金泓凱旋城價(jià)格策略(SCQ)

金泓凱旋城超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格攻略一切行動(dòng)從問(wèn)題入手界定問(wèn)題分析問(wèn)題核心行動(dòng)完整攻略情境分析市場(chǎng)、項(xiàng)目處于什么狀況？以上因素中問(wèn)題是什么機(jī)會(huì)在哪里要得到什么問(wèn)題與機(jī)會(huì)為什么存在Q1、Q2、Q3……能做什么該做什么怎么做情境（situation）—S1：市場(chǎng)情境1、市場(chǎng)供應(yīng)尚都金泓凱旋城金成時(shí)代家園8萬(wàn)540套3萬(wàn)220套天悅龍庭7.1萬(wàn)457套5萬(wàn)399套5萬(wàn)324套21萬(wàn)1314套深業(yè)新岸線18.9萬(wàn)1163套麗晶國(guó)際3.5萬(wàn)350套6萬(wàn)500套2004年下半年2005年上半年2005年下半年富通城一期16.8萬(wàn)泰華N210.4萬(wàn)新錦安雅園三期11.6萬(wàn)789套進(jìn)入大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代——供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大幸福海岸7.7萬(wàn)595套預(yù)計(jì)約10萬(wàn)17萬(wàn)1400套近120萬(wàn)㎡2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戶型面積相似，客戶群體相同，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)明顯項(xiàng)目名稱套數(shù)二房三房大三房四房其他金成時(shí)代家園一期5447946%87-10322%121-13432%————新錦安·雅園三期7897425%9212%12213%145-16742%195-2348%麗晶國(guó)際一期35078-8234%92-11047%123-12511%164-1948%——好望角二期28069-7125%87-10075%——————深業(yè)·新岸線一期116380-8513%10311%12039%141-15427%16010%幸福海岸一期59570-7311%86-11649%——120-17239%212-2491%天悅龍庭一期45792175101-11417%120-13528%143-18237%227-2881%鴻榮源·尚都131479-8618590-11018%110-13022%130-16037%170以上5%金泓凱旋城一期200579-9223%105-11619%118-13926%129-16127%220-3081%全面競(jìng)爭(zhēng)情境（situation）—S1：市場(chǎng)情境封閉型區(qū)域市場(chǎng)關(guān)注度不高濱海大道通車(chē)區(qū)域概念升溫供應(yīng)猛增競(jìng)爭(zhēng)加劇配套成熟區(qū)域利好供應(yīng)萎縮樓盤(pán)品質(zhì)提升現(xiàn)狀未來(lái)過(guò)去區(qū)域利好，升值空間充足，總體趨勢(shì)迅速走高，但不排除波折出現(xiàn)的可能3、價(jià)格走勢(shì)寶安中心區(qū)可能經(jīng)歷同樣的走勢(shì)，隨市場(chǎng)形勢(shì)而經(jīng)歷波折情境（situation）—S1：市場(chǎng)情境市場(chǎng)情境結(jié)論▲市場(chǎng)供應(yīng)巨大，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈▲同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯，各項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類似程度高▲區(qū)域利好，升值迅速，但不排除因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的價(jià)格波折情境（situation）—S1：市場(chǎng)情境1、項(xiàng)目所處市場(chǎng)地位情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境外延產(chǎn)品外圍產(chǎn)品凱旋城市場(chǎng)地位剖析——全套產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域前景項(xiàng)目規(guī)劃外部配套金泓凱旋城中心區(qū)門(mén)戶城市化進(jìn)程先鋒50萬(wàn)氣勢(shì)大盤(pán)11萬(wàn)生態(tài