西安市經(jīng)開區(qū)商業(yè)市場調(diào)研

西安經(jīng)開區(qū)商業(yè)市場研究美城機(jī)構(gòu)2011出品鳳城九路商圈張家堡商圈文景路商圈鳳城五路商圈鳳城二路商圈長慶商圈鳳城二路商圈范圍：鳳城三路至北二環(huán)之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：為經(jīng)開區(qū)目前發(fā)展最成熟、商業(yè)及交通最發(fā)達(dá)區(qū)域商業(yè)發(fā)展：擁有大型超市及中檔集中百貨，缺乏大型高端商業(yè)業(yè)態(tài)分布：以餐飲休閑為主，超市、銀行、醫(yī)院等業(yè)態(tài)齊全，生活便利。代表樓盤：賽高國際、華東服裝城、天地時代廣場、雅荷花園等文景路商圈范圍：文景路鳳城二路至五路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域處于發(fā)展階段，商業(yè)配套少，但距未央路僅2公里，發(fā)展前景看好，周邊樓盤文景觀園等均已交房，課帶動區(qū)域發(fā)展。商業(yè)發(fā)展：商業(yè)氛圍不濃厚，僅有海璟國際、人人樂兩家大型商業(yè)。業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)種類匱乏，鳳城二路有部分底商代表樓盤：海璟國際、人人樂鳳城五路商圈范圍：鳳城八路至鳳城四路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：規(guī)劃中的未來經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)密集度不高，但發(fā)展迅速。商業(yè)發(fā)展：商業(yè)氣氛逐漸濃厚，多個大型商業(yè)將逐漸建成。業(yè)態(tài)分布：以高端購物場所及高端娛樂場所為主，提供生活便利的配套設(shè)施相對匱乏。未來在此將會建成雙威理想城、銀池麗舍云端、max未來等大型商業(yè)。代表樓盤：賽高街區(qū)、雅荷春天等。長慶商圈范圍：鳳城五路長青路至太華路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：為長慶油田所屬區(qū)域，正處發(fā)展階段。商業(yè)發(fā)展：大部分為樓盤底商，規(guī)劃有大型商業(yè)綜合體。業(yè)態(tài)分布：以服務(wù)性便利店為主，未來3年將建正尚國際、紫薇希望城配套等大型商業(yè)。代表樓盤：興樂園、興盛園、紫薇希望城張家堡商圈范圍：鳳城七路至鳳城九路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：正開發(fā)階段，商業(yè)配套少，但未來在此建設(shè)的集中商業(yè)多。商業(yè)發(fā)展：正處發(fā)展階段，未來發(fā)展利好。業(yè)態(tài)分布：無大型商業(yè)發(fā)展，有部分配套性底商，未來將會引進(jìn)王府井等大型商業(yè)。鳳城九路商圈范圍：鳳城九路至鳳城十二路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：商業(yè)正處發(fā)展階段，商業(yè)配套少，但此區(qū)域有白樺林居、海珀蘭軒、首創(chuàng)國際、匯通太古城等大盤，未來將形成區(qū)域商業(yè)中心。業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)種類豐富，酒店、shoppingmall、影院、奢侈品店等豐富業(yè)態(tài)組合，社區(qū)配套也較完善。代表樓盤：海珀蘭軒、白樺林居、首創(chuàng)國際城、匯通太古城等。