惠灣市場競品分析

三、市場分析-重點板塊分析惠灣各片區(qū)劃分與代表項目南站新城片區(qū)惠陽中心區(qū)澳頭片區(qū)大亞灣中心區(qū)大亞灣西區(qū)根據(jù)市場、競品項目及客戶情況，將惠灣市場主要分為以下5大區(qū)域：南站新城片區(qū)（星河丹堤、中信新城、雅居樂）；惠陽中心區(qū)（半島1號、建曙高爾夫）；大亞灣西區(qū)（龍光城、卓越蔚藍海岸）；大亞灣中心區(qū)（德豐凱旋城、金沙世紀城）以及澳頭片區(qū)。2三、市場分析-供應(yīng)分析小結(jié)南站新城片區(qū)供應(yīng)套數(shù)：8300套供應(yīng)面積：86萬㎡惠陽中心區(qū)供應(yīng)套數(shù)：6800套供應(yīng)面積：63萬㎡澳頭片區(qū)供應(yīng)套數(shù)：3200套供應(yīng)面積：37萬㎡大亞灣中心區(qū)供應(yīng)套數(shù)：8000套供應(yīng)面積：85萬㎡大亞灣西區(qū)供應(yīng)套數(shù)：16000套供應(yīng)面積：165萬㎡2016年惠灣市場供應(yīng)情況2016年惠灣市場各片區(qū)供應(yīng)量大，其中以大亞灣西區(qū)供應(yīng)量最大，南站新城片區(qū)其次。3營銷亮點：線上高舉高打，全年主打教育牌，媒介覆蓋深圳地鐵、電視臺、報業(yè)、電梯框架等，線下通過舉行大型營銷活動引爆市場，如：明星演唱會、結(jié)合配套兌現(xiàn)系列活動和cocopark展場引爆市場。百年學府天著家傳競品項目分析星河丹堤開發(fā)商惠州陽光新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（㎡）1053900建筑類型高層、別墅建面（㎡）2482710容積率2.4綠化率37.67%項目地址惠陽區(qū)淡水星河東七路1號（亞公頂國家森林公園旁）總戶數(shù)9369車位數(shù)19686裝修狀況毛坯交通屬于惠陽中心城近郊，淡水鎮(zhèn)淡澳河以西，東側(cè)臨500萬平米風田水庫，距離惠陽城區(qū)1.5-2公里，屬于廈深線惠州第一站，交通極為便利。高速公路：深汕高速、東部深惠沿海高速。配套醫(yī)院：惠陽人民醫(yī)院、惠陽區(qū)婦幼保健院、長安醫(yī)院銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行小區(qū)內(nèi)部配套：星河COCOGO、會所、無邊際泳池、省重點學校華師大附中客戶群體分析：80%以上的客戶購買用于自住，主要看重教育配套和交通配套，有少部分客戶購買用于投資，廈深高鐵開通后及捷運化給予客戶信心，相信后續(xù)區(qū)域規(guī)劃，具備升值潛力。4項目戶型面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比供應(yīng)面積面積比已售套數(shù)已售套數(shù)比已售面積已售面積比可售套數(shù)高層兩房7747915%3688310%39214%3018410%87三房88-105120537%11688532%104637%9623231%159四房116-140104932%12588035%95634%11472037%93五房16050716%8112022%45116%7216023%56合計3240100%360768100%2845100%313296100%3952015年星河丹堤高層銷售金額29億，成交面積31.3萬㎡，成交均價9500元/㎡，高層總體供應(yīng)3240套，已售2845套，整體去化率為88%，77㎡兩房去化稍弱，88-105㎡和116-140㎡去化速度快。2016年高層供應(yīng)貨值為27億，面積段集中為77-140㎡2-5房戶型預計將集中于3、6、10月入市。高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況98㎡3室2廳2衛(wèi)百年學府天著家傳競品項目分析星河丹堤百年學府天著家傳競品項目分析星河丹堤項目戶型面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比供應(yīng)面積面積比已售套數(shù)已售套數(shù)比已售面積已售面積比可售套數(shù)別墅疊墅120-1708953%1246042%8974%1246064%0聯(lián)排190-3707847%1716058%3226%704036%46合計167100%29620100%121100%19500100%46星河丹堤2015年別墅總體供應(yīng)量為167套，已售121套，去化率72.5%，銷售金額2.2億，整體成交疊墅均價11500元／㎡，聯(lián)排13000元／㎡。