拍品質(zhì)、限資金來源的要求，并對違規(guī)參拍設(shè)置了1-3年的禁拍期。表4：22城2021年三輪集中供地競拍規(guī)則變化是否限地價(jià)是否限地價(jià)是否限房價(jià)出讓方式變動(dòng)第一批第二批第三批第一批第二批第三批第一批第二批第三批北京是是是是是是競配建＋競品質(zhì)取消競配建，試點(diǎn)搖號(hào)試點(diǎn)競現(xiàn)房成都成都是是是是是是競自持增加競品質(zhì)+競?cè)瞬欧咳∠傋猿指Ｖ菔鞘鞘鞘遣糠址窀偱浣ㄈ∠偱浣ǎ臑閾u號(hào)\廣廣州是是是否部分否競配建取消競配建，改為競自持+搖號(hào)取消競自持杭州是是是是是是競自持取消競自持，改為競品質(zhì)+搖號(hào)取消競品質(zhì)合合肥是是是是是是競配建＋搖號(hào)取消競配建增加競品質(zhì)濟(jì)南是是是否否否競配建取消競配建，改為搖號(hào)\南南京是是是是是是搖號(hào)\\寧波是是是是是是競自持取消競自持改為搖號(hào)青青島是是是否否否競自持取消競自持，改為競品質(zhì)\廈門是是是是部分是競配建\取消競配建上上海是是是是是是一次性報(bào)價(jià)\\深圳是是是是是是競配建取消競配建，改為競自持+搖號(hào)取消競自持，改為競?cè)瞬欧可蛏蜿柺鞘鞘欠穹穹窀偱浣ㄈ∠偱浣?，改為競品質(zhì)取消競品質(zhì)蘇州是是是是否否一次性報(bào)價(jià)\\天天津是是是否否否競自持取消競自持，改為搖號(hào)\無錫是是是否部分否競自持取消競自持，改為搖號(hào)\武武漢否是是否否否競自持+競品質(zhì)+競現(xiàn)房取消競品質(zhì)長春是是是否否否競配建\取消競配建，改為搖號(hào)長長沙是是是是是是競自持增加搖號(hào)\鄭州是是是是部分是搖號(hào)\\重慶重慶否是是否否否競自持+競品質(zhì)取消競品質(zhì)比例91%100%100%59%64%50%\\\同時(shí)，針對首批集中供地溢價(jià)率高企的情況，第二批競拍政策中溢價(jià)率上限統(tǒng)一下調(diào)至15%，北京、福州、廣州、合肥、濟(jì)南、深圳、沈陽取消競配建，避免隱藏式抬升實(shí)際樓價(jià)，在地價(jià)觸限后通過競自持、競品質(zhì)、競高標(biāo)、搖號(hào)/抽簽、一次性報(bào)價(jià)等形式?jīng)Q定土地歸屬。搖號(hào)/抽簽、一次性報(bào)價(jià)因機(jī)制的隨機(jī)性，保證了競標(biāo)企業(yè)在地價(jià)觸限后都有機(jī)會(huì)獲標(biāo)，促進(jìn)了土地市場的公平公正。而定品質(zhì)、競高標(biāo)、競品質(zhì)等細(xì)則對房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、建筑技術(shù)等方面提出了更高行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告16的要求，降低了一些中小企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)。第三批后競拍規(guī)則基本延續(xù)不變，出讓門檻和出讓條件在底線維持的前提下有一定程度放松，供地流拍率高的城市放松幅度更大。廈門、長春取消競配建，成都、廣州、深圳取消競自持，而杭州、沈陽、武漢取消競品質(zhì)的要求。，政府讓利房企因流拍率高企、成交面積不斷降低，為鼓勵(lì)房企積極參拍，新一年集中土地出讓在維持“限地價(jià)、限房價(jià)”基本出讓條件不變的同時(shí)，在競拍規(guī)則、開發(fā)資質(zhì)、資金門檻等多維度進(jìn)行松綁。競拍規(guī)則方面，降低了配建比例，一定程度上減少了企業(yè)開發(fā)成本，取消了競品質(zhì)、競自持的要求。開發(fā)資質(zhì)方面，降低競拍企業(yè)開發(fā)另外南京、福州、北京通過增加部分地塊銷售限價(jià)、降低起拍價(jià)，增厚房企拿地利潤以提振參拍積極性。表5：2022年集中供地政策的主要調(diào)整調(diào)整類別具體內(nèi)容代表城市合肥調(diào)整了高品質(zhì)住宅評分標(biāo)準(zhǔn)，從只對一級(jí)資質(zhì)加分，調(diào)整為二級(jí)資質(zhì)及以下也能加合肥、南京分；南京取消了對開發(fā)商資質(zhì)等級(jí)的要求，僅要求具備資質(zhì)即可。京、蘇州、長春、武漢、鄭州南京放寬銷售限價(jià)、預(yù)售條件，13宗地塊實(shí)行“差異化定房價(jià)，按程序報(bào)備”。對于流南京、福州、北京拍地塊，福州、北京多城通過下調(diào)起拍價(jià)、上調(diào)銷售限價(jià)等方式重新出讓。