經(jīng)開商業(yè)概述近幾年商業(yè)呈現(xiàn)井噴集中放量式供應(yīng)，且隨著區(qū)域規(guī)劃利好的不斷兌現(xiàn)，商業(yè)的層級與規(guī)格也得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，多商圈格局逐漸清晰鳳城二路商圈樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金出租率鳳城一號鳳城一路一號服裝、煙酒、餐飲1F---150元/㎡/月--雅荷花園鳳城一路與未央路十字東北角網(wǎng)吧、酒樓、快餐1-3F3000㎡100元/㎡/月90%天心大廈鳳城二路文景路與未央路之間餐飲1-2F---90元/㎡/月--世紀(jì)大廈鳳城二路文景路與未央路之間餐飲1F---90元/㎡/月--賽高國際未央路鳳城一路與二路之間Ktv、餐飲、休閑4F---50元/㎡/月100%成都頤站鳳城二路餐飲1-3F1300㎡55㎡元/㎡/月---銀河大廈鳳城二路餐飲1F3000㎡100㎡元/㎡/月---因區(qū)域?qū)懽珠g較多，區(qū)域餐飲占較大比例，餐飲由高檔到中低檔不等；同時配有中等規(guī)模的基礎(chǔ)生活配套設(shè)施，如人人樂與崇尚百貨。高檔餐廳大多分布在未央路沿線、鳳城二路以西路段，商務(wù)簡餐分布在鳳城一路沿線、賽高國際底層。鳳城一路沿線租金平均120元/㎡/月，鳳城二路沿線租金平均90元/㎡/月，未央路沿線大型商業(yè)租金平均50元/㎡/月；該商圈早期售價較低，由于早期規(guī)劃體量有限，缺乏大型集中商業(yè)，且該區(qū)域租金在近兩年以5%—10%上漲；該板塊主要以基礎(chǔ)生活與休閑配套為主，目前商業(yè)空間趨于飽和，未央路沿線已經(jīng)不能滿足未來區(qū)域未來需求鳳城五路商圈樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金出租率雅荷春天鳳城五路西安中學(xué)旁書城、煙酒、餐飲1F3000㎡180元/㎡/月90%賽高街區(qū)未央路與鳳城五路十字西南角大型商業(yè)、餐飲、娛樂-1-4F9900㎡300元/㎡/月95%陽光城鳳城五路餐飲1-2F---80元/㎡/月---銀池麗舍云端未央大道與鳳城六路的交叉處東100米生活配套1F1500㎡230元/㎡/月50%該板塊屬于經(jīng)開區(qū)二次發(fā)展帶動之下的新商圈核心，以賽高國際二期為區(qū)域代表；該商圈由于擁有教育、地段與地鐵等的多重優(yōu)勢，后期樓盤開發(fā)層級明顯較高，且目前該商圈代表經(jīng)開的最高層級，以世紀(jì)金花、人人樂等中高檔區(qū)域級商業(yè)為引擎為引進(jìn)大型商業(yè)，該商圈的售價較低，而后期借勢區(qū)域價值攀升，租金明顯翻倍上漲隨著MAX未來、海景時代等項目的招商入駐，該商圈的核心價值已將穩(wěn)固向前樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層商業(yè)面積交房時間售價Max未來未央路與鳳城五路交匯東北角寫字間、公寓、商業(yè)共30F10000㎡2012年一層5-7萬；二層3萬；三層2.2萬西安環(huán)球貿(mào)易中心未央路與鳳城五路十字東南角大型商業(yè)、超高層寫字間、公寓共60F9900㎡2015年約3萬元銀池品智天下未央路鳳城五路與六路之間大型商業(yè)、寫字間27層11000㎡2012年未開盤現(xiàn)有物業(yè)分析未來物業(yè)分析鳳城五路賽高國際西安環(huán)球貿(mào)易中心Max未來海璟時代文景路商圈樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金海璟國際鳳城二路與文景路交匯東南角大型商業(yè)---------人人樂鳳城五路與文景路交匯東南角超市1-4F---90元/㎡/月鳳城二路至五路段僅有兩家大型商業(yè)，周邊均為大型工廠、醫(yī)院、學(xué)校等，但周邊樓盤眾多，文景觀園已交房，星舍、鳳城一號、銀象花園、香樟園等樓盤也于2013年左右交房，未來人口密度大，是商業(yè)發(fā)展的好地段，再加鳳城二路商圈向外擴(kuò)張，間接影響文景路商圈的發(fā)展。