思源-北京馬家堡三期市場研究及產(chǎn)品定位報(bào)告122PPT

馬家堡三期項(xiàng)目

市場研究及產(chǎn)品定位報(bào)告本案（東區(qū)）定位概要市場定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)”建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)塔板結(jié)合純板樓戶型設(shè)計(jì)主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價(jià)格預(yù)期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價(jià)預(yù)期6200-6400元/平米2/1/20232第2

頁本案（西區(qū)三角地）定位概要市場定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級商務(wù)公寓”在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。建筑形態(tài)商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議以200平米為一個辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價(jià)格預(yù)期7200元/平米（均）2/1/20233第3

頁馬家堡三期整體價(jià)格定位按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價(jià)6200元/平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。2/1/20234第4

頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/20235第5

頁項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本項(xiàng)目地處豐臺區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵4號線（北宮門－馬家堡）約1公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約200米。本案2/1/20236第6

頁地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)兩部分東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍北墻西區(qū)地塊西臨馬家堡西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸南三環(huán)2/1/20237第7

頁馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)2/1/20238第8

頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/20239第9

頁北京市2004—2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價(jià)格在2003年至今保持著穩(wěn)定增長的趨勢；當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，北京房市投機(jī)氛圍較弱，受政策影響相對較小。預(yù)計(jì)房價(jià)會繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。2/1/202310第10

頁豐臺區(qū)2004---2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢從數(shù)據(jù)表上看，豐臺區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在2004年至今基本保持穩(wěn)定增長的趨勢；區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格正好成為南城是北京熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；至2005年5月，豐臺區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5515元/平米，與2004年同期4454元/平米的整體均價(jià)相比，上升了近1000元/平米。2/1/202311第11

頁區(qū)域整體優(yōu)勢馬家堡板塊----位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。三點(diǎn)一線發(fā)展格局---豐臺地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)街（第五商圈）三個點(diǎn)和“南三環(huán)”這個線構(gòu)成的“三點(diǎn)一線”，正是豐臺“一五五”發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而“馬家堡板塊”恰好在這“三點(diǎn)一線”圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展直接受惠者。整體規(guī)劃優(yōu)勢提升區(qū)域價(jià)值-----政府將南城定位成京城“居住區(qū)”，隨著連接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號線的修建，將直接提升馬家堡區(qū)域價(jià)值。價(jià)格優(yōu)勢帶來升值空間-------房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，加上土地資源豐富，房價(jià)相對較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤，房價(jià)比北部及東部要低2000元/平方米左右。2/1/202312第12

頁區(qū)域發(fā)展特征南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來交通進(jìn)一步改善低價(jià)格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間交通區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅建筑密度較大，多為塔樓房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用率2/1/202313第13

頁區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環(huán)西至京開高速北至南三環(huán)2/1/202314第14

頁區(qū)域住宅項(xiàng)目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(未來明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來假日花園竹天下未來上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時(shí)代風(fēng)帆（寫字公寓）西馬金潤家園鴻業(yè)興園名都家苑真典藏遠(yuǎn)洋自然2/1/202315第15

頁在售及待售項(xiàng)目列表物業(yè)名稱物業(yè)地址城南嘉園(二期)豐臺豐益橋戀日嘉園豐臺玉泉營立交橋東南角星河城(三期)豐臺玉泉營環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園豐臺南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點(diǎn)晶小筑豐臺南三環(huán)洋橋向南真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來66(未來明珠二期)豐臺南三環(huán)馬家堡西路路西彩虹城豐臺趙公口南1800米遠(yuǎn)洋自然(待售)豐臺洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)地址瑞麗江畔豐臺角門西里未來假日花園竹天下(二期)豐臺南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來上層(戀日上層)豐臺南三環(huán)玉泉營東南—花鄉(xiāng)草橋首座綠洲(二期)豐臺南三環(huán)馬家堡戀日花都(一期)豐臺南三環(huán)玉泉營環(huán)島東南300米京品豐臺西羅園海戶屯西路西馬金潤家園(西馬小區(qū)二期)豐臺大紅門西路35號(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺木樨園橋西南角名都家苑(七月開盤)豐臺馬家堡西路（角門路54號）2/1/202316第16

頁在售及待售項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模該區(qū)域項(xiàng)目的總建筑規(guī)模普遍偏大，有9個項(xiàng)目總建筑規(guī)模超過20萬平米。2/1/202317第17