延延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納時(shí)間，如北京部分地塊參與預(yù)申請者可按照“30個(gè)自然日內(nèi)全繳一年；北京、重慶、鄭州解資金壓力除此以外，地方政府優(yōu)化了供地方案，提高中心地塊比重?？硕鸬禺a(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，22城2022年前三輪集中供地中，中心城區(qū)供地比重超48%，比去年同期高5-10pct。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告17漢杭州京蘇州錫京成都州廣州肥南漢杭州京蘇州錫京成都州廣州肥南門海圳津州慶陽654444444444444圖16：22城2021、2022年前三輪集中供地中心城區(qū)供地比重(%)608505832324000中心城區(qū)供地比重(%)4.2.3多城按需調(diào)整供地節(jié)奏，多批次集中土拍有望成為長期導(dǎo)向2021年“兩集中”供地政策要求22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地不應(yīng)超過3次，2022年大部分城市根據(jù)市場供需調(diào)整了供地節(jié)奏，增加供應(yīng)批次。截至2022年底已有北京、成都、福州、廣州、合肥等13個(gè)城市完成了第四批集中土拍，杭州、南京、蘇州、無錫等4個(gè)城市發(fā)布了第五批集中供地公告，另有武漢完成了第六批集中土拍。除此以外，長沙市土地推介平臺(tái)發(fā)布公告不再按照年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。圖17：22城2022年集中土地出讓批次(次)76543210集中土地出讓批次截至2022年底，第四、五、六批土地成交金額分別為1833/470/229億元，占全年成交金額的10%/3%/1%，土地成交面積分別為1648/405/209萬平，占全年成交建面的11%/3%/1%，規(guī)模較小。多城加推的土地量少質(zhì)優(yōu)，流拍率分別行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告18為1.47%/0.02%/0%，但溢價(jià)率仍處于低位，分別為11%/3%/1%。圖18：2022年前六輪集中出讓的成交金額和面積6,00056,0005,0004,0004,0003,0003,0002,0002,0001,00011,000-0-成交建面(萬平)成交金額(億元)圖19：2022年前六輪集中出讓的流拍率和溢價(jià)率10.584.744.764.54..54.10.004.10.00.02.42.52.4-.4-0.8流拍率(%)溢價(jià)率(%)供地批次的增加降低了時(shí)間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高其拿地機(jī)會(huì)。同時(shí)，地方政府也能根據(jù)年內(nèi)出讓進(jìn)度調(diào)整供地方案，更好的完成土地供應(yīng)計(jì)劃，減少流拍率。另外，多城年末加推可能與疫情后經(jīng)濟(jì)修復(fù)、地方財(cái)政紓困有關(guān)。我們預(yù)計(jì)多批次的集中供應(yīng)土地制有希望成為長期導(dǎo)向。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告194.3拿地企業(yè)：民企退出，城投托底漸下降集中土地出讓市場從民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)至市場化國央企和城投聯(lián)合主導(dǎo)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌峭锻械字鲗?dǎo)，年末批次中城投托底的情況更加明顯。2021年首輪集中供地，民企參與力度最強(qiáng)，整體拿地占比約50%，其中全國化民企、地方民企的成交建面占比分別達(dá)到30%/19%，其次分別是市場化國企/央企(27%)、城投(13%)和混合所有制企業(yè)(10%)。首輪土拍后，整體土地成交面積持續(xù)下降，城投拿地建面和占比卻逆勢走高，成為主要參與方，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比66%，市場化國企/央企拿地建面占比14%，混合所有制拿地建面占比2%，民企拿地僅占17%。 