房地產(chǎn)投資基本問題

房地產(chǎn)投資基本問題房地產(chǎn)投資：一種理想的投資工具？存款、債券、股票、基金、保險、收藏、外匯、實業(yè)、風投、期貨期權等主要內(nèi)容：投資的概念與一般原理；房地產(chǎn)投資的概念、分類、特點；房地產(chǎn)投資一般程序；房地產(chǎn)投資決策的關鍵因素與基本分析內(nèi)容。一、投資概述1.投資的含義墊支資金或?qū)嵨镆栽黾游磥硎杖氲馁Y金支付活動，包括實物投資和金融投資兩種形式，不同于經(jīng)濟學和統(tǒng)計學上的投資（一般是指實物投資）。其中，實物投資是指固定資產(chǎn)投資和存貨投資；金融投資是指購買股票、債券等金融資產(chǎn)的投資。2.投資的特性經(jīng)濟行為的目的性、時間性、收益性和風險性。3.投資的作用國民經(jīng)濟增長的基本推動力；與企業(yè)發(fā)展密切相關；促進人民生活水平的提高；有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往。為什么需要投資？為獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。（威廉·夏普）4.投資的分類固定資產(chǎn)投資基本建設投資更新改造投資房地產(chǎn)開發(fā)投資國有其他固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資流動資產(chǎn)投資按投資主體的分類國有經(jīng)濟主體集體經(jīng)濟主體個體經(jīng)濟主體聯(lián)營經(jīng)濟主體股份制經(jīng)濟主體外商投資經(jīng)濟主體港澳臺投資經(jīng)濟主體其他按資金來源的分類國家預算內(nèi)資金國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他投資5.投資收益與風險（1）投資收益的含義、形態(tài)、類型和測度投資收益是投資活動中產(chǎn)出和投入的對比關系，可以有實物投資中的經(jīng)營收入和利潤等，金融投資中的債息或股息收益、資本利得收益等。這些收益可以采用絕對指標和相對指標加以衡量（2）投資風險的含義、形態(tài)、類型和測度投資風險是投資活動帶來損失的可能性，可以分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險、外生風險和內(nèi)生風險等，可采取規(guī)避、抑制、自留、分散、轉(zhuǎn)移等措施來處理風險。風險可用標準差、變異系數(shù)等指標加以衡量（3）投資收益與風險的匹配投資收益與風險始終相伴相隨且同向遞增的，投資決策和管理的本質(zhì)并非消除風險，而是遵循主宰法則：特定風險下選擇預期收益最大的方案；特定預期收益下選擇風險最小的方案。6.投資組合理論思想對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。如果將適當?shù)耐顿Y項目組合起來，就可以達成一個最終和最理想的長遠投資策略。因此，組合資產(chǎn)的風險總是低于單項投資的風險。風險時間投資項目甲投資項目乙項目組合不同投資項目對市場的反應預期收益率E（r）風險率XYRQPrprqO絕對的正協(xié)方差絕對的負協(xié)方差投資組合設計與資金分配注：有效組合為RY部分；同時可以引入更多的投資項目風險率預期收益率QPM資產(chǎn)市場線rf國債或存款收益可行的投資組合策略注：可行的選擇M；若減小風險，可選rfM部分。投資項目的數(shù)量風險系統(tǒng)風險或市場風險個別風險或非市場風險投資組合的風險降低效應注：組合抵消的是個別風險，補償?shù)闹饕獮橄到y(tǒng)風險。其表達式如下：二、房地產(chǎn)投資1.房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。相關說明——投資主體；效益目的；墊付資金；房地產(chǎn)資本形態(tài)2.房地產(chǎn)投資的分類（1）按投資者對實物房地產(chǎn)的經(jīng)營控制程度劃分房地產(chǎn)直接投資：投入資金用于房地產(chǎn)開發(fā)建造或購買房地產(chǎn)，或用于購買房地產(chǎn)企業(yè)相當數(shù)量的股份并對房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營控制權的投資。