房地產(chǎn)投資基本問(wèn)題

房地產(chǎn)投資基本問(wèn)題房地產(chǎn)投資：一種理想的投資工具？存款、債券、股票、基金、保險(xiǎn)、收藏、外匯、實(shí)業(yè)、風(fēng)投、期貨期權(quán)等主要內(nèi)容：投資的概念與一般原理；房地產(chǎn)投資的概念、分類(lèi)、特點(diǎn)；房地產(chǎn)投資一般程序；房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵因素與基本分析內(nèi)容。一、投資概述1.投資的含義墊支資金或?qū)嵨镆栽黾游磥?lái)收入的資金支付活動(dòng)，包括實(shí)物投資和金融投資兩種形式，不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)上的投資（一般是指實(shí)物投資）。其中，實(shí)物投資是指固定資產(chǎn)投資和存貨投資；金融投資是指購(gòu)買(mǎi)股票、債券等金融資產(chǎn)的投資。2.投資的特性經(jīng)濟(jì)行為的目的性、時(shí)間性、收益性和風(fēng)險(xiǎn)性。3.投資的作用國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力；與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)；促進(jìn)人民生活水平的提高；有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往。為什么需要投資？為獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。（威廉·夏普）4.投資的分類(lèi)固定資產(chǎn)投資基本建設(shè)投資更新改造投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資產(chǎn)投資按投資主體的分類(lèi)國(guó)有經(jīng)濟(jì)主體集體經(jīng)濟(jì)主體個(gè)體經(jīng)濟(jì)主體聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)主體股份制經(jīng)濟(jì)主體外商投資經(jīng)濟(jì)主體港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)主體其他按資金來(lái)源的分類(lèi)國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他投資5.投資收益與風(fēng)險(xiǎn)（1）投資收益的含義、形態(tài)、類(lèi)型和測(cè)度投資收益是投資活動(dòng)中產(chǎn)出和投入的對(duì)比關(guān)系，可以有實(shí)物投資中的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)等，金融投資中的債息或股息收益、資本利得收益等。這些收益可以采用絕對(duì)指標(biāo)和相對(duì)指標(biāo)加以衡量（2）投資風(fēng)險(xiǎn)的含義、形態(tài)、類(lèi)型和測(cè)度投資風(fēng)險(xiǎn)是投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的可能性，可以分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、外生風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)等，可采取規(guī)避、抑制、自留、分散、轉(zhuǎn)移等措施來(lái)處理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)可用標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)等指標(biāo)加以衡量（3）投資收益與風(fēng)險(xiǎn)的匹配投資收益與風(fēng)險(xiǎn)始終相伴相隨且同向遞增的，投資決策和管理的本質(zhì)并非消除風(fēng)險(xiǎn)，而是遵循主宰法則：特定風(fēng)險(xiǎn)下選擇預(yù)期收益最大的方案；特定預(yù)期收益下選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案。6.投資組合理論思想對(duì)于相同的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。如果將適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，就可以達(dá)成一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。因此，組合資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)總是低于單項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間投資項(xiàng)目甲投資項(xiàng)目乙項(xiàng)目組合不同投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)預(yù)期收益率E（r）風(fēng)險(xiǎn)率XYRQPrprqO絕對(duì)的正協(xié)方差絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差投資組合設(shè)計(jì)與資金分配注：有效組合為RY部分；同時(shí)可以引入更多的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)率預(yù)期收益率QPM資產(chǎn)市場(chǎng)線(xiàn)rf國(guó)債或存款收益可行的投資組合策略注：可行的選擇M；若減小風(fēng)險(xiǎn)，可選rfM部分。投資項(xiàng)目的數(shù)量風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)降低效應(yīng)注：組合抵消的是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)償?shù)闹饕獮橄到y(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。其表達(dá)式如下：二、房地產(chǎn)投資1.房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。相關(guān)說(shuō)明——投資主體；效益目的；墊付資金；房地產(chǎn)資本形態(tài)2.