圖20：22城2021/2022年集中供地不同性質(zhì)企業(yè)拿地占比變化(按成交建面)2021年7月后樓市銷售整體走向低迷，適逢市場嚴(yán)控房價(jià)、嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管等，規(guī)模民企的經(jīng)營整體走向低迷，頭部全國化民營房企龍湖、碧桂園、融創(chuàng)2022年銷售金額共6160億元，同比下降41%。并且，恒大事件導(dǎo)致行業(yè)整體融資環(huán)境持續(xù)收緊，大部分的規(guī)?；衿竺τ趥鶆?wù)償還兌付，資金壓力大，截至2022年12月融創(chuàng)到期未償付借貸本金685.3億元，或?qū)е?518億借貸本金被要求提本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告2000前還款；截至2022年中期碧桂園短債及長債到期部分為728.53億元。同時(shí)，2021年第二輪集中供地大幅收緊了拿地政策，限制地價(jià)、售價(jià)的同時(shí)，對購地企業(yè)資格和資金進(jìn)行審查，并且提出一系列競自持、競品質(zhì)、競高標(biāo)的復(fù)雜要求，大大降低了項(xiàng)目的潛在利潤率，削弱了民企參拍意愿。在銷售轉(zhuǎn)弱、資金壓力和高拿地門檻的情況下，規(guī)模民企更傾向于現(xiàn)金償債而不是拿地建房。2021年碧桂園、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國在集中土地出讓市場分別拿地32/61/67宗，而在2022年碧桂園、融創(chuàng)基本沒有出手拿地。即使是龍湖這樣經(jīng)營狀況較好，財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健的民營企業(yè)，拿地決策也非常謹(jǐn)慎，2022年集中土拍中拿地建面/金額分別為223.75萬平/263.21億元，同比下降了74%/65%，寧愿不拿地，也不愿拿錯(cuò)地、拿高價(jià)地，更多精力在庫存土地去化上。圖21：頭部全國化民營房企年單月銷售金額1,2001,0008006004002000400%300%200%100%0%-100%銷售金額(億元)同比圖22：頭部全國化民營房企集中土拍拿地宗數(shù)61221碧桂園龍湖集團(tuán)21年2022年2022年集中土拍民企拿地前十名除龍湖外都是區(qū)域深耕的地方民企，受到愈加寬松的土地政策鼓勵(lì)，緊抓拿地窗口期，儲(chǔ)備土地資源。如濱江集團(tuán)共拿地36宗，土地出讓金共596億元，其中35宗地均位于杭州。表6：2022年集中土拍民企拿地前十(按成交建面)總總規(guī)劃建面(萬㎡)總拿地金額(億元)拿地宗數(shù)(宗)杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司32759636龍湖龍湖集團(tuán)控股有限公司安徽偉星置業(yè)有限公司1111249保保億置業(yè)集團(tuán)有限公司安徽置地投資有限公司59462大大華(集團(tuán))有限公司9中天美好集團(tuán)有限公司44926安徽新華房地產(chǎn)有限公司安徽新華房地產(chǎn)有限公司3安徽尚澤置業(yè)有限公司43224眾安眾安集團(tuán)有限公司23行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告21福州天津上海深圳青島南京武漢廈門無錫杭福州天津上海深圳青島南京武漢廈門無錫杭州長沙濟(jì)南成都重慶蘇州長春北京寧波沈陽廣州合肥鄭州8884836464636260585493835314.3.2地方財(cái)政壓力大，城投舉債托底的模式很難持續(xù)在民企基本退出、市場化國企/央企規(guī)模變化不大的情況下，具有城投屬性的地方國資平臺(tái)拿地規(guī)模和金額顯著增加。2021年集中供地中，城投公司的拿地金額從944億元上升至2798億元，占集中供地總成交金地的比例從9%上升到47%；2022年市場整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1687億元增至2616億元，占比則從34%逐步增至53%。圖23：2021-2022年集中出讓城投拿地建面及占比3,50052%352%44%39%2,50039%2,0001,50013%113%5000城投拿地建面(萬平)47%66%70%60%50%40%30%20%10%0%比例圖24：2021-2022年集中出讓城投拿地金額及占比3,00047%2,50034%29%234%29%1,5009%1,0009%5000城投拿地金額(億元)36%53%60%50%40%30%20%10%0%比例大部分城投平臺(tái)出手拿地主要出于保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行的目的，也有一部分確實(shí)進(jìn)行土地開發(fā)投資的地方國資公司。