鳳城二路鳳城五路海璟時代人人樂在售樓盤交房時間文景天下2014年星舍2013年鳳城一號2011年銀象花園2013年香樟園2013年世融嘉城2013年文景觀園已交房長慶商圈樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金售價出租率浪琴灣鳳城五路東段底商，生活配套1-2F6500200元/㎡/月4.5萬/㎡20%興樂園鳳城五路東段生活配套1F2000200元/㎡/月4萬/㎡100%興盛園街鋪鳳城五路與長青路交匯底商，煙酒1-2F2000200元/㎡/月---20%正尚國際鳳城五路與長青路交匯大型商業(yè)1-6F1600---2-3萬--紫薇希望城鳳城五路東段將引進(jìn)人人樂2500----2.5萬/㎡---依托長慶工業(yè)園發(fā)展，區(qū)域內(nèi)多為長慶職工樓盤。區(qū)域現(xiàn)商業(yè)氛圍不濃厚，未來將有正尚國際、人人樂等大型商業(yè)進(jìn)駐。商業(yè)租金平均200元/㎡/月張家堡商圈樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金售價出租率浪琴灣鳳城五路東段底商，生活配套1-2F6500200元/㎡/月4.5萬/㎡20%興樂園鳳城五路東段生活配套1F2000200元/㎡/月4萬/㎡100%興盛園街鋪鳳城五路與長青路交匯底商，煙酒1-2F2000200元/㎡/月----20%正尚國際鳳城五路與長青路交匯大型商業(yè)1-6F1600----2-3萬--紫薇希望城鳳城五路東段將引進(jìn)人人樂2500----2.5萬/㎡--依托長慶工業(yè)園發(fā)展，區(qū)域內(nèi)多為長慶職工樓盤。區(qū)域現(xiàn)商業(yè)氛圍不濃厚，未來將有正尚國際、人人樂等大型商業(yè)進(jìn)駐。商業(yè)租金平均200元/㎡/月鳳城九路商圈樓盤名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金售價出租率白樺林居城北鳳城八路和九路之間、文景路以西底商，生活配套1F10000140元/㎡/月3萬/㎡100%鼎正中央領(lǐng)郡鳳城九路與文景路交匯處西北-----1-7F2500-------------首創(chuàng)國際城鳳城十二路與文景路交叉口東北角---------2000100元/㎡/月----20%海榮名城經(jīng)開鳳城九路城市運(yùn)動公園北門正對面銀行、餐飲1-3F2000260元/㎡/月3-4萬/㎡30%魏瑪公館鳳城九路與文景路交匯處西北角餐飲、煙酒、配套1-2F2400150元/㎡/月3.5萬/㎡40%正尚國際鳳城五路與長青路交匯大型商業(yè)1-6F1600-----2-3萬---海博廣場經(jīng)開鳳城九路城市運(yùn)動公園北門正對面蘇寧電器、人人樂1-5F-----------------商業(yè)產(chǎn)品研究經(jīng)開區(qū)作為新興商圈，兩種商業(yè)形式共促區(qū)域商業(yè)市場的繁榮，其中集中商業(yè)已成為市場主流形式經(jīng)開區(qū)作為新興商圈，區(qū)域內(nèi)逐漸出現(xiàn)以綜合體形式呈現(xiàn)的購物中心類商業(yè)項目，說明經(jīng)開區(qū)整體的商業(yè)市場逐步從傳統(tǒng)的零售導(dǎo)向性向綜合多元化業(yè)態(tài)發(fā)展的方向進(jìn)行過渡。樓盤名稱位置商業(yè)存量/總體量單層面積柱距租金及走勢出租率售價及價格走勢浪琴灣經(jīng)開鳳城五路東段1.3萬65006m200元/平米，11年交房20%08年商鋪售罄，價格1.5萬；現(xiàn)價格4.5萬每平米紫薇希望城經(jīng)開鳳城五路東段1.8萬2500

