第四章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度

第四章房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點(diǎn)（一）由專門登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)多數(shù)地方登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一：國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)土地權(quán)屬登記，房屋管理部門負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬登記少數(shù)地方如天津、廣州、青島實(shí)行統(tǒng)一登記：國(guó)土資源和房屋管理局——產(chǎn)權(quán)地籍管理處——房地產(chǎn)權(quán)證。上海也曾統(tǒng)一登記，但08年10月21日上海市機(jī)構(gòu)改革，重新組建了住房保障和房屋管理局以及規(guī)劃和國(guó)土資源管理局?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第63條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。建設(shè)部的《房屋登記辦法》（08年7月1日生效）規(guī)定房屋登記由房管部門負(fù)責(zé)。（二）采取實(shí)質(zhì)審查主義（or形式審查主義？）實(shí)質(zhì)審查：審查申請(qǐng)文件是否齊備、符合形式要求，同時(shí)審查登記原因是否真實(shí)有效?！段餀?quán)法》第12條：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，－－申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。08年2月1日施行的《土地登記辦法》第13條：受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢問(wèn)，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。08年7月1日《房屋登記辦法》第19條：辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。案例：原告尤某有一套樓房，2004年7月20日，其兒媳王某以向尤某購(gòu)買了上述房屋為由，向市房管局提出房屋產(chǎn)權(quán)變更登記申請(qǐng)，并提交了房屋所有權(quán)證原件、房屋買賣協(xié)議書、尤某、王某的身份證原件等材料。市房管局對(duì)上述材料進(jìn)行審查后，于同日進(jìn)行了房屋權(quán)屬變更登記，并為王某辦理了房屋所有權(quán)證。尤某得知該房屋轉(zhuǎn)移后，起訴到法院，要求法院撤消市房管局為王某核發(fā)的房屋所有權(quán)證。審理期間，經(jīng)尤某申請(qǐng)，法院委托司法鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)王某向市房管局申請(qǐng)辦理涉案房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記表、房屋買賣協(xié)議書、已購(gòu)公有住房上市出售申請(qǐng)確認(rèn)表中尤某的簽名進(jìn)行司法鑒定，結(jié)論為“三份檢材上‘尤某’簽名不是其本人所寫?！眴?wèn)：市房管局在進(jìn)行變更登記時(shí)是否盡到審查義務(wù)？（三）采取登記發(fā)證制度（土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書）契證：繳納契稅（土地出讓金）（四）實(shí)行房產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)利主體相一致原則二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認(rèn)功能：確認(rèn)歸屬；2、權(quán)利公示功能：公開設(shè)立、變更、消滅、轉(zhuǎn)移情況，保護(hù)第三人利益及交易安全；3、權(quán)屬管理功能：國(guó)家的監(jiān)督、管理。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類（一）所有權(quán)登記（房屋所有權(quán)和集體土地所有權(quán)）與他項(xiàng)權(quán)利登記（建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)）；（二）終局登記（直接產(chǎn)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅效力）與預(yù)告登記（未來(lái)房地產(chǎn)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)登記）預(yù)告登記：1、前提：當(dāng)事人簽訂了買賣房屋或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議；2、效力：使登記的請(qǐng)求權(quán)具備物權(quán)的效力；3、時(shí)間限制：債權(quán)消滅或自能夠登記之日起3個(gè)月，當(dāng)事人未申請(qǐng)終局登記的，預(yù)告登記失效。（三）初始登記（第一次登記）、變更登記（權(quán)利要素發(fā)生變動(dòng)）與涂銷登記（注銷登記）（四）更正登記與異議登記更正登記是登記事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)所作的改正登記。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。異議登記：登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。（1）前提條件：利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記后，登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。（2）存續(xù)期間為異議登記之日起15日：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)向法院起訴，逾期異議登記失效。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力1、我國(guó)立法例：登記生效主義為原則，登記對(duì)抗主義為例外（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)）。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力：登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，以保護(hù)善意第三人。第二節(jié)土地權(quán)屬登記一、土地權(quán)屬登記的類型1、初始土地登記2、土地權(quán)利設(shè)定登記3、土地權(quán)利轉(zhuǎn)移登記4、土地權(quán)利變更登記5、注銷土地登記二、土地權(quán)屬登記的程序1、土地登記申請(qǐng)2、地籍調(diào)查3、權(quán)屬審核

4、注冊(cè)登記5、頒發(fā)或者更換土地證書第三節(jié)房屋權(quán)屬登記一、類型（一）國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記和集體土地范圍內(nèi)的房屋登記（二）所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記。二、程序1、申請(qǐng)2、受理3、審核4、記載于登記簿5、發(fā)證4、公告?zhèn)€人購(gòu)買商品房初始登記如何辦理？（杭州）必須提供的資料：1、杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表2、國(guó)有土地使用證復(fù)印件（校對(duì)原件）3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件（檔案館備案章）4、《竣工驗(yàn)收備案表》原件5、房產(chǎn)測(cè)繪成果表原件及分戶平面圖原件6、施工許可證復(fù)印件（校對(duì)原件）7、杭州市物業(yè)管理專項(xiàng)基金和用房繳交確認(rèn)單原件8、規(guī)劃竣工圖復(fù)印件（加蓋檔案館備案章）9、住宅區(qū)配套公建項(xiàng)目合同履行確認(rèn)書原件或復(fù)印件10、標(biāo)準(zhǔn)地名使用證復(fù)印件（校對(duì)原件）11、白蟻防治費(fèi)結(jié)清證明原件或復(fù)印件12、消防驗(yàn)收已申報(bào)備案的證明材料復(fù)印件（校對(duì)原件）13、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件（校對(duì)原件）14、社區(qū)配套用房移交協(xié)議原件或復(fù)印件（校對(duì)原件）15、委托