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)（1）按投資者對(duì)實(shí)物房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)控制程度劃分房地產(chǎn)直接投資：投入資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，或用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)數(shù)量的股份并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資。特征：實(shí)物房地產(chǎn)的所有權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)是統(tǒng)一的，投資者對(duì)投資所形成的實(shí)物房地產(chǎn)擁有所有權(quán)，同時(shí)具有直接的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)。房地產(chǎn)間接投資：投入資金用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券而不直接參與實(shí)物房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)的投資。投資者對(duì)投資所形成的實(shí)物房地產(chǎn)只擁有最終所有權(quán)而無(wú)直接經(jīng)營(yíng)權(quán)。特征：實(shí)物房地產(chǎn)的所有權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)是相對(duì)分離的。對(duì)投資所形成的實(shí)物房地產(chǎn)只擁有最終所有權(quán)，沒(méi)有直接經(jīng)營(yíng)權(quán)，投資者不直接參與實(shí)物房地產(chǎn)的生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，而是憑持有的有價(jià)證券取得收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)實(shí)物投資房地產(chǎn)金融投資（2）按投資所形成的資本或資產(chǎn)形態(tài)劃分房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資：投資者將投資資金用于開(kāi)發(fā)建造或直接購(gòu)買(mǎi)實(shí)物房地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資：投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票、房地產(chǎn)抵押貸款證券和房地產(chǎn)投資信托等金融形態(tài)的房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為。思考：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資之間的關(guān)系？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)并在土地上投入資金，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等投資活動(dòng)，建成可以滿(mǎn)足某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，達(dá)到收回投資、獲得利潤(rùn)的過(guò)程，如土地開(kāi)發(fā)、新房開(kāi)發(fā)、舊房裝修改造、在建工程接手后續(xù)建開(kāi)發(fā)等?！纬稍隽抗┙o；通常為短期投資，但當(dāng)建成后的房地產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商用于出租或自營(yíng)時(shí)，短期投資就轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期置業(yè)投資。生地毛地熟地X通一平出讓轉(zhuǎn)讓租賃獲取土地土地再改造房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)工程建設(shè)出售出租自營(yíng)房地產(chǎn)置業(yè)投資投資者面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的所進(jìn)行的投資，具體經(jīng)營(yíng)方式有購(gòu)屋后自用（營(yíng)）或出租、購(gòu)屋后自用（營(yíng)）或出租一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓、購(gòu)屋后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓等。土地房地產(chǎn)擁有權(quán)益購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)出租轉(zhuǎn)讓所有權(quán)包租使用權(quán)自住其他經(jīng)營(yíng)置業(yè)消費(fèi)投資置業(yè)買(mǎi)賣(mài)投資置業(yè)租賃投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資思考：住房購(gòu)買(mǎi)自住也是一種置業(yè)投資有時(shí)投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，供自己使用（生活、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)以及商務(wù)處理），主要目的是自己消費(fèi)。但由于房地產(chǎn)的特殊性，就有：物業(yè)具有保值增值的功能；存在適時(shí)以售租或抵押等變現(xiàn)的可能性；購(gòu)而非租房，即意味居住開(kāi)支節(jié)省等利益，如隱性租金收入(imputedrentalincome)。“包括用作住戶(hù)主要住所的船舶、駁船、活動(dòng)房屋和大蓬車(chē)在內(nèi)的一切住宅、以及汽車(chē)庫(kù)等任何與住宅有關(guān)的構(gòu)筑物都是固定資產(chǎn)。自有住房者作為從事他們自己最終消費(fèi)的住房服務(wù)生產(chǎn)的企業(yè)主處理，所以住房不是耐用消費(fèi)品?！