2022年第三批集中供地中，城投底價(jià)成交的拿地金額為2378億元，而溢價(jià)成交的拿地金額僅有238億元，占比分別為91%和9%，可見穩(wěn)定地價(jià)確實(shí)是大部分城投拿地的主要目的。并且，城投平臺(tái)所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對偏遠(yuǎn)，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。圖25：22城2021年-2022年城投平臺(tái)郊區(qū)拿地占比(%)00行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告22多數(shù)城市土地市場仍以城投為主導(dǎo)，13個(gè)城市2022年前三批次城投拿地建面占比在50%以上，9個(gè)城市2022年前三批次城投拿地金額占比在50%以上。當(dāng)下民企拿地意愿短期難以明顯緩和，部分城市城投托底現(xiàn)象或繼續(xù)延續(xù)。表7：22城2022年前三批次城投拿地情況 (按建面)拿地建面 (萬平)建面 (萬平) (按金額)拿地金額 (億元)金額 (億元)9.74.73.02.27%6%6%都州3.45%3.45%3%8%8%8%1.76%1.76%1018.3266%0%0%州0.8城投債務(wù)存續(xù)規(guī)模不斷增長，資金壓力大，政府舉債托底的情況很難持續(xù)。2017年到2021年城投債發(fā)行規(guī)?；境噬仙厔?，復(fù)合增長率達(dá)到23.2%，截至2022年年底城投存量債券已超13萬億元，升至歷史高位，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露。2022年10月財(cái)政部印發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提到“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，未來城投主導(dǎo)土地市場的情況會(huì)減少，政府在供地端或更加謹(jǐn)慎。另外，《通知》還指出“進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！背峭秱O(jiān)管未來將逐漸收緊，城投公司的拿地能力也被限制。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告23圖26：2017-2022年城投債發(fā)行規(guī)模,000055945.8748422.6144381.6630374.3920070.9317038.73201720182019202020212022城投債發(fā)行規(guī)模(億元)同時(shí)，城投的項(xiàng)目操盤能力遠(yuǎn)低于市場化的房企，拿地開工率明顯低于規(guī)模房企。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)，2021-2022年集中供地項(xiàng)目整體開工率約33%，城投開工率僅16%。其中，2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率達(dá)61%，城投拿地開工率僅23%。并且，城投拿地郊區(qū)占比大，區(qū)位差、去化率低，未來現(xiàn)金流回款較難，較難形成足夠的經(jīng)營效益，增加了資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2022年城投和民企、國企合資拿地的情況增多，我們預(yù)計(jì)地方城投在未來托底主導(dǎo)土地市場的情況并不可持續(xù)，它們或考慮與市場化企業(yè)合作，合資、代建、小股操盤的形式可能會(huì)增多。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告24間調(diào)整5.1住宅銷售市場情緒依然低迷，無法有效刺激房企拿地5.1.1成交面積下降，房價(jià)走弱，去化率下降，庫存出清周期長住宅銷售市場情緒依然低迷，成交量和金額仍處于歷史低位，市場行情還未完全修復(fù)，整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度。2022年全年商品房銷售面積共11.46億平，累計(jì)同比下降27%，銷售金額共11.67萬億，累計(jì)同比下降28%。