)園林四大中心公立實(shí)驗(yàn)學(xué)校深業(yè)·新岸線港灣住區(qū)集裝箱碼頭55萬(wàn)風(fēng)情大盤(pán)國(guó)際級(jí)規(guī)劃生態(tài)公園教育中心天悅龍庭中心區(qū)核心地段中等規(guī)模社區(qū)廊院、澳洲園林行政中心、體育館、中央公園鴻榮源·尚都中心區(qū)核心地段中等規(guī)模社區(qū)精心打造細(xì)節(jié)行政中心、體育館、中央公園幸福海岸中心區(qū)核心地段40萬(wàn)風(fēng)情大盤(pán)8萬(wàn)地中海園林行政中心、體育館、中央公園領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先先天領(lǐng)先的市場(chǎng)地位核心產(chǎn)品1、項(xiàng)目所處市場(chǎng)地位情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品外圍產(chǎn)品凱旋城市場(chǎng)地位剖析——全套產(chǎn)品分析項(xiàng)目社區(qū)配套物業(yè)管理周邊環(huán)境金泓凱旋城商場(chǎng)、商業(yè)街會(huì)所、幼兒園開(kāi)元國(guó)際新興品牌受到一定生態(tài)污染伴有噪音干擾深業(yè)·新岸線幼兒園、小學(xué)會(huì)所、商鋪深業(yè)物管老牌公司市政主干道的噪音港灣碼頭的干擾天悅龍庭商場(chǎng)會(huì)所、幼兒園中海物管品牌公司市政主干道的噪音鴻榮源·尚都會(huì)所、商業(yè)街第一太平洋戴維斯顧問(wèn)市政主干道的噪音幸福海岸商場(chǎng)、商業(yè)街會(huì)所、幼兒園中海物管品牌公司市政主干道的噪音尚未在競(jìng)爭(zhēng)中突圍領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先不利不利1、項(xiàng)目所處市場(chǎng)地位情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品外圍產(chǎn)品凱旋城市場(chǎng)地位剖析——全套產(chǎn)品分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品牌合作團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目品牌金泓凱旋城金泓投資新興品牌深圳深大加拿大奧雅尚未建立中南花園負(fù)面評(píng)價(jià)深業(yè)·新岸線深業(yè)特區(qū)資深品牌香港雋思美國(guó)LLA深業(yè)在關(guān)外的首個(gè)大型項(xiàng)目天悅龍庭汕頭龍光外地品牌澳大利亞柏濤泛亞易道龍光在深圳的首個(gè)項(xiàng)目鴻榮源·尚都鴻榮源寶安第一品牌深建筑設(shè)計(jì)總院貝爾高林借勢(shì)關(guān)內(nèi)成功項(xiàng)目“熙園”幸福海岸福中福二流品牌澳大利亞柏濤加拿大奧雅原有項(xiàng)目有知名度，缺乏美譽(yù)度領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先領(lǐng)先不利品牌有待進(jìn)一步提升1、項(xiàng)目所處市場(chǎng)地位情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境凱旋城市場(chǎng)地位結(jié)論先天支持，實(shí)力領(lǐng)先具有進(jìn)一步提升的空間三大核心價(jià)值支持先天優(yōu)越的戰(zhàn)略地位恢弘磅礴的規(guī)劃氣勢(shì)眾望所歸的頂級(jí)教育兩大負(fù)面影響周邊環(huán)境劣勢(shì)明顯品牌號(hào)召力有未逮市場(chǎng)價(jià)格的領(lǐng)導(dǎo)中心地段項(xiàng)目?jī)r(jià)格：4800—5400元/㎡2、項(xiàng)目所處價(jià)格局勢(shì)拉低價(jià)格的叛徒近關(guān)地段項(xiàng)目?jī)r(jià)格：4700元/㎡掠奪資源的侵略者西鄉(xiāng)片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格：4000—4200元/㎡本片區(qū)價(jià)格被拉低，又遭遇西鄉(xiāng)片區(qū)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)近關(guān)地段中心地段西鄉(xiāng)片區(qū)遠(yuǎn)距離本項(xiàng)目近情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境3、項(xiàng)目自身困境客戶心理預(yù)期價(jià)格傳統(tǒng)上對(duì)本片區(qū)認(rèn)知度較低，所以普遍心理價(jià)