第4章 土地等級(jí)調(diào)查

第四章土地等級(jí)調(diào)查山東科技大學(xué)資源與土木工程系1本章內(nèi)容第一節(jié)概述第二節(jié)土地性狀調(diào)查第三節(jié)土地分等定級(jí)概述第四節(jié)土地稅收情況調(diào)查2第一節(jié)

概

述

一、土地的質(zhì)量與性狀1、土地質(zhì)量是土地相對(duì)于特定用途所表現(xiàn)(或可能表現(xiàn))出的效果的優(yōu)良程度。土地質(zhì)量總是與土地用途相關(guān)聯(lián)的，其適宜的用途受土地本身的性狀和環(huán)境條件的影響。2、土地性狀是指土地在自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等方面的性質(zhì)與狀態(tài)，是判斷土地質(zhì)量水平的依據(jù)。土地性狀指標(biāo)，通常是土地的一些可度量或可測(cè)定的屬性，包括以下兩種：（1）自然屬性包括土壤、地形、地貌、水文、植被、氣候等因素；（2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性包括土地利用的現(xiàn)狀、地理位置、交通條件、單位面積產(chǎn)量、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度等因素。3二、土地等級(jí)評(píng)價(jià)(1)土地等級(jí)是反映土地質(zhì)量與價(jià)值的重要標(biāo)志。(2)土地等級(jí)評(píng)價(jià)，又叫土地分等定級(jí)，是指在特定的目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的工作。土地用途不同，衡量等級(jí)的指標(biāo)亦不同。所以土地等級(jí)評(píng)價(jià)是一項(xiàng)極其復(fù)雜、涉及學(xué)科較多的綜合性工作。

土地分等定級(jí)是以土地質(zhì)量狀況為具體工作對(duì)象的，并且必須以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地性狀調(diào)查魏基礎(chǔ)。因此，它是衡量土地質(zhì)量好壞的必要手段，也是土地管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。4土地分等定級(jí)在我國有著悠久的歷史。上古時(shí)代就有按土壤色澤、性質(zhì)或水分狀況來識(shí)別土壤肥力，進(jìn)行土地生產(chǎn)力的評(píng)估和分類的記載。據(jù)《禹貢篇》記載，夏禹治水后，將九州土地的自然肥力估計(jì)為上中下3等，每等又分上中下3級(jí)，共9級(jí)，并按土地等級(jí)規(guī)定田賦標(biāo)準(zhǔn)。戰(zhàn)國時(shí)的《管子.地員篇》將土地分為3等18類，每類又分為5種，共90種。這是世界上最早的土地分類和土地評(píng)級(jí)的著作。古代土地分等定級(jí)主要用以制定田賦等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和確定地租的依據(jù)。在現(xiàn)代，土地分等定級(jí)成果有了更多的用途，除了為土地估價(jià)提供控制區(qū)域和為確定土地稅額、土地征用補(bǔ)償?shù)忍峁┮罁?jù)外，還為土地利用規(guī)劃和合理組織城鄉(xiāng)土地利用提供基礎(chǔ)資料。按城鄉(xiāng)土地的特點(diǎn)不同，土地分等定級(jí)可以分為城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和農(nóng)用土地分等定級(jí)兩種。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是對(duì)城鎮(zhèn)土地利用適宜性的評(píng)定，也是對(duì)城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估的一項(xiàng)工作。其等級(jí)可揭示不同區(qū)位條件下的土地價(jià)值規(guī)律。農(nóng)用土地分等定級(jí)則是對(duì)農(nóng)用土地質(zhì)量，或是對(duì)其生產(chǎn)力大小的評(píng)定，也是通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的綜合分析，對(duì)農(nóng)用土地生產(chǎn)潛力及其差異程度的評(píng)估工作。農(nóng)用土地分等定級(jí)成果直接為指導(dǎo)農(nóng)用土地利用和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。5第二節(jié)（補(bǔ)充）土地質(zhì)量調(diào)查土地質(zhì)量調(diào)查的目的與內(nèi)容土地作為資源被人類加以利用，主要是由于土地具有一定的質(zhì)量表現(xiàn)。不同質(zhì)量水平的土地被人們利用的程度也不同。因而，認(rèn)識(shí)土地質(zhì)量，實(shí)際上是人們合理利用開發(fā)土地資源的基礎(chǔ)。1.土地質(zhì)量調(diào)查的目的土地質(zhì)量調(diào)查的目的主要體現(xiàn)在以下5個(gè)方面。（1）為制定各項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃及土地政策土工主要的基礎(chǔ)資料。（2）為編制農(nóng)業(yè)區(qū)劃及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。（3）為城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置提供科學(xué)依據(jù)。（4）為城鄉(xiāng)土地分等頂級(jí)、土地經(jīng)濟(jì)、土地稅收提供可靠資料。（5）充分發(fā)揮土地資源的生產(chǎn)潛力。2.土地質(zhì)量調(diào)查的基本內(nèi)容土地質(zhì)量調(diào)查包括土地的自然條件調(diào)查和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查兩部分。土地自然條件主要內(nèi)容為：氣候、地形、地貌、土壤、水資源、植被等自然條件；土地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件主要是城鄉(xiāng)土地的區(qū)位、交通情況和土地投入產(chǎn)出狀況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，如下表所示。67