圖27：2021-2022年全國月度商品房銷售面積、金額及其同比趨勢25,00020,00015,00010,0005,00002001501000--50商品住宅銷售金額(億元)商品住宅銷售面積(萬平)同比(%)同比(%)成交價(jià)格方面，全國商品住宅平均成交房價(jià)自2021年持續(xù)下跌，2021年底成交房價(jià)約9860元/平米，相比年初下降12%。2022年上半年新房價(jià)格呈橫盤態(tài)勢，6、7月有明顯回升，下半年受各地疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力等影響，房價(jià)再次走弱，2022年12月全國商品住宅平均成交房價(jià)10550元/平米，較21年底回升了7%，仍低于2021年之前的水平。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告2565%61%58%50%46%65%61%58%50%46%圖28：2021-2022年全國月度商品住宅平均成交房價(jià)(元/平米)11,50011,00010,50010,0009,5009,0008,5005--5商品住宅平均成交房價(jià)(元/平米)環(huán)比(%)供需兩端走弱、疫情沖擊和政策緊縮效應(yīng)導(dǎo)致新盤去化能力下降。中指研究院披露，全國重點(diǎn)城市平均開盤去化率自2021年下半年以來呈下降狀態(tài)，至2022年第二季度平均去化率下降至46%。圖29：項(xiàng)目去化率情況0%即使2022年供應(yīng)面積已相應(yīng)減少，但由于去化率下降，全國住房庫存總量有6366萬平，同比增長10.5%，位于相對高位。庫存去化方面，2022年存銷比有非常明顯的拉升，截至12月底存銷比達(dá)到5.98，市場庫存去化壓力大。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告26圖30：2021-2022年全國商品房可售面積及存銷比58,00056,00054,00052,00050,00048,00046,0007.006.005.004.003.002.001.00-商品房待售面積(萬平米)存銷比5.1.2城市間和城市內(nèi)銷售分化愈發(fā)明顯不同能級(jí)城市間有分化，高能級(jí)城市銷售更具韌性?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2022年1-11月一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積分別同比下滑24%、41%、36%。圖31：2022年1-11月分能級(jí)城市新建商品住宅成交面積(萬平)0前11月新建商品住宅成交面積(萬平)一線城市韌性最好，北京、廣州、深圳全年累計(jì)下跌同比收窄至29%、34%、33%，而上海因?yàn)楣?yīng)項(xiàng)目增多，帶動(dòng)成交量恢復(fù)，全年累計(jì)同比上漲2%。二線城市中，成都(-15%)、青島(-23%)、濟(jì)南(-28%)、蘇州(-23%)同比降幅不大，而重慶(-71%)、寧波(-54%)、福州(-46%)等城市購買力韌性不足，本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告27短期未能恢復(fù)往年水平。三四線城市普遍遭遇需求透支、庫存高企的問題，成交顯圖32：2022年重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況1500220 (23)(29)00北京-80州青島杭州濟(jì)南南京長沙合肥重慶新建商品住宅成交面積(萬平)同比(%)不同項(xiàng)目開盤冷熱分化：核心項(xiàng)目開盤即售罄，非核心項(xiàng)目遇冷。消費(fèi)者回歸理性，關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)等，以2023年第一周開盤的項(xiàng)目為例，杭州兩個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購率分別為100%、97%，而同個(gè)城市的另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)購率甚至低于10%。表8：2023年第1周新開盤項(xiàng)目去化率情況市目開盤時(shí)間推售套數(shù)購率率州大悅風(fēng)華苑州汀岸芷蘭軒成都州觀暉美惠成都招商時(shí)代公園景川云檐里州武漢華發(fā)越秀悅府12月31日1209%去去化率南京保利文華1月2日3110%后5位沁風(fēng)雅苑龍湖央頌行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告285.2樓市政策：先緊后松，堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)2021年受“五檔分類”管控的影響，銀行全面收緊住房貸款，個(gè)人住房貸款年期以上LPR上浮120-170bp。