格預(yù)期較低：193名報(bào)價(jià)客戶中，74%心理預(yù)期在4000—4999元/㎡阻礙升值的因素難以徹底解決：新圳河上蓋可提升景觀，但無(wú)法消除污染項(xiàng)目本身?yè)碛幸涣鞯钠焚|(zhì)，但客戶未曾真正體驗(yàn)情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境項(xiàng)目情境結(jié)論▲本項(xiàng)目擁有先天領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，但仍可進(jìn)一步提升▲本片區(qū)價(jià)格被拉低，同時(shí)遭遇其他片區(qū)的戰(zhàn)略擠壓：中心地段的品牌及形象戰(zhàn)略、西鄉(xiāng)片區(qū)的價(jià)格戰(zhàn)略▲擁有一流的品質(zhì)，但目前現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)程度低；擁有大量的客戶積累，但流失程度高▲客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期較低，阻礙提價(jià)的因素難以徹底解決情境（situation）—S2：項(xiàng)目情境（Question）非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果技術(shù)思路在市場(chǎng)情境及項(xiàng)目情境的背景下，我們梳理出價(jià)格戰(zhàn)略所面臨的R1、R2R1R2解決方案QComplication（情境中的事件）—R1：非期望結(jié)果非期望結(jié)果▲熱點(diǎn)區(qū)域中心片區(qū)和傳統(tǒng)區(qū)域西鄉(xiāng)片區(qū)的熱市形成吸聚效應(yīng)，奪取更多市場(chǎng)份額▲傳統(tǒng)觀念中對(duì)近關(guān)地段的認(rèn)知度較低，同地段產(chǎn)品價(jià)格僅為4700元/㎡，市場(chǎng)對(duì)整個(gè)片區(qū)價(jià)格預(yù)期較低▲市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期較低，集中在4000—4999元/㎡▲受項(xiàng)目情境所困擾，本項(xiàng)目開(kāi)局冷場(chǎng)，不僅減緩銷(xiāo)售速度，且導(dǎo)致期望價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)Complication（情境中的事件）—R2：期望結(jié)果期望結(jié)果▲提升心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，使凱旋城躍居中心區(qū)第一價(jià)格陣營(yíng)▲實(shí)現(xiàn)中心區(qū)第一銷(xiāo)售速度，減少開(kāi)發(fā)成本，降低未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)▲建立項(xiàng)目品牌，進(jìn)而建立金泓投資的品牌Question（界定問(wèn)題）：如何避免R1，實(shí)現(xiàn)R2集中矛盾本項(xiàng)目要脫穎而出實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升較低認(rèn)知度、心理預(yù)期產(chǎn)品同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手壓力提高銷(xiāo)售速度本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)值Q1Q2Q3Answer（答案）：Q1解析Q1：如何應(yīng)對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？如何在市場(chǎng)壓力中突破？同質(zhì)化——可替代程度高競(jìng)爭(zhēng)壓力大——價(jià)格體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性依據(jù)市場(chǎng)推導(dǎo)價(jià)格找到合理標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)比較法Q2：如何在提升價(jià)值與快速銷(xiāo)售之間尋求平衡？