2016年新增別墅產(chǎn)品為疊墅，預計推售套數(shù)80套，別墅產(chǎn)品面積段為120-370㎡，整體可售貨值為1.6億。別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況疊墅140㎡營銷亮點：高額三級渠道傭金點數(shù)（7%）+惠陽本地戶外大推廣+低價格沖擊市場（首開均價：4000元/㎡，第二批開盤均價：4800元/㎡）,在深圳線下結(jié)合事件營銷打開市場。300萬森活城邦競品項目分析雅居樂花園開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)控股有限公司占地（㎡）103萬建筑類型高層、別墅建面（㎡）300萬容積率3綠化率33%項目地址惠州惠陽淡水區(qū)新橋村總戶數(shù)16614車位數(shù)19526裝修狀況毛坯交通惠陽666路、7路，16路，168A路線客戶群體分析：深圳與本地客戶各占一半，由于價格低投資客戶占比稍多，主要看重南站新城片區(qū)擁有升值空間，也有本地客戶由于價格低購買用于居住。置業(yè)關(guān)鍵點主要是看中價格。300萬森活城邦競品項目分析雅居樂花園項目戶型面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比供應(yīng)面積面積比已售套數(shù)已售套數(shù)比已售面積已售面積比可售套數(shù)雅居樂花園2室2廳1衛(wèi)73-88㎡53641%4180832%51829%40435.232%183室2廳2衛(wèi)103㎡12810%1318410%11542%11865.69%134室2廳2衛(wèi)116-125㎡62849%7536058%61429%7372859%14合計1292100%130352100%1248100%126028.8100%442015年雅居樂花園高層銷售金額8.7億，成交面積12.6萬㎡，成交均價4600元/㎡，高層總體供應(yīng)1292套，已售1248套，整體去化率為97%，由于該項目整體體量較大，為確保首批新品入市實現(xiàn)熱銷，采取了低價撬動市場的策略。新貨供應(yīng)將于2016年5月入市，面積段為73-125㎡2-5房戶型。高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況73㎡2室2廳2衛(wèi)77㎡2室2廳2衛(wèi)營銷亮點：線上強推廣，線下重渠道。線上推廣緊扣“大盤”，突顯“教育”賣點。深圳強勢推廣，媒介包括深圳影城、地鐵、公交車站、報業(yè)、高速收費站等，線下結(jié)合中心書城、嘉信茂展場和階段性參加展會（大中華、秋交會展場）。同時啟動三級市場促進成交。本地通過配套兌現(xiàn)大活動、業(yè)主答謝宴等提高營銷力。500萬學府名盤競品項目分析龍光城開發(fā)商龍光集團占地（㎡）1850000建筑類型高層、別墅建面（㎡）5000000容積率別墅：0.58

高層：3.98綠化率37.2％項目地址

大亞灣西南大道（深惠經(jīng)濟合作區(qū)）總戶數(shù)28000車位數(shù)待定裝修狀況毛坯交通大亞灣石化大道—西南大道；龍崗坪山蘭竹東路—西南大道。深圳地鐵12號線竹坑站距離龍光城僅400米左右。另可乘317路達到龍光城站下。深圳東高峰專線88號直達。配套兌現(xiàn)并已經(jīng)使用配套：五星級戴斯酒店、晶晶幼兒園幼兒園（省一級-私立）、華中師大小學（公立）、大亞灣三中（公立）、6萬㎡龍光湖、農(nóng)貿(mào)市場、項目樓巴、環(huán)湖跑道、高峰專線已動工建設(shè)配套：26萬㎡商業(yè)中心、人行天橋、體育中心、華中師大附中（公立）計劃兌現(xiàn)配套：醫(yī)院、新增兩所幼兒園、小學、項目內(nèi)部巴士客戶群體分析：基本上以深圳自住客為主，主要由于深圳高房價擠壓的邊緣客戶，同時主要考慮孩子未來的教育同時兼顧贍養(yǎng)父母。