特征：實物房地產(chǎn)的所有權和生產(chǎn)經(jīng)營權是統(tǒng)一的，投資者對投資所形成的實物房地產(chǎn)擁有所有權，同時具有直接的經(jīng)營控制權。房地產(chǎn)間接投資：投入資金用于購買房地產(chǎn)證券而不直接參與實物房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理活動的投資。投資者對投資所形成的實物房地產(chǎn)只擁有最終所有權而無直接經(jīng)營權。特征：實物房地產(chǎn)的所有權和生產(chǎn)經(jīng)營權是相對分離的。對投資所形成的實物房地產(chǎn)只擁有最終所有權，沒有直接經(jīng)營權，投資者不直接參與實物房地產(chǎn)的生產(chǎn)建設和經(jīng)營管理，而是憑持有的有價證券取得收益。房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)實物投資房地產(chǎn)金融投資（2）按投資所形成的資本或資產(chǎn)形態(tài)劃分房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資：投資者將投資資金用于開發(fā)建造或直接購買實物房地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資：投資者購買房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票、房地產(chǎn)抵押貸款證券和房地產(chǎn)投資信托等金融形態(tài)的房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為。思考：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資之間的關系？房地產(chǎn)開發(fā)投資通過購買土地使用權并在土地上投入資金，進行規(guī)劃設計和工程建設等投資活動，建成可以滿足某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場進行經(jīng)營，達到收回投資、獲得利潤的過程，如土地開發(fā)、新房開發(fā)、舊房裝修改造、在建工程接手后續(xù)建開發(fā)等?！纬稍隽抗┙o；通常為短期投資，但當建成后的房地產(chǎn)被開發(fā)商用于出租或自營時，短期投資就轉(zhuǎn)為長期置業(yè)投資。生地毛地熟地X通一平出讓轉(zhuǎn)讓租賃獲取土地土地再改造房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設計工程建設出售出租自營房地產(chǎn)置業(yè)投資投資者面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的所進行的投資，具體經(jīng)營方式有購屋后自用（營）或出租、購屋后自用（營）或出租一段時間后再轉(zhuǎn)讓、購屋后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓等。土地房地產(chǎn)擁有權益購買自營出租轉(zhuǎn)讓所有權包租使用權自住其他經(jīng)營置業(yè)消費投資置業(yè)買賣投資置業(yè)租賃投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資思考：住房購買自住也是一種置業(yè)投資有時投資者購置房地產(chǎn)后，供自己使用（生活、生產(chǎn)、經(jīng)營以及商務處理），主要目的是自己消費。但由于房地產(chǎn)的特殊性，就有：物業(yè)具有保值增值的功能；存在適時以售租或抵押等變現(xiàn)的可能性；購而非租房，即意味居住開支節(jié)省等利益，如隱性租金收入(imputedrentalincome)?！鞍ㄓ米髯糁饕∷拇?、駁船、活動房屋和大蓬車在內(nèi)的一切住宅、以及汽車庫等任何與住宅有關的構筑物都是固定資產(chǎn)。自有住房者作為從事他們自己最終消費的住房服務生產(chǎn)的企業(yè)主處理，所以住房不是耐用消費品?！保?lián)合國1993年《國民經(jīng)濟核算體系SNA》）現(xiàn)代的“包租公”一位徐姓先生在武昌幸福里社區(qū)租賃一間120平方米門面房，在未申辦營業(yè)執(zhí)照，違背武漢市《房屋租賃管理辦法》（2011）相關規(guī)定（房東出租房屋，應當以原設計的房間為最小出租單位，不得分拆、隔斷、“化整為零”出租），準備開辦“膠囊旅館”。