保利秀英港項目3號地塊（一期）項目可行性研究報告

保利秀英港項目3號地塊（一期）可行性研究報告附表1總投資估算表單位：萬元序號項目名稱單位費率（萬元/畝；%；元/㎡）取費對象總額備注一房地產(chǎn)開發(fā)成本151435.28Ⅰ工程費用80420.281建筑建安工程費78244.841.1住宅40414.901.1.1土建工程㎡2500137553.9734388.491.1.2安裝工程6026.41給排水安裝㎡100137553.971375.54電氣照明安裝（含弱電）㎡120137553.971650.65消防安裝工程㎡50137553.97687.77電梯工程部28000032896.00通風工程㎡30137553.97412.66燃氣工程㎡40137553.97550.22太陽能熱水工程㎡11004123.36453.571.2產(chǎn)權(quán)式酒店8983.391.2.1土建工程㎡2500306007650.001.2.2安裝工程1333.39給排水安裝㎡10030600306.00電氣照明安裝（含弱電）㎡12030600367.20消防安裝工程㎡5030600153.00電梯工程部2800006168.00通風工程㎡303060091.80燃氣工程㎡4030600122.40太陽能熱水工程㎡11001136.28124.991.3辦公樓3662.401.3.1土建工程㎡2500126003150.001.3.2安裝工程512.40給排水安裝㎡10012600126.00電氣照明安裝（含弱電）㎡12012600151.20消防安裝工程㎡501260063.00電梯工程部280000384.00通風工程㎡301260037.80燃氣工程㎡401260050.401.4商業(yè)4667.501.4.1土建工程㎡250015251.73812.931.4.2安裝工程854.57給排水安裝㎡10015251.7152.52電氣照明安裝（含弱電）㎡12015251.7183.02消防安裝工程㎡5015251.776.26電梯工程部28000012336.00通風工程㎡3015251.745.76燃氣工程㎡4015251.761.011.5其他配套㎡3000500150.001.5架空層571.6地下室㎡38005161619614.082室外配套工程1131.442.1室外道路、廣場等㎡3009170275.112.2綠化工程332.3室外給排水工程項30000001300.002.4室外電氣工程項35000001350.003挖填土方工程1044.003.1挖土方量（外運）m330170353511.00委托方提供3.2回填土方量（外運）m350106543533.00Ⅱ工程建設其他費用59797.571土地取得費55197.952施工監(jiān)理費發(fā)改價格[2007]670號1071.923編制可行性研究報告計價格[1999]1283號12.00按合同價計4勘察設計費2478.024.1勘察費計價格[2002]10號804.204.2設計費計價格[2002]10號1673.825環(huán)境影響咨詢服務費8.655.1環(huán)境影響報告表編制費瓊價費管[2011]214號6.705.2環(huán)境影響報告表評估費瓊價費管[2011]214號1.956初步設計及概算審核費223.436.1初步設計審核費計價格[2002]10號27.006.2概算審核費瓊發(fā)改收費[2007]170號196.437招標代理費計價格[2011]225號84.538施工圖技術(shù)審查費瓊價費管[2011]224號66.959預算審核費瓊發(fā)改收費[2007]170號196.4310竣工圖編制費計價格[2002]10號133.9111結(jié)算審查費瓊發(fā)改收費[2007]170號196.4312城市基礎設施配套費瓊價費管[2010]99號127.36Ⅲ預備費（1+2）*8%11217.43二房地產(chǎn)開發(fā)費用19004.061管理費用按工程費用的2%計算1608.412銷售費用按銷售收入的3%計算8756.223財務費用8639.43三總投資170439.34附表2項目經(jīng)營收入及稅金估算表單位：萬元序號項目計算期合計第1年第2年第3年第4年1銷售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.1住宅165064.7616506.4852820.7266025.9029711.661.2產(chǎn)權(quán)式酒店42840.004284.0013708.8017136.007711.201.3寫字樓25200.002520.008064.0010080.004536.001.4商業(yè)38129.263812.9312201.3615251.706863.271.5車庫20640.002064.006604.808256.003715.202營業(yè)稅金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.1營業(yè)稅14593.701459.374669.985837.482626.872.2城市維護建設費1021.56102.16326.90408.62183.882.3教育費附加437.8143.78140.10175.1278.812.4地方教育附加費291.8829.1993.40116.7552.54附表3資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年第4年1資金來源522313.37124540.91164500.68177325.6655946.121.1銷售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.2項目資本金170439.3476697.7051131.8039201.053408.791.3長期借款60000.0018655.8019969.2021375.010.002資金運用281463.46101468.9580064.2681685.8618244.382.1開發(fā)建設投資170439.3476697.7051131.8039201.053408.792.2銷售稅金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.3借款償還本金60000.018655.8019969.2021375.010.002.4利息支付8639.434224.002910.631504.800.002.5增值稅2569.54256.95822.251027.82462.522.6所得稅23470.190.000.0012039.2111430.983資金盈余240849.9123071.9684436.4295639.7937701.734累計盈余資金240849.9123071.96107508.38203148.17240849.91附表4損益表單位：萬元序號項目合計計算期第1年第2年第3年第4年1銷售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.332建設成本170439.3476697.7051131.8039201.053408.793經(jīng)營稅金及附加16344.951634.505230.386537.982942.094土地增值稅2569.54256.95822.251027.82462.525利息支付8639.434224.002910.631504.800.006營業(yè)利潤93880.76-53625.7433304.6268477.9545723.937所得稅23470.190.000.0012039.2111430.988稅后利潤70410.57-53625.7433304.6256438.7534292.959盈余公積金12403.620.003330.465643.873429.2910可分配利潤58006.9511投資利稅率13.77%12投資利潤率10.33%附表5借款償還計劃表單位：萬元序號項目名稱合計第一年第二年第三年1本期借款600001.1本期應計利息8639.44224.02910.61504.81.2應還本金60000.018655.819969.221375.01.3應還本利和68639.422879.822879.822879.82還本資金來源239336.6929187.4193399.68116749.60附表6項目財務現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目計算期間第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入29187.4193399.68116749.6052537.332現(xiàn)金流出82813.1560095.0660310.8518244.382.1開發(fā)建設投資76697.7051131.8039201.053408.792.2經(jīng)營稅金及附加1634.505230.386537.982942.092.3土地增值稅256.95822.251027.82462.522.4利息支出4224.002910.631504.800.002.5所得稅0.000.0012039.2111430.98所得稅前凈現(xiàn)金流量-53625.7433304.6268477.9545723.93累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-53625.74-20321.1248156.8393880.76稅前凈現(xiàn)值-47880.1226550.2448741.2629058.38累計稅前凈現(xiàn)值-47880.12-21329.8927411.3756469.754稅后凈現(xiàn)金流量-53625.7433304.6256438.7534292.955累計稅后凈現(xiàn)金流量-53625.74-20321.1236117.6270410.576稅后凈現(xiàn)值-47880.1226550.2440171.9821793.797累計稅后凈現(xiàn)值-47880.12-21329.8918842.1040635.89計算指標所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）68%56%財務凈現(xiàn)值（FNPV）56469.7540635.89靜態(tài)投資回收期（年）2.302.36動態(tài)投資回收期（年）2.442.53基準收益率（%）12%附表6敏感性分析表（所得稅后）評價指標內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率變化率%財務凈現(xiàn)值（NPV）萬元財務凈現(xiàn)值（NPV）變化率%基本方案總投:170439