頁項(xiàng)目建筑形態(tài)建筑類型多數(shù)同時(shí)包括板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但在規(guī)劃布局上相對獨(dú)立。物業(yè)名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠(yuǎn)洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤家園(西馬小區(qū)二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.232/1/202318第18

頁在售項(xiàng)目-板樓價(jià)格物業(yè)名稱物業(yè)價(jià)格建筑類別點(diǎn)晶小筑4700元/平方米均板式小高層城南嘉園6000元/平方米均板樓未來上層(戀日上層)6500元/平方米均板樓京品6700元/平方米均板樓名都家苑5800元/平方米均板樓遠(yuǎn)洋自然5800元/平方米均板樓戀日花都5500元/平方米均板樓圍合式戀日嘉園5400元/平方米均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層5800板式小高層未來假日花園竹天下5800元/平方米均板塔結(jié)合彩虹城5200元/平方米均

板5850元/平方米板樓西馬金潤家園4988元/平方米均板5000元/平米板樓星河城板7000元/平方米板樓瑞麗江畔板6300元/平方米板樓北歐春天6800元/平方米均高層板樓板樓價(jià)格集中于5000－7000之間，近一半項(xiàng)目的價(jià)格超過6000。2/1/202319第19

頁在售項(xiàng)目----塔樓價(jià)格物業(yè)類型建筑價(jià)格建筑類型東麗溫泉家園4880元/平方米均塔樓未來66(未來明珠二期)5100元/平方米均塔樓首座綠洲5700元/平方米均塔樓彩虹城5200元/平方米均塔樓西馬金潤家園4988元/平方米均塔4600元/平米塔樓星河城塔6500元/平方米板塔結(jié)合瑞麗江畔5200元/平方米均

塔4500元/平方米塔樓塔樓價(jià)位集中于4500－－6000元/平米之間，只有星河城三期塔樓達(dá)到了均價(jià)6500元/平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓部分。2/1/202320第20

頁區(qū)域潛在項(xiàng)目案名：亞飛西馬金潤家園附近板樓預(yù)計(jì)售價(jià)6000元/平米供應(yīng)量不大，約10萬平米由首座綠洲同一開發(fā)商鑫華利苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本案區(qū)域潛在項(xiàng)目2/1/202321第21

頁區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展與走勢分析1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)上升趨勢；星河城由起初4000元/平米的起價(jià)至當(dāng)前6500元/平米以上的售價(jià)就是最好見證；2從數(shù)據(jù)來看，目前此板塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)調(diào)得房率；3區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)都是大盤項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模均在20萬平米以上。2/1/202322第22

頁區(qū)域市場研究對本項(xiàng)目的啟示區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會帶來塔樓產(chǎn)品價(jià)值的提升！規(guī)模40萬平米的純粹塔樓存在巨大市場風(fēng)險(xiǎn)！2/1/202323第23

頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/202324第24

頁樣本選取原則我們選取項(xiàng)目周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場研究的重點(diǎn)；所選取的樣本總建筑規(guī)模與本項(xiàng)目總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競爭意義，開發(fā)規(guī)模在20萬平米以上；對本項(xiàng)目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究；2/1/202325第25

頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園2/1/202326第26

頁星河城——基本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：50萬平米總戶數(shù)：3765戶交通狀況：臨近地鐵四號線建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會所2/1/202327第27

頁星河城三期星河城三期主要以龍形水系為主要景觀；主要以高層板樓為主；屬于高密度社區(qū)；塔樓2/1/202328第28

頁星河城——戶型比例居室總套數(shù)所占比例銷售率一居室48814%100%兩居室126737%98.10%三居室144943%93.37%四居室1414%99.29%復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居為主，各占37％與43％的居室比例；2/1/202329第29

頁星河城——推出的居室面積走勢預(yù)售登記時(shí)間一居二居三居四居復(fù)式2003-6-27——64、1021251612222003-12-45663、103128————2004-5-216883、711271642602004-9-663101132————2004-10-186199、107133155——2004-11-850106118————2004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156——單位：元/平米星河城自2003年6月27日進(jìn)行預(yù)售以來，一直以100平米左右的兩居與120平米左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型為主；2/1/202330第30