第二節(jié)

土地性狀調(diào)查

土地性狀調(diào)查是指對(duì)土地性狀指標(biāo)的調(diào)查，包括土地自然屬性及土地利用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性的調(diào)查。一、土地自然屬性調(diào)查(一)地形地貌調(diào)查主要應(yīng)當(dāng)查清地貌類型、坡度、坡向、絕對(duì)高度、高差等。

8(二)土壤調(diào)查調(diào)查的項(xiàng)目主要是土壤質(zhì)地、土層厚度及土層構(gòu)造、土壤養(yǎng)分、土壤酸堿度和土壤侵蝕等。

9(三)農(nóng)業(yè)氣候調(diào)查農(nóng)業(yè)氣候調(diào)查的主要內(nèi)容為光照、熱量、水分等要素。

10(四)植被調(diào)查

主要查清植被群落、覆蓋度、草層高度、產(chǎn)草量、草質(zhì)以及利用程度等。11二、土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性調(diào)查1.地理位置與交通條件122.人口和勞動(dòng)力133.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境條件144.土地利用水平155.地段形態(tài)特征16

第三節(jié)

土地分等定級(jí)概述一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述(一)城鎮(zhèn)土地等級(jí)體系為正確反映土地質(zhì)量的差異，土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異。城鎮(zhèn)土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。大城市5～10級(jí)中等城市4～7級(jí)小城市以下3～5級(jí)17(二)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法主要有三種:多因素綜合評(píng)定法級(jí)差收益測(cè)定法地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法18

1.多因素綜合評(píng)定法多因素綜合評(píng)定法是通過對(duì)城市土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合考慮，揭示市地的使用價(jià)值或價(jià)值及其在空間分布的差異性，劃分土地級(jí)別的方法。多因素綜合評(píng)定法的指導(dǎo)思想是從影響市地使用價(jià)值或質(zhì)量的原因著眼，采用由原因到結(jié)果，由投入到產(chǎn)出的思維方法。即通過系統(tǒng)地、綜合地分析各類因素和因子對(duì)土地的作用強(qiáng)度，推論土地在空間分布上的優(yōu)劣差異。19

2.級(jí)差收益測(cè)算評(píng)定法級(jí)差收益測(cè)算評(píng)定法是通過級(jí)差收益確定土地級(jí)別的方法。其指導(dǎo)思想是從土地的產(chǎn)出(企業(yè)利潤)入手，認(rèn)為土地級(jí)別由土地的級(jí)差收益體現(xiàn)，級(jí)差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地的區(qū)位差異所產(chǎn)生的土地級(jí)差收益完全可以通過企業(yè)利潤反映出來。級(jí)差收益測(cè)算方法主要對(duì)發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行分析，從中剔除非土地因素如資金、勞力等帶來的影響，建立適合的經(jīng)濟(jì)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而劃分土地級(jí)別。3.地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益的還原量——地價(jià)出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低在地域空間上劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，從而劃分土地級(jí)別。