銷(xiāo)售策略■迅速打開(kāi)市場(chǎng)，形成熱銷(xiāo)，達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)■奠定品牌基礎(chǔ)，形成口碑，造成羊群效應(yīng)指導(dǎo)策略目的市場(chǎng)占有率市場(chǎng)口碑帶動(dòng)客戶營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值提升初期平價(jià)入市中、后期穩(wěn)步提價(jià)價(jià)格策略——平開(kāi)高走Answer（答案）：Q2解析價(jià)格策略案例借鑒銷(xiāo)售階段波托菲諾一期天鵝堡均價(jià)銷(xiāo)售率入市780020%開(kāi)盤(pán)810040%中期830025%后期850015%整體均價(jià)8150元/㎡平開(kāi)高走的價(jià)格策略，可在入市期迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，開(kāi)盤(pán)達(dá)到30—40%的銷(xiāo)售率，形成熱銷(xiāo)，制造口碑最終實(shí)現(xiàn)的整體均價(jià)，可在入市價(jià)格的基礎(chǔ)上有較大的提升，項(xiàng)目規(guī)模越大，提升空間越大Answer（答案）：Q2解析Q3：如何在提升市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期展示效果現(xiàn)場(chǎng)包裝、環(huán)境工程建筑立面、示范空間建立形象、展示優(yōu)勢(shì)提升客戶心理價(jià)格預(yù)期計(jì)劃執(zhí)行銷(xiāo)售計(jì)劃房號(hào)控制有序組織銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)價(jià)格Answer（答案）：Q3解析攻略：解決Q1—市場(chǎng)比較法定價(jià)核心均價(jià)求取過(guò)程大盤(pán)：戶型多、客戶廣、對(duì)手多、戰(zhàn)線長(zhǎng)如何體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目細(xì)分按照細(xì)分，尋找不同的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分別對(duì)比，合成整體比準(zhǔn)均價(jià)以獨(dú)特的溢價(jià)因子修正均價(jià)攻略：解決Q1—市場(chǎng)比較法定價(jià)體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性：以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目細(xì)分A區(qū)品質(zhì)：2梯4戶、景觀好、噪音少，面積相對(duì)較大針對(duì)客戶：接受單價(jià)在5500—6500之間寶安本地土豪、公務(wù)員、南山二次置業(yè)者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：深業(yè)·新岸線、天悅龍庭、幸福海岸等一線樓盤(pán)B區(qū)品質(zhì)：2梯5戶、景觀較差、噪音較大，面積相對(duì)較小針對(duì)客戶：接受單價(jià)在5500以下的寶安、南山首次置業(yè)、投資客競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：麗晶國(guó)際、金成時(shí)代、新錦安·雅園等二線樓盤(pán)復(fù)式、大平面等高端產(chǎn)品所占比例較小，所針對(duì)的客戶群體及對(duì)本項(xiàng)目均價(jià)影響較小，因此不作專門(mén)細(xì)分攻略：解決Q1—市場(chǎng)比較法定價(jià)按照細(xì)分，尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)格比準(zhǔn)、合成中心區(qū)現(xiàn)有實(shí)際開(kāi)售樓盤(pán)根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1、項(xiàng)目的相似性2、與項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近32項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)：整體效果/項(xiàng)目規(guī)模/容積率/自身配套/車(chē)位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：梯戶比/實(shí)用率/實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈(zèng)送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬/影響因素/視野品質(zhì)展示類：賣(mài)場(chǎng)環(huán)境展示/樣板房效果/現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