4.8米高的房子被鋼板隔成兩層，樓上樓下密布18間“膠囊房”。下層有10間，上層有8間。每層高度2米，伸手就能摸到房頂。沒有窗戶，密不透風，大的有8平方米，小的不到6平方米。每個“膠囊”都安有分體式空調(diào)，內(nèi)設僅容一個人的微型衛(wèi)生間。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)通過資本市場發(fā)行債券或股票，解決開發(fā)經(jīng)營所需的資本金投入問題；投資者則通過購買股票或債券，分享房地產(chǎn)投資的部分收益。投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的機構；投資者通過購買這類機構所發(fā)行的股票或受益憑證，分享房地產(chǎn)投資的部分收益。購買住房抵押支持證券金融機構通過將所持有的個人住房抵押貸款債權轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的，投資者則間接獲取房地產(chǎn)投資的收益。（3）其他劃分的標準按照投資對象的物業(yè)類型居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)、特殊物業(yè)按照投資收益的實現(xiàn)形式售、租、自營、混合經(jīng)營按照投資主體房地產(chǎn)私人（企業(yè)和個人）投資和房地產(chǎn)公共投資按照投資區(qū)域境內(nèi)房地產(chǎn)投資和境外房地產(chǎn)投資按照投資策略進攻性投資和防御性投資債權權益主動建設貸款、長期貸款在二級市場購買貸款出租的物業(yè)的所有權購買或開發(fā)被動轉(zhuǎn)付證券抵押房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)企業(yè)股份有限合伙企業(yè)股份房地產(chǎn)投資信托權益主動投資人（Activeinvestors）：對其投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權，或者親自管理，或者負責雇傭?qū)I(yè)資產(chǎn)管理公司，其決策直接影響到經(jīng)營結果。被動投資人（Passiveinvestors）：對房地產(chǎn)經(jīng)營活動不作任何決策，或其決策不直接影響到經(jīng)營結果。房地產(chǎn)投資的形式或品種是無限的，受限于投資人的想象與創(chuàng)造！【例】某公司以300萬元投資購買了一個250m2的寫字樓，將其中100m2用作本公司辦公室，另外150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入為50萬元。10年后，該公司因財務安排的需要，將寫字樓出售，扣除銷售稅費后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元。思考：投資抑或融資？可獲哪些利益？可在此基礎上創(chuàng)造更多形式嗎？3.房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機：主要通過房地產(chǎn)價格變動而獲取高額利潤的房地產(chǎn)短期買賣行為。與典型房地產(chǎn)投資形式的聯(lián)系——一種房地產(chǎn)投資，與其他形式之間會相互轉(zhuǎn)化。

與典型房地產(chǎn)投資形式的區(qū)別——比較明顯的短期性；期望利潤和承擔的風險通常遠大于投資者；在市場景氣時比較容易出現(xiàn)；成敗關鍵在于對價格走勢判斷的正誤。如何看待房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機的積極性房地產(chǎn)投機的消極性活躍市場穩(wěn)定市場幫助形成價格分散風險引發(fā)市場混亂導致多重無效率現(xiàn)象的發(fā)生拉大貧富差距4.房地產(chǎn)投資的特點：以實物投資為例投資對象不可位移投資數(shù)額較大且開發(fā)經(jīng)營周期較長投資的流動性較差投資的不確定性較大保值增值性較好具有較高的財務杠桿性對專業(yè)知識和經(jīng)驗具有依賴性思考：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資具有哪些特點呢？