頁星河城——三期純板樓戶型面積2/1/202331第31

頁星河城——借鑒戶型此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明廚明衛(wèi)，以及大面積的餐廳采光；室內(nèi)功能間充分的動靜分離；短進(jìn)深（12.5米），大面寬（11.5米）；2/1/202332第32

頁星河城——價(jià)格走勢星河城自2003年8月開始銷售以來，以較低的市場價(jià)格入時(shí)，采取低開高走的策略將樓盤價(jià)格攀升至成交價(jià)6500元/平米；銷售價(jià)格平穩(wěn)攀升，中間所受價(jià)格阻力因素較??；2/1/202333第33

頁星河城——月銷售套數(shù)月均200套/月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤而言銷售速度非?？?；2/1/202334第34

頁星河城——月銷售面積走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，月均銷售面積在20000平米以上，年平均銷售面積在25萬平米左右，讓我們看到了南城的強(qiáng)勁需求力；2/1/202335第35

頁星河城銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析星河城到目前為止共開發(fā)三期，從2003年開盤銷售以來，購房者正在逐漸對星河城進(jìn)行認(rèn)知，但是截至目前為止，星河城在以后開盤期間，銷售速度特別快；后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾房銷售階段，銷售速度放慢，繼續(xù)將價(jià)格拉高，為三期部分樓盤的開盤銷售做好準(zhǔn)備；2/1/202336第36

頁星河城——銷售率已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，一期三居74套剩余房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓盤實(shí)際銷售率比96％高；銷售簽約時(shí)間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認(rèn)購樓座；2/1/202337第37

頁星河城——熱銷戶型研究已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％主力兩居與三居近100％的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；2/1/202338第38

頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園2/1/202339第39

頁瑞麗江畔——基本資料容積率：2.68總建面：336000平米建筑形態(tài)：5棟塔樓、12棟板樓2/1/202340第40

頁瑞麗江畔——戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142居室比例27.44%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）6698134145二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有49.87％的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是27.44％、20.82％；主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶均面積在66平米左右，二居戶均面積在98平米左右；2/1/202341第41

頁瑞麗江畔——戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢瑞麗江畔的價(jià)格走勢并不如星河城價(jià)格攀升明顯，自2004年1月開盤銷售至2005年3月一直處于價(jià)格平穩(wěn)銷售期；2005年3月以后，隨著馬家堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原因，瑞麗江畔的價(jià)格攀升至近6000元/平米的成交價(jià)，截至目前為止，此樓盤的板樓均價(jià)至6300元/平米；2/1/202342第42

頁瑞麗江畔——月銷售套數(shù)月均100套的銷售速度較快，但是相對星河城200套/月的銷售速度則不如；10000萬/平米的月均銷售面積，12萬平米的年均銷售面積依然與星河城一同見證北京人對馬家堡的認(rèn)可度；2/1/202343第43

頁瑞麗江畔——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居211092

311561311879763——

0880——18432883——

594345——26946120921

41411155387530423合計(jì)9430118719合計(jì)總銷售率：74％2/1/202344第44

頁瑞麗江畔——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142各戶型銷售率85.47%74.40%61.91%54.76%一居、兩居、為本項(xiàng)目銷售率最高，考慮到項(xiàng)目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)際銷售率較總體銷售率74％高；2/1/202345第45

頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園2/1/202346第46

頁戀日花都——基本資料總建面：21萬平方米容積率：2.49建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈送露臺；2/1/202347第47

頁戀日花都——主力戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為項(xiàng)目的主力戶型；戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎100％銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；通過此樓盤看出，東西向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市場認(rèn)可，東西向舒適性戶型則銷售困難；2/1/202348第48

頁戀日花都——平層戶型樓型

樓號

戶型

名稱

建筑面積

套內(nèi)建筑面積純板樓9#

二居B3

120.38

97.7910#

B4

120.98

102.85U型板樓12#-14#一居E72.4655.27G68.6752.38二居B121.8992.97三居A144.34110.092/1/202349第49

頁戀日花都——價(jià)格趨勢2005年3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價(jià)格也非常平穩(wěn)，直至2005年3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格攀升明顯的趨勢下，該樓盤將價(jià)格拉升至6000元/平米左右的均價(jià)；2/1/202350第50

頁戀日花都——月銷售套數(shù)150套/月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；整個銷售速度在北京市屬于前列；戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面積約15萬平米左右；2/1/202351第51