保?lián)合國(guó)1993年《國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系SNA》）現(xiàn)代的“包租公”一位徐姓先生在武昌幸福里社區(qū)租賃一間120平方米門(mén)面房，在未申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，違背武漢市《房屋租賃管理辦法》（2011）相關(guān)規(guī)定（房東出租房屋，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得分拆、隔斷、“化整為零”出租），準(zhǔn)備開(kāi)辦“膠囊旅館”。4.8米高的房子被鋼板隔成兩層，樓上樓下密布18間“膠囊房”。下層有10間，上層有8間。每層高度2米，伸手就能摸到房頂。沒(méi)有窗戶(hù)，密不透風(fēng)，大的有8平方米，小的不到6平方米。每個(gè)“膠囊”都安有分體式空調(diào)，內(nèi)設(shè)僅容一個(gè)人的微型衛(wèi)生間。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行債券或股票，解決開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的資本金投入問(wèn)題；投資者則通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或債券，分享房地產(chǎn)投資的部分收益。投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)；投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)機(jī)構(gòu)所發(fā)行的股票或受益憑證，分享房地產(chǎn)投資的部分收益。購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券金融機(jī)構(gòu)通過(guò)將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的，投資者則間接獲取房地產(chǎn)投資的收益。（3）其他劃分的標(biāo)準(zhǔn)按照投資對(duì)象的物業(yè)類(lèi)型居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)、特殊物業(yè)按照投資收益的實(shí)現(xiàn)形式售、租、自營(yíng)、混合經(jīng)營(yíng)按照投資主體房地產(chǎn)私人（企業(yè)和個(gè)人）投資和房地產(chǎn)公共投資按照投資區(qū)域境內(nèi)房地產(chǎn)投資和境外房地產(chǎn)投資按照投資策略進(jìn)攻性投資和防御性投資債權(quán)權(quán)益主動(dòng)建設(shè)貸款、長(zhǎng)期貸款在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)貸款出租的物業(yè)的所有權(quán)購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)被動(dòng)轉(zhuǎn)付證券抵押房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)企業(yè)股份有限合伙企業(yè)股份房地產(chǎn)投資信托權(quán)益主動(dòng)投資人（Activeinvestors）：對(duì)其投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權(quán)，或者親自管理，或者負(fù)責(zé)雇傭?qū)I(yè)資產(chǎn)管理公司，其決策直接影響到經(jīng)營(yíng)結(jié)果。被動(dòng)投資人（Passiveinvestors）：對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不作任何決策，或其決策不直接影響到經(jīng)營(yíng)結(jié)果。房地產(chǎn)投資的形式或品種是無(wú)限的，受限于投資人的想象與創(chuàng)造！【例】某公司以300萬(wàn)元投資購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)250m2的寫(xiě)字樓，將其中100m2用作本公司辦公室，另外150m2租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入為50萬(wàn)元。10年后，該公司因財(cái)務(wù)安排的需要，將寫(xiě)字樓出售，扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬(wàn)元。思考：投資抑或融資？可獲哪些利益？可在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造更多形式嗎？3.房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)：主要通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而獲取高額利潤(rùn)的房地產(chǎn)短期買(mǎi)賣(mài)行為。與典型房地產(chǎn)投資形式的聯(lián)系——一種房地產(chǎn)投資，與其他形式之間會(huì)相互轉(zhuǎn)化。

與典型房地產(chǎn)投資形式的區(qū)別——比較明顯的短期性；期望利潤(rùn)和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)通常遠(yuǎn)大于投資者；在市場(chǎng)景氣時(shí)比較容易出現(xiàn)；成敗關(guān)鍵在于對(duì)價(jià)格走勢(shì)判斷的正誤。如何看待房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)的積極性房地產(chǎn)投機(jī)的消極性活躍市場(chǎng)穩(wěn)定市場(chǎng)幫助形成價(jià)格分散風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)市場(chǎng)混亂導(dǎo)致多重?zé)o效率現(xiàn)象的發(fā)生拉大貧富差距4.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：以實(shí)物投資為例投資對(duì)象不可位移投資數(shù)額較大且開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)投資的流動(dòng)性較差投資的不確定性較大保值增值性較好具有較高的財(cái)務(wù)杠桿性對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)具有依賴(lài)性思考：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資具有哪些特點(diǎn)呢？