)/建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/其他特定影響因素篩選可比樓盤(pán)確定權(quán)重打分比準(zhǔn)價(jià)格形成攻略：解決Q1—市場(chǎng)比較法定價(jià)按照細(xì)分，尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)格比準(zhǔn)、合成將A、B區(qū)按照不同的客戶群體、競(jìng)爭(zhēng)地位進(jìn)行分項(xiàng)打分、合成項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)選擇因素權(quán)重權(quán)重均價(jià)新錦安47001.0574968同區(qū)同質(zhì)40%1987金成時(shí)代48001.0374978異區(qū)同質(zhì)30%1493麗晶國(guó)際51001.0105151異區(qū)同質(zhì)30%1545比準(zhǔn)均價(jià)5026取整之后B區(qū)取整均價(jià)：5000

項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)選擇因素權(quán)重權(quán)重均價(jià)新岸線53001.0365491異區(qū)同質(zhì)40%2196幸福海岸53001.0325470異區(qū)同質(zhì)30%1641天悅龍庭54001.0155481異區(qū)同質(zhì)30%1644比準(zhǔn)均價(jià)5482取整之后A區(qū)比準(zhǔn)均價(jià)：5500

按照兩區(qū)面積，合成項(xiàng)目整體比準(zhǔn)均價(jià)為：5306，取整為：5300主要對(duì)手相同片區(qū)攻略：解決Q1—市場(chǎng)比較法定價(jià)挖掘價(jià)值，以溢價(jià)因子修正價(jià)格增值溢價(jià)因子1、開(kāi)發(fā)規(guī)模、工程形象——一次性開(kāi)發(fā)34萬(wàn)平米，深圳罕有，以更多的前期投入和更晚的銷(xiāo)售回籠，堆積了至少1—2%的成本，但也證明了發(fā)展商實(shí)力。因此，反映到價(jià)格上來(lái)，也應(yīng)有1—2%的提升空間。2、教育配套——寶安中心區(qū)唯一的公立實(shí)驗(yàn)學(xué)校，無(wú)疑將為本項(xiàng)目帶來(lái)更多價(jià)值。參考其他著名教育樓盤(pán)，高尚教育一般會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)3—4%的升值空間。3、寶安大道開(kāi)通、市場(chǎng)自然升幅——參考南山區(qū)自濱海大道開(kāi)通以來(lái)，歷年平均升幅7%，而寶安中心區(qū)以其規(guī)劃水準(zhǔn)和建設(shè)設(shè)定，預(yù)計(jì)自然增幅在8—10%。本項(xiàng)目由于處于邊銷(xiāo)售、邊升值的狀態(tài)，按照50%的單位升值考慮，自然增副應(yīng)為4—5%。4、外延園林——本項(xiàng)目擁有深圳罕有的3.6萬(wàn)平米外延純粹園林，從現(xiàn)場(chǎng)的客戶反饋與評(píng)價(jià)來(lái)看，至少會(huì)造成1—2%左右的價(jià)值增值。貶損溢價(jià)因子新圳河的污染——河上蓋工程可以解決視野內(nèi)的景觀問(wèn)題，但無(wú)法根治河溝的嚴(yán)重污染。從現(xiàn)場(chǎng)反饋來(lái)看，這一點(diǎn)至少會(huì)造成1—2%左右的價(jià)值貶損。攻略：解決Q1—市場(chǎng)比較法定價(jià)挖掘價(jià)值，以溢價(jià)因子修正價(jià)格溢價(jià)因子開(kāi)發(fā)手筆、工程氣度1—2%50—100頂級(jí)教育3—4%150—200寶安大道、市場(chǎng)增副4—5%200—250外延園林1—2%50—100周邊污染-1—-2%-50—-100合計(jì)400—600整體均價(jià)5300+（400，600）=5700，5900核心均價(jià)為：5700—5900元/㎡發(fā)展商的目標(biāo)為5800元/㎡，處于這個(gè)區(qū)間內(nèi)，符合市場(chǎng)比較之下的合理界限。因此，我們有信心予以實(shí)現(xiàn)。以下分析，均按照5800進(jìn)行。價(jià)值較低風(fēng)險(xiǎn)較高攻略：解決Q2—平開(kāi)高走的價(jià)格策略價(jià)格策略運(yùn)用步驟平開(kāi)高走的合理走勢(shì)如何界定？靜態(tài)分配樓棟均價(jià)，得到各批均價(jià)設(shè)定不同升值幅度，修正各批均價(jià)得到不同的價(jià)格走勢(shì)，對(duì)比確定合理方案按照合理方案，推導(dǎo)各階段均價(jià)，達(dá)成目標(biāo)核心均價(jià)是如何實(shí)現(xiàn)的？