說明：關于房地產(chǎn)投資績效的觀點（1）房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上90%的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)或從而擁有房地產(chǎn)。（2）在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到20%的水平；在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率會超過100%。（3）在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得15~20%的股本收益率是非常普遍的。（4）國外的研究表明，房地產(chǎn)投資（基金）回報率與普通股票的回報率之間不存在顯著差異；但通脹時期，前者優(yōu)于后者。銀行存款；傳統(tǒng)壽險國債；債券基金；分紅、萬能保險保本型收入型成長型/投資型房地產(chǎn)；投資連結保險；股票；基金投機型收藏品、彩票；期貨期權收益風險從收益、風險、流動性、投資期限等方面考察，房地產(chǎn)，最理想的投資工具之一！當房地產(chǎn)被視為一種商業(yè)機會時，其吸引力會進一步增大。思考：世界各國都有一個被稱為“白領地主”的群體，只不過在發(fā)展時間和規(guī)模上存在差異。請搜集相關資料，了解這個群體的所作所為，并從中總結一些有意思的信息。房地產(chǎn)投資：如何運用該投資工具？5.房地產(chǎn)投資的一般程序資金籌集投資分配投資實施投資回收與增值貨幣資金在建品建成品貨幣資金獲得目標房地產(chǎn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者自我積累補償生產(chǎn)消耗投入產(chǎn)出房地產(chǎn)開發(fā)投資的一般程序機會選擇與決策分析前期工作建設階段租售階段根據(jù)公司戰(zhàn)略，由投資規(guī)劃（拓展）部進行初步和詳細可行性研究；相關專家評估與論證（風險等級、資源測算等），提出項目建議書獲取土地使用權；規(guī)劃設計并通過審查；落實資金、制定項目開發(fā)經(jīng)營計劃；工程、采購、監(jiān)理、物業(yè)招標；開工申請質(zhì)量、進度、成本、安全管理以及全面協(xié)調(diào)；竣工驗收備案，物業(yè)接管驗收選擇物業(yè)銷售形式；制定租售方案；制定宣傳與推廣策略；實施租售工作；交付使用和物業(yè)服務與公司決策層充分溝通并請相關專家對項目進行評估與論證以確定項目的可行性開工前人財物及一切軟硬件準備按計劃組織并完成工程施工工作

經(jīng)營并向業(yè)主交房，項目后評價國有土地使用權證；建設用地規(guī)劃許可證；開發(fā)資質(zhì)證書；立項批文（固定資產(chǎn)投資許可證）建設工程規(guī)劃許可證；施工許可證；預售許可證；竣工驗收備案證明現(xiàn)銷備案證；房地產(chǎn)證美國房地產(chǎn)開發(fā)投資流程提出投資設想投資設想細化可行性研究合同談判尋找可選擇的投資機會；快速判斷可行性選擇實現(xiàn)設想的用地；探討技術可行性；與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸；初步方案；探討獲取用地的可行性市場研究，估算吸納率；預估成本、價格；向政府報送計劃；探討法律、技術和經(jīng)濟可行性確定設計方案；貸款承諾；確定總承包商；租售方案；獲得政府的用地規(guī)劃許可簽署正式委托協(xié)議工程建設竣工入伙資產(chǎn)管理合作開發(fā)協(xié)議；建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議；土地轉(zhuǎn)讓合同；施工合同；保險合同；預租（售）合同物業(yè)管理、更新改造、市場推廣；延長物業(yè)經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；作為非房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)，進入其投資組合房地產(chǎn)置業(yè)投資的一般程序設定投資目標；市場分析；選擇購置目標；實施購買；房地產(chǎn)經(jīng)營或運作。房地產(chǎn)證券投資程序6.