頁戀日花都——銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析圖戀日花都自預(yù)售以來，初期開盤銷售速度較快，2005年之前，價(jià)格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；2005年3月開始，戀日花都后期開盤銷售、開始拉升價(jià)格，銷售速度也能同時(shí)跟上，表明購房者對緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對區(qū)域價(jià)值逐漸得到更多的認(rèn)可；尾盤期2/1/202352第52

頁戀日花都——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居11917146——

25103——6418739128

01018618335843728合計(jì)2520216合計(jì)總銷售率：94％2/1/202353第53

頁戀日花都——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為戀日花都的熱銷戶型2/1/202354第54

頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤家園2/1/202355第55

頁西馬.金潤家園——基本資料地理位置：豐臺區(qū)馬家堡路14路總站東50米；總建筑面積：65萬平米容積率：1.72/1/202356第56

頁西馬.金潤家園——戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢統(tǒng)計(jì)時(shí)間起點(diǎn)：2004-4-142005年3月以前，西馬.金潤花園一直在4500元/平米左右銷售，2005年3月以后，西馬.金潤花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價(jià)格拉升，直至5500元/平米左右，但是因?yàn)槔齼r(jià)格幅度過大，未能將5500元/平米的銷售價(jià)格保持，隨即將銷售價(jià)格回落至5000元/平米左右的市場價(jià)格；2/1/202357第57

頁西馬.金潤家園——價(jià)格走勢與銷售套數(shù)交叉分析西馬.金潤花園的銷售價(jià)格在2004年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價(jià)格成正比；而當(dāng)此樓盤銷售價(jià)格在今年2-3月份拉升的同時(shí)，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)不成熟的情況下，將價(jià)格陡升會帶來很大的銷售阻力；非理性的價(jià)格期望也會遭遇到較大的市場阻力；2/1/202358第58

頁典型個案研究小結(jié)二居和三居的銷售率最高，普遍達(dá)到95%左右，且銷售速度最快；有效控制總價(jià)的一居戶型銷售情況也很好；從各項(xiàng)目四居的銷售情況來看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢的前提下，戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達(dá)到85%-90%。多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價(jià)格是其主打優(yōu)勢。僅有星河城項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性2/1/202359第59

頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/202360第60

頁北京商住公寓發(fā)展歷程老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等

新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長遠(yuǎn)天地寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在10-30%，本案所在的CBC商圈未來也會形成這種居面；2/1/202361第61

頁北京寫字公寓市場特征1開發(fā)成本比寫字樓低，銀行購房按揭優(yōu)越，土地使用年限長，導(dǎo)致北京寫字公寓市場長期火熱；2寫字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3銷售價(jià)格比寫字樓低，比公寓高，針對購買力比個人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)績普遍很好；4有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險(xiǎn)；2/1/202362第62

頁北京寫字公寓市場的客群123小型成長企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、IT、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；國家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；2/1/202363第63

頁CBC帶來更多的寫字公寓消費(fèi)客群北京的“第五商圈”CBC（全稱ClothingBusinessCenter）服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑46萬平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于2005年5月開市；本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ腃BC（服裝商業(yè)核心區(qū)），而CBC將給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更多的寫字公寓消費(fèi)客群；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案2/1/202364第64

頁調(diào)研樣本時(shí)代風(fēng)帆遠(yuǎn)中.悅麒會館甲方乙方嘉業(yè)大廈南曦大廈雙城公寓時(shí)代芳群2/1/202365第65

頁南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：制造設(shè)備服務(wù)、咨詢、科技貿(mào)易裝飾、工程2/1/202366第66

頁企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企業(yè)面積需求最為旺盛2/1/202367第67

頁個案研究一：時(shí)代風(fēng)帆地理位置：馬家堡西路占地面積：2.2萬平米建筑面積：10萬平米開盤時(shí)間：2005年3月8日入住時(shí)間：2007年3月15日裝修狀況：毛坯均價(jià)：7100元/平米最低價(jià)7010元/平米左右，最高價(jià)8010元/平米。2/1/202368第68

頁時(shí)代風(fēng)帆戶型面積：70平米、134平米、140平米、211平米不等；其西南向和南向的戶型銷售最好。2/1/202369第69

頁個案研究二：遠(yuǎn)中悅麒會館地理位置：南三環(huán)趙公口橋占地面積：2440平方米建筑面積：3萬平米入住時(shí)間：2006年11月01日裝修狀況：精裝修均價(jià)：6300元/平米整個項(xiàng)目僅一棟塔樓2/1/202370第70