將核心均價(jià)靜態(tài)分布至各樓棟按五分制給各樓棟打分棟號(hào)戶型景觀噪音朝向面積特定：污染打分百份比20%30%20%10%10%10%100%2棟4.754.75444.753.754.433棟A4.754.254.754.754.254.754.553棟B4.754.253.754.54.253.754.231棟4.754.7544.754.53.754.487棟A4.754.55.254.254.7554.757棟B4.754.754.7544.7554.704棟A4.7554.754.754.254.754.784棟B4.7543.7544.253.754.108棟A4.754.53.7544.2554.388棟B4.754.53.7544.2554.389棟A4.7543.754.754.554.339棟B4.754.54.253.754.554.484棟C4.753.533.753.753.53.704棟D4.753.253.253.753.7543.734棟F4.53.753.2533.553.834棟E4.753.253.253.253.754.753.754棟G4.53.53.2533.553.755棟4.53.53.533.553.80A區(qū)B區(qū)攻略：解決Q2—平開(kāi)高走的價(jià)格策略將核心均價(jià)靜態(tài)分布至各樓棟1.1360131.1259541.0857171.1561021.0555691.2063691.0053071.0253871.0354671.0857071.1360131.1058361.1158951.1158951.0656271.0354671.1963391.186280攻略：解決Q2—平開(kāi)高走的價(jià)格策略攻略：解決Q2—平開(kāi)高走的價(jià)格策略對(duì)比確定合理升值幅度我們已知：

第一批面積*第一批均價(jià)+第二批面積*第二批均價(jià)*當(dāng)前升值比率+……=核心均價(jià)*總面積

設(shè)第一批均價(jià)為P1，而整體升值比率分別為8%、10%、12%，可分別求得P1的三種狀態(tài)，繼而求得各批次均價(jià)：

69005*P1+46218*（P1+47）*設(shè)定值%+59248*（P1+204）*設(shè)定值%+49937*（264）*設(shè)定值%+25963*（P1+256）*設(shè)定值%=5800*250371

整體升值幅度8%10%12%第一批均價(jià)548054005390第二批均價(jià)564056705600第三批均價(jià)591059405930第四批均價(jià)610061006200第五批均價(jià)619062206320整體均價(jià)580058005800入市壓力大后期不可控因此，整體升值幅度控制在10%較為合理攻略：解決Q2—平開(kāi)高走的價(jià)格策略理想價(jià)格走勢(shì)，達(dá)成目標(biāo)均價(jià)順序推盤(pán)時(shí)間樓棟套數(shù)面積均價(jià)增幅支持條件價(jià)格策略第一批2005.52、3A、3B、4C、4D589690055400——周邊荒涼，展示不足，學(xué)校未動(dòng)工平價(jià)入市，制造熱銷(xiāo)第二批2005.81、4E、4F385462185670270展示逐步完善，進(jìn)入傳統(tǒng)旺季第三批2005.11—124G、5、7A、7B470592485940270中心庭園、景觀主軸旁單位推出，進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)樓階段穩(wěn)步升值，帶動(dòng)客戶營(yíng)銷(xiāo)第四批2006.3—44A、4B、8A、8B376499376100160寶安大道通車(chē)，小區(qū)樓王推出，現(xiàn)樓完美展示，新一季樓市旺季依靠前期熱銷(xiāo)形成的品牌，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化第五批2006.79A、9B185259636220120周邊逐漸成熟，學(xué)校招生，推出中心庭園單位，完美封筆整體銷(xiāo)售周期按18個(gè)月計(jì)算

一期整體價(jià)格增幅：10%，整體均價(jià)：5800元/㎡攻略：解決Q2—平開(kāi)高走的價(jià)格策略分配各批次均價(jià)，形成動(dòng)態(tài)分布圖——初步測(cè)算結(jié)果596456715445581257256547505551315423566163136126606060605692553064126352第一批推盤(pán)：54002005.5第二批推盤(pán)：56702005.8第三批推