說(shuō)明：關(guān)于房地產(chǎn)投資績(jī)效的觀(guān)點(diǎn)（1）房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以求的，世界上90%的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)或從而擁有房地產(chǎn)。（2）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平；在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，該收益率會(huì)超過(guò)100%。（3）在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得15~20%的股本收益率是非常普遍的。（4）國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)投資（基金）回報(bào)率與普通股票的回報(bào)率之間不存在顯著差異；但通脹時(shí)期，前者優(yōu)于后者。銀行存款；傳統(tǒng)壽險(xiǎn)國(guó)債；債券基金；分紅、萬(wàn)能保險(xiǎn)保本型收入型成長(zhǎng)型/投資型房地產(chǎn)；投資連結(jié)保險(xiǎn)；股票；基金投機(jī)型收藏品、彩票；期貨期權(quán)收益風(fēng)險(xiǎn)從收益、風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、投資期限等方面考察，房地產(chǎn)，最理想的投資工具之一！當(dāng)房地產(chǎn)被視為一種商業(yè)機(jī)會(huì)時(shí)，其吸引力會(huì)進(jìn)一步增大。思考：世界各國(guó)都有一個(gè)被稱(chēng)為“白領(lǐng)地主”的群體，只不過(guò)在發(fā)展時(shí)間和規(guī)模上存在差異。請(qǐng)搜集相關(guān)資料，了解這個(gè)群體的所作所為，并從中總結(jié)一些有意思的信息。房地產(chǎn)投資：如何運(yùn)用該投資工具？5.房地產(chǎn)投資的一般程序資金籌集投資分配投資實(shí)施投資回收與增值貨幣資金在建品建成品貨幣資金獲得目標(biāo)房地產(chǎn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者自我積累補(bǔ)償生產(chǎn)消耗投入產(chǎn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一般程序機(jī)會(huì)選擇與決策分析前期工作建設(shè)階段租售階段根據(jù)公司戰(zhàn)略，由投資規(guī)劃（拓展）部進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究；相關(guān)專(zhuān)家評(píng)估與論證（風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)獲取土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)并通過(guò)審查；落實(shí)資金、制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；工程、采購(gòu)、監(jiān)理、物業(yè)招標(biāo)；開(kāi)工申請(qǐng)質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全管理以及全面協(xié)調(diào)；竣工驗(yàn)收備案，物業(yè)接管驗(yàn)收選擇物業(yè)銷(xiāo)售形式；制定租售方案；制定宣傳與推廣策略；實(shí)施租售工作；交付使用和物業(yè)服務(wù)與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性開(kāi)工前人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備按計(jì)劃組織并完成工程施工工作

經(jīng)營(yíng)并向業(yè)主交房，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)；立項(xiàng)批文（固定資產(chǎn)投資許可證）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工許可證；預(yù)售許可證；竣工驗(yàn)收備案證明現(xiàn)銷(xiāo)備案證；房地產(chǎn)證美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資流程提出投資設(shè)想投資設(shè)想細(xì)化可行性研究合同談判尋找可選擇的投資機(jī)會(huì)；快速判斷可行性選擇實(shí)現(xiàn)設(shè)想的用地；探討技術(shù)可行性；與潛在租客、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸；初步方案；探討獲取用地的可行性市場(chǎng)研究，估算吸納率；預(yù)估成本、價(jià)格；向政府報(bào)送計(jì)劃；探討法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性確定設(shè)計(jì)方案；貸款承諾；確定總承包商；租售方案；獲得政府的用地規(guī)劃許可簽署正式委托協(xié)議工程建設(shè)竣工入伙資產(chǎn)管理合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議；土地轉(zhuǎn)讓合同；施工合同；保險(xiǎn)合同；預(yù)租（售）合同物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣；延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；作為非房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合房地產(chǎn)置業(yè)投資的一般程序設(shè)定投資目標(biāo)；市場(chǎng)分析；選擇購(gòu)置目標(biāo)；實(shí)施購(gòu)買(mǎi)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或運(yùn)作。房地產(chǎn)證券投資程序6.