頁遠(yuǎn)中悅麒會館以中小戶型為主；戶型面積控制在110平米以內(nèi)；并非純寫字公寓；2/1/202371第71

頁個案研究三：甲方乙方地理位置：二環(huán)玉蜒橋東300米占地面積：10870平米建筑面積：80800平米開盤時(shí)間：2003年7月1日入住時(shí)間：2004年8月31日裝修狀況：毛坯價(jià)格走勢：6500元/平米8000元/平米2/1/202372第72

頁戶型面積——主力戶型140-220平米2/1/202373第73

頁寫字公寓市場小結(jié)南城寫字公寓代表項(xiàng)目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中.悅麒會館、時(shí)代風(fēng)帆等；目前在售的僅有遠(yuǎn)中.悅麒會館、時(shí)代風(fēng)帆兩個項(xiàng)目。潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；企業(yè)需求面積主要集中在150-200平米之間；南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級階段，近期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。2/1/202374第74

頁寫字公寓市場對本案的啟示南城具備較強(qiáng)的寫字公寓的市場需求;同時(shí)由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢;此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)效益。2/1/202375第75

頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/202376第76

頁東區(qū)地塊開發(fā)外部環(huán)境待建和擴(kuò)建的馬家堡路馬家堡中路項(xiàng)目西側(cè)的現(xiàn)狀樓影響本項(xiàng)目品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對本項(xiàng)目北部樓高有影響待治理的馬草河2/1/202377第77

頁馬草河現(xiàn)狀河道、河床、水質(zhì)有待治理；目前仍有難聞的刺激氣味；調(diào)研周邊住宅項(xiàng)目，擁有先天外部景觀資源的項(xiàng)目很少；治理后可成為本案可借勢的稀缺水景資源優(yōu)勢；2/1/202378第78

頁東區(qū)地塊開發(fā)內(nèi)部條件用地內(nèi)多為五、六十年代建成的平房或2-3層的危舊房；存在較大量的拆遷安置問題；2/1/202379第79

頁馬家堡三期東區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，出行相對較為便捷，同時(shí)具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢；生活配套優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊雖然沒有高檔的購物場所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購物較為方便；外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競爭；客戶對南城的認(rèn)同；2/1/202380第80

頁SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可見，本案不具備開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目的條件。2/1/202381第81

頁2/1/202382第82

頁存在大量拆遷安置問題2/1/202383第83

頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品3.69容積率產(chǎn)品較單一差異化優(yōu)勢難以體現(xiàn)2/1/202384第84

頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品差異化優(yōu)勢較難體現(xiàn)集中開發(fā)南城“經(jīng)濟(jì)型”、“實(shí)用型”住宅產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目的高性價(jià)比2/1/202385第85

頁本案（東區(qū)）市場定位緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)2/1/202386第86

頁主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營小業(yè)主（服裝、建材等）南城原住民升級南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)2/1/202387第87

頁東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期2/1/202388第88

頁產(chǎn)品布局建議—首選方案首選方案：

板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。

南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主；板塔結(jié)合適當(dāng)加大了進(jìn)深，但從建筑形態(tài)和外觀上看又有類似板樓的特征，營造出類“板樓社區(qū)”的產(chǎn)品形象；一梯四戶塔板結(jié)合示意圖塔板結(jié)合東西向布置示意圖2/1/202389第89

頁首選方案布局簡要示意如：在較難布置的地塊開發(fā)少量幾棟純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意水景資源南北向以觀景純板樓為主東西向布置塔板結(jié)合產(chǎn)品：受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品主力布置塔板結(jié)合產(chǎn)品受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品2/1/202390第90

頁產(chǎn)品布局建議—次選方案次選方案：板樓和塔樓進(jìn)行明確分割，使產(chǎn)品和客群相對純粹；沿馬草河設(shè)計(jì)弧形板樓，打造區(qū)域少有的觀景板樓產(chǎn)品，通過板樓產(chǎn)品提升整體市場形象；弧形觀景板樓的經(jīng)典項(xiàng)目：觀瀾國際公寓缺點(diǎn)：板樓會很少量塔樓會成為社區(qū)的主力形象2/1/202391第91

頁次選方案布局簡要示意純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意沿河布置弧形觀景板樓純塔樓2/1/202392第92