0%2.4-2.5萬/平，售罄白樺林居城北鳳城八路和九路之間、文景路以西一層底商+三層商業(yè)+三層會所2.5萬平開間4米，進(jìn)深7米20平3300元/月；次干道80元/平，主干道140元/平100%3萬元/平鼎正中央領(lǐng)郡鳳城九路與文景路交匯處西北一層2500平*7層會所*3棟共5萬25006m無

首創(chuàng)國際城鳳城十二路與文景路交叉口東北角一層底商5000平+集中商業(yè)底商2000平7m有自己運(yùn)營中心，自持，規(guī)劃5星酒店

海榮名城（在）經(jīng)開鳳城九路城市運(yùn)動公園北門正對面共三層4000平，底商2400平

5米260元/平；30%均價3~4萬魏瑪公館鳳城九路與文景路交匯處西北角5000平60平*40間8米10年140元/平；現(xiàn)150元/平靠近鳳城九路出租率50%，靠近鳳城十路5%09年；11年3.5萬興樂園

單層街鋪2000平20005m06年100元/平；11年200元/平100%4萬/平興盛園正尚國際街鋪鳳城五路和四路之間雙層街鋪4000平20006m06年100元/平；11年200元/平20%

楓韻潤園西安常青二路向東200米600平*3層*3棟600平6m220元/平底商出租100%，二、三層30%4.5萬/平雅荷春天經(jīng)開西安中學(xué)東500米共兩層6000平3000平4m鳳城五路沿線180元/平90%3-4萬/平卡地亞鳳城五路與明光路什字交匯處3.3萬8250平8.5m

一層3萬，二層2萬，三層1.5萬，4層1.2萬賽高街區(qū)未央大道與鳳城五路十字交匯處5.1萬負(fù)一層12000平；一層~四層9900平7.5m只租不賣，負(fù)一層240元/平；一層臨街300元/平；一層內(nèi)部350元/平；2層300元/平95%

世紀(jì)金花未央大道與鳳城五路十字交匯處1450036287.5m

100%

EE康城張家堡廣場正東1公里600020006m180元/月40%3萬元/平集中商業(yè)沿街商鋪體量主流商業(yè)體量為4萬—5萬㎡，后期開發(fā)項目體量也將逐步增大一層1800-2800㎡二層以上1600-2500㎡柱距主流柱距為7—8米主流柱距為5—6米出租率二路商圈100%二路商圈100%五路商圈80%五路商圈85%張家堡周邊30%張家堡周邊40%價格走勢09年約8000元，目前約2.5萬09年約1萬，目前為2.8萬代表項目天地時代廣場、新界、MAX未來等魏瑪公館、白樺林居等商業(yè)產(chǎn)品研究面積不斷增大，價格翻倍明顯，且沿地鐵沿線鄰未央路的商鋪價格明顯處于高位，且銷售較快，鳳城二路的零空置率，區(qū)域商業(yè)供不應(yīng)求首創(chuàng)國際城項目概況

項目名稱：首創(chuàng)國際城

業(yè)態(tài)：住宅+商業(yè)+辦公+酒店

項目地址：鳳城十二路不文景路交叉口東北角

開發(fā)商：西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公園

交房時間：多期開發(fā)，分為南北兩區(qū)；北區(qū)尚未開巟；南區(qū)已開發(fā)四區(qū)，一期

二2010年入住；事期三期將二2011年7月呾11月交房；四期2011年4月開盤，

2013年6月交房

租售策略及租金售價

商鋪全部自持，租金未定

物業(yè)管理費(fèi)：1.5元

公攤率：20%項目點評：優(yōu)勢：項目處二經(jīng)開區(qū)北部，鄰近新行政中心及地鐵2號線，未來北客站商圈相連，地理位置較好；劣勢：周邊無成型居民區(qū)，無商業(yè)氛圍；首創(chuàng)國際城將引進(jìn)北京王府井百貨作為大型商業(yè)配套，定位為中高檔百貨，

建筑指標(biāo)