貸環(huán)境全面寬松，降準(zhǔn)、降息、降利率，為個(gè)人購房信貸提供支持，帶動(dòng)市場銷售恢復(fù)。2022年內(nèi)央行兩次降準(zhǔn)，共降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，有利于釋放貨幣市場流動(dòng)性，刺激房地產(chǎn)行業(yè)回春。同年，5年期以上LPR利率降息三次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，有效減輕居民房貸壓力。并且，針對住房貸款，5月央行和銀保監(jiān)會(huì)明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，全國首套房貸利率下限降至4.1%，與年初相比累計(jì)降幅超140bp。表9：2022年5年期以上LPR變動(dòng)情況LPR變動(dòng)從4.65%降至4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)從4.6%降至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)從4.45%降至4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)中央鼓勵(lì)因城施策，地方政府可動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率。2020年9月央行和銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，武漢、天津、溫州等城市即將首套房貸利率下限降至4%以下。2023年1月央行和銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，明確將首套住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢掛鉤，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限。2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超650次，限制性政策趨嚴(yán)，主要體現(xiàn)在升級(jí)限購、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面。2022年“四限”政策不斷寬松，295個(gè)省市共出臺(tái)595次房地產(chǎn)松綁政策。表10：2022年限制性政策松綁情況綁代表城市放松限購39城(上海、廣州、北京、鄭州、福州、蘇州、南京、杭州等)放松限貸111城(北京、重慶、鄭州、長春、沈陽等)放松限價(jià)7城(廣州、天津、西安、東莞等)放松限售24城(青島、蘇州、南京、濟(jì)南、西安、成都、沈陽、重慶等)行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告29受預(yù)售資金監(jiān)管和房企暴雷的影響，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目延期、停工，2022年上半年30個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)新房供應(yīng)量同比下降約43%。2022年7月中央首次提出保交樓的工作任務(wù)，后續(xù)推出了2000億專項(xiàng)借款和2000億“保交樓”再貸款支持計(jì)劃。除此以外，地方政府還成立了專項(xiàng)紓困基金，如鄭州、南寧分別設(shè)立100億、30億元紓困基金。保交樓的核心是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利交付，維護(hù)購房者合法權(quán)益。根據(jù)CRIC調(diào)研顯示，截至2022年底32城290個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測停工項(xiàng)目一半以上已經(jīng)復(fù)工。從竣工面積上看，10/11/12月商品住宅竣工面積4176/6670/22097萬平，環(huán)比增長46%/60%/231%，新房供應(yīng)復(fù)蘇跡象初顯。 