高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況項目戶型面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比供應(yīng)面積面積比已售套數(shù)已售套數(shù)比已售面積已售面積比可售套數(shù)龍光城兩房80201728%14902019%187026%12990020%147三房81-95160522%17942521%155522%15572021%50四房95-110194827%21304430%189128%19710030%57五房110-130167423%22688031%166124%20052030%13合計7244100%768369100%6977100%683240100%2672015年龍光城高層銷售金額46.1億，成交面積68.3萬㎡，成交均價8900元/㎡，總體供應(yīng)量為7244套，已售6977套，整體去化96%，大面積產(chǎn)品滿足客戶自主需求，去化速度較快，小面積去化稍弱。2016年高層整體供應(yīng)貨值為60億，面積段為81-125㎡3-5房戶型，預計將于3、5、9月份集中入市。四房108m2500萬學府名盤競品項目分析龍光城類型戶型面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比供應(yīng)面積面積比已售套數(shù)已售套數(shù)比已售面積已售面積比可售套數(shù)別墅聯(lián)排180-28014882%3907274%4089%1024082%108獨棟420-4503218%1376026%511%217518%27合計180100%52832100%45100%12415100%135截止至1015年12月19日，龍光城別墅總體供應(yīng)量為180套，已售45套，去化率為25%，銷售金額為1.4億，產(chǎn)品面積段集中在180-280m2，別墅均價12000元／㎡。2016年龍光城別墅剩余可售135套，總貨值為5.3億，具體推售時間暫定于4、5月，9、10月集中入市。別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況聯(lián)排255㎡500萬學府名盤競品項目分析龍光城營銷亮點：三級渠道+教育類營銷活動+Intown展點。全年主打北師大公園住宅，線下通過晶晶幼兒園開學舉行一系列名師講堂進行炒作。結(jié)合卓越品牌深受深圳人信賴，進行異地展點拓展，從而搶占市場份額。公園里的北師大學邸競品項目分析卓越蔚藍海岸開發(fā)商惠州市卓越東部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地（㎡）773316建筑類型高層、別墅建面（㎡）2000000容積率1.1綠化率35%項目地址大亞灣西區(qū)西三大道北側(cè)總戶數(shù)16000車位數(shù)18000裝修狀況毛坯交通福田區(qū)：梅觀高速——機荷高速——深汕高速淡水出口左轉(zhuǎn)——人民路——大亞灣大道——石化大道內(nèi)部配套1200平米陽光泳池已開放使用，5345平米豪華會所已對外開放，20000㎡獨立商業(yè)中心已封頂，2所國際雙語幼兒園，1所九年制一貫制學校，一座五星級酒店?？蛻羧后w分析：主要以深圳自住客為主，主要由于深圳高房價擠壓的邊緣客戶，同時主要考慮孩子未來的教育同時兼顧贍養(yǎng)父母，其次卓越集團在深圳品牌知名度高，存在一定數(shù)量的忠誠粉絲客戶，投資客戶群體比重約為25%。公園里的北師大學邸競品項目分析卓越蔚藍海岸高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況2015年卓越蔚藍海岸高層銷售金額17億，成交面積25.6萬㎡，成交均價7500元/㎡，卓越東部蔚藍海岸總計供應(yīng)3153套，總銷售套數(shù)為2789套，整體去化率為88％，其中95㎡-120㎡去化率高達98%，客戶置業(yè)目的以自住為主，家庭結(jié)構(gòu)以大太陽（三代同堂為主），因而需要3房以上的產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品屬于相對滯銷戶型。2016年高層整體供應(yīng)貨值為20億，面積段為73-120㎡3-5房戶型，預計將于5、7、9月份集中入市。項