房地產(chǎn)投資決策關(guān)鍵因素美國(guó)區(qū)位，區(qū)位，區(qū)位香港區(qū)位，質(zhì)量，時(shí)機(jī)臺(tái)灣區(qū)位，時(shí)機(jī)，類(lèi)型區(qū)位——時(shí)機(jī)——物業(yè)管理——產(chǎn)品——價(jià)格——文化？（1）區(qū)位城市土地利用規(guī)劃功能分區(qū)自然合意性地形、地貌環(huán)境合意性自然風(fēng)光經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化發(fā)展的適應(yīng)性關(guān)聯(lián)性，屬于區(qū)位中的非自然條件的范疇，即區(qū)位優(yōu)劣，是由其在社會(huì)交流的往來(lái)網(wǎng)絡(luò)中的相對(duì)位置決定的。關(guān)聯(lián)性越好，占據(jù)的（人流、物流、資金流、信息流）網(wǎng)絡(luò)通道越多，與社會(huì)交流越方便，給項(xiàng)目的使用者越多的便利。如何正確認(rèn)識(shí)區(qū)位動(dòng)態(tài)性自然地理以外的其他因子的變化，重視現(xiàn)在的區(qū)位，也重視未來(lái)的變化趨勢(shì)相對(duì)性區(qū)位的優(yōu)劣均相對(duì)于特定人類(lèi)活動(dòng)類(lèi)型、不同用途物業(yè)而言層次性宏觀(guān)區(qū)位如國(guó)際或國(guó)家內(nèi)區(qū)位；中微觀(guān)區(qū)位如區(qū)域或城市中的區(qū)位等級(jí)性相同用途下表現(xiàn)出的優(yōu)劣稀缺性相對(duì)于某種特定需要而言可設(shè)計(jì)性通過(guò)規(guī)劃手段來(lái)改善區(qū)位質(zhì)量、提高區(qū)位效益如何選擇區(qū)位區(qū)域優(yōu)先先區(qū)域、后地段注重潛力超出地段當(dāng)前的因素和條件進(jìn)行趨勢(shì)判斷適應(yīng)投資特征地塊應(yīng)與投資計(jì)劃和投資特性相適應(yīng)綜合評(píng)價(jià)采取多因素方法進(jìn)行比選例如，住宅區(qū)位的選擇影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠(yuǎn)離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢(shì)、形狀和大小起伏、低洼

通風(fēng)采光優(yōu)良較差交通條件較好的通達(dá)性不方便市政配套齊全完善不齊全完善環(huán)境條件無(wú)污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經(jīng)濟(jì)條件投資活躍、居民收入水平高不活躍、收入水平不高人口因素人口密度適中、素質(zhì)高過(guò)大或過(guò)小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過(guò)嚴(yán)市場(chǎng)供求需求量大需求量?。?）產(chǎn)品與服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)是開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和載體；企業(yè)在投資經(jīng)營(yíng)上回歸價(jià)值成長(zhǎng)，即不能過(guò)于依賴(lài)行業(yè)高速增長(zhǎng)而水漲船高，而自身運(yùn)營(yíng)效率與盈利能力并未明顯改善；強(qiáng)調(diào)價(jià)值成長(zhǎng)，就是在平衡規(guī)模和質(zhì)量過(guò)程中，堅(jiān)持獲取最大化土地紅利，但絕不僅僅是土地紅利，而應(yīng)不斷用更好的產(chǎn)品和服務(wù)滿(mǎn)足客戶(hù)需求，持續(xù)提升開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。需求回升空置率下降供給不變租金不變需求增加空置率下降供給回升租金上升需求穩(wěn)定空置率上升供給增加租金不變需求穩(wěn)定空置率上升供給不變租金下降資本流入增量市場(chǎng)資本流入存量市場(chǎng)（3）時(shí)機(jī)：何時(shí)投資何種類(lèi)型、持有何種利潤(rùn)預(yù)期房地產(chǎn)投資價(jià)值＝區(qū)位＋適合市場(chǎng)的地上的物業(yè)7.投資價(jià)值、市場(chǎng)交易與投資分析投資價(jià)值：特定投資主體對(duì)某一物業(yè)未來(lái)產(chǎn)生收入能力的一種主觀(guān)假定。投資的實(shí)質(zhì)：是投資者基于具體物業(yè)投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的預(yù)期和比較而作出的購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)未來(lái)產(chǎn)生收入能力的權(quán)利。投資行為：往往起始于一種購(gòu)買(mǎi)行為，終于一種出售行為；即交易決定了投資行為的可操作性，同時(shí)以收益實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)來(lái)對(duì)預(yù)期價(jià)值或投資行為進(jìn)行驗(yàn)證。交易達(dá)成的條件：交易雙方對(duì)同一物業(yè)所形成的投資價(jià)值存在差異，由投資價(jià)值所形成的出售價(jià)格區(qū)間和購(gòu)買(mǎi)價(jià)格區(qū)間存在交集，且足以消化交易成本。投資決策的條件：賣(mài)方所得不會(huì)低于其投資價(jià)值，買(mǎi)方所付出不會(huì)高于其投資價(jià)值。投資價(jià)值＞所需支付的價(jià)格，購(gòu)置以增加財(cái)富凈值；所需支付的價(jià)格影響投資成本以及相應(yīng)的回報(bào)率水平。投資價(jià)值＜可出售價(jià)格，出售以增加財(cái)富凈值；可能的出售價(jià)格影響到預(yù)期收益以及利潤(rùn)水平。最可能出售價(jià)格與投資價(jià)值相差越大，買(mǎi)/賣(mài)的潛在利潤(rùn)也越大。說(shuō)明：投資價(jià)值與投資決策不同經(jīng)濟(jì)主體對(duì)同一物業(yè)的投資價(jià)值的看法極容易出現(xiàn)不一致，因而會(huì)產(chǎn)生不同的交易；導(dǎo)致這種不一致的原因可能有多種，如各自融資策略，依據(jù)各自經(jīng)驗(yàn)處理信息的結(jié)果，各自的稅率等級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)偏