20土地定級(jí)因素選擇定級(jí)因素權(quán)重的確定土地定級(jí)單元的劃分土地定級(jí)因素分值的計(jì)算初步劃分土地級(jí)別級(jí)差收益測(cè)算級(jí)別邊界落實(shí)、成果整理、驗(yàn)收(二)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的工作程序21二、農(nóng)用地分等定級(jí)概述農(nóng)用地分等定級(jí)的工作對(duì)象為農(nóng)用地(包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面)和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、牧草地和水域。(一)農(nóng)用地等級(jí)體系我國對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量也是采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。農(nóng)用地等別的劃分是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定。農(nóng)用地分等成果在全國范圍內(nèi)具有可比性。農(nóng)用地的等別反映農(nóng)用地潛在的(或理論的)區(qū)域自然質(zhì)量、平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。農(nóng)用地級(jí)別反映因農(nóng)用土地現(xiàn)實(shí)的(或?qū)嶋H可能的)區(qū)域自然質(zhì)量、利用水平和效益水平不同所造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。22(二)農(nóng)用地分等定級(jí)的方法體系農(nóng)用地分等的方法主要有因素法和樣地法。農(nóng)用地定級(jí)的方法主要有因素法、樣地法和修正法。因素法是通過對(duì)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的綜合分析，確定因素因子體系及其影響權(quán)重，計(jì)算單元因素總分值，以此為依據(jù)客觀評(píng)定農(nóng)用地等級(jí)的方法。樣地法是以選定的標(biāo)準(zhǔn)樣地為參考，建立特征屬性計(jì)分規(guī)則，通過比較計(jì)算分等定級(jí)單元特征屬性分值，評(píng)定土地等級(jí)的方法。修正法是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利度等因素修正系數(shù)，對(duì)分等成果進(jìn)行修正，評(píng)定出農(nóng)用地級(jí)別的方法。目前，我國農(nóng)用地分等中采用較多的是因素法，農(nóng)用地定級(jí)工作往往采用修正法。23（三）農(nóng)用地分等的工作程序下面以因素法為例簡要介紹農(nóng)用地分等的工作程序。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）24（四）農(nóng)用地定級(jí)的工作程序（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）25第四節(jié)土地稅收情況調(diào)查

一、稅收與土地稅

稅收是國家憑借政治權(quán)力依靠法律強(qiáng)制手段，對(duì)一部分社會(huì)產(chǎn)品進(jìn)行分配，無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種形式。稅收制度是指國家制定的稅收法令和征收辦法的總稱，又是國家向納稅人征稅的法律依據(jù)和工作細(xì)則，反映國家和納稅人之間的一種分配關(guān)系。

土地稅收是國家稅收的一種，是國家以土地為征稅對(duì)象，憑借政治權(quán)力，從土地權(quán)屬者手中無償?shù)貜?qiáng)制性取得部分土地收益的一種稅種。

26二、土地稅的依據(jù)與功能1.征收土地稅的依據(jù)(1)按土地面積征稅。(2)按土地每年的總收獲量征收。(3)按土地每年的純收益征收。(4)按地價(jià)征收。

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2.土地稅收的功能土地稅收在保障國家財(cái)政收入，平衡負(fù)擔(dān)，促進(jìn)土地的合理利用等方面具有重大作用，其功能體現(xiàn)在：(1)保證國家的財(cái)政收入；(2)抑制土地投機(jī)；(3)促進(jìn)土地資源合理利用；(4)引導(dǎo)土地利用方向的調(diào)整。28三、我國現(xiàn)行的土地稅收我國現(xiàn)行的土地稅收制度有：農(nóng)業(yè)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。下面僅以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，來說明土地稅收的情況。國務(wù)院于1988年9月27日發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，并于同年11月1日施行。條例中規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人；土地使用稅以納稅人實(shí)際占用土地面積為征稅依據(jù)；每平方米稅額大城市0.5~10.0元，中等城市0.4~8.0元，小城市0.3~6.0元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2~4.0元。本條例對(duì)下列用地規(guī)定免交土地使用稅：（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)費(fèi)的單位自用的土地。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄的土地，從使用的月份起免交土地使用稅5~10年。（7）由財(cái)政部另行免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。（8）此外，