房地產(chǎn)投資決策關鍵因素美國區(qū)位，區(qū)位，區(qū)位香港區(qū)位，質(zhì)量，時機臺灣區(qū)位，時機，類型區(qū)位——時機——物業(yè)管理——產(chǎn)品——價格——文化？（1）區(qū)位城市土地利用規(guī)劃功能分區(qū)自然合意性地形、地貌環(huán)境合意性自然風光經(jīng)濟和社會文化發(fā)展的適應性關聯(lián)性，屬于區(qū)位中的非自然條件的范疇，即區(qū)位優(yōu)劣，是由其在社會交流的往來網(wǎng)絡中的相對位置決定的。關聯(lián)性越好，占據(jù)的（人流、物流、資金流、信息流）網(wǎng)絡通道越多，與社會交流越方便，給項目的使用者越多的便利。如何正確認識區(qū)位動態(tài)性自然地理以外的其他因子的變化，重視現(xiàn)在的區(qū)位，也重視未來的變化趨勢相對性區(qū)位的優(yōu)劣均相對于特定人類活動類型、不同用途物業(yè)而言層次性宏觀區(qū)位如國際或國家內(nèi)區(qū)位；中微觀區(qū)位如區(qū)域或城市中的區(qū)位等級性相同用途下表現(xiàn)出的優(yōu)劣稀缺性相對于某種特定需要而言可設計性通過規(guī)劃手段來改善區(qū)位質(zhì)量、提高區(qū)位效益如何選擇區(qū)位區(qū)域優(yōu)先先區(qū)域、后地段注重潛力超出地段當前的因素和條件進行趨勢判斷適應投資特征地塊應與投資計劃和投資特性相適應綜合評價采取多因素方法進行比選例如，住宅區(qū)位的選擇影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢、形狀和大小起伏、低洼

通風采光優(yōu)良較差交通條件較好的通達性不方便市政配套齊全完善不齊全完善環(huán)境條件無污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經(jīng)濟條件投資活躍、居民收入水平高不活躍、收入水平不高人口因素人口密度適中、素質(zhì)高過大或過小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過嚴市場供求需求量大需求量小（2）產(chǎn)品與服務產(chǎn)品與服務是開發(fā)、投資、經(jīng)營的基礎和載體；企業(yè)在投資經(jīng)營上回歸價值成長，即不能過于依賴行業(yè)高速增長而水漲船高，而自身運營效率與盈利能力并未明顯改善；強調(diào)價值成長，就是在平衡規(guī)模和質(zhì)量過程中，堅持獲取最大化土地紅利，但絕不僅僅是土地紅利，而應不斷用更好的產(chǎn)品和服務滿足客戶需求，持續(xù)提升開發(fā)與運營效率，降低財務風險，實現(xiàn)企業(yè)綜合競爭力的提升。需求回升空置率下降供給不變租金不變需求增加空置率下降供給回升租金上升需求穩(wěn)定空置率上升供給增加租金不變需求穩(wěn)定空置率上升供給不變租金下降資本流入增量市場資本流入存量市場（3）時機：何時投資何種類型、持有何種利潤預期房地產(chǎn)投資價值＝區(qū)位＋適合市場的地上的物業(yè)7.投資價值、市場交易與投資分析投資價值：特定投資主體對某一物業(yè)未來產(chǎn)生收入能力的一種主觀假定。投資的實質(zhì)：是投資者基于具體物業(yè)投資價值與市場價值的預期和比較而作出的購買該物業(yè)未來產(chǎn)生收入能力的權利。投資行為：往往起始于一種購買行為，終于一種出售行為；即交易決定了投資行為的可操作性，同時以收益實現(xiàn)環(huán)節(jié)來對預期價值或投資行為進行驗證。交易達成的條件：交易雙方對同一物業(yè)所形成的投資價值存在差異，由投資價值所形成的出售價格區(qū)間和購買價格區(qū)間存在交集，且足以消化交易成本。投資決策的條件：賣方所得不會低于其投資價值，買方所付出不會高于其投資價值。投資價值＞所需支付的價格，購置以增加財富凈值；所需支付的價格影響投資成本以及相應的回報率水平。投資價值＜可出售價格，出售以增加財富凈值；可能的出售價格影響到預期收益以及利潤水平。最可能出售價格與投資價值相差越大，買/賣的潛在利潤也越大。說明：投資價值與投資決策不同經(jīng)濟主體對同一物業(yè)的投資價值的看法極容易出現(xiàn)不一致，因而會產(chǎn)生不同的交易；導致這種不一致的原因可能有多種，如各自融資策略，依據(jù)各自經(jīng)驗處理信息的結果，各自的稅率等級，風險偏