頁東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期2/1/202393第93

頁戶型設(shè)計(jì)—區(qū)域經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品的購買力分析通過前面的區(qū)域房地產(chǎn)市場和住宅個案研究我們發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的住房需求呈現(xiàn)“總價(jià)敏感性”特征。若面向區(qū)域舒適型購買力：二居總價(jià)承受在70萬元，三居的總價(jià)承受在85-90萬元；同時(shí)對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為純板樓。若面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)型購買力：二居總價(jià)承受在50-60萬元，三居的總價(jià)承受在70萬元；對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)為塔板結(jié)合或者純塔樓。2/1/202394第94

頁戶型設(shè)計(jì)建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。一梯四戶板塔2/1/202395第95

頁樓型排布示意純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔2/1/202396第96

頁東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期2/1/202397第97

頁價(jià)格預(yù)期—產(chǎn)品市場定價(jià)方法的確定馬家堡區(qū)域市場銷售情況較好，但競爭依然激烈；而認(rèn)知價(jià)值則需要利用市場營銷組合中的非價(jià)格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目中確立；市價(jià)反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性；低價(jià)

高價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的利潤成本競爭者價(jià)格客戶對獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的需求市場比較定價(jià)法2/1/202398第98

頁馬家堡區(qū)域住宅項(xiàng)目價(jià)格建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱目前銷售均價(jià)（元/平米）塔樓星河城6500首座綠洲5700西馬.金潤家園4500板樓星河城7000瑞麗江畔6300遠(yuǎn)洋自然58002/1/202399第99

頁比較定價(jià)一：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格I為6500*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.7+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝5947.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.70.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：6500元/平米2/1/2023100第100

頁比較定價(jià)二：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅱ?yàn)椋?/p>

4500*（20％*1.5+15％*1.3+5％*1.1+10％*1.3+5％*1.0+15％*1.3+15％*1.2+10％*1.2+5％*1.2）＝5782.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%西馬.金潤家園111111111本項(xiàng)目1.51.31.11.311.31.21.21.2目前銷售均價(jià)：4500元/平米2/1/2023101第101

頁比較定價(jià)三：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅲ為：

5400*（20％*0.9+15％*1.0+5％*0.9+10％*1.1+5％*1.0+15％*1.2+15％*1.3+10％*1.1+5％*1.1）＝5805元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%首座綠洲111111111本項(xiàng)目0.910.91.111.21.31.11.1目前銷售價(jià)格：5700元/平米（現(xiàn)房），因?yàn)槲覀儽容^的價(jià)格為期房價(jià)格，因此，我們將比較價(jià)格調(diào)整為5400元/平米

2/1/2023102第102

頁比較定價(jià)一：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格I為7000*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.8+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝6475元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.80.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：7000元/平米2/1/2023103第103

頁比較定價(jià)二：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅱ?yàn)?300*（20％*0.9+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.9+5％*0.9+15％*1.1+15%*1.3+10％*1.0+5％*1.2）＝6646.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%瑞麗江畔111111111本項(xiàng)目0.91.20.80.90.91.11.311.2目前銷售價(jià)格：6300元/平米2/1/2023104第104

頁比較定價(jià)三：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅲ為：

5800*（20％*1.3+15％*1.1+5％*1.1+10％*1.2+5％*0.9+15％*0.9+15%*1.2+10％*0.9+5％*1.0）＝6380元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%遠(yuǎn)洋自然111111111本項(xiàng)目1.31.11.11.20.90.91.20.91目前銷售價(jià)格：5800元/平米

2/1/2023105第105

頁本項(xiàng)目定價(jià)前提條件：以從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)開始運(yùn)作項(xiàng)目為假設(shè)前提。根據(jù)市場比較法，我們將所得比較價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，我們得到本項(xiàng)目的初步定價(jià)：塔樓：（5947.5+5782.5+5805）/3＝5845元/平米板樓：（6475+6646.5+6380）/3＝6500.5元/平米由上我們建議本項(xiàng)目各類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間為：

塔樓5800-6000元/平米

板樓6500-6800元/平米板塔結(jié)合產(chǎn)品則介于塔樓和板樓產(chǎn)品之間，建議均價(jià)

塔板結(jié)合6200-6300元/平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價(jià)6200-6400元/平米2/1/2023106第106

頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/2023107第107

頁西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵4號線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢2/1/2023108第108

頁西區(qū)（三角地）SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對較為便捷；