圖33：典型32城重點(diǎn)監(jiān)測290個(gè)停工項(xiàng)目復(fù)工情況3%全面復(fù)工3%部分復(fù)工繼續(xù)停工6%圖34：全國商品住宅竣工面積及環(huán)比25,00020,00015,00010,0005,00002022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月商品住宅竣工面積(萬平)環(huán)比250%200%150%100%50%0%-50%2022年下半年，支持房地產(chǎn)企業(yè)信貸、債券、股權(quán)融資政策陸續(xù)落地，融資環(huán)境有實(shí)質(zhì)性改善。100家銀行向188家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度約5.4萬億元。其中，授信總額度較大的銀行分別為工商銀行、中國銀行、浦發(fā)銀行、興令“第二支箭”：中債增已出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，支持三家企業(yè)發(fā)行中票；交易商協(xié)會(huì)已受理龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股合計(jì)500億元的儲(chǔ)架式注冊發(fā)行。過定增再融資。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告30 圖35：房企融資“三支箭”具體表現(xiàn)行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報(bào)告316回顧與展望6.1.1土地市場供應(yīng)縮量，城投托底拿地，平抑地價(jià)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)2022年房地產(chǎn)市場下行更加明顯，即使政策不斷優(yōu)化，但政策效果較弱，土地市場供求規(guī)模均降至近十年同期最低水平，城投托底拿地現(xiàn)象明顯。2022年多個(gè)城市增加集中供地次數(shù)、放松土拍規(guī)則，但受到居民收入預(yù)期不佳、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱等影響，企業(yè)拿地意愿仍較低，土拍市場流拍率增加、溢價(jià)率明顯下降，因此可以認(rèn)為“兩集中”政策平抑地價(jià)的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。從供地規(guī)模來看，由于土地市場熱度持續(xù)走低，房企拿地積極性未見改善，為降低流拍率與城投托底拿地的壓力，地方政府土地供應(yīng)量收縮，22城前三輪集中供地掛牌6312萬平，供地計(jì)劃完成率不足50%。從溢價(jià)率來看，2022年22城前三批次集中出讓平均溢價(jià)率為3.7%，低于2021年的平均溢價(jià)率8.3%，同時(shí)各城溢價(jià)率相較于去年均有所降低。從拿地企業(yè)類型來看，2022年前三批次土拍中，城投拿地占比最大，民企拿地比例較2021年明顯下降，第三批次集中供地城投拿地占比達(dá)到66%，民企拿地比例僅占17%。6.1.2住宅銷售市場依舊低迷，房價(jià)下行趨勢明顯2022年無論是商品房銷售面積還是成交價(jià)格方面，相較于2021年都有明顯下降，同時(shí)住宅銷售市場回暖仍存在較大困難。尤其下半年以來，受房地產(chǎn)下行壓力、房企打折促銷等因素影響，許多城市房價(jià)持續(xù)下行。許多城市放寬限購政策但需求端仍未見明顯改觀，居民觀望情緒較重，剛需類住房產(chǎn)品成交走弱。房價(jià)下行是諸多市場因素共同作用的結(jié)果，其中亦包括2021年以來的“兩集供地政策。政府進(jìn)行集中土地出讓，有效平抑了土拍市場熱度，進(jìn)而影響新房成交市場，降低新房成交價(jià)格。因此可以認(rèn)為“兩集中”政策起到了平抑房價(jià)的作2022年多個(gè)城市調(diào)整了供地節(jié)奏，增加供應(yīng)批次，來緩解房企拿地的資金壓漢、南京、無錫、蘇州、北京、杭州六城進(jìn)行了第五次集中供地，22城中只有武漢舉行了第六批次集中供地。根據(jù)2021年初發(fā)布的“兩集中”政策，一年內(nèi)土地集中出讓的次數(shù)不應(yīng)該超過三次，但是2022年的房地產(chǎn)市場相較于2021年已經(jīng)發(fā)生明顯變化，降低土拍市場熱度、抑制高昂地價(jià)的政策導(dǎo)向已取得一定效果，對“兩集中”政策適時(shí)進(jìn)行靈活的調(diào)整是有必要的。行業(yè)深度研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明