卙地面積：35.8萬平方米

項目體量：168萬平方米

社區(qū)公建配套：42萬平方米

商業(yè)體量：6.25萬平方米

總戶數(shù)：9736戶總棟數(shù)：59棟

車位：7790個

租售策略及租金售價

租售策略：待定

物業(yè)管理費(fèi)：待定

項目點評：

優(yōu)勢：項目緊靠新行政中心及城市運(yùn)動公園，幵鄰近地鐵2號線行政中心站，地理位

置較好；

劣勢：處二張家堡環(huán)島，未來停車車位及交通動線挑戰(zhàn)很大；

賽高城市廣場正對市政店，因此建筑高度局限性較大。

賽高城市廣場項目概況項目名稱：賽高城市廣場業(yè)態(tài)：商業(yè)+辦公+酒店+酒店式公寓項目地址：鳳城七路與未夬路交叉口西南角開發(fā)商：陜西富力房地產(chǎn)公園交房時間：2011年動工，預(yù)計大型高端商業(yè)購物中心2013年底開始營業(yè)，2014年全部完工。建筑指標(biāo)基地面積：61364平方米項目體量：40萬平方米地上面積：30萬平方米地下面積：10萬平方米酒店體量：5萬平方米正尚國際金融中心項目概況項目名稱：正尚國際釐融中心業(yè)態(tài)：住宅+商業(yè)+辦公+酒店+酒店式公寓項目地址：張家堡廣場東南角、鳳城七路不鳳城八路乀間開發(fā)商：西安正尚國際置業(yè)有限公園交房時間：2016年10月租售策略及租金售價商業(yè)自持，租金徃定項目點評：優(yōu)勢：項目緊靠新行政中心及城市運(yùn)勱公園，幵鄰近地鐵2號線行政中心站，地理位置較好；劣勢：處二張家堡環(huán)島，交通勱線挑戰(zhàn)很大；正尚國際金融中心項目規(guī)劃：一個以國際甲級寫字樓為主，配套建設(shè)超虧星級酒店、酒店服務(wù)式公寓以及販物中心、國際俱樂部等具有高品味文化內(nèi)涵、設(shè)施齊全的城市綜合樓。建筑指標(biāo)卙地面積：33529.62平方米項目體量：28-35萬平方米商業(yè)體量：4-6萬平方米寫字樓面積：4-5萬平方米機(jī)勱車位：1萬平方米租金/售價水平走勢及分析經(jīng)開區(qū)商圈作為新興商圈，現(xiàn)有項目主要集中在鳳城五路以南，未央路兩側(cè)餐飲商鋪租金較高；隨著政府機(jī)關(guān)落戶鳳城八路，多個大型在建項目逐步完工，以及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，大量外來人口的涌入將對生活配套設(shè)施和高端消費(fèi)產(chǎn)品有極大的需求，經(jīng)開區(qū)商圈將逐步成為高端目的性消費(fèi)的集中區(qū)域，租金升值空間巨大。經(jīng)開在售商業(yè)研究全新的商業(yè)格局將在經(jīng)開區(qū)數(shù)個大型綜合體項目入市后逐漸形成項目名稱項目狀況1賽高國際街區(qū)營業(yè)中2崇尚百貨3華東服飾廣場4首創(chuàng)國際城未開工5匯通太古城在建6賽高城市廣場7MAX未來8盛龍廣場9正尚國際金融中心經(jīng)開在售商業(yè)研究隨著城市重心的不斷北移與各種規(guī)劃利好的不斷兌現(xiàn)，未來經(jīng)開經(jīng)陸續(xù)開發(fā)大型商業(yè)項目及城市綜合體，未來商業(yè)空間一片向好項目名稱項目地址業(yè)態(tài)/定位商業(yè)體量辦公體量城市綜合體項目首創(chuàng)國際城鳳城十二路與文景路交叉口東北角大型購物中心62500---匯通太古城鳳城十一路與文景路交叉口東北角大型SHOPPI